為大力推進舊城區(qū)整體改建步伐，優(yōu)化居民居住環(huán)境，切實解決我旗城鎮(zhèn)中低收入家庭、農(nóng)牧民家庭住房困難問題，根據(jù)《全民安居工程實施意見》（政發(fā)〔〕24號），制定本實施方案。

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，建立健全限價商品住房（以下簡稱限價房）制度，規(guī)范限價房出售行為，推進全民安居工程的順利實施，努力使我旗城鎮(zhèn)中低收入家庭及農(nóng)牧民家庭的住房條件得到明顯改善。

二、基本原則

限價房銷售管治遵循以下原則：自愿申請、逐級審核、公開透明、公平公正、動態(tài)監(jiān)管。

三、實施辦法

本合同由×××（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓人”）與加利福尼亞州×××公司（以下簡

稱“公司”）共同簽訂。

為獲得公司發(fā)行的×××股票，轉(zhuǎn)讓人在此將以下財產(chǎn)的所有權(quán)利出售和轉(zhuǎn)讓

給公司：

本出售單所附的財產(chǎn)清單上所列的一切有形資產(chǎn)和一切待銷存貨、信譽、租借

權(quán)益、商品、以及其它無形資產(chǎn)，位于×××地的×××資產(chǎn)除外。

一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的合同條款為提示性條款，供未經(jīng)預(yù)售階段的商品房（現(xiàn)房）出售時當事人雙方約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，為更好地維護雙方當事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時應(yīng)當慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴密。

三、商品房在取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證真實性、合法性可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已抵押的商品房，應(yīng)事先以書面形式通知抵押權(quán)人，同時，將已抵押的事實告知購房人。未通知抵押權(quán)人或未告知購房人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。購房人在簽約前可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢擬購房屋是否已抵押以及是否存在被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況。

五、商品房出售合同簽訂后應(yīng)及時向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理商品房變更登記手續(xù)。購房人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。

六、雙方履行合同發(fā)生爭議的，可選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市仲裁委員會有上海仲裁委員會和上海對外經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會（涉外仲裁）。

[摘要]：作為20世紀70年代以來重要的金融創(chuàng)新,資產(chǎn)證券化是世界資本市場上倍受推崇的新型融資工具。本文主要采用比較分析、實證分析和歸納分析等研究方法,對于證券化資產(chǎn)的“真實出售”在我國適用所遇到的法律問題做出了分析,并提出了自己的觀點和解決辦法。

[英文摘要]：

[關(guān)鍵字]：資產(chǎn)證券化/真實出售/金融工具

[論文正文]：

資產(chǎn)證券化是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具，是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流（經(jīng)濟利益）的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中的風(fēng)險和收益要素進行分離與重組，進而轉(zhuǎn)化成為在金融市場上可以出售和流通的證券，以便融資的過程。

資產(chǎn)證券化制度大致可被認為是由兩個階段、四個主要制度構(gòu)架起來的有機體系。兩個階段，是指資產(chǎn)分割階段和證券化階段；四個主要制度，是指特殊目的機構(gòu)（SPV）[2]的設(shè)立、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、信用增強以及資產(chǎn)支持證券的發(fā)行與交易等四項制度。

第一章總則

第一條為加強我縣廉租房出售管理，籌集廉租房建設(shè)配套資金，促進廉租房建設(shè)滾動發(fā)展，切實解決我縣低收入家庭住房問題，參照《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)（市廉租房出售管理暫行辦法）的通知》（市政辦發(fā)〔2012〕4號），結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱廉租房出售，是指將政府出資新建、購買、改建和通過社會捐贈等途徑籌集的廉租房，向符合廉租房實物配租條件的對象限價出售。

第三條廉租房出售堅持符合條件、自愿購買、公開操作、穩(wěn)步推進、限量出售的原則。

第四條本辦法適用于全縣廉租房出售管理和售后管理。

第五條縣房產(chǎn)局是廉租房出售管理的主管部門，負責(zé)廉租房出售的組織實施，縣財政局負責(zé)廉租房出售資金的監(jiān)管工作，各社區(qū)、長鋪鎮(zhèn)、長鋪鄉(xiāng)人民政府負責(zé)廉租房出售對象資格初審，縣房產(chǎn)局負責(zé)廉租房出售對象資格審核工作，縣監(jiān)察局負責(zé)對廉租房的出售過程進行監(jiān)督。

第一條為規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的上市出售活動，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量住房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次進入市場出售的管理。

第三條本辦法所稱已購公有住房和經(jīng)濟適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用住房。

本辦法所稱經(jīng)濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

第四條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場：

（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行了普查，并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理；

各縣人民政府、州級各部門、省州屬行政企事業(yè)單位：

推進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，切實增加農(nóng)牧民收入是黨中央、國務(wù)院提出的當前及今后一段時期農(nóng)村經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。根據(jù)我州實際，切實加強牲畜出欄出售工作，加快畜牧資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟優(yōu)勢，實現(xiàn)由數(shù)量畜牧業(yè)向效益畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變，促進農(nóng)牧民增收，提出如下意見，請認真貫徹落實。

一、總體思路

認真貫徹中央、省、州農(nóng)村工作會議精神，牢固樹立科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀，堅持以建設(shè)生態(tài)畜牧業(yè)為方向，以加快畜牧業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，以增加農(nóng)牧民收入為核心，積極培育龍頭企業(yè)，引導(dǎo)和發(fā)展專業(yè)合作經(jīng)濟組織，努力探索招商引資的新路子，堅定不移地推進畜牧產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，促進農(nóng)牧民增收。

二、具體措施

（一）提高認識，加強宣傳，齊心協(xié)力抓好出欄

長期以來，人們一直習(xí)慣于認為，看電視、聽廣播不過是聽聽消息、娛樂娛樂而已，它們是當然的"免費的午餐"。然而，有線電視的開播，使人們明白了，看電視也得交錢。這就是說，電視節(jié)目也同冰箱、洗衣機一樣，是用錢買來的商品。然而，深層的問題是，在當今市場經(jīng)濟的條件下，電視臺真的會無償?shù)叵蚰闾峁?免費的午餐"嗎？

研究這一問題，可以從兩個方面進入，其一為以商品閱聽人和閱聽人閱聽狀況調(diào)查為焦點進行研究，其二為以閱聽人所享受/花費的休閑/工作時間為焦點展開探討。

當代社會傳播媒體的運作，在經(jīng)濟上有兩種方式，一種是由國家支持的公共，如英國，它主要采取強制征收公共電視執(zhí)照費的方式。另一種則主要依賴廣告的收入，這種方式已日益成為當代傳媒的基本生存方式。

美國理論家斯梅塞從商品經(jīng)濟角度對此進行了深入研究。他認為，在后工業(yè)社會的條件下，閱聽人實際上已成為一種商品，大眾媒介其實就是這種商品的生產(chǎn)者(賣方)，而廣告商則是其商品閱聽人的買主。他指出，由廣告所支撐的大眾傳播，其商品形式已成為信息/娛樂工業(yè)的支配形式。由廣告商支持媒介的組織化形式，現(xiàn)在已遍及世界，而媒介也越來越依賴廣告商，不僅電視、廣播、報紙和雜志，而且電影、戲劇、音樂與表演亦無不如此。斯梅塞在分析這種組織形式時，特別關(guān)注媒介的外顯功能(傳播信息)和媒介的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)之間的矛盾。斯梅塞認為問題出在商品上，也就是說，媒介是在向廣告商兜售一種商品。這是一種什么商品呢？從傳統(tǒng)的觀點看，廣告商從媒介買下的是空間，他利用此空間(時間)向觀眾推銷產(chǎn)品。至于此舉是告知大眾還是迫使大眾接受消費主義，這要看研究者從何種理論立場出發(fā)。從媒介方面來說，販賣空間是媒介公司的主要收入，電視、廣播、報紙和雜志由訂戶得來的收入/利潤微乎其微。那么，按照傳統(tǒng)的交換法則，任何電視與報紙的空間都應(yīng)該在價格上相同才對，但實際上各種不同空間的價格相去天壤。即使是同一天同一張報紙如《紐約時報》，其第二版和第六版也價格迥異。我國中央電視臺廣告費與一般省市電視臺的廣告費差距之巨，令人咋舌，而所謂"黃金時段"與其它時段的價格之比，亦不天壤。為什么此一空間比另一空間價格多出如許？明眼人一目了然：不同空間吸引閱聽人的程度不同所致。但斯梅塞在這一傳統(tǒng)答案的后面發(fā)現(xiàn)了媒介背后的文化商品和商品閱聽人。

在斯梅塞看來，由廣告/廣告商支持的媒體把喜劇、音樂、游戲、娛樂、表演，甚至新聞、宣傳都看作是媒體的"免費的午餐"，其目的就是盡一切力量把觀眾釣到電視機前，而電視機前即是觀眾/生產(chǎn)者為其生產(chǎn)商品/利潤的場所。正因為如此，才要調(diào)查公司去調(diào)查觀眾收視率，然后媒介公司再把觀眾打包賣給廣告商。這時，一個真正的商品----閱聽人的看/聽出現(xiàn)了。這才能解釋媒體空間的價格差異，廣告商和媒介公司之間的關(guān)系，以及收視率調(diào)查公司存在的原因。斯梅塞從經(jīng)濟基礎(chǔ)來定位媒介工業(yè)，他干脆認為，從總體看，閱聽人不過是廣告商和媒介公司的勞工而已。的確，娛樂工業(yè)若沒有獲得實際利益，怎么會為閱聽人提供免費的午餐？所以，當閱聽人興高采烈地享用"美味佳肴"時，他實際上是在做苦工，他不僅在消磨時光，也是在以一種相當確定的方式付出自己的精力和時間：他全神貫注地參與節(jié)目，實際上做了廣告商所支持的媒介公司的社會化背景。他所做的，正如同把時間耗費在無報酬勞動中的工人所為。他在替消費品的生產(chǎn)者執(zhí)行市場功能，并進行生產(chǎn)與復(fù)制勞動力的工作。在當代資本主義社會，所有的時間實際上都已變成工時。閱聽人的這種無報酬的勞動為廣告和大眾傳播工業(yè)的口袋賺來了千百萬銀兩。斯梅塞論道：

工人下班后的時間，除了睡覺外，都得隨壟斷資本主義的消費業(yè)和服務(wù)業(yè)所施加的壓力。個人的、家庭的與其他社會交往的需要都必須放到產(chǎn)品和行銷的脈絡(luò)中來處理。在不斷承受這些幾近泛濫的壓力下，使得個人與家庭的任務(wù)基本上成為一種"拷貝"。當閱聽人置身其間，形成了他心理的采購單，并把收入花掉時，廣告商就從閱聽人工作中獲取利益。

長期以來，人們一直習(xí)慣于認為，看電視、聽廣播不過是聽聽消息、娛樂娛樂而已，它們是當然的"免費的午餐"。然而，有線電視的開播，使人們明白了，看電視也得交錢。這就是說，電視節(jié)目也同冰箱、洗衣機一樣，是用錢買來的商品。然而，深層的問題是，在當今市場經(jīng)濟的條件下，電視臺真的會無償?shù)叵蚰闾峁?免費的午餐"嗎？

研究這一問題，可以從兩個方面進入，其一為以商品閱聽人和閱聽人閱聽狀況調(diào)查為焦點進行研究，其二為以閱聽人所享受/花費的休閑/工作時間為焦點展開探討。

當代社會傳播媒體的運作，在經(jīng)濟上有兩種方式，一種是由國家支持的公共，如英國，它主要采取強制征收公共電視執(zhí)照費的方式。另一種則主要依賴廣告的收入，這種方式已日益成為當代傳媒的基本生存方式。

美國理論家斯梅塞從商品經(jīng)濟角度對此進行了深入研究。他認為，在后工業(yè)社會的條件下，閱聽人實際上已成為一種商品，大眾媒介其實就是這種商品的生產(chǎn)者(賣方)，而廣告商則是其商品閱聽人的買主。他指出，由廣告所支撐的大眾傳播，其商品形式已成為信息/娛樂工業(yè)的支配形式。由廣告商支持媒介的組織化形式，現(xiàn)在已遍及世界，而媒介也越來越依賴廣告商，不僅電視、廣播、報紙和雜志，而且電影、戲劇、音樂與表演亦無不如此。斯梅塞在分析這種組織形式時，特別關(guān)注媒介的外顯功能(傳播信息)和媒介的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)之間的矛盾。斯梅塞認為問題出在商品上，也就是說，媒介是在向廣告商兜售一種商品。這是一種什么商品呢？從傳統(tǒng)的觀點看，廣告商從媒介買下的是空間，他利用此空間(時間)向觀眾推銷產(chǎn)品。至于此舉是告知大眾還是迫使大眾接受消費主義，這要看研究者從何種理論立場出發(fā)。從媒介方面來說，販賣空間是媒介公司的主要收入，電視、廣播、報紙和雜志由訂戶得來的收入/利潤微乎其微。那么，按照傳統(tǒng)的交換法則，任何電視與報紙的空間都應(yīng)該在價格上相同才對，但實際上各種不同空間的價格相去天壤。即使是同一天同一張報紙如《紐約時報》，其第二版和第六版也價格迥異。我國中央電視臺廣告費與一般省市電視臺的廣告費差距之巨，令人咋舌，而所謂"黃金時段"與其它時段的價格之比，亦不天壤。為什么此一空間比另一空間價格多出如許？明眼人一目了然：不同空間吸引閱聽人的程度不同所致。但斯梅塞在這一傳統(tǒng)答案的后面發(fā)現(xiàn)了媒介背后的文化商品和商品閱聽人。

在斯梅塞看來，由廣告/廣告商支持的媒體把喜劇、音樂、游戲、娛樂、表演，甚至新聞、宣傳都看作是媒體的"免費的午餐"，其目的就是盡一切力量把觀眾釣到電視機前，而電視機前即是觀眾/生產(chǎn)者為其生產(chǎn)商品/利潤的場所。正因為如此，才要調(diào)查公司去調(diào)查觀眾收視率，然后媒介公司再把觀眾打包賣給廣告商。這時，一個真正的商品----閱聽人的看/聽出現(xiàn)了。這才能解釋媒體空間的價格差異，廣告商和媒介公司之間的關(guān)系，以及收視率調(diào)查公司存在的原因。斯梅塞從經(jīng)濟基礎(chǔ)來定位媒介工業(yè)，他干脆認為，從總體看，閱聽人不過是廣告商和媒介公司的勞工而已。的確，娛樂工業(yè)若沒有獲得實際利益，怎么會為閱聽人提供免費的午餐？所以，當閱聽人興高采烈地享用"美味佳肴"時，他實際上是在做苦工，他不僅在消磨時光，也是在以一種相當確定的方式付出自己的精力和時間：他全神貫注地參與節(jié)目，實際上做了廣告商所支持的媒介公司的社會化背景。他所做的，正如同把時間耗費在無報酬勞動中的工人所為。他在替消費品的生產(chǎn)者執(zhí)行市場功能，并進行生產(chǎn)與復(fù)制勞動力的工作。在當代資本主義社會，所有的時間實際上都已變成工時。閱聽人的這種無報酬的勞動為廣告和大眾傳播工業(yè)的口袋賺來了千百萬銀兩。斯梅塞論道：

工人下班后的時間，除了睡覺外，都得隨壟斷資本主義的消費業(yè)和服務(wù)業(yè)所施加的壓力。個人的、家庭的與其他社會交往的需要都必須放到產(chǎn)品和行銷的脈絡(luò)中來處理。在不斷承受這些幾近泛濫的壓力下，使得個人與家庭的任務(wù)基本上成為一種"拷貝"。當閱聽人置身其間，形成了他心理的采購單，并把收入花掉時，廣告商就從閱聽人工作中獲取利益。

內(nèi)容摘要：本文作者長期在深圳從事房產(chǎn)測繪工作,也多次到有關(guān)省份參加房產(chǎn)測繪專題的專題調(diào)研,對房產(chǎn)測繪有一定的見解和理論,本文所寫內(nèi)容主要是根據(jù)深圳案例結(jié)合國內(nèi)情形進行比照,分析了房產(chǎn)測繪成果對目前售房方案的影響，并對此提出了自己的見解。

一、目前市場上商品房交易的幾種模式

自從國家取消福利分房，實行分房的貨幣化后，商品房作為一種特殊商品的概念已經(jīng)被廣大購房者所認同和接受。從開發(fā)商手中或房產(chǎn)交易所等中介機構(gòu)中購買自己稱心如意的住房已經(jīng)成為人們置業(yè)的主要方式。然而由于法律、法規(guī)的不健全，有法不依、執(zhí)法不嚴，開發(fā)商或中介機構(gòu)存在投機取巧的行為；測量部門人員技術(shù)不全面、責(zé)任心不強，出具的資料不符合規(guī)范；政府監(jiān)督部門沒有認真履行職責(zé)等原因存在，使少量商品房面積存在粗差，造成面積嚴重“縮水”或“漲水”，極大地損害了消費者的利益。造成面積糾紛，成為近年來商品房買賣糾紛中的一個主要內(nèi)容，也是買房消費者投訴的一個重點。面積縮水與漲水，公攤面積不明確，面積測繪結(jié)果不公開等，是多年來困擾買房人的幾大心病。因此社會上對目前的商品房銷售方式提出了質(zhì)疑，有個別省份和城市出臺了不同的商品房銷售辦法，有的已經(jīng)開始實施。誰料一石激起千層浪，擁護者有之，反對者有之，各執(zhí)一詞，莫衷一是。各地房產(chǎn)界專業(yè)人士就此就此展開了激烈。

一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和與公用分攤建筑面積（以下簡稱公攤面積），而套內(nèi)建筑面積由三部分組成，即套內(nèi)建筑面積等于套內(nèi)使用面積加套內(nèi)墻體面積再加陽臺建筑面積。對于購房者來說，他們關(guān)心的是套內(nèi)建筑面積的大小，更準確地說，購房者關(guān)心的是套內(nèi)使用面積的大小，即在同等單價的前提下，套內(nèi)使用面積越大，購房者認為越合算，反之則虧。目前在商品房的銷售中以建筑面積作為銷售的計量單位，消費者無法知道套內(nèi)墻體面積、公攤面積，當然也就無法知道自己的套內(nèi)使用面積到底是多少，無法知道自己的權(quán)益是否受到侵害。

根據(jù)建設(shè)部出臺的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套單元出售，也可以按套內(nèi)使用面積或者建筑面積出售，前不久還出現(xiàn)了按套內(nèi)建筑面積出售的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》，各省市分別制定了當?shù)氐纳唐贩坑媰r和銷售辦法，據(jù)了解，廣東省建設(shè)廳、物價局曾于去年聯(lián)合下發(fā)了《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，明確宣布商品房以套內(nèi)建筑面積計算房價，公共部分與公用房屋分攤建筑面積的建設(shè)費用計入總成本，即套內(nèi)建筑面積銷售單價包含公攤面積的成本，公攤面積不另行單獨計算。而深圳現(xiàn)行的房地產(chǎn)買賣合同文本卻規(guī)定有三種選擇：一是按建筑面積計算；二是按套內(nèi)建筑面積計算；三是按套計算。

目前在商品房交易過程中，一般都是以建筑面積和套內(nèi)建筑面積作為銷售的主要方式，尤其是前者占有主導(dǎo)地位，只有極個別的項目采用按套（一般只有在拍賣房產(chǎn)時采用）和按使用面積出售。到目前為止，筆者很少聽說市場上在商品房的交易中以套內(nèi)使用面積（或稱凈使用面積）作為銷售的計量單位。因此本文主要是對前面兩種銷售方式與房產(chǎn)測繪的關(guān)系進行分析，后面兩種只作簡單的說明。