各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司，國家郵政局郵政儲匯局，銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司：

為進一步落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔20**〕37號）精神，加強和改進銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下要求，請認真貫徹執(zhí)行。

一、加強市場研究，增強市場適應(yīng)能力。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要充分認識貫徹科學(xué)發(fā)展觀對確保房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場發(fā)展與信貸增長的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場、客戶出現(xiàn)的新變化，建立與政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計等部門的信息溝通機制，及時對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化作出反應(yīng)。

二、堅持科學(xué)發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經(jīng)營戰(zhàn)略。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險變化，防止盲目跟進和授信過度集中。要根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，及時分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險狀況，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)及投放策略，健全資本約束和穩(wěn)健經(jīng)營機制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩(wěn)健運行。

三、完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險管理制度。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔20**〕57號）及有關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理等作出明確規(guī)定。完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分類制度，建立動態(tài)的風(fēng)險撥備機制。改進房地產(chǎn)貸款客戶的信用評級和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計及風(fēng)險敞口的月度監(jiān)測與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估和預(yù)警指標體系。

四、嚴格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要扎實做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%（不含經(jīng)濟適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。

銀行對房地產(chǎn)信貸過程

一、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商，這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動項目后著力開發(fā)“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)“二期”，實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)，值得注意的是預(yù)售收入大部分來源于個人住房貸款。規(guī)模較大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般都針對一房地產(chǎn)項目開發(fā)而設(shè)立項目公司，各項目公司的母公司實際控制著資金運作和管理。由于各項目公司的開發(fā)周期不一樣，母公司可將項目間的資金“調(diào)劑”使用。在房地產(chǎn)企業(yè)啟動項目和開發(fā)資金中的“自籌資金”有一部分就來源于這類關(guān)聯(lián)企業(yè)，而關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金中有相當(dāng)部分來自于銀行貸款，所以房地產(chǎn)項目容易出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險。建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他”資金來源的組成部分。建筑安裝企業(yè)代墊資金現(xiàn)象很普遍，由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點和積累有限，因此，它們的代墊款多來自于銀行貸款。

三、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程，我們分析銀行可能遇到風(fēng)險如下：

一、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張線路圖

1．?dāng)U張軌跡

1998年以來，隨著我國福利性住房實物分配制度的取消和個人住房按揭貸款政策的實施，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和相應(yīng)的房地產(chǎn)投資高速增長，為之提供相應(yīng)金融服務(wù)的房地產(chǎn)貸款也隨之持續(xù)快速增長，已成為商業(yè)銀行擴張最快速的業(yè)務(wù)（詳見表1）。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款項下包括法人客戶房地產(chǎn)商開發(fā)貸款和自然人客戶個人住房按揭貸款（以下簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”和“個人住房貸款”）兩類。首先，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，其增幅明顯高于同期各項貸款平均增幅，占各項貸款的比重也大幅增加；其次，商業(yè)銀行個人住房貸款余額也直線上升；再次，個人住房貸款占消費貸款比重已達90%以上，占中長期貸款的比重也達到了22.97%（見表1）。

2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不僅沒有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點，表明房地產(chǎn)貸款的增長幅度仍然十分強勁。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報（/tjgb/）、歷年《中國貨幣政策執(zhí)行報告》（）披露的數(shù)據(jù)計算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．?dāng)U張背景

一、相關(guān)概念及研究綜述

經(jīng)濟倫理是指能夠調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟中各類行為主體行為的倫理價值觀、道德認識和價值判斷等。政府經(jīng)濟倫理是指產(chǎn)生于經(jīng)濟活動中的、可以調(diào)節(jié)與約束政府經(jīng)濟行為和各種衍生關(guān)系的價值觀與倫理道德規(guī)范的總稱。政府價值觀、道德認識、判斷及評價是其組成部分。經(jīng)濟倫理在廣義上可理解為宏觀經(jīng)濟倫理學(xué);狹義的概念則專注于中觀及微觀經(jīng)濟倫理學(xué)，如“公司倫理”。近年來，我國經(jīng)濟倫理領(lǐng)域在傳統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上更加關(guān)注現(xiàn)實問題，這使得經(jīng)濟倫理學(xué)科與社會熱點問題的交叉性研究日益增多。此外，以數(shù)學(xué)建模法為代表的研究方法被越來越多地引入到該領(lǐng)域研究之中，這極大地增強了調(diào)研活動的科學(xué)性。房地產(chǎn)信貸資金配置效率是指在一定技術(shù)水平條件下用于房地產(chǎn)借貸資金在各產(chǎn)出主體的分配所產(chǎn)生的效益。我國經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的健康成長有著直接的關(guān)系。而在房地產(chǎn)投資中，信貸資金的有效配置則是其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。關(guān)于研究現(xiàn)狀方面，從國家宏觀政策研究角度來看，大部分學(xué)者認為金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)有重要影響。從企業(yè)微觀角度上講，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行的信貸資金是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源，然而，傳統(tǒng)信貸模式已經(jīng)越來越不能滿足資金配置效率提高的需要。對此，王堅強指出:“我國整體房地產(chǎn)企業(yè)之間的經(jīng)營效率差距較大，信貸資金配置效率存在著運行效率不高，區(qū)域差異化明顯的特點?！倍鉀Q這一難題，張亞輝強調(diào)要從三方面提高我國房地產(chǎn)信貸資金的配置效率，“第一，加大直接融資的力度;第二，通過發(fā)展房地產(chǎn)信托基金分散投資渠道;第三，加大股東監(jiān)管和國家政策監(jiān)督?！笨傊覈鹘珀P(guān)于房地產(chǎn)信貸資金配置問題的研究成果較為豐富，這都為研究其效率高低奠定了重要基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)信貸資金配置效率的風(fēng)險

我國房地產(chǎn)市場十多年的實踐進程說明，其每一次波動都與金融信貸政策直接相關(guān)，而信貸資金配置效率的高低會對房地產(chǎn)業(yè)、金融機構(gòu)乃至全社會產(chǎn)生深遠影響。通常情況下，我國房地產(chǎn)信貸資金由于價值觀、體制機制等因素的制約，導(dǎo)致其不能得到很好的配置，資金使用效率不高。具體而言:首先，房地產(chǎn)信貸資金配置效率由于信息不對稱而降低。總的來說，信息不對稱導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸條件與信息對稱條件下的最優(yōu)水平不相符合，產(chǎn)生了“逆向選擇”與“道德風(fēng)險”，降低了房地產(chǎn)信貸資金配置效率。第一，隨著貸款利率的不斷提高，一些效益好、風(fēng)險低的房地產(chǎn)借款企業(yè)更傾向于借助其他融資渠道而非銀行信貸，這導(dǎo)致了信貸資金驅(qū)向高風(fēng)險的房地產(chǎn)借款企業(yè)。此外，商業(yè)銀行基于“逆向選擇”會將貸款投向規(guī)模較大和風(fēng)險較小的房地產(chǎn)借款企業(yè)，這會使信貸資金流向低質(zhì)量的借款者，資金配置因此發(fā)生錯位，配置效率也會降低。第二，“逆向選擇”也會引發(fā)道德風(fēng)險(借款人擅自變更房地產(chǎn)信貸資金用途、故意逃避償付義務(wù)、不關(guān)心信貸資金使用效率)，這會降低其信貸資金配置效率。其次，房地產(chǎn)信貸資金配置效率受到行政壟斷性干預(yù)而降低。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，市場機制主要通過價格自發(fā)地傳遞市場信息，引導(dǎo)各市場主體做出適宜的反應(yīng)，從而不斷優(yōu)化資源配置，而政府的干預(yù)則會影響到市場機制的均衡作用。政府通過控制房地產(chǎn)信貸資金配置來影響企業(yè)自主行為，這種“非市場性”的行為通常會使其忽視對效益和效率的追求，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸資金配置效率的降低?？傊覈康禺a(chǎn)信貸資金在配置過程中出現(xiàn)了效率不高及壟斷的問題，在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然這與我國房地產(chǎn)及相關(guān)金融制度有著直接的關(guān)系。但是，政府經(jīng)濟倫理意識的不健全是其存在與發(fā)展的重要誘因。

三、我國房地產(chǎn)信貸資金配置效率風(fēng)險的經(jīng)濟倫理釋義

經(jīng)濟倫理領(lǐng)域的研究重點是“義”與“利”之間的關(guān)系，它不僅存在于所有經(jīng)濟活動之中，而且也反映了其中圍繞“利益”進行博弈的實質(zhì)。而“利益”最大化的實現(xiàn)需要統(tǒng)一經(jīng)濟活動中的經(jīng)濟價值和道德價值，規(guī)避“義”與“利”之間的矛盾。這說明，“互利”融合了經(jīng)濟與道德行為，倘若二者出現(xiàn)背離的情況則會導(dǎo)致其矛盾與沖突。即道德意義處于經(jīng)濟結(jié)果而非動機之中，出現(xiàn)結(jié)果利他與動機利他不一致的情況，仍然會出現(xiàn)損人利已的局面。而道德行為則將二者進行了統(tǒng)一，符合當(dāng)前及長遠利益的訴求。庫柏曾指出“符合道德的行為是不可能在孤立的情況下形成并得以有效維持的。”這說明，滿足道德判斷的經(jīng)濟行為可以使個體道德與制度文化得到較好的融合，實現(xiàn)經(jīng)濟價值與道德價值的統(tǒng)一。從政府角度來分析，掌握著公共權(quán)力的政府，其職責(zé)就在于依法管理公共事物，并以為社會提供需要的公共產(chǎn)品作為工作的核心環(huán)節(jié)，即在社會治理的事前、事中、事后各個階段都要以經(jīng)濟倫理規(guī)則來運用政治權(quán)力，通過協(xié)調(diào)各種利益訴求來促進經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展。具體而言:政府經(jīng)濟倫理觀的模糊是造成房地產(chǎn)信貸資金配置效率降低的重要原因。一方面，“逆向選擇”和“道德風(fēng)險”的產(chǎn)生與發(fā)展使得房地產(chǎn)信貸資金配置效率不斷降低。在這一過程中，政府之“義”就是根據(jù)房地產(chǎn)貸款企業(yè)不同的借款需求，通過差別化的貸款利率政策引導(dǎo)效益好、風(fēng)險低的房地產(chǎn)借款企業(yè)利用銀行信貸，以此解決資金配置錯位及效率低下的問題。其“利”在于房地產(chǎn)借款企業(yè)通過差別化的利率政策而使資金配置效率不斷提高，體現(xiàn)出服務(wù)型政府的價值。然而，政府金融政策制定部門沒有全方位考慮到不同房地產(chǎn)借款企業(yè)的貸款需求，“一刀切”式的利率政策其實質(zhì)體現(xiàn)出政策對其應(yīng)有之“義”的“不作為”，是對房地產(chǎn)業(yè)及民眾長遠利益的侵害。另一方面，行政壟斷性干預(yù)也使得房地產(chǎn)信貸資金配置效率持續(xù)降低。在此過程中，政府之“義”就是充當(dāng)好“守夜人”的角色，通過市場機制來引導(dǎo)房地產(chǎn)借款企業(yè)做出適度的反應(yīng)，不斷優(yōu)化信貸資金配置效率。其“利”則表現(xiàn)為政府適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策滿足房地產(chǎn)借款企業(yè)資金要求，并使信貸資金配置效率得到提高。然而，政府“內(nèi)在效應(yīng)”卻降低了房地產(chǎn)信貸資金配置效率，即政府干預(yù)房地產(chǎn)信貸市場為尋租行為提供了可能性。一些政府官員有可能“受非法提供的金錢或其他報酬的引誘，做出有利于提供報酬的人從而損害公眾和公眾利益的行為”。這樣，“不僅使生產(chǎn)經(jīng)營者提高經(jīng)濟效率的動力消失，而且還極易導(dǎo)致整個經(jīng)濟的資源大量地耗費于尋租活動，并且通過賄賂和宗派活動增大經(jīng)濟中的交易費用。”總之，我國房地產(chǎn)信貸資金配置效率問題的實質(zhì)在于政府所持經(jīng)濟價值與道德價值有相互矛盾的現(xiàn)象，即政府有將短期經(jīng)濟利益與社會長期利益相對立的傾向，造成了“結(jié)果利他”與“動機利他”的不一致，加之我國當(dāng)前資金監(jiān)管建設(shè)的滯后，導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸資金配置效率的降低。因此，問題解決的關(guān)鍵就是不斷修正政府經(jīng)濟倫理理念，在此基礎(chǔ)上完善相關(guān)制度保障，不斷提高房地產(chǎn)信貸資金配置效率。

根據(jù)2007年全國城市住房工作會議精神及《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）等政策規(guī)定，現(xiàn)就加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的有關(guān)事項通知如下：

一、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得跨地區(qū)使用。對確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項目并已落實相應(yīng)風(fēng)險控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報備。

二、嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理

[內(nèi)容摘要]從3月份“兩會”的召開到現(xiàn)在，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從央行實施的對住房貸款基準利率的上調(diào)，到國務(wù)院的內(nèi)部傳發(fā)的“國八點”，以及對出臺征收房地產(chǎn)增值稅和物業(yè)稅等呼聲，我們漸漸看到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過長期的“泡沫”論戰(zhàn)，人們終于看到在雷聲隆隆的晴天灑下的一陣陣“春雨”，對在改革中疲憊的中國金融體系而言，這陣“春雨”是否已經(jīng)澆滅房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險？對此，通過以下對銀行對房地產(chǎn)信貸過程及其風(fēng)險根源以及現(xiàn)已出臺的各項政策對銀行化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的具體影響進行深度分析，我們認為，房地產(chǎn)炒作性的高、中檔商品房市場風(fēng)險較大，部分地產(chǎn)開發(fā)項目政策合法有效性風(fēng)險凸現(xiàn)，這部分銀行信貸資產(chǎn)面臨考驗；因信貸參與人的道德風(fēng)險而產(chǎn)生或隱性的相關(guān)房地產(chǎn)信貸項目將浮出水面；房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策背景趨緊，銀行方面宜繼續(xù)采取更為審慎的信貸開發(fā)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

銀行對房地產(chǎn)信貸過程

一、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商，這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動項目后著力開發(fā)“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)“二期”，實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)，值得注意的是預(yù)售收入大部分來源于個人住房貸款。規(guī)模較大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般都針對一房地產(chǎn)項目開發(fā)而設(shè)立項目公司，各項目公司的母公司實際控制著資金運作和管理。由于各項目公司的開發(fā)周期不一樣，母公司可將項目間的資金“調(diào)劑”使用。在房地產(chǎn)企業(yè)啟動項目和開發(fā)資金中的“自籌資金”有一部分就來源于這類關(guān)聯(lián)企業(yè)，而關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金中有相當(dāng)部分來自于銀行貸款，所以房地產(chǎn)項目容易出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險。建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他”資金來源的組成部分。建筑安裝企業(yè)代墊資金現(xiàn)象很普遍，由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點和積累有限，因此，它們的代墊款多來自于銀行貸款。

三、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機。房地產(chǎn)個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

(1)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)公司以土地、房屋等產(chǎn)權(quán)或期權(quán)作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進行房地產(chǎn)開發(fā)活動的一種抵押貸款方式。房地產(chǎn)信貸具有貸款周期長、貸款金額大、貸款高風(fēng)險、高回報等特點，在現(xiàn)代商業(yè)銀行所有信貸業(yè)務(wù)中占有舉足輕重的地位。

(2)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)對資金的大需求量，高回報率，促使金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)開始支持，截止到2010年底房地產(chǎn)貸款已接近6．2萬億元。不同地域之間的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在著較大的差別。在房產(chǎn)開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)中，銀行信貸是主要組成部分。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響因素

(1)宏觀環(huán)境。在國際經(jīng)濟相互影響發(fā)展的情勢下，任何在國際經(jīng)濟、金融體系中占有一定位置的國家政治、經(jīng)濟政策的變動，都會引起整個經(jīng)濟體內(nèi)各個國家的連帶反映，國家在宏觀調(diào)控高度上的一些政策和措施也將直接影響到金融界和房地產(chǎn)界的各個環(huán)節(jié)。同時，和房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)例如鋼鐵、水泥等價格的變動也會給市場帶來諸多的不確定性。此外，國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。

(2)商業(yè)銀行自身因素。結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，即商業(yè)銀行過量投入的風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指源于金融資產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險。利率風(fēng)險是指由于市場利率變動而對金融資產(chǎn)的價值帶來損失的風(fēng)險，技術(shù)性風(fēng)險指房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中因缺乏必要的申貸、監(jiān)控、財務(wù)、法律、專業(yè)技術(shù)及咨詢和技能的支持而形成的風(fēng)險因素。

摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。本文通過研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風(fēng)險的關(guān)系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險危機。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險會進一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的能力，有著重要的意義。

一、國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

西方發(fā)達國家多次遭受泡沫經(jīng)濟破滅的影響，導(dǎo)致嚴重的經(jīng)濟危機。這些經(jīng)濟危機的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系逐漸成為學(xué)術(shù)探討的熱點。

(一)國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的問題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點出發(fā)的。PanlHilbers(2001)指出房地產(chǎn)的特點包括:供給缺乏彈性;交易不頻繁且成本較高;房屋可以當(dāng)作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky(1982)從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，提出“金融不穩(wěn)定假說”，認為:在經(jīng)濟繁榮時期，資產(chǎn)價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價格不斷上漲的同時，銀行信貸規(guī)模隨之?dāng)U張。但是，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格就會迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來危機。

(二)國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實證研究

在實證分析方面，國外大部分學(xué)者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系入手對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進行分析。Goodhart(2008)為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，通過VAR模型，利用17個工業(yè)國家的1970－2006年間的數(shù)據(jù)進行實證分析，指出，房地產(chǎn)價格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進而認為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關(guān)系。