一、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務發(fā)展困難的原因

（一）規(guī)模偏小，經(jīng)濟效益不好

物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進一步發(fā)展。從而導致物業(yè)服務一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應改變原有的經(jīng)營規(guī)模，擴大其發(fā)展空間，加大業(yè)務量，以便提高經(jīng)濟效益，促進物業(yè)服務的創(chuàng)新。

（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才

目前我國的物業(yè)管理企業(yè)對工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務者的整體素質(zhì)不高，從而影響了物業(yè)服務的發(fā)展。對于此現(xiàn)象，應提高對物業(yè)服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時物業(yè)管理企業(yè)應吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動性大的現(xiàn)象。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應針對物業(yè)服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務的質(zhì)量。

（三）建管不分，引發(fā)服務矛盾

摘要：風險無處不在，風險管理不僅是一門新興的管理學科，同時也是一門獨立的管理系統(tǒng)。隨著我國市場經(jīng)濟的全面發(fā)展以及社會體制的逐步穩(wěn)定，企業(yè)風險管理也逐步成為當前企業(yè)管理的重要支撐。但在實際的企業(yè)經(jīng)營過程中，由于各種因素的影響，特別是在現(xiàn)階段市場相對開放、法規(guī)解禁、產(chǎn)品創(chuàng)新等因素的背景下，更是極大程度的提升了企業(yè)風險性。而從實際管理情況來看，良好的風險管理不僅能有效的降低企業(yè)決策錯誤率，避免企業(yè)損失過重的同時，還能在某種程度上提升企業(yè)的自身附加價值。借此，本文主要從預算的校對對物業(yè)掛辦理企業(yè)中的風險管理進行研究與分析，以便更好的提升企業(yè)的風險防范能力。

關鍵詞：物業(yè)管理；預算；風險管理；風險因素

從現(xiàn)階段我國物業(yè)管理企業(yè)各項經(jīng)營指標來看，隨著我國改革開放的逐步深入與完善，物業(yè)管理企業(yè)在這樣的改革與發(fā)展機遇并存的大環(huán)境下，怎樣才能更好的提升自身經(jīng)營管理水平與模式的轉(zhuǎn)型和業(yè)務拓展，怎樣才能在現(xiàn)階段如此激烈的市場競爭中做大做強，怎樣才能有效的提升企業(yè)自身預算管理與風險管理水平等都是當前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重大課題。同時在競爭如此激烈，經(jīng)濟形勢如此復雜以及法律保障體系逐步完善和走向成熟的關鍵時期，物業(yè)管理企業(yè)要怎樣才能更好的保證自身利益不受環(huán)境的影響，都是當前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重要問題[1]。

一、物業(yè)管理企業(yè)的相關性分析

通常情況下，所謂的物業(yè)管理企業(yè)主要是指性質(zhì)為企業(yè)型經(jīng)濟實體，服務特性為綜合性有償服務的一種依照法定程序設立而從事物業(yè)管理活動的企業(yè)類型。從企業(yè)特性來看，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧等都是當前物業(yè)管理企業(yè)所具備的必要條件，它是一種具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。它的存在是按合法程序，在滿足相關資質(zhì)條件的前提下經(jīng)主管部門批準，能獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責任和履行社會義務的市場組成部分，對促進社會的和諧與穩(wěn)定均有一定的推動性[2]。

二、預算的相關性分析

一、當前實施全面預算管理時存在的問題

(一)預算編制混亂。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是"服務"，這意味著它的成本控制無法量化與對象化，預算編制的難度遠遠大于生產(chǎn)型企業(yè)。許多物業(yè)管理企業(yè)在進行預算編制時，缺少科學的手段和方法，無法編制出精確的預算方案。其中，預算與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略結(jié)合不緊密，預算決策目標不清晰，導致預算方案缺乏一致性。預算起點難確定，預算范圍不明等，使預算方案缺乏可行性。同時在編制預算前缺少信息收集環(huán)節(jié)，導致預算方案的與實際情況的偏差過大，沒有遵循可靠性原則。預算編制是預算管理的基石，預算編制如果不嚴謹，往往造成預算管理其他環(huán)節(jié)漏洞百出。

(二)缺少預算機構與專業(yè)人員。物業(yè)管理企業(yè)的管理項目廣泛，部門種類繁多，卻很少有物業(yè)管理企業(yè)設置專門的預算機構。造成這種現(xiàn)象的根本原因是企業(yè)領導人權利過度集中，尤其是中小型的物業(yè)管理企業(yè)。一些物業(yè)管理企業(yè)領導人的成本意識薄弱，只追求產(chǎn)值而忽視了耗費，導致整個企業(yè)缺少約束力，在沒有預算機構的情況下，浪費現(xiàn)象愈加嚴重。同時，物業(yè)管理企業(yè)中的預算人才匱乏，財務預算環(huán)節(jié)大多由財務部門的人員負責，然而很多財務人員不具備全面預算管理的技能和經(jīng)驗，只能夠按要求進行簡單的會計核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在權利過度集中的管理下，財務人員更難充分表達自己的看法，更難培養(yǎng)預算管理的能力。

(三)招投標環(huán)節(jié)信息失真。如今物業(yè)管理企業(yè)在為了迎合開發(fā)商和業(yè)主委員會，在參與競標時出具的是不真實的收費標準。這是由于物業(yè)管理企業(yè)作為"乙方"，在需要爭取客戶和搶占市場的時候往往很被動，費用預算都是比照"甲方"設定的收費標準倒推而來，背離了預算管理的前瞻性思想。這種方式既不科學，又容易造成雙方的不信任。一旦物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)預算偏差過大，極可能采取向業(yè)主多收管理費等方式來彌補資金缺口，甚至降低服務標準來縮減成本，造成與業(yè)主的矛盾，得不償失。

(四)預算執(zhí)行的評價與考核環(huán)節(jié)薄弱?？陀^來看，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程確實受外部影響較大，容易造成與計劃不符的情況。這就要求企業(yè)必須重視事中控制，建立一套切實可行的評價考核體系。然而，許多物業(yè)管理企業(yè)考核體系不夠深入，監(jiān)控不到位，隨意調(diào)整預算，對超支事由不重視，批復系統(tǒng)流于表面，沒有做到與財務系統(tǒng)的緊密相連。

二、加強物業(yè)管理企業(yè)全面預算的對策和建議

一、正確把握物業(yè)管理市場未來發(fā)展的趨勢

企業(yè)的發(fā)展趨勢與社會發(fā)展緊密相關，物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基礎是做好企業(yè)宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境的分析，并以社會、行業(yè)大環(huán)境、大趨勢為依據(jù)，把握市場的發(fā)展趨勢和企業(yè)中長期發(fā)展方向，不斷捕捉企業(yè)發(fā)展的機會，消除或減弱企業(yè)發(fā)展的威脅，強化企業(yè)優(yōu)勢、回避企業(yè)劣勢。

珠海華發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業(yè)管理企業(yè)之一。2001年，我們在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃時，企業(yè)已走過16年風雨歷程，但是企業(yè)的發(fā)展并非一帆風順，企業(yè)在管項目僅有10多個，企業(yè)主營業(yè)務收入僅有800多萬元。為了加快企業(yè)的發(fā)展，上任不久的公司經(jīng)營班子決定制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在這一戰(zhàn)略規(guī)劃的指導下，經(jīng)過5年的艱苦努力，公司在經(jīng)濟效益、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)品牌上實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，公司主營業(yè)務收入約增長了4倍，4個項目被評為“國優(yōu)”，10多個項目被評為“省優(yōu)”，并獲得了多個各級政府頒發(fā)的榮譽，公司無論從規(guī)模、品牌、效益都取得了質(zhì)的飛躍。

在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃前，首先要把握市場發(fā)展的趨勢，做好宏觀環(huán)境分析，因為這些環(huán)境對企業(yè)的影響往往是深遠的、廣泛的。我們在進行宏觀環(huán)境分析時，應從政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、技術環(huán)境四個方面入手：即分析當時國家的政治制度改革、法律法規(guī)建設、政策動向、司法執(zhí)法情況、政府機構設置與改革、重要政治事件等對行業(yè)、企業(yè)的影響；分析社會經(jīng)濟結(jié)構、經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟體制、經(jīng)濟政策等的變化及對物業(yè)管理市場的影響深度與廣度；分析自然環(huán)境、文化環(huán)境對當?shù)匚飿I(yè)管理的影響；分析國家科技政策、科技體制、科技發(fā)展水平等對企業(yè)經(jīng)營管理、企業(yè)裝備水平的影響等。

其次，在進行行業(yè)發(fā)展趨勢分析方面，我們應著重把握如下六方面的趨勢：行業(yè)政策不斷得到完善，行業(yè)法制管理逐步健全。非凡是近年來國務院、建設部、地方政府陸續(xù)出臺了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等法律、法規(guī)文件。隨著時間的推移，猜測今后將會有更多的相關法律、法規(guī)陸續(xù)頒布，物業(yè)管理市場與行業(yè)將逐步走向法制化；房地產(chǎn)市場隨著中國城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展而進入高速發(fā)展期，并帶動物業(yè)管理市場的進一步繁榮；物業(yè)管理市場競爭、人才競爭將日趨激烈，導致物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰、存強去弱和專業(yè)分工的不斷細化；客戶現(xiàn)實與潛在的需求持續(xù)增長，客戶對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理服務的廣度與深度將不斷增加；業(yè)主的維權意識、消費意識同步提高，必然要求物業(yè)管理企業(yè)運作更加規(guī)范化；物業(yè)管理企業(yè)呈集團化發(fā)展趨勢，跨地區(qū)、跨行業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)集團將陸續(xù)出現(xiàn)。

在做好行業(yè)發(fā)展趨勢分析的同時，我們要進一步進行行業(yè)競爭分析，即分析行業(yè)新進入者、顧客、供給商、替代服務產(chǎn)品、行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)對本企業(yè)的競爭與影響。

一、正確把握物業(yè)管理市場未來發(fā)展的趨勢

企業(yè)的發(fā)展趨勢與社會發(fā)展緊密相關，物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基礎是做好企業(yè)宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境的分析，并以社會、行業(yè)大環(huán)境、大趨勢為依據(jù)，把握市場的發(fā)展趨勢和企業(yè)中長期發(fā)展方向，不斷捕捉企業(yè)發(fā)展的機會，消除或減弱企業(yè)發(fā)展的威脅，強化企業(yè)優(yōu)勢、回避企業(yè)劣勢。

珠海華發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業(yè)管理企業(yè)之一。2001年，我們在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃時，企業(yè)已走過16年風雨歷程，但是企業(yè)的發(fā)展并非一帆風順，企業(yè)在管項目僅有10多個，企業(yè)主營業(yè)務收入僅有800多萬元。為了加快企業(yè)的發(fā)展，上任不久的公司經(jīng)營班子決定制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在這一戰(zhàn)略規(guī)劃的指導下，經(jīng)過5年的艱苦努力，公司在經(jīng)濟效益、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)品牌上實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，公司主營業(yè)務收入約增長了4倍，4個項目被評為“國優(yōu)”，10多個項目被評為“省優(yōu)”，并獲得了多個各級政府頒發(fā)的榮譽，公司無論從規(guī)模、品牌、效益都取得了質(zhì)的飛躍。

在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃前，首先要把握市場發(fā)展的趨勢，做好宏觀環(huán)境分析，因為這些環(huán)境對企業(yè)的影響往往是深遠的、廣泛的。我們在進行宏觀環(huán)境分析時，應從政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、技術環(huán)境四個方面入手：即分析當時國家的政治制度改革、法律法規(guī)建設、政策動向、司法執(zhí)法情況、政府機構設置與改革、重要政治事件等對行業(yè)、企業(yè)的影響；分析社會經(jīng)濟結(jié)構、經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟體制、經(jīng)濟政策等的變化及對物業(yè)管理市場的影響深度與廣度；分析自然環(huán)境、文化環(huán)境對當?shù)匚飿I(yè)管理的影響；分析國家科技政策、科技體制、科技發(fā)展水平等對企業(yè)經(jīng)營管理、企業(yè)裝備水平的影響等。

其次，在進行行業(yè)發(fā)展趨勢分析方面，我們應著重把握如下六方面的趨勢：行業(yè)政策不斷得到完善，行業(yè)法制管理逐步健全。非凡是近年來國務院、建設部、地方政府陸續(xù)出臺了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等法律、法規(guī)文件。隨著時間的推移，猜測今后將會有更多的相關法律、法規(guī)陸續(xù)頒布，物業(yè)管理市場與行業(yè)將逐步走向法制化；房地產(chǎn)市場隨著中國城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展而進入高速發(fā)展期，并帶動物業(yè)管理市場的進一步繁榮；物業(yè)管理市場競爭、人才競爭將日趨激烈，導致物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰、存強去弱和專業(yè)分工的不斷細化；客戶現(xiàn)實與潛在的需求持續(xù)增長，客戶對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理服務的廣度與深度將不斷增加；業(yè)主的維權意識、消費意識同步提高，必然要求物業(yè)管理企業(yè)運作更加規(guī)范化；物業(yè)管理企業(yè)呈集團化發(fā)展趨勢，跨地區(qū)、跨行業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)集團將陸續(xù)出現(xiàn)。

在做好行業(yè)發(fā)展趨勢分析的同時，我們要進一步進行行業(yè)競爭分析，即分析行業(yè)新進入者、顧客、供給商、替代服務產(chǎn)品、行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)對本企業(yè)的競爭與影響。

物業(yè)管理企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，對我國經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。物業(yè)管理企業(yè)作為現(xiàn)代企業(yè)的分支，本身也要追求企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和經(jīng)濟效益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)運營方式日漸僵化，以收取物業(yè)費作為企業(yè)經(jīng)濟效益的來源，已明顯不適應當前的經(jīng)濟發(fā)展狀況。物業(yè)公司本身屬于微利行業(yè)，單純依靠物業(yè)費的收取已難以維持生計，更別說有所發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要想獲取良好的經(jīng)濟發(fā)展效益，必須調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)運營模式。

一、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務范圍涵蓋了居民住宅小區(qū)、企業(yè)辦公樓、學校、甚至是市政基礎設施等多個層次和各個方面。然而，從物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營現(xiàn)狀來看，物業(yè)管理企業(yè)屬于慘淡經(jīng)營的微利行業(yè)。目前，我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟實力較弱，盈利能力不強，無法取得與物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相適應的經(jīng)濟效益。這是嚴重制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的。物業(yè)管理企業(yè)單純依靠收取物業(yè)費已經(jīng)難以維持生計，遑論取得良好的可持續(xù)發(fā)展了。物業(yè)企業(yè)只有大力改善服務質(zhì)量，提高物業(yè)費的收取率，或者是增加物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟增值點，才能在當前激烈的市場競爭中獲得生存與發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要改善企業(yè)的運營模式，調(diào)整物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)運營[1]。

二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

1、物業(yè)管理行業(yè)將逐步向資產(chǎn)運營管理模式發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)為了克服長期以來的微利困境，將逐步向資產(chǎn)運營管理模式發(fā)展。這是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大勢所趨。近年來，我國一些先進的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運營模式進行了研究和探索，并且在社會實踐中獲得了良好的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運營模式具有先天的優(yōu)勢條件。物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業(yè)管理平臺，物業(yè)管理企業(yè)利用現(xiàn)有的物業(yè)管理平臺開展資產(chǎn)運營管理業(yè)務，是具有巨大的優(yōu)勢的[2]。物業(yè)管理企業(yè)開展資產(chǎn)運營管理模式，對于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益和企業(yè)發(fā)展具有重要的意義。一方面，物業(yè)管理企業(yè)開展資產(chǎn)運營管理業(yè)務，可以有效延伸物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容，改進傳統(tǒng)的物業(yè)服務，能提高物業(yè)服務水平從而更好地服務業(yè)主生活。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)開展資產(chǎn)運營管理模式能有效增加經(jīng)濟增值點，為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多的收入途徑和渠道，進而提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益，扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期以來的微利困境[3]。

[摘要]本文比較系統(tǒng)地分析了物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀,在此基礎上提出了完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策,包括:運用價值工程､追蹤作業(yè)成本､完善細節(jié)管理､降低組織成本､提升科技含量､發(fā)揮集中優(yōu)勢等｡

[關鍵詞]物業(yè)管理;物業(yè)管理成本;管控對策

一､物業(yè)管理企業(yè)成本的特點

物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務合同的約定,對房屋及配套的設施､設備和相關場地進行維修､養(yǎng)護､管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序｡從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出,物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散､時間連續(xù)､內(nèi)容復雜等特點｡空間分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散,因為其管理的是一個個獨立的物業(yè)小區(qū),這些管理對象可能在一個地區(qū),也可能延伸至全國｡時間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時間連續(xù),要24小時為業(yè)主提供服務,有人形象地稱之為“招手即停”,即隨時要提供物業(yè)管理服務｡內(nèi)容復雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜,既有物的管理,又有人的服務,有人形象地稱之為“包治百病”,即在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)是“上管天,下管地,中間管空氣”,這話一點不假｡由于物業(yè)管理的這些特點,導致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點:

1.點多｡即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點多｡物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務成本､管理成本､經(jīng)營成本｡服務成本是在為業(yè)主服務過程中發(fā)生的成本,如維護小區(qū)治安､進行消防檢查,保障小區(qū)安寧､安靜等過程中發(fā)生的成本｡管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修､養(yǎng)護､管理所發(fā)生的成本,如小區(qū)設施設備的維修等｡經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟過程中所發(fā)生的成本,如經(jīng)營小區(qū)會所､經(jīng)營公共設施等｡因此,在物業(yè)管理企業(yè),每個部門､每個單位､每個環(huán)節(jié)､每個崗位､每個個人都是一個成本形成點｡

2.面廣｡即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣｡物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展,為了取得規(guī)模效益,總是不斷地爭地盤､搶市場,規(guī)模越做越大,地盤越爭越多,市場也越來越大,物業(yè)的分布面也越來越廣,從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣｡

摘要:“營改增”已推廣至各行各業(yè)，繳納營業(yè)稅均存在不同嚴重程度的重復納稅問題。本文通過簡要闡述針對“營改增”政策、企業(yè)納稅籌劃來分析“營改增”對物業(yè)管理的企業(yè)納稅籌劃的實際影響，并提出對策。

關鍵詞:營改增;物業(yè)管理;企業(yè)納稅籌劃;對策

21世紀以來，我國市場經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，以往的納稅模式已無法適應當前市場經(jīng)濟的實際需求，納稅改革是順應歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物。近年來，隨著“營改增”政策的滲入，部分行業(yè)的營業(yè)稅、增值稅有了較大改變，逐漸推廣“營改增”政策，在納稅的過程中將繳納營業(yè)稅的實際應稅科目逐漸變更為繳納增值稅，可有效降低重復納稅發(fā)生率。“營改增”政策用于物業(yè)管理企業(yè)，短時間內(nèi)存在稅負有增無減的現(xiàn)象，但長期效果顯著，不僅可以整體降低行業(yè)的稅負率，還可推動物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展進程。

一、營改增政策分析

“營改增”政策也就是營業(yè)稅改增值稅，主要指把繳納營業(yè)稅中的全部應稅科目均由繳納增值稅代替，既可防止重復納稅，又可減少企業(yè)的相應稅負。于2011年10月，財政部、國家稅務局已下發(fā)關于“營改增”的試點方案。在2012年1月便率先在上海交通運輸業(yè)及其他現(xiàn)代服務業(yè)試點，均獲得了較好的效果。于2013年8月交通運輸業(yè)及其他現(xiàn)代服務業(yè)“營改增”已被推廣至全國，并增加了廣播影視服務納入試點范圍。于2014年1月，鐵路運輸業(yè)和郵政業(yè)在全國范圍實施營改增試點;同年6月，電信業(yè)在全國范圍實施營改增試點在2016年5月以全面進行“營改增”試點將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。在推廣“營改增”之前，多數(shù)現(xiàn)代服務行業(yè)為繳納營業(yè)稅-，導致重復納稅的問題較為嚴重，既增加了納稅人的壓力，又嚴重影響了企業(yè)的進一步發(fā)展?！盃I改增”的-征收范圍以交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)為主，把營業(yè)稅的價內(nèi)稅變?yōu)樵鲋刀惖膬r外稅，因為有增值稅的銷項稅額、進項稅額之間的抵扣關系，大大降低了重復征稅的情況，大大促進企業(yè)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級或調(diào)整，一定程度上有益于國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、企業(yè)納稅籌劃分析

【摘要】塑造品牌已成為物業(yè)管理企業(yè)順應市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢和行業(yè)關注的焦點。本文首先分析了物業(yè)管理品牌形象構成，在此基礎上，分別從內(nèi)功和外部傳播兩個方面提出了物業(yè)管理企業(yè)品牌創(chuàng)新的策略,并對此進行探討。

【關鍵詞】物業(yè)管理品牌形象創(chuàng)新策略

一、物業(yè)管理品牌形象的構成要素

品牌形象是存在于人們心里的關于品牌各要素的圖像及概念的集合體，主要是品牌知識及人們對品牌的態(tài)度。物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象按其表現(xiàn)形式可分為內(nèi)在形象和外在形象兩種。內(nèi)在形象主要包括：

1、服務形象。物業(yè)管理提供的主要內(nèi)容是為業(yè)主服務。物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是“服務”。物業(yè)管理企業(yè)憑借對業(yè)主的服務獲取業(yè)主的滿意度和忠誠度，以此獲得報酬，實現(xiàn)自己贏利的目的。如果物業(yè)管理企業(yè)服務意識不強，達不到大多數(shù)業(yè)主的要求，沒有樹立起良好的服務形象，企業(yè)就不可能塑造出名牌。因此，可以說服務是品牌之本。

2、文化形象。品牌文化形象是業(yè)主和社會公眾對品牌所體現(xiàn)的品牌文化或企業(yè)整體文化的認知和評價。品牌文化與企業(yè)的環(huán)境形象、員工形象、企業(yè)家形象等一起構成完整的企業(yè)文化。物業(yè)管理企業(yè)的品牌，實際上就是企業(yè)文化對外發(fā)散力的一種集中體現(xiàn)。

摘要：物業(yè)行業(yè)近幾年得到了迅猛發(fā)展，但是相比于西方國家我國物業(yè)行業(yè)還處于初級發(fā)展階段，所以行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理服務質(zhì)量良莠不齊，發(fā)展規(guī)模較大、服務水平較高的物業(yè)公司比較稀少，市場兩極分化嚴重。而內(nèi)部控制是制約物業(yè)公司發(fā)展壯大的重要因素，加強內(nèi)部控制效果，能夠幫助公司控制企業(yè)成本，完善物業(yè)管理機制，實現(xiàn)對服務流程和制度的有效監(jiān)督，對公司發(fā)展建設是非常有利的。

關鍵詞：物業(yè)企業(yè)；管理服務質(zhì)量；內(nèi)部控制；探究

縱觀物業(yè)行業(yè)近幾年的發(fā)展，多數(shù)中小型的物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務在成本和效益方面存在不均衡的問題，歸其最根本的原因是多數(shù)中小型物業(yè)企業(yè)對于內(nèi)部控制體系的建設不夠重視，沒有發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制對于盈利空間的增長，提高核心競爭力的重大價值。

一、內(nèi)部控制內(nèi)涵及意義概述

（一）內(nèi)部控制定義與目標。內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者組織機構通過以業(yè)務為核心，構建能夠起到相互制約作用的清晰職責分工制度以及完善的業(yè)務組織形式，旨在能夠確保內(nèi)部數(shù)據(jù)信息的完整性和真實性，基于戰(zhàn)略目標建立有效的監(jiān)督機制。物業(yè)企業(yè)因為是將服務客戶作為業(yè)務指標，因此容易產(chǎn)生物業(yè)管理費用過大的問題，因此多數(shù)物業(yè)企業(yè)需要基于成本效益最小化和最大化原則，將控制物業(yè)管理費用作為總目標[1]。而將總體目標進行細化，就可以細分為以下8點：①財務部門與業(yè)務部門的工作職權相獨立，卻又相互為平行部門，同時財務部門的工作規(guī)范應當嚴格遵守我國《會計法》等政策和公司內(nèi)部財務制度的規(guī)定進行。②采購業(yè)務要統(tǒng)一由采購部門進行負責，不應當由其他部門進行兼辦，而且采購申請和審批程序要制定清晰和嚴謹。③對于企業(yè)內(nèi)部各項費用開支要進行預算管理，根據(jù)具體使用需求來制定科學的預算控制目標。④由單位總經(jīng)理統(tǒng)一審批超額的費用支出申報。⑤對于業(yè)務成本進行預算管理，設置上限額度標準，留有控制空間。⑥對庫存的各項物資首先要進行倉庫核算，然后再交由會計核算，嚴格遵守賬實相符的原則。對于入庫手續(xù)應當要建立嚴格的驗收制度，出庫手續(xù)要建立嚴格的審批制度。⑦內(nèi)部監(jiān)督機制要貫穿到業(yè)務決策與執(zhí)行的全過程中，對于舞弊弄私、制度漏洞等問題進行及時的舉報和報告提交。⑧要定期盤點各項物資和現(xiàn)金資產(chǎn)，建立嚴格執(zhí)行程序、審批程序[2]。（二）內(nèi)部控制五要素。1.內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境是整個內(nèi)部控制執(zhí)行的重要基礎，內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.風險評估。內(nèi)部控制的風險評估指的是對內(nèi)控過程中存在的一切風險進行識別和分析，提前為企業(yè)預防和有效規(guī)避可能發(fā)生的風險，為企業(yè)減少可以避免的損失。風險評估工作主要涵蓋了按照實際情況制定內(nèi)控目標、識別以及分析風險，并為企業(yè)管理者提供應對的策略參考。3.控制活動?？刂苹顒泳褪侵敢员ＷC內(nèi)控目標為任務來對具體的業(yè)務流程與處理采取風險控制手段的工作。4.信息與溝通。隨著企業(yè)壯大，業(yè)務信息和財務信息也會隨之而增加，因此內(nèi)控還要保證各部門之間的信息數(shù)據(jù)得以無阻礙流通與傳遞，從而讓各項決策得以及時制定，公司內(nèi)部問題得以有效解決。5.內(nèi)部監(jiān)督。作為保障內(nèi)部控制效果的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)控監(jiān)督機制必須將動態(tài)化和全程化貫穿到內(nèi)控目標與制度制定到內(nèi)控執(zhí)行過程中，并且要根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部情況以及生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行及時的調(diào)節(jié)，從而得以推動內(nèi)控執(zhí)行工作的有序進行。

二、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制體系建設現(xiàn)狀分析