導語：如何才能寫好一篇城市房地產(chǎn)管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產(chǎn)權利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。

第七條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。

縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權出讓

第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第十條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。

第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。

第十二條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十三條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第十四條土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。

第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

第十九條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。

第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

第二十一條土地使用權因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二節(jié)土地使用權劃撥

第二十三條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

第二十四條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十九條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。

第三十四條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

第三十五條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第五十條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十一條設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

第五十二條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務機構

第五十七條房地產(chǎn)中介服務機構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。

第五十八條房地產(chǎn)中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

第五章房地產(chǎn)權屬登記管理

第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

第六十二條房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。

第六章法律責任

第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十五條違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十一條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

第七章附則

篇2

第一條  為了加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，制定本辦法。

第二條  在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，凡從事城市房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，必須遵守本辦法。

第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

第四條  自治區(qū)人民政府建設行政主管部門主管全區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，各盟公署、市、旗、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

第二章  房地產(chǎn)經(jīng)紀人員管理

第五條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，并從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的人員。自治區(qū)實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格認證和注冊登記制度。

第六條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)銷售員。

第七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)全區(qū)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得自治區(qū)建設行政主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證》的人員。

未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

第八條  房地產(chǎn)銷售員必須是經(jīng)過考試并取得自治區(qū)建設行政主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售員證書》的人員。

未取得《房地產(chǎn)銷售員證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)銷售工作。

第九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是在取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》后三個月內(nèi)申請辦理執(zhí)業(yè)資格注冊。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為三年，申請再次注冊，必須在有效期滿前三個月，交由盟市房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一向自治區(qū)建設行政主管部門申請，重新辦理注冊手續(xù)。

再次注冊，應有聘用單位考核合格和知識更新、參加自治區(qū)建設行政主管部門指定的培訓機構進行業(yè)務培訓等繼續(xù)教育的證明。

第十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人所在執(zhí)業(yè)機構等內(nèi)容變更，須在變更前30日內(nèi)向原注冊機關辦理注冊變更登記。

第十一條  嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證》、《房地產(chǎn)銷售員證書》。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證》、《房地產(chǎn)銷售員證書》遺失，應當向原發(fā)證機關申請補發(fā)。

第十二條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須在一個經(jīng)自治區(qū)建設行政主管部門認定的具有房地產(chǎn)經(jīng)紀活動資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，不得同時在兩個或兩個以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構執(zhí)業(yè)。

房地產(chǎn)銷售員必須在取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事本公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售業(yè)務。

第十三條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行年檢制度。每年第一季度房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須填寫年檢申報表等有關年檢提交材料向自治區(qū)建設行政主管部門申請年檢，年檢內(nèi)容主要包括年度房地產(chǎn)經(jīng)紀活動業(yè)績、職業(yè)道德水平等。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀人年檢申請表》由自治區(qū)建設廳統(tǒng)一印制。

第十四條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)中不得有下列行為：

（一）索取或收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務或房地產(chǎn)銷售業(yè)務；

（三）同時在兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或開發(fā)企業(yè)執(zhí)行業(yè)務；

（四）弄虛作假，提供不實信息；

（五）采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務或促成交易；

（六）以個人名義承接房地產(chǎn)紀紀業(yè)務，收取費用；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三章  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構管理

第十五條  從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，應當依法設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)機構，應當取得相應的資質(zhì)等級，且具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。

第十六條  設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機構和章程；

（二）有固定的服務場所；

（三）有人民幣10萬元以上的注冊資金；

（四）有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，同時，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱的人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構章程應當載明下列主要事項：

（一）機構名稱、住所、宗旨、經(jīng)濟性質(zhì)；

（二）注冊資金及其來源；

（三）經(jīng)營范圍；

（四）組織機構、法定代表人產(chǎn)生的程序及職權范圍；

（五）財務制度和利潤分配形式；

（六）有關法律責任和其他事項。

第十八條  設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，必須經(jīng)盟市一級房地產(chǎn)行政主管部門對其資質(zhì)條件進行初審，由自治區(qū)建設行政主管部門審查合格，頒發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書后，再行辦理工商登記。自治區(qū)直屬單位及其所屬單位成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、字號前冠“內(nèi)蒙古”區(qū)域名稱的，均直接由自治區(qū)建設廳進行資質(zhì)審查，審查合格按等級頒發(fā)資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書由自治區(qū)建設廳統(tǒng)一印制。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在領取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，到資格審查機關備案。

第十九條  申請房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資格應提交下列材料：

（一）工商行政管理部門核發(fā)的企業(yè)名稱預先核準通知書；

（二）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的資格申請表；

（三）主管部門或?qū)徟鷻C關批準的機構成立文件及法定代表人任命文件；

（四）經(jīng)主管部門審查同意的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構組織章程；

（五）資金信用證明、驗資證明或注冊資產(chǎn)評估報告；

（六）企業(yè)主要負責人職業(yè)、身份證明；

（七）固定經(jīng)營場所使用證明；

（八）房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書及其復印件，各類專業(yè)技術人員職稱證及其復印件。

設立有限責任公司，股份有限公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，應當執(zhí)行《中華人民共和國公司法》的有關規(guī)定。

第二十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構按其資金、人員力量等資質(zhì)條件分為三個級別：

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備下列條件：

    1.注冊資本100萬元以上人民幣；

    2.7名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員和4名以上中高級工程師（土建）、會計師、經(jīng)濟師；

    3.具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員須占人員總數(shù)的70％以上；

    4.有辦公設備微機二臺以上。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備下列條件：

    1.注冊資本50萬元；

    2.5名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員和3名以上中高級工程師（土建）、會計師、經(jīng)濟；

    3.具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員須占人員總數(shù)的60％以上；

    4.有辦公設備微機一臺以上。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備下列條件：

    1.注冊資本10萬元；

    2.有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員和1名工程師（土建）；

    3.具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員須占人員總數(shù)的50％以上；

    4.有辦公設備微機一臺。

第二十一條  各級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應按下列規(guī)定承辦業(yè)務：

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，可承擔房地產(chǎn)吞吐、居間、買賣、租賃、交換、咨詢服務和有關房地產(chǎn)各種手續(xù)代辦等房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；并可承擔跨盟市間的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，可承擔房地產(chǎn)的居間介紹、買賣、租賃、交換、咨詢服務等房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；并可承擔跨旗、縣間的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，可承擔本地房地產(chǎn)的居間介紹、租賃、交換、咨詢服務等房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

第二十二條  各盟市房地產(chǎn)行政主管部門應當每年對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行一次年檢，報自治區(qū)建設廳核準，于每年年初公布年檢結果。年檢不合格者，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，由發(fā)證機關收回其房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書。

第二十三條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構必須履行下列義務：

（一）遵守有關的法律、法規(guī)和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

（三）按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動；

（四）按規(guī)定標準收取費用；

（五）依法交納稅、費；

（六）接受行政主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。

第四章  房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務管理

第二十四條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人員承辦業(yè)務，由其所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一接受委托并與委托人簽訂書面經(jīng)紀合同，按有關規(guī)定向委托人統(tǒng)一收取費用，開具發(fā)票并依法納稅。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托銷售商品房的，還應當有開發(fā)企業(yè)出具的委托書，經(jīng)紀機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條  商品房銷售委托書應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）委托單位名稱、住所、法人代表；

（二）受托單位名稱、住所、法人代表；

（三）委托項目名稱、概況、裝修標準、物業(yè)服務項目及標準；

（四）委托期限；

（五）其他有關內(nèi)容。

第二十六條  房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）當事人姓名或者名稱、住所、法人代表；

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準；

（三）合同履行期限；

（四）收費金額和支付方式、時間；

（五）違約責任和糾紛解決方式；

（六）當事人約定的其它內(nèi)容。

第二十七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀合同簽訂后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當派兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員辦理。

第二十八條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，不得從事公司開發(fā)建設的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

第三十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查看委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場。委托人應當協(xié)助，查閱應當為其保守秘密。

第三十一條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同后，轉(zhuǎn)委托具有相應資格的經(jīng)紀機構的，應征得委托人同意，并不得增加服務費。

第三十二條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳，健全財務會計制度，建立會計帳簿，編制會計報表。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明業(yè)務活動中的收入、支出等費用，載明委托人、經(jīng)紀合同編號、經(jīng)紀業(yè)務類型、承辦人、承辦日期、辦理結果等內(nèi)容。

第三十三條  因房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的過失，給委托人造成經(jīng)濟損失的，由所在經(jīng)紀機構承擔賠償責任。所在經(jīng)紀機構可以按有關規(guī)定對有關人員追償。

第三十四條  房地產(chǎn)市場主管部門應對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營活動進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應按季向房地產(chǎn)市場主管部門報送業(yè)務統(tǒng)計報表。

第三十五條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可向房地產(chǎn)市場主管部門查詢房地產(chǎn)開發(fā)資料和商品房預銷售信息，了解房地產(chǎn)市場行情和有關房地產(chǎn)市場的政策、法規(guī)及其他有關文件，并參加各類相關活動。

第五章  附則

第三十六條  凡違反本辦法規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》予以處罰。

篇3

第一條為了規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當事人的合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本市國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，適用本辦法。本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設的住房的，不適用本辦法。

第三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織，依法將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：

(一)買賣；

(二)贈與；

(三)交換；

(四)以房地產(chǎn)作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

(六)以房地產(chǎn)清償債務的；

(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。

第五條市房地產(chǎn)行政主管部門主管本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。有關行政管理部門應當按照各自職責，依法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實施監(jiān)督和管理。

第六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。

第七條本市逐步建立房地產(chǎn)交易信息披露制度。市房地產(chǎn)行政主管部門應當會同有關部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導信息。

第二章一般規(guī)定

第八條轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權同時轉(zhuǎn)讓。

第九條在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記并取得房地產(chǎn)權屬證書后，方可轉(zhuǎn)讓。

第十條出讓土地上的房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。

第十一條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權利的；

(二)依法收回土地使用權的；

(三)登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(四)權屬有爭議的；

(五)未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權屬證書的；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第十二條按照房屋建筑設計為獨立成套(單元)的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，相應的共用部位、共用設備設施的轉(zhuǎn)讓按照國家和本市的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條共有房地產(chǎn)買賣，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權。

出賣已出租的房地產(chǎn)的，出賣人應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。

第十五條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)的，受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同。但房地產(chǎn)出租前已依法抵押，為實現(xiàn)該抵押權轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人不承擔繼續(xù)履行原租賃合同的義務。

第十六條已購公有住房轉(zhuǎn)讓時，可以不征得原售房單位同意。

已購公有住房轉(zhuǎn)讓后，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業(yè)管理等費用。

第十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，除本辦法第四條第(四)項、第(五)項規(guī)定的情形外，當事人應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當包括下列內(nèi)容：

(一)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；

(二)房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積；

(三)房地產(chǎn)用途；

(四)房地產(chǎn)權屬證書編號；

(五)買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；

(六)房地產(chǎn)交付的條件和日期；

(七)違約責任；

(八)爭議解決方式；

(九)轉(zhuǎn)讓人和受讓人約定的其他內(nèi)容。

第十八條房地產(chǎn)行政主管部門應當應用網(wǎng)絡信息技術，建立和完善房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)；推行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上登記備案。

第十九條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人應當如實告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關情況。轉(zhuǎn)讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。

第二十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格由轉(zhuǎn)讓人和受讓人協(xié)商議定，但實行政府指導價的除外。

第二十一條新建商品房轉(zhuǎn)讓應當按照套內(nèi)建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫(位)轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套(單元)計價。

第二十二條為保障將來實現(xiàn)物權，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議，可以按照約定向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請預告登記。

第二十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當依法納稅。

第二十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關的法律文件生效后90日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移登記，并提交下列文件：

(一)房地產(chǎn)權屬證書；

(二)轉(zhuǎn)讓當事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委托書；

(三)轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關的法律文件；

(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。

境外法人、組織辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時提交的文件，應當按規(guī)定經(jīng)公證、認證，并提交經(jīng)公證的中文譯本。

第二十五條市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當審核轉(zhuǎn)讓當事人的房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。

對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移登記；對不符合登記條件的，應當書面告知當事人不予登記的理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其出售的新建商品房承擔質(zhì)量保修責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當繼續(xù)承擔對該商品房的保修責任。

第二十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人可以委托律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者提供中介服務。

受托人應當忠實、勤勉地履行職責。因受托人過錯給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人造成損失的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人可以要求受托人承擔賠償責任。

第二十八條房地產(chǎn)行政主管部門應當歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的有關信用信息，并按照規(guī)定公布。

第三章商品房預售

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，方可預售商品房。

預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經(jīng)濟適用住房的，應當取得建設用地批準書；

(二)取得建設工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；

(四)已確定竣工日期，且滿足市房地產(chǎn)行政主管部門公布的預售最長期限。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可的，應當向市房地產(chǎn)行政主管部門提交下列文件：

(一)本辦法第二十九條第二款規(guī)定的事項證明文件；

(二)工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等級證書；

(三)工程施工合同和施工進度說明；

(四)包括經(jīng)備案的測繪成果、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、銷售機構和銷售人員情況、住宅小區(qū)建設方案、房屋裝飾裝修及相關設備設施的交付使用情況、前期物業(yè)服務等內(nèi)容的商品房預售方案；

(五)已將土地使用權或者土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理經(jīng)濟適用住房預售許可的，還應當提交經(jīng)濟適用住房銷售價格的批準文件。

第三十一條市房地產(chǎn)行政主管部門應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應當即時受理。

對符合本辦法第二十九條規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內(nèi)核發(fā)商品房預售許可證；對不符合預售條件的，應當作出不同意預售的決定并說明理由。

市房地產(chǎn)行政主管部門應當將核發(fā)預售許可證的情況予以公布。

第三十二條商品房預售許可證應當載明下列內(nèi)容：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；

(二)預售許可證編號；

(三)預售商品房的建設工程規(guī)劃許可證編號；

(四)預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

(五)土地的用途和使用期限；

(六)發(fā)證機關和發(fā)證日期。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房預售許可證核準的內(nèi)容預售商品房。預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示商品房預售許可證。

任何單位和個人不得偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預售許可證。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可商品房預售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置、商品房預售許可證編號。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前，應當公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：

(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；

(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；

(三)不分攤的共用部位。共用建筑面積的分攤情況經(jīng)公示并與第一個預購人簽訂預售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人簽訂的預售合同中應當附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分攤的內(nèi)容。其他商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明示共用建筑面積分攤情況。

第三十六條預售商品房的，當事人應當簽訂書面合同。商品房預售合同應當包括下列內(nèi)容：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預購人名稱或者姓名、住所；

(二)商品房預售許可證編號；

(三)商品房的坐落位置、結構、層高、建筑層數(shù)、陽臺封閉情況；

(四)商品房的用途；

(五)土地使用權取得方式和期限；

(六)預售的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分攤的共用建筑面積；

(七)預售的面積和實測面積誤差的處理方式；

(八)商品房附屬設備和裝修標準；

(九)交付條件和日期；

(十)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾；

(十一)共用部位、共用設備設施所在位置、用途、交付使用時間；

(十二)申請辦理商品房權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的約定；

(十三)違約責任；

(十四)爭議解決方式；

(十五)當事人約定的其他內(nèi)容。

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預付款性質(zhì)的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；未能簽訂預售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人返還所收費用。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售已抵押的商品房，應當征得抵押權人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時間書面告知預購人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預售的商品房進行抵押。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理預售合同登記備案手續(xù)。

第四十一條商品房預售合同登記備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人變更預售標的物或者解除預售合同的，應當簽訂合同變更或者解除預售合同的協(xié)議，并依照本辦法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機關辦理變更或者解除預售合同登記備案手續(xù)。

第四十二條房地產(chǎn)行政主管部門應當加強預售項目建設和銷售期間的監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列違法行為，應當依法處理并督促其履行義務：

(一)違規(guī)交易；

(二)拖欠工程款；

(三)延期交房；

(四)未同步建設配套公共服務設施；

(五)建設工程出現(xiàn)質(zhì)量問題；

(六)其他不依法履行合同的行為。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設商品房，不得擅自變更。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當給予相應的補償。

第四十四條預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；

(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉(zhuǎn)讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售合同登記備案。

第四十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房質(zhì)量、設備、裝修標準、布局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。

第四十六條商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托有資質(zhì)的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：

(一)商品房預售面積測繪技術報告書。

(二)商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應當與依照本辦法第三十五條規(guī)定公示的內(nèi)容一致；根據(jù)本辦法第四十三條第二款規(guī)定變更建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應當提供相應的批準規(guī)劃變更的文件。

受委托的測繪單位應當按照國家和本市有關技術規(guī)范進行實測，并出具商品房面積實測技術報告書和每套房屋的面積實測數(shù)據(jù)表。測繪單位對測繪成果質(zhì)量承擔責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當允許購房人查詢商品房面積實測技術報告書。

第四十七條預售商品房按照套內(nèi)建筑面積計價的，預售合同中載明的預售的套內(nèi)建筑面積與實測的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實測面積結算房價款。

(二)面積誤差比絕對值超出3%的，預購人有權退房。預購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由預購人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預購人；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預購人。

本辦法所稱的面積誤差比等于實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。

第四十八條預售商品房按照建筑面積計價的，預售合同中載明的預售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實測面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

(一)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實測面積結算房價款。

(二)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第(二)項的規(guī)定執(zhí)行。

(三)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權退房。預購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據(jù)實測面積結算房價款。

第四十九條預售商品房按照套(單元)計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套(單元)計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸在預售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：

(一)取得建筑工程竣工驗收備案表；

(二)取得商品房面積實測技術報告書；

(三)預售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

第五十一條已經(jīng)取得商品房預售許可的項目依法轉(zhuǎn)讓的，項目受讓人應當按照本辦法第三十條的規(guī)定申請預售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權解除預售合同。

預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權利和義務，由項目受讓人承擔。

第四章法律責任

第五十二條違反本辦法第十條第一款和第二十九條、第三十條規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者擅自預售商品房的，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。

房地產(chǎn)受讓人知道或者應當知道轉(zhuǎn)讓人沒有取得房地產(chǎn)權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果。

第五十三條違反本辦法第三十三條第二款規(guī)定，偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預售許可證的，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法收繳偽造、涂改的預售許可證，并處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔相應的民事責任；情節(jié)嚴重構成犯罪的，移送司法機關依法處理。

篇4

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》，以法律的形式確定了“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”，并明確規(guī)定：“由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證”。自《城市房地產(chǎn)管理法》實施以來，大多數(shù)城市都能認真貫徹執(zhí)行，建立和健全了地方政府房地產(chǎn)權屬登記機構，實行了房屋所有權登記發(fā)證制度，從而有效地保障了房地產(chǎn)權利人的合法權益，對培育和發(fā)展《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進行房屋產(chǎn)權登記發(fā)證工作，出現(xiàn)一些非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)《房屋所有權證》及在同一城市多級發(fā)證的現(xiàn)象。嚴重地擾亂了房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證管理工作的正常秩序，損害了房地產(chǎn)權利人的合法權益。

為了維護《城市房地產(chǎn)管理法》的權威性，確保房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度健康實施，經(jīng)研究決定在全國范圍內(nèi)整頓房屋所有權登記發(fā)證秩序。現(xiàn)將有關事項通知如下：

一、要根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，建立健全具有政府行政職能的房地產(chǎn)管理機構，依法開展房屋所有權登記發(fā)證工作；凡不具有政府確定的房地產(chǎn)行政管理職能的機構，如房產(chǎn)經(jīng)營公司等一律不得承擔房屋所有權登記發(fā)證工作。

二、堅決制止住房制度改革辦公室等非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)《房屋所有權證》。非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋所有權證》，一律無效，并要求產(chǎn)權人限期到房地產(chǎn)管理部門進行登記；同時根據(jù)情況依法追究違法發(fā)證單位的行政或法律責任。

篇5

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的缺陷

第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當事人依照自己的理性判斷，去設計自己的生活，管理自己的事務。意思自治原則是市場經(jīng)濟對法律提出的要求。在市場經(jīng)濟條件下，市場經(jīng)濟主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對自己的行為所引起的后果承擔法律責任。承認、保護民事主體在市場經(jīng)濟交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實現(xiàn)民事主體之間的利益分配，推動市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。在民事立法中確認意思自治早已成為現(xiàn)代各國民事立法的趨勢。我國《民法通則》第四條也明確規(guī)定，民事活動應當遵循“自愿”的原則，從而體現(xiàn)了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。

土地使用權和房屋所有權同屬不動產(chǎn)，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉(zhuǎn)讓時應當可以根據(jù)自己的“意思”自由決定轉(zhuǎn)讓順序，法律不應當予以不恰當?shù)母深A。

第二，違背了便民高效原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，無論什么情形，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時都必須先向房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，后向土地管理部門申請土地使用權變更登記。第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批?！爆F(xiàn)階段在我國，土地使用權的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權的，民事主體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，則要先到國土部門辦理相關手續(xù)，后到房產(chǎn)管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準權的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續(xù)后，再去房產(chǎn)管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不符合方便群眾、高效運作的現(xiàn)代行政原則。

第三，脫離了中國房地產(chǎn)管理實情。在我國，房產(chǎn)權利登記起步較早，房產(chǎn)權利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權利的登記卻經(jīng)歷了一番波折，公民土地權利意識相對較差，只要房產(chǎn)證不要土地證的大有人在。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，很多人在辦理房產(chǎn)變更登記后，因為不知道需要辦理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權利保護意識相對較差，抱著無所謂的態(tài)度而不辦理土地登記。就全國范圍內(nèi)而言，目前房產(chǎn)發(fā)證量要遠遠大于地產(chǎn)發(fā)證量。特別是劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓時，很多都是不經(jīng)土地部門審批，直接到房管部門辦理房產(chǎn)登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產(chǎn)大量流失。可見在我國現(xiàn)階段，法律應該著重強化對土地權利的登記和保護?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不但沒有起到強化土地權利登記和保護的積極作用，相反卻弱化了對土地權利的登記和保護，背離了我國國情。

該法律條文非有不可嗎

有人說，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，是為了避免“一房多賣、房地產(chǎn)權不一致的現(xiàn)象”的發(fā)生，“只有按照此規(guī)定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實處”。果真如此嗎？

事實上，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強制規(guī)定自1995年1月1日起施行至今已有10個年頭，但“一房多賣、房地產(chǎn)權不一致的現(xiàn)象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強制規(guī)定，由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓順序，會不會使得“一房多賣、房地產(chǎn)權不一致的現(xiàn)象”愈加嚴重，房地產(chǎn)交易安全隱患更大呢？不會。因為如果民事主體違反誠實信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下進行房地產(chǎn)交易，那么，根據(jù)我國民法通則第五十八條第三款規(guī)定，該民事行為無效。

既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價值所在”的意思自治原則為代價，作出《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款那樣的強制規(guī)定，用以維護所謂的房地產(chǎn)交易的安全。

筆者認為，即使必須規(guī)定一個轉(zhuǎn)讓順序的話，那也應該規(guī)定先辦理轉(zhuǎn)讓土地手續(xù)，然后辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)。

透過該條文，有一點我們不難發(fā)現(xiàn)：立法者與普通百姓一樣，沒有對土地權利的登記和保護予以應有的重視，沒有把對土地權利的登記和保護放到應有的位置，重房輕地的觀念相當嚴重，漠視了土地權利?？梢?，我國的土地權利登記和保護工作任重道遠。

國土部門為統(tǒng)一登記機關，是解決問題的根本之策

房地產(chǎn)權利之所以會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，歸根結底，是由于我國不動產(chǎn)登記權利分散在多個部門造成的。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)權利的分散登記，不僅造成不動產(chǎn)物權法律基礎的不統(tǒng)一，妨害正常的不動產(chǎn)交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負擔，妨害了我國不動產(chǎn)市場的發(fā)展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動產(chǎn)權利的分散登記制度的理論基礎是不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟需要的民法、物權法原理，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，這種制度應予摒棄。

縱觀世界各國和地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，登記機關要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動產(chǎn)登記機關，其理由是：不動產(chǎn)物權在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地所有權、土地使用權或者地上權之上的房屋所有權、林地使用權、草原使用權等）。所以，以土地登記為基礎登記，當然可以包括其他不動產(chǎn)物權的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權條例》還是《住宅所有權法》，都明確規(guī)定土地登記包括地上物的登記。我國臺灣地區(qū)也采納了將土地登記部門作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門的做法。臺灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權與他項權利之登記?！?/p>

篇6

其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。

第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效?？h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發(fā)放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實保障房地產(chǎn)權利人的合法權益。

第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門，明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。

第五，地方各級房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門。其辦理預售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。”任何違反該規(guī)定的私下授權都是無效的。

篇7

最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》在主體資格問題上規(guī)定：不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但在前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。筆者對此有不同的認識。建設行政主管部門核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要是審查有關企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟能力和技術能力。如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的經(jīng)營行為是在不具備經(jīng)濟和技術能力的情形下進行的，那么房地產(chǎn)經(jīng)營活動如工程進度、質(zhì)量又與經(jīng)濟實力和技術水平有關，所以在經(jīng)營者主體資格不合格導致如工程質(zhì)量低劣等情形的，即使經(jīng)營者后來取得開發(fā)經(jīng)營資格也無法改變以前工程質(zhì)量低劣的事實。經(jīng)營者屬違法經(jīng)營，未受到法律追究，反而可通過補辦資格而合法化，這樣勢必存在負面作用，導致不公平的結果，故筆者認為，合同各方在簽訂合同時即應具備相應的資質(zhì)。

合資與合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的區(qū)別

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定，土地使用權作價入股可以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。通過土地使用權的作價入股，以合資方式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，一般是一方提供土地，另一方或幾方負責提供開發(fā)該土地所需的資金。各方的投入以股份的形式計算，組建共同經(jīng)營、共負盈虧的合資企業(yè)，由該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營作價入股的土地。企業(yè)的經(jīng)營成果依照各方在企業(yè)中的股份進行分配。這種合資企業(yè)通常以項目公司形式組建。組建合資企業(yè)，其形式是有限責任公司或者股份有限公司的，應當依照《公司法》的規(guī)定成立。非公司形式的企業(yè)，依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

通過土地使用權的作價入股，以合作方式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，同合資形式一樣，也是一方提供土地，另外一方或幾方提供資金，但是合作開發(fā)與合資開發(fā)最大的區(qū)別在于合作方式是合同型的，合資開發(fā)則是股權式的。在合作方式下，各方在開發(fā)經(jīng)營活動中的權利與義務完全由合作開發(fā)合同約定，在合作開發(fā)合同別要約定，提供土地方的責任與提供資金方的責任，各方的收益分配比例，這個比例完全由各方商定，而可以不論其投入的多少。合作開發(fā)的經(jīng)營，可以雙方組建項目合作機構，也可以由一方負責項目的開發(fā)建設。如果是與外國投資組建中外合作經(jīng)營企業(yè)合作開發(fā)，還應當遵守《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》的有關規(guī)定。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中對合作行為的界定

由于現(xiàn)行立法沒有對合作行為作出明確界定，從而導致在理論和實務中對合作行為的特征有不同認識?；谝酝献餍袨榈膶嶋H做法和所形成的傳統(tǒng)認識，多數(shù)觀點認為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔風險。這在最高人民法院《關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現(xiàn)。筆者認為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營的，而是由其他合作方獨立經(jīng)營，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實情況，尊重當事人意思自由，因此，不應再將共同經(jīng)營作為認定合作的條件。當事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤，也不承擔虧損和風險。

供地方以土地使用權為條件合建房屋，是否視為土地使用權轉(zhuǎn)讓

篇8

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標準。判斷一個合同是否具有法律效力，應主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。

房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉(zhuǎn)移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應當受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！贝颂幍摹皯敗睉斫鉃閺娭菩砸?guī)范，說明房地產(chǎn)物權的變動以登記為成立要件。

實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

關于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學理論上常見的典型爭議有：

1、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；

2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導致合同無效？

3、房屋買賣合同與產(chǎn)權登記是何關系，未辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？

下面，筆者將結合審判實例就上述問題進行分析。

二、實例研析

據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案

篇9

    1、以出讓方式取得土地使用權,不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件的。

    2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。

    3、依法收回土地使用權的。

    4、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。

    5、權屬有爭議的。

    6、未依法登記領取權屬證書的。

    7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

    (二)《成都市開放和發(fā)展住宅二級市場的實施意見》成府發(fā)(1998)96號

    1、職工個人享受優(yōu)惠政策購買的兩套以上(含兩套)的住房;以及職工個人在租住公有住房的同時,又享受優(yōu)惠政策購買一套以上(含一套)的住房。

    2、學校教學區(qū)、部隊營房區(qū)內(nèi)及單位辦公、生產(chǎn)區(qū)與居住區(qū)無法分離的住房。

    3、上市交易后,會造成職工家庭居住困難的住房(以家庭人均居住面積等于或低于8平方米為衡量標準)。

篇10

    原告張江澤

    被告趙金升

    2001年9月21日，靈寶市建設局因拆遷安置，在本市新華西街給被告趙金升解決門面地皮60平方米，由趙金升本人投資建設私房。2003年10月8日，原、被告通過中證人焦書秀在被告人趙金升家里簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書。

    內(nèi)容為：“一、甲方（被告）同意將新華西街將要建成的六間樓房（9#D樓）其中從西至東第二間地下室（12米×3.5米約42平方米價值約2萬元）和第一層門面房面積為（12米×3.5米約42平方米）和二樓西單元一套住房以及門面房所占有土地（20米×3.5米約70平方米）的所有權轉(zhuǎn)讓給乙方（原告）所有，總價29萬元整。二、簽訂合同時，乙方付給甲方購房款15萬元，主體工程建成，乙方付給甲方5萬元。于2004年7月工程全部竣工，交付乙方使用，付給甲方8萬元。甲方負責把土地使用證，房產(chǎn)使用證辦到乙方張江澤名下。乙方將剩余1萬元全部付給甲方。證本費和手續(xù)費由乙方負擔。三、地下室和一樓結構為框架結構，二樓為磚混結構，屋頂為現(xiàn)澆，室內(nèi)地板磚，衛(wèi)生間、伙房為墻面磚，水池、衛(wèi)生潔具配套齊全，水電全通，防盜門、鋁合金窗、質(zhì)量與全樓相等?！?/p>

    合同簽訂后原告給付被告152000元。被告開始建房。主體工程建成后，原告依約給付被告進度款5萬元時被告以合同無效為由拒絕接收。無奈，原告于2004年8月10日將5萬元購房款公證提存，支付提存費用750元。因被告拒絕交付房產(chǎn)，原告訴至本院。

    「審判

    一審法院審理后認為，原、被告雙方簽訂的合同是在平等、自愿、協(xié)商的基礎上訂立的，屬雙方真實意思表示。該合同為有效合同，雙方均應依約履行。原告主張雙方簽訂的合同合法有效，事實理由成立，本院予以支持。被告辯稱轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其他共有人同意，本院不予采信。被告辯稱其所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未依法登記領取權屬證書依據(jù)相關法律規(guī)定，本案的房屋購買合同應屬無效。本院不予采納。原告主張被告應賠償公證提存費750元符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告主張被告應按每月1000元賠償其經(jīng)濟損失，因缺乏證據(jù)支持，本院不予采信。但考慮到被告之違約行為確實給原告造成經(jīng)濟損失，應按原告實際交付的購房款202000元給付利息。綜上依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百五十三條以及最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，判決1、被告趙金升應繼續(xù)履行合同，將位于新華西街9#D樓從西至東第2間地下室和第1層門面房及2樓西單元住房1套交付原告張江澤。2、被告趙金升應賠償原告張江澤公正提存費750元。賠償原告實際交付房價202000元的利息，從2004年8月1日起按中國銀行同期貸款利率計算至交房之日止。

    宣判后，趙金升不服判決提出上訴，上訴稱：一、原判認定事實錯誤，本案房地產(chǎn)是全家共同所有，不是夫妻二人所有，簽訂合同時，其妻子并不在家，之所以未去辦證是由于房屋未竣工，是不能辦理而不是不去辦理。二、原判適用法律錯誤，本案合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和四、六項兩項強制性規(guī)定的事實是非常明顯的，屬無效合同。無效合同不應履行，不存在違約責任，因此判決結論錯誤。請求二審法院查明事實，依法撤銷原判，改判確認本案房屋買賣合同無效，駁回原告的訴訟請求。

    二審法院審理查明，關于原判認定趙金升、張江澤簽訂買賣房屋的合同及其履行情況的事實和原審查明的相同，予以確認。另查明，趙金升與靈寶市建設局于2001年9月21日簽訂了《關于趙金升同志拆遷安置的處理意見》，主要內(nèi)容為趙金升已經(jīng)于1995年被拆遷安置，由于其上訪，又重新進行安置，即趙金升退還建設局1995年9月所給其解決的104m2住房，另解決門面地皮60m2，由趙金升本人投資建設。趙金升女兒趙贊華1976年12月25日生，2001年3月已經(jīng)結婚；兒子現(xiàn)年25歲，正在鄭州大學讀研，趙金升于2004年8月4日與楊順法簽訂租房協(xié)議，將已賣給張江澤的房屋又租賃給楊順法。

    二審法院審理后認為，《中華人民共和國合同法》關于合同效力方面確立了依照法律、行政法規(guī)確定合同效力的法律制度，除法律、行政法規(guī)規(guī)定批準、登記生效的合同外，其他依法成立的合同均為成立即生效的合同?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關法律、行政法規(guī)確立了我國的房地產(chǎn)交易的登記發(fā)證制度，除土地使用權出讓合同審批、房地產(chǎn)抵押合同登記生效外，其他房地產(chǎn)交易合同均為成立即生效的合同。這種制度鼓勵的是誠實信用，阻止的是違約行為，有利于促進房地產(chǎn)交易秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第六項是關于未確權發(fā)證的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而第四十四條、第四十五條是關于房地產(chǎn)預售的規(guī)定。綜合關于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面的所有規(guī)定可以看出，無論是已經(jīng)建成的有證房地產(chǎn)還是未建成的無證的房地產(chǎn)，只要來源明確、權屬清晰，均可以進行轉(zhuǎn)讓。關于個人在建房地產(chǎn)的預售問題法律沒有明確規(guī)定，可以參照《城市房地產(chǎn)管理法》中關于商品房預售方面的有關規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規(guī)定，到有關主管部門辦理土地使用權變更手續(xù)，一方拖延不辦的，并以未辦理土地使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)”。

    趙金升轉(zhuǎn)讓給張江澤的房地產(chǎn)，是通過拆遷安置確權給趙金升的正在建設中的房地產(chǎn)，地產(chǎn)來源清晰，權屬確定；正在建設的房地產(chǎn)因不符合辦證條件而沒有房地產(chǎn)權證，但并無在建房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，因此趙金升可以轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)；趙金升與張江澤簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，意思表示真實，約定的房地產(chǎn)價款和交付辦證手續(xù)具體，權利義務明確，因此該合同為有效合同，雙方應當按照合同的約定履行各自的權利和義務。原審判決關于合同效力的認定是正確的，應予維持。趙金升上訴陳述該合同為無效合同所依據(jù)的事實證據(jù)不足，所適用法律的理由不足，其上訴請求不能成立，本院不予支持。原判認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

    「評析

    此案的爭執(zhí)焦點有三：一是辦理登記手續(xù)是否屬于房屋買賣合同的生效要件？二是未取得權屬證書的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？三是對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事。

    一、辦理過戶登記手續(xù)是否是房屋買賣合同的生效要件？

    城鎮(zhèn)房屋買賣必須到房屋管理部門申請辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，這是眾所周知，無異議的。國務院1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理條例》第9條就規(guī)定：“買賣城市私有房屋，買賣雙方須到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。”由此可見，城鎮(zhèn)房屋買賣要辦理過戶登記是法規(guī)的要求，不是可辦可不辦的。

    雖然有關法規(guī)均規(guī)定房屋所有權因買賣贈與等原因轉(zhuǎn)移，需在一定期限內(nèi)申辦登記過戶手續(xù)，但并無進一步明確指出當事人原簽訂的合同要等登記過戶才能生效。因此，我們不能擅自推斷登記過戶就是房屋買賣合同成立的法律特定形式。

    由于房地產(chǎn)市場特別是商品房的交易價格變化快，升跌幅度大，當事人必須及時抓住時機決定買賣，否則，機會稍縱即逝，在這種情況下，如以登記過戶作為合同成立的要件，而登記過戶往往由于各種客觀原因難以及時辦理，則合同遲遲不能生效，雙方的權利、義務不能及時確定，發(fā)生法律約束力，當事人任何一方都可以隨時反悔，使對方原來簽訂合同的目的難以保證實現(xiàn)，這就嚴重影響了合同的嚴肅性，使交易始終處于不安狀態(tài)，不僅無法保護善意一方當事人的利益，還會使惡意的當事人有機可趁。

    最高人民法院1999年12月19日頒布的《關于適用<合同法>若干問題的解釋（一）》第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)；或者仍未辦理批準登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移。”而對房屋買賣合同，法律法規(guī)恰恰只規(guī)定應當辦理登記手續(xù)，未規(guī)定登記才能生效，所以房屋買賣合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權應履行的手續(xù)，是履行合同內(nèi)容的問題，不影響買賣房屋合同的效力。

    此案中，根據(jù)雙方的約定，辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的義務在趙金升，趙金升不去辦證是一種違約行為，應當承擔違約責任，而不能將這種違約行為作為合同無效的理由。

    二、未竣工的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？

    《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！蹦敲幢景钢蟹课葸€正在興建中，沒有房屋產(chǎn)權證書，是否可以轉(zhuǎn)讓呢？

    法律之所以規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，是因為房地產(chǎn)未依法登記領證說明該房地產(chǎn)來源不明，歸屬不明，如下市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權屬明晰的規(guī)則。不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權益的保護，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。所以說如果產(chǎn)權清晰，則不能適用該款規(guī)定。例如當前的房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌措建設資金，采取預售房屋，提前收購房款的辦法，由此簽訂的房屋預售合同不可能等到開發(fā)公司取得產(chǎn)權證書或者登記過戶后才生效，因為預售房屋屬在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工裝修時間，預售單位不可能在簽訂合同時已取得產(chǎn)權證，也根本不存在產(chǎn)權過戶的前提條件。如果以未取得權屬證書為由而不允許對待建房屋進行轉(zhuǎn)讓，則就無法實現(xiàn)房屋預售。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第二款規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。”也就是說，法律只要求已建成房屋轉(zhuǎn)讓時要持有房產(chǎn)證。對于未建成房屋由于不可能取得產(chǎn)權證，因此不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定的禁止范圍。

    三、對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事？

    在此案中，由于該房是在建房屋還未竣工，沒有取得產(chǎn)權證書，無法認定趙金升的妻子兒女是該房屋的共有人，但假如此房建成后屬于趙金升與妻子共有，那么如果趙金升未經(jīng)妻子書面同意私下里將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，這個轉(zhuǎn)讓行為是否有效呢？

    這個問題就牽涉到了家事權，家事權亦稱夫妻權或者日常事務權，是指配偶一方本無權，在與第三人就實施日常事務為一定法律行為時，推定享有配偶行使權利的權利，也就是說一般情況下，家庭對外發(fā)生法律關系時，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不經(jīng)另一方的同意，而以家庭的名義對外發(fā)生法律關系，另一方對此則需承擔民事法律責任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購買家用電器、生活用品，出借錢財物品，簽訂房屋租賃協(xié)議等等。

    家事有以下三個方面的特征：（1）主體身份特殊，與被人之間的特定身份關系一般限定在夫妻關系、父母子女關系；（2）內(nèi)容特殊，一般限定為處理家庭日常事務或者一般家庭財產(chǎn)；（3）相對人分辯人的越權行為難度較大。

    對于家事權我國法律雖未作規(guī)定，但在審判實踐中，我國是承認家事權的。最高人民法院頒布的《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》中規(guī)定“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同財產(chǎn)，有平等的處理權’的規(guī)定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！边@一解釋是目前我國審判實踐中適用家事制度的最直接的證據(jù)。

    構成家事的相對人必須為善意的、無過失的，如果夫妻一方與相對人惡意串通，故意損害另一方的權益，則不構成家事，所發(fā)生的法律關系對另一方是無效的。對于房地產(chǎn)交易，因為法律已經(jīng)規(guī)定要共有人書面同意。如果產(chǎn)權證書上沒有其他家庭成員的名子，雖然有可能其它家庭成員為共有人，但相對人無法知道有共有人，所以相對人沒有惡意，也無過錯，在這種情況下就構成家事。但如果產(chǎn)權證書上已載明了有其他共有人，如果沒有經(jīng)過其它共有人的書面同意，就不構成家事，房屋轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過共有人的書面同意。