積極穩(wěn)妥地推進公有住房租金改革，進一步理順住房租售比價，是實現(xiàn)住房商品化、社會化改革的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前積極擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟發(fā)展的一項重要措施。為認真貫徹黨中央、國務(wù)院有關(guān)進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，使住房建設(shè)真正成為重要產(chǎn)業(yè)的精神，推進現(xiàn)有公有住房租金改革，現(xiàn)提出以下意見：

一、各地要采取措施，穩(wěn)步推進公有住房租金改革。目前租金水平已達到五項因素成本租金水平(折舊費、維修費、管理費、貸款利息和房產(chǎn)稅)的，應(yīng)逐步向市場租金過渡。

二、租金改革應(yīng)當(dāng)堅持提租與當(dāng)?shù)芈毠こ惺苣芰ο噙m應(yīng)、與職工收入提高相結(jié)合、保證絕大多數(shù)居民的實際生活水平不下降的原則。要處理好租金改革與其他調(diào)價項目的關(guān)系，將租金調(diào)整納入價格改革計劃，統(tǒng)籌安排，妥善實施。

三、租金改革要有利于促進公有住房及經(jīng)濟適用住房的出售工作。對于可售公有住房較多、租金水平偏低的地區(qū)和單位，租金調(diào)整幅度可適當(dāng)大一些。在過渡到成本租金或市場租金后，要使住房租金與公有住房出售價格和經(jīng)濟適用住房價格保持合理比價。城鎮(zhèn)公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應(yīng)向符合購房條件的現(xiàn)住戶出售。

四、租金改革要與建立廉租住房制度相結(jié)合。對最低收入家庭承租的、符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)的公有住房，執(zhí)行由市(縣)人民政府制定的廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)。各地在確定廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)時，必須考慮最低收入家庭的實際承受能力。執(zhí)行廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按年度簽約；當(dāng)家庭收入超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，要執(zhí)行普通公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)。

五、對超過當(dāng)?shù)胤扛恼咭?guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用的公有住房，超標(biāo)部分能分割退回的，要退回原產(chǎn)權(quán)單位；不能分割退回且尚未出售的，超標(biāo)部分要逐步實行市場租金。

編者按；本文主要從資本市場政府管制滋生審計尋租租金；審計權(quán)稀缺資源導(dǎo)致資本市場審計尋租；資本市場審計尋租研究方向進行論述。其中，主要包括：我國經(jīng)濟學(xué)家張維迎教授稱我國資本市場就是一個“尋租場”、租金是指由于供給彈性不足產(chǎn)生的穩(wěn)定超額利潤、上市公司配股、發(fā)行新股或保住上市資格有嚴(yán)格的條件、尋租行為的產(chǎn)生，有兩個基本前提、審計尋租是資本市場中一種典型的尋租活動、會計師事務(wù)所的成立以及獲取審計證券市場的資格都需要權(quán)力部門的審批、會計師事務(wù)所和上市公司具有充分的信息優(yōu)勢并具有獲取“信息租金”的動機、我國資本市場目前乃至將來都將因經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型而在較長時期內(nèi)存在審計尋租現(xiàn)象等。具體請詳見。

我國經(jīng)濟學(xué)家張維迎教授稱我國資本市場就是一個“尋租場”。由于“經(jīng)濟租金”——要素收入與機會成本之差的存在，現(xiàn)實經(jīng)濟生活中尋租活動極其活躍，資本市場上同樣充斥著各種各樣的尋租活動，而審計尋租則是其中典型的一種。資本市場審計尋租是指獨立審計機構(gòu)或獨立審計師獲取資本市場審計壟斷權(quán)或利用審計壟斷權(quán)，迎合相關(guān)當(dāng)事人的特殊需要而提供“不清潔”服務(wù)，不正當(dāng)?shù)孬@得額外利益或好處的行為。所謂創(chuàng)租機制，即租金產(chǎn)生的機制，研究資本市場審計尋租的創(chuàng)租機制有重要的理論現(xiàn)實意義。

一、資本市場政府管制滋生審計尋租租金

在經(jīng)濟學(xué)里，租金是指由于供給彈性不足產(chǎn)生的穩(wěn)定超額利潤。在我國資本市場上，股票的供給彈性不足主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是股票發(fā)行采用核準(zhǔn)制（最初為審批制），使得股票發(fā)行不能反映供求關(guān)系，上市資格（殼資源）成了稀缺資源；另一方面是將上市公司股份分為流通股和非流通股，只讓三分之一的股票上市流通，這使得A股市場上的大量資金面臨少量的可流通股票。由于這兩方面的原因，尋租空間也就由此而生。我國資本市場有自身的特色，即由政府嚴(yán)格管制，主要表現(xiàn)為四個方面：首先，公司要上市，只能在政府指定的滬深兩個交易所上市，此外任何交易場所均為非法；其次，上市公司上市的資格必須經(jīng)過管制部門的嚴(yán)格審批，上市資格（殼資源）成了稀缺資源；第三，將上市公司股份分為流通股和非流通股，只讓三分之一的股票上市流通，這使得A股市場上的大量資金面臨少量的可流通股票，使得流通股價格畸高，而上市公司的融資成本極低；第四，上市公司配股、發(fā)行新股或保住上市資格有嚴(yán)格的條件?；谝陨显?，資本市場中的股權(quán)分裂、發(fā)行上市的核準(zhǔn)制等管制是造成當(dāng)前資本市場成為尋租場的頑癥。但是這些制度具有特定的歷史意義，如果沒有這些制度的設(shè)定，我國股市可能在襁褓中就已經(jīng)夭折。但當(dāng)這些制度成為今天我國股市發(fā)展的障礙，與時俱進也就成了必須考慮的問題。在政府管制下的資本市場中，可能爭奪到租金的人都將不惜成本地進入。對于企業(yè)而言，企業(yè)投入的成本除了獲準(zhǔn)上市之外，不產(chǎn)生任何有效產(chǎn)出。這是管制股市造成的第一筆資源耗費，由此而造成的貪污腐敗和交易費用的增加則是第二筆，資本市場上中介機構(gòu)因租金而進行的尋租活動，則是第三筆。管制的后果是創(chuàng)造了管制租金，而資本市場尋租活動的根源就在于管制租金的存在。

二、審計權(quán)稀缺資源導(dǎo)致資本市場審計尋租

尋租行為的產(chǎn)生，有兩個基本前提：一是資源稀缺；二是權(quán)力分配。因有資源稀缺，誰能得到這資源，誰就能獲取較大的額外收益，因而也就愿意為此而付出額外代價；因有權(quán)力分配，即稀缺資源的分配權(quán)掌握在一些部門和一些人的手中，為獲取稀缺資源，需求者就必須向這些掌權(quán)者尋租，資源與權(quán)力相結(jié)合，便有了尋租行為產(chǎn)生的種子和土壤。

郭先生致電《說法熱線》詢問：“想對出租的房屋增加租金，但承租人不同意，請問我能否主張解除原租房合同？是否會承擔(dān)違約責(zé)任？”

公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地

金聚律師事務(wù)所邵永成律師解答：“在房屋出租合同有效期限內(nèi)，若出租人想增加租金，必須要征得承租人的同意。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)本著雙方自愿協(xié)商的原則，并可根據(jù)合同法，比較行業(yè)慣例或平均的市場價格來合理確定增加租金數(shù)額。若承租人不同意，出租人不得擅自解除合同，否則將會構(gòu)成單方違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。屆時承租人還可依法提起訴訟，要求出租人繼續(xù)公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地履行原合同，同時要求其賠償違約金等?！?/p>

一、適用對象及條件：

1.入駐經(jīng)區(qū)人力資源和社會保障局認定的創(chuàng)業(yè)孵化基地的單位其法人為本地戶籍創(chuàng)業(yè)人員。

2.入駐創(chuàng)業(yè)孵化基地的企業(yè)吸納具有本地區(qū)戶籍且在就業(yè)年齡段內(nèi)、納入勞動保障信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中的人員達30%以上，創(chuàng)業(yè)實體領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照正常經(jīng)營三個月以上與員工簽訂勞動合同并繳納社會保險。

二、申請流程：

1．創(chuàng)業(yè)孵化基地內(nèi)符合條件的創(chuàng)業(yè)實體每年一次于第四季度（特殊情況例外）前攜帶以下材料至區(qū)人力資源和社會保障局提出申請（由創(chuàng)業(yè)孵化基地統(tǒng)一匯總材料；區(qū)級創(chuàng)業(yè)孵化基地直接上報、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)孵化基地由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)勞動保障服務(wù)中心上報）：

（1）《市區(qū)創(chuàng)業(yè)孵化基地租金補貼申請表》；

為統(tǒng)籌推進肺炎疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作，進一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力，渡過難關(guān)，根據(jù)《應(yīng)對肺炎疫情進一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力實施方案》，結(jié)合實際，制定如下實施方案。

一、總體要求

服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶在繁榮市場、促進就業(yè)、維護穩(wěn)定方面發(fā)揮著重要作用。受肺炎疫情影響，服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金成本支出壓力大，國有房屋（包括國有企業(yè)和政府部門、學(xué)校、衛(wèi)生院等行政事業(yè)單位房屋，下同）租賃相關(guān)主體要帶頭履行社會責(zé)任、主動幫扶小微企業(yè)，鼓勵非國有房屋租賃相關(guān)主體在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上合理分擔(dān)疫情帶來的損失。各村、鎮(zhèn)直關(guān)部門要加大政策支持力度，房屋減免和延期支付政策主要支持經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶，優(yōu)先幫扶受疫情影響嚴(yán)重、經(jīng)營困難的餐飲、住宿、旅游、教育培訓(xùn)、家政、影院劇場、美容美發(fā)等行業(yè)。

二、實施范圍

凡依法依規(guī)在市場監(jiān)管部門或行政審批部門登記注冊，證照齊全，服從疫情防控安排，規(guī)范守法經(jīng)營，未列入失信聯(lián)合懲戒黑名單，房屋租賃手續(xù)合法，無故意長期拖欠房租行為的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶，可享受房屋租金減免政策。

其中，服務(wù)業(yè)小微企業(yè)是指工業(yè)和信息化部等四部委《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》中規(guī)定的批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)、信息傳輸業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、其他未列明行業(yè)中的小型企業(yè)和微型企業(yè)。

海洋石油稅務(wù)局天津、上海、廣州、湛江分局：

據(jù)我分局和外國公司反映，目前我各分局在處理境外公司，企業(yè)將機器，設(shè)備租給中國境內(nèi)的租用者使用的租金收入，采用不同的征稅辦法：有的分局依據(jù)<外國企業(yè)所得稅法>第十一條的規(guī)定，按租金毛收入征收了預(yù)提所得稅。有的分局基于出租財產(chǎn)的公司曾經(jīng)委托他人在當(dāng)?shù)毓ど坦芾頇C關(guān)辦了工商登記，就視為在華設(shè)立了經(jīng)營機構(gòu)，分別征收了工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅。由于各分局在解釋上不一致，導(dǎo)致同一個境外公司，企業(yè)在華出租財產(chǎn)的收入，在甲地按照消極投資所得征稅，在乙地則按經(jīng)營所得征稅的矛盾。

為統(tǒng)一稅收政策，避免執(zhí)行上的不一致，現(xiàn)對前述公司，企業(yè)在華出租機器設(shè)備租金收入的征稅問題明確如下：

一、在中國境內(nèi)沒有設(shè)立機構(gòu)的境外公司，企業(yè)，將機器，設(shè)備租給中國境內(nèi)的租用者使用，其來源于中國的租金收入，應(yīng)按<外國企業(yè)所得稅法>第十一條及其有關(guān)規(guī)定征收所得稅。對于同我國政府簽訂了稅收協(xié)定并已生效執(zhí)行的國家的公司、企業(yè)、其所得稅的征收，按照有關(guān)稅收協(xié)定和財政部(85)財稅外字第042號文件的規(guī)定辦理。

二、中國境外的公司，企業(yè)，在中國境內(nèi)設(shè)立了機構(gòu)并且通過該機構(gòu)將機器設(shè)備出租給在中國境內(nèi)的租用者使用，其來源于中國的租金收入，按在華從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅。

前述公司企業(yè)出租機器設(shè)備的收入是按照消極投資所得征稅，還是按照經(jīng)營所得征稅，主要應(yīng)依據(jù)該公司企業(yè)在華有無實際經(jīng)營機構(gòu)，以及該機器設(shè)備是否通過在華機構(gòu)出租而定。

關(guān)鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長期合同/住宅權(quán)

內(nèi)容提要:很多國家對住房租賃合同進行一定的社會控制，主要有寬嚴(yán)兩種模式：租金管制和解約限制。從社會經(jīng)濟效果看，租金管制有助于保障住宅權(quán)，也有助于避免貧富分區(qū)和促進社會和諧，但會干擾市場規(guī)律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會過度偏離市場，同時可有效減少租賃合同中當(dāng)事人的機會主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場的主要矛盾是現(xiàn)有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進行嚴(yán)格的租金管制，但修訂城市房地產(chǎn)管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權(quán)利，同時規(guī)定租金調(diào)整參酌市場水平進行，將有助于維護住房租賃合同的穩(wěn)定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續(xù)約的討價還價成本，增進社會福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴(yán)格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護住房租賃合同的穩(wěn)定性，在此之外，不干涉租金數(shù)額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現(xiàn)象，紐約市是個例外。根據(jù)1990年代的一項統(tǒng)計，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規(guī)范是1969年的租金穩(wěn)定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩(wěn)定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關(guān)規(guī)則的調(diào)整。上述規(guī)則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

編者按：本文主要從內(nèi)部資本市場租金概念的思想基礎(chǔ)；內(nèi)部資本市場租金的內(nèi)涵；內(nèi)部資本市場租金與內(nèi)部資本市場效率概念的比較分析進行論述。其中，主要包括：內(nèi)部資本市場形成的目的是降低融資的交易成本、內(nèi)部資本市場的本質(zhì)、內(nèi)部資本市場配置資源的優(yōu)勢、經(jīng)濟學(xué)中“租金”一詞的含義經(jīng)歷了一個外延逐步放大的過程、經(jīng)濟學(xué)中租金的起源和演變、組織租金、內(nèi)部資本市場租金的概念、內(nèi)部資本市場效率、內(nèi)部資本市場租金與內(nèi)部資本市場效率的關(guān)系、內(nèi)部資本市場租金與效率的關(guān)系可以通過它們之間的共性、聯(lián)系與區(qū)別體現(xiàn)等，具體請詳見。

西方國家對內(nèi)部資本市場的研究起源于20世紀(jì)70年代，國內(nèi)學(xué)者對這一問題的研究尚處于起步階段，且主要集中在對國外文獻的介紹方面。本文在吸收西方學(xué)者對內(nèi)部資本市場研究成果的基礎(chǔ)上提出內(nèi)部資本市場租金的概念，并從不同角度對其內(nèi)涵進行了界定和分析。這一研究對于厘清內(nèi)部資本市場組建的目標(biāo)以及實現(xiàn)這一目標(biāo)應(yīng)采取的措施，具有重要意義。

一、內(nèi)部資本市場租金概念的思想基礎(chǔ)

自從Alchian、Williamson在20世紀(jì)70年代初提出內(nèi)部資本市場理論后，國外學(xué)者進行了大量卓有成效的研究，其中西方學(xué)者對內(nèi)部資本市場形成原因和優(yōu)勢的分析，為本文提出內(nèi)部資本市場租金概念奠定了重要的思想基礎(chǔ)。

1、內(nèi)部資本市場形成的目的是降低融資的交易成本

早期研究成果顯示(Alchian,1969；Williamson,1970）內(nèi)部資本市場之所以會產(chǎn)生并取代外部資本市場，是因為企業(yè)與外部資本市場的矛盾與摩擦，主要表現(xiàn)為信息的嚴(yán)重不對稱和外部資本市場的交易成本過高，內(nèi)部資本市場可以通過減少矛盾與摩擦來降低交易成本。

第一條為規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房租金管理，保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房權(quán)益，根據(jù)《價格法》和國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》（發(fā)改價格〔**〕405號）及《安徽省城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》（皖政〔**〕111號）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于安徽省城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)廉租住房的租金管理。

第三條本辦法所稱的廉租住房的租金管理，是指享受廉租住房待遇的城鎮(zhèn)最低收入家庭承租廉租住房應(yīng)當(dāng)交納的住房租金或發(fā)放租賃住房補貼的租金補貼標(biāo)準(zhǔn)。

第四條省級政府價格主管部門負責(zé)全省廉租住房的租金管理工作，會同有關(guān)部門制定全省廉租住房的租金管理原則、管理辦法；市、縣（市）政府價格主管部門具體負責(zé)本地區(qū)廉租住房租金的制定和管理。

各級政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)協(xié)助價格主管部門做好廉租住房的租金管理工作。

第五條廉租住房租金實行政府定價。

售后租回交易，作為一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指賣主（承租人）將一項自制或外購的資產(chǎn)出售后，又將該資產(chǎn)部分或全部從買主（出租人）處租回。通過售后租回交易，資產(chǎn)的原所有者（賣主／承租人）在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、控制權(quán)的前提下，將資產(chǎn)出售，獲得全部現(xiàn)金，而租金則在租賃期內(nèi)分期支付，實現(xiàn)融資目的。

我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則——租賃》（以下簡稱《租賃準(zhǔn)則》）將售后租回交易分為售后租回形成融資租賃和售后租回形成經(jīng)營租賃兩類。對于售后租回形成融資租賃，《國際會計準(zhǔn)則第17號——租賃》（IAS17）、《美國財務(wù)會計準(zhǔn)則第13號——租賃會計》（FAS13）和我國《租賃準(zhǔn)則》都對出售資產(chǎn)的損益予以遞延并分期攤銷。而對于售后租回形成經(jīng)營租賃的出售資產(chǎn)的損益，各準(zhǔn)則處理方式差異較大。本文對售后租回形成經(jīng)營租賃時賣主（承租人）的會計處理作如下探討。

一、現(xiàn)行準(zhǔn)則對出售資產(chǎn)的損益的處理

在售后租回交易中，資產(chǎn)的售價和租金是相互關(guān)聯(lián)的，一般以一攬子方式談判和計算，因此資產(chǎn)的出售和租回實質(zhì)上是同一項交易，即售后租回實質(zhì)上是一項融資行為，而不是銷售行為，出售資產(chǎn)的損益不應(yīng)在當(dāng)期確認。同時，為了避免企業(yè)利用售后租回在各會計期間進行利潤操縱，我國《租賃準(zhǔn)則》規(guī)定：如果售后租回交易形成一項經(jīng)營租賃，售價與資產(chǎn)賬面價值之間差額應(yīng)予以遞延，并在租賃期內(nèi)按照租金支付比例分攤，作為租金費用的調(diào)整。FAS13亦持類似的觀點。

但據(jù)此進行分攤存在不合理之處。在有些售后租回交易中，銷售收益大于租回的租金總額（如租回資產(chǎn)的租賃期很短，或租回的資產(chǎn)僅占出售資產(chǎn)的一小部分）時，出售資產(chǎn)的損益在租賃期內(nèi)分攤將會形成租金為負的情況。其實質(zhì)是將出售資產(chǎn)的損益提前在租賃期內(nèi)確認。《美國財務(wù)會計準(zhǔn)則第28號-不同回租條件下售后回租的會計處理》（FAS28）為解決因分攤形成負租金的問題，規(guī)定了兩種情況下的處理辦法：①銷售方（承租人）讓渡了已售資產(chǎn)的剩余的全部實際使用權(quán)（僅保留了小部分使用權(quán)）時，銷售和回租應(yīng)根據(jù)各自條款作為相互獨立的交易處理。②銷售方（承租人）保留了資產(chǎn)的非小部分但非所有實質(zhì)部分的使用權(quán)，并且如果回租租賃為經(jīng)營租賃，超過最低租賃款（實質(zhì)為各期租金之和）現(xiàn)值的銷售收益應(yīng)在銷售當(dāng)期確認。

這兩種處理方法雖解決了負租金問題，卻帶來了新的問題。對于第①種情況，將出售資產(chǎn)的損益全部在當(dāng)期確認，易讓賣主（承租人）利用售后租回提前實現(xiàn)出售資產(chǎn)的全部損益，進行利潤操縱。對于第②種情況，明顯是從數(shù)學(xué)的角度解決負租金問題，對超過最低租賃款現(xiàn)值的銷售收益進行當(dāng)期確認缺乏合理解釋。