導(dǎo)語(yǔ)：貨幣寬松對(duì)當(dāng)前樓市影響及對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2018年7月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議為今年下半年國(guó)內(nèi)貨幣政策與財(cái)政政策定調(diào)。與今年上半年相比，下半年貨幣政策除維持原有的松緊適度總基調(diào)不變外，提出“保持適度的社會(huì)融資規(guī)模和流動(dòng)性合理充?！彼悸罚?月31日的中央政治局會(huì)議作出“把好貨幣供給總閘門(mén)”決定，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)貨幣政策再次走向寬松。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，7月份央行累計(jì)實(shí)施了超過(guò)2萬(wàn)億元人民幣的公開(kāi)市場(chǎng)操作業(yè)務(wù)，與此同時(shí)繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放數(shù)千億元流動(dòng)性。貨幣寬松政策在房貸領(lǐng)域也引起了波瀾，8月初市場(chǎng)傳聞工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行擬將上海首套房房貸利率從九五折下調(diào)至九折，后雖遭到官方辟謠，但依然讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩。貨幣寬松對(duì)樓市的影響十分復(fù)雜，筆者將其簡(jiǎn)化為幾個(gè)方面加以研究：首先用數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)政策嚴(yán)控下寬松的貨幣是否流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，其次研究房地產(chǎn)增量資金流入的領(lǐng)域?qū)Y金的承載能力如何，最后探究采取怎樣的措施可以對(duì)沖貨幣寬松對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響。

一、資管新規(guī)實(shí)施后，資金初現(xiàn)脫虛入實(shí)

從“去通道化”到資管新規(guī)，監(jiān)管層與銀行資金空轉(zhuǎn)的現(xiàn)象可謂斗智斗勇，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，初見(jiàn)效果。數(shù)據(jù)顯示：2018年7月份，由于非標(biāo)資產(chǎn)壓縮，信托、委貸貸款大幅下降2142億元，拖累表外融資大降4566億元（已連續(xù)兩個(gè)月大幅下降）。與此同時(shí)，企業(yè)貸款新增6501億元，資金脫虛入實(shí)跡象明顯。此外，7月份央行2萬(wàn)億元的貨幣投放量，除社融1萬(wàn)億元、企業(yè)貸款0.65萬(wàn)億元，個(gè)人貸款增長(zhǎng)也占據(jù)0.63萬(wàn)億元，其中住戶中長(zhǎng)期貸款4576億元，增長(zhǎng)較快。住戶中長(zhǎng)期貸款以購(gòu)置房地產(chǎn)貸款為主，可見(jiàn)貨幣寬松部分資金已經(jīng)流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。相較投資直接對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生拉動(dòng)作用的“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域“好的貨幣寬松資金”，流入住戶中長(zhǎng)期貸款領(lǐng)域“壞的貨幣寬松資金”更值得我們關(guān)注。

二、貨幣寬松對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

貨幣寬松對(duì)住宅市場(chǎng)的影響有多大？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2008年以后，中國(guó)的住宅消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿σ褟难a(bǔ)償欠債型向資金推動(dòng)型轉(zhuǎn)變。在樓市得到政策扶持的大背景下，2008-2009年的貨幣寬松政策對(duì)住房消費(fèi)增長(zhǎng)的推動(dòng)效應(yīng)是非常顯著的。2008年的貨幣量化寬松使得2009年全國(guó)住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)了52.87%，全年銷(xiāo)售額更是達(dá)到了4萬(wàn)億元。按照目前流行的說(shuō)法，貨幣寬松刺激樓市活躍，相當(dāng)于讓居民部門(mén)加杠桿，那么從2009年至今的十年時(shí)間里，居民部門(mén)在購(gòu)房方面的實(shí)際杠桿水平到底如何？

三、居民杠桿上升空間有限

我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額2009年為4.89萬(wàn)億元，到2018年6月底達(dá)到23.84萬(wàn)億元，漲幅為388%；同期名義GDP分別為34萬(wàn)億元和82.7萬(wàn)億元，漲幅為143%。兩者存在著巨大的缺口，即個(gè)人購(gòu)房貸款余額增長(zhǎng)速度大幅高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。參考另一個(gè)更貼近居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的指標(biāo)：全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入2009年為17175元，2017年增長(zhǎng)到25974元，漲幅僅為51.2%。所以對(duì)于增長(zhǎng)幅度未跑贏GDP的居民可支配收入來(lái)說(shuō)，居民杠桿的大幅快速上升更是一種危機(jī)。此外，2017年底我國(guó)居民宏觀杠桿率已達(dá)到54%，雖然與發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的居民杠桿率相比依然有上升空間，但與同樣處于發(fā)展中國(guó)家的巴西、墨西哥不足25%的杠桿率相比已經(jīng)翻倍。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示：居民杠桿率超過(guò)100%，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的概率大增，所以國(guó)內(nèi)進(jìn)一步提高居民杠桿率，特別是在經(jīng)濟(jì)增速有可能進(jìn)一步下滑的情況下提高居民杠桿率是非常危險(xiǎn)的。所以有必要進(jìn)一步分析具體是哪部分居民的杠桿率在推升。

四、貨幣寬松已對(duì)部分城市樓市產(chǎn)生影響

雖然2016年數(shù)據(jù)顯示，相較一、二線城市居民債務(wù)在該城市GDP中60％－70％的占比，以及居民債務(wù)與城鎮(zhèn)居民可支配收入1.5的比值，三、四線城市上述兩個(gè)數(shù)值僅為30%、0.6，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)更小。但是2017年開(kāi)始的三、四線城市樓市輪番上漲的熱潮，已經(jīng)讓這些中小城市的樓市也處在了高危狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示：2018年一季度全國(guó)城市房?jī)r(jià)均值排名前50名中有28個(gè)是三線以下城市，全國(guó)有兩百個(gè)縣城新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)9000元/平方米。即使2018年二季度全國(guó)嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控政策頻出，也擋不住市場(chǎng)的熱情。最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2018年7月份一、二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.2%、1.0%和1.1%。三線及以下城市依然領(lǐng)跑全國(guó)樓市價(jià)格上漲。在此次貨幣寬松帶來(lái)的全國(guó)范圍樓市的價(jià)格異動(dòng)中，為何一、二線城市表現(xiàn)比較平淡？這與最近幾年上述城市經(jīng)歷的多輪樓市嚴(yán)厲宏觀調(diào)控累積下來(lái)的“限購(gòu)”、“限企”、“限貸”、“限售”以及“限價(jià)”等措施有關(guān)，現(xiàn)簡(jiǎn)單分析如下。

1．限貸政策：限貸政策是最為直接對(duì)沖貨幣寬松的樓市調(diào)控政策。目前一、二線熱點(diǎn)城市大多執(zhí)行限貸政策，具體為首套購(gòu)房三成首付+基準(zhǔn)利率、二套購(gòu)房五至七成首付+上浮利率。限貸能夠有效地降低購(gòu)房群體利用貸款杠桿購(gòu)房的可能，對(duì)于削弱和抑制非理性購(gòu)房需求起到重要的作用。

2．限購(gòu)和限企：全方位圍堵不合理購(gòu)房需求。2010年“國(guó)八條”（《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》）就明確提出了限購(gòu)政策，隨后一線城市和眾多熱點(diǎn)二線城市紛紛加入限購(gòu)行列，通過(guò)限制購(gòu)房套數(shù)抑制本地居民住房不合理需求以及通過(guò)設(shè)置購(gòu)房門(mén)檻抑制外來(lái)群體投資投機(jī)性購(gòu)房，取得了良好的效果。然而，隨著個(gè)人設(shè)立企業(yè)門(mén)檻的不斷降低，不少受限購(gòu)影響的人士通過(guò)自己掌握的企業(yè)進(jìn)行購(gòu)房，繞過(guò)了個(gè)人限購(gòu)的政策障礙。2017-2018年，一些熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)限制企業(yè)購(gòu)房的政策，升級(jí)限購(gòu)壁壘，對(duì)樓市需求端不合理訴求進(jìn)行全方位遏制，有利于對(duì)沖貨幣寬松帶來(lái)的相關(guān)影響。

3．限售和限價(jià)：實(shí)施供給側(cè)改革掌控市場(chǎng)供給節(jié)奏。如果說(shuō)限貸、限購(gòu)和限企是在樓市需求端進(jìn)行干預(yù)的話，那么限售和限價(jià)則是在供給端進(jìn)行干預(yù)。限售政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)施，目前已經(jīng)演變?yōu)閷?duì)一、二手房全覆蓋的政金融財(cái)稅策。一手房主要是與限價(jià)相結(jié)合，通過(guò)預(yù)售許可證管理，管理層有效地掌控了市場(chǎng)供給的節(jié)奏，減緩了由于供給量結(jié)構(gòu)性短缺和供給價(jià)格結(jié)構(gòu)性異動(dòng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。對(duì)于二手房，部分城市主要是通過(guò)限制購(gòu)買(mǎi)一、二手房后再次出售的時(shí)間來(lái)抑制投機(jī)投資購(gòu)房者的進(jìn)入。供給側(cè)的限售和限價(jià)雖然對(duì)貨幣寬松無(wú)直接的對(duì)沖效果，但可以通過(guò)干預(yù)市場(chǎng)、穩(wěn)定預(yù)期的方式，減緩貨幣寬松對(duì)樓市的沖擊。由此可見(jiàn)，五限政策是目前一、二線城市樓市保持相對(duì)穩(wěn)定的定海神針，也是從供給端、需求端對(duì)沖貨幣寬松對(duì)樓市影響的有力工具。然而，目前市場(chǎng)火爆、價(jià)格上漲幅度居前的三、四、五線城市大多并未實(shí)施五限政策，究其原因在于這些城市依然有一定的房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力。

五、如何解決中小城市去庫(kù)存與貨幣寬松沖擊的兩難問(wèn)題

由于一、二線城市地價(jià)高企，同時(shí)國(guó)家在2009-2010年間對(duì)投資性購(gòu)房逐步采取限制措施，在2010年左右不少開(kāi)發(fā)商提出了“逃離北上廣”到三、四線城市拿地開(kāi)發(fā)的口號(hào)。然而，當(dāng)大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐三、四線城市，首波開(kāi)發(fā)形成供給之后，卻驚奇地發(fā)現(xiàn)，三、四線城市本地居民對(duì)持續(xù)購(gòu)房的改善需求并不是非常旺盛，加之人口不斷凈流出、房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定、投資需求低迷，導(dǎo)致三、四線城市住宅市場(chǎng)迅速形成供大于求的局面。2015年11月，國(guó)家提出了樓市“去庫(kù)存”的策略。那么，如何在住房消費(fèi)訴求低迷的三、四線城市“去庫(kù)存”？除了通過(guò)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等手段鼓勵(lì)消費(fèi)性需求盡早入市，通過(guò)允許一定幅度的價(jià)格上漲拉動(dòng)投資需求也是一條不得不走的路。去庫(kù)存的效果是比較明顯的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2017年底，全國(guó)商品房待售面積為58923萬(wàn)平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積同比下降25.1%。那么，在庫(kù)存壓力得到一定緩解的背景下，如何應(yīng)對(duì)貨幣寬松對(duì)三、四線城市樓市的影響？筆者認(rèn)為需要從以下兩個(gè)方面入手：

1．土地供給：三、四線城市土地供給量過(guò)大是前期庫(kù)存量大幅快速增長(zhǎng)的源頭問(wèn)題。所以在庫(kù)存壓力緩解的背景下，一定要關(guān)注土地的供給節(jié)奏和供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題。減少容易形成庫(kù)存的供給，增加市場(chǎng)上急需的供給，避免再次形成庫(kù)存壓力。

2．樓市調(diào)控：通過(guò)已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)實(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)變化，針對(duì)外來(lái)投資嚴(yán)重的區(qū)域、投資聚集度較高的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)及時(shí)實(shí)施五限政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 

作者:文燦 單位:中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院