導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目總結，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

回顧10年感觸頗多，由xx年地產(chǎn)的瘋狂到10年地產(chǎn)的蕭條可謂冰火兩重天，10年一場由美國次貸危機引起的百年不遇的金融風暴卷起千堆雪，在經(jīng)濟全球化的趨勢之下，持續(xù)10年高增長的中國經(jīng)濟也不能獨善其身，面對來勢洶洶的金融風暴，中國地產(chǎn)更是首當其沖，把地產(chǎn)行業(yè)推上了風口浪尖，一場地產(chǎn)行業(yè)變革勢在必行。

xx年年12月3日我從錦繡半島項目回到增城錦繡御景苑項目工作，又一次回到起點，正所謂歸零新起點，我重新梳理作為地產(chǎn)策劃人的工作思路，重新總結工作經(jīng)驗，一級地產(chǎn)市場的高標準、嚴要求；一級地產(chǎn)市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細節(jié)關注度等都是二級市場要借鑒的經(jīng)驗。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機，也是機遇，也是對地產(chǎn)從業(yè)人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內(nèi)功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時就是那些沒有穿泳褲的地產(chǎn)人士貽笑大方之時，所以我覺得10年就是一個心態(tài)的考驗，一個對地產(chǎn)行業(yè)是否動搖的考驗，10年地產(chǎn)從業(yè)人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。

錦繡御景苑項目在10年度銷售業(yè)績超4億，在大市低迷時期，御景苑項目不會大起大落，有如下特點：

其二：御景苑項目銷售團隊具有強有力的凝聚力，基層員工至高層領導齊心協(xié)力，項目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個項目中我盤員工的精神面貌和素質都是不錯的，在樓市低迷的時候，銷售團隊的一鼓作氣也是成敗的關鍵，在樓市不穩(wěn)定之時，心態(tài)也是戰(zhàn)勝市場的關鍵。

其三：有了好的銷售隊伍，還有好的產(chǎn)品，錦繡御景苑項目是荔城公認的外立面最漂亮的社區(qū)，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細琢，經(jīng)典無限；當然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風景如畫。

錦繡御景苑項目推廣回顧：

錦繡御景苑項目經(jīng)過近3年的開發(fā)，由一期到目前的四期，一步一步拉升項目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實踐來驗證市場，通過市場來調(diào)整推廣策略，調(diào)整推貨思路。

期數(shù)

推廣名

廣告主題語

推廣方式

效果評估

御景苑一期

錦繡御景苑

湖畔尚品美宅

單張、影視、戶外、電臺、增城日報

首期開盤通過線上線下多種推廣方式進行推廣宣傳，在xx年5月引領荔城樓市焦點

御景苑二期

湖畔豪園

觀山望湖寬生活

影視、短信、戶外、單張、

2期開盤是以產(chǎn)品為推廣的重點，以實景體驗生活為目標，是對一期形象推廣的延伸和彌補，以10個標準來塑造好房子。

御景苑三期

御品名苑

榮耀人生享受非凡

影視、短信、戶外、南都、廣日、dm

3期開盤不但是御景苑產(chǎn)品的升級，更是項目形象的升級，別墅小區(qū)才是真正的精品社區(qū)，方能尊享非凡生活。

御景苑四期

峰景

生活在風景之上

影視、短信

4期是洋房產(chǎn)品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項目也打造精裝修洋房，彌補毛坯交樓的單一

“實踐是檢驗真理的唯一標準”，那么地產(chǎn)樓市則是“市場才是檢驗樓市的唯一標準”只有市場才有話語權，市場認可的產(chǎn)品、認可的價格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。

08年度御景苑項目策劃部配合銷售做了以下具體工作：

其一：常規(guī)的現(xiàn)場物料包裝，從細節(jié)入手，體現(xiàn)精品社區(qū)的細節(jié)，過程精品打造結果精品。

其二：銷售宣傳資料的準備，及時無誤的準備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。

其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機短信鎖定目標客戶群發(fā)送推貨信息，影視廣告從形象片到實景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。

其五：表演活動，10年樓市低迷，銷售現(xiàn)場人氣日趨下滑，而銷售現(xiàn)場人氣是否旺盛也是銷售成交的關鍵，御景苑項目幾乎每個月都舉辦一次銷售現(xiàn)場的表演活動，涵蓋高雅的舞臺表演、寓教于樂的攤位游戲、活潑可愛的卡通真人秀、吸引客戶參與的diy創(chuàng)意活動、讓客戶停留更多時間的美食品鑒活動，有新春派利是，喜慶的嘉年華活動、有抓住奧運熱點的泳池開放日活動、也有鎖定目標客戶通過親子聯(lián)動的親子運動會活動?？傊康囊粋€活動就是為了集聚人氣，為銷售現(xiàn)場營造良好的銷售氣氛，促進銷售成交。

篇2

【關鍵詞】房地產(chǎn)；施工界面；成本；綜合管理

1、引言

隨著我國經(jīng)濟技術的發(fā)展，房地產(chǎn)建設也進入了一個高速發(fā)展的時代。各個城市出現(xiàn)了許多新建房地產(chǎn)工程項目，為城市人們的生活和工作帶來了方便。但是，隨著人們對居住環(huán)境的重視，這些工程項目的質量管理也成為人們普遍關注的問題。在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)中，房地產(chǎn)項目施工界面管理時非常重要的一個方面，不僅影響著整個房地產(chǎn)工程的施工質量，還關系著房地產(chǎn)項目的成本控制。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，大量的協(xié)調(diào)、管理工作都集中在項目的施工界面上，項目管理工作者必須采取全局性的管理措施來加強施工界面管理，在保證房地產(chǎn)項目的質量和安全基礎上，最大限度的節(jié)約建設資金，控制建設成本，為建設更好更優(yōu)質的房地產(chǎn)項目而努力。

2、房地產(chǎn)項目施工界面與成本綜合管理

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目施工中，施工界面與成本綜合具有十分重要的意義。在進行房地產(chǎn)項目施工時，大量的協(xié)調(diào)管理工作都集中在界面上，測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業(yè)施工的接口處的施工界面存在大量的管理工作，包括技術、經(jīng)濟、合同等多方面，因此，房地產(chǎn)項目管理者要積極的進行各個方面的施工界面管理，保證施工界面處的檢驗點和控制點的設置正常。另外，房地產(chǎn)項目施工界面的管理和項目成本控制是息息相關的，施工界面管理的好壞影響著項目成本的高低。在房地產(chǎn)項目施工中，施工界面管理不但可以保證工程項目的質量，還能很好的控制項目成本，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更好的監(jiān)管手段。

2.1房地產(chǎn)項目施工管理

房地產(chǎn)項目施工界面管理主要存在與測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業(yè)的接口處，在接口處按照施工程序和施工秩序進行相應的管理。房地產(chǎn)項目施工主要包括基礎工程施工階段和主體工程施工階段。在基礎工程施工階段，建筑地基施工是整個建筑的基礎，建筑物的質量、防震性和強度都是由地基決定的。在地基施工中，現(xiàn)場灌注樁和混凝土樁是常采用的地基施工技術?；炷潦┕ぜ夹g能很好的保證建筑質量，但是，施工單位在使用混凝土打樁時，要注意水泥的強度以及水灰比例會對混凝土的抗壓性能產(chǎn)生一定的影響。施工單位要對混凝土的質量和用量要加強檢測，合理控制水灰的比例，保證混凝土的質量達標。并且，房地產(chǎn)地基修建時，要注意與建筑裝修和電氣安裝配合，比如基礎型剛預埋、穿墻穿梁套管預埋、設備管線預埋等，要在施工時，設計人員和施工人員要進行積極溝通，為以后的裝修和電氣安裝做好準備。另外，在進行房地產(chǎn)建筑主體結構施工階段時，根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點和要求，逐層做好建筑水電、裝修以及結構的預埋預留工作，主體施工配合建筑安裝工程的關鍵工序，不僅可以保證房地產(chǎn)工程的施工進度和施工質量，而且也可以保證后期建筑的裝修和電氣安裝工程的質量和進度，所以，施工管理者要充分重視房地產(chǎn)項目主體施工與后期各項工程的安裝的配合和協(xié)調(diào)。

2.2房地產(chǎn)項目成本管理

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設中，項目成本控制和管理是重中之重，只有控制好房地產(chǎn)工程的建設成本，才能為房地產(chǎn)開發(fā)者帶來相應的經(jīng)濟利益，更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的社會利益。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，嚴格的控制房地產(chǎn)項目的建筑成本和施工成本，更合理的制定相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理，能夠更好地進行房地產(chǎn)成本的綜合管理。首先，房地產(chǎn)項目管理者要明確建設目標和建設標準，制定合理有效的建筑原材料采購計劃，做好建筑預概算和建筑工程中采購預算，控制施工中的花費和成本。其次，房地產(chǎn)項目采購管理是整個房地產(chǎn)成本的重要組成部分，不僅關系到房地產(chǎn)項目的成本控制，還關系到房地產(chǎn)項目的安全和質量。項目工程管理者必須嚴格進行項目采購管理，爭取通過正規(guī)合法的渠道采購到質優(yōu)價廉的建筑原材料，只有保證原材料的質量和安全，才能保證建筑整體工程的質量安全。最后，房地產(chǎn)工程管理者要加強房地產(chǎn)施工中的人工成本和管理成本的管理，做好安全施工管理，選擇工程施工技術強、基本素質好的施工隊和施工人員進行建筑施工，并加強施工管理，在保證房地產(chǎn)工程項目安全和質量的基礎上，盡量節(jié)約成產(chǎn)成本，嚴禁浪費和偷工減料的行為發(fā)生。房地產(chǎn)項目的成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有重要意義，項目管理者和負責人一定要做好房地產(chǎn)項目成本管理，為社會創(chuàng)造更好的社會效益。

3、房地產(chǎn)項目施工界面管理對成本的影響

目前，在我國房地產(chǎn)項目開發(fā)管理中，建設單位通常將主體結構封頂作為項目建設中的第一個施工進度控制節(jié)點，將室內(nèi)裝修、電氣安裝等工程作為施工進度的第二控制節(jié)點。在整個工程的成本控制而言，主體結構施工單位在主體施工階段分包給不同的施工單位，這樣就不容易進行項目管理，有些單位不按照施工設計圖紙進行施工，甚至隨意更改施工設計，導致施工方案和室內(nèi)裝修方案大相徑庭，影響了室內(nèi)電氣安裝和室內(nèi)裝飾裝修工程的進度。這是房地產(chǎn)項目界面管理中存在風險性最大的問題之一，不但影響了房地產(chǎn)項目的室內(nèi)裝飾裝修、水電暖安裝等的施工進程，還浪費了大量材料，嚴重影響了房地產(chǎn)項目施工成本。在進行房地產(chǎn)項目施工時，設計圖紙一定要按要求表示出相應的預埋預留工作，將裝修所需和建筑施工結合起來，以免相互影響，浪費工期，影響成本。另外，在房地產(chǎn)工程項目施工是機電、裝修、消防、景觀綠化等不同專業(yè)的施工承包商在共同合作及基礎上進行工作的。所以，施工單位要做好與這些不同工種之間的溝通協(xié)作，充分考慮到裝飾裝修、消防設施安裝、景觀綠化等的需要，施工管理者要做好不同專業(yè)的施工界面管理，協(xié)調(diào)各施工專業(yè)隊伍進行有效合理的建設施工，保證房地產(chǎn)項目工程的進度和質量。首先，房地產(chǎn)項目管理者要加強各施工隊伍的招標管理，選擇實力強技術好有保障的專業(yè)隊伍進行各專業(yè)的施工。其次，在進行施工管理中，要加強各施工隊伍的施工管理，防止施工中扯皮現(xiàn)象和推責現(xiàn)象的發(fā)生。再次，在房地產(chǎn)各個專業(yè)施工進行中，要合理控制成本，在保證施工質量和施工進度的同時，為企業(yè)盈利提供最大的可能。

4、結語

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)項目開發(fā)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟最主要的組成部分。在房地產(chǎn)工程項目施工界面管理上，施工管理者要加強建筑主體施工、后期室內(nèi)裝飾裝修以及房地產(chǎn)項目消防以及綠化設施施工隊伍的協(xié)調(diào)管理，積極推進房地產(chǎn)項目的施工進程和各專業(yè)的有效合作，如果在建設中，各專業(yè)之間合作施工出現(xiàn)問題的話，必然影響著房地產(chǎn)項目的安全和質量，還影響著房地產(chǎn)項目的成本控制。合理有效的加強房地產(chǎn)項目施工界面管理和成本管理，才能更好的發(fā)揮房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益和社會效益。

參考文獻：

[1]田昊.建筑工程施工成本控制問題探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2011.（12）

[2]趙霖.房地產(chǎn)項目施工界面與成本總和管理[J].建設科技.2011.（19）

[3]楊錦屏.淺析土建工程施工界面的技術管理[J].東風企業(yè)文化.2007.（11）

篇3

近年來，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)也受到越來越多人的關注。從風險收益的角度來看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風險、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項目的正常開發(fā)，就能夠保證開發(fā)者收到很高的經(jīng)濟收益。而旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，就是該項目開發(fā)、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應當對旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)成功關鍵，從而有效促進旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進步。

一、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項目前期策劃，其實就是結合項目開發(fā)地的實際情況、經(jīng)濟發(fā)展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場調(diào)查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調(diào)查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創(chuàng)新觀點，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發(fā)展情況，做出長遠的項目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導演”，對旅游房地產(chǎn)項目起著全局把控的作用，是項目開發(fā)與推廣成功的關鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項目的“船長”，對項目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項目走向的正確性。

二、旅游房地a項目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個方面。其一，市場調(diào)研及走勢分析、預測，市場調(diào)研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調(diào)研工作，并且著重對目標客戶進行定性調(diào)查，這樣才能保證項目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發(fā)潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環(huán)境建設、生態(tài)景觀建設等。

三、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產(chǎn)項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項目的特點，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設性的策劃。其次，當前很多的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發(fā)的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現(xiàn)有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風險防范有待加強，旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險與收益并存，要想保證項目開發(fā)的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。

四、應對措施

第一，要保證市場調(diào)查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調(diào)研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產(chǎn)項目進行準確的分析，對產(chǎn)品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的準確性。第二，要保證項目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃中，要注意結合項目開發(fā)的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經(jīng)驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發(fā)展，而是應當有可持續(xù)的發(fā)展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。

五、結語

篇4

一、常見的項目組織結構形式 

（一）職能型組織 

目前在我國大部分歷史較為久遠的企業(yè)都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門的設置，是根據(jù)員工職能的不同來區(qū)分的，因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門有設計部門、工程部門和招標部門等。同時采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的共性就是項目開發(fā)的范圍較為狹窄，并且其企業(yè)一般都是在確定項目開發(fā)的城市之后就不會再有其他城市的選擇。對于這種組織形式的企業(yè)來說，他們職能分工較為明確，因而致使員工對自身多負責的業(yè)務范圍較為明晰。同時，由于職能型組織分工專業(yè)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對部門進行管理時，管控的程序也較為清晰[1]。 

（二）項目型組織 

開發(fā)項目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將企業(yè)設置為項目型組織，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的初期，采用項目型組織可以促使項目人力資源的配置實現(xiàn)合理化。同時項目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)前期，總部會帶領其他部門對項目工作進行實施，而在項目人員對項目的開發(fā)進行全面了解之后，企業(yè)總部才會將項目交給能力較高員工完成。 

（三）矩陣型組織 

大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實際運營的有序性，一般會在企業(yè)規(guī)模達到一定程度后對其進行區(qū)域分工。此方法，可以促使兼顧業(yè)務較多的群體處理的業(yè)務范圍更清晰化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項目質量的情況下實現(xiàn)部門間知識的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力，同時也應在項目運營管理過程中，安排相關的人士對公司的資源進行整合，以便為房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)提供有利的條件，致使最終完成項目目標。 

二、項目運營管理工作的內(nèi)容 

（一）房地產(chǎn)項目運營管理“是”什么 

目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運營管理的困惑，因為項目運營管理本身存在著周期長、風險大等問題，因此對于相關管理初期只注重項目計劃管理的企業(yè)來說，項目運營管理工作的實施變得尤為困難。對于此，房地產(chǎn)項目管理的相關部門應對各職能部門的工作進程進行定期的檢查，進而確保各部門能嚴格按照企業(yè)的計劃管理實施工作。其次，房地產(chǎn)在項目管理過程中應逐漸將重點放在項目進度和項目質量上，進而做到對項目的全面管理。同時在項目發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目運營管理的相關人士也應對項目的服務等進行定期的檢查，從而確保項目的規(guī)范化。另外，由于項目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，因此在房地產(chǎn)項目運營管理過程中也應采取相應的措施致使項目管理水平得到有效的提升[2]。 

（二）房地產(chǎn)項目運營管理“管”什么 

由于房地產(chǎn)項目運營管理在我國實行的時間不長，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產(chǎn)項目運營管理相關人士無法確定運營管理的重點應放在哪里。因而，在我國房地產(chǎn)項目運營管理初期應搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項目管理的實踐資料，進而對其他企業(yè)的項目運營管理的實踐經(jīng)驗進行分析、總結，從而實現(xiàn)本企業(yè)項目運營管理的相應完善。同時在房地產(chǎn)項目運營管理前，企業(yè)相關部門還應根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標制定相應的項目管理的目標、項目管理進度和項目管理風險，然后要求相關部門嚴格按照項目管理的目標實施工作，從而確保房地產(chǎn)項目運營管理工作可以有序的進行。其次，在項目運營管理中設置相應的項目管理風險計劃也是必要的，若在項目管理過程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時，可以開啟房地產(chǎn)項目管理風險計劃，以便降低其對企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負面影響。 

（三）房地產(chǎn)項目運營管理“做”什么 

在房地產(chǎn)項目運營管理管理中企業(yè)相關部門首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設立一個經(jīng)營目標，并根據(jù)目標的設定構建相關的跟蹤管理體系，從而確保經(jīng)營目標的設立能夠落到實處。同時在經(jīng)營目標設定之后，還應采取相應的措施確保企業(yè)投資收益管理進程中能朝著經(jīng)營目標前進。其次，房地產(chǎn)項目運營管理還承擔著構建計劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責任，以便確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量能達到標準，同時在項目開發(fā)進程中，資金的使用也能較為充足。 

三、項目計劃管理的措施 

（一）主項計劃的管控方法 

在房地產(chǎn)項目計劃管理中，由于各部門的職能不同，因此部門之間的交流受到了限制，從而給項目運營管理帶來了較大的負面影響。因而企業(yè)相關部門在對項目運營進項管理的基礎上還應明晰企業(yè)的方案的設計任務書將由誰來負責等，進而有效協(xié)助房地產(chǎn)項目運營的有效管理。在企業(yè)實施主項計劃的管控方法時，應先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況制定相應的項目主項計劃，然后按照計劃來執(zhí)行工作，致使企業(yè)的工作職責安排等信息變得更為明確[3]。 

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)項目 設計變更 管理對策

1、 引言

隨著市場經(jīng)濟發(fā)展的逐步深入，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)漸漸褪去了改革開放之前的社會福利分配色彩，具有了越來越鮮明的商品市場的屬性，與此相關的各項法律法規(guī)也逐步建立和完善起來。眾所周知，房地產(chǎn)項目的投資額度巨大，建設周期一般為數(shù)年，在此期間的流動變現(xiàn)不易發(fā)生，因此在如此長的開發(fā)周期中往往會面臨一些復雜多變的事件與過程，從而為項目設計帶來變更。房地產(chǎn)項目設計的變更管理是十分重要的，關系到這個項目的后續(xù)工作流程，也關系到設計周期和建設費用。本文深入剖析當前房地產(chǎn)市場普遍存在的設計變更問題，在分析其原因的基礎上，給出具有針對性的解決對策。本文的成果對于提高房地產(chǎn)項目管理水平具有比較好的借鑒意義。

2、房地產(chǎn)項目設計變更原因分析

房地產(chǎn)項目周期較長，常常會面臨著各種內(nèi)部與外部的問題。在項目開發(fā)的不同階段，有不同的因素會導致設計變更，經(jīng)過總結，主要的原因包括：

（1）來自相關法律法規(guī)的原因。房地產(chǎn)領域的法律法規(guī)，是對房地產(chǎn)企業(yè)與項目進行約束管理的一系列規(guī)定。房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，在開發(fā)期間，如果遇到國家對法律法規(guī)進行調(diào)整，或者出臺新的規(guī)定，則會對項目的進展產(chǎn)生比較大的影響。

（2）來自設計階段的影響。房地產(chǎn)項目的設計方案決定著該項目的進展，如果參與設計的工作人員中，有因為工作遺漏或者疏忽，或者責任心不強僧問題，使設計方案有所欠缺，則會導致將來出現(xiàn)設計變更，對項目造成影響。

（3）來自市政配套的影響。房地產(chǎn)項目由于關乎人們的工作與生活，因此會與不少市政設置發(fā)生聯(lián)系。而是市政門的規(guī)劃與進展，便會影響到房地產(chǎn)項目的進展，從而發(fā)生設計變更。

（4）來自決策調(diào)整的影響。在房地產(chǎn)項目的進展過程中，有時候會由于業(yè)主的戰(zhàn)略目標發(fā)生了變化，而導致設計方為了適應這些變動而不得不對設計方案進行變更。由于房地產(chǎn)項目往往體量龐大，功能復雜，牽涉面廣，所以在業(yè)主方調(diào)整其使用功能或者更換其建筑材料與設備時，均會影響到項目最初的設計方案，從而產(chǎn)生變更。

（5）來自現(xiàn)場施工的影響。房地產(chǎn)項目在現(xiàn)場施工時，如果因為施工方的疏忽或者管理的疏漏，以及設備質量、材料質量不達標等問題的發(fā)生，均會使項目難以達到預期的要求，設計者必須對方案進行調(diào)整，從而引起設計變更。

3 、房地產(chǎn)設計變更對策探討

3. 1技術方面的對策

首先，房地產(chǎn)項目應進一步重視前期工作，對市場的發(fā)展趨勢和規(guī)律進行細化的分析和評估。房地產(chǎn)項目建設周期長，市場在建設期間會發(fā)生各種各樣的變化，從而為項目本身帶來許多不確定因素。只有以科學客觀的手段對市場和大環(huán)境進行分析預測，并做足各類準備工作，才能盡可能少的產(chǎn)生變更。其次，應為項目的管理組建專業(yè)化的人才隊伍，從而以其豐富的經(jīng)驗與專業(yè)化的技術水準盡可能早地發(fā)現(xiàn)在設計方案上的遺漏之處，從而使設計變更的數(shù)量減少到最低程度，提高設計質量。第三，應該充分把握房地產(chǎn)項目周邊的市政發(fā)展規(guī)劃，通過積極主動地和市政部門進行溝通協(xié)調(diào)，及時獲取市政發(fā)展和變動信息，盡可能減少項目后期的變動。第四，要實現(xiàn)流程化的設計管理，以盡可能降低設計變更的幾率。

3.2.信息管理方面的策略

隨著信息技術發(fā)展與應用的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)設計的管理工作與計算機的相關性越來越大，并逐步引入各類信息系統(tǒng)來解決設計中的實際問題。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要建立一套基于信息技術的項目管理信息系統(tǒng)，提高管理流程效率，減輕工作負擔。信息化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中扮演著的不可或缺的角色，同時也在相當大的層面上影響著企業(yè)設計的效率。對這一部分工作進行信息化管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理模式，提升管理效率，減少設計變更管理的重要部分。建立信息化平臺，加強內(nèi)部信息溝通，能夠提高管理流程效率，減輕工作負擔，改善手工處理業(yè)務的現(xiàn)狀，信息系統(tǒng)的使用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的部門之間更加快速地獲取項目進度，使很多工序和專業(yè)的圖紙做到部門之間的共享，發(fā)生設計變更的協(xié)調(diào)與處理更加及時。

3.3 合同管理方面的策略

目前，無論是房地產(chǎn)的財務與合同管理，還是項目完工之后的評估，均沒有針對性的法律法規(guī)共雙方遵循。加之建設單位的資質和情況各不相同，必須有相關的規(guī)范化管理策略，才能盡可能減少設計變更。首先應對項目設計的合同內(nèi)容進行進一步完善，在合同中嚴格和詳細地明確一旦發(fā)生設計變更的解決方法，在設計方與建設方的溝通前提下制定出詳細的處理條款，從而使設計變更的成本損失減少到最低。此外還可以引入限額設計，在設計之初便對房地產(chǎn)項目的成本做出具體的限定，從而避免由于設計變更而引起的成本超支。

3.4基于責任管理的策略

首先應強調(diào)法律法規(guī)是否在項目進程中得到了嚴格的執(zhí)行，項目的推進過程是不是與基本建設程序相符。如果過于走捷徑而越過了必要的程序，便會為將來設計的變更留下隱患。其次應確定設計變更的具體責任者，并詳細規(guī)定責任范圍，使項目參與的各方均能知曉自身所擔負的具體職責，從而使房地產(chǎn)項目能夠如期完成。此外還應設立與項目任務完成情況相關的獎懲機制，通過經(jīng)濟的杠桿使項目任務的參與者提升積極性，負起相應的責任。

4、 結束語

房地產(chǎn)項目具有與一般項目不同的特點，首先是投入資金量大，其次是需要更加專業(yè)的管理模式，而且項目持續(xù)周期長，涉及到許多不可預知的外部因素，所以在項目的全周期中，管理者都必須面對充滿變化的過程和不斷出現(xiàn)的新情況。本文充分分析了房地產(chǎn)項目設計變更的原因，并給出解決方案。本文的成果把房地產(chǎn)項目的管理提升到更高的層次，從而使項目建設更加順暢，有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]閻善華.建筑工程項目成本控制研究7D8，中國優(yōu)秀博碩士學位論文全文數(shù)據(jù)庫（碩士），2011，03

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)策劃；經(jīng)營管理

前言

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，同時也是政府財政的一項重要來源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動與之相關的建筑業(yè)、運輸業(yè)、電力煤氣以及自來水的供應業(yè)務，還有社會服務業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要經(jīng)過嚴謹?shù)牟邉澒ぷ?，并且對其過程進行嚴格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃及經(jīng)營管理進行了演技，希望能夠對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

1房地產(chǎn)項目的前期開發(fā)策劃工作

對于房地產(chǎn)項目的前期策劃工作要重視市場調(diào)研和客戶群定位的問題，形成項目的可行性研究報告，這些是該項目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認可的前提。以前的開發(fā)商在進行樓盤建筑前沒有進行市場調(diào)研，只是按照自己的想法，認為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個地產(chǎn)商在進行樓盤開發(fā)時沒有考慮當?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤南北不通透，導致樓盤無人問津，即使降價出售也只是售出一小部分，導致開發(fā)商的資金無法回籠，項目總成本不斷增加，導致公司財務出現(xiàn)問題，嚴重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)項目的前期策劃階段必須要進行充分的市場調(diào)查，找準客戶群體，確定項目的正確方向，對于項目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃過程中的市場調(diào)查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進行調(diào)查。其中要考慮當?shù)鼐用竦淖》苛晳T對樓盤的戶型和面積進行設計，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習慣和當?shù)氐臍夂驐l件等對房間的朝向、通風和采光等進行設計。同時還要考慮當?shù)鼐用竦馁徺I能力對房屋的建筑檔次進行定位。最后還要對樓盤周圍已經(jīng)投入市場的樓盤的銷售情況進行了解。策劃人員通過這些市場調(diào)查的信息進行可行性研究報告的編寫，其內(nèi)容應該包含建筑的成本以及預計的銷售價格，技術指標和相關稅費等，要包含一切可能影響項目實行的因素，保證可行性報告的客觀性，作為以后設計控制的依據(jù)。房地產(chǎn)項目的前期策劃除了進行市場調(diào)研外還需要進行項目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環(huán)境的要求越來越高，生活小區(qū)的配套設施也應該在前期策劃階段進行設計。其中配套設施主要包括綠化、道路、公建和學校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設計。公建配套主要包括一些健身房和活動室等，而人們對子女教育的重視也使得學校成為小區(qū)銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學區(qū)房已成為購房者又一關注重點。

2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理

房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理主要包括建設階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個階段的經(jīng)營管理進行簡要地分析。（1）施工建設階段的管理，主要是對施工進度、質量和造價的管理，其中施工進度直接影響著項目的施工成本，因此應該不斷地對施工進度與計劃進度進行比較，對于施工延誤的情況要及時進行原因查找，并進行解決。工程造價的管理主要通過制定合理的招標制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時要做好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理。施工質量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個施工過程，是質量控制的基礎，同時要有專門的監(jiān)理公司對工程質量進行監(jiān)督管理，并且建設單位也要對工程質量進行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設單位三家共同對工程質量負責。（2）對房地產(chǎn)項目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產(chǎn)項目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發(fā)商取得土地時就開始，要讓客戶了解到開發(fā)商取得了何種性質的土地，到樓盤建設期的時候，進行市場營銷和宣傳的重點要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動成功與否對于樓盤的銷售成績至關重要，并且關系到資金能夠及時回籠等。同時由于目前的房屋價格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進行市場營銷時要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時對于房屋的定價要根據(jù)市場行情和施工成本進行合理定價，并進行巧妙的調(diào)價。（3）對售后服務的管理，目前房地產(chǎn)項目的售后服務即是指物業(yè)服務，目前的物業(yè)服務可由開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進行管理，也可以聘請專門的物業(yè)管理公司進行管理。一般情況下大型的開發(fā)商都會成立自己的物業(yè)管理公司，而對于小型的開發(fā)商可以向社會公開招標，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司。總之物業(yè)管理的收費要與其服務水平相符，物業(yè)管理的好壞對于小區(qū)的生活環(huán)境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開發(fā)商樹立良好的口碑，對于開發(fā)商后期的房地產(chǎn)項目銷售可以起到非常好的促進作用。

3總結

房地產(chǎn)項目是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要項目，其開發(fā)策劃和經(jīng)營管理對于項目的成功實施是非常重要的。本文分別對房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃和經(jīng)營管理進行了分析，其中開發(fā)策劃階段要注重市場調(diào)研和配套設施的設計，作出科學合理的可行性報告，作為施工的依據(jù)。而房地產(chǎn)的經(jīng)營管理主要包括建設施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務管理等等，其中每一個階段的管理對于房地產(chǎn)項目的順利進行，對于開發(fā)商的經(jīng)濟效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產(chǎn)項目的進行有所幫助。

參考文獻

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關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目；質量問題；對策；

縱觀整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其項目的質量環(huán)節(jié)占據(jù)著相當重要的地位，也是整個項目最為關鍵的一個環(huán)節(jié)，因為，它直接關系著企業(yè)的經(jīng)濟命脈，對企業(yè)的長期發(fā)展有著至關重要的影響作用。近年來，由于經(jīng)濟市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業(yè)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的質量環(huán)節(jié)中呈現(xiàn)出了各種各樣的弊端，這對企業(yè)的長遠發(fā)展是相當不利的。為了盡最大程度來提高房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質量這一環(huán)節(jié)，就必須從開發(fā)中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產(chǎn)開發(fā)項目中質量問題的目的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目質量的概念

房地產(chǎn)項目是工程項目的一個分類。在房地產(chǎn)開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實用的理論知識對房地產(chǎn)的開發(fā)進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項目質量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設定相關的質量監(jiān)測方案，構建相應的質量管理條件和內(nèi)容，嚴格依據(jù)這些內(nèi)容來確保項目質量這一環(huán)節(jié)，最終讓每一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質量的好壞決定著企業(yè)在市場競爭中的地位，好的房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化打下夯實的基礎。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的質量問題

眾所周知，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，必須要經(jīng)歷的有四個過程，第一個是房地產(chǎn)項目的審核通過階段；第二個是項目施工初期的準備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產(chǎn)項目的施工驗收階段。如果這四個環(huán)節(jié)中，有哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，都將導致房地產(chǎn)開發(fā)項目質量問題的出現(xiàn)。下面筆者就這四個方面可能存在的質量問題談談自己的看法。

1、房地產(chǎn)項目審核通過階段存在的質量問題

作為房地產(chǎn)工程施工開發(fā)的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質量問題。在這一階段，一方面，房地產(chǎn)工程項目設計方案的質量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設計內(nèi)容嚴重偏離了最初的設計理念，如此一來，對施工項目的審核質量與設計質量有著相當重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完全按照現(xiàn)有的規(guī)定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。

2、房地產(chǎn)項目初期準備階段中存在的質量問題

在房地產(chǎn)項目的初期準備過程中，也同樣存在著一系列的質量問題。首先，在對項目進行初期審核的過程中，設計的質量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于工程項目施工圖紙的設計方面，由于沒有嚴格按照流程進行具體的設計，或者是由于設計太過于表面化，使得施工圖紙的設計失去了其實際意義；最后，由于我國現(xiàn)如今的項目施工設計方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項目的質量帶來了嚴重的影響。

3、房地產(chǎn)項目施工階段中存在的質量問題

在房地產(chǎn)施工階段中，包含有對項目的招標過程以及具體的施工環(huán)節(jié)。首先，對房地產(chǎn)項目的招標工作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一些暗箱操作的不良現(xiàn)象，最終導致了項目招標出現(xiàn)紕漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設備、原材料以及技術等采取嚴格的審查，造成施工結果的不理想；最后，在施工過程中進行質量監(jiān)管的相關負責人，自身存在著不專業(yè)以及缺少相關素養(yǎng)的問題。

4、房地產(chǎn)項目的施工驗收階段中存在的質量問題

在房地產(chǎn)施工項目的后期，驗收工作是相當必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經(jīng)理并沒有關注施工的每一個環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗收環(huán)節(jié)，這是相當不可取的；第二，在對項目進行最終的評估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒有邀請專門的相關單位進行必要的分析和總結，甚至于沒有進行相關工作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關的客服工作人員，由于缺乏相應的房地產(chǎn)專業(yè)知識，給房地產(chǎn)的開發(fā)工作帶來了一定的困難。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目中質量問題的對策

1、房地產(chǎn)項目審核通過環(huán)節(jié)的對策

為了使得房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠有一個良好的開端，一方面，需要在房地產(chǎn)施工項目方案的可行性方面加以深刻的思考，對項目的可行性報告進行全方位的審核工作，確保項目的進一步實施；另一方面，要加大對房地產(chǎn)施工項目計劃書的審核力度，在條件允許的情況下，可以成立相應的專家領導對項目計劃書進行評價并且給出合理的意見。通過這些方法，以達到改良房地產(chǎn)施工項目審核環(huán)節(jié)的目的。

2、房地產(chǎn)項目初期準備階段的對策

首先，在挑選合適的項目規(guī)劃單位方面，應該做出綜合考量各方面的因素，企業(yè)還可以通過專業(yè)評委的意見做出選擇，在評選過程中務必要做到公正、公開和透明；其次，在對工程項目的設計中，需要轉變思想，制定相關的設計質量管理制度，并且對管理者等做出定期的考核工作，以期能夠按照要求完成設計圖紙；最后，積極學習國外先進的質量管理方法，建立適合自身房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的質量管理體質，以客戶的各方面要求為標準進行具體的設計與施工工作。

3、房地產(chǎn)項目的施工階段對策

第一，在對項目的投標過程中一定要做到有據(jù)可依，合情合法。企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況聘用資深的專業(yè)人士完成對項目招標材料的完整書寫，對于中標結果的選取可以采取當下最新的低價中標方式來執(zhí)行；第二，對于項目施工過程中需要的設備、原材料以及技術等，一定要確保其引進與購入的每一個可控環(huán)節(jié)；最后，房地產(chǎn)開發(fā)項目質量的相關管理者以及員工的專業(yè)知識和工作素養(yǎng)需要得到進一步的提高，可以制定相應的獎罰激勵政策，并且在具體工作中嚴格執(zhí)行。

4、房地產(chǎn)項目的施工驗收階段的對策

房地產(chǎn)項目施工初期工作的重要性已經(jīng)不言而喻，其后期的收尾工作也是至關重要的。要想讓這一環(huán)節(jié)能夠在真正意義上落到實處，一方面必須要根據(jù)已有的質量檢測規(guī)則來完成相應的房地產(chǎn)施工項目的驗收與交接工作；另一方面，要對房地產(chǎn)項目的施工具體情況作出詳細的評價與匯報工作，可以根據(jù)實際情況開通專門的有效渠道來廣泛搜集工程的反饋信息與合理化意見。

四、總結

在當下這個競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里，對項目的質量問題的解決已經(jīng)顯得迫在眉睫。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量問題解決工作是一項艱巨而又持久的任務，所以企業(yè)的管理者必須積極調(diào)動企業(yè)所有職工的工作積極性，從項目的各個階段出發(fā)，為房地產(chǎn)的進一步完善做出貢獻。只有發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的一切有效資源，才能使企業(yè)在現(xiàn)代日新月異的經(jīng)濟市場下占有一席之地，為我國的經(jīng)濟發(fā)展貢獻自己的一份力量。

參考文獻

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關鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；市場營銷

房地產(chǎn)營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項目所處的內(nèi)外環(huán)境進行詳細分析的基礎上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在一段時間之內(nèi)的營銷工作的具體目標、戰(zhàn)略以及具體的實施方案等進行的設計和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項目的知名度，但是實際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。

（二）營銷策劃缺乏特色性

在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產(chǎn)項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項目的特點和優(yōu)勢，這就導致很難真正實現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項目的銷量會造成一定的不良影響。

（三）市場調(diào)研不足

許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現(xiàn)出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。

（四）營銷策劃方案缺乏新意

房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目營銷的目的，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產(chǎn)市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。

二、完善房地產(chǎn)營銷策劃的對策

（一）創(chuàng)新廣告形式

廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項重要內(nèi)容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項目賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創(chuàng)意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設和房地產(chǎn)項目的市場營銷都有著重要的意義。

（二）認清消費需求

房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現(xiàn)市場營銷的目的。

（三）加強市場調(diào)研

市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標，并運用科學的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產(chǎn)市場中的真實信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。

（四）實現(xiàn)營銷策劃的創(chuàng)新

篇9

【關鍵詞】房地產(chǎn) 開發(fā)項目 造價控制

2009年是房地產(chǎn)風云變換的一年,最大的一年漲幅讓很多房地產(chǎn)企業(yè)真正成為了國民經(jīng)濟的“支柱”,其對成本控制也越來越不重視,很多時候,一個項目大幅度的成本控制還不夠一天的漲幅利潤。不過隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈以及房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和規(guī)范,一些成熟的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)投資商已越來越重視房地產(chǎn)項目的造價控制。科學、有效的造價控制與管理也是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提高投資收益、實現(xiàn)既定投資目標不可回避的一個現(xiàn)實問題。同時在傳統(tǒng)觀念下,絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)并未實行開發(fā)項目全過程造價管理模式,開發(fā)商只注重房地產(chǎn)項目建造實施過程中的造價控制即項目預決算,而忽略了對房地產(chǎn)項目造價影響最大的前期決策、設計階段的造價控制與管理。因此,大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商應轉變觀念和造價控制的重點,要從重點對施工階段的造價控制轉為對整個開發(fā)過程的造價控制,而且重中之重應放在項目開發(fā)前期決策和設計階段,做到有的放矢。

一、房地產(chǎn)項目造價失控的后果

1、房價居高不下

目前房價居高不下,其中因素之一是由于房地產(chǎn)造價控制不到位,房地產(chǎn)產(chǎn)品成本高導致房地產(chǎn)銷售價格的不斷上漲,最后給購房者帶來沉重的負擔。2009年根據(jù)中國社會調(diào)查所對全國10個城市300位公眾的調(diào)查顯示,老百姓最關注的是住房與物業(yè)問題,關注度高達85.0%。調(diào)查結果顯示房價的不斷上漲使最基本的住房需求成為人們生活的巨大壓力。各大網(wǎng)站調(diào)查也顯示住房保障仍然是百姓最為關注的十大問題之一,房價穩(wěn)定,居者有其物是廣大百姓的迫切的愿望。由于房地產(chǎn)造價失控會影響到房價上漲,目前瘋漲的房價已超過廣大居民的承受能力,因此住房已經(jīng)成為數(shù)以億計的中國市民頭等關注的民生問題。

2、影響房地產(chǎn)銷售和資金回籠

房價太高超過了居民的購買能力,購房需求者只能望房興嘆,嚴重影響到房地產(chǎn)銷售,造成大量商品房空置,這種現(xiàn)象在2008年底與現(xiàn)在正在發(fā)生。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,截止到2010年1月末,全國商品房空置面積達1.8億平方米,同比增長11.5%。大量的商品房建成卻銷售不出去或者不急于銷售,嚴重影響到資金的回籠,也給房地產(chǎn)企業(yè)和投資方帶來巨大的風險。

3、資金鏈斷裂導致爛尾樓

房地產(chǎn)造價失控導致房地產(chǎn)售價高和銷售困難,從而影響資金回收。眾所周知,我國開發(fā)商的自有資金是非常少的。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金2006年為18.84%,2007年為17.53%,2008年為16.94%。直到2009年下半年,中央出臺相關政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例才有所上升,但開發(fā)商高度依靠銀行貸款和預售回款維持發(fā)展的局面,并未有根本改善。由于資金鏈斷裂而成為爛尾樓的房地產(chǎn)項目在各個城市都有,造成房地產(chǎn)企業(yè)人力、財力、物力的浪費,也造成土地資源的極大浪費。

4、影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)由于造價失控導致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,銀行借款不能到期償還,施工單位項目款到期不能支付,員工工資不能按時發(fā)放,被債權方告上法庭,法院查封開發(fā)企業(yè)所有資產(chǎn),包括在建項目,最后施工單位停止施工,員工跳槽,房地產(chǎn)企業(yè)難以維持,陷入了漫長的官司戰(zhàn),嚴重影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、基于項目全過程的房地產(chǎn)項目造價財務控制體系的構建

房地產(chǎn)項目是一項復雜的系統(tǒng)項目,不僅受到內(nèi)部諸如質量、成本、進度、安全等方面的影響,還會受到人為因素等外部諸多因素的影響。因此,房地產(chǎn)項目造價控制應該具備全面性。

1、決策階段造價控制的財務措施

重視投資決策階段項目造價的確定與控制。對開發(fā)項目進行投資決策階段的項目造價研究和論證,計算相對比較準確的投資估算,作出合理的選擇,進行項目造價控制。

(1)項目的評估與決策

評價與決策是由投資決策部門組織和授權有關咨詢企業(yè)或有關專家,代表項目業(yè)主和出資人對建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評價。其主要任務是對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見,最終決策該項目投資是否可行,確定最佳投資方案。項目評價與決策是在可行性研究報告基礎上進行的,其內(nèi)容包括:全面審核可行性研究報告中反應的各項情況是否屬實;分析項目可行性研究報告中各項指標計算是否正確,包括各項指標計算是否正確,包括各種參數(shù)、基數(shù)據(jù)、定額費率的選擇;從國家、社會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等方面綜合分析和判斷擬開發(fā)項目的經(jīng)濟效益和社會效益;分析判斷房地產(chǎn)項目可性研究的可靠性、真實性和客觀性,對項目做出最終的投資決策。

(2)模擬設計方案項目成本

房地產(chǎn)項目設計方案初步確定以后,運用ERP成本模擬功能,依據(jù)項目設計方案擬訂的生產(chǎn)作業(yè)鏈過程制定相應的工藝路線文件及作業(yè)量,設置各作業(yè)成本庫的作業(yè)成本率。在依照設計方案擬訂生產(chǎn)作業(yè)鏈過程中,必須結合設計項目的結構特征、工藝性能,體現(xiàn)設計項目的主要功能,使生產(chǎn)作業(yè)鏈能全面映射項目設計方案,為運用作業(yè)管理思想評價和優(yōu)化項目設計方案奠定基礎。

2、設計階段造價控制的財務措施

在項目方案階段要通過深入細致的調(diào)研、分析工作,在充分保證項目定位和市場需求的前提下,選擇好合理、可行、經(jīng)濟的項目設計方案,工作重點是編制完整、細致、明確、有深度的項目設計任務書和做好設計招標、投標管理控制工作,選擇好設計單位。建筑方案要實行招標,有競爭就會有比較,也會激發(fā)設計師的靈感,在設計上不斷創(chuàng)新,最后的方案就可集中多個方案的優(yōu)點。

3、施工階段造價財務管理措施

(1)實行物料清單成本核算與控制

在房地產(chǎn)項目中,物料清單(BOM)用數(shù)據(jù)報表的形式表達項目結構,它按照項目實際加工裝配一直到包裝的順序列出項目結構層次、相關數(shù)量及其他屬性。BOM的數(shù)據(jù)本身包含了直接材料消耗定額,因而只需對BOM中的直接材料賦以計劃單價并逐級累加零件、部件和最終項目的直接材料標準成本,從而形成成本物料單。其計算方法為:

單位項目目標成本=單位項目市場售價目標單位毛利-預計稅收-預計分攤到單位項目的各項期間費用

單位項目目標材料費用=單位項目目標成本-預計單位加工費用-預計分攤到單位項目的工廠服務成本

其中預計分攤到單位項目的各項期間費用項目是指各項期間費用的預算數(shù)按照各項目銷售收入占總銷售收入的比重分攤到單位項目的費用,預計分攤到單位項目的服務成本項目是指項目服務成本預算數(shù)通過各作業(yè)成本庫分攤到單位項目的成本。房地產(chǎn)項目根據(jù)倒推出的某項目目標材料費用,與該項目實際材料費用進行比較,通過對項目結構的分析確定外購材料價格降低的尺度,依據(jù)降低后的材料價格與供應商簽訂購貨協(xié)議。

(2)嚴格合同管理

項目造價是建設項目合同的重要內(nèi)容之一,加強合同管理是提高項目造價管理水平的重要方法和手段。要加強合同的備案審查,審查其內(nèi)容是否符合有關的法律、法規(guī)和規(guī)章,與招標投標過程中的要約和承諾是否一致。部分房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位企業(yè)對招標投標中的要約和承諾任意變更,私下簽訂價款結算辦法、施工土期、供應材料范圍等條款。這些行為所引發(fā)的后果就是產(chǎn)生違約責任。所以在合同實施過程中應該建立健全的合同履約跟蹤檢查制度,加強監(jiān)督,提高合同履約率,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,鞏固招標投標的成果,從而更有效地控制項目造價。

(3)建立項目后財務評估制度

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)有效造價管理措施,應建立項目后評估制度。項目竣工決算完成以后要對項目造價控制情況進行分析,對各項造價指標完成情況進行分析、總結和評價,對開發(fā)過程中造價控制存在的問題和好的方法、經(jīng)驗加以總結,將好的控制措施和方法在下一個項目開發(fā)中繼續(xù)借鑒和發(fā)揚,造價控制不足的方面在下一個項目中進行改進和提高,從而使房地產(chǎn)項目造價管理水平不斷提高,達到造價控制的良性循環(huán)。

同時,房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制不僅僅是開發(fā)商的責任,還需將咨詢單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等納入造價控制與管理工作當中,形成一個統(tǒng)一的造價管理保證體系,確保造價控制與管理主動、動態(tài)、連續(xù)的進行。

【參考文獻】

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[2] 方艷、白明、楊向杰:淺議優(yōu)化設計與工程建設投資控制[J].中國工程咨詢,2008(5).

篇10

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；模式

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

文章編號：1672―3198（2014）21―0122―01

房地產(chǎn)項目管理是管理者運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法綜合管理項目建設和使用的一個過程，生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項目管理模式的水平。從內(nèi)容上看，它貫穿于房地產(chǎn)項目的全部過程，以項目建議書為開端，為房地產(chǎn)項目的開工運營做可行性研究、工程設計、工程施工到竣工。

1我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

近十幾年來我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競爭也越發(fā)激烈，市場的激烈競爭給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標中獲勝除了資質、勢力等方面的因素外還要在施工技術、施工管理方面具有對手無可比擬的優(yōu)勢。而項目管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實力之一。房地產(chǎn)項目管理的一項重要內(nèi)容便是資源的合理配置，是生產(chǎn)要素最大限度的應用到項目建設當中，而要做到這一點就必須科學合理的配置各方面資源，為此應當用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時對于現(xiàn)代管理技術也應當及時的更新和實踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國房產(chǎn)開發(fā)和建設過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。施工項目的管理存在諸多問題，施工單位資質與實際水平不符，早晨生產(chǎn)建設過程中存在較多隱患，生產(chǎn)效率不高等。而且這些問題在房地產(chǎn)長期繁榮背后始終沒有得到有效解決。目前在一定程度上已經(jīng)成為影響我國房地產(chǎn)企業(yè)深入發(fā)展的一個重要問題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學，沒有實現(xiàn)項目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費的現(xiàn)象，與此相對應的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進了多少外部人才，還要看如何科學的使用既有人才。人力資源管理也是項目管理中的一項重要內(nèi)容。目前這些方面的工作在房地產(chǎn)項目管理過程中也越來越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學也是一個重要隱患，我國房地產(chǎn)項目管理隨著房地產(chǎn)工程項目的發(fā)展而發(fā)展，項目管理應當能夠適應工程建設的需要，而且在這樣的基礎上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來看，項目管理在方法和制度設計上的不足給整個項目管理工作帶來較大的負面影響，這一問題必須得到解決。

2房地產(chǎn)項目管理模式構建策略

（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎管理和動態(tài)管理。施工項目的特殊之處在于一次性施工。項目管理應當適應和符合施工企業(yè)的實際情況，同時不能將房地產(chǎn)項目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理。因此管理方法創(chuàng)新應當體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應當結合項目特點，每一個創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項目管理工作，為此管理人員應當針對項目特點與現(xiàn)行管理方法之間實現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動態(tài)管理的基本要義就是不同項目之間所采用的管理方法應當有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動力。為此房地產(chǎn)項目管理應當建立一套完善的動態(tài)管理制度，在管理行為開始之前就要對管理方法進行科學的論證和更新。

（2）打造一支素質過硬的項目管理隊伍。項目管理人員素質是影響項目管理模式效能發(fā)揮的關鍵因素，同時也是項目管理過程中人力資源管理質量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊伍素質不高的原因主要有兩個方面造成：一是現(xiàn)有人才知識結構和素質不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊伍知識結構不完善導致管理的科學性受到一定影響。當今時代是知識經(jīng)濟時代，知識在管理過程中發(fā)揮著無可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項目管理用到的科學理論和技術手段層出不窮。這要求人才隊伍必須善于學習，及時更新和健全自己的知識結構。在這些方面我們應當更加重視企業(yè)在人才引進和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質的關鍵因素之一。人才浪費和不合理使用狀況在隊伍素質建設過程中比較突出。為此項目管理主體應當對內(nèi)部人才素質做一個全面調(diào)查了解，對于不同人才的綜合能力進行科學評估，并建立人才檔案。只有對內(nèi)部人才的真實情況客觀掌握的前提下才能實現(xiàn)科學配置人才的根本任務和目的。

（3）加強行業(yè)法律法規(guī)建設。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長的階段。有的企業(yè)由于利益驅使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導致市場競爭秩序被破壞，國家和消費者利益受損。這與我國法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項目管理質量必須做好法律法規(guī)建設，為行業(yè)競爭秩序的維護提供一個穩(wěn)定可靠的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理質量不僅需要一個健康有序的競爭環(huán)境，同時還要一支素質過硬的管理隊伍。為此我們應當外部環(huán)境建設和內(nèi)部環(huán)境維護兩個方面雙管齊下，為項目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎。

參考文獻

[1]魏新讓.淺談標準化是項目管理的重要基礎[J].航空標準化與質量，2013，（03）.