總承包商付款（供貨）保函（試行）

編號：(工字)第號

（供貨商）：

鑒于貴方與（以下簡稱“總承包商”）就項(xiàng)目于年月日簽訂編號為的《買賣合同》（以下簡稱主合同），應(yīng)總承包商的申請，我方愿就總承包商履行主合同約定的貨款支付義務(wù)以保證的方式向貴方提供如下?lián)＃?/p>

一、保證的范圍及保證金額

我方的保證范圍是主合同約定的貨款。

本文是站在業(yè)主方的立場上，結(jié)合作者的工作實(shí)踐，著重論述在合同執(zhí)行過程中，預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算后余款和質(zhì)保金的支付中的成本管理與控制要點(diǎn)。

眾所周知，對于業(yè)主方而言，一個(gè)工程項(xiàng)目成本的管理與控制重點(diǎn)在前期規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段，而實(shí)施階段乃至結(jié)算階段的管控只能在很局限的范圍內(nèi)發(fā)揮作用。然而，對于從事具體造價(jià)工作的人員來說，往往在自己職權(quán)范圍內(nèi)，可以把控得較好的是實(shí)施階段的管控。而在實(shí)施階段，比較容易把握的是合同簽訂后，付款的管理。鑒于此，本文站在業(yè)主方的立場上，就一個(gè)工程項(xiàng)目在合同簽訂后，根據(jù)合同約定付款過程中成本的管理與控制做一個(gè)簡要的剖析和論述，因?qū)I(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有限，不當(dāng)之處，還望各位專家和同行見諒。

首先，我們要把握的是施工合同的簽訂時(shí)間。施工合同簽訂后，施工單位進(jìn)場開始施工，即進(jìn)入施工階段。實(shí)踐中，很多施工合同是參照《標(biāo)準(zhǔn)施工合同示范文本》擬定的。通常工程合同款分為預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算后余款和質(zhì)保金幾個(gè)部分。而預(yù)付款往往約定在合同簽訂后若干個(gè)工作日或若干日內(nèi)支付。即是說，在合同簽訂后若干個(gè)工作日或若干日內(nèi)業(yè)主方即要有一筆現(xiàn)金流出。因此，合理把握合同的簽訂時(shí)間很重要。舉個(gè)例子，假設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目由一家施工總承包單位做結(jié)構(gòu)工程和安裝工程，由一家裝飾單位做室內(nèi)裝飾工程，再由一家幕墻單位做室外幕墻裝飾工程。那么，作為業(yè)主方，應(yīng)仔細(xì)做好招標(biāo)采購及合同簽訂的時(shí)間計(jì)劃表。如果結(jié)構(gòu)工程和安裝工程早已施工完成，此時(shí)尚未與裝飾單位和幕墻單位簽訂好合同，兩家單位還沒有進(jìn)場施工，即施工工序沒有銜接上，則等于拖長了整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施期，延后了項(xiàng)目的運(yùn)營期，增加了資金的時(shí)間成本。反之，如果結(jié)構(gòu)工程還遠(yuǎn)沒有施工完成，就與裝飾單位和幕墻單位簽訂了合同，付了預(yù)付款，而實(shí)際因?yàn)椴痪邆涔ぷ髅?、工作基礎(chǔ)條件，這兩家單位根本無法迅速展開工作，則等于提前支出了資金，損失了此部分資金的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。

其次，我們要把握的是進(jìn)度款付款節(jié)點(diǎn)的設(shè)置。通常有兩種情形：一種是在合同中約定施工節(jié)點(diǎn)，在完成某個(gè)施工節(jié)點(diǎn)時(shí)支付若干金額或某個(gè)比例。如結(jié)構(gòu)封頂后若干個(gè)工作日內(nèi)支付若干金額或支付某個(gè)比例；另一種是約定時(shí)間段，按時(shí)間段付款。如進(jìn)度款按月支付，每月根據(jù)上月已完工程的形象進(jìn)度于某日前支付。至于應(yīng)采用哪種支付方式，則視具體情況而定?？偟膩碚f，如果施工工期較短，施工內(nèi)容比較簡單，施工范圍比較明確，則采用第一種支付方式比較好。因?yàn)檫@樣業(yè)主方的合同風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)比較小，有利于激勵(lì)施工方節(jié)省工期，盡快完成施工內(nèi)容。而且實(shí)際操作起來比較容易把控，付款的次數(shù)會(huì)比較少，付款的金額會(huì)比較明確。但如果施工工期較長，施工內(nèi)容比較多且復(fù)雜，施工范圍不很明確，則通常應(yīng)采用第二種支付方式。這樣可以避免施工方承擔(dān)墊付資金的壓力，打消施工方資金方面的顧慮，有利于工程順利實(shí)施。同時(shí)也有利于業(yè)主方邊實(shí)施邊籌措資金，保持一定的現(xiàn)金流入和流出。再次，我們要把握的是付款比例。單就資金流量而言，站在業(yè)主方的立場，預(yù)付款和進(jìn)度款的付款比例理論上是越低越好。但是，預(yù)付款是預(yù)先支付給施工單位用于購買材料、設(shè)備，做施工先期準(zhǔn)備的，比例過低會(huì)有前期準(zhǔn)備不足、拖慢工期的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)度款是按合同約定根據(jù)工程形象進(jìn)度按施工節(jié)點(diǎn)或按時(shí)間定期支付的，比例過低相當(dāng)于讓施工單位墊付工程款，這將加大施工單位的資金壓力和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。反之，如果預(yù)付款的支付比例過高，超出了施工方的實(shí)際需要，則相當(dāng)于業(yè)主方平白多付出了資金成本。如果進(jìn)度款的支付比例過高，則增大了業(yè)主方成本管理的風(fēng)險(xiǎn)。試想，如果過程中某期的進(jìn)度款計(jì)算失誤（導(dǎo)致失誤的主客觀因素很多，此處不一一贅述），計(jì)算金額大于實(shí)際應(yīng)支付金額較多，再按一個(gè)很高的比例支付了這期的進(jìn)度款，則將會(huì)產(chǎn)生預(yù)付款加進(jìn)度款超出結(jié)算款的可能性，這將使業(yè)主方處于異常尷尬和不利的情境下。因此，業(yè)主方應(yīng)與施工方本著公平、合理、誠實(shí)信用的原則進(jìn)行磋商，確定一個(gè)合理的預(yù)付款和進(jìn)度款支付比例，這樣有利于合同的順利執(zhí)行和工程的順利進(jìn)行。實(shí)踐中，不同施工內(nèi)容的合同，預(yù)付款和進(jìn)度款的支付比例不盡相同，具體視業(yè)主方和施工方的協(xié)商結(jié)果而定。通常預(yù)付款的比例在10%-30%范圍內(nèi)的比較多。進(jìn)度款的比例在60%-80%范圍內(nèi)的比較多。

最后，我們要把握的是結(jié)算后余款的支付。通常的施工合同，會(huì)約定一定比例的質(zhì)保金（如5%）和質(zhì)保期（如一年或兩年）。工程竣工驗(yàn)收合格后，施工方報(bào)送結(jié)算申請和結(jié)算書，業(yè)主方審核，最后雙方協(xié)商達(dá)成一致意見，確定一個(gè)結(jié)算金額。此金額確定后，按照合同約定，應(yīng)在若干時(shí)日內(nèi)支付此金額扣除質(zhì)保金和已支付預(yù)付款、進(jìn)度款后的余額。因?yàn)榇藶橘|(zhì)保金之前的最后一次付款，所以業(yè)主方需審慎對待，應(yīng)注意結(jié)算金額的計(jì)算、質(zhì)保金的扣除、已支付金額的計(jì)算與扣除等環(huán)節(jié)。另外，需要說明的是，有些企業(yè)采取集團(tuán)-下屬公司二級甚至更多級成本管控的模式，規(guī)定下屬公司完成結(jié)算后，還需上報(bào)上一級公司進(jìn)行審核。此種情況下，下屬公司與施工單位簽訂合同時(shí)，需約定好支付結(jié)算后余款的條件、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和金額比例等。如最終結(jié)算金額以集團(tuán)公司審核后確定的結(jié)算金額為準(zhǔn)，下屬公司結(jié)算完成后尚不能支付結(jié)算余款或保留一部分，僅支付一部分結(jié)算余款等，以避免不必要的合同糾紛和雙方的未知風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，在合同支付條款中預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算后余款、質(zhì)保金的支付條件、支付時(shí)點(diǎn)、金額比例等要素的把握，對施工過程中業(yè)主方的成本管理與控制至關(guān)重要。作為業(yè)主方的成本管理人員，我們需要時(shí)時(shí)有成本意識，在實(shí)踐中多摸索，重積累，多思考，合理把控，正確決策，妥善處理。

摘要:信用證自治原則是信用證交易的基礎(chǔ),信用證開證銀行不當(dāng)付款的法律責(zé)任是承擔(dān)由此造成的買方的直接損失和利息,而其不當(dāng)拒付的法律責(zé)任是承擔(dān)信用證項(xiàng)下的貨款及利息。由于信用證交易的特殊性,我國《合同法》關(guān)于違約方承擔(dān)間接損失的規(guī)定對此不應(yīng)適用。

關(guān)鍵詞:信用證;開證銀行;付款;違約責(zé)任

中圖分類號:D921文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-1428(2006)10-0066-03

信用證開立后就成為獨(dú)立于基礎(chǔ)交易合同以外的另一種契約,不受基礎(chǔ)交易合同的約束,并確立獨(dú)立的交易關(guān)系。其根本特點(diǎn)是信用證自治原則(AutonomyPrinciple),即信用證是構(gòu)成開證行與受益人間的一個(gè)獨(dú)立的具有約束力的合同。根據(jù)信用證自治原則,信用證開證銀行在信用證交易中負(fù)有在單證相符、單單相符情況時(shí)對受益人付款的義務(wù),同時(shí)負(fù)有在明知信用證欺詐發(fā)生時(shí)拒付的義務(wù)。如果開證行違反上述義務(wù),應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任是一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)問題。然而,國際商會(huì)《跟單信用證統(tǒng)一慣例》(以下簡稱UCP500)對此并未涉及,我國法律對此也無明確規(guī)定?；谛庞米C交易的特殊性,需要做進(jìn)一步的理論探討。下面結(jié)合美國《統(tǒng)一商法典》(以下簡稱(ICC))的有關(guān)規(guī)定和英美法院判例,討論信用證開證銀行不當(dāng)付款和不當(dāng)拒付的法律責(zé)任。

一、開證行不當(dāng)付款的責(zé)任

依據(jù)開證行與開證申請人之間的委托合同,開證行在完成委托義務(wù)后,應(yīng)從申請人處得到償付。在開證行由于過錯(cuò)不當(dāng)付款后,申請人放棄單據(jù)及貨物的救濟(jì)措施在信用證法律中得到確認(rèn)是最普遍的救濟(jì)手段。然而開證行是否仍有權(quán)得到申請人償付?對此UCP500并未涉及。實(shí)際上,在開證申請人對銀行提起的不當(dāng)付款的訴訟中,開證申請人勝訴的可能性通常是極小的。在美國,多數(shù)法院傾向于尊重銀行善意做出的、認(rèn)為受益人提交的單據(jù)與信用證相符的決定。畢竟,在出現(xiàn)這種不符時(shí),銀行通常會(huì)拒付貨款以保護(hù)銀行與自己客戶的關(guān)系。因此,在處理銀行的不當(dāng)付款責(zé)任與不當(dāng)拒付責(zé)任時(shí),法院對前者采取了更為寬容的態(tài)度。為保持信用證自治原則與信用證的效益,法院通常會(huì)鼓勵(lì)銀行付款。也就是說,如果根據(jù)銀行慣例或法院的解釋,銀行在付款時(shí)已盡了合理的注意,即使銀行在單證不符情況下付款,銀行對此也不承擔(dān)責(zé)任。

當(dāng)前大多數(shù)財(cái)務(wù)軟件都設(shè)計(jì)了應(yīng)付款模塊并實(shí)現(xiàn)了對應(yīng)付款的明細(xì)核算，但主要功能集中在應(yīng)付帳款記錄和統(tǒng)計(jì)匯總方面；其處理對象是應(yīng)付項(xiàng)目本身，是對過去集成在帳務(wù)系統(tǒng)中的應(yīng)付科目帳務(wù)處理的獨(dú)立和細(xì)化。這種處理模式不能反映采購過程應(yīng)付項(xiàng)目形成的全過程，不能滿足采購過程內(nèi)部控制的需要，也缺乏對供應(yīng)商和物資價(jià)格的決策能力。

這種核算型的應(yīng)付款模塊反映的是采購資金信息，而采購物資的物流信息集成于收發(fā)存管理模塊，因而企業(yè)在生產(chǎn)組織中改變物流時(shí)（如改變訂單交貨期要求供應(yīng)商提前交貨），要花費(fèi)人力重新平衡物流和資金流（如重編采購資金計(jì)劃以合理調(diào)度有限的資金）；改變付款政策對生產(chǎn)經(jīng)營的影響也不可預(yù)測。這種模式下應(yīng)付款模塊、物流模塊乃至客戶商模塊是獨(dú)立和松散的，管理職能作用的發(fā)揮非常有限。因此有必要改變現(xiàn)有財(cái)務(wù)軟件應(yīng)付款的處理模式，使應(yīng)付款模塊在完整反映采購業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上滿足企業(yè)內(nèi)部控制，加強(qiáng)對供應(yīng)商及其價(jià)格決策能力的需要。

一、集成物流的應(yīng)付款模塊的處理模式特點(diǎn)

集成物流的管理型應(yīng)付款處理模式下對應(yīng)付款的管理突破了核算的局限，增強(qiáng)了對供應(yīng)商的決策能力，強(qiáng)化了內(nèi)部控制特別是采購目標(biāo)成本的控制。其核心是對采購過程分環(huán)節(jié)的反映和控制；將以前分散的供應(yīng)商信息、應(yīng)付資金信息及物流信息進(jìn)行有效的集成管理；應(yīng)付款每一記錄都能對應(yīng)采購的動(dòng)因、過程及結(jié)果。這種集成物流的管理型應(yīng)付款系統(tǒng)的主要特點(diǎn)有：

1、管理應(yīng)付款形成全過程。企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)計(jì)劃和產(chǎn)品組成運(yùn)行物料需求計(jì)劃（MRP）運(yùn)算得出采購計(jì)劃，它是應(yīng)付款形成的起點(diǎn)，是應(yīng)付款的預(yù)算子模塊，它形成采購資金需求計(jì)劃；根據(jù)供應(yīng)商歷史庫或通過物資詢價(jià)，確定供應(yīng)商和采購價(jià)并簽訂采購合同，采購合同是應(yīng)付款形成的依據(jù)，它是應(yīng)付款的計(jì)劃子模塊，通過它形成釆購客戶付款計(jì)劃；企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)進(jìn)度組織采購物資的入庫形成實(shí)際的應(yīng)付款，并合理調(diào)配有限的采購資金組織付款，它們是應(yīng)付款的核算子模塊；以采購計(jì)劃為起點(diǎn)，采購合同為依據(jù)，記錄采購物資應(yīng)付、實(shí)付信息并進(jìn)行分類控制是管理型應(yīng)付款模塊的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。

2、完整反映采購成本信息。某項(xiàng)材料的釆購成本的形成涉及多個(gè)供應(yīng)商、加工商或協(xié)作者，而且含有不同性質(zhì)的成本（如買價(jià)和運(yùn)費(fèi)、廠外加工成本，廠內(nèi)加工的專項(xiàng)費(fèi)、雜費(fèi)分?jǐn)偟龋９芾硇蛻?yīng)付款模塊對這些費(fèi)用進(jìn)行審核記錄時(shí)，要分類反映各種性質(zhì)的采購成本的形成來源、應(yīng)付款的組成對象，對各個(gè)環(huán)節(jié)的采購費(fèi)用進(jìn)行記錄和分析。完整反映采購過程中的成本組成是簡化應(yīng)付款處理過程和有效加強(qiáng)采購成本控制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

「內(nèi)容提要」分期付款房屋買賣是房屋買賣中較多采用的形式，其核心內(nèi)容乃為使買受人確實(shí)地獲得房屋，而出賣人安全地收回全部房款。因而，該類合同中的擔(dān)保條款就具有重要的意義。分期付款房屋買賣合同中的擔(dān)保條款除傳統(tǒng)擔(dān)保方式外，主要有失權(quán)條款、期限喪失條款、抵押權(quán)設(shè)定條款和所有權(quán)保留條款。文章對上述三種條款的法律構(gòu)造及其效果作了較為細(xì)致的分析，同時(shí)認(rèn)為，三種方式各有利弊，當(dāng)事人根據(jù)具體情況擇一行使，以確保其利益。

「關(guān)鍵詞」分期付款/失權(quán)條款/抵押權(quán)/所有權(quán)保留

「正文」

中圖法分類號：D941.8；D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1004—3926（1999）03—0184—（3）

隨著房地產(chǎn)交易市場的逐步發(fā)育成熟，分期付款房屋買賣大量出現(xiàn)。所謂分期付款房屋買賣是指約定買受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特種房屋買賣形式。該種買賣的核心內(nèi)容為使買受人確實(shí)地獲得房屋，而出賣人安全地收回全部房款。如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，是房屋分期付款買賣合同中擔(dān)保條款所要承擔(dān)的任務(wù)。實(shí)踐中，擔(dān)保方式不同，擔(dān)保條款內(nèi)容也因而各異，其中諸多法律問題需要解決。所以，對分期付款房屋買賣合同的擔(dān)保條款法律效力或效果予以界定，有著重要的理論和實(shí)踐的意義。

典型的債權(quán)擔(dān)保方式，根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種，在房屋買賣中以保證、抵押等最為常見。保證系第三人以其信用為房屋買受人提供擔(dān)保，當(dāng)買受人不履行付款義務(wù)時(shí)，由保證人代為履行或承擔(dān)賠償責(zé)任。保證以人的信用為基礎(chǔ)，具有債權(quán)性，而且買受人尋找保證人也并非總是易事，故以保證作為房屋買賣的擔(dān)保方式有著較大的局限性。抵押系以不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)）或價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)性擔(dān)保，雖在擔(dān)保功能上有其優(yōu)越性，但由于房款數(shù)額較大，且一般房屋買受人未必有相當(dāng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)可資提供，所以其適用范圍也頗受限制。質(zhì)押與抵押有著同樣的局限，留置與定金擔(dān)保或者鮮有適用可能，或者擔(dān)保功能不足，均很難適應(yīng)房屋分期付款買賣的特殊需要。有鑒于此，實(shí)踐中逐漸發(fā)展出以下幾種擔(dān)保條款（方式），即出賣人與買受人約定，如買受人一次怠于付款，買賣合同當(dāng)然失其效力（失權(quán)條款），或者買受人因此喪失期限利益，應(yīng)立即支付全部價(jià)款（期限喪失條款）；或者房屋所有權(quán)于合同成立后即轉(zhuǎn)歸買受人享有，但出賣人同時(shí)于房屋上設(shè)定抵押權(quán)（抵押權(quán)設(shè)定條款）；或者出賣人在全部價(jià)款支付以前，保留標(biāo)的物所有權(quán)（所有權(quán)保留條款），諸此等等。上述擔(dān)保條款效力如何，值得討論，以下分述之：

摘要:信用證自治原則是信用證交易的基礎(chǔ),信用證開證銀行不當(dāng)付款的法律責(zé)任是承擔(dān)由此造成的買方的直接損失和利息,而其不當(dāng)拒付的法律責(zé)任是承擔(dān)信用證項(xiàng)下的貨款及利息。由于信用證交易的特殊性,我國《合同法》關(guān)于違約方承擔(dān)間接損失的規(guī)定對此不應(yīng)適用。

關(guān)鍵詞:信用證;開證銀行;付款;違約責(zé)任

信用證開立后就成為獨(dú)立于基礎(chǔ)交易合同以外的另一種契約,不受基礎(chǔ)交易合同的約束,并確立獨(dú)立的交易關(guān)系。其根本特點(diǎn)是信用證自治原則(AutonomyPrinciple),即信用證是構(gòu)成開證行與受益人間的一個(gè)獨(dú)立的具有約束力的合同。根據(jù)信用證自治原則,信用證開證銀行在信用證交易中負(fù)有在單證相符、單單相符情況時(shí)對受益人付款的義務(wù),同時(shí)負(fù)有在明知信用證欺詐發(fā)生時(shí)拒付的義務(wù)。如果開證行違反上述義務(wù),應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任是一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)問題。然而,國際商會(huì)《跟單信用證統(tǒng)一慣例》(以下簡稱UCP500)對此并未涉及,我國法律對此也無明確規(guī)定?；谛庞米C交易的特殊性,需要做進(jìn)一步的理論探討。下面結(jié)合美國《統(tǒng)一商法典》(以下簡稱(ICC))的有關(guān)規(guī)定和英美法院判例,討論信用證開證銀行不當(dāng)付款和不當(dāng)拒付的法律責(zé)任。

一、開證行不當(dāng)付款的責(zé)任

依據(jù)開證行與開證申請人之間的委托合同,開證行在完成委托義務(wù)后,應(yīng)從申請人處得到償付。在開證行由于過錯(cuò)不當(dāng)付款后,申請人放棄單據(jù)及貨物的救濟(jì)措施在信用證法律中得到確認(rèn)是最普遍的救濟(jì)手段。然而開證行是否仍有權(quán)得到申請人償付?對此UCP500并未涉及。實(shí)際上,在開證申請人對銀行提起的不當(dāng)付款的訴訟中,開證申請人勝訴的可能性通常是極小的。在美國,多數(shù)法院傾向于尊重銀行善意做出的、認(rèn)為受益人提交的單據(jù)與信用證相符的決定。畢竟,在出現(xiàn)這種不符時(shí),銀行通常會(huì)拒付貨款以保護(hù)銀行與自己客戶的關(guān)系。因此,在處理銀行的不當(dāng)付款責(zé)任與不當(dāng)拒付責(zé)任時(shí),法院對前者采取了更為寬容的態(tài)度。為保持信用證自治原則與信用證的效益,法院通常會(huì)鼓勵(lì)銀行付款。也就是說,如果根據(jù)銀行慣例或法院的解釋,銀行在付款時(shí)已盡了合理的注意,即使銀行在單證不符情況下付款,銀行對此也不承擔(dān)責(zé)任。

美國《統(tǒng)一商法典》第5篇在規(guī)定了開證行須在單證嚴(yán)格相符的條件下付款后,取消了這種在處理開證行與申請人之間和開證行與受益人之間的問題時(shí)采用的雙重標(biāo)準(zhǔn)。修改后的UCC第5-111條規(guī)定,開證行對申請人的責(zé)任僅限于申請人的實(shí)際損失。即在承擔(dān)申請人的實(shí)際損失的基礎(chǔ)上,開證行仍有權(quán)從申請人處獲得對受益人付款的償付。這是因?yàn)?信用證交易是單據(jù)交易,單證不符并未剝奪開證申請人在基礎(chǔ)合同下的利益。銀行在付款后將單據(jù)轉(zhuǎn)給開證申請人,開證申請人仍然對貨物享有權(quán)益。如果在此條件下又允許開證申請人拒付開證行已向受益人支付的價(jià)款,就會(huì)使開證申請人獲得雙重利益。

「內(nèi)容提要」分期付款房屋買賣是房屋買賣中較多采用的形式，其核心內(nèi)容乃為使買受人確實(shí)地獲得房屋，而出賣人安全地收回全部房款。因而，該類合同中的擔(dān)保條款就具有重要的意義。分期付款房屋買賣合同中的擔(dān)保條款除傳統(tǒng)擔(dān)保方式外，主要有失權(quán)條款、期限喪失條款、抵押權(quán)設(shè)定條款和所有權(quán)保留條款。文章對上述三種條款的法律構(gòu)造及其效果作了較為細(xì)致的分析，同時(shí)認(rèn)為，三種方式各有利弊，當(dāng)事人根據(jù)具體情況擇一行使，以確保其利益。

「關(guān)鍵詞」分期付款/失權(quán)條款/抵押權(quán)/所有權(quán)保留

「正文」隨著房地產(chǎn)交易市場的逐步發(fā)育成熟，分期付款房屋買賣大量出現(xiàn)。所謂分期付款房屋買賣是指約定買受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特種房屋買賣形式。該種買賣的核心內(nèi)容為使買受人確實(shí)地獲得房屋，而出賣人安全地收回全部房款。如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，是房屋分期付款買賣合同中擔(dān)保條款所要承擔(dān)的任務(wù)。實(shí)踐中，擔(dān)保方式不同，擔(dān)保條款內(nèi)容也因而各異，其中諸多法律問題需要解決。所以，對分期付款房屋買賣合同的擔(dān)保條款法律效力或效果予以界定，有著重要的理論和實(shí)踐的意義。

典型的債權(quán)擔(dān)保方式，根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種，在房屋買賣中以保證、抵押等最為常見。保證系第三人以其信用為房屋買受人提供擔(dān)保，當(dāng)買受人不履行付款義務(wù)時(shí)，由保證人代為履行或承擔(dān)賠償責(zé)任。保證以人的信用為基礎(chǔ)，具有債權(quán)性，而且買受人尋找保證人也并非總是易事，故以保證作為房屋買賣的擔(dān)保方式有著較大的局限性。抵押系以不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)）或價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)性擔(dān)保，雖在擔(dān)保功能上有其優(yōu)越性，但由于房款數(shù)額較大，且一般房屋買受人未必有相當(dāng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)可資提供，所以其適用范圍也頗受限制。質(zhì)押與抵押有著同樣的局限，留置與定金擔(dān)保或者鮮有適用可能，或者擔(dān)保功能不足，均很難適應(yīng)房屋分期付款買賣的特殊需要。有鑒于此，實(shí)踐中逐漸發(fā)展出以下幾種擔(dān)保條款（方式），即出賣人與買受人約定，如買受人一次怠于付款，買賣合同當(dāng)然失其效力（失權(quán)條款），或者買受人因此喪失期限利益，應(yīng)立即支付全部價(jià)款（期限喪失條款）；或者房屋所有權(quán)于合同成立后即轉(zhuǎn)歸買受人享有，但出賣人同時(shí)于房屋上設(shè)定抵押權(quán)（抵押權(quán)設(shè)定條款）；或者出賣人在全部價(jià)款支付以前，保留標(biāo)的物所有權(quán)（所有權(quán)保留條款），諸此等等。上述擔(dān)保條款效力如何，值得討論，以下分述之：

（一）失權(quán)條款或期限喪失條款。失權(quán)條款和期限喪失條款皆規(guī)定買受人之需有一期價(jià)款未予支付，則出賣人得終止合同而取回標(biāo)的物或要求買受人支付全部價(jià)款。買受人基于經(jīng)濟(jì)上弱者的地位，常有不能預(yù)測的經(jīng)濟(jì)困境發(fā)生，出賣人常得借其優(yōu)越地位，以買受人有輕微違約行為而解除合同收回房屋，對買受人極為不利。尤其是在有的合同中，更規(guī)定出賣人在解除合同時(shí)得扣留買受人已支付房款，其不公平性更為顯然。為保護(hù)買受人免受不公平條款的損害，各國法律皆對此設(shè)有特別的限制性規(guī)定。如瑞士債務(wù)法規(guī)定須買受人積欠兩期以上價(jià)款且所欠金額已達(dá)全部金額的1／10以上，出賣人方得請求全部價(jià)款的支付。我國臺灣地區(qū)民法將前述價(jià)金比例提高到1／5.我國《合同法（草案）》第164條也規(guī)定：“分期付款買賣的出賣人只有在買受人連續(xù)兩次未支付價(jià)款，并且未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的1／5的，才可以請求買受人支付到期以及未到期的全部價(jià)款或者解除合同?！薄俺鲑u人解除合同的，可以向買受人請求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)?！彪m然此法尚未獲通過，但司法實(shí)踐處理類似案件通過司法解釋途徑應(yīng)參照此規(guī)定辦理，有不符上述規(guī)定的約定，應(yīng)認(rèn)定無效。當(dāng)然，如當(dāng)事人有高于上述標(biāo)準(zhǔn)的約定，為出賣人須于買受人連續(xù)三期遲延付款且遲延付款金額已達(dá)全部金額的1／4時(shí)才得解除合同或要求支付全部價(jià)款，應(yīng)予允許。因?yàn)樯鲜鲆?guī)定意在保護(hù)房屋買受人，故當(dāng)事人有優(yōu)于法律規(guī)定而予買受人更佳保護(hù)的約定當(dāng)屬有效。應(yīng)注意者，當(dāng)事人約定解除合同時(shí)扣留買受人全部已付價(jià)金的，應(yīng)為無效。出賣人得扣留部分，不得超過相當(dāng)于該房屋的通常使用費(fèi)用，如有毀損情形，再加上損害賠償金額。房屋在交付與返還時(shí)減值是否應(yīng)由買受人予以賠償，法無明文，我們認(rèn)為應(yīng)依過錯(cuò)原則由過錯(cuò)方賠付。但此減值不包括房屋正常使用下的耗損，對訂立合同所支出費(fèi)用也不予賠償。

（二）抵押權(quán)設(shè)定條款。根據(jù)該條款，房屋所有權(quán)自合同成立時(shí)起即歸買受人享有，為擔(dān)保價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)，出賣人得同時(shí)對該房屋設(shè)定抵押權(quán)，當(dāng)買受人不支付價(jià)金時(shí)，出賣人得依抵押權(quán)拍賣或變賣房屋并以其價(jià)款優(yōu)先受償。此種約定，較好地解決了抵押擔(dān)保方式的標(biāo)的問題，即買受人毋需另尋抵押而在買賣標(biāo)的房屋上直接設(shè)定抵押權(quán)。對于這種設(shè)定抵押權(quán)的方式，如何與傳統(tǒng)抵押權(quán)理論相調(diào)和，學(xué)者有不同看法。因?yàn)橐纻鹘y(tǒng)抵押權(quán)理論，抵押物應(yīng)為交易物外的物品，抵押權(quán)設(shè)定條款與此顯有未合。有人認(rèn)為，房屋所有權(quán)依買賣合同移轉(zhuǎn)給買受人后，出賣人與買受人間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系即發(fā)生了質(zhì)變，買賣合同變成了借貸合同，雙方合同變成了單務(wù)合同，作為買賣合同標(biāo)的房屋已獨(dú)立于由買賣合同演變過來的借貸合同，自然可以為此合同作擔(dān)保（注：參見趙立紅：《公房出售地分期付款與房屋抵押》，《法學(xué)》1992年第3期，第24頁。）。此說雖然解決了分期付款抵押擔(dān)保設(shè)定與抵押物不應(yīng)為交易標(biāo)的物的傳統(tǒng)理論的一致性問題，但其論證卻存在嚴(yán)重缺陷，因?yàn)榉课葙I賣合同怎樣在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人后變?yōu)閱蝿?wù)借貸合同的，論者并未給出任何法理依據(jù)，在買賣合同作另造一個(gè)借貸合同，且不說欠缺理論基礎(chǔ)，是否合于當(dāng)事人本意也大可懷疑。照這種認(rèn)識，如甲將某物賣于乙，并先將買賣標(biāo)的物交付于乙，乙在某期限內(nèi)付款時(shí)，均應(yīng)有兩個(gè)合同存在，一為買賣合同，一為借貸合同，這一看法的錯(cuò)誤，不言自明。如果前述論證不成立，對于分期付款房屋買賣抵押權(quán)設(shè)定基礎(chǔ)就應(yīng)另尋根據(jù)。依筆者之見，不妨更正關(guān)于交易標(biāo)的本身不得為抵押標(biāo)的傳統(tǒng)認(rèn)識，因?yàn)榈盅簱?dān)保核心在于以買受人所有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，究竟抵押標(biāo)的物從何而來并非根本。所以在法律解釋上自不妨認(rèn)可交易標(biāo)的物在所有權(quán)轉(zhuǎn)移后得設(shè)定抵押，更何況分期付款房屋買賣中買受人須支付首期價(jià)款后方可取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)價(jià)值可作為未支付房款的擔(dān)保。故以所買房屋為抵押標(biāo)的完全可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的。至于出賣人在何種條件得實(shí)行抵押權(quán)，筆者認(rèn)為應(yīng)依前述分期付款買賣的一般規(guī)定辦理為妥。

致：＿＿＿＿＿

先生們：

根據(jù)上述合同中合同條件第60.6款的規(guī)定，＿＿＿＿＿（以下稱‘承包人）應(yīng)向業(yè)主支付一筆金額為＿＿＿＿大寫為＿＿＿＿＿＿＿的銀行保證金作為其按合同條款履約的擔(dān)保。

我方＿＿＿（銀行或金融機(jī)構(gòu)）受承包人的委托不僅作為保人而且作為主要的負(fù)責(zé)人，無條件地和不可撤消地同意在收到業(yè)主提出因承包人沒有履行上述條款規(guī)定的義條，而要求收回動(dòng)員預(yù)付款的要求后，向業(yè)主＿＿＿＿（業(yè)主名稱）支付數(shù)額不超過＿＿＿（保證金額）的擔(dān)保金，并按上述合同價(jià)款向業(yè)主擔(dān)保。不管我方是否有任何叵時(shí)權(quán)力，也不管業(yè)主是否首先向承包人索取，業(yè)主享有從本合同承包人索回全部或部分動(dòng)員預(yù)付款的權(quán)力。

我方還同意，任何業(yè)主與承包人之間可能對合同條款的修改，對規(guī)范或其他合同文件進(jìn)行變動(dòng)補(bǔ)充，卻絲毫不能免除我方按本擔(dān)保書所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，因此有關(guān)上述變動(dòng)、補(bǔ)充和修改無須通知我方。

本保證書從動(dòng)員預(yù)付款支出之日起生效直到收回承包人同樣數(shù)量的全部款額為止。

編者按：本文主要從信用證業(yè)務(wù)是單證買賣業(yè)務(wù)；信用證項(xiàng)下的提單風(fēng)險(xiǎn)分析；信用證項(xiàng)下的提單風(fēng)險(xiǎn)的防范措施進(jìn)行論述。其中，主要包括：國際商品貿(mào)易實(shí)質(zhì)上是貨物流和資金流的對流活動(dòng)、國際商品貿(mào)易廣泛采取象征性交貨的方式、在象征性交貨條件下，進(jìn)口商可能遭受諸多提單風(fēng)險(xiǎn)、提單與貨物不符的風(fēng)險(xiǎn)、空頭單證是指提單表面記載嚴(yán)格符合信用證、貨物實(shí)際數(shù)量與提單不符、憑保函換發(fā)清潔提單、運(yùn)輸延遲的風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)輸延遲的風(fēng)險(xiǎn)主要是倒簽提單、承運(yùn)人責(zé)任之外的海上運(yùn)輸?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)資信調(diào)查、審慎選擇交易伙伴、仔細(xì)訂立信用證條款、認(rèn)真審核提單內(nèi)容等，具體請?jiān)斠姟?/p>

摘要：隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，國際商品貿(mào)易日益廣泛采用象征性交貨的方式以及信用證支付的結(jié)算方式。在這種情況下，單據(jù)成為了交易的關(guān)鍵。單據(jù)與貨物的實(shí)際情況不符，就可能產(chǎn)生嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。海運(yùn)提單代表貨物的物權(quán)，從而成為全套結(jié)匯單據(jù)中最為核心的單據(jù)，也理所當(dāng)然成為出口商雙方、承運(yùn)人、銀行等當(dāng)事人關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：信用證；提單；風(fēng)險(xiǎn)

國際商品貿(mào)易實(shí)質(zhì)上是貨物流和資金流的對流活動(dòng)。其中，貨物流是通過出口商交付貨物給承運(yùn)人，依托承運(yùn)人的跨境運(yùn)輸來完成的；資金流則是由進(jìn)口商在保障自己能夠得到物權(quán)的前提下，通過銀行交付貨款實(shí)現(xiàn)的。貨物流與資金流的時(shí)間差是形成貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)最直接原因。

目前，國際商品貿(mào)易廣泛采取象征性交貨的方式，即出口商的交貨義務(wù)是在約定的出口國地點(diǎn)完成裝運(yùn)，獲得承運(yùn)人或其人簽發(fā)的提單，通過銀行向進(jìn)口商提交包括提單在內(nèi)的有關(guān)單據(jù)，就視為完成了交貨義務(wù)，而無需保證到貨，如CIF、FOB等。在象征性交貨條件下，單據(jù)成為交易的關(guān)鍵，單據(jù)既是出口商履約的證明，也是進(jìn)口商付款、提貨的依據(jù)。

1信用證業(yè)務(wù)是單證買賣業(yè)務(wù)

賣方xxx（以下簡稱甲方）

買方xxx（以下簡稱乙方）

保證人xxx（以下簡稱丙方）

今甲方xxx（賣方兼所有人）與乙方xxx（買方兼使用者）就產(chǎn)品分期買賣事宜，訂立合約如下：

第一條本合約的標(biāo)的物xx產(chǎn)品分期付款總額定為人民幣xx元整。乙方得依照下列規(guī)定支付款項(xiàng)予甲方。

（1）前款xx元