導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇經(jīng)紀(jì)人管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、老師：

下午好！首先感謝學(xué)校和級(jí)部領(lǐng)導(dǎo)提供這次和大家交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，和在座的各位班主任相比，我的班主任經(jīng)歷時(shí)間尚短，在此僅對(duì)這段時(shí)間的班級(jí)管理工作向大家匯報(bào)，如有不當(dāng)之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

目前二輪復(fù)習(xí)已經(jīng)進(jìn)行了近半的時(shí)間，距高考的時(shí)間越來(lái)越近，學(xué)生們的學(xué)習(xí)壓力也是越來(lái)越大，如何在這一段時(shí)間里為學(xué)生保駕護(hù)航、幫助學(xué)生提升成績(jī)，班主任的班級(jí)管理工作尤為重要。

我的工作主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

第一、班級(jí)常規(guī)管理緊抓不放：主要是安全和紀(jì)律兩個(gè)方面。

1、安全，雖然學(xué)生是來(lái)學(xué)校學(xué)習(xí)的，但是安全問(wèn)題是家長(zhǎng)首要關(guān)心的問(wèn)題，也是班級(jí)管理中最應(yīng)該注意的問(wèn)題，如交通安全、人身安全、消防安全、食品安全等等。雖然高三的學(xué)生已經(jīng)十八九歲，但是本質(zhì)上還是孩子，他們對(duì)于安全問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有我們想象中的重視，好奇心強(qiáng)、攀比性強(qiáng)，有的學(xué)生攻擊性強(qiáng)，容易和其他學(xué)生以及在老師管理時(shí)和老師發(fā)生矛盾沖突。尤其是現(xiàn)在學(xué)習(xí)壓力過(guò)大，部分學(xué)生的不良情緒得不到舒緩，更容易發(fā)生此類(lèi)問(wèn)題。所以，在平時(shí)，一是要加強(qiáng)安全教育，二是班主任要多留心，班干部要多匯報(bào)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)學(xué)生的問(wèn)題，并與家長(zhǎng)加強(qiáng)溝通，預(yù)防此類(lèi)事情的發(fā)生。

2、紀(jì)律，“無(wú)規(guī)矩不成方圓”，一個(gè)班級(jí)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)必須要有良好的紀(jì)律，這也是學(xué)生能夠在班級(jí)里正常學(xué)習(xí)和生活的重要保障。其實(shí)不管是成績(jī)好還是成績(jī)不好的學(xué)生，他們都有一顆想好、想向上的心，他們心里也很清楚，班級(jí)紀(jì)律好了，對(duì)每個(gè)人都是有好處的。當(dāng)然只靠學(xué)生的自覺(jué)性是不夠的，對(duì)某些特殊的學(xué)生要單獨(dú)做工作，還要制定嚴(yán)格的班級(jí)管理制度和獎(jiǎng)懲制度，在執(zhí)行時(shí)對(duì)所有的學(xué)生一視同仁。從選科分班到現(xiàn)在已經(jīng)接近兩年的時(shí)間，我班的紀(jì)律一直都不錯(cuò)，這就得益于嚴(yán)格的班級(jí)管理制度和學(xué)生的普遍認(rèn)可，在接下來(lái)的時(shí)間里還是要繼續(xù)保持這個(gè)常態(tài)。

第二、對(duì)于學(xué)生的學(xué)習(xí)加強(qiáng)管理和干預(yù)。

現(xiàn)在是關(guān)鍵的二輪復(fù)習(xí)階段，要讓學(xué)生明確二輪復(fù)習(xí)的形式和任務(wù)到底是什么，這個(gè)是通過(guò)我的生物課時(shí)間以生物復(fù)習(xí)為例多向?qū)W生滲透，因?yàn)楦骺频亩啅?fù)習(xí)是想通的，讓學(xué)生能夠在整體上對(duì)二輪復(fù)習(xí)有所把握，這樣才能夠提高學(xué)生的學(xué)習(xí)效率。

學(xué)生一天的在校學(xué)習(xí)包括晨讀、課堂、自習(xí)、晚讀、晚自習(xí)和課下幾個(gè)時(shí)間段，這幾個(gè)時(shí)間段的學(xué)習(xí)應(yīng)該是相輔相成的，但是有些學(xué)生并不明白這個(gè)道理，對(duì)于每一個(gè)時(shí)間段的任務(wù)以及如何做，相當(dāng)一部分的學(xué)生并不合格。有的學(xué)生晨讀、晚讀在那做題、看書(shū)；有的學(xué)生課堂上自己學(xué)或者刷題、不聽(tīng)老師講課甚至學(xué)別的科目，自成一套；而這部分學(xué)生往往還是學(xué)習(xí)不錯(cuò)的學(xué)生，但是通過(guò)他們這種方式的學(xué)習(xí)，成績(jī)不升反降。除此以外，還有個(gè)別學(xué)生意志力薄弱，上課時(shí)容易睡著等問(wèn)題。所以要向?qū)W生明確每個(gè)時(shí)間段的任務(wù)和做法，并且監(jiān)督執(zhí)行，對(duì)于個(gè)別學(xué)生單獨(dú)做工作。在這幾個(gè)時(shí)間段中，晨讀前的時(shí)間、周末的晨讀時(shí)間和每天的晚讀時(shí)間爭(zhēng)取都能夠準(zhǔn)時(shí)到班里，當(dāng)然我們其他班主任也都是這樣做的。因?yàn)閷W(xué)生即使到了現(xiàn)在這個(gè)關(guān)頭，自覺(jué)性還是有限的，還是要有外界的管理和干預(yù)才行，這幾個(gè)時(shí)間段，班主任在與不在，學(xué)生的學(xué)習(xí)效果是不同的。

第三、激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)動(dòng)力，讓更多的學(xué)生主動(dòng)去學(xué)習(xí)。

對(duì)于一個(gè)學(xué)生的學(xué)習(xí)來(lái)說(shuō)，雖然外部的力量是不可缺少的，但最關(guān)鍵的還是學(xué)生的內(nèi)驅(qū)力也就是學(xué)習(xí)動(dòng)力。要想激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)動(dòng)力，我主要采用通過(guò)以下方式進(jìn)行，多談心幫助學(xué)生制定合理的目標(biāo)和多進(jìn)行鼓勵(lì)表?yè)P(yáng)。通過(guò)和學(xué)生談心，了解到對(duì)于不同程度的學(xué)生來(lái)說(shuō)，雖然各自的具體目標(biāo)不同，有的是985、211，有的是重點(diǎn)，有的是本科，有的是容易就業(yè)的專(zhuān)科，但是大方向是相同的，那就是盡自己的努力考一個(gè)更好的大學(xué)。程度好的那就對(duì)自己要求更高，可以在基礎(chǔ)上進(jìn)行拔高；程度不好的那就多抓基礎(chǔ)知識(shí)和答題方法?？傊械膶W(xué)生都有事干，所有的學(xué)生都能感覺(jué)到被老師關(guān)注，這樣就能形成一股合力，不管成績(jī)好壞，大家都努力向?qū)W。

第四、關(guān)注班級(jí)的氛圍變化和學(xué)生的心理健康。

一?？荚囈呀?jīng)過(guò)去接近一個(gè)月，在成績(jī)剛出來(lái)的時(shí)候可以明顯感覺(jué)到學(xué)生的情緒變化和班級(jí)的學(xué)習(xí)氛圍變得緊張。

有的學(xué)生進(jìn)步明顯，開(kāi)始要漂，有的學(xué)生考的不好甚至幾次考試成績(jī)不見(jiàn)進(jìn)步，有點(diǎn)泄氣，這時(shí)候要多與這樣的學(xué)生交流，幫助他們分析問(wèn)題，調(diào)整心態(tài)。而學(xué)習(xí)氛圍適度緊張是好事，但是過(guò)度緊張壓抑不是長(zhǎng)久之計(jì)，要適當(dāng)?shù)膸椭鷮W(xué)生舒緩。

但是這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)，可能是好了傷疤忘了疼，部分學(xué)生開(kāi)始變得浮躁，這時(shí)候就要適當(dāng)?shù)拇驂?，?duì)于過(guò)分活躍的學(xué)生，一個(gè)是自己去挑他們的錯(cuò)誤，還有就是與任課老師溝通，了解他們的上課和作業(yè)情況，找出他們的毛病以后進(jìn)行批評(píng)教育，及時(shí)敲打。

第五、與任課老師加強(qiáng)溝通。

每次考試后都會(huì)進(jìn)行作業(yè)組分析，通過(guò)各科老師的合作，找出整個(gè)班級(jí)成績(jī)背后的問(wèn)題和重點(diǎn)、本科邊緣生的問(wèn)題，對(duì)于邊緣生的弱勢(shì)學(xué)科包保到人，各科老師著重注意他們的上課和作業(yè)情況，每次考試后重點(diǎn)進(jìn)行分析。

篇2

第二條局級(jí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制由各牽頭單位負(fù)責(zé)考核。

1、計(jì)劃財(cái)務(wù)部（20分）負(fù)責(zé)考核相關(guān)單位的業(yè)務(wù)收入，業(yè)務(wù)支出、業(yè)務(wù)發(fā)展、通信質(zhì)量指標(biāo)。

2、綜合辦公室（30分）負(fù)責(zé)考核方針目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制執(zhí)行情況、計(jì)劃生育、普法教育、經(jīng)濟(jì)合同、信息反饋、文明單位建設(shè)、黨風(fēng)、行風(fēng)、企業(yè)文化建設(shè)及宣傳、思想政治工作、安全生產(chǎn)、職工遵章守紀(jì)、職工教育和培訓(xùn)、考核物資消耗、環(huán)境衛(wèi)生、公用設(shè)施管理、煤、水、電等。

3、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部（40分）負(fù)責(zé)考核通信生產(chǎn)管理、通信質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、用戶滿意率、設(shè)備維護(hù)、安全生產(chǎn)。

4、保衛(wèi)股（10分）負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)、內(nèi)部治安、四防安全等。

第三條以年度方針目標(biāo)和通信質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等為主要考核內(nèi)容，實(shí)行百分制考核。

第四條全年經(jīng)濟(jì)責(zé)任制實(shí)行兩級(jí)考核，即局級(jí)考核，班組支局兩種。班組支局考核本部門(mén)干部職工。

第五條有下列情況之一的單位扣發(fā)責(zé)任人6個(gè)月獎(jiǎng)金，責(zé)任人單位扣2個(gè)月獎(jiǎng)金，主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)1個(gè)月獎(jiǎng)金。

1、發(fā)生死亡重傷及重大事故；

2、發(fā)生重特大刑事案件、火災(zāi)、爆炸事故；

3、計(jì)劃生育達(dá)不到“三無(wú)”；

4、機(jī)要出現(xiàn)失密、丟失、積壓、延誤差錯(cuò)；

5、發(fā)生重大質(zhì)量差錯(cuò)或通信事故；

6、貪污、挪用業(yè)務(wù)用款。

第六條局級(jí)考核扣發(fā)的獎(jiǎng)金由計(jì)劃財(cái)務(wù)部統(tǒng)一扣發(fā)，班組、支局扣發(fā)的獎(jiǎng)金由班組、支局自行保管使用（用做鼓勵(lì)表彰先進(jìn)）。

第七條考核標(biāo)準(zhǔn)

一、效益質(zhì)量指標(biāo)（20分）由計(jì)劃財(cái)務(wù)部考核

1、月生產(chǎn)獎(jiǎng)金同局所下達(dá)的收入計(jì)劃掛鉤，凡有收入的股、班組、支局，按照局所下達(dá)的收入計(jì)算，每月必須完成月計(jì)劃數(shù)，方能得到全部月生產(chǎn)獎(jiǎng)金，否則，按未完成計(jì)劃比重進(jìn)行扣發(fā)。同時(shí)，還同局下達(dá)個(gè)人任務(wù)掛鉤，如沒(méi)有完成任務(wù)，按專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展獎(jiǎng)的考核辦法進(jìn)行考核。

2、沒(méi)有收入的股辦，如綜合辦、保衛(wèi)股、計(jì)財(cái)部、郵運(yùn)班按全局當(dāng)月收入綜合考核，取平均數(shù)。

3、如果到年底各支局、班組完成局所下達(dá)的全年收入計(jì)劃，可將未完成月計(jì)劃被扣發(fā)的獎(jiǎng)金補(bǔ)發(fā)，如果沒(méi)有完成全年收入任務(wù)則不補(bǔ)發(fā)。

4、出現(xiàn)數(shù)據(jù)質(zhì)量差錯(cuò)每筆扣1分；

5、沒(méi)完成通信質(zhì)量指標(biāo)計(jì)劃每筆扣10分；

6、發(fā)現(xiàn)弄虛作假、瞞報(bào)、偽造、遲報(bào)通信質(zhì)量指標(biāo)每項(xiàng)扣5分；

二、方針目標(biāo)和企業(yè)管理（8分）由綜合辦公室考核

1、方針目標(biāo)沒(méi)分解，出現(xiàn)漏項(xiàng)、斷檔每處扣1分；

2、月方針目標(biāo)不按時(shí)完成，每項(xiàng)扣5分；

3、無(wú)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核辦法扣5分；

4、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制執(zhí)行不認(rèn)真、隨意動(dòng)用獎(jiǎng)金扣5分；

5、月、半年、年度工作計(jì)劃、總結(jié)材料每漏報(bào)一次扣1分；

三、安全生產(chǎn)、遵章守紀(jì)、職工教育和培訓(xùn)（8分）由勞資教育考核

1、作業(yè)人員不堅(jiān)守崗位發(fā)現(xiàn)一次扣2分；

2、作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)安全措施、防范不嚴(yán)一次扣1分；

3、易燃易爆品存放不當(dāng)扣1分；

4、生產(chǎn)人員不執(zhí)行操作規(guī)程扣1分；

5、當(dāng)班脫崗一次扣1分；

6、當(dāng)班飲酒發(fā)現(xiàn)一次扣5分；

7、當(dāng)班干私活一次扣0.5分；

8、遲到早退一次扣0.5分；

9、安全組織不健全扣1分；

10、沒(méi)有考勤簿、記錄不全扣1分；

11、違章違紀(jì)一次扣2分。

四、物資消耗、公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、煤水電管理（8分）綜合辦

1、辦公場(chǎng)所門(mén)窗不清潔、地面有碎紙、煙頭等經(jīng)檢查不合格一次扣1分；

2、公用設(shè)施無(wú)登記帳、無(wú)帳卡、無(wú)專(zhuān)人管理扣1.5分；

3、辦公室有長(zhǎng)明燈一次扣1分；

4、材料用品無(wú)帳卡或帳物不符合扣2分；

5、庫(kù)房材料擺放不整齊，達(dá)不到“五無(wú)”扣2分；

6、私接電源、私用電器設(shè)備一次扣5分，造成后果責(zé)任自負(fù)；

7、人為造成公用物品設(shè)施損壞扣2分，并按價(jià)賠償；

8、發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)流水一次扣2分；

9、分擔(dān)區(qū)不清掃一次扣5分，清掃不徹底扣2分。

五、精神文明建設(shè)、黨風(fēng)、行風(fēng)、企業(yè)文化建設(shè)、宣傳、思想政治工作等（6分）由綜合辦公室考核

1、詢問(wèn)職工服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德、文明單位創(chuàng)建等有關(guān)知識(shí)時(shí)回答不上的每人次扣1分；

2、服務(wù)工作被新聞單位批評(píng)曝光的扣5分；

3、上級(jí)有關(guān)部門(mén)對(duì)文明單位創(chuàng)建、黨風(fēng)、行風(fēng)等項(xiàng)工作檢查中被提出批評(píng)的扣3分。

六、安全保衛(wèi)（10分）由保衛(wèi)股負(fù)責(zé)考核

1、發(fā)生政治案件扣10分；

2、發(fā)生職工犯罪和違法案件（判刑、教養(yǎng)、拘留）扣5分；

3、發(fā)生治安案件（打架、損壞公物）扣5分；

4、科室發(fā)生被盜案件扣5分；

5、四防工作不落實(shí)（無(wú)檢查記錄、值班脫崗、滅火器材無(wú)人管理、報(bào)警設(shè)備不會(huì)用、防范措施不到位）扣3分。

七、基礎(chǔ)工作、通信質(zhì)量、通信服務(wù)（35分）由經(jīng)營(yíng)服務(wù)部考核

㈠基本工作：

1、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表每月30日前上報(bào)，工作總結(jié)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析下月10日前上報(bào)，不按時(shí)限上報(bào)扣1分；

2、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制不健全、無(wú)考核標(biāo)準(zhǔn)扣5分，執(zhí)行不認(rèn)真扣3分；

3、不按時(shí)召開(kāi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)、通信質(zhì)量分析會(huì)一次扣2分；

4、各種管理表簿（包括統(tǒng)計(jì)資料、個(gè)人工作量統(tǒng)計(jì)）齊全，不齊全一項(xiàng)扣3分，記錄不認(rèn)真一項(xiàng)扣1分，記錄后不處理一項(xiàng)扣2分；

5、二十八個(gè)監(jiān)控崗運(yùn)行正常，未運(yùn)行一項(xiàng)扣5分，記錄不認(rèn)真扣2分；

6、執(zhí)行上級(jí)文件、通知、規(guī)定、郵政調(diào)度通知、綜合作業(yè)計(jì)劃，按通知及時(shí)修改資料，不執(zhí)行扣2分，執(zhí)行不認(rèn)真扣1分，上級(jí)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不及時(shí)整改扣3分。

㈡通信質(zhì)量：

1、積壓、延誤郵件每袋（捆）扣2分，給據(jù)郵件每件扣1分，平常郵件每件扣0.5分；

2、丟失、損毀郵件每袋（捆）扣5分，給據(jù)郵件每件扣2分，平常郵件每件扣1分；

3、報(bào)刊損失一份雜志扣2分，一份報(bào)紙扣1分；

4、訂銷(xiāo)報(bào)刊延誤一份雜志扣1分，一份報(bào)紙扣0.5分；

6、認(rèn)真執(zhí)行規(guī)章制度，不執(zhí)行每項(xiàng)扣2分，執(zhí)行不認(rèn)真扣1分。

㈣通信生產(chǎn)管理：

1、各工種嚴(yán)格執(zhí)行本崗位操作標(biāo)準(zhǔn)，不執(zhí)行扣2分，執(zhí)行不認(rèn)真扣1分；

2、各項(xiàng)資費(fèi)收費(fèi)準(zhǔn)確，漏收一件扣2分，錯(cuò)收一件扣1分；

3、帳目日清月結(jié)，帳實(shí)相符，不結(jié)帳扣3分，帳不平扣2分；

4、事后監(jiān)督、匯檢、檔案檢查發(fā)現(xiàn)的差錯(cuò)，一般差錯(cuò)扣1分，主要差錯(cuò)扣3分；

5、執(zhí)行票款、空白憑證、空白收據(jù)管理規(guī)定，不執(zhí)行規(guī)定一項(xiàng)扣2分，執(zhí)行不認(rèn)真扣1分；

6、檔案理訂整齊，按時(shí)上繳，管理表簿齊全，查驗(yàn)及時(shí)，檔案不整齊扣1分，不按時(shí)上繳扣2分，查驗(yàn)不及時(shí)扣5分；

7、郵票的請(qǐng)領(lǐng)及出入庫(kù)手續(xù)，入庫(kù)無(wú)兩人簽章扣1分，未入庫(kù)出售扣2分，借條或白條扣3分，不復(fù)核出庫(kù)扣1分；

8、按規(guī)定的路線、時(shí)限投遞，不執(zhí)行規(guī)定一項(xiàng)扣2分；

9、執(zhí)行通郵規(guī)定，不執(zhí)行扣2分，未辦通郵手續(xù)但位置明顯、標(biāo)識(shí)醒目，必須投遞郵件報(bào)刊，不投遞每戶扣2分；

10、加強(qiáng)資金和票品管理，執(zhí)行各項(xiàng)資金管理制度，不執(zhí)行一次扣3分，按規(guī)定繳協(xié)款，補(bǔ)退款，不符合規(guī)定一項(xiàng)扣2分；

㈤文明生產(chǎn)

1、擅自離開(kāi)崗位或做與工作無(wú)關(guān)的事，離崗一人次扣2分，做與工作無(wú)關(guān)的事一人次扣1分；

2、遵守營(yíng)業(yè)時(shí)間，按時(shí)到崗，一次不遵守扣2分，不按時(shí)到崗一人次扣1分，不到崗扣4分；

3、發(fā)生用戶有理由申告一次扣5分；

4、嚴(yán)重違紀(jì)，一人次扣10分；

5、穿標(biāo)志服，戴工號(hào)牌，不著標(biāo)志服一人次扣1分，不戴工號(hào)牌一人次扣1分；

6、不使用服務(wù)用語(yǔ)一人次扣1分，有生、冷、硬、頂現(xiàn)象扣5分；

7、時(shí)鐘、日歷準(zhǔn)確，業(yè)務(wù)標(biāo)識(shí)齊全準(zhǔn)確，一項(xiàng)不合格扣1分；

8、營(yíng)業(yè)廳及庫(kù)房不準(zhǔn)堆放私人物品，違者扣2分；

9、封閉作業(yè)，非工作人員進(jìn)入工作現(xiàn)場(chǎng)，一人次扣1分；

10、工作時(shí)間不認(rèn)真，發(fā)牢騷，講怪話鬧不團(tuán)結(jié)，一人扣2分；

11、生產(chǎn)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，發(fā)現(xiàn)一人次扣5分；

12、不準(zhǔn)酒后上班，發(fā)現(xiàn)一人次扣5分；

13、認(rèn)真對(duì)待用戶查詢，不受理查詢扣3分，不認(rèn)真扣1分。

八、通信管理，生產(chǎn)過(guò)程管理（15分）由經(jīng)營(yíng)服務(wù)部考核

1、設(shè)備完好率達(dá)不到95%扣2分；

2、操作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率不到95%扣2分；

3、不按時(shí)召開(kāi)質(zhì)量安全分析會(huì)一次扣1分；

4、發(fā)生通信案件（事故）一次扣10分；

5、檢查記錄不健全，不認(rèn)真扣1分；

6、生產(chǎn)場(chǎng)地發(fā)現(xiàn)吸煙一次扣5分；

7、不認(rèn)真執(zhí)行綜合作業(yè)時(shí)間一次扣2分；

8、規(guī)章制度執(zhí)行率達(dá)不到95%扣2分；

9、職工遵章守記率達(dá)不到95%扣2分；

10、各類(lèi)報(bào)表、工作總結(jié)不按時(shí)限上報(bào)扣1分；

11、不認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)文件、規(guī)定、通知、郵政調(diào)度通知一次扣2分；

12、上級(jí)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不及時(shí)整改扣3分；

13、積壓、延誤郵件每袋（捆）扣2分，給據(jù)郵件每件扣1分；

14、丟失、損毀郵件每袋（捆）扣5分，給據(jù)郵件每件扣2分；

15、不認(rèn)真執(zhí)行三項(xiàng)基本制度（機(jī)要四項(xiàng)）一次扣1分；

16、無(wú)日戳打印簿扣2分，打倒不合格每處扣0。5分；

17、郵政用品用具管理不善扣1分；

18、不執(zhí)行郵件安全防護(hù)制度每次扣1分；

19、違反郵運(yùn)紀(jì)律每次扣1-5分；

20、發(fā)現(xiàn)當(dāng)班飲酒者一次扣5分；

21、發(fā)生用戶申告一次扣5分；

22、出現(xiàn)事故、差錯(cuò)不及時(shí)上報(bào)（一小時(shí)內(nèi)）每人扣5分；

23、值班人員不按時(shí)到崗，不遵守作息時(shí)間每人一次扣2分，脫崗免獎(jiǎng)；

24、當(dāng)班人員不服從指揮調(diào)度一人次扣5分；嚴(yán)重者調(diào)離本崗位或給予行政處分；

25、違反局規(guī)者視情節(jié)扣發(fā)生產(chǎn)獎(jiǎng)或給予行政處分。

26、作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、郵件倉(cāng)庫(kù)、接班、轉(zhuǎn)趟汽車(chē)不準(zhǔn)存放易燃、易爆物品，發(fā)現(xiàn)一次扣5分；

27、用袋單位每超儲(chǔ)郵袋1條扣0。5分，挪用、散失每條扣1條，郵袋統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳、月報(bào)表、請(qǐng)、退清單填寫(xiě)數(shù)字每錯(cuò)一筆扣3分，每漏加蓋名單，公章一處扣0。5分。

28、亂接電源、亂用電器設(shè)施，每發(fā)現(xiàn)一次扣5分，在計(jì)算機(jī)設(shè)備上使用其他用電設(shè)施，發(fā)現(xiàn)一次扣5分；

29、特快專(zhuān)遞郵件、保價(jià)郵件，不單獨(dú)交接，每發(fā)現(xiàn)一次扣1分。

篇3

    二、本辦法所稱(chēng)外匯擔(dān)保，系指擔(dān)保人以自有的外匯資金向債權(quán)人承諾，當(dāng)債務(wù)人未按合同規(guī)定償付債務(wù)時(shí)，由擔(dān)保人履行償付義務(wù)的保證。

    三、外匯擔(dān)保的管理機(jī)關(guān)為國(guó)家外匯管理局及其分局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“外匯管理部門(mén)”）。

    四、可以提供外匯擔(dān)保的機(jī)構(gòu)僅限于：

    （一）法定經(jīng)營(yíng)外匯擔(dān)保業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)；

    （二）有外匯收入來(lái)源的非金融性質(zhì)的企業(yè)法人。

    金融機(jī)構(gòu)提供的外匯擔(dān)?？傤~和其對(duì)外債務(wù)總額累計(jì)不超過(guò)自有外匯資金的二十倍。

    非金融機(jī)構(gòu)提供的外匯擔(dān)保總額不得超過(guò)其自有的外匯資金。

    五、外匯擔(dān)保的范圍是：

    （一）可為中國(guó)境內(nèi)的按中國(guó)法律登記注冊(cè)的企業(yè)提供擔(dān)保，但不得對(duì)企業(yè)注冊(cè)資本提供擔(dān)保；

    （二）未經(jīng)國(guó)家外匯管理部門(mén)批準(zhǔn)，不得為中國(guó)駐外企業(yè)提供外匯擔(dān)保；

    （三）除外國(guó)機(jī)構(gòu)或外資企業(yè)有等值的外匯資產(chǎn)作抵押外，不得為外國(guó)機(jī)構(gòu)或外資企業(yè)提供外匯擔(dān)保。

    六、擔(dān)保人提供擔(dān)保前，應(yīng)作好以下工作：

    （一）對(duì)擔(dān)保項(xiàng)目的可行性分析研究；

    （二）掌握債務(wù)人的資信情況；

    （三）落實(shí)必要的反擔(dān)保措施。

    七、擔(dān)保人提供外匯擔(dān)保，應(yīng)分別與債權(quán)人、債務(wù)人訂立書(shū)面合同，訂明擔(dān)保人、債權(quán)人、債務(wù)人各方面的權(quán)利和義務(wù)。

    八、根據(jù)需要，債權(quán)人有權(quán)要求擔(dān)保人提供其財(cái)務(wù)報(bào)告和外匯收支情況等有關(guān)資料。

    九、擔(dān)保人提供擔(dān)保后，債權(quán)人與債務(wù)人如需修改所擔(dān)保的合同，還須取得擔(dān)保人的同意。如未經(jīng)擔(dān)保人同意修改原合同，擔(dān)保人的擔(dān)保義務(wù)將自行解除。

    十、擔(dān)保人提供擔(dān)保后，在其所擔(dān)保的合同有效期內(nèi)，一旦債務(wù)人未按合同規(guī)定履行其義務(wù)，擔(dān)保人應(yīng)履行擔(dān)保義務(wù)。擔(dān)保人履行擔(dān)保義務(wù)后，有權(quán)向債務(wù)人進(jìn)行追償。

    十一、擔(dān)保人提供擔(dān)保后，在擔(dān)保合同的有效期內(nèi)，如債權(quán)人未按合同履行其義務(wù)，擔(dān)保人的擔(dān)保義務(wù)自行解除。擔(dān)保人有權(quán)要求債權(quán)人賠償相應(yīng)的損失。

    十二、擔(dān)保人出具擔(dān)保后，有權(quán)對(duì)債務(wù)人的資金和財(cái)務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督。具體監(jiān)督方式可由擔(dān)保人和債務(wù)人協(xié)商訂明。

    十三、根據(jù)擔(dān)保的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保人有權(quán)要求債務(wù)人提供相應(yīng)的抵押物并收取一定的擔(dān)保費(fèi)。

    十四、境內(nèi)機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保后，必須在十天內(nèi)將擔(dān)保合同等有關(guān)資料報(bào)當(dāng)?shù)赝鈪R管理部門(mén)備案。

    十五、對(duì)違反本辦法的機(jī)構(gòu)和單位，外匯管理部門(mén)將視情節(jié)輕重，對(duì)其進(jìn)行警告、罰款、取消經(jīng)營(yíng)外匯擔(dān)保業(yè)務(wù)的處分。

    十六、本辦法的解釋權(quán)屬于國(guó)家外匯管理局。

篇4

第二條 在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)從事農(nóng)藥批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)及行政許可活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 農(nóng)藥批發(fā)和農(nóng)藥零售經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)行總量控制。由省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要，科學(xué)規(guī)劃、合理布局銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)名錄和銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。

第四條 農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)由省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及市場(chǎng)供求實(shí)際需要采用公開(kāi)招投標(biāo)方式確定。擬招投標(biāo)的農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)數(shù)量在招投標(biāo)前須報(bào)省政府批準(zhǔn)。

市、縣、自治縣人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)依照全省農(nóng)藥銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局規(guī)劃，采用招投標(biāo)方式確定農(nóng)藥零售經(jīng)營(yíng)者。擬招投標(biāo)的農(nóng)藥零售經(jīng)營(yíng)者數(shù)量在招投標(biāo)前須報(bào)省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

第五條 農(nóng)藥零售經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)從本經(jīng)濟(jì)特區(qū)的批發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)農(nóng)藥。除運(yùn)輸農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)采購(gòu)的農(nóng)藥，以及經(jīng)省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)用于科研與推廣示范的農(nóng)藥外，單位和個(gè)人不得擅自購(gòu)買(mǎi)、運(yùn)輸、攜帶農(nóng)藥進(jìn)入本經(jīng)濟(jì)特區(qū)。

購(gòu)買(mǎi)農(nóng)藥應(yīng)當(dāng)?shù)饺〉媒?jīng)營(yíng)許可的農(nóng)藥商店購(gòu)買(mǎi)。

嚴(yán)禁農(nóng)藥零售企業(yè)及農(nóng)藥使用者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)從本經(jīng)濟(jì)特區(qū)以外購(gòu)買(mǎi)農(nóng)藥。

第六條 農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立滿足就近服務(wù)需要的區(qū)域配送中心，區(qū)域配送中心不具有法人資格，僅從事農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)配送業(yè)務(wù)，不得從事批發(fā)及零售經(jīng)營(yíng)。

第七條 申請(qǐng)農(nóng)藥批發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）具有法人資格，有與經(jīng)營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)相適應(yīng)的資金。

（二）具有植保、農(nóng)學(xué)、化工等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。

（三）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、相適應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和配送能力。倉(cāng)庫(kù)應(yīng)當(dāng)配備衛(wèi)生、消防、環(huán)保等設(shè)施設(shè)備，符合國(guó)家和行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

（四）營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)設(shè)立隔離措施，并與周邊和群眾日常生活密切相關(guān)的區(qū)域、飲用水源地、醫(yī)療教育機(jī)構(gòu)等保持安全距離。

（五）有嚴(yán)格的質(zhì)量控制、安全防范、責(zé)任追溯等經(jīng)營(yíng)管理制度，健全安全事故應(yīng)急處置預(yù)案和機(jī)制。

（六）應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)藥采購(gòu)招投標(biāo)信息系統(tǒng)、農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)電子臺(tái)賬管理系統(tǒng)。

第八條 申請(qǐng)農(nóng)藥零售經(jīng)營(yíng)許可證應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、相適應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和配送能力。倉(cāng)庫(kù)應(yīng)當(dāng)配備衛(wèi)生、消防、環(huán)保等設(shè)施設(shè)備。

（二）營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)設(shè)立隔離措施，并與周邊和群眾日常生活密切相關(guān)的區(qū)域、飲用水源地、醫(yī)療教育機(jī)構(gòu)等保持安全距離。

第九條 申請(qǐng)農(nóng)藥批發(fā)和零售經(jīng)營(yíng)許可程序：

（一）申請(qǐng)受理。申請(qǐng)農(nóng)藥批發(fā)和零售經(jīng)營(yíng)許可應(yīng)當(dāng)按規(guī)定提交有關(guān)證明材料。省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)和市、縣、自治縣人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)分別負(fù)責(zé)農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)申請(qǐng)材料的受理。申請(qǐng)材料不符合要求的應(yīng)當(dāng)一次性告知。

（二）資格審核。省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)和市、縣、自治縣人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)分別對(duì)農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人方可參加農(nóng)藥批發(fā)或零售經(jīng)營(yíng)許可的招投標(biāo)。

（三）公開(kāi)招標(biāo)。農(nóng)藥批發(fā)及零售經(jīng)營(yíng)許可招投標(biāo)分別由省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)和市、縣、自治縣人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)按照招投標(biāo)規(guī)定程序組織實(shí)施。

（四）公示。農(nóng)藥批發(fā)和零售經(jīng)營(yíng)許可的招標(biāo)結(jié)果，分別由省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)和市、縣、自治縣人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)通過(guò)海南省農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)、海南日?qǐng)?bào)等相關(guān)媒體或網(wǎng)絡(luò)公示，公示期不少于5天。

（五）核發(fā)農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)許可證。農(nóng)業(yè)行政主管部T對(duì)中標(biāo)企業(yè)依據(jù)招投標(biāo)條件查驗(yàn)合格后核發(fā)農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)許可證。

第十條 省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、工業(yè)等行政主管部門(mén)建立農(nóng)藥市場(chǎng)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并與農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立的農(nóng)藥采購(gòu)招投標(biāo)信息系統(tǒng)及農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)電子臺(tái)賬管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

第十一條 農(nóng)藥批發(fā)、零售經(jīng)營(yíng)許可證有效期限3年。有效期滿后，按規(guī)定重新核發(fā)。

農(nóng)業(yè)、工商行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)藥批發(fā)、零售企業(yè)的日常監(jiān)管，每年進(jìn)行1次全面檢查，不符合經(jīng)營(yíng)條件的限期整改，逾期達(dá)不到整改要求的，依據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)藥管理若干規(guī)定》第四十二條規(guī)定，由原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)其經(jīng)營(yíng)許可證。

第十二條 農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)藥購(gòu)銷(xiāo)臺(tái)賬，記載所銷(xiāo)售農(nóng)藥的生產(chǎn)單位、進(jìn)貨渠道、產(chǎn)品名稱(chēng)、銷(xiāo)售情況等信息。農(nóng)藥購(gòu)銷(xiāo)臺(tái)賬應(yīng)當(dāng)保存3年。

第十三條 農(nóng)藥批發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)農(nóng)藥產(chǎn)品的專(zhuān)營(yíng)標(biāo)識(shí)。專(zhuān)營(yíng)標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，具備防水、防潮、防偽、易識(shí)別等特點(diǎn)，不得影響農(nóng)藥品種原有包裝標(biāo)識(shí)。

專(zhuān)營(yíng)標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)報(bào)省級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)備案，并向社會(huì)公布。

第十四條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)農(nóng)藥監(jiān)督執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，按照實(shí)際需要配備專(zhuān)業(yè)執(zhí)法人員，維護(hù)農(nóng)藥市場(chǎng)秩序穩(wěn)定，嚴(yán)格執(zhí)行違法經(jīng)營(yíng)使用農(nóng)藥舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，其業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。

篇5

一、不斷適應(yīng)新形勢(shì)，增強(qiáng)做好經(jīng)紀(jì)人管理工作的責(zé)任感、使命感

近年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，我市經(jīng)紀(jì)行業(yè)有了較快的發(fā)展。但也應(yīng)當(dāng)看到，我市經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展還存在著一些不容忽視的問(wèn)題。一是經(jīng)紀(jì)規(guī)模小，經(jīng)紀(jì)大戶少。各種組織形式的經(jīng)紀(jì)人中，個(gè)體經(jīng)紀(jì)人占相當(dāng)大的比例。二是行業(yè)分布不均。大部分經(jīng)紀(jì)人集中在消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)，而技術(shù)、勞動(dòng)力、產(chǎn)權(quán)交易等生產(chǎn)要素市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人則比較少，與我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和速度還不太適應(yīng)。三是經(jīng)紀(jì)人觀念比較陳舊，普遍存在經(jīng)營(yíng)不規(guī)范現(xiàn)象，行業(yè)整體信譽(yù)較差。四是經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，法律意識(shí)、執(zhí)業(yè)技能較差。五是無(wú)證照經(jīng)紀(jì)、超范圍經(jīng)紀(jì)、合同欺詐、虛假?gòu)V告、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等經(jīng)紀(jì)違法行為仍然存在，一定程度上影響著正常的市場(chǎng)秩序，阻礙了經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。

從工商部門(mén)自身來(lái)看，在經(jīng)紀(jì)人管理方面也存在著一些問(wèn)題。一是有些單位對(duì)經(jīng)紀(jì)人管理工作重視不夠，認(rèn)識(shí)不足。在工作中存在“無(wú)關(guān)緊要”的模糊認(rèn)識(shí)和畏難發(fā)愁情緒,有“重收費(fèi)、輕管理”傾向。二是有的單位內(nèi)部關(guān)系沒(méi)有理順，各自為政，不能形成執(zhí)法合力。三是地區(qū)之間發(fā)展不平衡，差別較大。有的分局經(jīng)紀(jì)人管理工作研究得比較透，管理面比較寬，比較到位；有的分局則剛剛起步，工作成效不大。四是我市的經(jīng)紀(jì)人管理工作仍處于初級(jí)階段。經(jīng)紀(jì)人管理隊(duì)伍的素質(zhì)有待于進(jìn)一步提高。對(duì)經(jīng)紀(jì)人管理的方式、方法等許多問(wèn)題還有待于進(jìn)一步探討和研究。

經(jīng)紀(jì)人是商品流通不可或缺的一支重要力量。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管理，既可以規(guī)范經(jīng)紀(jì)人的行為，又可以促進(jìn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展，搞活商品流通。經(jīng)紀(jì)人管理工作是工商行政管理部門(mén)的一項(xiàng)重要職責(zé)。國(guó)家工商總局的“三定方案”中，把經(jīng)紀(jì)人管理工作列為工商部門(mén)十三項(xiàng)主要職責(zé)之一。2004年8月，國(guó)家工商總局修改頒布了新的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，又下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施〈經(jīng)紀(jì)人管理辦法〉的意見(jiàn)》。這說(shuō)明，國(guó)家對(duì)經(jīng)紀(jì)人管理工作是非常重視的。我們要依據(jù)《辦法》和《實(shí)施意見(jiàn)》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督、規(guī)范和管理工作。當(dāng)前，隨著形勢(shì)的發(fā)展，經(jīng)紀(jì)人管理面臨著許多新情況和新問(wèn)題，需要解決和研究的問(wèn)題更多了。因此，我們要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的研究和指導(dǎo)，克服畏難發(fā)愁情緒和“等”、“靠”的工作思維方式，把貫徹落實(shí)新的規(guī)章與新的形勢(shì)及當(dāng)?shù)氐墓ぷ鲗?shí)際結(jié)合起來(lái)，切實(shí)提高對(duì)經(jīng)紀(jì)人監(jiān)管重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好經(jīng)紀(jì)人管理工作的責(zé)任感、使命感，針對(duì)存在的問(wèn)題和不足，積極采取措施，促進(jìn)監(jiān)管職能到位。

二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，扎扎實(shí)實(shí)做好經(jīng)紀(jì)人管理工作

（一）認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳《辦法》及《實(shí)施意見(jiàn)》?！掇k法》及《實(shí)施意見(jiàn)》明確了經(jīng)紀(jì)人的管理范疇、設(shè)立條件、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則，以及工商部門(mén)監(jiān)管經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)、形式和內(nèi)容，是我們監(jiān)管經(jīng)紀(jì)人的重要依據(jù)。我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹《辦法》及《實(shí)施意見(jiàn)》，要學(xué)深吃透有關(guān)精神，認(rèn)真抓好落實(shí)。要利用各種形式向社會(huì)和經(jīng)紀(jì)人廣泛宣傳《辦法》，使廣大經(jīng)紀(jì)人了解《辦法》，自覺(jué)用《辦法》規(guī)范自己的行為，做到守法經(jīng)營(yíng)。

（二）加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人的注冊(cè)登記管理，嚴(yán)把經(jīng)紀(jì)主體準(zhǔn)入關(guān)。我們要按照《辦法》要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)主要從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)營(yíng)范圍中含有信息、咨詢、、中介、經(jīng)紀(jì)等字樣且屬于兼營(yíng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織，要摸清底數(shù)，已經(jīng)登記注冊(cè)的，要利用企業(yè)年檢、變更等機(jī)會(huì)對(duì)企業(yè)名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)范圍等項(xiàng)目逐步加以規(guī)范。對(duì)于新申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的經(jīng)紀(jì)人，注冊(cè)登記時(shí)要認(rèn)真把關(guān)，按照《辦法》及《實(shí)施意見(jiàn)》的要求，核定規(guī)范的企業(yè)名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)方式。

做好經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)登記工作，嚴(yán)把經(jīng)紀(jì)主體準(zhǔn)入關(guān)，是國(guó)家賦予工商部門(mén)的一項(xiàng)重要職責(zé)，必須不折不扣地認(rèn)真貫徹執(zhí)行。經(jīng)紀(jì)人監(jiān)管是一項(xiàng)全局性的工作，需要工商系統(tǒng)內(nèi)部各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，尤其需要經(jīng)紀(jì)人監(jiān)管部門(mén)和登記部門(mén)的密切配合。工作中，各分局經(jīng)紀(jì)人管理部門(mén)要積極主動(dòng)地向分管領(lǐng)導(dǎo)及登記部門(mén)匯報(bào)和溝通情況，登記部門(mén)也要積極搞好與經(jīng)紀(jì)人管理部門(mén)的協(xié)調(diào)配合,并嚴(yán)格按照國(guó)家總局和省、市局有關(guān)文件要求,把好經(jīng)紀(jì)主體市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，以形成監(jiān)管合力。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為。各分局要根據(jù)市局的部署，按照《辦法》的要求，對(duì)所轄范圍內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行一次全面的清理檢查，要把對(duì)經(jīng)紀(jì)人的注冊(cè)登記和備案情況、經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員明示情況、經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員在經(jīng)紀(jì)合同中簽名情況等作為監(jiān)督檢查的重點(diǎn)。要實(shí)行以企業(yè)“經(jīng)濟(jì)戶口”為基礎(chǔ)，“局所聯(lián)動(dòng)，以所為主，上級(jí)督導(dǎo)”的屬地監(jiān)管責(zé)任制度，把監(jiān)管服務(wù)的任務(wù)和責(zé)任落實(shí)到基層，促進(jìn)監(jiān)管職能到位。具體工作中，可通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)整治督促落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管制度。對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為要按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和《辦法》的規(guī)定嚴(yán)厲

查處，并通過(guò)一定的形式對(duì)違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行公示，促其自覺(jué)維護(hù)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序。

（四）建立健全經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員檔案，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員信用管理，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信守法經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的信用管理是做好經(jīng)紀(jì)人管理工作的治本之策，對(duì)于規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，營(yíng)造良好的經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序，建設(shè)誠(chéng)信社會(huì)具有重要意義。而要做好這項(xiàng)工作，建立經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員檔案無(wú)疑是最基礎(chǔ)的一項(xiàng)工作，同時(shí)又是對(duì)經(jīng)紀(jì)人監(jiān)管和向社會(huì)公示的重要依據(jù)。我們要按照國(guó)家工商總局《關(guān)于對(duì)企業(yè)實(shí)行信用分類(lèi)監(jiān)管的意見(jiàn)》要求，逐步建立健全經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員檔案。要充分發(fā)揮我市工商信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的作用，開(kāi)發(fā)應(yīng)用好經(jīng)紀(jì)人管理信息系統(tǒng)，提高經(jīng)紀(jì)人管理工作的現(xiàn)代化、規(guī)范化水平。各分局要認(rèn)真學(xué)習(xí)先進(jìn)地區(qū)、先進(jìn)單位的經(jīng)驗(yàn)，積極探索加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員信用管理的有效途徑和方式、方法。要結(jié)合我市企業(yè)信用系統(tǒng)的建設(shè)，研究制定經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員信用管理制度，逐步做好經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員信用信息的收集、整理、公示等工作。要根據(jù)經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的信用分類(lèi)情況實(shí)施分類(lèi)監(jiān)管，逐步建立健全守信激勵(lì)、失信懲戒、嚴(yán)重失信淘汰機(jī)制。

（五）立足職能，培育發(fā)展各類(lèi)經(jīng)紀(jì)人，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們要充分發(fā)揮職能作用，采取積極有效措施，不斷提高為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的能力和水平，促進(jìn)各類(lèi)經(jīng)紀(jì)人健康發(fā)展。要堅(jiān)持發(fā)展這個(gè)執(zhí)政興國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)，正確處理嚴(yán)格執(zhí)法與熱情服務(wù)、整頓規(guī)范與加快發(fā)展、依法行政與提高效率、降低門(mén)檻與經(jīng)濟(jì)安全的關(guān)系。

（六）加強(qiáng)對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的督促和指導(dǎo)。按照《辦法》規(guī)定，工商部門(mén)要“指導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人自律組織的工作”、“支持或者會(huì)同經(jīng)紀(jì)人自律組織開(kāi)展經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)工作，并核發(fā)培訓(xùn)證書(shū)”。根據(jù)這一要求，全市的經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、發(fā)證工作主要由經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)組織實(shí)施。各分局要協(xié)助經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)做好經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員培訓(xùn)、發(fā)證工作，支持協(xié)會(huì)維護(hù)會(huì)員的正當(dāng)權(quán)益，協(xié)同協(xié)會(huì)開(kāi)展好經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的信用管理和資質(zhì)評(píng)價(jià)工作，與協(xié)會(huì)一起共同維護(hù)好經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序。

三、齊心協(xié)力，開(kāi)拓進(jìn)取，努力開(kāi)創(chuàng)經(jīng)紀(jì)人管理工作的新局面

經(jīng)紀(jì)人管理工作是一項(xiàng)政策性、知識(shí)性很強(qiáng)的工作，涉及系統(tǒng)內(nèi)外上上下下、方方面面。全系統(tǒng)要上下同心，求真務(wù)實(shí)，積極進(jìn)取，不斷開(kāi)創(chuàng)經(jīng)紀(jì)人管理工作新局面。在此，提以下幾點(diǎn)要求：

（一）不斷加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人管理隊(duì)伍建設(shè)。各分局要高度重視經(jīng)紀(jì)人管理工作，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常過(guò)問(wèn)，幫助協(xié)調(diào)工作；市場(chǎng)科和綜合所要具體抓好落實(shí)。目前，大部分分局的市場(chǎng)科和綜合所都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)經(jīng)紀(jì)人管理工作，要進(jìn)一步落實(shí)經(jīng)紀(jì)人管理人員，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人管理隊(duì)伍建設(shè)。

（二）加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，創(chuàng)造內(nèi)和外順的工作環(huán)境。對(duì)內(nèi)，各職能業(yè)務(wù)部門(mén)要密切配合，樹(shù)立一盤(pán)棋的思想，既要按照分工各自開(kāi)展好工作，又要搞好協(xié)作，充分發(fā)揮工商部門(mén)的整體優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)經(jīng)紀(jì)人的全方位監(jiān)管；對(duì)外，要主動(dòng)與有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，搞好協(xié)作配合，做到不缺位、不錯(cuò)位、不越位。

（三）加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高經(jīng)紀(jì)人監(jiān)管和行政執(zhí)法能力。經(jīng)紀(jì)人管理工作的特點(diǎn)要求管理人員不僅要對(duì)工商行政管理知識(shí)融會(huì)貫通，還要掌握經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)。廣大經(jīng)紀(jì)人管理人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和研究，通過(guò)自學(xué)、培訓(xùn)和相互學(xué)習(xí)、交流等形式，不斷提高自身素質(zhì)，提高市場(chǎng)監(jiān)管和行政執(zhí)法能力，做到嚴(yán)格執(zhí)法、依法行政。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；違規(guī)操作；糾紛預(yù)防

中圖分類(lèi)號(hào)：

D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的概念及簽訂意義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)服務(wù)而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)類(lèi)型的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同包括出售、出租、承購(gòu)、承租四種服務(wù)合同。

簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)服務(wù)和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)遵照誠(chéng)信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴(yán)格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當(dāng)事人最大限度地實(shí)現(xiàn)其交易利益，保證交易活動(dòng)安全順利，避免相互損害對(duì)方當(dāng)事人的利益，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)實(shí)體商品市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。但是在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在簽訂和履行過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)不少問(wèn)題，導(dǎo)致合同履行困難，雙方權(quán)益難以保障。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同常見(jiàn)問(wèn)題

2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏

對(duì)委托人的資料審查是簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要保障，但是在實(shí)際操作中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員對(duì)委托人的資料缺乏詳實(shí)的調(diào)查核實(shí)，導(dǎo)致在日后服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)諸多問(wèn)題。對(duì)委托人資料的審查主要包括對(duì)委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴(yán)往往會(huì)導(dǎo)致以下幾種問(wèn)題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯(cuò)誤的身份證號(hào)，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。此種情況如果審查不嚴(yán)，往往會(huì)導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益。

（2）對(duì)委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴(yán)，此種情況往往會(huì)導(dǎo)致后期交易談判時(shí)難度加大。

（3）房源產(chǎn)權(quán)資料審核不嚴(yán)造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實(shí)質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及是否存在瑕疵是資料查驗(yàn)的首要問(wèn)題。而房屋所有權(quán)證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但部分經(jīng)紀(jì)人為了圖省事，對(duì)房屋是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見(jiàn)等影響房屋是否能上市的重要因素不核實(shí)，導(dǎo)致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。

2.2 合同內(nèi)容違規(guī)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，合同中應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及雙方達(dá)成的約定。合同內(nèi)容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：

（1）合同約定雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在與委托人約定訂立合同時(shí)，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內(nèi)容中存在明顯的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對(duì)等，對(duì)委托人不利或?qū)ξ腥嗽斐蓳p害。如加大委托人的義務(wù)，排除委托人的權(quán)利，從而減少自己的義務(wù)，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

（2）經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要條款欠缺。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內(nèi)容比較簡(jiǎn)易，其中反映合同要件的主要條款（如服務(wù)條款、履行期限條款、違約條款、爭(zhēng)議協(xié)商解決條款等）欠缺。對(duì)于這些涉及雙方權(quán)利義務(wù)主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會(huì)導(dǎo)致因時(shí)間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。

另外，由于目前管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)所指定的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)相對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因傭金標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有相應(yīng)的對(duì)比與衡量標(biāo)準(zhǔn)，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，往往因疏忽甚至故意省缺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，損害委托方的合法權(quán)益。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作

雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行約束，而且各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)操作行為時(shí)有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不當(dāng)承諾或以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。

有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在承攬經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，為了吸引客戶承接業(yè)務(wù)，往往在簽約前未充分履行告知責(zé)任，或不顧自己的實(shí)際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認(rèn)可并與其簽訂合同后，又故意對(duì)自身義務(wù)條款“縮水”。 部分經(jīng)紀(jì)人員因利益驅(qū)使，私下與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系。

在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，特別是在存量房買(mǎi)賣(mài)中，一般應(yīng)采用居間形式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。但實(shí)際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員甚至包攬買(mǎi)賣(mài)雙方的所有交易事務(wù)。如既為賣(mài)方代收房款，又為買(mǎi)方辦理稅費(fèi)結(jié)算和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等手續(xù)。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用房地產(chǎn)交易行為替代經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容與經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同內(nèi)容歸納在一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同或是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出，把向委托人提供的服務(wù)性勞務(wù)活動(dòng)改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權(quán)利的直接處分活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過(guò)買(mǎi)斷、收購(gòu)，或者買(mǎi)賣(mài)雙方不見(jiàn)面等方式隱匿買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中的收益，獲取差價(jià)和利潤(rùn)。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價(jià)的同時(shí)另行收取傭金。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)糾紛預(yù)防

3.1 統(tǒng)一并嚴(yán)格使用相關(guān)合同文本

為了減少房地產(chǎn)糾紛，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)于2006年了一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)提供了參考，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往使用自制合同文本而導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生，因此，應(yīng)該由政府管理部門(mén)或上級(jí)主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格遵守。這樣，既可以加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓(xùn)體系，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)教育

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識(shí)不健全，專(zhuān)業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)不高而導(dǎo)致的糾紛時(shí)常發(fā)生，當(dāng)事人的權(quán)益往往受到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質(zhì)教育包括職業(yè)道德教育、專(zhuān)業(yè)能力教育和法律知識(shí)教育。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的培訓(xùn)體系，定期開(kāi)展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、職業(yè)道德考核、法律知識(shí)宣傳等活動(dòng)，提升房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，促使其更快成長(zhǎng)，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為。

3.3 完善立法建設(shè)，加大懲罰力度

一方面，我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機(jī)關(guān)應(yīng)逐步完善并制定更高層級(jí)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的立法規(guī)制。

另一方面，雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行了規(guī)制，規(guī)定了相應(yīng)的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任，能夠在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導(dǎo)致個(gè)別房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)加大對(duì)違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。

3.4 建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、可升級(jí)版的企業(yè)管理機(jī)制

明確各職能部門(mén)的責(zé)任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的前提之一，建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)管理機(jī)制，使每個(gè)崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運(yùn)行。同時(shí)，使業(yè)務(wù)開(kāi)展簡(jiǎn)單、透明，方便檢查。這樣才既會(huì)提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽(yáng)光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務(wù)的開(kāi)展，減少服務(wù)過(guò)程中糾紛的發(fā)生。

同時(shí)，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機(jī)制要適時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過(guò)建立可升級(jí)版的企業(yè)管理機(jī)制，才能不斷提升服務(wù)質(zhì)量。

3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信體系建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋交易中扮演著重要的角色，市場(chǎng)大部分的新房和二手房都是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易的，但一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)過(guò)程中存在不少問(wèn)題，比如房源廣告宣傳不真實(shí)、經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機(jī)構(gòu)仍有違規(guī)收費(fèi)現(xiàn)象，有的合同以及補(bǔ)充協(xié)議雙方責(zé)任含糊，而且社會(huì)上沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機(jī)構(gòu)仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，避免和減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛，政府部門(mén)應(yīng)該建立中介信用檔案，嚴(yán)抓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信體系建設(shè)工作，對(duì)交易過(guò)程中“忽悠”顧客的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)嚴(yán)懲不貸。重點(diǎn)抓好機(jī)構(gòu)運(yùn)行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)（從）業(yè)證書(shū)使用管理等。不誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)（從）業(yè)人員將及時(shí)清理出經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。

參考文獻(xiàn)

篇7

前兩天有一位廣州當(dāng)?shù)嘏琶叭拇笮头康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的高管來(lái)訪，在筆者（廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）辦公室談起一個(gè)困惑：我們加入?yún)f(xié)會(huì)的公司要受會(huì)員自律公約的約束，不入會(huì)的反而不用受約束，我們這不是花錢(qián)找麻煩嗎？

這樣的問(wèn)題其實(shí)不是第一次有會(huì)員向筆者提出，不過(guò)這次我沒(méi)有直接回答，而是講了一個(gè)前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在成立三年之后開(kāi)始申請(qǐng)4A級(jí)社會(huì)團(tuán)體，前幾天民間組織管理局組織認(rèn)證專(zhuān)家到協(xié)會(huì)實(shí)地考察，在聽(tīng)取了協(xié)會(huì)的匯報(bào)之后，認(rèn)證專(zhuān)家說(shuō)：“你們協(xié)會(huì)先后出臺(tái)了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項(xiàng)行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場(chǎng)實(shí)際情況，推出了《二手房買(mǎi)賣(mài)重點(diǎn)事項(xiàng)告知書(shū)》、《看樓協(xié)議書(shū)》等指引性文件，還通過(guò)舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會(huì)、組織全體會(huì)員單位共同開(kāi)展‘誠(chéng)信Logo標(biāo)貼’等活動(dòng)，在會(huì)員中倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法自律。這樣市民就會(huì)信任協(xié)會(huì)會(huì)員，將協(xié)會(huì)會(huì)員與非會(huì)員加以區(qū)分?！?/p>

當(dāng)時(shí)這番話對(duì)筆者的觸動(dòng)很大，因?yàn)樽詮膹V州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)成立以來(lái)，一直把為會(huì)員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會(huì)工作的中心，而事實(shí)上組織會(huì)員加強(qiáng)行業(yè)自律也是協(xié)會(huì)向會(huì)員提供的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點(diǎn)上得到了完美的結(jié)合。

我把這個(gè)故事說(shuō)給這位經(jīng)紀(jì)公司的高管聽(tīng)，并且借用這個(gè)故事來(lái)回答他的疑問(wèn)，雖然看上去他并未能完全被這個(gè)故事說(shuō)服，但他還是表示看到了未來(lái)發(fā)展的方向。

其實(shí)我還經(jīng)常給房地產(chǎn)中介行業(yè)的朋友講全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的故事：全美有超過(guò)300萬(wàn)名持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但并非全部經(jīng)紀(jì)人都是全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的會(huì)員。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）成立于1908年，距今已有100多年歷史，NAR的會(huì)員具有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的稱(chēng)呼Realtor，這是一個(gè)完全生造出來(lái)的英文詞，專(zhuān)指NAR會(huì)員（NAR的全稱(chēng)即：National Association of Realtors），并且是一個(gè)注冊(cè)商標(biāo)，所以通常他們會(huì)鄭重地寫(xiě)作Realtors ，后面加圈的R表示這個(gè)名稱(chēng)是經(jīng)過(guò)注冊(cè)的。如果用剛才那位經(jīng)紀(jì)公司高管的話說(shuō)，成為NAR的會(huì)員也是典型的“花錢(qián)找麻煩”——會(huì)員當(dāng)然要交納會(huì)費(fèi)，同時(shí)還要參加繼續(xù)教育，要遵守NAR的職業(yè)道德規(guī)范。但作為NAR的會(huì)員，卻可以在社會(huì)上享有很高的聲望，公眾都知道NAR會(huì)員能夠提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。而且只有NAR會(huì)員才能加入各級(jí)MLS系統(tǒng)（關(guān)于MLS，詳見(jiàn)筆者近年來(lái)在《中國(guó)房地產(chǎn)》雜志發(fā)表的若干篇相關(guān)文章），加入這個(gè)系統(tǒng)就能用最快的速度幫助客戶找到買(mǎi)家（賣(mài)家）。

篇8

根據(jù)國(guó)家工商局頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》規(guī)定，只有符合經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的條件、通過(guò)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)、考核、資格認(rèn)定后才能取得經(jīng)紀(jì)人的資格。

經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介服務(wù)活動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中其作用表現(xiàn)為：

1、加快了市場(chǎng)信息的傳播與交流。2、有利于商品的合理流通。3、促進(jìn)了市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展。

經(jīng)紀(jì)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是由從業(yè)人員的具體的居間、行紀(jì)、行為所構(gòu)成，因此經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵取決于從業(yè)人員的素質(zhì)和經(jīng)紀(jì)行為的規(guī)范。目前國(guó)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人有：汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人、體育經(jīng)紀(jì)人、證券經(jīng)紀(jì)人、文化經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人等一系列經(jīng)紀(jì)人在國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的指導(dǎo)下和國(guó)家相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督下活動(dòng)。

汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人談紀(jì)經(jīng)人

汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人作為經(jīng)紀(jì)人中一類(lèi)，分為新車(chē)和舊車(chē)經(jīng)紀(jì)人兩種，由于國(guó)家對(duì)從事新車(chē)交易的公司管理嚴(yán)格，新車(chē)貨源可控；新車(chē)的從業(yè)人員多隸屬新車(chē)交易公司，所以簡(jiǎn)稱(chēng)為從業(yè)人員，每年只須進(jìn)行從業(yè)人員資格驗(yàn)證即可。而從事舊車(chē)交易的人多種多樣，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居多，舊車(chē)交易多在私下進(jìn)行，缺乏管理，所以國(guó)家工商局提出汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人的管理方法。舊車(chē)經(jīng)紀(jì)人浮出水面，由于新車(chē)稱(chēng)為從業(yè)人員，所以汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人就多指舊車(chē)經(jīng)紀(jì)人了。

今年4月份，我有幸報(bào)名參加了北京市工商局組織的汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)班，并順利通過(guò)了汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格的考核，成為北京第一批174個(gè)汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人之一。

要讓我說(shuō)說(shuō)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的看法，說(shuō)句實(shí)話，我覺(jué)得經(jīng)紀(jì)人從工作內(nèi)容上和個(gè)體戶、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)者的工作內(nèi)容沒(méi)有什么分別，但是在根本性質(zhì)上卻是存在著本質(zhì)的不同。

個(gè)體戶、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)者有些是注冊(cè)的，有些是沒(méi)注冊(cè)的，反正是只要?jiǎng)e跑出圈子，怎么干都行，沒(méi)有什么太多的約束和管理。而經(jīng)紀(jì)人不同，他除要根據(jù)國(guó)家工商局頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》規(guī)定，符合經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的條件、通過(guò)培訓(xùn)、考核、資格認(rèn)定等多項(xiàng)程序外，還要求隸屬于某一經(jīng)紀(jì)公司，領(lǐng)取個(gè)體工商戶《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》或經(jīng)濟(jì)公司《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，具有固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所、資金。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中和委托人簽訂的由行業(yè)主管部門(mén)統(tǒng)一制定的經(jīng)紀(jì)合同，并保存在從業(yè)行為記錄，接受?chē)?guó)家各級(jí)工商行政管理相關(guān)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，凡國(guó)家禁止流通的商品和服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人不得進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)?？梢哉f(shuō)國(guó)家對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管理是方方面面的，非常嚴(yán)格。經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)也是有償?shù)模瑐蚪鹨彩敲鞔_、有形的。這就最大程度上保護(hù)了當(dāng)事人各方的合法權(quán)益和國(guó)家的利益不受侵犯。

在我國(guó)由于商品經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，經(jīng)紀(jì)人作為新興事物越來(lái)越多的參與和出現(xiàn)在各行各業(yè)中。另一方面，雖然國(guó)家對(duì)經(jīng)紀(jì)人有著嚴(yán)格的管理和規(guī)定，比如年審制度、稅收制度、審核制度等，但是，也不能保證所有的經(jīng)紀(jì)人都依法活動(dòng)，不出現(xiàn)違規(guī)行為。我覺(jué)得經(jīng)紀(jì)行為的有序很大程度上還是要依靠所有從業(yè)人員的整體素質(zhì)的提高和自覺(jué)遵守。只有這樣才能保證整個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展和從業(yè)者的每個(gè)人的合法權(quán)益。

目前在北京惟一一家由汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人組成的舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)是中聯(lián)汽車(chē)交易市場(chǎng)。市場(chǎng)于今年7月份正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)，同時(shí)新老舊車(chē)交易方式又同時(shí)存在，而老式交易方式由于各種原因有著方方面面的優(yōu)勢(shì)，所以初出道的我，說(shuō)來(lái)慚愧，還沒(méi)有作成一筆正式的經(jīng)紀(jì)合同。但是我覺(jué)得凡事看趨勢(shì)，有一天，當(dāng)越來(lái)越多的當(dāng)事人的權(quán)益受到損害想起汽車(chē)經(jīng)紀(jì)公司，要求保護(hù)時(shí)，則舊有的交易方式將徹底沒(méi)有生存土地。

報(bào)考汽車(chē)經(jīng)紀(jì)人的條件：1、具有完全民事行為能力；2、在京有固定住所；3、具有高中（含）以上文化程度；4、連續(xù)三年無(wú)違法犯罪記錄。

保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人初登市場(chǎng)舞臺(tái)

上周，東大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司在上海正式開(kāi)業(yè)，成為全國(guó)首批成立的三家保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司之一，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人這一新興職業(yè)因此越來(lái)越受到人們的關(guān)注。那么，什么是保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人，他將從事的工作是什么樣的呢？

國(guó)際上，現(xiàn)代保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)已有百年歷史，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)制度為國(guó)際特別是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)市場(chǎng)所普遍采用。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人因其基于投保人利益從事中介服務(wù)其特殊性，區(qū)別于保險(xiǎn)人、再保險(xiǎn)人、人和公估人，在保險(xiǎn)市場(chǎng)上占據(jù)著不可替代的位置。

在我國(guó)，保險(xiǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢，保險(xiǎn)體制改革近十幾年來(lái)，各種股份制、中外合資、區(qū)域性公司不斷出現(xiàn)，但僅限于保險(xiǎn)公司，與此同時(shí)，合法的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有出現(xiàn)。中國(guó)保監(jiān)會(huì)成立后，著手保險(xiǎn)中介市場(chǎng)的培育和規(guī)范，在經(jīng)紀(jì)人方面，1999年5月和今年4月，先后進(jìn)行了兩次全國(guó)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試，1999年12月又首次批準(zhǔn)北京江泰、上海東大、廣州長(zhǎng)城三家全國(guó)性保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司籌建，而從去年開(kāi)始的大力整頓保險(xiǎn)中介市場(chǎng)，對(duì)嚴(yán)重違規(guī)的公司和外國(guó)經(jīng)紀(jì)公司給予了取消執(zhí)業(yè)資格或停業(yè)整頓處罰。這些重要舉措為我國(guó)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人從一開(kāi)始就沿著規(guī)范化道路發(fā)展提供了保證。那么，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人能給市場(chǎng)帶來(lái)什么呢？

首先，是風(fēng)險(xiǎn)觀念的轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)保險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)傳統(tǒng)且簡(jiǎn)單，就是投保購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品，防災(zāi)防損，但保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人帶入市場(chǎng)的是風(fēng)險(xiǎn)管理的概念，即保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是客戶的風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)，除了協(xié)助客戶安排保險(xiǎn)之外，他還提供包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和金融風(fēng)險(xiǎn)全方位的服務(wù)。

其次，是帶來(lái)專(zhuān)業(yè)化的保險(xiǎn)服務(wù)，由于專(zhuān)為知識(shí)的限制和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，被保險(xiǎn)人不可能全面了解市場(chǎng)的各種保險(xiǎn)產(chǎn)品，也不可能全面了解各保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理狀況、財(cái)務(wù)狀況、服務(wù)品質(zhì)和信譽(yù)程度。多年來(lái)，“理賠難”，一直是令被保險(xiǎn)人最頭痛的問(wèn)題。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的介入將扭轉(zhuǎn)這種狀況。因?yàn)榉Q(chēng)職的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人具有廣博的保險(xiǎn)和法律知識(shí)，豐富的所在行業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，完全可以彌補(bǔ)客戶在這方面的局限與不足，為客戶提供最專(zhuān)業(yè)化的廣泛的保險(xiǎn)服務(wù)。

篇9

關(guān)鍵詞：美國(guó)房地產(chǎn)；中美房地產(chǎn)比較；租房；買(mǎi)房；美國(guó)物業(yè)管理；房產(chǎn)中介

一、背景

近年來(lái)我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)增高，一些小區(qū)物業(yè)管理水平低下，房產(chǎn)中介行業(yè)混亂。這些現(xiàn)象反映我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈還不夠成熟制度仍需完善。為了更深入的分析背后的原因，選取美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行橫向比較，思考國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)改進(jìn)措施。

二、政策比較

從土地所有制上講，美國(guó)的土地是允許私有化的，并且土地價(jià)格合理導(dǎo)致房屋價(jià)格低。但是為什么眾多美國(guó)人依舊選擇不買(mǎi)房或者是并持有大量房屋進(jìn)行投資？這是因?yàn)樵诿绹?guó)買(mǎi)房?jī)r(jià)格雖然相對(duì)合理，但是每年都需要根據(jù)不同州的稅率，為持有房屋繳納房產(chǎn)稅和各類(lèi)保險(xiǎn)。粗略一算每年養(yǎng)房成本包括房產(chǎn)稅率、火災(zāi)保險(xiǎn)、物業(yè)費(fèi)、同源維護(hù)費(fèi)等越合將近1萬(wàn)美金折合人民幣6萬(wàn)多元。因此持有多余房產(chǎn)成本較高。此外在美國(guó)并不是所有房子都有土地私有權(quán)，聯(lián)排別墅和普通公寓是沒(méi)辦法將土地私有化的，美國(guó)房屋租賃市場(chǎng)很完善和成熟，人們只在需要置業(yè)時(shí)置業(yè)，此前靠租房居住，因此房屋價(jià)格變動(dòng)并不大。持有房屋并不能帶來(lái)意外的投資價(jià)值，反而要每年付高額的養(yǎng)房成本，所以人們對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)更加理性。

在中國(guó)土地不能私有化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用土地的成本也較高，導(dǎo)致房屋價(jià)格升高，國(guó)內(nèi)持有房屋后續(xù)成本較低，并且租賃市場(chǎng)不成熟，政府沒(méi)有出臺(tái)有效的措施導(dǎo)致租住房子的時(shí)長(zhǎng)不能得到保障，因此人們更傾向于買(mǎi)房。更多人買(mǎi)房導(dǎo)致供需發(fā)生改變，價(jià)格趨于上漲，這時(shí)投資變得有價(jià)值，炒房行為是果也是因，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

三、開(kāi)發(fā)商角色、物業(yè)情況比較

美國(guó)的房地產(chǎn)流程是專(zhuān)業(yè)化的，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，銷(xiāo)售轉(zhuǎn)交給專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售或者中介完成（根據(jù)開(kāi)發(fā)房屋的規(guī)模），而物業(yè)管理也有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司。在房屋達(dá)到15%銷(xiāo)售量允許居住后兩年，地產(chǎn)商參與到業(yè)主委員會(huì)，這種行為類(lèi)似于保修期。此后便徹底淡出物業(yè)管理舞臺(tái)。美國(guó)的物業(yè)公司每年都需要由業(yè)主委員會(huì)投票檢驗(yàn)是否需要更換，是市場(chǎng)化的結(jié)果，因此服務(wù)也得到保證。

中國(guó)的房地產(chǎn)公司是一條龍服務(wù)。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)后，很多房地產(chǎn)公司還需要自行銷(xiāo)售。國(guó)內(nèi)的物業(yè)公司有超過(guò)70%有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自有物業(yè)可以更好的貫徹品牌理念。但是由于非市場(chǎng)化，物業(yè)效果并不理想。作為開(kāi)發(fā)商本身，物業(yè)本身盈利很低或者根本不賺錢(qián)，例如金地的自有物業(yè)公司，毛利率甚至達(dá)到負(fù)值。所以冗長(zhǎng)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，專(zhuān)業(yè)性得不到保障，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商吃力不討好。

四、租房比較

在美國(guó)租房方面的法律規(guī)定很多，都可以保障租客的權(quán)益。例如，美國(guó)有專(zhuān)門(mén)僅用于租住的公寓，該類(lèi)型公寓不銷(xiāo)售，如果你選擇租住可以租住任意時(shí)長(zhǎng)甚至一輩子，居住權(quán)可以得到保障；如果租住的房屋由于業(yè)主決定賣(mài)掉，該房屋也不能夠因此為由強(qiáng)行強(qiáng)迫你搬出，否則要進(jìn)行大額賠償；對(duì)于不同的租住意愿的人不可以有不同報(bào)價(jià)否則涉嫌歧視等。另外對(duì)于租客的法律要求也很多，比如不及時(shí)付租金會(huì)上聯(lián)網(wǎng)的名單，比如不能對(duì)房屋進(jìn)行損毀等，在搬出時(shí)還需要付費(fèi)進(jìn)行打掃和清理等，這樣使業(yè)主也較愿意將房屋租出。

而在中國(guó)，相關(guān)政策和法律欠缺，無(wú)法保證可以一直租住在一個(gè)地點(diǎn)，渴望居住穩(wěn)定的人們不得不轉(zhuǎn)向房屋買(mǎi)賣(mài)。而與此同時(shí)租出的房屋經(jīng)常受到租戶的損毀，一些長(zhǎng)租房更是千瘡百孔。導(dǎo)致很多業(yè)主不愿意將房屋租出或者將損壞計(jì)入成本提價(jià)租出，使租房市場(chǎng)惡性循環(huán)。

五、買(mǎi)賣(mài)二手房屋比較

在美國(guó)僅有15%左右房屋是新房，而新房在銷(xiāo)售達(dá)到15%房屋量以后政府才承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，允許居住。因此可以得知美國(guó)的二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)非常繁榮。提到二手房市場(chǎng)就不得不提到房屋中介。首先房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)需要嚴(yán)格考核，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采取傭金制，并且更加職業(yè)化。在美國(guó)如果買(mǎi)房子不找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幾乎舉步維艱，因?yàn)槊绹?guó)的房產(chǎn)完整信息在MLS系統(tǒng)上，這個(gè)系統(tǒng)只有執(zhí)業(yè)者可以查看，并不提供給消費(fèi)者。在看房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人可以使用萬(wàn)能鑰匙打開(kāi)代售房屋門(mén)前的公共鑰匙盒子安排看房。另外，在美國(guó)，連買(mǎi)賣(mài)房屋討價(jià)還價(jià)都需要落實(shí)在紙面上闡述原因，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助處理各種法律文件（美國(guó)是契約制，沒(méi)有中國(guó)的房產(chǎn)證，整個(gè)買(mǎi)賣(mài)流程即使不聘請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人還是需要律師），以及房屋檢查等一系列非專(zhuān)業(yè)人員不能解決的手續(xù)。美國(guó)一筆二手房交易同時(shí)存在買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人和賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，各自代表各方利益，難以串通。值得一提的是，美國(guó)的房屋買(mǎi)賣(mài)采取獨(dú)家制度，也就是業(yè)主委托給A進(jìn)行銷(xiāo)售，即使B最終銷(xiāo)售了房子，傭金也是A獲取。因此同行之間是競(jìng)爭(zhēng)合作的關(guān)系。當(dāng)然也存在多家的情況，但是這種情況會(huì)影響良性競(jìng)爭(zhēng)，因此并不允許將完整信息錄入MLS系統(tǒng)不方便買(mǎi)方獲取信息，加大出售難度，所以人們并不傾向這樣做。在信息獲取方面，房源信息的提供人是可以獲得分成的，這樣保證信息收集的積極性。

而中國(guó)的房產(chǎn)中介并不如美國(guó)專(zhuān)業(yè)，中介的角色基本還是提供信息的層面上。買(mǎi)賣(mài)價(jià)格也并不像美國(guó)透明。往往中介既承擔(dān)買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人和賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人角色，很難說(shuō)代表誰(shuí)的利益。而在信息共享上，中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獲取信息成本非常之高，獲取房源信息成為關(guān)鍵因素。我國(guó)沒(méi)有美國(guó)從業(yè)者共享的MLS系統(tǒng)，各家各自為戰(zhàn)。同一套房源可能出現(xiàn)在不同的房屋中介。最終誰(shuí)能銷(xiāo)售出去誰(shuí)才能得到最后的傭金，這導(dǎo)致獲得信息的成本很高。同行之間是單純競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而不像美國(guó)是合作競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。另外執(zhí)業(yè)資格和協(xié)會(huì)管理上我國(guó)也并不像美國(guó)有嚴(yán)格的規(guī)定和管理，因此二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)較亂，價(jià)格不透明，糾紛不斷。

六、政策建議

通過(guò)以上四個(gè)層面上的橫向比較有如下政策建議：1）我國(guó)應(yīng)該完善租房管理辦法和長(zhǎng)租的政策，使租房者可以安居樂(lè)業(yè)。2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以業(yè)務(wù)精益化不必一條龍服務(wù)，以使上下游產(chǎn)業(yè)更蓬勃專(zhuān)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟。3）相關(guān)部門(mén)可以借鑒美國(guó)的房地產(chǎn)中介管理辦法和MLS信息系統(tǒng)，嚴(yán)格執(zhí)業(yè)制度，促使協(xié)會(huì)發(fā)揮更重要的作用，使中介更加規(guī)范、職業(yè)，走合作競(jìng)爭(zhēng)的路線。這樣不僅保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，另外對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)人的所得也可以得到保護(hù)，競(jìng)爭(zhēng)更加良性發(fā)展，資源的無(wú)為消耗降低。（作者單位：北京物資學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 《美國(guó)物業(yè)管理概況及其借鑒啟示》，張年，Overseas windows（境外視窗）

[2] 《美國(guó)住宅開(kāi)發(fā)的九大步驟》，皮齊寶，住宅產(chǎn)業(yè) 2005，01

[3] 《十分鐘看懂美國(guó)房產(chǎn)投資》，諸悅，小康 財(cái)智 2013，10

篇10

摘 要 針對(duì)影響體育經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)操作的諸因素做出分析，旨在引起有關(guān)管理機(jī)構(gòu)和體育經(jīng)紀(jì)人的重視，為體育經(jīng)紀(jì)人更好的從事實(shí)務(wù)操作提供一定的參考。

關(guān)鍵詞 經(jīng)紀(jì)人 實(shí)務(wù)操作 影響因素

根據(jù)我國(guó)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)、等業(yè)務(wù)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。

一、影響體育經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)操作的因素

（一）社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

目前我國(guó)體育經(jīng)紀(jì)人主要集中在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、體育市場(chǎng)廣闊的大城市。這是由于這些城市居民的生活水平已接近或進(jìn)入小康水平，體育逐漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)，體育市場(chǎng)需求為體育經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，決定了體育經(jīng)紀(jì)人在全國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r也不相同。

（二）我國(guó)體育市場(chǎng)的發(fā)育程度

體育市場(chǎng)為體育經(jīng)紀(jì)人的涌現(xiàn)提供了舞臺(tái)，體育市場(chǎng)化又促進(jìn)了高水平體育項(xiàng)目的發(fā)展，促進(jìn)了體育比賽的競(jìng)技價(jià)值向商業(yè)化轉(zhuǎn)化，從而拓展了體育經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)領(lǐng)域。同時(shí)，體育經(jīng)紀(jì)人依靠自己的實(shí)力又進(jìn)一步促進(jìn)了體育市場(chǎng)的發(fā)育，兩者相輔相成，相互促進(jìn)。體育經(jīng)紀(jì)人作為一支重要的力量在活躍體育市場(chǎng)和完善體育市場(chǎng)體系方面起重要的作用。但是，體育市場(chǎng)的發(fā)育程度直接影響著體育經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，體育市場(chǎng)的認(rèn)可和需求是推進(jìn)體育經(jīng)紀(jì)人發(fā)展的直接因素，基于傳統(tǒng)的觀念和對(duì)體育經(jīng)紀(jì)人認(rèn)識(shí)的不足，人們對(duì)體育經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)可程度相對(duì)較低。由于我國(guó)推行職業(yè)運(yùn)動(dòng)和體育服務(wù)業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間較短，發(fā)育程度較低，加之體育管理體制等方面的原因，雖然對(duì)體育經(jīng)紀(jì)人有較大的需求，但需求與市場(chǎng)實(shí)際操作有較大差距，是體育經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有更廣闊的空間從事職業(yè)活動(dòng)。

（三）體育競(jìng)技水平發(fā)展是體育經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的競(jìng)技基礎(chǔ)

體育競(jìng)技水平提高促使體育走上職業(yè)化的道路發(fā)展，使體育的競(jìng)技價(jià)值向商業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)化成為可能。職業(yè)化水平越高，體育經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展也越成熟，如美國(guó)的拳擊業(yè)、意大利的足球等，經(jīng)紀(jì)業(yè)就開(kāi)展的比較廣泛、成熟。在我國(guó)現(xiàn)階段，我們需要加強(qiáng)體育科研工作、場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)等工作，促使競(jìng)技體育達(dá)到世界一流水平，這樣體育市場(chǎng)才能更好得到發(fā)展，體育經(jīng)紀(jì)業(yè)相應(yīng)得到發(fā)展。沒(méi)有高競(jìng)技水平的體育比賽，就沒(méi)有體育門(mén)票、電視轉(zhuǎn)播等市場(chǎng)的發(fā)展，體育經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展也受到一定的局限。

（四）政策的制定與實(shí)施

我國(guó)體育競(jìng)賽市場(chǎng)處在轉(zhuǎn)制時(shí)期，尚不成熟，市場(chǎng)體系不健全，球員這個(gè)體育中介市場(chǎng)的要素還未能完全進(jìn)入市場(chǎng)，目前我國(guó)優(yōu)秀運(yùn)動(dòng)員幾乎都處于國(guó)家或省市一級(jí)政府職能部門(mén)的控制之下，即便是已實(shí)施職業(yè)化的足球和體育等項(xiàng)目，有關(guān)部門(mén)也采取了“掛牌制”等措施，對(duì)運(yùn)動(dòng)員的流動(dòng)實(shí)施控制?，F(xiàn)階段體育賽事資源雖已逐步開(kāi)放，但有關(guān)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)看法程度高、經(jīng)濟(jì)效益好的項(xiàng)目仍在實(shí)行項(xiàng)目壟斷，向經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)讓承辦或推廣權(quán)過(guò)程中設(shè)置過(guò)高的障礙，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)缺乏公平公正公開(kāi)的環(huán)境，打擊了經(jīng)紀(jì)人的積極性。體育經(jīng)紀(jì)人作為一門(mén)新興的職業(yè)，其發(fā)展速度較快，但也正因?yàn)轶w育經(jīng)紀(jì)業(yè)的高速發(fā)展，給體育經(jīng)紀(jì)人的生存帶來(lái)了壓力，加之，體育經(jīng)紀(jì)人的“軟服務(wù)”中介服務(wù)特點(diǎn)，使得體育經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和不良現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。所以說(shuō)要發(fā)展體育經(jīng)紀(jì)人就必須要制定規(guī)范的政策，保證順利的實(shí)施。

（五）體育經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)狀況

體育經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該有強(qiáng)烈的公關(guān)意識(shí)，它是主動(dòng)爭(zhēng)取公眾觀念的反映。因?yàn)楝F(xiàn)代體育經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系鏈復(fù)雜，人際關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)系，相關(guān)的組織關(guān)系以及各種業(yè)務(wù)關(guān)系，均需經(jīng)紀(jì)人去組織、協(xié)調(diào)。體育經(jīng)紀(jì)人必須要以高超的公關(guān)藝術(shù)去駕馭經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的全過(guò)程。體育經(jīng)紀(jì)人還需有敏捷的商業(yè)頭腦和銳利的市場(chǎng)眼光，去把握廣大消費(fèi)者的心理偏好，有效進(jìn)行中介服務(wù)。其次，體育經(jīng)紀(jì)人必須具有很強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和社交能力，尤其在體育國(guó)際化趨勢(shì)下，體育經(jīng)紀(jì)人要求有很強(qiáng)的外語(yǔ)水平，特別是口頭表達(dá)方面。

體育經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)高低直接影響其行紀(jì)服務(wù)質(zhì)量的高低。在我國(guó)由于體育經(jīng)紀(jì)人的起步較晚，各項(xiàng)法規(guī)制度并不健全，缺乏對(duì)體育經(jīng)紀(jì)人的有效的監(jiān)督與管理。在體育市場(chǎng)發(fā)育不完善的今天，盡管我國(guó)開(kāi)始對(duì)體育經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了教育培訓(xùn)和任職資格的認(rèn)定，但從某種程度上講，他們的素質(zhì)仍存在著良莠不齊的狀況，主要表現(xiàn)在各種法律法規(guī)的掌握和運(yùn)用程度及行紀(jì)行為表現(xiàn)等方面。由于我國(guó)體育經(jīng)紀(jì)人的整體素質(zhì)不高，沒(méi)有造就良好的市場(chǎng)聲譽(yù)，相對(duì)制約了它的發(fā)展。許多人并不具備基本條件，僅憑一股職業(yè)敏感便倉(cāng)促上陣。

二、建議

（一）體育院校和經(jīng)濟(jì)院校聯(lián)合辦學(xué)，培養(yǎng)體育經(jīng)紀(jì)人，建立和健全培養(yǎng)體育經(jīng)紀(jì)人的課程體系，力圖達(dá)到科學(xué)合理、知識(shí)結(jié)構(gòu)全面，以提高體育經(jīng)紀(jì)人各方面的素質(zhì)，包括基本知識(shí)、基本能力和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，掌握事物操作的相關(guān)技巧，做到事半功倍。