導(dǎo)語：如何才能寫好一篇樓市調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

盡管房價(jià)上漲，但以往接踵而至的樓市調(diào)控并未出現(xiàn)。上一屆政府離任前宣布的新國五條最終無疾而終，而新一屆政府一直對(duì)房價(jià)問題保持沉默。這可能有幾個(gè)原因：

一是對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長下行的擔(dān)憂。在三季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈之前，上半年經(jīng)濟(jì)增長低于預(yù)期。制造業(yè)、出口和消費(fèi)都出現(xiàn)不同程度的下滑，而房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資是支持經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。一旦出手加重樓市調(diào)控，造成房地產(chǎn)投資下滑，可能會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

二是緩解地方政府的財(cái)政壓力。2011年，中國地方政府的財(cái)政收入增長29%，而這一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三個(gè)季度更進(jìn)一步回落到13%。而隨著房價(jià)的反彈，今年前三個(gè)季度的土地出讓收入較去年同期猛增50%。這在很大程度上緩減了地方政府財(cái)政上的壓力，也降低了地方政府債務(wù)面臨的短期風(fēng)險(xiǎn)。

然而，更重要的一個(gè)原因是房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的擴(kuò)大。一線城市由于最近幾年的樓市調(diào)控和供應(yīng)下滑，房價(jià)上漲的幅度最大。而在另一端，三線城市（除省會(huì)城市和計(jì)劃單列市之外的城市）的房價(jià)平均同比增長僅為4%，而且隨著大量供應(yīng)入市，房價(jià)在未來一兩年可能面臨下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，中央很難出臺(tái)一個(gè)一刀切的政策，而只能給予地方政府更多微調(diào)的權(quán)力。

不管原因如何，持續(xù)多年的樓市調(diào)整都面臨重新評(píng)估的要求。

由于住房供給調(diào)整的時(shí)滯以及做空機(jī)制的缺乏，通常房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格是常態(tài)。如果出現(xiàn)房價(jià)上漲過快的情況，政府通常需要兩手抓。即一手抓需求方，通過各種金融及行政手段短期打壓房地產(chǎn)市場的需求，緩和供小于求的短期矛盾；另一手同時(shí)抓供給，通過增加供給滿足市場需求?；诠┙o調(diào)整的時(shí)滯，通常短期政策以抑制需求為主，旨在為中長期調(diào)整供給贏得時(shí)間。

中國近十年的樓市調(diào)控實(shí)踐，幾乎清一色的是需求方的政策，如限購限貸等政策幾乎被用到極致。但形成鮮明對(duì)比的是供給方政策一直只聞樓梯聲，不見下樓來。這樣導(dǎo)致的結(jié)果是，需求方政策的效應(yīng)越來越弱，但是供需失衡的結(jié)構(gòu)性問題卻依然存在。以一線城市為例，在前幾年控制需求的時(shí)候并未大幅提高供給，因而當(dāng)被抑制的需求重新爆發(fā)時(shí)，不可避免地導(dǎo)致房價(jià)的飆升。

因此，在未來的房地產(chǎn)政策中，供給方的政策很可能要占據(jù)更重要的地位。供給方的政策主要包括三條：一是通過土地供應(yīng)和土地開發(fā)政策的調(diào)整，加大新增商品房的供應(yīng)；二是保障房建設(shè)，為城市中低收入階層提供廉租房、公共租賃房、限價(jià)房和定向安置房；三是通過稅收政策（如房產(chǎn)稅、資本利得稅、遺產(chǎn)稅）加大多套住房的持有成本或降低住房投資的收益率。

在上面三條政策中，前兩條著重于新增樓盤供應(yīng)，而第三條側(cè)重已有住房的重新分配。在經(jīng)歷15年的商品房改革和住房存量越來越多的情況下，第三條政策變得尤為重要。尤其在一線城市，一方面房價(jià)飛漲、供應(yīng)緊張，另一方面住房空置現(xiàn)象嚴(yán)重。通過稅收手段迫使多套住房擁有者出售投資性房產(chǎn)，不僅有助于增加二手房的供應(yīng)，也是對(duì)過去十年房價(jià)飆升后導(dǎo)致的社會(huì)財(cái)富分配不公的一種調(diào)整。

篇2

從很多城市被逼實(shí)施限購令，而且與戶籍掛鉤，到上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，中國對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“不惜代價(jià)”的時(shí)代。

然而這樣的政策，只能使得一段時(shí)間內(nèi)，市場成為一潭死水，一旦松開，就會(huì)進(jìn)型動(dòng)行報(bào)復(fù)性反彈，就當(dāng)前的壓制政策來看，等于將房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄活化，這么多游資沒有出路，只能禍害實(shí)業(yè)，炒這炒那，使得老百姓的圣活成本更高。樓市被政策嚴(yán)打后又進(jìn)入股市，糧食、高檔酒類、藝術(shù)品等，只要有獲利的可能性，他們不惜代價(jià)，這就是中國的民間資本的威懾，只要樓市調(diào)控繼續(xù)加深，當(dāng)前的物價(jià)上漲的壓力就非常大。

而且，這樣的做法，并沒有使得資本遠(yuǎn)離樓市投機(jī)，反而因?yàn)槠渌胤讲缓眠^，進(jìn)來的越來越多，樓市就如一條地上懸河。一刀切式的法例和政策，容易導(dǎo)致一個(gè)地方發(fā)燒，全國跟著吃藥，一個(gè)行業(yè)水深火熱，其他行業(yè)也跟著降溫。

在信貸政策上，限制給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，但是，此舉本來是為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，卻引來了大量游資和產(chǎn)業(yè)資本注入的局面，比如說，強(qiáng)悍的溫州資本，已經(jīng)從低級(jí)炒樓炒地皮的小打小鬧，深入到房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，越是宏觀調(diào)控，他們?cè)绞歉吲d，收購、注資破產(chǎn)的開發(fā)商，給開發(fā)商業(yè)上高利貸。所以，緊縮貨幣政策和卡死開發(fā)商資金鏈，不會(huì)產(chǎn)生什么效果，只會(huì)增加房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的動(dòng)蕩。

有媒體報(bào)道說，溫州民間閑置資本已經(jīng)達(dá)到8000億元左右，過去十年，溫州的投資率一直徘徊在35％左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于浙江省的47％和全國的67％。2010年上半年，人們印象中“不差錢”的溫州，投資增速全省并列倒數(shù)第二，總量僅是杭州的25.7％、紹興的49％。所以，有人認(rèn)為，溫州正在走向空心化。事實(shí)上，確實(shí)如此，大企業(yè)都搞開發(fā)和并購，小企業(yè)搞地皮炒房子。這就是筆者多年前談到的，溫州資本蝗蟲的來源，即當(dāng)年的產(chǎn)業(yè)資本，壯大之后，卻沒有持續(xù)性，幻化成了金融資本。這些金融資本，正是看中了宏觀調(diào)控的軟肋，迅速在賺取房市差價(jià)中，膨脹起來。

表面上來看，由于勞動(dòng)力、原材料、土地、資源環(huán)境等成本上升，以及人民幣升值壓力，多重因素疊加，共同推高生產(chǎn)成本，壓縮企業(yè)利潤空間，使得傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)利潤薄如刀片甚至無利可圖。

但事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)資本之所以空心化，一個(gè)重要原因在于，他們斗不過信貸資本，也在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，已經(jīng)沒有多大的空間，做到了極致。經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧認(rèn)為，中國現(xiàn)階段不是一個(gè)公平競爭的環(huán)境，某些領(lǐng)域不讓民間資本進(jìn)入，這樣民間資本就感到?jīng)]有很好的去向，于是紛紛流到資產(chǎn)市場去。此外，即使在民營經(jīng)濟(jì)或者民間資本可以進(jìn)入的場所，但由于經(jīng)濟(jì)是不公平的，待遇是有差別的，所以它感到?jīng)]有保障。在沒有安全感的情況下，相當(dāng)一部分民間資本就流入資產(chǎn)市場去了。

在政策高壓下或許投機(jī)者會(huì)喘口氣，但一旦政策放松，游資就會(huì)如狼似虎惡狠狠地狂炒樓市。在貨幣收緊的局面下，中國就是有這樣一批游資不受限制于央行的信貸規(guī)模大小，銀根是否松緊，他們永遠(yuǎn)以盈利為目的，炒房炒股，因此，我們很難用簡單的壓制政策，就能夠圈住這些資本。

篇3

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）提供數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京商品住宅成交均價(jià)為19429元/平方米，環(huán)比下降21.60%；進(jìn)入4月份，均價(jià)變?yōu)?0670元/平方米，環(huán)比增長6.39%。

僅從2個(gè)月的成交數(shù)據(jù)上看，樓市并無太多放松端倪，但調(diào)控開禁之聲卻不脛而走。

北京一地產(chǎn)國企人士近期對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者透露，北京正在研究放松調(diào)控政策，“年底可能會(huì)放寬限購政策”。他同時(shí)表示，相關(guān)消息由政府層面得來，“絕對(duì)權(quán)威”。

與北京停留在“流言”階段相比，個(gè)別城市已做出實(shí)質(zhì)動(dòng)作。

5月31日，大連的“限購令”開始松動(dòng)：自當(dāng)日起，在大連市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)買房，不再以家庭為單位，改以個(gè)人為單位限制購房。這意味著一個(gè)三口之家，最多可擁有6套房，而非原先的2套房。包括華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)在內(nèi)的多名房地產(chǎn)人士均提出疑問：限購令開始放松了？

知情人士透露，大連限購政策松動(dòng)源于成交量的大幅萎縮?！氨热绻?yīng)量最大的甘子井區(qū)，下降了60%。這一區(qū)域集中了不少品牌開發(fā)商，政府部門感受到了壓力?！?/p>

“希望這種放松政策，也不要是一刀切?！备卟叩禺a(chǎn)董事長李國平對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者說。在他看來，盡管限購飽受質(zhì)疑，但其抑制房價(jià)的初衷已經(jīng)見效?！凹词拐哂兴蓜?dòng)，也只能是結(jié)構(gòu)性放松，下一步政策將出現(xiàn)差別化?！崩顕秸f。

靈敏的市場不會(huì)放過任何一個(gè)變化，以釣魚臺(tái)七號(hào)院為代表的“天價(jià)房”從入市到禁售不過兩周，更凸顯地方政府的矛盾心態(tài)。

“限購令”年底到期?

CRIC數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)季度，一線城市成交量下滑明顯，上海、北京一季度成交面積同比下滑超過兩成；而三、四線城市成交量卻保持增長。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)將此種下滑歸結(jié)為“地方政府在控制出貨量”。以北京為例，2010年有16億平方米的新開工面積，今年上半年的供應(yīng)量應(yīng)該很大，但調(diào)控政策下，不少開發(fā)商不愿去領(lǐng)預(yù)售證；另外政府不允許單價(jià)超過3.5萬的房子入市。

供應(yīng)量大減，使得地方政府相應(yīng)稅費(fèi)減少。而更大的壓力來自開工量的不足。據(jù)任志強(qiáng)統(tǒng)計(jì)，今年北京新開工面積只有8億平方米，比去年少一半，下降非常大?！斑@還沒算上保障房，保障房有些是不賣的?！比沃緩?qiáng)說，“明年沒有房子賣怎么辦？”

住建部政策研究中心主任秦虹對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，目前35個(gè)城市的銷售面積占全國總銷售面積的51%，銷售額占35.6%?！凹俣ㄆ渌鞘械耐顿Y型需求有20%，北京則達(dá)到40%。這意味著，北京成為受限購政策影響最大的城市之一?！?/p>

據(jù)秦虹測算，在大量高端需求受到?jīng)_擊之下，有4000億元左右的購房資金要退出住宅市場。對(duì)北京在內(nèi)的一線城市而言，大量資金正擦肩而過。

“有的官員在酒桌上就罵娘了，又要蓋保障房，又要GDP，地方政府都沒錢怎么搞？所以政策遲早要放松的?！币晃恢槿耸糠治?。

而任志強(qiáng)透露，不少地方限購的影響已經(jīng)擴(kuò)大至土地市場，“土地賣不出，錢回不來”。事實(shí)上，北京財(cái)政收入最多的西城區(qū)，其財(cái)政收入也只有230億元，而其用于土地儲(chǔ)備的貸款卻達(dá)到了400億?！巴恋厝绻挪怀?，或換不回錢，那今年融資平臺(tái)就會(huì)很有問題，甚至保障性住房也會(huì)出問題?！?/p>

“在這種狀況下，放開限購令成為這些城市共同的呼聲?！苯咏本┦姓膰笕耸勘硎?。按他的分析，北京限購政策將在年底開始松動(dòng)，高端樓盤將全面放開。

“事實(shí)上，對(duì)高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放已經(jīng)開始，批了好幾個(gè)6萬~8萬元的項(xiàng)目，比如紅璽臺(tái)。”而單價(jià)高達(dá)30萬的釣魚臺(tái)七號(hào)院，更引發(fā)市場種種猜測。

分析人士認(rèn)為，釣魚臺(tái)豪宅的入市，可以解讀為企業(yè)對(duì)市場及政策的一種試探，但試探結(jié)果耐人尋味。

6月3日，北京市住建委以項(xiàng)目存在土地問題為由，緊急叫停釣魚臺(tái)七號(hào)院的銷售。上述人士表示，停售的根本原因是，“地方政府與企業(yè)的聯(lián)合試探，引發(fā)市場的強(qiáng)烈反彈，更與當(dāng)前的調(diào)控基調(diào)不符”。

“問題是怎么放開，是否以價(jià)格為準(zhǔn)？據(jù)我所知，目前政府內(nèi)部在研究對(duì)策。年底放開的原因還有一個(gè)，就是等保障房的建設(shè)量跟上來了，分母放大了，就不怕商品房價(jià)格上漲?！鄙鲜鰢笕耸繉?duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。

“我們也聽到了類似的消息，但已經(jīng)做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，沒有太當(dāng)真?！饼埡本┕究偨?jīng)理宋海林對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。萬科北京總經(jīng)理毛大慶也表示，“現(xiàn)在一大堆不確定的因素，到三季度，才可能會(huì)觀察到一些端倪?！?/p>

在李國平看來，很多地方原本就不應(yīng)該去限價(jià)，比如北京郊區(qū)、天津和河北。一方面提高當(dāng)?shù)氐腉DP，另一方面可分流北京的負(fù)擔(dān)。但李國平也對(duì)限購令的放松提出了質(zhì)疑?！澳壳罢哌€是有效的，憑什么放松。盡管這個(gè)一刀切的政策是錯(cuò)誤的，但目前態(tài)勢(shì)下，不可能會(huì)放松。”

“如果說政策上有所調(diào)整，那也應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的放松。比如釣魚臺(tái)7號(hào)院，賣100萬也沒問題，和老百姓沒有太多關(guān)系，不給他貸款就可以了?！崩顕秸f。

房產(chǎn)稅懸疑

與“限購令”退出傳聞一起擴(kuò)散的，是房產(chǎn)稅要在北京推廣的消息。

知情人士透露，北京市內(nèi)部，已經(jīng)為房產(chǎn)稅在北京開始試點(diǎn)展開領(lǐng)導(dǎo)干部層面的吹風(fēng)會(huì)，并要求領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭支持這項(xiàng)政策?！斑@恐怕也是房產(chǎn)稅即將在北京等地全面推行的一個(gè)信號(hào)，房產(chǎn)稅的推行同時(shí)也是限購?fù)顺龅囊粋€(gè)重要條件。”

盡管目前調(diào)控政策的指向都是針對(duì)房價(jià)，但具體分析中央目前推行的調(diào)控政策組合拳，不難發(fā)現(xiàn)保障房與房產(chǎn)稅是兩項(xiàng)必須長期持續(xù)執(zhí)行的政策，而且很可能作為換屆之后的下一屆政府，對(duì)房地產(chǎn)長期調(diào)控的政策。

如今，保障房政策已在地方政府的支持下不斷推進(jìn)，接下來的問題是，房產(chǎn)稅是否將在今年從試點(diǎn)轉(zhuǎn)向全面推開。

接近北京市政府的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者透露，在上海和重慶的試點(diǎn)還沒有見效前，北京不可能開征房產(chǎn)稅?！肮瘕埵虚L說2011年不會(huì)推行試點(diǎn)工作?！?/p>

當(dāng)前業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)是，房產(chǎn)稅的全面推開，需要兩個(gè)條件。一是來自地方政府的響應(yīng)，二是試點(diǎn)城市的成效。目前看，只要房產(chǎn)稅不涉及敏感的財(cái)產(chǎn)公開問題，地方政府是有動(dòng)力推行這一政策的，因?yàn)檫@可以為調(diào)控下土地財(cái)政的不穩(wěn)定，尋找新的收入來源。

但另一方面，滬、渝兩地試點(diǎn)目前尚未有太大成效，反而被指稅收太少，無法替代土地財(cái)政。近期重慶市市長黃奇帆也公開表態(tài)，重慶將對(duì)征稅模式進(jìn)行微調(diào)。

決策層的相關(guān)調(diào)研工作一直在進(jìn)行。住建部政策研究中心副主任秦虹告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，她近期赴新加坡調(diào)研，重點(diǎn)了解了當(dāng)?shù)胤课莸恼鞫惙绞健?/p>

秦虹介紹，從今年5月1號(hào)開始，新加坡的二手房交易前五年的征稅標(biāo)準(zhǔn)分別為16%、14%、 13%、12%和11%，第六年開始免征。她認(rèn)為此種差別征稅比較符合行業(yè)規(guī)律。

針對(duì)稅收過少的質(zhì)疑，秦虹認(rèn)為，假定重慶今年房產(chǎn)稅一點(diǎn)稅都沒有收到，那說明重慶的房產(chǎn)稅是成功的?！艾F(xiàn)在上海和重慶實(shí)行了差別化的稅率，是根據(jù)買房的價(jià)格的高低來設(shè)定差別化稅率。如果沒收到房產(chǎn)稅，意味著沒有人買高價(jià)房，如果高價(jià)房得到控制的話，實(shí)際上便宜的房子就好賣了，這是設(shè)計(jì)思路。”秦虹說。

但秦虹同時(shí)表示，不能寄希望于用房產(chǎn)稅來抑制投機(jī)。“現(xiàn)在采取的方式是限貸和限購，目的擠出住房的投資性需求。這樣一個(gè)目標(biāo)，我覺得在今年、在明年是不會(huì)改變的?！?/p>

“窗口期”之后

在5月份一次小型聚會(huì)上。北京萬科總經(jīng)理毛大慶感慨，現(xiàn)在市場博弈進(jìn)入了靜默期。“可能要到7、8月份樓市走向才變得清晰?！?/p>

毛大慶的說法是基于北京萬科的推盤計(jì)劃。

從7月份開始，北京不少開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)一波推盤高峰。如萬科、遠(yuǎn)洋，分別為去年和前年的北京市場占有率冠軍，這兩家在7月份將狹路相逢?！巴瑫r(shí)推盤，而且產(chǎn)品類似，都是中小戶型?！比f科北京營銷總監(jiān)肖勁對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，“盤子就這么大，你占得多了，別人就占得少了?！?/p>

按照市場慣例，每年的5、6月份為銷售旺季。即使調(diào)控政策猶在，各地也出現(xiàn)了一段銷售“窗口期”。

CRIC的一份市場報(bào)告預(yù)測，盡管2011年整個(gè)上半年重點(diǎn)城市成交量一直處于相對(duì)低位，但隨著買方市場對(duì)政策的逐漸消化，類似去年那樣在政策“空檔期”，需求出現(xiàn)反彈從而推動(dòng)成交量回暖的現(xiàn)象依然會(huì)再次出現(xiàn)。

公開數(shù)據(jù)顯示，重慶、西安、南京、蘇州等城市的確出現(xiàn)一波搶購高峰，而華南開發(fā)商碧桂園則在幾個(gè)四線城市收獲頗豐。

“市場回升是由供求雙方共同促成的，但這樣的回暖其實(shí)并不具備持續(xù)性?！盋RIC分析師楊晨青表示，在限購政策不松動(dòng)的前提下，剛需人群很快將在這一輪市場回暖中消耗完畢，市場會(huì)再次陷入“要么買不起，要么不能買”的尷尬境地。

分析人士認(rèn)為，這一“窗口期”過后，博弈雙方將從買房人與開發(fā)商，重新轉(zhuǎn)移到開發(fā)商與地方政府、地方政府與中央政府之間。

“接下來最不好過的不是開發(fā)商也不是銀行，而是地方政府。如果沒有保障性住房，地方政府可能覺得日子還過得下去，但現(xiàn)在不行，7、8月份還沒建的話要‘殺頭’撤職。”任志強(qiáng)分析。

對(duì)北京而言，保障房發(fā)展的最大制約在于土地。2010年國土資源部公開的供應(yīng)數(shù)字為18萬公頃，開發(fā)企業(yè)共獲得4萬公頃。任志強(qiáng)推算，今年數(shù)字不會(huì)多于3萬公頃?！斑@意味著明年不會(huì)有太多的房子，從供需關(guān)系上看，我估計(jì)明年政策就走不動(dòng)了。”

篇4

許多人認(rèn)為2010年的樓市調(diào)控使得資金涌入二、三線城市，房價(jià)飛漲，已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。南昌、西安漲幅超過40%，青島、重慶、沈陽、無錫漲幅超過30%，長沙、大連、天津、武漢、東莞、蘇州、南京漲幅超過10%。做為衡量泡沫的房價(jià)收入比，二、三線城市大多在8~9倍，而一線城市也不過12~13倍，從收入增長速度來看一線城市遠(yuǎn)超二、三線城市，因此泡沫論又開始在二、三線城市蔓延。筆者對(duì)此卻有不同觀點(diǎn)：認(rèn)為二、三線樓市泡沫會(huì)填實(shí)，正是基于“十二五”的主線加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域平衡。

首先，2011年一些新的經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)?huì)批復(fù)，如云南的“橋頭堡”、內(nèi)蒙古區(qū)域、京津冀都市圈、海南國際島、山東、福建、新疆這些經(jīng)濟(jì)區(qū)。這些城市會(huì)享受國家的利好政策，同時(shí)房地產(chǎn)限購又不會(huì)向一線城市那樣嚴(yán)厲。因此房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。同時(shí)隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)收入比會(huì)逐步回歸正常，泡沫填實(shí)。

其二，從年后的招聘會(huì)，可以看出人才流正向二、三線城市涌動(dòng)。一線城市房價(jià)太高，生活節(jié)奏也快，壓力太大，不如回二線城市生活更舒服些。而今一些大型企業(yè)也在積極布局二、三線城市，畢業(yè)生擇業(yè)路子寬了許多。

其三，一線城市限購，迫使剛需轉(zhuǎn)移到二、三線城市。受一線城市的限購影響最大的，是那些從外地調(diào)到一線城市的精英，他們大都有資本積累，但來到北京等一線城市后卻因受限只能租房居住。五年后等他們獲得在京買房資格時(shí)，房價(jià)不知又會(huì)漲到什么程度，為了對(duì)沖買房，他們會(huì)先在他們熟悉的二、三線城市，置下一些固定資產(chǎn)，然后等到自己買房資格到位，再實(shí)現(xiàn)“二、三線包圍北京”。

其四，本輪的樓市調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)商重新布局，加大二、三線城市開發(fā)。像萬科、保利、恒大等品牌地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍二、三線城市，拉升了當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)的檔次，高品質(zhì)小區(qū)也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上升，這種趨勢(shì)還在不斷擴(kuò)大。

篇5

其實(shí)半年前,央行就可以作出這樣的決定?；蛟S今天完全會(huì)是另外一番情景。

中國的負(fù)利率持續(xù)太長時(shí)間了,按CPI公布值算已經(jīng)7個(gè)月了,若按真實(shí)通脹水平算,幅度和持續(xù)時(shí)間都遠(yuǎn)比這個(gè)要長。

按照哈耶克的講法,負(fù)利率惡化資產(chǎn)泡沫和通脹,資源錯(cuò)配和不當(dāng)投資才會(huì)不斷發(fā)生。盡管是歷史最嚴(yán)厲的行政手段組合(限制購買),似乎對(duì)于樓價(jià)的抑制作用也未見得樂觀。為何?

經(jīng)濟(jì)中貨幣的“整體水位”還在快速上升,將其從樓市擠出必將推高物價(jià)通脹壓力,整體負(fù)利率的加深反轉(zhuǎn)過來又將導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲預(yù)期。道理很簡單,因?yàn)槭袌鰰?huì)迫使我們改變我們長期以來所習(xí)慣的市盈率(租金回報(bào)率,內(nèi)部隱含收益率等等),人們的風(fēng)險(xiǎn)忍受能力被負(fù)利率所催升。半年前你可能在25倍PE(市盈率)時(shí)才會(huì)考慮購買某公司的股票,今天即便是30倍的PE你覺得這項(xiàng)投資也是值得。其實(shí)這個(gè)公司什么都沒變。投資者卻愿意為此付出20%的漲幅。

資產(chǎn)價(jià)格的泡沫本質(zhì)上是人的一種動(dòng)物性的宣泄。這是金融經(jīng)濟(jì)學(xué)中資產(chǎn)定價(jià)的最基本的道理。股市、樓市會(huì)不會(huì)降,會(huì)降多少,最終還要取決于整體的負(fù)利率水平變化。

過去央行一直采用數(shù)量工具來管理流動(dòng)性,無論提高準(zhǔn)備金率還是公開市場操作凈回籠,我們大概都清楚一次性凍結(jié)了銀行多大規(guī)模的流動(dòng)性。而啟動(dòng)價(jià)格工具的效果,則需要經(jīng)過一個(gè)傳導(dǎo)的過程,關(guān)鍵在于要使得被調(diào)控者相信調(diào)控者的堅(jiān)決抑制通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫的意圖和決心,然后做出相應(yīng)行為的自覺調(diào)整,從而使得經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到政策目標(biāo)。否則,價(jià)格工具的效果將難以顯現(xiàn)。

所以市場相不相信很重要,政府猶豫的時(shí)間實(shí)在是太長了,全局性緊縮政策的掣肘實(shí)在太多,出其不意的一次利息調(diào)整恐怕很難使得市場相信貨幣當(dāng)局敢連續(xù)加息。

宏觀當(dāng)局一直通過數(shù)量管制和微觀管理(行政手段)來控制信貸增長而放任資金成本過低,是不希望看到資產(chǎn)泡沫的剛性破裂。泡沫破裂是個(gè)很棘手的事情。因?yàn)殡S著人民幣資產(chǎn)估值下沉,土地市場將落入谷底,政府平臺(tái)債務(wù)將演變成銀行的“幽靈”,而使得整體銀行信用陷入收縮。因?yàn)橹袊y行業(yè)信貸的90%是以人民幣資產(chǎn)作為抵押而發(fā)放的。經(jīng)濟(jì)有可能失速而“硬著陸”。

此次加息,政府是否就抱定了刺破泡沫、經(jīng)濟(jì)主動(dòng)減速的決心?故此,調(diào)整者和被調(diào)控者的博弈將不可避免地延續(xù),誰叫我們一而再再而三延誤加息的時(shí)點(diǎn)呢。

本次加息帶有太多妥協(xié)的成分。時(shí)間上拖得太久,總給人感覺是被動(dòng)式的、倒逼式的,而且還更多地照顧強(qiáng)勢(shì)部門利益,活期存款利息率不加,多少還可以有利于銀行利差的增加。

至于中國加息會(huì)增加人民幣升值壓力,是個(gè)習(xí)慣性的誤區(qū)。各類“想當(dāng)然”的研究者不斷地重復(fù)著這根本沒有得到實(shí)證的結(jié)論,最后大家都相信它是真的。而恰恰這是一個(gè)偽命題。

真實(shí)經(jīng)濟(jì)的邏輯是這樣的。人民幣內(nèi)在升值壓力來自于經(jīng)濟(jì)超速增長,進(jìn)來的錢是搏資產(chǎn)價(jià)差的,而非息差。如果國內(nèi)經(jīng)濟(jì)堅(jiān)定減速和抑制資產(chǎn)泡沫,跨境資本流入的壓力會(huì)減少,升值壓力會(huì)減輕。市場投資者也是這樣理解的。

中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)證研究表明,進(jìn)口增速與“外匯占款增量-貿(mào)易順差-FDI”呈現(xiàn)強(qiáng)的正相關(guān),進(jìn)口增速通常被認(rèn)為對(duì)應(yīng)與國內(nèi)需求(投資品)的增減。過往幾年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明,當(dāng)國內(nèi)內(nèi)需被抑制(進(jìn)口減速)時(shí),跨境資本流向?qū)⒊霈F(xiàn)逆轉(zhuǎn),熱錢開始減少進(jìn)入國內(nèi),甚至流出境外。這是市場投資者的選擇,與內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的邏輯相一致。

筆者再次說明,中國國內(nèi)緊縮增加人民幣升值壓力的結(jié)論是荒謬的。

在今天,人民幣資產(chǎn)(樓市)估值要呈現(xiàn)向下拐點(diǎn)取決于兩種情況。一種情況是現(xiàn)在就放開人民幣的自由兌換,國內(nèi)居民和企業(yè)能自由地將人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成美元;第二種情況是經(jīng)濟(jì)主動(dòng)地有效減速,去掉實(shí)際匯率升值的“勢(shì)”,減速意味著信貸需要嚴(yán)格地緊縮,長期利率要上抬以抑制投資的沖動(dòng)和財(cái)政需求,經(jīng)濟(jì)要忍受結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期。

篇6

最近，因?yàn)槲业囊粋€(gè)關(guān)于高房價(jià)的觀點(diǎn)，引起了不少媒體的關(guān)注。為避免斷章取義，以偏概全，有必要再完整談一下我的觀點(diǎn)。

新“國五條”的實(shí)施并沒有讓樓市降溫，但令人欣慰的是，今年北京成交的近3萬套住宅中，有5800套是保障性住宅，占比達(dá)20%。高房價(jià)與保障房是一物兩面，在房價(jià)居高不下的城市，作為城市經(jīng)營者的政府應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)為窮人提供住房保障的社會(huì)責(zé)任，這是成熟國家樓市調(diào)控政策的基本共識(shí)。

從2008年起，全國20多個(gè)省市相繼開始推行“保障房配建”制度，這是樓市調(diào)控政策走上正軌的標(biāo)志。那樓市調(diào)控的政策目標(biāo)究竟是什么？答案是：社會(huì)公平！而非“合理房價(jià)”！長期以來，樓市調(diào)控政策以所謂“合理房價(jià)”為目標(biāo)，以政策挑戰(zhàn)市場，但事與愿違，房價(jià)越調(diào)越高，百姓怨聲載道，政府信用受到極大傷害！政策目標(biāo)的錯(cuò)誤導(dǎo)致政策的執(zhí)行一錯(cuò)再錯(cuò)，時(shí)至今日，如果還有誰相信政府能代替市場決定“合理”房價(jià)，我只能表示遺憾，因?yàn)榉績r(jià)由市場供求決定，價(jià)格必然因人而異，因時(shí)間而異，因地點(diǎn)而異，絕不會(huì)簡單聽命于政府。而“保障房配建”制度還會(huì)使中心城市房價(jià)的上漲趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

其實(shí)政策性的“合理房價(jià)”是一個(gè)偽命題，因?yàn)樵谫I賣雙方的價(jià)格談判或協(xié)商中，自愿即公平，成交即合理，否則無論如何也談不成交易！此時(shí)，包括政府在內(nèi)的任何第三方都無權(quán)干預(yù)，而作為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的“合理價(jià)格”是要揭示市場價(jià)格形成背后的供求規(guī)律，而非用所謂更“合理”的價(jià)格去否定市場機(jī)制。人們常說，房價(jià)要和建房成本掛鉤，要和居民收入掛鉤，早在1989年就有媒體發(fā)文引發(fā)了關(guān)于合理房價(jià)之爭。當(dāng)時(shí)文章說“每平方米1600～1900元的房價(jià)猶如從夜空摘星星”，北京兩居室的房子總價(jià)近6萬元，大學(xué)生畢業(yè)工作后節(jié)衣縮食也要“100年才能買上兩居室”。因此斷言：“樓價(jià)勢(shì)在必控，國家正擬法規(guī)！”如今24年過去了，依然沒有出臺(tái)“控制樓價(jià)的國家法規(guī)”。

篇7

對(duì)此，樓市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，不僅再次引發(fā)人們的討論，而且有了新的數(shù)據(jù)支撐。按拐點(diǎn)為止?jié)q下跌來理解，廣州7、8、9三月已經(jīng)止?jié)q，10月開始下跌，符合拐點(diǎn)的特點(diǎn)。但由于有時(shí)會(huì)有反復(fù)現(xiàn)象，因此，接下來兩月的房價(jià)對(duì)是否形成拐點(diǎn)至關(guān)重要。我認(rèn)為，若連續(xù)降價(jià)三個(gè)月，拐點(diǎn)就成立了。

而且，樓市有所謂“金九銀十”之說，但9、10月廣州房價(jià)止?jié)q下跌，顯然比在其他月份房價(jià)下調(diào)來得更有指標(biāo)意義。11、12月繼續(xù)下調(diào)的可能性非常大，土地出讓一月內(nèi)中止四次，32幅地賣不出多少反映了開發(fā)商對(duì)后市的判斷。

比較而言，京滬等地的降價(jià)來得更早更猛，深圳一跌就是21%，廣州才0.2%。一方面說明在一線城市中，廣州樓市相對(duì)理性，絕對(duì)房價(jià)也低一些，即使出現(xiàn)拐點(diǎn)也可能晚一些?；蛘哒f，即使接下來的兩個(gè)月房價(jià)繼續(xù)下跌，但如果跌幅不大，連降三月說是拐點(diǎn)出現(xiàn)也有點(diǎn)勉強(qiáng)。因此，我的判斷，在連續(xù)下跌三個(gè)月的特點(diǎn)之外，下調(diào)幅度應(yīng)該在10%以上，才算真的出現(xiàn)拐點(diǎn)。

同理，深圳雖然也是剛開始下降，但一下就降兩成，也可認(rèn)為是拐點(diǎn)突然出現(xiàn)。因?yàn)榫湍壳罢{(diào)控力度來看，接下來的兩個(gè)月出現(xiàn)大反彈的概率比較小?；蚩梢哉f，在廣東樓市中，深圳率先迎來拐點(diǎn)，廣州和珠三角有可能跟進(jìn)。

國務(wù)院會(huì)議及溫總理講話多次提到調(diào)控不放松，即使是宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)調(diào)微調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可能仍會(huì)持續(xù)下去。一方面是吸取2008年因擔(dān)憂金融危機(jī)影響調(diào)控突然轉(zhuǎn)向?qū)е路績r(jià)猛漲的教訓(xùn)，另一方面，估計(jì)中央判斷房地產(chǎn)泡沫較大已經(jīng)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展，調(diào)控即使不加碼但也不會(huì)在短期內(nèi)放松。

篇8

跑路、崩盤、降價(jià)維權(quán)……樓市亂事多

繼鳳還閣院開發(fā)商卷錢潛逃之后，濟(jì)南舜耕名筑、東城摩爾開發(fā)商“失蹤”，上百業(yè)主無處維權(quán)。無數(shù)業(yè)主質(zhì)疑：“連五證齊全的樓盤都能變成爛尾樓，那什么樣的房子才能買?”據(jù)了解，舜耕名筑、東城摩爾都存在“一房多賣”的現(xiàn)象，部分業(yè)主在房子無水無電的情況下?lián)屜热胱?。山東科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅指出：部分人只顧自己發(fā)財(cái)，牟取暴利，這是非常惡劣的行為。對(duì)抗法律，就一定要得到法律的嚴(yán)懲。呂兆毅建議政府約談開發(fā)商，讓房企簽承諾書，絕不干這種違背社會(huì)責(zé)任的事情。

禍不單行，濟(jì)南路勁御景城陷入“維權(quán)門”，降價(jià)幅度整整2000元。業(yè)主以“價(jià)格欺詐”為由要求退房。御景城濟(jì)南區(qū)域負(fù)責(zé)人近日公開表態(tài)稱：“路勁御景城并未全面大幅降價(jià)，近期舉辦的優(yōu)惠活動(dòng)僅針對(duì)內(nèi)部員工?！贝耸录跐?jì)南新浪樂居官方微博上引發(fā)熱議，不少網(wǎng)友認(rèn)為因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)造成損失，老業(yè)主心里不滿情有可原，但是圍堵售樓處而進(jìn)行“維權(quán)”，難獲法律支持，勸導(dǎo)老業(yè)主們遵守契約精神，尋求合法途徑解決問題。

更有甚者，日前媒體爆出鄂爾多斯康巴什樓市崩盤的消息。部分樓盤價(jià)格下跌七成。房企跑路、降價(jià)維權(quán)的消息不絕于耳…一下一個(gè)會(huì)是誰?受傷的總是購房者

舜耕名筑小區(qū)目前尚未完工，很多房間的窗子上貼著”此房有主，電話××”的字條，有的還貼著法院封條和財(cái)產(chǎn)保全的裁決書。據(jù)報(bào)道，已搬進(jìn)舜耕名筑的業(yè)主有六七十戶，在沒水沒電更沒有暖氣的情況下，過得十分艱難。

篇9

【關(guān)鍵詞】樓市調(diào)控；房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)

1 樓市調(diào)控與房產(chǎn)稅改革

2003年，我國房地產(chǎn)市場正式步入市場化運(yùn)作階段。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了一定的積極作用，但是由于房價(jià)增長速度過快，帶來了一系列的社會(huì)問題。特別是在北上廣深等一線城市，房價(jià)虛高扼制了相當(dāng)一部分剛性需求購房者的需求，并由此引發(fā)了一系列社會(huì)問題。近年來，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)市場過快發(fā)展，抑制樓市過熱，不斷出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，但整體效果甚微，房地產(chǎn)市場依然處于上升通道內(nèi)，房價(jià)也一路上漲，未見跌勢(shì)。針對(duì)這種情況，2010年以來，國家出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，并將進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式納入政府工作內(nèi)容。2010年5月31日，中國政府網(wǎng)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，這標(biāo)志著房產(chǎn)稅改革的正式啟動(dòng)。但盡管政策一波嚴(yán)過一波，2010年的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度仍然驚人。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，商品房銷售額5.25萬億元。僅2010年12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積就達(dá)2.18億平方米；全國商品房銷售額達(dá)1.02萬億元。在這種背景下，2011年1月28日，國家正式開始了房產(chǎn)稅在上海和重慶的改革試點(diǎn)，以期能夠促進(jìn)樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步推進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場步入良性發(fā)展軌道。

2 房產(chǎn)稅改革的要點(diǎn)分析

房產(chǎn)稅并非新稅種，我國在1986年就開始實(shí)施。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。近年來隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，原有的房產(chǎn)稅征收范圍和征收依據(jù)都已經(jīng)不在適用，社會(huì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展迫切需要出臺(tái)新的房產(chǎn)稅征收辦法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的要點(diǎn)，應(yīng)主要包括擴(kuò)大征收范圍、改變計(jì)稅依據(jù)和采用差別稅率等三個(gè)方面。

2.1 適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)稅征稅范圍

首先，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，需要征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)僅限于城鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村房產(chǎn)，隨著農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快，很多農(nóng)村的房產(chǎn)也應(yīng)按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)征稅。其次，房產(chǎn)稅稅制還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象，這種做法也是不合理的，應(yīng)該根據(jù)具體情況將其按照合適的比例來征稅。以上這兩種情況的存在，是由于在政策制定之時(shí)，我國房地產(chǎn)商品化程度還比較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚需政府通過“減稅讓利”的措施來進(jìn)行刺激和鼓勵(lì)。但是，20年后的今天，我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭不斷高漲，住宅商品化程度不斷提高，房產(chǎn)擁有者結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的變化，個(gè)人購房比重逐步上升，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國大中城市的個(gè)人購房比例很多已高達(dá)95％以上。另一方面，經(jīng)過公有住房制度改革，我國原有公房已發(fā)生了產(chǎn)權(quán)貨幣化轉(zhuǎn)移或使用權(quán)貨幣化轉(zhuǎn)移，公房性質(zhì)發(fā)生了變化，在現(xiàn)行房產(chǎn)稅免稅者的狀況已發(fā)生根本變化的條件下，實(shí)行免稅規(guī)定等于人為拋棄稅源。此外，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國工商企業(yè)、國有企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、外商企業(yè)等逐步擴(kuò)展到農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村城市化程度不斷提高房地產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)大，經(jīng)營用房快速膨脹，這部分房產(chǎn)也應(yīng)納入征稅范圍?；谏鲜銮闆r，當(dāng)前房產(chǎn)稅改革必須擴(kuò)大征收范圍，將包括農(nóng)村和個(gè)人非經(jīng)營用房產(chǎn)等納入房產(chǎn)征稅范疇。

2.2 調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

目前，我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要包括兩種。一種是按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的從價(jià)計(jì)征，另一種是按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的歷史成本，由于近年來土地交易價(jià)格的不斷上漲帶動(dòng)了房價(jià)的上升，使同一地段、同樣面積的房產(chǎn)稅負(fù)差異嚴(yán)重。而如果按照這種稅制計(jì)算，房產(chǎn)原值就不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房產(chǎn)變動(dòng)的規(guī)律了，也就難以發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能。此外，現(xiàn)租房產(chǎn)按照租金收入的12％計(jì)征。對(duì)于處于城市繁華地段的老房產(chǎn)，由于其建造年代久遠(yuǎn)，因此賬面原值較低，但由于其所處地段較好，會(huì)出現(xiàn)按照房產(chǎn)租金課稅稅負(fù)高于按照房產(chǎn)原值課稅稅負(fù)的情況。處于稍偏遠(yuǎn)地段的新房產(chǎn)，由于其造價(jià)較高。則會(huì)出現(xiàn)按照房產(chǎn)租金課稅稅負(fù)低于按照房產(chǎn)原值課稅稅負(fù)的情況。因此，常常導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租經(jīng)濟(jì)行為的不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)。因此，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該按照公平原則，以房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)客觀的計(jì)算出房產(chǎn)現(xiàn)值，并根據(jù)房產(chǎn)所在地理位置以及房產(chǎn)質(zhì)量等因素來進(jìn)行合理的評(píng)估，以確定征稅標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，可以聘請(qǐng)具備合法資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)按照市場規(guī)則對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，從而增加稅基評(píng)估的透明度，減少人為因素的干擾，體現(xiàn)稅收的公平性。

2.3 根據(jù)實(shí)際情況確定合理的稅率

房產(chǎn)稅稅率的確定應(yīng)充分考慮我國國情，在借鑒其他國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上確定符合我國實(shí)際情況的稅率，確保不給納稅人帶了過重的稅收負(fù)擔(dān)。在稅率設(shè)置原則上，我國應(yīng)采用低稅率、寬稅基的思路，確保房產(chǎn)稅收入的持續(xù)穩(wěn)定增長。此外，需要注意的是，很多征收房產(chǎn)稅的國家實(shí)行的是土地私有制，其房產(chǎn)稅是對(duì)土地所有權(quán)征稅，而我國則僅是對(duì)土地使用權(quán)征稅，因而稅率不宜過高。

3 當(dāng)前我國進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的作用和影響

2011年1月28日起，房產(chǎn)稅開始在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)。其中上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案規(guī)定，對(duì)在滬居民家庭新購且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購住房（即“應(yīng)稅住房”）征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶房產(chǎn)稅方案則規(guī)定，對(duì)包括存量及新增獨(dú)棟別墅、新購的價(jià)格是重慶主城區(qū)均價(jià)2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購買的第二套及以上住房，征收房產(chǎn)稅。稅率施行累進(jìn)稅率，即住房交易單價(jià)為重慶主城區(qū)房屋均價(jià)2-3倍的，稅率為0.5%；單價(jià)為均價(jià)3-4倍的，稅率為1%；單價(jià)在均價(jià)4倍以上的，稅率為1.2%。

3.1 房產(chǎn)稅改革的作用

對(duì)于我國房地產(chǎn)市場而言，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革并非短期行為，而是整個(gè)社會(huì)發(fā)展的必然要求。我國于1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，無論從內(nèi)容還是形式上看，都無法適應(yīng)我國現(xiàn)階段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況。在樓市調(diào)控的大背景下，施行新的房產(chǎn)稅政策，對(duì)于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響。短期來看，房產(chǎn)稅改革與樓市調(diào)控政策的疊加效應(yīng)會(huì)對(duì)市場造成巨大的心理沖擊；而從長期來看，開征房產(chǎn)稅將會(huì)促使我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)日趨合理，并有助于抑制房地產(chǎn)投資過熱，起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。

3.2 房產(chǎn)稅改革的短期影響

3.2.1 難以從根本上影響房價(jià)漲跌

國家出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，其在一定程度上是出于對(duì)控制房價(jià)、抑制炒房行為的考慮。但是由于房價(jià)上漲并非單一因素導(dǎo)致的結(jié)果，開征房產(chǎn)稅無法從根本上影響房價(jià)和抑制炒房行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。需求過旺和供給不足都會(huì)造成價(jià)格的上漲，而我國目前的樓市，既存在需求過旺的情況，有存在供給不足的情況。一方面，我國人均居住面積雖然有所增長，但隨著人們生活水平的不斷提高，購房者的需求仍然高漲，并且從需求構(gòu)成上來看，剛需購房者、改善性需求購房者和投資型購房者都占有相當(dāng)高的比例，且無論哪一部分人群，對(duì)于住房的需求都較為迫切，在巨大的需求面前，房價(jià)下跌是不符合價(jià)值規(guī)律的。另一方面，我國房地產(chǎn)市場供給仍不算充足。雖然近年來，各大城市的樓盤數(shù)目和住宅面積都增長迅速，但是在北上廣深等一線城市以及杭州、天津等二線城市，住宅用地供給仍顯不足，供給的不足也在一定程度上支撐和推高了房價(jià)。

3.2.2 征收房產(chǎn)稅會(huì)提高消費(fèi)者的房屋持有成本

對(duì)住房消費(fèi)者而言，對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，會(huì)直接增加消費(fèi)者的住房持有成本。這會(huì)直接影響到潛在的住房消費(fèi)者，并間接影響其購買行為。但是由于房產(chǎn)稅的征收是以住宅結(jié)構(gòu)和面積等指標(biāo)為征收依據(jù)的，其對(duì)需求的調(diào)整只是結(jié)構(gòu)性的，對(duì)于住房需求總量的影響微乎其微。

3.3 房產(chǎn)稅改革的深遠(yuǎn)影響

3.3.1 房產(chǎn)稅為地方政府帶來穩(wěn)定的持續(xù)性收入

房產(chǎn)稅作為住宅持有稅，其能夠?yàn)榈胤秸畮黹L期穩(wěn)定的稅收收入。在房產(chǎn)稅施行之前，地方政府通過出讓土地來獲得出讓金的方式來提高財(cái)政收入。這種土地出讓方式獲得的收入是一次性的，地方政府在出讓土地之后無法繼續(xù)獲得收入。而開征房產(chǎn)稅，則可以為地方政府帶來持續(xù)的收益，這對(duì)于城市的持續(xù)化經(jīng)營和發(fā)展具有重要的意義。但從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅的征收很難再短期內(nèi)募集大量資金，直接進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)，因此，只有當(dāng)城市發(fā)展到一定階段之后，房產(chǎn)稅才能成為很好的公共設(shè)施服務(wù)的融資渠道。因此，此次房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)只選在了上海重慶這樣的大城市，而并未一次性在全國施行。

3.3.2 房產(chǎn)稅是我國稅收體系完善的重要組成部分

長期以來，我國的稅收體系較西方國家以及亞洲先進(jìn)國家而言還較為落后，特別是在房產(chǎn)稅方面，還較為落后。我們此前的房產(chǎn)稅規(guī)定還是于1986年出臺(tái)的，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化，完善的經(jīng)濟(jì)體系必然需要完善的稅收體系來支持，房產(chǎn)稅征收政策的完善將促進(jìn)我國稅收制度走向合理化和全面化道路，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3.3.3 房產(chǎn)稅使消費(fèi)者逐步建立起理性的消費(fèi)觀念

樓市調(diào)控不斷升級(jí)，其在于樓市泡沫的不斷加大，而這一問題從本質(zhì)上來說是源于消費(fèi)者需求的非理性化膨脹。征收房產(chǎn)稅增加了住宅的持有成本，能夠通過影響消費(fèi)者預(yù)期來降低非理性需求的過度膨脹，促使消費(fèi)者建立起理性的住宅消費(fèi)觀念，根據(jù)個(gè)人實(shí)際需求理性購房，從而降低住宅市場的供給壓力，從供需兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)整，進(jìn)而從根本上平衡房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，建立房地產(chǎn)市場新秩序。

4 結(jié)束語

總之，在樓市調(diào)控背景下，國家當(dāng)前出臺(tái)房產(chǎn)稅的意圖明朗，旨在通過持續(xù)性手段來溫和的調(diào)整房地產(chǎn)市場。但從短期來看，房產(chǎn)稅的實(shí)行將給住宅市場帶來諸多不確定性，購房者在明確市場走勢(shì)之前將會(huì)更為審慎的進(jìn)行消費(fèi)，這會(huì)導(dǎo)致商品住宅交易量的下降和價(jià)格增長的放緩，但房價(jià)并不存在大幅下跌的可能。而從中長期來看，房產(chǎn)稅的最大作用并不在于直接調(diào)整房價(jià)，而在于對(duì)現(xiàn)有住宅利用率的調(diào)節(jié)，因此其作用將是穩(wěn)定、持久且較為溫和的，其最終結(jié)果是有效遏制炒房行為，促進(jìn)住宅供需合理化發(fā)展，確保整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊紅旭.其實(shí)政策比經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更復(fù)雜――房產(chǎn)稅之爭凸顯樓市調(diào)控的復(fù)雜性[J].經(jīng)濟(jì)展望，2010（07）.

[2] 龔盛，李秀秀，周小淞.樓市調(diào)控政策建議房產(chǎn)稅改革視角[J].商場現(xiàn)代化，2010（29) .

[3] 魏文彪.房產(chǎn)稅政策需圍繞樓市調(diào)控目的制訂[J]. 資源與人居環(huán)境，2010（20）.

篇10

但專家認(rèn)為，要打碎房價(jià)泡沫只能靠加息，并且房地產(chǎn)調(diào)控政策還將源源不斷。

原因分析：樓市調(diào)控加息勇當(dāng)“接力棒”

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，這是央行34個(gè)月以來首次加息，除對(duì)當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱、CPI上漲過快起到宏觀抑制作用外，對(duì)當(dāng)前處于調(diào)控敏感期的房地產(chǎn)市場影響也同樣重大。

據(jù)記者了解，年初第一次宏觀調(diào)控雖然力度空前，但是樓市僅僅持續(xù)了四個(gè)月的低迷。到8月時(shí)，成交量迅速上漲，原本停止上漲的房價(jià)又開始蠢蠢欲動(dòng)。

于是9月底，各部委啟動(dòng)二次調(diào)控，但半個(gè)多月過去，無論從新房還是二手房成交數(shù)據(jù)來看總體還是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

“距離政策希望的還差很遠(yuǎn)?！睙蔂N地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，雖然加息對(duì)于購房者來說每月按揭也就多還一百多塊錢，但是給其造成一定的心理壓力。而中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，加息給開發(fā)商帶來的心理影響更大，預(yù)計(jì)開發(fā)商將有一波明顯的開售潮。特別是一些最近土地供應(yīng)集中的郊區(qū)項(xiàng)目可能迎來價(jià)格戰(zhàn)。

專家預(yù)言：打壓政策還將源源不斷

顧辰天認(rèn)為，二次調(diào)控的政策靴子還有很多沒有落地，比如說北京市住建委與地稅局應(yīng)該一起調(diào)整二手房地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，縮減指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的差距。從而杜絕“黑白合同”的合理避稅。

顧辰天認(rèn)為，調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比調(diào)整契稅大得多，購房者各項(xiàng)稅費(fèi)成本有可能因此而翻番。

未來一年北京房價(jià)跌三成

知名地產(chǎn)評(píng)論人牛刀認(rèn)為，加息是房價(jià)下跌的開始，效果將會(huì)在未來3-6個(gè)月內(nèi)逐步顯現(xiàn)。房價(jià)下降將會(huì)在一年左右時(shí)間內(nèi)完成，下降30%-50%，不同城市下降幅度不一樣。

比如北京整體房價(jià)下降幅度將達(dá)到30%，其中望京、通州等前期上漲過快的區(qū)域下降幅度會(huì)大一些，而前期沒有被炒作過的區(qū)域下降幅度也會(huì)相對(duì)較小。

牛刀認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的組合拳加息是比較重要的一項(xiàng)，未來再加上房產(chǎn)持有稅一項(xiàng)，形成完整的組合拳，房價(jià)將真正的進(jìn)入下降通道。

算筆小賬：貸款100萬每月多還百余元

以貸款100萬20年還清計(jì)算，加息前每月按揭為7129.7元，而加息后，每月按揭為7245.3元，以此計(jì)算，貸款100萬加息后每月按揭只多還115.6。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這對(duì)于購房者來說并不會(huì)造成太大的經(jīng)濟(jì)壓力，但是對(duì)于二套房貸款者顯然負(fù)擔(dān)更重些。

30年貸款100萬加息前后月供變化表

加息前月供加息后月供月供差額

（單位：%）（單位：元）（單位：%）（單位：元）（單位：元）

貸款基準(zhǔn)利率5.947129.76.147245.3115.6

20年8.5折利率5.056627.25.226721.794.5

1.1倍利率6.5347475.86.7547606130.2

貸款基準(zhǔn)利率5.9459576.146085.8128.8

8.5折利率5.055398.85.225503.5104.7

1.1倍利率6.53463436.7546488.6145.6

（以上數(shù)據(jù)由中原地產(chǎn)提供）

地產(chǎn)名人微博

潘石屹：用加息的方法抑制房價(jià)要比限購來得好。

任志強(qiáng)：房市與股市都會(huì)影響通脹。加息是能兼顧房市、股市和非資產(chǎn)價(jià)格上漲的唯一路徑。壓房價(jià)，能解決貨幣增量對(duì)其它價(jià)格的影響。

馬光遠(yuǎn)：房價(jià)將迎來實(shí)質(zhì)性的下跌,壓倒房價(jià)的最后一根稻草提前降臨。