導(dǎo)語：如何才能寫好一篇住宅成本控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：商品住宅；財務(wù)成本控制；決算

隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的逐步確立，奠定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。商品住宅開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，在完善項目開發(fā)的基礎(chǔ)上，如何實現(xiàn)商品住宅開發(fā)最佳成本控制，已越來越引起人民的廣泛關(guān)注和重視。

1注重決策階段財務(wù)成本控制

開發(fā)項目成本的控制貫穿于項目建設(shè)全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提。針對以上問題，應(yīng)做好以下三個方面的工作。

（1）市場研究，主要是解決上馬商品房開發(fā)項目的“必要性”問題。商品房作為特殊商品，其開發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長等特點，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險性。所以，做好市場研究就顯得尤為重要。市場研究包括市場調(diào)查和預(yù)測分析兩個方面。市場調(diào)查包括開發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅分布、人均收入、住宅現(xiàn)狀。預(yù)測分析包括住宅未來發(fā)展趨勢預(yù)測、房屋銷售預(yù)測及價格分析，同時判斷開發(fā)產(chǎn)品市場競爭能力及發(fā)展前景。

（2）技術(shù)研究，主要解決開發(fā)項目在技術(shù)上的“可行性”問題。技術(shù)研究包括開發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計方案優(yōu)選、企業(yè)組織、開發(fā)計劃及進度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出商品房開發(fā)的特點，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時體現(xiàn)小區(qū)獨特面貌。

（3）效益研究，主要是解決開發(fā)項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟指標評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補償及前期工程費用估算等。通過項目費用、資金籌措等相關(guān)指標的計算，進行項目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟評價結(jié)論。

2加強以設(shè)計階段為重點的財務(wù)成本控制

據(jù)資料顯示，設(shè)計費雖然只占工程總費用不到1%，但在決策正確的條件下，它對工程造價的影響程度達75%以上。顯然，設(shè)計是有效控制工程成本的關(guān)鍵。

（1）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項目的規(guī)模及服務(wù)半徑。

（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。

（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。

（4）商品房住宅單元組成以每棟住宅單元數(shù)3-4個單元較為經(jīng)濟，戶型要達到居室、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單位組成及戶型設(shè)計做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)愈小愈好。3強化施工階段財務(wù)成本控制

商品房開發(fā)管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復(fù)雜，而且戰(zhàn)線長，管理優(yōu)劣直接影響開發(fā)成本。

（1）建設(shè)工程要嚴格實行招標投標制度。所有商品房住宅施工項目都要大力推行招標投標制度，這是施工階段降低開發(fā)成本的一種有效的手段。通過工程招標投標把施工企業(yè)推向市場，促使施工企業(yè)加強生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平，施工企業(yè)為了在社會上贏得信譽，必然增強質(zhì)量意識，嚴格履行合同，減短建設(shè)工期，從而加強資金周轉(zhuǎn)，減少期間費用及其他開支，較好的發(fā)揮投資效益。

（2）要科學(xué)進行施工管理。在施工過程中，影響工程造價的因素很多，如設(shè)計變更、材料代換、生產(chǎn)要素價格波動、政策性價格調(diào)整及其他不可預(yù)見因素等都可能引起工程造價提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。

一是要利用網(wǎng)絡(luò)計劃組織施工，編制施工網(wǎng)絡(luò)計劃要建立以工程技術(shù)負責(zé)人為主的領(lǐng)導(dǎo)小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術(shù)上、經(jīng)濟上進行對比分析確定最佳方案。

二是要認真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。

三是要實行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應(yīng)有的權(quán)力。增強質(zhì)量出效益、管理出效益的觀念，真正做到保證質(zhì)量、保證進度、避免索賠，有效地控制造價。

四是要嚴格施工簽證。簽證是施工階段提高價款的重要原因。因此要認真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要慎重選定簽證人員，要求簽證人員既要有良好的思想素質(zhì)，又要有較高的技術(shù)水平。

4認真把好竣工決算

篇2

關(guān)鍵詞：住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計；成本控制

中圖分類號： TU318 文獻標識碼： A 文章編號：

0 引言

近年在住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計中，開發(fā)商對含鋼量的控制越來越嚴格，含鋼量的要求甚至寫進設(shè)計合同，作為設(shè)計控制的關(guān)鍵項，且對含鋼量的具體數(shù)值要求一降再降。結(jié)構(gòu)設(shè)計師在設(shè)計過程中若只是機械的采用以往經(jīng)驗，按照僅僅滿足設(shè)計規(guī)范的粗放式設(shè)計，一般都很難滿足甲方的高要求。本文嘗試討論在保證安全、合理的住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的同時，盡量降低成本，提高住宅結(jié)構(gòu)的性價比。

1影響結(jié)構(gòu)成本的重要因素

（1）地理位置

建筑物所處地區(qū)，直接決定建筑物的抗震設(shè)防烈度、風(fēng)壓、地質(zhì)情況等關(guān)鍵性計算分析參數(shù)，這些參數(shù)直接由規(guī)范可查，無法人為隨意更改，但對結(jié)構(gòu)成本的影響很大。對于不同區(qū)域的建筑物，含鋼量應(yīng)按不同值來控制，不能一概而論。

（2）建筑方案

住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計是在住宅建筑本身的設(shè)計之后才開始的，因而會受到建筑風(fēng)格的影響。建筑方案對結(jié)構(gòu)成本的影響，主要體現(xiàn)在以下方面：建筑物的層數(shù)、層高、高寬比、建筑物的跨度、平面規(guī)則性、基本平面布置等。

（3）結(jié)構(gòu)方案

結(jié)構(gòu)方案直接影響結(jié)構(gòu)的含鋼量，結(jié)構(gòu)設(shè)計對成本控制的影響主要在以下方面：

結(jié)構(gòu)類型：住宅常用的結(jié)構(gòu)體系為框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、短肢剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等，另部分商住樓因裙樓功能的需求，可能涉及轉(zhuǎn)換，對結(jié)構(gòu)造價均有影響。

結(jié)構(gòu)荷載的取值：規(guī)范對不同平面功能的房間荷載取值均有規(guī)定，荷載直接決定結(jié)構(gòu)構(gòu)件受力的大小，進而影響鋼筋的配置，要控制含鋼量，荷載需做精細化分析。

結(jié)構(gòu)構(gòu)造：一般結(jié)構(gòu)設(shè)計很少關(guān)注結(jié)構(gòu)構(gòu)造的具體要求，按規(guī)范要求在結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明中做統(tǒng)一說明即可，實際結(jié)構(gòu)構(gòu)件節(jié)點處的構(gòu)造做法，對鋼筋的使用量的影響很明顯。

2住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計現(xiàn)狀

在實際設(shè)計中我們往往發(fā)現(xiàn)，結(jié)構(gòu)設(shè)計師面對開發(fā)商含鋼量的要求時往往很頭疼，住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計造價的控制的不理想，究其原因，主要有以下幾方面：

（1）對住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計重視不足。對于一項建筑工程，科學(xué)、合理、實用的結(jié)構(gòu)設(shè)計將直接決定其工程成本，然而在實際過程中，開發(fā)商往往只過于關(guān)注建筑使用功能性，結(jié)構(gòu)設(shè)計并未得到應(yīng)將有的重視，從而造成了建筑在設(shè)計前期并未結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮進去，而只是在后期做局部、片面的含鋼量的控制，這樣導(dǎo)致的結(jié)果必然是住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計合理性不足，消極的態(tài)度使其只能依附于建筑設(shè)計，沒有統(tǒng)籌兼顧，對于降低成本大為不利。

（2）對結(jié)構(gòu)設(shè)計是否可行、合理分析不足。有數(shù)據(jù)顯示，對于整體建筑工程費用占1%的結(jié)構(gòu)設(shè)計，可對住宅成本的75%以上產(chǎn)生影響，這一顯著比例無疑說明了結(jié)構(gòu)設(shè)計是何等重要。然而開發(fā)商并未給出應(yīng)有的重視，僅從一些較為粗淺、宏觀的方面考察設(shè)計方案，一面想控制含鋼量，一面又對結(jié)構(gòu)的合理性置若罔聞，看似不得已的轉(zhuǎn)換層、大跨度等結(jié)構(gòu)形式的使用，其實在前期均可加以分析處理而得以避免，這樣做不僅加大工程復(fù)雜性，更是大大增加了造價成本。

（3）設(shè)計精細化程度不足。眾所周知，要做好設(shè)計，必須要花時間仔細推敲，含鋼量的控制往往體現(xiàn)在細節(jié)上，需要設(shè)計師做更精細的設(shè)計考慮，才能實現(xiàn)含鋼量嚴格控制的需求。而開發(fā)商對設(shè)計工期的緊縮，常使得設(shè)計師無暇進行更為精細合理的設(shè)計。若是可能，應(yīng)當(dāng)盡量為設(shè)計留出足夠的精細化設(shè)計的時間，對開發(fā)商成本控制及設(shè)計質(zhì)量都是極有利的保證。

3 成本控制方法

從上述分析可知，若要控制結(jié)構(gòu)設(shè)計含鋼量，降低造價成本，主要需從以下幾個方面著手：

（1）合理的建筑結(jié)構(gòu)

建筑方案對結(jié)構(gòu)成本的影響是首當(dāng)其沖的，含鋼量不僅是結(jié)構(gòu)專業(yè)的事情，必須讓建筑師參與到控制含鋼量的工作中來，在建筑方案階段，結(jié)構(gòu)師的工作必須前置，與建筑師一起，在滿足結(jié)構(gòu)平面使用功能的需求下，進行最合理的結(jié)構(gòu)方案配置，主要考慮以下方面：

盡量避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換：據(jù)分析，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的設(shè)置會帶來10%~20%的結(jié)構(gòu)增量成本，某些高層住宅戶型的合理布置往往可以避免剪力墻雜亂無章的分布而無需進行轉(zhuǎn)換也能滿足商場或地下室停車的需求，若不得不進行轉(zhuǎn)換，也要盡量使得剪力墻或柱規(guī)則布置。

結(jié)構(gòu)體型和高度：控制結(jié)構(gòu)的平面和豎向不規(guī)則性，確保結(jié)構(gòu)的高寬比盡量不超過6，住宅設(shè)計盡量不超100米，避免超限審查。

層高：據(jù)相關(guān)資料分析，住宅上部結(jié)構(gòu)層高增加10cm，含鋼量將增加1kg/m2，可根據(jù)住宅品質(zhì)需求確定更合理的上部結(jié)構(gòu)層高。而對于地下室的層高，更多的是為了滿足走管和凈高的需求，可盡量降低，節(jié)約地下室開挖的巨大成本。

合理的結(jié)構(gòu)布置：剪力墻或柱的布置盡量規(guī)則，位移比等計算參數(shù)盡量接近規(guī)范高值，某些地方規(guī)范的要求會比國家規(guī)范要求低，可按地方規(guī)范取值。

（2）精細化設(shè)計

精細化設(shè)計主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)設(shè)計的施工圖設(shè)計過程，相比于結(jié)構(gòu)體型方案對含鋼量的影響會相對較小，但可節(jié)省的含鋼量也相當(dāng)可觀，需給予重視。

荷載：住宅標準層的荷載可根據(jù)規(guī)范要求進行折減，可按規(guī)范要求進行。入開發(fā)商無特殊需求，荷載取值不要隨意擴大。另地下室頂板的覆土荷載、消防車道荷載和施工荷載之間的關(guān)系需考慮妥當(dāng)，若同時滿額考慮，對地下室頂板的鋼筋配置影響會非常大。

合理的材料強度：混凝土和鋼筋的材料強度關(guān)系其價格，應(yīng)該合理使用兩種材料的強度，提高強度使用率，可大幅節(jié)約成本。

鋼筋的實配值：鋼筋的實配值往往不能剛好對應(yīng)計算值，但應(yīng)盡量接近計算值，合理配置鋼筋。

合理布置次梁：次梁的布置上應(yīng)控制好次梁的跨度及形成的板跨，不宜過大或者過小。

結(jié)構(gòu)構(gòu)造：規(guī)范要求的結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求有時會高于結(jié)構(gòu)構(gòu)件的受力要求，在滿足構(gòu)造要求的鋼筋配置時，可考慮不同直徑的鋼筋間隔配置，以降低鋼筋用量。另外鋼筋的錨固及搭接方面也可設(shè)計得更精細，對降低鋼筋用量亦非常有用。

4 結(jié)語

雖然開發(fā)商對含鋼量的控制越來越嚴格，有點到了讓結(jié)構(gòu)設(shè)計師“談虎色變”的程度，但真正認真去設(shè)計，含鋼量的控制也并不是那么難。通過上述分析我們可以發(fā)現(xiàn)，結(jié)構(gòu)成本控制還是有章可循的。設(shè)計前期明確住宅產(chǎn)品定位，與建筑師一起設(shè)定合理的結(jié)構(gòu)體型、高度及規(guī)則性，設(shè)計實施階段加以精細化的結(jié)構(gòu)設(shè)計，大幅降低結(jié)構(gòu)成本也并不是太難，這無論對于社會、開發(fā)商、設(shè)計師或者購房者都是有利的。

參考文獻

[1] 秦泉, 熊志強. 從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計看住宅造價成本的控制[J]. 價值工程, 2011（12）.

篇3

關(guān)鍵詞 價值工程 成本控制 住宅項目 層次分析法

中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A

0引言

價值工程是從產(chǎn)品功能分析入手來研究產(chǎn)品的成本和功能的合理匹配，強調(diào)的是產(chǎn)品成本降低與產(chǎn)品的功能提高的有機結(jié)合。在建設(shè)領(lǐng)域，價值工程是以提高建設(shè)產(chǎn)品的總的價值為目的，這不僅是建設(shè)者追求的目標，也同時是用戶的需要，兩者利益是一致的。它的核心內(nèi)容是對建設(shè)產(chǎn)品的成本和功能進行系統(tǒng)的分析并不斷的創(chuàng)新，運用有組織的活動和集體智慧，使之以最低的總投資（總成本）最大地最可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品整體價值的一套科學(xué)的管理技術(shù)和思想方法。

本文將價值工程的理論原理及方法應(yīng)用于房地產(chǎn)住宅項目的成本控制中，創(chuàng)立一個基于價值工程的住宅項目成本控制的系統(tǒng)模型，為住宅項目成本控制的每一環(huán)節(jié)提供科學(xué)的理論基礎(chǔ)和決策方法，為解決住宅工程項目建設(shè)中常出現(xiàn)諸如成本失控、效率低下、決策失誤等問題提供有效理論支持。

1研究現(xiàn)狀

價值工程（VE）是由工程師勞倫斯?戴羅斯?邁爾斯在大概20世紀40年代創(chuàng)立的，是一種以功能分析為導(dǎo)向的決策方法，一般這通過降低成本來實現(xiàn)。價值工程在建筑業(yè)中的應(yīng)用是開始是20世紀60年代。到1970年前后，才開始應(yīng)用于設(shè)計階段，其產(chǎn)生的效益明顯高于施工階段。1972年，美國價值工程師協(xié)會（SAVE）在該年度所舉辦的第十二屆價值工程年會上著重強調(diào)了要在建筑行業(yè)內(nèi)大力推廣和應(yīng)用價值工程。進入到20世紀80年代，價值工程在施工項目中的應(yīng)用不斷地得到了發(fā)展，在美國建筑業(yè)應(yīng)用價值工程的頭10年內(nèi)，僅軍隊工程處這一個部門就節(jié)約了約2億美元工程投資。到了80年代中后期，美國在建筑業(yè)中應(yīng)用價值工程的經(jīng)驗逐漸傳播到日本、英國、加拿大，德國、澳大利亞等國家。

2應(yīng)用價值工程進行成本控制的程序與方法

應(yīng)用價值工程到建設(shè)工程項目的成本控制是指從工程項目的全壽命周期費用的控制出發(fā)，進行設(shè)計方案的經(jīng)濟性與技術(shù)性的分析，研究看是否會改進并完善設(shè)計。即應(yīng)用價值工程來提高工程項目的整體價值，實現(xiàn)對項目進行成本控制的目的。國際上一般將建設(shè)工程項目的價值工程研究活動分成三大階段，即：研究前的準備階段、研究階段和研究后階段。

2.1準備階段

在這個階段，主要是做一些研究活動的準備工作，具體內(nèi)容如下：

（1）確定價值分析的對象。在工程項目中，所有的因為為了獲得一定的功能而耗費一定成本的，都可以作為價值分析的對象來進行相應(yīng)的分析。但是如果將一切可分析的對象都拿來分析，那工作量與可行性可想而知，所以，我們需要的是確定找到一些主要的關(guān)鍵的對象來進行價值分析，用盡可能少的工作量獲得盡可能多的經(jīng)濟效益。

（2）建立價值工程活動組織。要根據(jù)選定的分析對象來組織建立價值工程活動小組。

（3）制定價值工程活動計劃方案。這計劃包括對價值工程活動的程序、時間、內(nèi)容等。

2.2研究階段

在研究階段中，根據(jù)價值工程的研究活動一般計劃可以分為如下的5個步驟：

（1）收集必要的信息。在建設(shè)工程項目中的收集必要的信息主要包括首先需要充分理解工程項目、工程投資情況、業(yè)主的建設(shè)意圖、用戶的要求等方面的內(nèi)容。必須因時制宜、因地制宜、因人制宜地采用各種必要的信息收集方法。

（2）功能分析。功能分析是工程項目進行價值工程分析的前提。在這個過程中，我們不僅僅只是弄清楚各個研究對象具有什么功能，而且需要在對研究對象的功能進行定義和整理的基礎(chǔ)上來找到不同對象功能之間以及它們與系統(tǒng)功能之間的聯(lián)系。在這個階段，我們要明確各功能特性對于工程項目的要求，分析各分部分項工程的具體功能。

（3）功能評價。功能評價就是通過前面的篩選、分析，進一步完善發(fā)展提出的可行的建議從而形成提案，并針對每個提案進行分析，看它能否正好滿足顧客要求，全壽命周期成本是多少，如何實現(xiàn)功能要求，實現(xiàn)功能要求的成本是多少等等。

（4）制定改進方案。尋找看是否有其他方法能實現(xiàn)某項功能是我們提出制定改進方案的目的?；趦r值工程，對方案的成本和功能進行分析，提出并制定新的方案的成本和功能，并得到價值值，依照新的方案的分析和評定來選擇出好的優(yōu)秀的方案。

（5）實施評價成果。實施新的最佳方案，對新方案的實施進行跟蹤和檢查，并還要進行成果驗收和總結(jié)。

2.3研究后階段

在這個階段，主要任務(wù)是形成工程項目的價值工程研究報告，包括所有提案的概括介紹和詳細介紹，然后交給業(yè)主審核，其是否采納是由業(yè)主來決定的。上述的價值工程的工作流程如下圖1所示：

3價值工程應(yīng)用于施工項目成本控制

3.1價值工程應(yīng)用于工程材料選擇

建筑材料就是用于生產(chǎn)施工的勞動對象，建筑材料的性能的不同相當(dāng)大程度上就決定了建筑物的效果、功能的不同。建筑材料費在施工成本構(gòu)成中占有最大的比重，一般占到工程總成本的50%-70%，是重點改進對象，工程材料的選擇直接關(guān)系到施工成本的高低和工程質(zhì)量的好壞，因此，采用價值工程來優(yōu)選建筑材料是十分有必要的。

以下圖2所示的功能系統(tǒng)圖，把優(yōu)選建筑材料作為價值工程的活動對象。將多種可用的材料方案，運用價值工程的原理對照功能系統(tǒng)圖來進行逐一的評價，選擇價值評價系數(shù)最大者，也就是最佳工程材料。

3.2 價值工程應(yīng)用于施工機械設(shè)備選擇

應(yīng)用價值工程進行施工機械設(shè)備選擇時，首先需要采用一定的方法從眾多施工機械設(shè)備中選出有一定的可以改善的、比較重要的部分作為價值工程研究的對象。然后對該機械設(shè)備進行功能分析，可以建立像以下圖3這樣的功能系統(tǒng)分析圖。在經(jīng)過仔細求證和廣泛收集資料之后，選出滿足要求的機械設(shè)備方案，然后再運用價值工程來進行評價和比較，從而選出最大價值者，這就是最佳的施工機械設(shè)備方案。

3.3價值工程應(yīng)用于施工組織設(shè)計

施工項目的工程成本與施工組織設(shè)計有著密切的關(guān)系，編制施工組織設(shè)計會牽涉到定額指標、施工經(jīng)驗、工程技術(shù)、財務(wù)、銀行、稅務(wù)、有關(guān)的國家法規(guī)政策等各方面，其中無論哪里處理不當(dāng)都會影響到工程成本。把價值工程應(yīng)用到項目的施工組織設(shè)計中，不但可以充分發(fā)揮人才、資金、設(shè)備等方面的優(yōu)勢，降低工程成本，更能提高企業(yè)在激烈的競爭市場中的競爭力。

施工企業(yè)在將價值工程應(yīng)用到項目施工組織設(shè)計中時，可建立類似于如下圖4的功能分析圖。將可用的施工方案運用價值工程的原理并對照功能系統(tǒng)圖來進行逐一評價，選擇出最大價值評價系數(shù)的方案，這就是最佳的施工組織設(shè)計。

3.4價值工程應(yīng)用于施工管理

將價值工程應(yīng)用到施工項目施工管理中，首先要從項目中選擇成本較低潛力大、占項目費用比例高的部分作為研究對象。對價值工程對象進行功能評價分析，可以建立類似下圖5所示的功能系統(tǒng)分析圖。

3.5 價值工程應(yīng)用于物流成本控制

物流成本是指產(chǎn)品、商品、物料等在空間位移過程中所消耗的各種物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)。工程項目建設(shè)中的物流過程是決定施工企業(yè)的物流成本的，由三個方面組成：（1）物流供應(yīng)成本，包括原材料的采購、用料管理等；（2）物流生產(chǎn)成本，材料從施工倉庫到施工實地、場內(nèi)運輸加工的二次搬運費等；（3）物流回收成本。其構(gòu)成如下圖6所示：

4小結(jié)

研究了將價值工程應(yīng)用到住宅成本控制的步驟，并將專家評分法、層次分析法有效的運用到其中，彌補了現(xiàn)在對于這塊的研究只停留在對于價值工程優(yōu)勢的說明，而沒有進一步詳細的描述如何將其應(yīng)用到現(xiàn)實的工程中的步驟、方法的缺陷。

雖然現(xiàn)在的很多研究都強調(diào)要進行項目的全過程控制，但都沒有提出很有效的系統(tǒng)的方法，而本文對于住宅項目的各個成本控制方面，從材料選擇到物流成本控制等，都運用了價值工程的方法進行了有效的控制。

現(xiàn)在的研究并沒有一套系統(tǒng)的切實可行的運用價值工程進行住宅項目成本控制方法體系，也就無法在項目管理體系中價值工程能發(fā)揮其對于房地產(chǎn)項目成本控制的最大優(yōu)勢。但本文就提出了這樣一個體系，并將其運用到具體的實例項目中，證實了這個體系可觀的實用和經(jīng)濟價值。

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】住宅建設(shè)；成本控制；決算

0引言

由于一般住宅項目規(guī)模大，建設(shè)周期長，技術(shù)復(fù)雜，人財物消耗大，考慮到投入使用后的實際情況等因素，一旦決策失誤，將造成無可挽回的經(jīng)濟損失，為了合理確定造價，必須在建設(shè)全過程，按照不同階段的特點進行多次計價，即按建設(shè)程序合理確定不同階段的造價精度，以充分體現(xiàn)造價的合理性。

1注重決策階段成本控制

據(jù)統(tǒng)計，技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計，可以降低工程造價5%～10%，甚至可達10%～20%。在市場經(jīng)濟下，開發(fā)商要獲得一個技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的優(yōu)秀設(shè)計方案，除了積極配合設(shè)計單位工作以外，還必須要做好招標投標擇優(yōu)選擇設(shè)計方案、嚴格設(shè)計合同條款、制定圖紙會審制度。而開發(fā)項目成本的控制卻是貫穿于項目建設(shè)全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提。針對以上問題，應(yīng)做好以下三個方面的工作。

（1）市場研究，主要是解決上馬房開發(fā)項目的“必要性”問題。房作為特殊，其開發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長等特點，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險性。所以，做好市場研究就顯得尤為重要。市場研究包括市場調(diào)查和預(yù)測分析兩個方面。市場調(diào)查包括開發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅建設(shè)分布、人均收入、住宅建設(shè)現(xiàn)狀。預(yù)測分析包括住宅建設(shè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測、房屋銷售預(yù)測及價格分析，同時判斷開發(fā)產(chǎn)品市場競爭能力及發(fā)展前景。

（2）技術(shù)研究，主要解決開發(fā)項目在技術(shù)上的“可行性”問題。技術(shù)研究包括開發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計方案優(yōu)選、企業(yè)組織、開發(fā)計劃及進度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出房開發(fā)的特點，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時體現(xiàn)小區(qū)獨特面貌。

（3）效益研究，主要是解決開發(fā)項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟指標評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補償及前期工程費用估算等。通過項目費用、資金籌措等相關(guān)指標的計算，進行項目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟評價結(jié)論。

2加強以設(shè)計階段為重點的成本控制

據(jù)資料顯示，設(shè)計費雖然只占工程總費用不到1%，但在決策正確的條件下，它對工程造價的影響程度達75%以上。顯然，設(shè)計是有效控制工程成本的關(guān)鍵。

（1）住宅建設(shè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建設(shè)建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項目的規(guī)模及服務(wù)半徑。

（2）住宅建設(shè)建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建設(shè)建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建設(shè)建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。

（3）住宅建設(shè)的層高。住宅建設(shè)的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。

（4）房住宅建設(shè)單元組成以每棟住宅建設(shè)單元數(shù)3-4個單元較為經(jīng)濟，戶型要達到居室、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單位組成及戶型設(shè)計做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)愈小愈好。

3強化施工階段成本控制

在施工階段，工程造價人員必須加強對建設(shè)項目的工程造價管理，認真審核合同價的工程量清單、單價及有關(guān)文件，指導(dǎo)建設(shè)者合理優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理且能夠促進工作效率的施工方案。在具體施工過程中，還要經(jīng)常深入現(xiàn)場，調(diào)查了解定額工程量與實際工程量之間的差異，獲得第一手資料，為以后妥善處理經(jīng)濟糾紛仲裁、編制審查工程結(jié)算和竣工決算提供可靠的依據(jù)。

（1）建設(shè)工程要嚴格實行招標投標制度。所有房住宅建設(shè)施工項目都要大力推行招標投標制度，這是施工階段降低開發(fā)成本的一種有效的手段。通過工程招標投標把施工企業(yè)推向市場，促使施工企業(yè)加強生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平，施工企業(yè)為了在社會上贏得信譽，必然增強質(zhì)量意識，嚴格履行合同，減短建設(shè)工期，從而加強資金周轉(zhuǎn)，減少期間費用及其他開支，較好的發(fā)揮投資效益。

（2）要科學(xué)進行施工管理。在施工過程中，影響工程造價的因素很多，如設(shè)計變更、材料代換、生產(chǎn)要素價格波動、政策性價格調(diào)整及其他不可預(yù)見因素等都可能引起工程造價提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。一是要利用網(wǎng)絡(luò)計劃組織施工，編制施工網(wǎng)絡(luò)計劃要建立以工程技術(shù)負責(zé)人為主的領(lǐng)導(dǎo)小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術(shù)上、經(jīng)濟上進行對比分析確定最佳方案。二是要認真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。三是要實行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應(yīng)有的權(quán)力。增強質(zhì)量出效益、管理出效益的觀念，真正做到保證質(zhì)量、保證進度、避免索賠，有效地控制造價。四是要嚴格施工簽證。簽證是施工階段提高價款的重要原因。因此要認真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要慎重選定簽證人員，要求簽證人員既要有良好的思想素質(zhì)，又要有較高的技術(shù)水平。

（3）材料控制。工程施工中的材料費用是工程項目費用的一個重要組成部分，因此應(yīng)當(dāng)嚴格控制工程中的材料費用。這就要求施工中相關(guān)單位嚴格按照合同中的材料用量進行費用的控制，對工程造價進行科學(xué)的管理和控制。密切注意市場行情，掌握材料用費的相關(guān)市場信息，可以做到竣工后結(jié)算階段的有理有據(jù)。

4認真把好竣工決算

竣工階段是造價控制工作的最后階段，也是真正體現(xiàn)工程實際造價的收尾階段，開展工程結(jié)算審核不僅要嚴格，而且要準確，只有在準確意義上的嚴格才是合理、真實、可行的。首先，要編制好施工組織設(shè)計，施工組織設(shè)計要與工程預(yù)算項目、工作內(nèi)容和方法相符合。如果實際施工中需要改變、調(diào)整、優(yōu)化施工組織設(shè)計，必須有相應(yīng)的注明性文件，否則會影響結(jié)算工作的進程。其次，結(jié)算前要搜集簽證齊全、有效的經(jīng)濟文件，為結(jié)算提供準確依據(jù)。辦理竣工結(jié)算的經(jīng)濟文件應(yīng)包括：施工圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計變更、施工組織設(shè)計、隱蔽工程驗收記錄、竣工圖紙等。在工程施工過程中，工程變更應(yīng)通過設(shè)計單位同意并加蓋設(shè)計單位印章后下發(fā)才能生效。否則是不能納入結(jié)算的。第三，施工結(jié)算時要仔細斟酌施工合同的條款及用詞，認真按合同辦事。一旦施工方與建設(shè)方產(chǎn)生矛盾，應(yīng)有理有據(jù)協(xié)商解決。

5結(jié)語

綜上，由于住宅工程建設(shè)一般周期較長，受到各種外部因素的影響與制約，項目的初始階段難以確定一個正確的造價。隨著工程的開展與深入，對工程的了解也更加全面，從而造價的估算也愈加合理。作為工程造價實施和管理人員在完善項目開發(fā)的基礎(chǔ)上要加強成本控制，以實現(xiàn)住宅項目開發(fā)的社會效益和經(jīng)濟效益最大化。

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】住宅建筑；建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；結(jié)構(gòu)設(shè)計；造價；成本控制

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國建筑行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)一種日益蓬勃，欣欣向榮之勢。各種各樣的、含有先進技術(shù)的、時尚美觀的建筑物不斷出現(xiàn)城市鄉(xiāng)村中，也出現(xiàn)在大眾的生活之中。而隨著我國加入WTO以來，世界經(jīng)濟一體化給我國的經(jīng)濟帶來了非常大的沖擊，也給我國的建筑企業(yè)帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。如何能在混亂復(fù)雜的市場競爭下站住腳，并且讓企業(yè)充分發(fā)揮自身的能力去創(chuàng)造財富和未來是目前建筑行業(yè)最大的課題。而優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計、降低住宅造價成本是可以有效的節(jié)約建筑企業(yè)的投資得方法之一，成為企業(yè)面對競爭的強有力的武器。

一、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與住宅造價成本控制中存在的問題

住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計中造價成本出現(xiàn)的問題主要有以下幾個方面：

1、造價成本中沒有很好的考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計的控制

住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計在建筑工程中占據(jù)著非常重要的作用，當(dāng)項目決策定下來以后，住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計幾乎就成為了控制造價成本的唯一因素。住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性、實用性和科學(xué)性直接決定著工程的總價格高低。如果住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理，那么將會節(jié)省下來很大的一部分費用。然而在現(xiàn)實過程中，很多開放商在建構(gòu)住宅的時候，只是考慮了項目開始時的預(yù)算、決算和竣工成本，而忽視了結(jié)構(gòu)設(shè)計中可以節(jié)省的成本，從而致使住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計被刻意的忽視，成為消極、滯后的管理。從這個方面來講，造價成本控制就不是一個整體的控制，而是局部的、片面的控制，對于降低成本有了很大的影響。

2、沒有系統(tǒng)的分析結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的可行性以及合理性

不足投資費用1%的結(jié)構(gòu)設(shè)計可造成對整個住宅投資成本75%以上的影響程度，這一數(shù)據(jù)足以說明結(jié)構(gòu)設(shè)計對控制住宅造價成本的決定性影響作用。然而開發(fā)商們卻沒能將注意力放在對結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的可行性評估、合理性、適用性考核上，對設(shè)計方案的考察也僅僅停留在戶室比、立面效果、施工圖預(yù)算等膚淺層面上，缺乏對設(shè)計方案中經(jīng)濟技術(shù)功能、綜合價格的有效衡量能力。

3、住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計沒有從人性化角度出發(fā)

部分開發(fā)商在開發(fā)住宅建筑的時候，對于住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計未能做出很好的分析，一些住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計，采光設(shè)計都不能符合大多數(shù)居民的需求。如果出現(xiàn)這種情況，就會給住宅的進一步銷售帶來巨大的影響，如果住宅銷售不出去，被長時間的擱置，對公司資源和國家資源都是一種浪費，成本支出就更加龐大了。只有在設(shè)計之初從人性化的角度出發(fā)，才能真正的避免出現(xiàn)這種情況。

二、影響住宅造價成本的因素

建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計是建設(shè)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是具體實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟對立統(tǒng)一的過程，是確定與控制工程造價的重點階段。結(jié)構(gòu)設(shè)計以充分實現(xiàn)建筑設(shè)計方案為目的，嚴格遵守設(shè)計規(guī)范，保證結(jié)構(gòu)安全為己任，在實施過程中優(yōu)化設(shè)計節(jié)約造價把設(shè)計師的構(gòu)想變?yōu)榭墒┕さ乃{圖。因此，每平方米的鋼材使用量和每平方米的混凝土使用量直接決定住宅的建筑成本，每平方米用鋼量包含上部結(jié)構(gòu)的用鋼量和基礎(chǔ)部分的用鋼量。一般而言，每平方米的磚混結(jié)構(gòu)的用鋼量為27公斤，底框結(jié)構(gòu)的用鋼量是30公斤，剪力墻結(jié)構(gòu)的用鋼量是65公斤。所以，要控制成本就必須考慮的影響因素有：建筑結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)形式、上部結(jié)構(gòu)體系和構(gòu)件等因素。

三、加強建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，有效控制住宅造價成本

1、堅持以人為本，科學(xué)發(fā)展的設(shè)計理念

在住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候，要堅持科學(xué)發(fā)展的理念，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的特點合理的進行住宅設(shè)計，同時在設(shè)計的同時，要注意人和生態(tài)環(huán)境之間的關(guān)系。住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的最高境界是要求人與自然和諧統(tǒng)一，不能為了設(shè)計而設(shè)計，那樣就會少了設(shè)計的靈魂。住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計要時刻的體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的元素，對于建筑執(zhí)行節(jié)能標準，采用節(jié)能型的技術(shù)，對墻面、照明、洗浴等進行合理設(shè)計。要利用可再生資源，在保證室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，減少供熱、空調(diào)制冷制熱、照明、熱水供應(yīng)的能耗。這樣對住宅的造價成本將會有很大的降低。另外再住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的同時，要根據(jù)人們平時的習(xí)慣進行合理的設(shè)計，避免出現(xiàn)不利于生活的情況，要充分體現(xiàn)以人為本的特點。

2、合理的選擇建筑結(jié)構(gòu)類型

常用的住宅結(jié)構(gòu)基本體系分為水平分體系與豎向分體系兩種，其中前者主要指板——梁體系大跨度體系，而后者則同時包括了砌體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及異形料結(jié)構(gòu)體系等。顯而易見，不同的建筑結(jié)構(gòu)類型產(chǎn)生的工程造價必然有所不同，并不是說最低的住宅成本控制就是最科學(xué)、最合理的，我們應(yīng)依據(jù)建設(shè)單位的施工能力、投資水平、工期規(guī)定對不同結(jié)構(gòu)類型的造價差別做綜合層面的分析，對比投資與獲取利益的平衡面，成本控制的優(yōu)化配置，從而從中找出最適合該住宅工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計類型。

3、選擇最適宜的基礎(chǔ)形式

住宅基礎(chǔ)形式的投資成本占工程結(jié)構(gòu)總價的1/3之多，因此可以說合理的選擇基礎(chǔ)形式是直接影響工程造價的主體因素。同時合理的住宅工程基礎(chǔ)形式還會有效的縮短建設(shè)工期，使基坑維護的工序變得更加便捷、高效。在結(jié)構(gòu)設(shè)計實踐中，當(dāng)施工工程的實際環(huán)境為軟土地基地區(qū)時，高層或小高層住宅應(yīng)采用短肢剪力墻的結(jié)構(gòu)形式，其基礎(chǔ)形式則應(yīng)采用條型基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)。在樁型的選擇上我們則可依據(jù)其對筏板厚度及基礎(chǔ)梁截面尺寸的直接影響而選用單樁承載力較強的樁型并選擇沿軸線布置的方式，從而達到減少直接應(yīng)力，降低基礎(chǔ)荷載的作用。

4、正確選擇上部結(jié)構(gòu)體系、確定構(gòu)件

住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的成本和建筑結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件的截面及材料的運用有很大的關(guān)系。如果可以合理的對上述三個方面進行篩選，就可以在方案設(shè)計中對造價成本發(fā)揮巨大的控制作用。比如說梁板式樓蓋，在住宅建設(shè)中使用的最廣泛。這種樓蓋具有很好的經(jīng)濟性，造價成本較低，然而它同時由于體積較大，占用的空間較多，不適合高層的住宅建設(shè)；而無梁式樓蓋不受層高的限制，有較大的負荷量，可以在高層建筑中使用，但是它的造價成本偏高；密肋樓蓋跨度值多數(shù)情況下不超過9米，適用于跨度大梁高有限制的住宅，能防止因跨度大造成的樓板自重增加，如果在這類情況下使用這種樓蓋，就比較節(jié)省成本，不過它的缺點是技術(shù)要求比較高；還有就是預(yù)應(yīng)力混凝土平板，它可以有效解決密肋樓蓋跨度不超過9米的問題，適用范圍廣，不過需要投入比較高，成本較大。綜上所述，在住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候要認真的勘測實地的情況，對于不同的問題要分不同的解決方案，或者提出幾種解決方案，從中選出最合適的方案，合理的控制造價成本。

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關(guān)鍵詞：商品住宅小區(qū)；開發(fā)成本；控制

Abstract: Under the conditions of market economy, the development of the commodity residential high cost, not only causes real estate developers profit space narrow, lead to developers the increasingly fierce competition, the development costs too much, also would cause serious waste of resources for state construction. The article discusses the control commodity residential development costs, and the necessity of the land from cost, residential construction cost, residential sales cost and other cost four to analyze the residential district development costs of goods form, at the same time from four aspects puts forward how to control the commodity residential development costs, hope to inspire the follow-up study.

Keywords: Commodity residential district; Development costs; Control

中圖分類號： F275.3文獻標識碼：A 文章編號：

一、控制商品住宅小區(qū)開發(fā)成本的必要性。

近幾年，由于商品住宅價格持續(xù)回落，房地產(chǎn)利潤空間不多縮小，開發(fā)商的競爭異常激烈。為了應(yīng)對激烈的房地產(chǎn)市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)商除了需要努力開發(fā)適應(yīng)市場需求的商品住宅小區(qū)外，隨著開發(fā)土地價格的大幅增加，如何控制開發(fā)成本，提高產(chǎn)品的價格競爭力，在提高企業(yè)的投資收益上越發(fā)重要，這一點也越來越引起眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。商品住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目是否盈利，與是否能夠控制好工程的開發(fā)成本密切相關(guān)。開發(fā)成本的控制，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)項目能否運作成功并盈利的重要因素之一?？刂崎_發(fā)成本 ，是降低商品住宅價格、建立合理的房地產(chǎn)價格體系、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。 這對促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善居民的居住條件，提高居民的生活質(zhì)量，增加就業(yè)，擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，都具有十分重要的意義?？刂粕唐纷≌^(qū)的開發(fā)成本，可以減少國家建設(shè)資源的浪費，促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康地發(fā)展，對于構(gòu)建社會主義和諧社會，推進社會主義現(xiàn)代化的意義重大。

商品住宅小區(qū)開發(fā)成本的構(gòu)成。

商品住宅小區(qū)的開發(fā)的成本主要由土地成本、住宅建設(shè)成本（也稱為住宅的工程造價）、住宅的銷售成本以及其他成本。

1、土地成本，是指開發(fā)商為獲得項目建設(shè)用地而需支付的費用。包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費等。

2、住宅建設(shè)成本（既為住宅的工程造價），是指從住宅的規(guī)劃設(shè)計到工程完工交付使用過程中發(fā)生的各項費用。主要包括前期工程費（主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測等）；建筑安裝工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費， 排水、照明、通風(fēng)、電梯等設(shè)備購置費以及安裝工程費）；附屬工程費（包括住宅小區(qū)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費）三部分。

3、住宅的銷售成本，是指建成的商品住宅在銷售過程中所發(fā)生的各項費用支出。

4、其他成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)的管理費（管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用）、貸款利息等費用支出。

如何控制商品住宅小區(qū)的開發(fā)成本

1、要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層對控制開發(fā)成本的重視，認識到開發(fā)成本的控制對整體項目獲得利潤的重要影響。充分做好準備工作，確定合同工期和建筑質(zhì)量要求，落實資金和審批手續(xù)等。這樣既能有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，又能更好地控制開發(fā)成本。

2、對設(shè)計單位和施工單位的選擇采用招標的方式。開發(fā)商對設(shè)計方案的選擇要以設(shè)計費用、設(shè)計水平、設(shè)計單位的績效、設(shè)計單位的信譽和口碑等多方面作為參考標準，為保證設(shè)計水準擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。工程施工單位的素質(zhì)決定了項目工程的質(zhì)量，為了保證項目工程的質(zhì)量，開發(fā)商在招標工程承包商時應(yīng)當(dāng)對各投標方的報價、管理水平、技術(shù)水平、施工設(shè)備裝配水平、資質(zhì)的等級、施工的業(yè)績、工期的保證、社會信譽等因素，進行綜合考慮后來確定中標單位。這樣可以在保證設(shè)計方案的水準和施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能更好地控制設(shè)計和施工方面的開發(fā)成本。

3、在確定項目設(shè)計施工方案時，應(yīng)結(jié)合工程的實際情況制定出在成本可控范圍內(nèi)以及技術(shù)方面都可行的合理的施工方案，并且應(yīng)該使設(shè)計單位同時進行幾套施工方案的設(shè)計，從中進行比較甄別，不僅要重視技術(shù)水平又要兼顧到開發(fā)成本的控制，擇優(yōu)選出較為合理的施工方案，在保證工程質(zhì)量的同時，更好地控制開發(fā)成本。

4、加強對住宅建設(shè)成本的管理控制。住宅建設(shè)成本，也就是住宅的工程造價。住宅建設(shè)開發(fā)的成本與住宅建設(shè)成本的管理有著密切的關(guān)系。加強對商品住宅建設(shè)成本的控制管理，是控制住宅建設(shè)項目的開發(fā)成本、提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益和市場競爭力的重要手段。在施工階段，房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴格控制材料用量，合理確定材料的價格。為了更好的了解材料的市場價格以及供應(yīng)狀況，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)建立自己信息渠道，能夠隨時掌握施工材料的市場價格的動態(tài)。開發(fā)商對一些常用材料和設(shè)備也可以建立自己的供貨渠道，這樣既能保證工程質(zhì)量，又能降低開發(fā)成本。

結(jié)論

在市場經(jīng)濟條件下，商品住宅小區(qū)的開發(fā)成本過高，不僅造成房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間的縮小，導(dǎo)致開發(fā)商的競爭日趨激烈。開發(fā)成本投入過多，也勢必造成國家建設(shè)資源的嚴重浪費。如何控制開發(fā)成本，提高產(chǎn)品的價格競爭力，在提高企業(yè)的投資收益上越發(fā)重要。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商要加強房地產(chǎn)企業(yè)管理層對控制開發(fā)成本的重視，以招標的形式擇優(yōu)選擇工程項目設(shè)計單位和施工單位，確定合理的施工方案，加強住宅建設(shè)成本的控制管理，在保證工程質(zhì)量的前提下，控制開發(fā)成本，提高開發(fā)商的經(jīng)濟效益，減少國家建設(shè)資源的浪費，促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康地發(fā)展。

參考文獻：

楊建明.國內(nèi)外工程項目成本管理方法的對比分析.建筑經(jīng)濟，2000

楊翠友等.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理學(xué).北京：中國物價出版社，1998.

陳宇.建設(shè)項目全過程工程造價控制研究方法.長沙：湖南大學(xué)，2005.

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關(guān)鍵詞：低成本住宅；成本控制；設(shè)計；細節(jié)

Abstract: the low cost residential project has a large investment and high cost, profit, low cost control is difficult, and accounting links and other characteristics, it is necessary to strengthen the cost control, with minimal cost to maximize the benefits. In this paper, the design phase how to reduce low-cost housing construction cost problems were discussed.

Key words: low cost residential; Cost control; Design; details

中圖分類號：F406.72文獻標識碼：A 文章編號：

近幾年來，商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾開始激化，且愈演愈烈。為了緩和這種矛盾，解決城市中低收入家庭的住房問題，國家推出了廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等低成本住宅，限制開發(fā)商的開發(fā)利潤，讓利于民。但近年來，房屋建設(shè)成本逐年攀升，如何搞好成本控制，降低建造成本，確保住房建設(shè)資金的最大效益，已成為亟待解決的一個課題。成本控制應(yīng)該是項目全生命周期的成本管控，涉及到前期、設(shè)計、施工、售后等方方面面，可以簡單的分為事前、事中、事后控制。設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制是實現(xiàn)“事前控制”的關(guān)鍵，在該環(huán)節(jié)進行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加，對工程造價的影響可達75%以上?？茖W(xué)合理的設(shè)計，可降低工程造價10%左右。下面以河北省某廉租房項目為例，探討一些在設(shè)計階段降低低成本住宅建造成本的措施。

一、設(shè)計階段對廉租房項目造價的影響

設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，加強相關(guān)的成本控制，就可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據(jù)項目定位確定合理的容積率

項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

2.做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化

成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進行成本分析，設(shè)計師應(yīng)提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。

3.實行限額施工圖設(shè)計，明確獎懲辦法

設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標有：

(1)每平方米鋼筋含量指標；

(2)每平方米砼含量指標；

(3)單位施工圖預(yù)算指標；

(4)設(shè)計變更費用限額指標。

在設(shè)計階段應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計師充足時間，也是減少或杜絕圖紙反復(fù)變更的必要條件，有利于此階段的成本控制。

二、限制主要經(jīng)濟技術(shù)指標，控制設(shè)計變更

當(dāng)前的設(shè)計單位大多都重技術(shù)、輕經(jīng)濟，設(shè)計中求保守，加大安全系數(shù)。另外，由于設(shè)計監(jiān)理制度不成熟，許多設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷往往在施工階段才能被發(fā)現(xiàn)，一些必要的設(shè)計變更不能做到提前控制，已經(jīng)完工的分部分項工程被拆除重做，造成了大量不必要的經(jīng)濟損失。為解決上述問題，該限價房項目在限額設(shè)計的基礎(chǔ)上對主要經(jīng)濟技術(shù)指標作了限定。

在設(shè)計合同中對鋼筋、混凝土含量等主要經(jīng)濟技術(shù)指標進行限定，對由設(shè)計單位原因引起的設(shè)計變更總額度也給予限定，并規(guī)定實際數(shù)據(jù)低于或高于限定額度的獎罰措施。通過合理的限額和大力度的獎罰促使設(shè)計單位主動優(yōu)化設(shè)計，降低高價格材料用量，減少設(shè)計變更。是要看得見管理主體的思想。降低生產(chǎn)成本首先要降低人的思想成本。也許有的人認為，降低生產(chǎn)成本的難點不在人而在于物，諸如原料物料消耗、設(shè)備、技術(shù)等等。但這都不是主要的，最大的難點和障礙來自于人、來自于人的思想認識和意識。如果在思想上成本概念模糊，或者說淡薄，那么，由于管理主體思想上的漏洞必然導(dǎo)致管理上的錯位，最終使效益白白流失。因此，在現(xiàn)場成本管理過程中必須亮出人的思想成本底牌，真正在人的思想上牢固樹立成本意識的重要性。

三、選擇最優(yōu)產(chǎn)品形式，追求面積最大化

在各種規(guī)劃指標基本相同的情況下，不同的產(chǎn)品類型每平方米造價可能會有幾百元的差異。以該廉租房為例，其地塊規(guī)劃容積率為1.7，在此條件下，規(guī)劃設(shè)計通常采用15層左右的高層與小高層相結(jié)合。但高層建筑由于基礎(chǔ)埋置深度較大，一般都需要做地下室，并且主體結(jié)構(gòu)通常會采用剪力墻結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟技術(shù)指標也比較高；另外，《河北省城市住宅建設(shè)標準及管理規(guī)定》中規(guī)定：“十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯?！薄陡邔用裼媒ㄖO(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定十二層及以上的單元式住宅或通廊式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯，對電梯、井道的防火要求高。由于上述因素影響，十二層及以上的高層的建安造價會遠遠高于小高層。因此樓體形式選擇9～11層的一梯四戶框剪結(jié)構(gòu)小高層。

由于低成本住宅的特殊性，各地對這類住宅的面積都做了限定，例如河北省規(guī)定限價房單套建筑面積不得超過90平米，其中70平方米以下的住房套數(shù)不得低于住房總套數(shù)的70%。因此在進行戶型設(shè)計時，應(yīng)該在不超過面積上限的前提下，盡量使單戶建筑面積最大化，并選用方正實用的戶型，盡量避免異型功能空間。這是因為單戶面積增大，平層面積也隨之增大，每平方米均攤的外墻墻體圍護以及電梯等配套設(shè)施費用會相應(yīng)減少，大而方正的房型除使用方便外還能減少內(nèi)墻的面積和費用。

另外，合理降低層高也是節(jié)約成本的一個重要途徑。該限價房項目由傳統(tǒng)的3m層高即規(guī)范的上限，降為2.9m，9層和11層的樓體建筑高度分別降低了0.9m和1.1m，從而減少了相應(yīng)高度的外墻面積，在保證使用舒適的前提下降低成本。

容積率是一個項目的重要規(guī)劃指標，通常情況下都不允許突破。如果同種類型住宅的土建安裝費用為變動成本，土地、配套等費用為固定成本，那么在滿足容積率的前提下，建筑面積越大，每平方米造價就相對越低。追求建筑面積的最大化，尤其是可售面積的最大化，成為規(guī)劃設(shè)計階段減少成本的重要手段。

四、注重設(shè)計細節(jié)，因地制宜

保證設(shè)計質(zhì)量能夠有效控制設(shè)計變更，降低成本；而注重設(shè)計細節(jié)能更有效地節(jié)約成本。利用功能性構(gòu)件如陽臺、空調(diào)機位等作為主要的造型和裝飾，加上色彩與材質(zhì)的變化打造簡潔的外檐形式，能夠減少甚至避免純裝飾構(gòu)件的建造成本；窗戶成本遠遠高于墻體的成本，每平方米塑鋼窗價格約為400元，每平方米外墻價格約為210元，在合理范圍內(nèi)降低窗墻比也可以起到節(jié)約建造成本的作用……在諸如此類的細節(jié)上如果能多投入一些精力，會達到事半功倍的效果。

因地制宜也是節(jié)約成本的一個捷徑，還是以該限價房項目為例：該項目平均高程低于市政路面1.2米，項目建設(shè)范圍除區(qū)內(nèi)景觀外還包含一個2萬平方米的城市公園。如果全部填土至室外地坪標高的話，將會發(fā)生約400萬元的填土費用。設(shè)計單位充分考慮到了這一問題，最終選用下沉式公園的設(shè)計理念，并利用挖湖產(chǎn)生的土進行場地回填，同時選用小胸徑的優(yōu)質(zhì)樹種密植、結(jié)合當(dāng)?shù)卦奶J葦?shù)戎脖?，既提升了景觀檔次、豐富了景觀效果，又節(jié)約了大量成本。

五、細致比選材料設(shè)備，經(jīng)濟為上

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關(guān)鍵詞：拆遷安置房；特色；開發(fā)成本控制

中圖分類號：U415文獻標識碼： A 文章編號：

前言

隨著社會的發(fā)展，拆遷量的加大，保障房和安置建設(shè)規(guī)模越來越大，尤其是在金融對城市投融資平臺放貸收緊、購房貸款利率上調(diào)、二套以上住房貸款限制、物業(yè)稅在部分城市已開始試點的大環(huán)境下，以拆遷安置房為主的保障性住房建設(shè)，由于具有規(guī)模大、市場價格風(fēng)險低（由政府回購無需向市場銷售）、樓面地價低（項目資金占相對較低）、開發(fā)周期短、報批程序通暢、報批規(guī)費較低等一系列優(yōu)勢，盡管利潤率較低，但已足以吸引市場上開發(fā)商的關(guān)注。2011年2月，江蘇省國土廳及各市政府已開始對各地住宅土地上市土地供應(yīng)進行審核，要求各市此類住房的土地供應(yīng)應(yīng)優(yōu)先得到保障，其比例應(yīng)達住宅開發(fā)供地70% 。

一、拆遷安置房開發(fā)成本構(gòu)成

拆遷安置房項目開發(fā)成本控制就是開發(fā)商在決策階段、實施階段和收尾階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準的投資限額內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)項目投資控制目標的實現(xiàn)，力求在項目開發(fā)中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

1、住宅開發(fā)成本費

住宅開發(fā)成本費用的內(nèi)容包括：土地使用權(quán)取得費，建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計及前期丁程費，建筑、安裝工程費，附屬工程費，開發(fā)間接費。

（1）土地使用權(quán)取得費：土地使用權(quán)取得費，是指開發(fā)經(jīng)營者依法獲得國有土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓費用，以及依照法律、法規(guī)實行劃撥，由開發(fā)經(jīng)營者支付的征地拆遷和安置補償費。

（2）建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計及前期工程費：包括水文和丁程地質(zhì)勘察、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計和施丁圖設(shè)計．以及施工前通水、通電、通路及平整場地發(fā)生的費用。

（3）建筑、安裝丁程費：建筑、安裝丁程費，是指直接用于丁程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)，建筑，特殊裝修工程費），設(shè)備及安裝工程費（給排水，電氣照明及設(shè)備安裝，空調(diào)通風(fēng)，弱電設(shè)備及安裝，電梯及其安裝，其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費等。

（4）附屬工程費：指建設(shè)小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、環(huán)衛(wèi)、排污等基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的費用。

2、商品房開發(fā)期間費用。是指管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的部分。

3、稅金。是指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)銳、城市維護建設(shè)稅、教育稅附加等。

4、依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費。

二、拆遷安置房項目開發(fā)成本控制的特點及影響因素

從拆遷安置房項目開發(fā)成本的構(gòu)成看，影響成本的既有政府的因素，也有開發(fā)企業(yè)自身的原因，且拆遷安置房開發(fā)成本控制有以下特點：

1、全面性拆遷安置房項目開發(fā)成本控制貫穿于整個開發(fā)實施過程。成本控制是要對項目費用組成進行控制；要對項目內(nèi)的所有開發(fā)階段實施控制，防止只重視施工階段成本，而忽視其他階段的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數(shù)量進行控制，對費用發(fā)生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。 2、綜合性成本目標不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合，綜合考慮才具有價值。項目管理者不能一味強調(diào)成本控制而忽視了其他目標的實現(xiàn)。在項目實施的過程中，成本控制必須與質(zhì)量管理、進度管理、安全管理同步進行。實踐證明，成本的超支通常并非成本控制本身出問題，而是由于目標的調(diào)整或是其他因素造成的，這些問題通常不是單獨靠加強成本控制就可以解決的。

3、微觀性為了控制好整個項目的成本支出，應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每個分部分項工程開始，一步一步地進行控制。但應(yīng)注意成本控制周期不可太長。

三、拆遷安置房開發(fā)成本控制措施

拆遷安置房開發(fā)控制要素包括人力、物力、財力、信息、技術(shù)、組織和時間等?？刂频臓顟B(tài)是動態(tài)控制。首先確定各種目標值，在項目實施過程中階段性地收集完成目標的實際數(shù)據(jù)，然后將實際數(shù)據(jù)與計劃值比較，若出現(xiàn)較大偏差時采取糾正措施，以確保目標值的實現(xiàn)，需要加強拆遷安置房開發(fā)成本控制措施的實行。

1、投資策劃階段

在投資策劃階段，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合工程實際．明確項目的經(jīng)濟效益和社會效益，運用技術(shù)經(jīng)濟分析方法，通過對產(chǎn)品功能的分析，以達到節(jié)約資源和降低造價的目的。開發(fā)商的工作重點是尋找項目，進行市場調(diào)查和分析，考察投資環(huán)境，包括項目所在地的土地價格，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施狀況，材料的運輸距離以及房屋未來的銷售狀況，預(yù)測項目的經(jīng)濟效益和社會效益，把各個項目可能發(fā)生的成本費用綜合起來加以考慮，對可能發(fā)生的項目成本進行總體控制。

2、設(shè)計階段

設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段，首先是戶型的確定，應(yīng)結(jié)合拆遷協(xié)議與住戶確定的戶型要求進行設(shè)計，對于高層住宅公攤面積過大，套內(nèi)面積過小要進行妥善處理，做到滿足回遷戶的房間數(shù)的基本要求，建設(shè)盡量采用入戶花園、不封閉景觀陽臺，盡可能合理控制公攤面積，減少關(guān)于高層公攤面積過大的矛盾。對于同套型注意開間面積一致性，對采光間距、門面等影響的套型變化及時調(diào)整設(shè)計和安置房戶型，減少和防止安置矛盾發(fā)生后造價的增加。本著減少浪費的原則，審圖完成后減少大量二次裝飾、大量要更改的作品，對干濕分離的隔墻，審圖功能面積需要的半磚墻及輕質(zhì)墻、灶臺內(nèi)涂料均進行取消，部分安置時進行現(xiàn)金補償或?qū)嶓w實施由回遷戶自選，既有效地節(jié)約社會資源，減少施工程序又給回遷戶帶來了實惠。

招標過程中的成本控制

開發(fā)商在項目實施過程中都選擇了數(shù)量較多的施工單位，這樣可以在一定程度上減輕資金投入壓力。但這種做法不僅極大地增加了現(xiàn)場管理人員的協(xié)調(diào)管理難度，增加了管理成本，而且出現(xiàn)質(zhì)量問題很難確定原因。選擇較多的施工單位雖然可以在一定程度上減少資金投入，但由此導(dǎo)致的單價增加和施工階段的費用增加可能比減少的投資要多的多。而通過合理分標，將部分專項工程納入總包合同，由總包負責(zé)施工管理，或?qū)⑾嗨啤⑾嘟捻椖俊按虬背邪o少數(shù)幾家公司可以降低單價，節(jié)約現(xiàn)場管理成本，減少質(zhì)量事件的發(fā)生，這樣可以從真正意義上減少投資，降低成本。

4、施工階段的成本控制

施工階段項目的成本控制，通常是指在項目成本的形成過程中中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標的實現(xiàn)。自行采購除建筑主材外的材料和設(shè)備是不少開發(fā)商樂于采用的方式。雖然采購量大可以降低采購價格，但是施工過程中施工單位不注意節(jié)約帶來的材料浪費，出現(xiàn)質(zhì)量問題后材料供應(yīng)商與施工單位之間互相推諉，就難以處理。所以在拆遷安置房項目實施過程中，對于大宗材料的選購，可以采取由施工單位直接與材料商簽訂采購合同，開發(fā)商出面幫助施工單位與供應(yīng)商確定采購價格的方式。

5、房屋銷售階段的成本控制

房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，它的主要支出部分一般為房屋銷眚廣告的費用。此外，還有代辦費，銷售人員工資，銷售資料費，辦公費，通訊費等。廣告費用如何支出，采用何種形式支出，支出多少，應(yīng)根據(jù)項目的規(guī)模大小，檔次高低，銷售對象以及房屋所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況決定，從而減少不必要的浪費。

結(jié)束語

通過對拆遷安置房開發(fā)各階段的成本控制，可以起到節(jié)約投資，保障工程有序施工的目的。

參考文獻

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篇9

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn); 園林景觀; 成本控制

近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，與之相應(yīng)的房地產(chǎn)園林景觀行業(yè)也取得了快速發(fā)展。小區(qū)園林建設(shè)的升級，對于美化環(huán)境和改善業(yè)主生活質(zhì)量起到了很大的作用，房地產(chǎn)園林環(huán)境不經(jīng)意中成為消費者判別住宅產(chǎn)品優(yōu)劣的重要標準和購房取向的重要參考，而房地產(chǎn)商則往往把小區(qū)景觀規(guī)劃建設(shè)視作塑造樓盤營銷環(huán)境的最有效手段，好的園林景觀規(guī)劃建設(shè)，能促使樓盤附加值得到全面提升。于是各開發(fā)項目紛紛加大力度打造各式風(fēng)情的園林廣場、花園景觀，把一座座小區(qū)點綴得美輪美奐。但是，在房地產(chǎn)園林景觀營建的過程中，如果只講究質(zhì)量和藝術(shù)效果，而不有效的控制成本，無形中會引起開發(fā)成本和房價猛增等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

因此，如何在園林工程設(shè)計、建設(shè)及后期養(yǎng)護過程中節(jié)約資金，合理計算園林工程造價，建設(shè)耗費少、成果大，又使居民獲得滿意的園林景觀，成了營建商十分關(guān)注的問題。

1 設(shè)計過程成本控制

景觀設(shè)計造就了好的園林建設(shè)與美好的舒適環(huán)境。房地產(chǎn)對于園林的設(shè)計是與經(jīng)濟相掛鉤的，如果園林造價低，就會影響效果，而造價過高，又會給開發(fā)商增大成本。因此，在規(guī)劃設(shè)計階段進行充分論證，對設(shè)計的思路、特色、功能，單方造價指標（如硬景與綠化所占造價比例），各項綠化指標，中長期及四季觀賞效果，樹種配置原則，建設(shè)成本及維護管理費用的計算等內(nèi)容作出詳細評價，可減少園林建設(shè)的浪費，尤其在景觀作品的設(shè)計要素――地形、水景、道路、小品、植物等方面要結(jié)合樓盤實際情況進行分析論證，對這些設(shè)計元素進行綜合取舍合理配置，減少不必要的成本支出，是控制成本的一個有力手段。所以首先對方案文本設(shè)計招投標工作的評判以及設(shè)計單位的選擇至關(guān)重要。

1.1 地形設(shè)計與成本關(guān)系

在小區(qū)環(huán)境地形設(shè)計過程方案考慮上，首先要滿足園林功能的要求，其次要考慮到實現(xiàn)園林功能的成本。這就要求做到“利用為主，改造為輔，因地制宜，順其自然”的原則，避免進行大規(guī)模地形改造工程。地形設(shè)計中不一定要把地面都堆平，要充分考慮與樓盤環(huán)境的和諧統(tǒng)一，充分保護與合理利用樓盤環(huán)境中原有的地形、地貌、地物，對原有的自然地形盡量從現(xiàn)狀出發(fā)加以利用，通過“以山就勢”、“以坡就勢”的設(shè)計理念，因地制宜，就地取材改造地形。通過保持場地原有的地貌特征，盡量做到土方就地平衡，既節(jié)省了工程費用，又能夠凸現(xiàn)自己的特色。

1.2 水景設(shè)計與成本關(guān)系

水景的設(shè)計，可以使社區(qū)環(huán)境充滿靈氣，平添休閑氣氛。近年來，各類樓盤都以自然或人造水景、湖泊為主要賣點，更為能以“未來親水景觀”樓盤自居而自豪，房地產(chǎn)開發(fā)中水景住宅成為一大熱點。但在住宅環(huán)境水景的設(shè)計中，如果只考慮到水景營建初期的美觀、豪華，而忽視了水體景觀較高的運行成本以及后期較高的維護管理費用，長此以往，由于發(fā)展商難以支撐而就會導(dǎo)致園林水景逐漸變成石板旱溪景觀，還有水系施工質(zhì)量通病引起的維修費用等，而且由于目前大多設(shè)計做不到循環(huán)利用，對水資源的浪費很大。因此，小區(qū)在營造水景時，要有長遠考慮，不能圖一時之亮點，設(shè)計中的水景面積在整體環(huán)境景觀中所占比例不宜過大，在滿足營銷及點綴的基礎(chǔ)上盡量縮小水域面積。

1.3 道路設(shè)計與成本關(guān)系

道路是住宅區(qū)環(huán)境的構(gòu)成框架，它除了具備疏導(dǎo)居住區(qū)交通、組織居住區(qū)空間的功能外，還由于各式各樣的道路鋪裝形式，使道路本身也構(gòu)成居住區(qū)的一道亮麗風(fēng)景線。因此，在進行居住區(qū)道路設(shè)計時，有必要對道路的鋪裝材質(zhì)進行科學(xué)考慮，根據(jù)小區(qū)的道路級別和所在各區(qū)的特點，選用不同的鋪裝面層。如區(qū)內(nèi)干路（消防路）可能較為順直，由混凝土、瀝青等耐壓材料鋪裝單價成本不高; 而宅間路則富于變化，由石板、裝飾混凝土、卵石等自然材料鋪裝而成。要避免不考慮實際功能，一味追求華麗氣派，不分場合大量使用價格昂貴的花崗巖鋪裝，以減少前期建設(shè)成本和花崗巖遭損毀后的更換成本。

1.4 景觀小品設(shè)計與成本關(guān)系

景觀小品是指體量小巧，有一定使用價值和裝飾作用的建筑、游憩、觀賞設(shè)施和指示性標志物，具有組合空間、美化環(huán)境、方便居民生活等作用。由于景觀小品造價低，對居民區(qū)的環(huán)境美化作用顯著，所以小品設(shè)計及運用日益受到重視。但住宅區(qū)中景觀小品的設(shè)計量要少，景要巧，忌諱奢華，切實起到畫龍點睛的作用; 要分布合理，設(shè)置的地點要恰如其分，保證與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。不能無原則濫用，尤其要嚴格控制雕塑及亭、廊、花架等構(gòu)筑物的數(shù)量，應(yīng)貫徹“植物造景為主，園林建筑為輔”的原則，以提高園林價值，有效控制建設(shè)成本。

1.5 綠化設(shè)計與成本關(guān)系

在住宅區(qū)的整體環(huán)境中，綠化種植占很大的比例，一般住宅區(qū)的綠化比率應(yīng)在30％左右，高檔住宅區(qū)甚至高達50％，綠化種植設(shè)計是否合理對于住宅區(qū)景觀成本有較大影響。種植設(shè)計中要堅持喬、灌、草結(jié)合的配置原則，并合理控制草坪所占比例; 設(shè)計中要堅持適地適樹的原則，不要盲目選用貴重樹種，而選擇鄉(xiāng)土樹種綠化小區(qū)不僅可以降低住宅區(qū)綠化成本，也容易發(fā)揮最大的生態(tài)效益; 設(shè)計中選用的大規(guī)格苗木數(shù)量不宜過大，不搞“高價建綠”，在入口處、中心廣場及綠地重要位置適當(dāng)點綴即可; 設(shè)計中應(yīng)控制草花的擺放數(shù)量，代之以木本花卉，草花應(yīng)為點綴，不適合大面積使用。

2施工過程成本控制

在房地產(chǎn)企業(yè)自行施工景觀過程中，為了通過有效的途徑來控制成本，就需要景觀工程項目管理人員在施工過程中遵循成本控制的相關(guān)原則，在執(zhí)行工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，合理使用人力、物力、財力，有計劃地組織施工過程，合理制訂施工方案、控制施工進度、嚴格加強質(zhì)量管理、降低材料成本，把各項費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，力求將成本、費用降到最低。

2.1 施工方案

住宅區(qū)園林景觀工程建設(shè)前期需制訂科學(xué)實際的施工方案。施工方案不同，工期就會不同，合理的工期，將使項目成本支出控制在合理水平。工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。制訂施工方案時，要聯(lián)系工程項目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場等因素綜合考慮?？梢酝瑫r制訂幾個施工方案，進行比較，從中優(yōu)選最合理、最經(jīng)濟的一個，施工方案的優(yōu)化選擇是施工企業(yè)降低工程成本的主要途徑。

2.2 施工進度

施工進度控制是住宅區(qū)園林景觀工程項目管理中的重點控制目標之一。進度快則各方面管理費用節(jié)省，也可較快實現(xiàn)景觀展示要求，為營銷爭取先機；若工期延誤則管理成本增加及造成展示延遲，不利營銷創(chuàng)利。要求項目經(jīng)理和工程技術(shù)人員在既定的工期內(nèi)，編制出最優(yōu)的施工進度計劃，在執(zhí)行該計劃的過程中，經(jīng)常檢查施工實際情況，并將其與計劃進度相比較，若出現(xiàn)偏差，便分析產(chǎn)生的原因和對工期的影響程度，制訂出必要的調(diào)整措施，修改原計劃，不斷地如此循環(huán)，直至工程竣工驗收。它是保證景觀工程項目按期完成，合理安排資源供應(yīng)、節(jié)約工程成本的重要措施。

2.3 工程質(zhì)量

在景觀工程施工過程中，要嚴把工程質(zhì)量關(guān)，加強施工工序的質(zhì)量自檢和管理工作，真正把質(zhì)量管理貫徹到整個過程中。采取一切可能的防范措施，消除質(zhì)量隱患，做到工程一次成型、一次合格，杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，避免因不必要的人力、物力、財力的投入而加大工程成本。尤其對綠化土質(zhì)、綠化苗木質(zhì)量、土球大小以及苗木的栽植質(zhì)量把關(guān)要更加嚴格，否則可能會導(dǎo)致苗木死亡。這樣，不僅損害了工程形象，還增加了工程成本。

2.4 材料成本

景觀工程材料成本在整個項目成本中的比重最大，一般可達70% 左右，而且有較大的節(jié)約潛力，往往在其他成本項目（如人工費、機械費等）費用增加時，要靠材料成本的節(jié)約來彌補。因此，材料成本的節(jié)約，也是降低項目成本的關(guān)鍵。在購買工程材料時，要通過市場行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家，擇優(yōu)購料; 而且要合理組織運輸，就近購料，選用最經(jīng)濟的運輸方法，以降低運輸成本。同時要安排好材料進出場的時間，加強現(xiàn)場管理，合理堆放、減少搬運，植物方面要盡量減少過夜苗和苗木損耗。

3 養(yǎng)護過程成本控制

小區(qū)園林景觀的經(jīng)濟性，既要顧及造園工程近期的建造成本，這關(guān)系到售價和開發(fā)利潤; 更要顧及長期的養(yǎng)護成本，這關(guān)系到物業(yè)管理費用。整體工程項目應(yīng)以便于養(yǎng)護管理作為必要的標準，盡量使園林景觀在日常養(yǎng)護和運營中，減少人力、物力、財力的投入。若忽視養(yǎng)護管理問題，過高的園林維護成本成為壓在物業(yè)管理公司肩上的重擔(dān)，進一步又是加壓在業(yè)主身上的一筆物業(yè)管理費用。尤其是在綠化種植方面，由于景觀設(shè)計師在作種植設(shè)計時，往往很少考慮今后養(yǎng)護成本，因此，許多建成的綠地在養(yǎng)護管理時令養(yǎng)護人員叫苦不迭和開支大增。有的小區(qū)綠化，由于建設(shè)成本和建成后維護管理費用超過單位經(jīng)濟實力，只有低水平維護，最后觀賞效果不理想，很多應(yīng)有的功能喪失，有的草坪被雜草擠占，綠化帶太多難以很好修剪，蛀莖害蟲易為害難以防治等。一些小區(qū)的綠化設(shè)計方案廣泛采用大色塊、大草坪，且大量應(yīng)用造型植物，這些因素都使后期管理成本有不同程度提高。另外住宅區(qū)環(huán)境中的人工湖維護費用也比較高，水費、電費的消耗都很大，若來不及維護，造成蚊蟲孳生等，這也會給小區(qū)的業(yè)主們帶來諸多不便。

篇10

關(guān)鍵詞：多層；建筑；造價控制

引 言

目前，我國的多層住宅占據(jù)著住房現(xiàn)狀的很大比重，而且隨著住房制度改革和住房商品化，大多數(shù)城市居民的住房需求越來越高。所以加強多層住宅項目成本控制，使廣大城市居民可以得到經(jīng)濟適用住房有一個真實的現(xiàn)實意義。

多層住宅是一種結(jié)構(gòu)簡單和更簡單的工程成本，項目的成本占整個項目成本的比例非常大。在多層住宅發(fā)現(xiàn)項目成本控制在這個過程中，如果能注意優(yōu)化設(shè)計，加強施工管理，并積極推動工程監(jiān)理等能有效降低項目成本。

1 建筑設(shè)計的優(yōu)化

建筑設(shè)計完成后，需要超過80%的工程造價確定，多層住宅，這是尤其如此。因此，在設(shè)計階段控制工程造價有很大的現(xiàn)實意義。多層住宅一般結(jié)構(gòu)簡單、建筑規(guī)模較小，他們的設(shè)計更經(jīng)典同時也更成熟。在過去，許多設(shè)計師在設(shè)計過程中，高度重視施工安全、合適的和美麗的，很少去關(guān)心建筑的成本，優(yōu)化設(shè)計是用于控制項目成本的設(shè)計過程必然是弊大于利，他們花費了大量的精力方案設(shè)計、平面布局和結(jié)構(gòu)計算。事實上，在多層住宅設(shè)計的過程中，可以從以下幾個方面優(yōu)化設(shè)計以降低項目成本。

1.1 合理確定設(shè)計方案

在住宅設(shè)計中，設(shè)計人員以滿足安全的前提下，適用、美觀，應(yīng)該從房間工作室的深度和高層開始考慮項目成本控制，在當(dāng)前多層建筑住宅設(shè)計中，主要的趨勢是“大廳、小居室”，考慮到經(jīng)濟更重要的參數(shù)。這些參數(shù)的選擇影響組件的選擇和結(jié)構(gòu)安排。例如，如果選擇在4.2m，寬度和選擇預(yù)應(yīng)力空心板厚度是12cm，而外預(yù)應(yīng)力空心板厚度的選擇18cm，也就是說，地板厚度增加6cm，它將增加大量的住房成本。

1.2 注重設(shè)計必需的有關(guān)設(shè)計資料

在設(shè)計過程中，設(shè)計者應(yīng)該有可靠的設(shè)計數(shù)據(jù)，建設(shè)單位還應(yīng)提供真實、全面的設(shè)計數(shù)據(jù)，特別是工程地質(zhì)調(diào)查數(shù)據(jù)。當(dāng)提供工程地質(zhì)信息是不完整時，如果設(shè)計者的設(shè)計往往與實際情況的差異大，在施工過程中容易出現(xiàn)各種不必要的設(shè)計更改，導(dǎo)致項目成本失控。例如，建立一個大學(xué)的學(xué)生公寓，原設(shè)計采用人工挖孔樁，而在項目開始后，地下實際情況表明建筑不能實現(xiàn)這個設(shè)計，從而基礎(chǔ)設(shè)計方案只能做出更改，實現(xiàn)達到將近10%的項目成本增加過程。

1.3 把好施工圖設(shè)計關(guān)

在施工圖設(shè)計階段，尤其在進行結(jié)構(gòu)布置時，設(shè)計人員可以通過選擇合理的結(jié)構(gòu)布置形式來降低工程造價。在結(jié)構(gòu)布置設(shè)計時，預(yù)應(yīng)力空心板為了減少其所需厚度，一般采用短向布置，但在一定的跨度范圍內(nèi)，短向與長向布置其預(yù)應(yīng)力空心板厚度是一致的，設(shè)計人員可以利用這點做優(yōu)化設(shè)計。如某高校興建三幢教職工集資住宅，設(shè)計方案中兩個臥室之間設(shè)墻柜，這樣，按以往的設(shè)計做法，預(yù)應(yīng)力空心板必須短向布置，在墻柜的頂部必須設(shè)計過梁，但其中一個設(shè)計人員在進行結(jié)構(gòu)布置時選擇縱墻承重方案，使得預(yù)應(yīng)力空心板沿長向布置，這樣在本應(yīng)設(shè)計一根梁的位置就變成一個現(xiàn)澆板帶，減少了現(xiàn)澆混凝土量，而預(yù)應(yīng)力空心板由于短向與長向所需的厚度一樣，故它的工程量沒有增加，僅此一項就降低了工程造價18元/m2（相當(dāng)于全部工程造價的6%左右）。

2 加強施工管理

對于施工單位來說，在整個工程項目施工過程中，加強施工管理可以降低工程成本這個道理是大家都明白和認可的，而與此同時，這個道理對于建設(shè)單位來說也具有同樣的作用。人們普遍認為，在項目施工階段和項目負責(zé)人的主要職責(zé)是控制工程質(zhì)量，而控制項目成本不重要，更何況是對于施工簡單的多層建筑項目來說，就應(yīng)該是更不重要的。然而，實際上，在多層建筑工程的施工階段，業(yè)主或者開發(fā)商更應(yīng)該在工程上采取更多的造價控制措施，這樣會對工程造價的有效控制起到更大的作用。

2.1 嚴格控制工程變更和設(shè)計變更

工程變更和設(shè)計變更的成本中所占的比例將近20%的項目總成本，有時甚至?xí)霈F(xiàn)更多的情況。在建設(shè)的整個過程中，各個方面可能會提出各種超出原設(shè)計圖紙的要求，或者是由于輕率的設(shè)計導(dǎo)致與實際情況不符合而致使出現(xiàn)工程變更以及工程設(shè)計的頻繁波動和變化，而我們不難想象，這些變化肯定會導(dǎo)致項目成本和工程造價的增加，導(dǎo)致出現(xiàn)工程預(yù)算與工程概算或者工程造價等等之間的相互矛盾，也會使得工程項目出現(xiàn)工程成本和造價等難以控制的混亂的局面。就目前的狀況看，導(dǎo)致絕大多數(shù)的多層住宅的控制項目成本突破的主要原因在于這里。例如，大學(xué)學(xué)院籌集資金在住宅價格是680000元，結(jié)果設(shè)計的變化導(dǎo)致增加51000元（占7.5%的中標價，售價742800元）。同樣的，在另一個房子的設(shè)計變更和工程變更引起費用近90000元（占12.1%的中標價）。在施工過程中要實現(xiàn)工程變更和設(shè)計變更的有效控制，首先要確定是否有工程變更和設(shè)計變更是必要的。其次，沒有必要的工程變更和設(shè)計變更必須堅決拒絕，必要的工程變更和設(shè)計變更必須進行技術(shù)經(jīng)濟分析，使工程變更和設(shè)計變更盡量不增加成本，為了防止通過原計劃項目的成本。

2.2 做好施工過程中的現(xiàn)場簽證

設(shè)計變更和工程變更并不在合同價格內(nèi)，通常是雙方結(jié)算過程中爭論的焦點?，F(xiàn)場原始記錄是最真實的而且不存在爭議。所以，現(xiàn)場簽證一定要顯示數(shù)量、位置，最好以圖紙的形式，而且必須經(jīng)雙方簽署?，F(xiàn)場簽證雙方應(yīng)對合同的內(nèi)容和價格的內(nèi)容更多的理解，我們真的能做現(xiàn)場簽證全面公平的，否則，會出現(xiàn)應(yīng)該現(xiàn)場簽證的沒有現(xiàn)場簽證，不該現(xiàn)場簽證的又有現(xiàn)場簽證。一旦這樣會出現(xiàn)對工程造價控制很不利的局面。

2.3 施工過程中應(yīng)嚴格材料規(guī)格及質(zhì)量檢查

誠然，這個問題的一方面是控制質(zhì)量，但它也是一個項目的成本控制。其所不同的是材料規(guī)格和性質(zhì)不同的價格，質(zhì)量和材料價格多層住宅項目成本的占比一般達到一個比較高的比值（一般為60～70%）。所以，材料價格的嚴格控制為多層住宅工程造價的有效控制提供了強有力的支撐。

3 加強工程監(jiān)理

首先，工程監(jiān)理投資控制的重要任務(wù)――項目成本控制。第二，實施工程監(jiān)理監(jiān)理工程師是工程和技術(shù)的專家，他們的經(jīng)驗和經(jīng)驗更加豐富，而在設(shè)計和施工監(jiān)理過程中，可以凸顯許多積極的降低工程成本的環(huán)節(jié)，特別是在建設(shè)階段，它是決定是否相關(guān)的設(shè)計變更和工程變更的關(guān)鍵。他們常?？梢愿鶕?jù)合理的技術(shù)優(yōu)勢，使自己作出正確的選擇，它代表了許多項目的開發(fā)商或者業(yè)主。但是，它的經(jīng)驗和技術(shù)受到各方面條件的限制，導(dǎo)致它的實施是有限的。此外，在建設(shè)的過程中，甲、乙雙方因為他們的位置不同難免會出現(xiàn)不同的意見和見解，從而有時會出現(xiàn)一些影響施工正常運行的沖突和耽誤。所以，加強建立一個公正的第三方工程監(jiān)理單位，使其在協(xié)調(diào)和建設(shè)甲、乙雙方的關(guān)系過程中發(fā)揮出更好、更大的作用，從而確保整個工程項目的正常施工，以便為完成項目的成本和造價控制提供有利的條件。

4 結(jié) 語

控制多層住宅工程造價，其意義在現(xiàn)階段非常重大。影響多層住宅工程造價的因素很多，要做到合理控制工程造價，注重優(yōu)化設(shè)計。另外，更要認識到加強管理和加強施工的監(jiān)理工作對多層建筑的整個項目造價控制所起到的重要性，從實地上貫策落實加強管理和加強施工的監(jiān)理工作的優(yōu)化理念，為多層住宅工程造價的有效控制提供了強有力的支撐。

參考文獻