【摘要】為了降低寫字樓運(yùn)營全生命周期的健康安全風(fēng)險(xiǎn)，本文結(jié)合HSE管理系統(tǒng)性思維，從15個(gè)維度闡述了寫字樓健康安全管理的要點(diǎn)和注意事項(xiàng)，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理要求對企業(yè)如何在寫字樓的全生命周期中做好健康安全管理工作，進(jìn)行了系統(tǒng)性的思考總結(jié)。

【關(guān)鍵詞】寫字樓；健康安全管理；風(fēng)險(xiǎn)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市的快速發(fā)展,涵蓋購物中心、酒店的綜合性寫字樓越來越多，作為高端寫字樓的持有和運(yùn)營管理者，日常的健康安全管理就顯得至關(guān)重要。寫字樓雖然屬于傳統(tǒng)的低微風(fēng)險(xiǎn)的人員密集型公共場所，但是現(xiàn)在的寫字樓具有規(guī)模大、業(yè)態(tài)多、服務(wù)多樣化、超高層和智能化的特點(diǎn)，寫字樓相關(guān)的安全事故也時(shí)有發(fā)生。如何在寫字樓的全生命周期中做好健康安全管理工作，將根據(jù)寫字樓的業(yè)務(wù)特點(diǎn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考。

1寫字樓的全生命周期健康安全管理

運(yùn)營寫字樓的第一使命是什么？為大家提供一個(gè)“健康、安全、環(huán)保、節(jié)能、綠色、安心”的工作環(huán)境，安全的服務(wù)使業(yè)主、租戶、公眾有一種舒適和安全感。這就要求我們的寫字樓有“生命”。寫字樓的健康安全管理就要從寫字樓項(xiàng)目的策劃立項(xiàng)、盡職調(diào)查、建筑施工、運(yùn)營和維護(hù)等方面進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)考慮。如何把寫字樓打造成有“生命”的建筑，并且要充滿健康活力，在每個(gè)環(huán)節(jié)中我們面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何控制風(fēng)險(xiǎn)就像人如何預(yù)防生病一樣的重要。有效的盡職調(diào)查可以為寫字樓的項(xiàng)目策劃和后期施工帶來很大的價(jià)值，比如周邊環(huán)境、地下鋪設(shè)物等都有利于風(fēng)險(xiǎn)的辨識與控制，在寫字樓的全生命周期的健康安全管理中，開始很重要、施工很關(guān)鍵，運(yùn)營維護(hù)更關(guān)鍵，因?yàn)檫\(yùn)營和維護(hù)伴隨著建筑物的生命周期，只要樓在就需要健康安全的運(yùn)營。

2建立符合寫字樓特點(diǎn)的健康安全管理體系

通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)。談判過程中，雙方可以標(biāo)準(zhǔn)租賃合約為基礎(chǔ)，針對某一特定的出租單元，就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長時(shí)間。談判中，雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整，所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)，公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營費(fèi)用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為“凈租”，此時(shí)的代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳費(fèi)用越多，基本租金就越低。

置身環(huán)境優(yōu)雅的寫字樓，身處冬暖夏涼的空調(diào)大房，獨(dú)享配置先進(jìn)的電腦，這樣的白領(lǐng)工作羨煞旁人，有多少人就這樣愛上了寫字樓里的生活。可偏就有那身在福中不知福的白領(lǐng)抱怨起寫字樓來。在那個(gè)全封閉的“鋼筋混凝土盒子”里，白領(lǐng)感覺不到外面馬路上風(fēng)馳電掣般穿梭的汽車帶來的“滾滾風(fēng)塵”，也體會(huì)不到外面世界的“精彩多姿”。更要命的，他(她)們還要遭遇種種痛心之處。

第1痛午餐難吃

菜色單一似豬食，不見葷腥賽兔子。

痛之宣言：Azona戰(zhàn)斗于CBD一寫字樓

在“飯菜難吃之地排行榜”上，寫字樓的餐廳要是號稱第二，就沒人敢稱第一了。據(jù)本人之不完全考證，自有寫字樓以來，午餐就成了白領(lǐng)心中最大的痛。

剛進(jìn)公司，面對中午的自助餐，我樂開了花。看著身邊一到午餐時(shí)間就愁眉苦臉的前輩，我暗嘆：“身在福窩不自知?！笨扇兆泳昧?，新鮮勁兒過了，那些天天報(bào)到的圓白菜、茄子、土豆變得面目可憎起來。于是，不進(jìn)餐廳比進(jìn)餐廳的次數(shù)多，倒的飯菜比吃的飯菜多。民以食為天，如今，天都快要塌了。沒辦法，只好和同事搭伙到外面吃，耗時(shí)費(fèi)錢。又不能不吃，誰知道晚上又要加班到幾點(diǎn)呢！

1、寫字樓是公司總部及一分廠人員辦公及接待貴賓的場所；

2、寫字樓每晚十點(diǎn)鐘后停止使用，屆時(shí)空調(diào)、照明、電腦服務(wù)器等設(shè)備隨之關(guān)閉；

3、寫字樓辦公桌面、地面、墻面應(yīng)保持整潔，職員應(yīng)按“6S”的要求搞好個(gè)人辦公區(qū)域內(nèi)物品的定置擺放工作；

4、保持辦公環(huán)境的寧靜，低聲講話、低聲通話，辦公桌上的電話機(jī)鈴聲檔應(yīng)設(shè)置為小檔；辦公時(shí)間內(nèi)寫字樓職員的BB機(jī)、手機(jī)應(yīng)設(shè)置為振動(dòng)檔；

5、工作時(shí)間不得處理與工作無關(guān)的事務(wù)，不得閑聊，不得看與工作無關(guān)的書刊（上級批準(zhǔn)的例外）；

6、厲行節(jié)約，反對浪費(fèi)，如所在區(qū)域再?zèng)]有他人辦公時(shí)，關(guān)閉所在區(qū)域的照明燈；

出租方：(以下簡稱甲方)

法定地址：

法定代表人：

承租方：(以下簡稱乙方)

法定地址:

法定代表人：

寫字樓租賃契約，規(guī)定了在租約存續(xù)期間，業(yè)主與租客的權(quán)利和義務(wù)，是租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復(fù)雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時(shí)間進(jìn)行租約談判。承擔(dān)寫字樓物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見，協(xié)助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)。談判過程中，雙方可以標(biāo)準(zhǔn)租賃合約為基礎(chǔ)，針對某一特定的出租單元，就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長時(shí)間。談判中，雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整，所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)，公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營費(fèi)用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

1寫字樓分類和經(jīng)營特點(diǎn)

1.1寫字樓分類。按照實(shí)際具備的使用功能角度進(jìn)行劃分，通常將寫字樓具體劃分為單純型寫字樓、商住兩用型寫字樓以及綜合型寫字樓三個(gè)類別。單純型寫字樓、通常僅具備辦公使用功能，不具備餐飲經(jīng)營功能、展廳功能以及會(huì)議室功能；商住兩用型寫字樓，是同時(shí)具備辦公功能和住宿功能的寫字樓；綜合型寫字樓，是以辦公作為主要使用功能，搭配具備餐飲經(jīng)營功能、展廳功能以及會(huì)議室功能的寫字樓，且除了辦公功能之外的其他使用功能，均處在從屬性地位。按照實(shí)際具備的建筑面積角度進(jìn)行劃分，通常將寫字樓具體劃分為小型寫字樓、中型寫字樓以及大型寫字樓三個(gè)類別。小型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00平方米以下的寫字樓；中型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00～30000.00平方米的寫字樓；而大型寫字樓，則通常指的是總建筑面積在30000.00平方米以上的寫字樓。按照實(shí)際具備的現(xiàn)代化程度水平進(jìn)行劃分，通常將寫字樓具體劃分為非智能型寫字樓以及智能型寫字樓兩個(gè)類別。非智能型寫字樓，指的是未能配備現(xiàn)代化設(shè)備、設(shè)施，不具備現(xiàn)代化使用功能的傳統(tǒng)化寫字樓；智能型寫字樓，指的是具備支持辦公功能的智能物業(yè)技術(shù)系統(tǒng)，且具備高度自動(dòng)化技術(shù)系統(tǒng)的辦公用寫字樓。1.2經(jīng)營特點(diǎn)。第一，寫字樓的租賃時(shí)間周期大多較為短暫，其租賃成交價(jià)格具備極強(qiáng)的時(shí)效性。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國大陸地區(qū)寫字樓類建筑物的租賃時(shí)間周期大多處在3年左右，展現(xiàn)出鮮明的短租交易特點(diǎn)。出現(xiàn)租賃周期短的特點(diǎn)主要?dú)w因于寫字樓承租人對市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的控制和規(guī)避，而寫字樓出租人則需要關(guān)注租賃合同履行期間租金價(jià)格水平發(fā)生上漲的可能性。在寫字樓處在短租狀態(tài)條件下，租金價(jià)格僅在租賃合同有效期內(nèi)固定不變，一旦合同履行完畢，交易雙方通常會(huì)重新商議租賃價(jià)格。第二，寫字樓的租金價(jià)格水平與其實(shí)際出租率之間存在負(fù)相關(guān)制約關(guān)系。通常情形下，在寫字樓租金價(jià)格水平持續(xù)上漲過程中，其實(shí)際出租率會(huì)展示出逐漸下降變化趨勢，既不是出租率處在較高水平時(shí)出租人能獲取最佳經(jīng)濟(jì)收益，也不是租金價(jià)格處在較高水平時(shí)出租人能獲取最佳經(jīng)濟(jì)收益，只有在遵循市場供需規(guī)律尋找到租金價(jià)格水平與出租率之間的最佳結(jié)合狀態(tài)，才能確保出租人能獲取最佳經(jīng)濟(jì)收益。第三，產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)構(gòu)單一的寫字樓租賃產(chǎn)品相較產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)構(gòu)多元的寫字樓租賃產(chǎn)品在市場上更具優(yōu)勢。對于寫字樓承租人而言，選擇產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)構(gòu)單一的寫字樓租賃產(chǎn)品，有助于規(guī)避租賃產(chǎn)品使用過程中發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，同時(shí)還能順利實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的經(jīng)營目標(biāo)、管理目標(biāo)以及調(diào)配目標(biāo)，確保因經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展而形成的擴(kuò)租需求得到充分滿足，且維持較高水平的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)；對比而言，產(chǎn)權(quán)歸屬主體多元的寫字樓建筑物能夠誘導(dǎo)不同業(yè)主之間發(fā)展無序競爭，無法充分滿足承租人對服務(wù)品質(zhì)的要求，影響和降低寫字樓租賃服務(wù)的實(shí)施質(zhì)量。第四，寫字樓租賃經(jīng)營活動(dòng)在開展過程中注重獲取長期受益。寫字樓建筑物屬于不動(dòng)產(chǎn)，使用壽命在40年以上，且折舊率低，在經(jīng)營過程中需要面對復(fù)雜多樣的宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境以及市場競爭環(huán)境。開展寫字樓租賃經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)注重確保實(shí)際獲取的收益，實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的有效對沖和彌補(bǔ)，逐步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與增值目標(biāo)。

2寫字樓租賃價(jià)格影響因素及租賃市場現(xiàn)狀

2.1租賃價(jià)格影響因素。2.1.1地理位置與整體品質(zhì)因素市場研究。寫字樓實(shí)際具備的地理位置因素，對寫字樓實(shí)際面對的租賃需求，以及出租人在租賃交易過程中實(shí)際獲取的租金價(jià)格水平具有深刻的制約作用。針對寫字樓建筑實(shí)際具備的地理位置特征展開考量分析，需要同時(shí)關(guān)注和考量其周邊商業(yè)經(jīng)營氛圍因素、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配備狀態(tài)因素，以及其他配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況等。例如，是否處于或者是鄰近城市中心商業(yè)區(qū)、周邊是否分布有數(shù)量較多的商業(yè)設(shè)施、周邊是否有地鐵或者是輕軌等公共交通基礎(chǔ)設(shè)施、所處區(qū)位與城市交通主干道之間的最近距離、是否靠近商業(yè)銀行業(yè)務(wù)辦理網(wǎng)點(diǎn)以及是否靠近商業(yè)街區(qū)等。寫字樓實(shí)際具備的整體品質(zhì)，對其實(shí)際租賃價(jià)格水平具有一定影響。其主要制約因素，包括寫字樓的基本外觀特征、知名度水平以及建設(shè)施工質(zhì)量等。在寫字樓租賃交易市場活動(dòng)的具體開展過程中，處在高端層級的承租人往往更加關(guān)注寫字樓所具備的地理位置和整體品質(zhì)狀態(tài)，而不是實(shí)際租賃價(jià)格水平，因此具備良好的地理位置和整體品質(zhì)的寫字樓租賃產(chǎn)品，能夠在實(shí)際的市場交易中發(fā)揮優(yōu)勢。2.1.2物業(yè)管理因素。寫字樓實(shí)際具備的物業(yè)管理服務(wù)水平，對其實(shí)際化的租金價(jià)格水平具備深刻影響，而衡量物業(yè)管理工作質(zhì)量的主要切入點(diǎn)，在于關(guān)注寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障水平和服務(wù)保障水平。從寫字樓租賃價(jià)格確定的角度展開分析，出租人和承租人對寫字樓租賃產(chǎn)品物業(yè)管理水平的判斷，應(yīng)當(dāng)以具體的細(xì)節(jié)作為切入點(diǎn)。比如，目前城市寫字樓中都普遍存在著上、下班時(shí)間段電梯間人流擁擠問題。對于這一問題，部分高品質(zhì)的城市寫字樓物業(yè)服務(wù)公司，會(huì)借由與樓內(nèi)分布的各家企業(yè)管理人員展開商討，倡導(dǎo)實(shí)施分時(shí)段上、下班制度，同時(shí)還可以執(zhí)行高層業(yè)主與低層業(yè)主分開使用電梯策略，倡導(dǎo)所有電梯使用者能夠自覺排隊(duì)進(jìn)出轎廂，繼而有效縮減電梯乘坐活動(dòng)開展過程中的等候時(shí)間。與此同時(shí)，在雨天，部分高品質(zhì)的城市寫字樓物業(yè)管理服務(wù)公司，能夠?yàn)檫M(jìn)入大樓內(nèi)部的人員主動(dòng)提供用于盛裝含水雨傘的塑料袋，繼而在細(xì)節(jié)層面充分展示物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的整體形象。2.1.3整體定位因素。現(xiàn)代城市寫字樓項(xiàng)目實(shí)際具備的整體定位特征，對寫字樓在租賃交易市場活動(dòng)過程中實(shí)際獲取的租賃價(jià)格水平具備深刻的影響。對比而言，處在城市中心商業(yè)區(qū)，或者是城市內(nèi)部具備較好商業(yè)發(fā)展氛圍，或者是周邊公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配備狀態(tài)較為良好的現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓，其在租賃交易市場活動(dòng)過程中的租金價(jià)格通常會(huì)處在較高水平。此外，是否有充足的停車位數(shù)量也是承租方重點(diǎn)關(guān)注的因素。部分租戶會(huì)將固定車位數(shù)量寫入租賃合同，以保障自身日常使用需求。對于地理區(qū)位和周邊環(huán)境配套條件相近的商務(wù)寫字樓租賃產(chǎn)品而言，綜合型寫字樓的租金價(jià)格通常顯著高于單純型寫字樓和商住兩用型寫字樓的價(jià)格；具有良好朝向及景致樓層的寫字樓租賃產(chǎn)品，其租金價(jià)格水平通常顯著高于一般樓層的寫字樓租賃產(chǎn)品的價(jià)格。2.1.4大客戶比例當(dāng)前，在城市寫字樓建筑物，承租客戶類型呈現(xiàn)區(qū)域式集中分布態(tài)勢。同時(shí)，中小型承租客戶為了便于自身商務(wù)洽談及形象的樹立，往往結(jié)合自身承租能力，偏向于選擇同類、大型、知名客。戶較多的寫字樓項(xiàng)目。因此，寫字樓在大型承租客戶企業(yè)經(jīng)營實(shí)力影響的支持條件下，其在租賃市場環(huán)境中的整體競爭實(shí)力會(huì)發(fā)生顯著提升，客觀上會(huì)誘導(dǎo)其實(shí)際租賃交易價(jià)格水平發(fā)生一定程度的改善提升。2.2租賃市場現(xiàn)狀分析。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資(單宗投資額超過1億元)總額高達(dá)500億元，環(huán)比增長28%。在政策鼓勵(lì)下，內(nèi)資買家頻頻購入自用物業(yè)。以總交易額占比近九成，成為交易主力。在投資類型上，北京投資者的首選仍然是寫字樓物業(yè)，占本季投資額的50%。隨著我國第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng)業(yè)背景下，金融、科技、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)數(shù)量迅猛增加，將成為寫字樓市場的主力客戶。而寫字樓項(xiàng)目也因其租戶相對較為穩(wěn)定，租金能準(zhǔn)時(shí)繳納的特性，在住宅市場越來越嚴(yán)的政策調(diào)控下，成為投資的“重頭戲”。

3寫字樓投資走向

寫字樓項(xiàng)目總價(jià)高、一次性投入大，但優(yōu)質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，市場客源豐富、租金收益穩(wěn)定、項(xiàng)目轉(zhuǎn)手變現(xiàn)能力強(qiáng)，是比較平穩(wěn)的投資方式。因此，對商務(wù)寫字樓房產(chǎn)項(xiàng)目開展的投資活動(dòng)，是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)過程中重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)品類型。從實(shí)際使用方式類型角度分析，開展商務(wù)寫字樓投資活動(dòng)，主要用于自主性公司經(jīng)營使用，或者是對外租賃。針對寫字樓項(xiàng)目的投資活動(dòng)過程中，應(yīng)綜合考量投資產(chǎn)品對象的地理區(qū)位因素、周邊環(huán)境因素、公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套狀態(tài)因素、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量因素，并且在自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，注重選擇優(yōu)質(zhì)房型，購置一定數(shù)量的固定停車位。致力于在積極改善提升寫字樓租賃產(chǎn)品的品質(zhì)特征和使用價(jià)值條件下，支持其在租賃市場交易環(huán)境中，能夠長期且穩(wěn)定地獲取到較高水平的交易價(jià)格。

摘要：寫字樓的物業(yè)管理屬于管理服務(wù)業(yè)的范疇，其管理水平的高低直接決定了寫字樓質(zhì)量的好壞。近幾年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，建筑與科技領(lǐng)域發(fā)展也都較為迅速，人們大大提高了對于寫字樓物業(yè)管理的重視程度，這就使得整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的整體水平也有了大幅度的改善。在此種形勢背景下，報(bào)告會(huì)議曾提出，現(xiàn)如今的中國特色社會(huì)主義已經(jīng)邁入了新時(shí)代階段，這也就意味著我國的寫字樓物業(yè)服務(wù)與經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)進(jìn)入了全新的發(fā)展時(shí)代。本文將對新時(shí)代背景下寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)進(jìn)行研究分析，并對于寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)的未來發(fā)展定位進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：新時(shí)代；寫字樓；物業(yè)管理；特點(diǎn)；定位及發(fā)展

一、新時(shí)字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)

1.專業(yè)且專注的特點(diǎn)。新時(shí)代的寫字樓與傳統(tǒng)的寫字樓相比較，更加注重高端寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量。寫字樓的物業(yè)管理工作雖然是后來才被重視起來的，但其基礎(chǔ)較為牢固，既做到了基層的良好服務(wù)與管理，又做到了注重高品質(zhì)、品牌的打造建設(shè)。更加側(cè)重于寫字樓在運(yùn)營服務(wù)商方面的角色擔(dān)任，憑借專注且專業(yè)的精神品質(zhì)來建設(shè)高端、高質(zhì)量的品牌。2.服務(wù)理念注重價(jià)值。新時(shí)代下，寫字樓被當(dāng)作一個(gè)富有生命的物體來看待。如此一來，便使得服務(wù)對象富有生命化，管理方式也因此更具有人性化，企業(yè)更加注重用精心和匠心自外而內(nèi)地提升其自身內(nèi)涵與價(jià)值。例如寫字樓物業(yè)管理較為出色的楷林物業(yè)，本著細(xì)節(jié)與極致一手抓的價(jià)值理念，使物業(yè)向著更加輝煌光明的方向發(fā)展。該物業(yè)公司在此理念下可以將工作做到符合極其細(xì)微精致的標(biāo)準(zhǔn)，它的電梯可以嚴(yán)格控制在標(biāo)準(zhǔn)的27.5s以內(nèi)；在清潔過程中，甚至可以用棉簽來仔細(xì)地進(jìn)行清潔，針對于不同的污垢配以八十多種的污垢清潔劑；一個(gè)停車場坪漆的設(shè)計(jì)需要經(jīng)過九道復(fù)雜的工藝程序，在減少噪音和增加舒適感等方面極具優(yōu)勢?？治飿I(yè)之所以能夠做大做好，正是因?yàn)樗o予了物業(yè)服務(wù)一定的生命理念，用心做好物業(yè)管理服務(wù)工作。3.寫字樓物業(yè)管理服務(wù)體系獨(dú)具特色。新時(shí)代下寫字樓物業(yè)管理服務(wù)體系主要分為以下四大板塊：精心的管理服務(wù)、愉悅的客戶體驗(yàn)、優(yōu)化資產(chǎn)配置以及智能自動(dòng)化共享。這便是新時(shí)代下物業(yè)管理的核心競爭力及產(chǎn)品的獨(dú)特競爭優(yōu)勢之所在。正如我們經(jīng)常問到的，一個(gè)企業(yè)在現(xiàn)如今市場競爭如此激烈的背景之下，要怎樣才能贏得顧客的芳心，占領(lǐng)更多的市場呢？答案很明了，就是靠企業(yè)的服務(wù)體系，企業(yè)的軟實(shí)力必須夠強(qiáng)，才可實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)。

二、新時(shí)字樓物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展

1.寫字樓快速發(fā)展助推物業(yè)管理服務(wù)。從傳統(tǒng)封閉式的寫字樓工作環(huán)境演變?yōu)樾聲r(shí)代下開放形式的寫字樓，這能夠充分體現(xiàn)出國家在改革過程中的開放發(fā)展。現(xiàn)如今，寫字樓越來越多，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能用座來描述，取而代之的應(yīng)該是群。之所以會(huì)出現(xiàn)寫字樓群的現(xiàn)象，是由多種因素共同影響的。比如我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)一步步由“制造”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸窃臁?，這就需要有更多的產(chǎn)業(yè)研發(fā)部門，在我國大力倡導(dǎo)積極創(chuàng)業(yè)的前提下，有越來越多的科技企業(yè)應(yīng)時(shí)而生。高質(zhì)量、研發(fā)前沿的產(chǎn)業(yè)正在加快創(chuàng)新發(fā)展的前進(jìn)步伐，在一定程度上推動(dòng)了高端寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的高要求、高標(biāo)準(zhǔn)。就我國現(xiàn)狀而言，我國的寫字樓年均落成量均是全世界最高的國家，這正是新時(shí)代下我國寫字樓的發(fā)展新趨勢與新定位。其實(shí)，在這種背景下的寫字樓空置率也是較高的，因此就出現(xiàn)了兩種不同的觀點(diǎn)，其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果依據(jù)現(xiàn)在的消化能量進(jìn)行發(fā)展消化的話，可能五十年、一百年都未能完全消化。該種看法顯然比較片面和狹隘的。如我國上海的浦東地區(qū)，在過去曾出現(xiàn)過寫字樓空置率極高，甚至不花錢就可以免費(fèi)辦公的情況，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，上海浦東的房子已經(jīng)非常稀缺，不可同日而語。2.寫字樓物業(yè)管理要與時(shí)俱進(jìn)。改革開放以來，眾多的實(shí)踐案例證明了要想把事情辦好、辦成功，必須堅(jiān)持中國特色的相關(guān)要求及標(biāo)準(zhǔn)，同樣，物業(yè)管理服務(wù)也應(yīng)該按照同樣的中國特色來發(fā)展創(chuàng)新，只有這樣，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作才能做得更好。需要特別注意的是，首先，要充分利用好政府給予的一些優(yōu)惠政策，如設(shè)備資助及人才供給等方面；其次，寫字樓的全球化商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要用國際化的視角全方位的審視其發(fā)展，做好職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)工作。3.虹吸現(xiàn)象倒逼寫字樓的服務(wù)及管理規(guī)劃。寫字樓對于周圍環(huán)境的影響極大，尤其是在經(jīng)濟(jì)方面，其造就的精神財(cái)富以及寫字樓所延伸出的各種產(chǎn)業(yè)，為當(dāng)?shù)氐亩愂占癎DP增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。對此，物業(yè)管理部門要專門就寫字樓在所需資金來源、知識技能以及人才所需方面的虹吸現(xiàn)象，提前做好充分的物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)工作。首先，在寫字樓內(nèi)部，人流量及物流量都比較大，服務(wù)范圍延伸較廣。比如可以在寫字樓內(nèi)開展會(huì)、宣傳服務(wù)及餐飲等活動(dòng)，這在一定程度上也為寫字樓物業(yè)管理帶來了難度與挑戰(zhàn)；其次，寫字樓新興技術(shù)及設(shè)備的使用增加了寫字樓物業(yè)管理的難度，對寫字樓管理提出了新要求；最后，寫字樓的客戶量急劇增多，為了給客戶帶來最佳的體驗(yàn)，要求創(chuàng)新傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，使服務(wù)變得具有特色且多元化。如今，越來越多的企業(yè)會(huì)選擇將企業(yè)的后勤工作全權(quán)交與綜合服務(wù)商設(shè)計(jì)處理，這其實(shí)是一種新的發(fā)展形勢。綜上所述的各種情形，均能夠增大行業(yè)的發(fā)展增值空間與機(jī)遇。

寫字樓租賃契約，規(guī)定了在租約存續(xù)期間，業(yè)主與租客的權(quán)利和義務(wù)，是租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復(fù)雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時(shí)間進(jìn)行租約談判。承擔(dān)寫字樓物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見，協(xié)助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)。談判過程中，雙方可以標(biāo)準(zhǔn)租賃合約為基礎(chǔ)，針對某一特定的出租單元，就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長時(shí)間。談判中，雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整，所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)，公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營費(fèi)用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)偅晌飿I(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

摘要:本次編寫嚴(yán)格按照國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)范，同時(shí)關(guān)注中國市場及非規(guī)范的國內(nèi)外行業(yè)規(guī)定，分析國內(nèi)外大量不同功能、不同檔次的寫字樓，廣泛的征求相關(guān)專業(yè)，認(rèn)真總結(jié)超高層寫字樓的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與研究成果而制定。同時(shí)引用中國工程建設(shè)協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，對后續(xù)同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理控制有借鑒參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞:超高層寫字樓；交通組織；核心筒

一、超高層寫字樓市場背景

從2014年的寫字樓市場走向來看，和世邦魏理的MarketAcoer投資分析模型中顯示，一線城市的寫字樓普遍等分較高、排名靠前，其中北京位居第一。但與一線城市相反，二線城市證處在市場發(fā)展的早期階段，不確定性因素多。同時(shí)，雖然二線市場新建樓宇較多，但是可投優(yōu)質(zhì)物業(yè)卻屈指可數(shù)，加上市場流動(dòng)性較差，使得投資者撤出困難，從而導(dǎo)致二線城市在風(fēng)險(xiǎn)評分整體偏低。與北上廣深四個(gè)一線城市消費(fèi)需求強(qiáng)勁、租金水平逐年平穩(wěn)上升不同，二線城市則在短期需求不足之際，面對供應(yīng)的持續(xù)增長，風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

二、超高層寫字樓總平面設(shè)計(jì)

不管什么樣的建筑，首先都是城市的一個(gè)“細(xì)胞體”。設(shè)計(jì)之始我們提出概念方案，利用大量的工作模型，重點(diǎn)分析城市，規(guī)劃指引，周邊環(huán)境、周邊交通、建筑指標(biāo)和建筑體型。1.規(guī)劃布局1.1建筑布局原則1.2配套裙樓與主體的關(guān)系獨(dú)立式：裙房與塔樓通過一個(gè)架空通道相連或是完全斷開，形成一個(gè)獨(dú)立的建筑。包圍式：裙房與塔樓的兩個(gè)或以上的邊相連。毗連式：裙房只與塔樓一邊相連。2.交通組織2.1與城市交通的銜接超高層寫字樓的區(qū)位交通可達(dá)性較強(qiáng)。人流集散較集中。與城市交通的接駁方式則分為三種：軌道交通（主要人流方向）、公交交通（主要人流方向）、城市道路（主要車行方向）。2.2項(xiàng)目內(nèi)的交通流線項(xiàng)目內(nèi)的交通流線大類分為兩類。一類是車行流線、一類是人行流線。車流設(shè)計(jì)比較難，滿足車的右行右下車的規(guī)律。車行流線分為四類：自駕辦公及辦公接送司機(jī)。出租車/自駕車訪客。貨運(yùn)/搬家、垃圾。消防車道、救援場地及登高面。人流分為三類：員工進(jìn)出流線、后勤服務(wù)人員進(jìn)出流線以及步行訪客進(jìn)出流線。3.場地豎向設(shè)計(jì)場地自然的坡度不同，對于建筑的布局定位和道路交通組織的影響較大。因此，根據(jù)場地自然的坡度，并結(jié)合考慮超高層建筑所在均為城市中心或副中心區(qū)域內(nèi)，將場地大致分為兩類：一是平坡式；二是斜坡式。