為切實做好我市城市棚戶區(qū)（以下簡稱棚戶區(qū)）改造工作，著力解決棚戶區(qū)居民居住條件，根據《住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》和《住房城鄉(xiāng)建設部關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知》精神，以《關于加快我省棚戶區(qū)危舊住宅區(qū)改造的實施意見（試行）》為依據，結合我市實際，特制定本規(guī)劃。

一、指導思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，改善民生為根本目的，堅持棚戶區(qū)改造與改善棚戶區(qū)居民居住條件、生活環(huán)境相結合，與舊城改造、提高城市品位相結合，與災后恢復重建、保障性住房建設和房地產開發(fā)相結合,完善政策措施，加快改造步伐，促進城市建設協調發(fā)展。

二、基本原則

（一）科學規(guī)劃，分步實施。根據經濟社會發(fā)展水平，結合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、保障性住房建設規(guī)劃，科學確定棚戶區(qū)改造目標任務。區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排災后恢復重建、棚戶區(qū)規(guī)模大、困難群眾多、住房條件差、安全隱患重、群眾要求迫切的項目，有計劃有步驟地組織實施。

（二）以人為本，依法推進。棚戶區(qū)改造在尊重棚戶區(qū)居民的意愿基礎上組織實施，做到公開、公平、公正。棚戶區(qū)改造中涉及拆遷補償安置，應嚴格執(zhí)行城市房屋拆遷、評估等有關法律法規(guī)規(guī)定，依法保障

摘要：棚戶區(qū)改造作為一項重要民生工程，涉及到廣大被拆遷群眾的切身利益，補償安置措施不合理易產生社會矛盾、影響社會穩(wěn)定發(fā)展。貨幣化安置是當前棚戶區(qū)改造的重要實施方式，并已取得良好的實踐效果。本文分析了貨幣化安置的現狀，并在此基礎之上，從創(chuàng)新實施措施、完善實施細則、落實優(yōu)惠政策、強化安置房源統(tǒng)籌等方面，具體闡述了棚戶區(qū)改造貨幣化安置的實踐策略。

關鍵詞：棚戶區(qū)改造；貨幣化安置；現狀；實踐策略

棚戶區(qū)改造是城市建設發(fā)展的重要工程，也是國家民生工程建設的重要內容，涉及群眾的切身利益。如何最大程度地消除矛盾，保障被拆遷戶的合法權益，提高拆遷效率，要求科學地選擇補償安置方式。對于政府而言，棚戶區(qū)改造選擇合適的貨幣化安置，能夠有效取得被拆遷戶的支持和參與，避免各方矛盾的激化。從當前的實施效果上看，貨幣化安置在效率上有顯著的提高，并且保障了群眾合法權益的最大化。本文立足于棚戶區(qū)改造貨幣化安置的現狀分析，就如何強化貨幣化安置的實施，提出了幾點建議。

一、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的現狀

棚戶區(qū)改造作為一項重要的民生工程，在城市建設發(fā)展過程中扮演者重要的角色。如何實現補償安置，是有效推進棚戶區(qū)改造的基礎和重點研究課題。貨幣化安置作為棚戶區(qū)改造一種重要的手段，在全國各地得到充分的實踐和發(fā)展。（一）貨幣化安置的主要方式。當前，我國棚戶區(qū)改造的貨幣化安置方式主要包括：居民自由支配補償款購買商品房安置、政府團購房源作為安置房、政府搭橋組織居民選購商品房等三種方式。（二）貨幣化安置的實踐意義。從實踐來看，對政府而言，貨幣化安置能夠縮短安置期、減少社會矛盾，提高政府的安置效率，有利于城市規(guī)劃建設和功能業(yè)態(tài)布局，并提高土地的利用效率，而且項目融資手續(xù)簡便；對被拆遷戶而言，可獲得的補償比傳統(tǒng)的實物安置更多，可選擇的房源類型更廣，可滿足住房多樣化需求。因此，各地政府相繼出臺優(yōu)惠政策，鼓勵被拆遷群眾主動選擇貨幣化安置，群眾也紛紛支持和響應，推動了貨幣化安置的蓬勃發(fā)展。筆者所負責的泉州西郊棚改項目，貨幣化補償安置方案一推出，被拆遷群眾徹夜排隊簽訂房屋征收補償安置協議，創(chuàng)造了泉州征遷史的紀錄。（三）貨幣化安置的優(yōu)惠政策。各地的優(yōu)惠政策主要有：（1）提高貨幣補償標準。一些地方在鼓勵被拆遷群眾選擇貨幣化安置的措施中，往往會在房屋補償基準價的基礎之上，再給予一定數量的獎勵資金，并且（或是）提供一定比例的購房款。以筆者工作的城市福建泉州為例，被拆遷戶選擇貨幣補償方式，可以多獲得房屋補償基準價20%的獎勵，且在2年內購買商品房自住的，可以再獲得房屋補償基準價10%的購房補貼。國內的其他城市如上海、青島、濟南、長沙等城市均有類似的優(yōu)惠鼓勵政策。（2）政府團購房源作為安置房或政府搭橋組織居民選購商品房的，通過與開發(fā)商溝通、談判或競價，爭取最大幅度的價格優(yōu)惠（一般有10%或以上的優(yōu)惠），充分降低被拆遷戶的購房價格，對被拆遷戶而言，無疑是利益最大化的有效保障。如泉州，政府統(tǒng)籌的房源要求優(yōu)惠10%以上，上海政府團購的安置房源一般也是優(yōu)惠10%，等等。（3）其他優(yōu)惠方面，多地政府還出臺了如：貨幣化安置的被拆遷戶購房自住信貸支持、契稅優(yōu)惠及直系（孫）子女入學入托等保障措施。（四）貨幣化安置存在的問題。從當前棚戶區(qū)改造的實施情況來看，貨幣化安置能夠給予被拆遷群眾更多的政策優(yōu)惠，對于推動棚戶區(qū)改造，避免社會矛盾沖突，具有十分重要的作用。但是，貨幣化安置實施過程中也存在著諸多問題：一是對政府而言，貨幣化安置即期籌資壓力較大，貸款需求增加；在項目收益的構建中，棚戶區(qū)改造受到拆遷地塊、規(guī)劃用途、房地產政策及市場環(huán)境等條件的影響，其項目收益的判斷具有不確定性。二是在實踐過程中，貨幣化安置的實施細則不完善，影響政策的有效落實；優(yōu)惠政策落實不到位，在公開透明等方面有待進一步的提高；安置房源缺乏有效的統(tǒng)籌，難以保證房源的多樣性。因此，在棚改貨幣化安置過程中，要求強化實踐力度，積極解決存在的問題，以發(fā)揮貨幣化安置的重要作用。

二、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的實踐策略

第一篇

根據市委、市政府作風建設主題活動的要求，市農業(yè)局3月15日開始組織機關干部到聯系點—區(qū)群眾街社區(qū)開展走訪調研，通過召開座談會和入戶走訪，了解到社區(qū)居民較集中反映的一個突出問題就是棚戶區(qū)改造進度太慢，嚴重影響居民生活。針對上述問題，市農業(yè)局組織人員開展調查研究，并形成調查報告：

一、群眾街社區(qū)基本情況

群眾街社區(qū)是在二00二年六月城市社區(qū)改革時，由三個居委會合并組建產生的。該社區(qū)是區(qū)老城區(qū)，歷史上曾是云集之地，是區(qū)乃至市的繁華地帶，現棚戶居民已超過1000戶，成區(qū)比較集中的棚戶社區(qū)。

二、棚戶區(qū)存在的主要問題

1、安全隱患大。棚戶區(qū)居民住房產權基本歸屬于區(qū)房產公司，大多是上世紀60-70年代的建筑及明清時期的遺存，建筑年代久，建設標準低。又因近兩年計劃拆遷改造，一直沒有維修，現基本上都已成為危房，風雨飄搖，一部分住房時刻有垮塌的危險。棚戶區(qū)建筑密度大，上層基本為木質結構，并且巷道狹窄，基礎設施落后，而現有的消防設施又不全，一旦發(fā)生火災和其他災害，后果不勘設想，存在很大的安全隱患。

嚴格實行目標責任制管理。縣發(fā)改、財政、國土資源、規(guī)劃建設、住房保障等部門要按照各自職責，五強化責任落實。棚戶區(qū)改造政策性、公益性強。政府把棚戶區(qū)改造工作作為重要的民生工程。共同做好相關工作?？h房產管理局和建設局負責編制棚戶區(qū)改造總體規(guī)劃和年度計劃，負責做好每個棚戶區(qū)改造項目的詳細規(guī)劃?？h國土資源局要按照棚戶區(qū)改造規(guī)劃的要求，做好棚戶區(qū)改造的土地整理、征用和出讓等工作?？h發(fā)展和改革委要對棚戶區(qū)改造項目優(yōu)先立項，做好棚戶區(qū)改造補助資金項目申報工作。縣財政局要建立棚戶區(qū)改造資金專戶，確保棚戶區(qū)改造資金落實到位，要切實加大資金使用監(jiān)管力度，積極爭取上級棚戶區(qū)改造專項補助資金?？h住房保障辦要配合縣財政局做好上級棚戶區(qū)改造補助資金爭取工作，及時向上報送棚戶區(qū)改造項目及數據信息。縣政府目標管理督查室要加大督查督辦力度，推動各項工作落到實處。

著力解決棚戶區(qū)居民居住條件，為切實做好我縣城市棚戶區(qū)改造工作。根據《住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建?！?009〕295號，以下簡稱《指導意見》和《住房城鄉(xiāng)建設部關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知》建?！?010〕58號精神，結合我縣實際，特制定本規(guī)劃。

一、指導思想

深入貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，改善民生為根本目的堅持棚戶區(qū)改造與改善棚戶區(qū)居民居住條件、生活環(huán)境相結合，與舊城改造、提高城市品位相結合，與災后恢復重建、保障性住房建設和房地產開發(fā)相結合,以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導。完善政策措施，加快改造步伐，促進崇仁城市建設協調發(fā)展。

二、基本原則

分步實施。根據經濟社會發(fā)展水平，一科學規(guī)劃。結合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、保障性住房建設規(guī)劃，科學確定棚戶區(qū)改造目標任務。區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排災后恢復重建、棚戶區(qū)規(guī)模大、困難群眾多、住房條件差、安全隱患重、群眾要求迫切的項目，有計劃有步驟地組織實施。

為了摸清我區(qū)棚戶區(qū)改造工作現狀，總結成功做法和經驗，查找工作中存在的問題和困難，進一步推動我區(qū)棚戶區(qū)改造工作再上一個新臺階，根據《區(qū)政協常委會2012年工作要點》安排，9月27日，區(qū)政協副主席王正舉、朱武魁帶領部分政協委員和政協經濟建設委員會、提案工作委員會及區(qū)建設局負責同志，對我區(qū)棚戶區(qū)改造工作進展情況進行了視察。視察組先后深入民馨家園C區(qū)廉租住房工程、北濱河路建設工程、過店街片區(qū)棚戶區(qū)改造、八溝一河治理工程、集中供熱工程、廣成花園B區(qū)供熱計量改造等項目建設現場，實地查看了全區(qū)棚戶區(qū)改造工作情況，聽取了有關負責同志的情況介紹，隨后在區(qū)建設局召開了評議座談會。參加視察的政協委員圍繞實地查看的情況和區(qū)建設局的工作匯報進行了評議發(fā)言?，F將視察情況報告如下：

一、基本情況

2010年以來，區(qū)委、區(qū)政府把棚戶區(qū)改造工作作為貫徹落實科學發(fā)展觀、構建和諧社會、推進城市轉型的戰(zhàn)略任務，以健全住房保障體系、改善群眾居住條件、完善城市功能、提升城市形象為目標，計劃從2011年開始在3年內完成棚戶區(qū)改造一期工程建設，工程概算總投資10.64億元，總占地面積257.35畝，改造拆遷量1592戶、13.32萬平方米，規(guī)劃建設住宅53幢54.706萬平方米。截止目前，5個片區(qū)9個改造點累計完成投資24217萬元，占計劃總投資的22.76%，拆遷住戶1203戶7.67萬平方米，占拆遷戶總數的75.56%；6個改造點完成土地掛牌出讓手續(xù)，過店街東片2幢正在進行主體施工，西片1幢進行五層主體施工，20101幢1.6萬平方米完成五層主體建設，建設面積4.2萬平方米，占規(guī)劃總面積的13.03%。

通過視察，委員們一致認為，在區(qū)委、區(qū)政府的正確領導下，建設局抓總牽頭，各職能部門緊密配合，在拆遷難度大，資金短缺的情況下，做了大量艱苦有效的工作，通過一系列強有力的措施，棚戶區(qū)改造工作取得了一定的成效。

一是領導重視，安排周密。根據區(qū)委、區(qū)政府工作安排，建設部門從2010年就開始對城區(qū)19個棚戶區(qū)現狀進行了全面的調查摸底，并在詳細調查摸底、科學論證的基礎上編制了城區(qū)棚戶區(qū)改造工程實施方案。區(qū)上專門成立了由區(qū)委、區(qū)政府分管領導任總指揮的棚戶區(qū)改造工程建設指揮部，建設、交通、發(fā)改、財政等職能部門緊密配合，在全區(qū)形成了上下聯動、各司其職、各負其責、高效運轉的工作機制。同時，通過市、區(qū)新聞媒體、張貼公告、宣傳車等形式進一步加大了對棚戶區(qū)改造政策法規(guī)和實施辦法的宣傳力度，使大多數拆遷戶都能夠理解支持棚戶區(qū)改造工作，確保了棚戶區(qū)改造工程的順利進行。

二是高點定位，措施得力。區(qū)委、區(qū)政府堅持把棚戶區(qū)改造工作作為改善城市形象、提升城市品位、優(yōu)化人居環(huán)境的一項重要任務，作為加快科學發(fā)展、實現率先發(fā)展、建設人民滿意城市的重要內容，堅持以人為本，統(tǒng)籌兼顧，做到了“四個相結合”，即把棚戶區(qū)改造與推進城市發(fā)展和經濟轉型相結合，與促進居民就業(yè)和再就業(yè)相結合，與增強城市功能、提高城市核心競爭力相結合，與完善城市基礎設施相結合。同時，結合我區(qū)實際，研究制定了“政府引導、市場化運作、開發(fā)商建設、全社會參與”的棚戶區(qū)改造指導方針，采取政府建設和商業(yè)性開發(fā)同時進行的辦法，有力地促進了棚戶區(qū)改造工作建設進程。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府各部門，有關單位：

根據住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建?！病?95號）和《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》規(guī)定。為做好城市棚戶區(qū)改造工作，加強中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理，提高財政資金使用效益，經縣政府同意，現就中央補助我縣的城市棚戶區(qū)改造專項資金使用管理有關事項通知如下：

一、補助范圍。城市規(guī)劃區(qū)內已由縣城鄉(xiāng)建委上報納入市上批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃的城市棚戶區(qū)改造項目，不包括城中村改造和城市規(guī)劃區(qū)內的煤礦、墾區(qū)和林區(qū)棚戶區(qū)改造項目。

二、使用范圍。專項用于補助政府主導的城市棚戶區(qū)改造項目，包括拆遷、安置、建設以及相關的基礎設施配套建設等開支，不得用于城市棚戶區(qū)改造中回遷安置之外的住房開發(fā)、配套建設的商業(yè)和服務業(yè)等經營性設施建設支出。

三、各單位應當按照“專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ谩⒏檰栃А钡脑瓌t，加強城市棚戶區(qū)改造補助資金管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用。

四、資金分配。由縣城鄉(xiāng)建委和縣財政局根據《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》規(guī)定，按多改造多補助、不改造不補助的原則進行審核分配。

一、臨時安置補償費

統(tǒng)一按6.5元/m2?月標準計發(fā)，將《中心城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補償安置辦法》第十一條第六項臨時安置補助費（過渡費標準調整為：被拆遷住宅房屋不再區(qū)分結構。不足400元/月?戶的按400元/月?戶計發(fā)，最高不超過1000元/月?戶。

二、搬遷補助費

不足400元的按400元計發(fā)。將《中心城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補償安置辦法》第十一條第七項拆遷住宅房屋搬遷補助費（搬家費標準調整為：被拆遷房屋建筑面積在50m2含50m2以內的按400元/戶?次計發(fā)；建筑面積在50m2以上的按8元/m2?戶?次計發(fā)。將第十二條第四項拆遷非住宅房屋搬遷補助費（搬家費標準調整為：按被拆遷房屋建筑面積15元/m2?次計發(fā)。

再增發(fā)一次搬遷補助費。異地安置在政府統(tǒng)建安置房的以500元/戶的標準。

三、惠民安置

一、指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，以促進經濟與社會協調發(fā)展，改善人居環(huán)境，提高居民特別是弱勢群體的居住水平為目標，統(tǒng)籌規(guī)劃、精心組織、配套建設，全面完成縣城棚戶區(qū)改造任務，徹底解決棚戶區(qū)內“冒不出煙、排不出水、進不去人”，環(huán)境臟亂差的問題，把棚戶區(qū)改造建設成為惠及百姓的民心工程。

二、改造原則

（一）堅持政府推進和市場化運作相結合的原則。實行政府統(tǒng)一領導，統(tǒng)一組織，各部門協調配合，開發(fā)項目市場化運作。即：對納入棚戶區(qū)改造計劃的項目，實行項目有償出讓，向社會公開招標，由開發(fā)商按政策對居民進行補償安置。縣政府根據省政府有關規(guī)定出臺優(yōu)惠政策，協調拆遷，創(chuàng)造建設環(huán)境，同時加大監(jiān)管力度，本著微利的原則，規(guī)范開發(fā)建設行為，保證被拆遷居民得到及時補償安置。

（二）堅持全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則。遵循城市總體規(guī)劃，統(tǒng)一組織規(guī)劃設計，實行連片改造，不降低標準，不留死角。堅持棚戶區(qū)改造與各項基礎設施配套建設相結合，在提高城市居民居住條件的同時，改善人居環(huán)境和城市面貌。

（三）堅持依法運作、保持社會穩(wěn)定的原則。要嚴格執(zhí)行國家和省里的有關規(guī)定，依照法定程序進行運作，最大限度維護居民的合法權益。在政策扶持、回遷安置、拆遷補償等方面統(tǒng)一政策，依法拆遷，保持社會穩(wěn)定。

根據上級下發(fā)的棚戶區(qū)改造文件精神，我縣對3013-2014年棚戶區(qū)改造工作進行了梳理，現將我縣棚戶區(qū)改造工作中政策落實的情況、項目工程進展的情況，以及面臨的困難作如下匯報：

一、2013-2014年棚戶區(qū)改造工程進展和完成情況

1、2013年縣城城市棚戶區(qū)改造項目為南岸棚改項目：安置地點在南岸東段，建設面積為27500平方米，改造戶數250戶，改造資金約2200萬元，目前工程量已完成60%左右。

2、2014年棚戶區(qū)改造項目分三塊：

（1）村城中村改造項目安置地點在縣城安下圓盤，改造面積約16444平方米，項目總投資約2137萬元。

（2）集合城中村改造項目安置地點在縣城朝陽路含安下改造面積約6000平方米，項目總投資約780萬元。

四期棚戶區(qū)改造項目作為我縣今年的重點建設項目，我局正在按照縣委、縣政府的工作安排進行落實，目前相關工作開展較為順利，現將項目實施情況匯報如下：

一、項目概況

四期棚戶區(qū)改造項目位于涼亭社區(qū)內，總投資約4.5億元，項目占地面積約234畝，總建筑面積約24.36萬平方米，規(guī)劃戶數2244戶，共103棟。該小區(qū)將安置5、6社，石長村1、2、3、4、5、6社，席家溝1、2、3、7社，五鳳村5社等地拆遷居民。

二、工作開展情況

項目于2013年第45次規(guī)劃委員會審批通過規(guī)劃設計方案，后因安置區(qū)域、范圍的變更對規(guī)劃設計方案進行了調整，于2014年第60次規(guī)劃委員會審批通過規(guī)劃設計方案，后因安置居民提出增加停車位功能，于2015年第62次規(guī)劃委員會審批通過規(guī)劃調整方案，并開始開展施工圖設計。目前完成了場地平整、地質勘查、施工圖設計、審圖、預算和招投標機構招標工作。財政評審工作正在進行，預計可在3月份完成財政評審工作，4月份可完成施工招投標工作，二季度有望開工，2017年底可全面建成投入使用。

三、存在的問題及建議