摘要：為了適應(yīng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來的行業(yè)人才需求的變化，亟須探索物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)新模式，文章首先分析了物業(yè)管理行業(yè)人才需求的變化，然后結(jié)合福建江夏學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)辦學(xué)的實(shí)踐，提出了以行業(yè)需求定位人才培養(yǎng)目標(biāo)、提升人才培養(yǎng)規(guī)格、優(yōu)化課程體系、加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)等建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理專業(yè)；轉(zhuǎn)型升級(jí)；人才培養(yǎng)

黨的報(bào)告指出“在中高端消費(fèi)、創(chuàng)新引領(lǐng)、共享經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域培育新增長(zhǎng)點(diǎn)、形成新動(dòng)能。支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?！蔽飿I(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，在政策、技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)升級(jí)和資本四輛馬車的拉動(dòng)下,加速向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)提出了新的要求，這勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的改變。

一、物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)生新的人才需求

2014年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在《物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》課題報(bào)告中指出，物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)是指以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)特別是信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要支撐，建立在新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法基礎(chǔ)上的物業(yè)管理[1]?，F(xiàn)代物業(yè)管理要求借助信息技術(shù)提升服務(wù)品質(zhì)和效率，要求以業(yè)主需求為中心，創(chuàng)建新的商業(yè)模式和服務(wù)方式，要求改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作模式，創(chuàng)造較高的產(chǎn)業(yè)附加值。基于物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，未來對(duì)中高層管理人才、掌握新技術(shù)的應(yīng)用型人才及懂資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)創(chuàng)新型人才的需求將會(huì)呈上升趨勢(shì)。（一）中高層管理人才。教育部在2012年本科專業(yè)目錄中設(shè)置了物業(yè)管理專業(yè)，屬于管理學(xué)門類，工商管理類目。目前物業(yè)管理專業(yè)辦學(xué)層次仍以高職和?？茷橹?，本科層次主要是二類本科院校。由于物業(yè)管理專業(yè)在我國(guó)起步較晚，從現(xiàn)有人才隊(duì)伍來看，中高層管理者絕大多數(shù)非科班出身，是從別的行業(yè)轉(zhuǎn)行而來。甚至一些高級(jí)人才只是以物業(yè)行業(yè)為跳板，旨在往建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、酒店管理等其他行業(yè)發(fā)展，人才流動(dòng)性高。因此行業(yè)亟須擁有自己培養(yǎng)出來的、真正熱愛物業(yè)服務(wù)行業(yè)的，懂經(jīng)營(yíng)善管理的中高層管理人才。（二）掌握新技術(shù)的應(yīng)用型人才。作為典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工成本一般占到總成本的50%以上。受人工成本、材料成本不斷上漲，物業(yè)費(fèi)限價(jià)機(jī)制的影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存壓力逐年增大。如長(zhǎng)城物業(yè)、彩生活、綠城物業(yè)等百強(qiáng)企業(yè)，已紛紛引入移動(dòng)互聯(lián)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)，提升服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)降低人力成本?，F(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用，以及由此產(chǎn)生的運(yùn)作模式的變革、商業(yè)模式的創(chuàng)新都對(duì)物業(yè)服務(wù)人才的專業(yè)技能提出了更高的要求，行業(yè)需要掌握移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、電子商務(wù)等新技術(shù)的應(yīng)用型人才。（三）懂資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)創(chuàng)新型人才。近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新技術(shù)，不斷挖掘物業(yè)服務(wù)的附加值和邊際效益，持續(xù)創(chuàng)新服務(wù)模式，豐富增值服務(wù)品類和內(nèi)容，既拓展了自己的盈利空間，也滿足業(yè)主消費(fèi)升級(jí)的需求。從現(xiàn)有行業(yè)收入構(gòu)成來看，基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)收入比例逐年降低，非物業(yè)管理費(fèi)收入比例正在逐年加大，房屋中介、案場(chǎng)服務(wù)、信息咨詢、居家養(yǎng)老、電子商務(wù)等新的盈利模式正在改變著行業(yè)格局。商業(yè)模式的升級(jí)和優(yōu)化需要更多能夠深層次挖掘客戶需求、懂資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)創(chuàng)新型人才。

二、轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)實(shí)踐

在實(shí)習(xí)過程中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡(jiǎn)短的實(shí)習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實(shí)習(xí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識(shí)。

我所實(shí)習(xí)的物業(yè)管理有限公司，隸屬于集團(tuán)。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長(zhǎng)沙等大中城市均有物業(yè)管理的項(xiàng)目。管理面積約300萬平方米，管理項(xiàng)目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場(chǎng)、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)?；▓@是其所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目之一?；▓@由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實(shí)習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問等方式，對(duì)花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè);招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。物業(yè)對(duì)新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對(duì)小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性;隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭(zhēng)做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

摘要：物業(yè)管理專業(yè)由于其自身獨(dú)特的應(yīng)用性與實(shí)踐性特點(diǎn)，在教學(xué)活動(dòng)開展過程中傳統(tǒng)的教學(xué)手段已經(jīng)無法有效地滿足學(xué)生進(jìn)行有效的知識(shí)引導(dǎo)、學(xué)習(xí)的任務(wù)。當(dāng)前在學(xué)術(shù)界和業(yè)界對(duì)于高素質(zhì)優(yōu)質(zhì)畢業(yè)生要求逐漸提高的呼聲下，如何創(chuàng)新物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)模式就成為了廣大教育工作者亟待解決的問題。而基于企業(yè)模擬下的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)模式因?yàn)槠湫路f靈活等優(yōu)勢(shì)可以很好地解決當(dāng)前的教學(xué)窘境。

關(guān)鍵詞：企業(yè)模擬;物業(yè)管理;教學(xué)模式

一、傳統(tǒng)物業(yè)管理教學(xué)模式概述

傳統(tǒng)的物業(yè)管理教學(xué)模式主要按照管理知識(shí)理論與物業(yè)技能兩部分開展教學(xué)工作。在管理知識(shí)的授課中，教師主要通過相關(guān)理論知識(shí)系統(tǒng)的講解來幫助學(xué)生建立相關(guān)理論知識(shí)的概念。這種模式首先在理論教學(xué)方面的效果是值得肯定的，教師通過系統(tǒng)的講解可以為學(xué)生建立起一個(gè)對(duì)知識(shí)點(diǎn)全面清晰的認(rèn)識(shí)，但是這種模式下學(xué)生學(xué)習(xí)只停留在理論基礎(chǔ)上，對(duì)于現(xiàn)實(shí)過程中理論的深入運(yùn)用并沒有一個(gè)詳盡的概念。而在物業(yè)管理技能方面的授課過程中，教師通常使用一些對(duì)于具體技術(shù)、技巧的實(shí)踐活動(dòng)來開展教學(xué)活動(dòng)。這種將管理技能技巧模塊化教學(xué)的處理方式雖然說可以在一定程度上利用實(shí)踐來加深學(xué)生的印象和具體應(yīng)用能力，但是模塊與模塊之間的割裂情況嚴(yán)重使得學(xué)生在進(jìn)行學(xué)習(xí)過程中只能片面的對(duì)單個(gè)技巧進(jìn)行學(xué)習(xí)，不能系統(tǒng)的在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)里掌握相關(guān)具體的問題。所以說傳統(tǒng)的物業(yè)管理授課模式雖然對(duì)于各種理論知識(shí)、實(shí)踐應(yīng)用都有所涉及，但是教學(xué)方式落后使得整體教學(xué)內(nèi)容并不能很好地與實(shí)際工作中的問題一一對(duì)應(yīng)，使得學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)知識(shí)結(jié)構(gòu)不完整，相關(guān)能力素養(yǎng)不健全的現(xiàn)象。

二、基于企業(yè)模擬的教學(xué)模式概述

為了應(yīng)對(duì)這種請(qǐng)看看，學(xué)術(shù)界特變針對(duì)物業(yè)管理學(xué)科特點(diǎn)與實(shí)際工作性質(zhì)，突破性地提出了基于企業(yè)模擬的教學(xué)新模式。這種模式通過多種先進(jìn)的擬態(tài)教學(xué)方法，按照現(xiàn)實(shí)物業(yè)公司的組織架構(gòu)、運(yùn)行流程進(jìn)行教學(xué)活動(dòng)的安排。通過對(duì)企業(yè)的模擬來將理論、實(shí)際技能訓(xùn)練融入其中，讓學(xué)生在一個(gè)較為真實(shí)的環(huán)境中對(duì)物業(yè)管理學(xué)科進(jìn)行系統(tǒng)全面應(yīng)用性的學(xué)習(xí)。基于企業(yè)模擬在傳統(tǒng)物業(yè)管理課程對(duì)能力實(shí)踐模塊化的基礎(chǔ)上，將現(xiàn)有的知識(shí)體系按照企業(yè)的組織架構(gòu)與工作流程進(jìn)行相應(yīng)的整合，形成了多個(gè)知識(shí)點(diǎn)與技能點(diǎn)集群式的課程形態(tài)。利用多種先進(jìn)的教學(xué)方法幫助學(xué)生在模擬企業(yè)運(yùn)營(yíng)的具體過程中深刻地理解相關(guān)學(xué)習(xí)內(nèi)容、鍛煉學(xué)習(xí)能力，進(jìn)一步提高學(xué)生的綜合素養(yǎng)與實(shí)踐能力。

對(duì)一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目而言，選擇一位合適的項(xiàng)目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項(xiàng)目經(jīng)理選好了，管理好項(xiàng)目就有了50%以上的信心。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場(chǎng)的拓展力度，承接的外委項(xiàng)目也就越來越多。但是，隨之而來的項(xiàng)目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，尤其是像深圳市的一些國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，有時(shí)甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項(xiàng)目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)常抓不懈的重要工作。training.

項(xiàng)目管理論壇

作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過一定規(guī)模（約10萬左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項(xiàng)目管理論壇

目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用：①促進(jìn)房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t

（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開盤日和一系列促銷活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

一、物業(yè)管理專業(yè)人才的需求現(xiàn)狀分析：

1.我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有大的發(fā)展，這將直接拉動(dòng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才的需求。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，占每年固定資產(chǎn)投資的七分之一。我國(guó)又處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的加速期，對(duì)房地產(chǎn)的總量需求每年都在增加。我國(guó)即將加入世貿(mào)組織，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，從總體上看，入世有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。入世有利于加速我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)體制的建立和發(fā)展。有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)力水平和經(jīng)營(yíng)管理水平。有利于擴(kuò)大外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，擴(kuò)大房地產(chǎn)的融資渠道，從而帶給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難得的發(fā)展機(jī)遇。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均年收入達(dá)到1萬美元以前，住宅業(yè)將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。申奧成功后我國(guó)房?jī)r(jià)再次火爆，預(yù)示著在我國(guó)新一輪逐步形成的消費(fèi)浪頭中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)升溫。物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分必然隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。而這個(gè)發(fā)展需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

2.我國(guó)的物業(yè)建筑面積呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)，物業(yè)管理行業(yè)正得到前所未有的發(fā)展，需要大量的專門物業(yè)管理人才。

我國(guó)的物業(yè)建筑面積呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。以北京、上海為例，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：從1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1萬平方米，年均新建住宅968.7萬平方米，到2000年年底，全市住宅總量將近1.9億平方米，人均住宅使用面積16.2平方米。據(jù)了解，按照1990年開始編寫的《北京市城市總體規(guī)劃》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000萬平方米計(jì)算，其中住宅675萬平方米，平均每年新建525萬平方米，這樣，預(yù)計(jì)今后20年可新建住宅1.05億平方米，前10年新建5300萬平方米，到2000年時(shí)常住城市人口為750萬人，住宅總量1.39億平方米，人均居住面積可達(dá)9.6平方米，人均使用面積14.4平方米；后10年再新建5200萬平方米，到2010年北京常住人口達(dá)到850萬人，住宅總量達(dá)到1.9億平方米，人均居住面積11.18平方米，人均使用面積16.76平方米。單看上海的商品房這一項(xiàng)，就可以推斷出這是一個(gè)很大的市場(chǎng)。上海新建商品房年銷售面積在1997年686萬平萬米；1998年1151萬平萬米，比上年增長(zhǎng)68％；1999年1329萬平方米，比上年增長(zhǎng)15％；2000年1397萬平方米（快報(bào)），比上年增長(zhǎng)5％；2001年1－2月商品房銷售131.64萬平方米，同比增長(zhǎng)了88％這么廣大的物業(yè)市場(chǎng)不能再走舊式的房屋管理老路，要發(fā)揮，提升其價(jià)值，必須與現(xiàn)代物業(yè)管理這種新的管理模式相結(jié)合，走這條路，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的必然結(jié)果。這就需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

摘要：物業(yè)管理在我國(guó)已有二十多年的發(fā)展歷史，而物業(yè)管理高等教育僅有十多年的發(fā)展歷史。在這十多年的發(fā)展中,雖然物業(yè)管理高等教育取得了顯著的成績(jī)，同時(shí)也存在諸多問題。提高物業(yè)管理人才培養(yǎng)層次，明確高校物業(yè)管理人才的培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)，構(gòu)建物業(yè)管理教學(xué)新體系是物業(yè)管理高等教育發(fā)展的有效途徑。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理高等教育人才培養(yǎng)

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè)，是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)綜合開發(fā)、土地有償使用、房屋商品化的推進(jìn)而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。盡管物業(yè)管理在我國(guó)興起頗晚，但發(fā)展很快，并且經(jīng)過20多年的探索和實(shí)踐，我國(guó)物業(yè)管理取得長(zhǎng)足發(fā)展。迄今為止，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬多家，物業(yè)管理人員達(dá)250萬人，至2010年將增至400萬人。然而，物業(yè)管理人員多半為半路轉(zhuǎn)行，未受過正規(guī)的專業(yè)教育和培訓(xùn)，整體素質(zhì)偏低，人才匱乏導(dǎo)致服務(wù)水平低是當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問題，嚴(yán)重制約了行業(yè)的發(fā)展。人才成為瓶頸，是物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)所面臨的尷尬和困境，因此，我國(guó)高校開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)培育物業(yè)管理專門人才，是新時(shí)期我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)對(duì)高等教育發(fā)展的迫切要求。

1物業(yè)管理人才的需求特點(diǎn)

1.1人才需求的層次性

物業(yè)管理工作紛繁復(fù)雜，從房屋設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，及物業(yè)管理的理論研究都在其范圍之內(nèi)，這就是物業(yè)管理對(duì)人才有不同層次的要求。從物業(yè)管理公司的構(gòu)架上來看,物業(yè)管理公司的用人需求包括二個(gè)層次:管理層和操作層。管理層包括管理人才、策劃人才和首腦人才；操作層包括技術(shù)人才和營(yíng)銷人才。同時(shí)，從專業(yè)教師培育和學(xué)科發(fā)展研究角度上看，物業(yè)管理人才還需要有學(xué)術(shù)人才，即理論研究人才和教育人才，這就形成了物業(yè)管理的學(xué)術(shù)層。

1當(dāng)前高職物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)方法的現(xiàn)狀

“十三五”期間，我國(guó)需要培養(yǎng)一大部分具有高技能的技術(shù)人才，作為產(chǎn)業(yè)升級(jí)的有力保證，增強(qiáng)我國(guó)的技術(shù)創(chuàng)新能力及核心競(jìng)爭(zhēng)力，而目前我國(guó)的城鎮(zhèn)就業(yè)人員中，技能型人才約占三分之一，離市場(chǎng)的缺口有較大出入。就物業(yè)管理專業(yè)而講，全國(guó)普遍的思想已逐漸統(tǒng)一，就是要進(jìn)行教學(xué)改革，要培養(yǎng)能動(dòng)手，能發(fā)現(xiàn)實(shí)際問題，解決實(shí)際問題的“能動(dòng)型”畢業(yè)生，進(jìn)行產(chǎn)學(xué)合作是當(dāng)前大部分高職院校的改革重點(diǎn)，在這個(gè)基礎(chǔ)上已經(jīng)形成了一定的效果和經(jīng)驗(yàn)，比如“實(shí)訓(xùn)-科研-就業(yè)”模式，“結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)全面合作”模式，“訂單式”模式，“2+1”模式等等?？偟膩碇v，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)和學(xué)的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)，弱化研，強(qiáng)調(diào)縮短學(xué)生的就業(yè)適應(yīng)期是各方共識(shí)。我校高職物業(yè)管理專業(yè)在2006年—2013年期間也按照這個(gè)思維深入扎實(shí)的開展了產(chǎn)學(xué)合作的教學(xué)改革，并對(duì)將近5年的畢業(yè)生的工作情況進(jìn)行了跟蹤調(diào)研，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的弱化研究，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)學(xué)的方法在畢業(yè)生初期確實(shí)有一定的效果，學(xué)生能很快適應(yīng)工作，上手快，但是后期的提升環(huán)節(jié)上明顯動(dòng)力不足，特別是在職業(yè)進(jìn)行到3-5年之后，畢業(yè)生在向高級(jí)職位晉升的構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研平臺(tái)深化高職物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)方法探析文/嚴(yán)勇萬科物業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)試運(yùn)行“睿服務(wù)”，建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，業(yè)主可以在該app上完成一系列的服務(wù)需求，并可以全程跟蹤，診斷，評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展充滿了機(jī)遇與挑戰(zhàn)，而重慶本土的物業(yè)企業(yè)在面對(duì)這一變化時(shí)明顯緩慢與脫節(jié)，作為物業(yè)管理教學(xué)研究單位應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)職責(zé)，研究分析這一趨勢(shì)和變化，為行業(yè)的發(fā)展提供智力支持，拓展物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研的寬度，廣度及靈活度，同時(shí)也可以滿足教師的課題需求與培養(yǎng)學(xué)生的需求。摘要環(huán)節(jié)上受到很多制約。由此我們發(fā)現(xiàn)，高職的教育并不是不強(qiáng)調(diào)研究，而是要強(qiáng)調(diào)研究能力的培養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)研究的方向要實(shí)踐化，實(shí)際化。所以構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研的平臺(tái)，一方面培養(yǎng)學(xué)生的技能，一方面培養(yǎng)學(xué)生思考問題，解決問題的能力，夯實(shí)學(xué)生職業(yè)提升期的基礎(chǔ)就尤為重要。

2改革物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)方法的現(xiàn)實(shí)困境

近年來，我校物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)方案幾經(jīng)修改與調(diào)整，逐漸形成了以能力培養(yǎng)為抓手的培養(yǎng)模式，可以從三個(gè)方面去理解，一是注重學(xué)生的專業(yè)基本能力的培養(yǎng)，即滿足物業(yè)管理崗位的基本能力；二是注重學(xué)生的人文素質(zhì)及職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，滿足學(xué)生將來轉(zhuǎn)崗的需要；三是注重學(xué)生的專業(yè)拓展能力的培養(yǎng)，滿足學(xué)生將來職業(yè)轉(zhuǎn)換的需要。方案的設(shè)計(jì)是考慮了方方面面的意見的，綜合了企業(yè)，教師，學(xué)生等各方的需求，但是在執(zhí)行的過程中，我們遇到了一系列的現(xiàn)實(shí)困境：2.1物業(yè)管理專業(yè)教材脫離實(shí)踐，可操作性差。高職教育的目標(biāo)是培養(yǎng)具有高等職業(yè)技術(shù)能力的人才，很明顯，高職專業(yè)的教材的編寫與內(nèi)容不能脫離這個(gè)目標(biāo)，尤其是物業(yè)管理專業(yè)，這類綜合性強(qiáng)，專業(yè)門類多的復(fù)雜型專業(yè)的教材編寫是極其復(fù)雜的。由于這個(gè)專業(yè)涉及到的管理學(xué)、建筑工程、機(jī)電工程等專業(yè)本身是成熟的，而且各自在其專業(yè)領(lǐng)域都有教成熟的教材體系，所以大部分物業(yè)專業(yè)的教材都是在這類成熟教材的基礎(chǔ)上進(jìn)行的微調(diào)，問題就出在這里，物業(yè)管理專業(yè)對(duì)系統(tǒng)理論知識(shí)的需求并沒有那么強(qiáng)，反而對(duì)實(shí)踐性的，操作性的知識(shí)要求較高，我校科研人員將傳統(tǒng)教材與企業(yè)的培訓(xùn)教材進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)各有利弊，但市面上缺乏將兩者結(jié)合較好的教材，甚至某些課程，例如《房屋裝飾裝修管理》、《保潔管理》等課程還無法在市面上找到相應(yīng)的教材。2.2教師缺乏教學(xué)方法改革動(dòng)力，學(xué)生缺乏改革方向。近年來，高校的教學(xué)改革是層出不窮，有些院校是每年都要換個(gè)改革的方向，教師與學(xué)生都疲于奔命，因此教改往往成為了領(lǐng)導(dǎo)的實(shí)驗(yàn)田，政績(jī)田，教師與學(xué)生沒有從內(nèi)心深處認(rèn)識(shí)，認(rèn)可教改的意義。再加上高校的評(píng)價(jià)體制往往是以科研成果為主導(dǎo)，重科研輕教學(xué)的現(xiàn)象及教師心理也造成教改成果大打折扣。2.3實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)難以落實(shí)，流于形式。重理論，輕實(shí)踐，有些課程的實(shí)踐實(shí)訓(xùn)設(shè)施更新慢，有些實(shí)踐需要大規(guī)模的組織校外進(jìn)行，存在安全風(fēng)險(xiǎn)，有些實(shí)踐僅僅是將學(xué)生拉到企業(yè)或?qū)嵱?xùn)室走走過場(chǎng)，或者是本該學(xué)生親手操作的流程，確僅僅是在實(shí)訓(xùn)室聽教師講解一遍即結(jié)束，那是換了個(gè)場(chǎng)合上的理論課，并非真正的實(shí)訓(xùn)實(shí)踐。更加實(shí)際的是，現(xiàn)在的高職教育大多為大班教學(xué)，一個(gè)班60余人是正常現(xiàn)象，教師也無法做到像小班教學(xué)那樣的投入。2.4教師實(shí)踐知識(shí)缺乏，深入企業(yè)掛職流于形式，缺乏深入調(diào)研行業(yè)、企業(yè)的平臺(tái)?！半p師型”教師的培養(yǎng)在各院校也是進(jìn)行的如火如荼，將教師培養(yǎng)成又是教師又是工程師，既具有教師的職業(yè)素養(yǎng)，又有工程師的專業(yè)技能。但是，工程師的培養(yǎng)是一個(gè)漫長(zhǎng)及需要時(shí)間精力投入的過程，我們的教師缺乏這樣的時(shí)間投入，往往掛職幾個(gè)月就完成了行業(yè)的修為，我們的企業(yè)也缺乏培養(yǎng)教師成為工程師的動(dòng)力，因?yàn)槠髽I(yè)的逐利性導(dǎo)致了它的目標(biāo)短淺性。甚至有些企業(yè)將掛職的教師作為宣傳機(jī)器及觀光客，參觀及瀏覽成為了掛職的主題，這些現(xiàn)象直接導(dǎo)致了，教師名義上完成了掛職的學(xué)習(xí)，實(shí)際上并沒有深入到行業(yè)與企業(yè)，并不完全具備解決一線實(shí)際問題的能力。物業(yè)管理行業(yè)在向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型過程中，學(xué)校教學(xué)方法的改革是很重要的一環(huán)，如果這個(gè)過程得不到夯實(shí)，找不到一個(gè)解決各方困境的方法，我們教改將是無本之木，無法行遠(yuǎn)，教改的目標(biāo)也會(huì)無法實(shí)現(xiàn)。

3物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研中心的構(gòu)建設(shè)想及機(jī)制建立

綜合分析了近年來高職物業(yè)管理教學(xué)改革取得的成績(jī)與面臨的問題，筆者羅列出以下幾個(gè)層面的矛盾：一是教師層面，對(duì)教改的緊迫性與必然性，教師是深有感觸的，我校物業(yè)管理教研室的12名教師均認(rèn)為是非改不可的事件，但是目前高等教育對(duì)教師的評(píng)價(jià)主要集中在科研，雖然各類院校對(duì)教學(xué)工作的重視也日益增強(qiáng)，但教師評(píng)職晉升確主要是依托科研，更有甚者，青年教師還面臨經(jīng)濟(jì)壓力，更需要科研來解燃煤之急。由此可見，教師需要一個(gè)平臺(tái)或機(jī)制，既解決了教學(xué)改革的問題，又能解決科研問題；二是學(xué)生層面，前文已提到，高職教學(xué)目前大力推崇的產(chǎn)學(xué)教育，有一定的效果，提升了學(xué)生的就業(yè)能力，但根據(jù)我們的跟蹤發(fā)現(xiàn)，學(xué)生缺乏了研究的能力，在職業(yè)晉升期面臨較大的壓力，長(zhǎng)期從事低水平的職業(yè)降低了學(xué)生的就業(yè)質(zhì)量，據(jù)初步測(cè)算，畢業(yè)5年后還未在物業(yè)管理領(lǐng)域有較大發(fā)展的潛力的學(xué)生跳槽及轉(zhuǎn)行率高達(dá)60%。由此可見，學(xué)生不僅需要一個(gè)既提高就業(yè)能力，還能提高就業(yè)質(zhì)量與潛力的平臺(tái)或機(jī)制；三是企業(yè)層面，企業(yè)的需求由于其自身的盈利性質(zhì)及生存壓力，普遍存在短視性，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化迅速，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)學(xué)生的素質(zhì)需求也是逐年變化。隨著人口紅利的逐年消失，企業(yè)面臨招工難，我們竟然發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的基層從業(yè)人員的綜合素質(zhì)竟發(fā)生了倒退現(xiàn)象，我們培養(yǎng)的高職大學(xué)生一方面要解決企業(yè)的用工難，還要能作為企業(yè)的后備干部，作為企業(yè)未來的發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力?；谝陨系姆治?，筆者提出建立一個(gè)基于科研，學(xué)習(xí)及產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新平臺(tái)，構(gòu)建一系列的機(jī)制保障平臺(tái)的運(yùn)行，滿足以上各方的需求點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)多贏化的局面：3.1構(gòu)建物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研工作中心，為行業(yè)發(fā)展及教學(xué)改革提供平臺(tái)。2013年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式提出，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)要向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面轉(zhuǎn)型升級(jí)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)形式的復(fù)雜局面的變化，制造業(yè)及智能業(yè)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型，中國(guó)老年化的到來，人口紅利的減少及消失，物業(yè)管理行業(yè)正在面臨重大改革與轉(zhuǎn)型。深圳的萬科地產(chǎn)，花樣年地產(chǎn)等龍頭公司針對(duì)目前出現(xiàn)的局面都已經(jīng)開始在進(jìn)行智能化，社區(qū)化，服務(wù)化的轉(zhuǎn)型，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)公司甚至已經(jīng)宣布自己不再是地產(chǎn)公司，而是服務(wù)型的商業(yè)公司。在物業(yè)管理的領(lǐng)域里，傳統(tǒng)的盈利模式及態(tài)型正在發(fā)生巨大變化，尤其是未來互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展將會(huì)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行顛覆性的變革。可以預(yù)見的是我們的物業(yè)管理行業(yè)，教學(xué)單位，企業(yè)，學(xué)生都應(yīng)該攜手去參與這波改革的浪潮，都需要有一個(gè)實(shí)用研究型的平臺(tái)，探索行業(yè)的未來發(fā)展方向，探索解決企業(yè)實(shí)際問題的方案，探索新型物業(yè)管理的教學(xué)與研究。3.2拓展物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研廣度、深度和靈活度。當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)從管理服務(wù)向社區(qū)服務(wù)在轉(zhuǎn)型，花樣年物業(yè)已經(jīng)上市，該企業(yè)的核心盈利模式是靠社區(qū)盈利性服務(wù)，不再是單純的物業(yè)費(fèi)。萬科物業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)試運(yùn)行“睿服務(wù)”，建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，業(yè)主可以在該app上完成一系列的服務(wù)需求，并可以全程跟蹤，診斷，評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展充滿了機(jī)遇與挑戰(zhàn)，而重慶本土的物業(yè)企業(yè)在面對(duì)這一變化時(shí)明顯緩慢與脫節(jié)，作為物業(yè)管理教學(xué)研究單位應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)職責(zé)，研究分析這一趨勢(shì)和變化，為行業(yè)的發(fā)展提供智力支持，拓展物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研的寬度，廣度及靈活度，同時(shí)也可以滿足教師的課題需求與培養(yǎng)學(xué)生的需求。3.3緊跟行業(yè)領(lǐng)頭羊，深入全行業(yè)開展產(chǎn)學(xué)研協(xié)作，深化教學(xué)改革。前文已提到，由于企業(yè)的自身盈利屬性的壓力，大部分企業(yè)具有短視性，所以我們?cè)诮⑦@個(gè)產(chǎn)學(xué)研平臺(tái)的時(shí)候，落腳點(diǎn)就是緊跟行業(yè)龍頭與協(xié)會(huì)，初步是與南岸區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位建立戰(zhàn)略協(xié)議，站在行業(yè)發(fā)展的高度，廣泛的展開，行業(yè)培訓(xùn)，熱點(diǎn)分析，組織調(diào)查，趨勢(shì)分析等等工作。教師、學(xué)生、企業(yè)精英共同組建團(tuán)隊(duì)，著力解決現(xiàn)實(shí)中遇到的問題與挑戰(zhàn)。目前已組織教師在該企業(yè)針對(duì)行業(yè)中常見的痛點(diǎn)進(jìn)行了十余場(chǎng)的專題匯報(bào)與研究，針對(duì)企業(yè)提出的問題，細(xì)分為若干個(gè)任務(wù)，針對(duì)任務(wù)建立課題子任務(wù)，各專業(yè)教師根據(jù)專業(yè)特點(diǎn)申請(qǐng)課題任務(wù)，并組織學(xué)生深入到社區(qū)，企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)，政府進(jìn)行調(diào)查，收集問卷，提出解決思路及對(duì)策，同時(shí)學(xué)生也用此機(jī)會(huì)深入到一線崗位，扎實(shí)了解難點(diǎn)與痛點(diǎn)，與教師，企業(yè)共同思考解決的方法與思路，借此機(jī)會(huì)更鍛煉了學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題，解決問題的能力，為未來的職業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。3.4建立導(dǎo)師制，以師傅帶徒弟的模式進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研。根據(jù)現(xiàn)代化教學(xué)特點(diǎn)，利用網(wǎng)絡(luò)，建立任務(wù)群，群主為教師，每個(gè)任務(wù)未結(jié)束前，群里的學(xué)生均是徒弟，教師是主導(dǎo)師，企業(yè)人員是副導(dǎo)師，導(dǎo)師負(fù)責(zé)回答與解決群里徒弟提出的專業(yè)問題與困惑，負(fù)責(zé)建立聯(lián)系與工作機(jī)制，負(fù)責(zé)分配任務(wù)與獎(jiǎng)懲，負(fù)責(zé)考核學(xué)生的學(xué)習(xí)能力以及成長(zhǎng)。學(xué)生的考核與評(píng)價(jià)也充分與其在各課題任務(wù)中的表現(xiàn)有關(guān)，不再是簡(jiǎn)單的通過考試試卷來評(píng)判，學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性將大幅度增強(qiáng)，學(xué)生在完成各任務(wù)的過程中，充分的與行業(yè)人士進(jìn)行了交流，建立了關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，更有利于就業(yè)及未來的職業(yè)發(fā)展。

一、任務(wù)型教學(xué)的理論依據(jù)

基于實(shí)用主義教育理論，美國(guó)教育家杜威提出了任務(wù)型教學(xué)模式[1]。該模式的核心思想是：學(xué)生是教育的中心，教學(xué)就是引導(dǎo)學(xué)生在課堂活動(dòng)中進(jìn)行學(xué)習(xí)。教師在課堂上設(shè)定任務(wù)，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下完成各種任務(wù)。因此，任務(wù)型教學(xué)模式也可以稱為任務(wù)教學(xué)法。這種課堂教學(xué)的目的十分明確、教學(xué)內(nèi)容具體真實(shí)、教學(xué)效果顯著。任務(wù)型教學(xué)是活動(dòng)教學(xué)觀在語言教學(xué)領(lǐng)域的一種實(shí)踐。首先，任務(wù)型教學(xué)以活動(dòng)貫穿教學(xué)始終，激發(fā)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)。其次，任務(wù)型教學(xué)遵循了現(xiàn)代認(rèn)知心理學(xué)廣義知識(shí)觀有關(guān)陳述性知識(shí)和程序性知識(shí)劃分的理論。最后，任務(wù)型教學(xué)把以活動(dòng)促發(fā)展的理念落實(shí)在教學(xué)過程中。任務(wù)型教學(xué)表現(xiàn)出三大優(yōu)勢(shì)：體現(xiàn)了新的語言學(xué)習(xí)觀和教學(xué)觀；拉近了課堂與生活的距離；把培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)能力作為教學(xué)目標(biāo)之一，并落實(shí)在具體教學(xué)環(huán)節(jié)上。與此同時(shí)，合作學(xué)習(xí)、共同協(xié)商在有利于培養(yǎng)交際能力的同時(shí)也使學(xué)習(xí)者學(xué)會(huì)合作、學(xué)會(huì)共處，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了語言學(xué)習(xí)活動(dòng)本身。Willis把任務(wù)型教學(xué)過程分成任務(wù)前、任務(wù)輪和語言聚焦[2]三階段：任務(wù)前階段是任務(wù)的起始階段，教師在這一階段充當(dāng)促進(jìn)者的角色。教師要為學(xué)生提供有益的輸入，幫助他們熟悉話題，識(shí)別新詞和短語。這一階段的目的在于突出任務(wù)主題，激活相關(guān)背景知識(shí)，減輕學(xué)生的心理負(fù)擔(dān)。任務(wù)輪階段是學(xué)生運(yùn)用語言完成任務(wù)的階段。教師在這一階段充當(dāng)監(jiān)控者的角色。在這一階段的初期，學(xué)生結(jié)對(duì)或以小組為單位完成任務(wù)，表達(dá)自我；教師監(jiān)控并幫助學(xué)生用目標(biāo)語交流。教師不為糾正錯(cuò)誤而打斷學(xué)生的交談，學(xué)生有充分的語言表達(dá)機(jī)會(huì)。任務(wù)只求可交際，不求準(zhǔn)確的語言使用。到中期，學(xué)生要計(jì)劃如何匯報(bào)完成任務(wù)的經(jīng)過和最終結(jié)果，此時(shí)從關(guān)注流暢性自然過渡到關(guān)注準(zhǔn)確性。到后期，每組學(xué)生的代表要使用正式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z言向全班匯報(bào)他們是怎樣完成任務(wù)的，也可以小組之間交換書面報(bào)告，比較討論結(jié)果[3]。語言聚焦階段即語言點(diǎn)教學(xué)。這個(gè)階段有兩個(gè)特點(diǎn)：教師解釋完成任務(wù)所需要的語言知識(shí)中相對(duì)重要或困難的語言點(diǎn)；解釋和應(yīng)用的基本方式是采用歸納法，較少使用演繹法。

二、任務(wù)型教學(xué)在物業(yè)英語課堂的應(yīng)用

任務(wù)是任務(wù)型教學(xué)的靈魂。創(chuàng)設(shè)語境、設(shè)計(jì)合適的任務(wù)是任務(wù)型教學(xué)的關(guān)鍵。任務(wù)要具有真實(shí)性、可操作性和拓展性等特點(diǎn)[4]。任務(wù)設(shè)計(jì)要以物業(yè)管理專業(yè)的知識(shí)為主線，圍繞相關(guān)概念創(chuàng)設(shè)專業(yè)語言的實(shí)踐環(huán)境。教學(xué)過程包括前任務(wù)、任務(wù)環(huán)和語言點(diǎn)三個(gè)階段[5]。我們以“寫字樓管理”一課為例，詳細(xì)闡述其實(shí)施過程。

1．前任務(wù)階段

前任務(wù)階段分三步：聽課文錄音、分段閱讀課文、思考問題。在聽課文錄音、分段閱讀課文之后，提出思考問題：“關(guān)于寫字樓管理，你獲得了哪些信息？”教師在聽和讀之后提示與話題密切相關(guān)的單詞、短語和句子，但不做講解。這個(gè)階段任務(wù)的目的就是幫助學(xué)生熟悉話題，激活相關(guān)背景知識(shí)，從而減輕學(xué)生認(rèn)知加工的難度。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個(gè)明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號(hào)《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門的職責(zé)劃分?？墒请S著時(shí)間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來承擔(dān)．由于部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)識(shí)不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所有的問題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執(zhí)法部門，物業(yè)管理單位就是一個(gè)企業(yè)，而且只是一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，來進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，就一切問題全由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)，只要我們按時(shí)交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來維修。根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產(chǎn)部門、消防部門、市政部門等。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專業(yè)管理部門,若不對(duì)其管理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢(shì)必會(huì)影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)[1994]35號(hào)《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門的職責(zé)，做過分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒有相應(yīng)的配套文件出臺(tái)。現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專業(yè)管理部門的“行規(guī)”來進(jìn)行管理和維修，沒有一個(gè)統(tǒng)一的“法規(guī)”進(jìn)行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫進(jìn)合同條款，可是由于其管理界限不清,在實(shí)際運(yùn)作中，有些問題很難界定，因此有必要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。

一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對(duì)以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場(chǎng)地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個(gè)基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營(yíng)與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會(huì)物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測(cè)算的時(shí)候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)1％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

摘要：只有加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè),確保實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)質(zhì)量，才能夠使實(shí)踐教學(xué)達(dá)到預(yù)期的教學(xué)目的,促進(jìn)應(yīng)用型人才教育健康發(fā)展。針對(duì)目前實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)過程中存在的問題進(jìn)行分析，探索保障高職實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)質(zhì)量的可行之策。

關(guān)鍵詞：高職實(shí)訓(xùn)基地;質(zhì)量;問題;對(duì)策

實(shí)訓(xùn)基地是高職院校重要的教學(xué)資源，是培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力和工作崗位技能的重要場(chǎng)所。只有切實(shí)做好實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)工作,確保實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)質(zhì)量，才能使實(shí)訓(xùn)教學(xué)達(dá)到預(yù)期的教學(xué)目的,以促進(jìn)高素質(zhì)技能人才健康發(fā)展?；诖耍飿I(yè)管理專業(yè)在發(fā)展過程中一直堅(jiān)持高水平實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，從保障實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)質(zhì)量入手推進(jìn)實(shí)訓(xùn)教學(xué)改革步伐。

1物業(yè)管理專業(yè)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)的主要做法

在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和學(xué)院的關(guān)心指導(dǎo)下，物業(yè)管理專業(yè)以省示范實(shí)訓(xùn)中心為依托加大實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)步伐，積極探索構(gòu)建以學(xué)生為本，以培養(yǎng)實(shí)訓(xùn)能力和創(chuàng)新能力為核心的實(shí)訓(xùn)教學(xué)新基地。主要做法是：①基于物業(yè)管理專業(yè)的發(fā)展和實(shí)訓(xùn)應(yīng)用的需要，不斷改革實(shí)訓(xùn)教學(xué)內(nèi)容，重視基礎(chǔ)型實(shí)訓(xùn)，增加與應(yīng)用緊密結(jié)合的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、供配電和照明系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等內(nèi)容。不斷引進(jìn)儀器設(shè)備，創(chuàng)建一批與現(xiàn)代技術(shù)相適應(yīng)的先進(jìn)的高水平實(shí)訓(xùn)室。②加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)室信息化建設(shè)，提高實(shí)訓(xùn)室的開放水平。建立實(shí)訓(xùn)中心獨(dú)立的教學(xué)網(wǎng)站，將現(xiàn)代教育技術(shù)服務(wù)于實(shí)訓(xùn)教學(xué)與管理，建設(shè)現(xiàn)代化、高效、科學(xué)的實(shí)訓(xùn)教學(xué)管理機(jī)制。③按照省實(shí)驗(yàn)教學(xué)示范中心的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步完善軟、硬件建設(shè)，創(chuàng)新管理模式，努力培養(yǎng)一支師德高尚、業(yè)務(wù)精良、結(jié)構(gòu)合理的高水平實(shí)驗(yàn)教學(xué)隊(duì)伍。④建立一套適應(yīng)市場(chǎng)應(yīng)用型人才培養(yǎng)需求的實(shí)驗(yàn)教學(xué)體系，通過基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)、驗(yàn)證實(shí)驗(yàn)、控究實(shí)驗(yàn)、綜合實(shí)驗(yàn)、課程設(shè)計(jì)、綜合實(shí)訓(xùn)等形式的教學(xué)，培養(yǎng)出適應(yīng)市場(chǎng)需求，具有高技能、高素質(zhì)的人才。四年的建設(shè)，從實(shí)訓(xùn)基地的使用效果看達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，效果明顯。通過實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)，不但滿足了學(xué)生實(shí)訓(xùn)教學(xué)的需要，同時(shí)也為學(xué)院承擔(dān)社會(huì)培訓(xùn)任務(wù)提供物質(zhì)上的保證。

2高質(zhì)量物業(yè)管理專業(yè)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)存在的主要問題