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北京市物業(yè)管理辦法全文第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車(chē)管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門(mén)和專(zhuān)業(yè)監(jiān)管部門(mén)依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號(hào))。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門(mén)在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷(xiāo)售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定并臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;

(三)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(六)業(yè)主名冊(cè);

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù);

(五)籌集、管理和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

(七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì);占總?cè)藬?shù)5%以上或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

第十七條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;

(二)業(yè)主大會(huì)決議;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。第(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業(yè)主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任，無(wú)法履行委員職責(zé)的;

(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì);拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)備案，區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)或者個(gè)人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)移交物業(yè)共用部分;

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門(mén)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告?！〉谌畻l 房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期物業(yè)服務(wù)成本信息。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車(chē)庫(kù)、車(chē)位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車(chē)庫(kù)、車(chē)位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車(chē)管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的;

(五)專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶(hù)賬中結(jié)余的專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專(zhuān)有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專(zhuān)有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

第六章 法律責(zé)任

第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可處3萬(wàn)元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可處3萬(wàn)元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將合同報(bào)送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并可處1萬(wàn)元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期交接;逾期不交接的，可處3萬(wàn)元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬(wàn)元罰款;不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)不履行或者無(wú)法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé);逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專(zhuān)有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱(chēng)全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會(huì)后是指業(yè)主大會(huì)。

本辦法所稱(chēng)業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會(huì)的決定;未依法成立業(yè)主大會(huì)的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱(chēng)專(zhuān)有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積;尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專(zhuān)有部分面積之和。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條 本辦法自20xx年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號(hào)令，1997年12月31日市人民政府第12號(hào)令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

物業(yè)管理的原則(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

篇2

一、

固定資產(chǎn)管理辦法：

（一）

郵政企業(yè)的固定資產(chǎn)是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)械設(shè)備、電源設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其它與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的主要設(shè)備、工具、器具等，不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)，放上鼠標(biāo)按照提示查看更多資料單位價(jià)值在2000元以上，使用期限一年以上的，也作為固定資產(chǎn)。

（二）

固定資產(chǎn)管理按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理”和“歸口管理”的原則，實(shí)行局、專(zhuān)業(yè)、班組和支局所三級(jí)管理。

（三）

固定資產(chǎn)的增減變動(dòng)，必須嚴(yán)格按照管理分工，履行規(guī)定的審批手續(xù)，任何單位或個(gè)人不得擅自拆除、調(diào)出、挪用、贈(zèng)送、外借和變賣(mài)企業(yè)固定資產(chǎn)，。

（四）

各單位負(fù)責(zé)人對(duì)管好用好固定資產(chǎn)負(fù)有主要責(zé)任，對(duì)工作失職、管理不善，造成固定資產(chǎn)損毀或提前報(bào)廢的單位負(fù)責(zé)人，根據(jù)情輕重，給予批評(píng)教育、紀(jì)律處分或賠償損失等。

（五）

每年組織財(cái)務(wù)、物業(yè)管理人員及相關(guān)人員對(duì)各單位的固定資產(chǎn)進(jìn)行一次清查盤(pán)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)有賬實(shí)不符、損毀現(xiàn)象的，應(yīng)查明原因，按規(guī)定處理；單位負(fù)責(zé)人工作調(diào)動(dòng)時(shí)，在監(jiān)交人員的監(jiān)督下將固定資產(chǎn)點(diǎn)交清楚，確保資產(chǎn)的完整。

（六）

對(duì)固定資產(chǎn)屬自然性或不可抗拒原因損壞的，使用單位必須及時(shí)上報(bào)局綜合辦，由相關(guān)人員對(duì)損壞情況進(jìn)行評(píng)估，并預(yù)算維修費(fèi)，報(bào)局辦公會(huì)審批，維修費(fèi)用超過(guò)3000元的上報(bào)市局審批。

（七）

新增的固定資產(chǎn)財(cái)務(wù)部門(mén)要及時(shí)登記造冊(cè)，按規(guī)定及時(shí)調(diào)整賬卡，必須作到賬、卡、物三相符；報(bào)廢的固定資產(chǎn)統(tǒng)一繳局后勤部門(mén)管理；處理報(bào)廢固定資產(chǎn)時(shí)，必須由財(cái)務(wù)、后勤人員對(duì)報(bào)廢的固定資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，報(bào)局辦公會(huì)審批后方可處理，財(cái)務(wù)部門(mén)要及時(shí)收回款項(xiàng)。

二、

低值易耗品管理辦法：

（一）

使用期限一年以?xún)?nèi)的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的主要設(shè)備、工具、器具等；單位價(jià)值在1000元以下的勞動(dòng)資料；通信生產(chǎn)過(guò)程中專(zhuān)用的工具性?xún)x表、電話機(jī)、自行車(chē)、電視機(jī)等，均按低值易耗品。

（二）

低值易耗品管理，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理”的原則，實(shí)行局、專(zhuān)業(yè)、班組和支局所三級(jí)管理。

（三）

需要購(gòu)置低值易耗品時(shí)，經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由供應(yīng)部門(mén)統(tǒng)一辦理購(gòu)置手續(xù)，并建立相應(yīng)的明細(xì)帳進(jìn)行管理。

（四）

購(gòu)置的低值易耗品原則上都應(yīng)辦理入庫(kù)手續(xù)，領(lǐng)用時(shí)再辦理出庫(kù)手續(xù)，防止財(cái)產(chǎn)物品流失；低值易耗品原則上實(shí)行以舊換新制度，防止浪費(fèi)。

（五）

各單位請(qǐng)領(lǐng)的低值易耗品由各使用單位負(fù)責(zé)保管、維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理，處理不了的必須及時(shí)報(bào)局綜合辦，由局派人進(jìn)行處理，保證低值易耗品的使用效率。

（六）

各單位負(fù)責(zé)人對(duì)管好用好低值易耗品負(fù)有主要責(zé)任，對(duì)工作失職、管理不善，造成固定資產(chǎn)損毀或報(bào)廢的單位負(fù)責(zé)人，應(yīng)查明原因，應(yīng)由個(gè)人負(fù)責(zé)的，要追究個(gè)人經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行按價(jià)賠償。

（七）

低值易耗品的管理人員和使用人員工作變動(dòng)時(shí)，必須將其管理和使用的低值易耗品清冊(cè)和實(shí)物核對(duì)后交接清楚，方能辦理調(diào)動(dòng)手續(xù)。本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)，放上鼠標(biāo)按照提示查看更多資料

（八）

低值易耗品需要在局內(nèi)部調(diào)撥時(shí)，必須有局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可調(diào)撥，任何人不得隨意調(diào)撥。

（九）

處理報(bào)廢的低值易耗品時(shí)，必須有相關(guān)部門(mén)審核后方能處理，處理人員必須及時(shí)將款項(xiàng)繳財(cái)務(wù)部門(mén)。

篇3

    新華網(wǎng)北京4月7日電 （記者 孫玉波） 建設(shè)部近日下發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理。這一辦法將于今年5月1日起正式施行。

    辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

    一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

    辦法提出，物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

篇4

    第一條  為了加強(qiáng)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管理活動(dòng)，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。

    第三條  本辦法所稱(chēng)城市是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。

    本辦法所稱(chēng)居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

    本辦法所稱(chēng)產(chǎn)權(quán)人，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

    本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

    本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

    第四條  自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。

    各市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)管理部門(mén)），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

    規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

    街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督。

    第五條  物業(yè)管理實(shí)行主管部門(mén)行業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

    第六條  新建居住小區(qū)必須依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗(yàn)收交付使用的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應(yīng)依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。

    第二章  物業(yè)管理組織

    第七條  城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)居住小區(qū)）都應(yīng)依照本辦法成立居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì)）。管委會(huì)是代表居住小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性組織，由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。

    街道辦事處、居委會(huì)、公安派出所可派代表參與管委會(huì)的工作。

    第八條  管委會(huì)由所在地房產(chǎn)管理部門(mén)組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)選舉產(chǎn)生。

    產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和公安派出所的代表列席。

    管委會(huì)產(chǎn)生后，居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集。

    產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)每年至少舉行一次。

    第九條  產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)行使下列職權(quán)：

    （一）選舉、罷免管委會(huì)委員；

    （二）審議通過(guò)管委會(huì)章程和居住小區(qū)公約；

    （三）聽(tīng)取管委會(huì)的工作報(bào)告；

    （四）聽(tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告；

    （五）改變或撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

    （六）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

    第十條  管委會(huì)由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。

    管委會(huì)設(shè)主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會(huì)委員中選舉產(chǎn)生，并報(bào)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

    第十一條  管委會(huì)行使下列職權(quán)：

    （一）起草管委會(huì)章程和居住小區(qū)公約；

    （二）選聘物業(yè)管理企業(yè)；

    （三）監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計(jì)劃和為居住小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；

    （五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作；

    （六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

    （七）召集產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)，并向大會(huì)報(bào)告工作和有關(guān)事項(xiàng)。

    第十二條  管委會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記：

    （一）管委會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；

    （二）管委會(huì)組成人員名單；

    （三）管委會(huì)章程。

    第三章  物業(yè)管理企業(yè)

    第十三條  物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和資質(zhì)年審制度。

    物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

    物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。

    第十四條  物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記，向物價(jià)管理部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取收費(fèi)許可證，向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

    第十五條  物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)認(rèn)證，應(yīng)當(dāng)提供下列文件和資料：

    （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證申請(qǐng)書(shū)；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

    （四）經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理人員的任命書(shū)或聘任書(shū)、技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)和物業(yè)管理培訓(xùn)證書(shū)。

    第十六條  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：

    一級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金40萬(wàn)元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)的人員2名以上，初級(jí)職稱(chēng)或經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的人員4名以上。

    二級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以下，5萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金30萬(wàn)元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)的的人員1名以上，初級(jí)職稱(chēng)或經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的人員4名以上。

    三級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬(wàn)平方米以下，2萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金20萬(wàn)元以上，并配備具有初級(jí)職稱(chēng)的人員2名以上，經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的人員2名以上。

    第十七條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年的二月十日前，填報(bào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審報(bào)告書(shū)，向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)提出年審申請(qǐng)，并提交上年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債和損益表。

    物業(yè)管理企業(yè)年審報(bào)告書(shū)由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一印制。

    第四章  物業(yè)管理服務(wù)

    第十八條  居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求，建設(shè)便于物業(yè)管理的配套設(shè)施，并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可向居住小區(qū)管委會(huì)辦理移交。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)接受管委會(huì)委托，承擔(dān)居住小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)：

    （一）物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域和具體事項(xiàng)；

    （二）物業(yè)管理服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)；

    （三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

    （四）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

    （五）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支；

    （六）監(jiān)督檢查物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)間和方式；

    （七）違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式。

    房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新，也可以在合同中約定。

    合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)居住小區(qū)所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

    第二十條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定，對(duì)居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

    （二）制止損壞居住小區(qū)物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對(duì)造成的損失有權(quán)要求賠償；

    （三）要求管委會(huì)協(xié)助管理；

    （四）選聘專(zhuān)業(yè)公司或聘用專(zhuān)人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)工作；

    （五）從事與物業(yè)管理有關(guān)的其他多種經(jīng)營(yíng)及有償服務(wù)活動(dòng)；

    （六）依據(jù)合同的約定，對(duì)不照章交納各種費(fèi)用的住戶(hù)，可采取必要的限制性措施，或視情節(jié)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。

    第二十一條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)委托管理的房屋及相關(guān)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕、更新；

    （二）承擔(dān)居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務(wù)工作；

    （三）接受行業(yè)管理，重大管理措施提交管委會(huì)審議決定；

    （四）接受有關(guān)行政管理部門(mén)及街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

    （五）對(duì)違法行為及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

    第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)必須嚴(yán)格履行與管委會(huì)簽訂的合同，按下列要求做好服務(wù)工作。

    （一）實(shí)施管委會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

    （二）將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意事項(xiàng)及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書(shū)面告知產(chǎn)權(quán)人和使用人；

    （三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

    （四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按合同約定進(jìn)行維修；

    （五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

    （六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

    （七）定期向管委會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費(fèi)用的收支帳目，接受審核，改進(jìn)和完善管理服務(wù)工作；

    （八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者居住小區(qū)公約的行為，應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并向管委會(huì)或有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)報(bào)告；

    （九）按照物業(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

    第五章  物業(yè)的使用及維護(hù)

    第二十三條  產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用和維護(hù)房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，妥善處理相鄰關(guān)系。

    人為造成房屋及公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

    物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響產(chǎn)權(quán)人和使用人安全時(shí)，所在地房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

    第二十四條  物業(yè)使用中禁止下列行為：

    （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

    （二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備：

    （三）在平臺(tái)、屋頂、通道或者其他公用場(chǎng)地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物；

    （四）侵占綠地，毀壞綠化；

    （五）亂設(shè)攤點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)；

    （六）亂倒垃圾、雜物；

    （七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

    （八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

    （九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十五條  產(chǎn)權(quán)人或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或者使用人。

    第二十六條  任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用或挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

    第二十七條  房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、電視共用天線、消防設(shè)施等房屋公用部位和共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

    第二十八條  居住小區(qū)內(nèi)戶(hù)外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運(yùn)等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等單位負(fù)責(zé)。

    居住小區(qū)內(nèi)戶(hù)外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廊、停車(chē)房（棚）、場(chǎng)地、管委會(huì)用房等非經(jīng)營(yíng)性公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)、清掃和管理。

    第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向管委會(huì)提供下列資料的復(fù)制件：

    （一）住宅區(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖；

    （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、竣工圖；

    （三）地下管線竣工圖；

    （四）其他開(kāi)展物業(yè)管理所需資料的復(fù)制件。

    無(wú)上述資料的，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人重新測(cè)繪后將復(fù)制件移交管委會(huì)。

    第六章  物業(yè)管理費(fèi)用

    第三十條  依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修儲(chǔ)備金。

    物業(yè)維修儲(chǔ)備金必須用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

    第三十一條  物業(yè)維修儲(chǔ)備金按出售公有住宅售房款的20％至30％，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。

    已經(jīng)出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲(chǔ)備金的提繳、支付，參照前款規(guī)定，由住宅所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定。

    第三十二條  物業(yè)維修儲(chǔ)備金由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一收取，代為管理，全部存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)帳戶(hù)，按照銀行同期同檔次單位存款利率計(jì)付利息。

    物業(yè)維修儲(chǔ)備金應(yīng)當(dāng)按幢立帳，按戶(hù)核算，專(zhuān)款專(zhuān)用。使用物業(yè)維修儲(chǔ)備金，由物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)同意后，報(bào)請(qǐng)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后支付。

    房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修儲(chǔ)備金的收支情況，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。

    第三十三條  物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

    （一）住宅自用部分和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)。

    （二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的產(chǎn)權(quán)人或數(shù)幢住宅的產(chǎn)權(quán)人，按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲(chǔ)備金的，在物業(yè)維修儲(chǔ)備金中列支。

    （三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲(chǔ)備金的，在物業(yè)維修儲(chǔ)備金中列支。

    （四）物業(yè)維修儲(chǔ)備金不足時(shí)，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照管委會(huì)的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修儲(chǔ)備金。

    第三十四條  物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

    物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及使用辦法，另行規(guī)定。

    第三十五條  居住小區(qū)配套建造的經(jīng)營(yíng)性用房的收入，用于補(bǔ)充物業(yè)維修儲(chǔ)備金，由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)收取。

    第三十六條  居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)半年張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。

篇5

北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法完整版全文第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng);促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成;禁止價(jià)格欺詐。

第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，兩年公布一次。

第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的若干規(guī)定(試行)的通知》(京政辦發(fā)[1998]54號(hào))文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。

危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)》(京政辦發(fā)[20xx]19號(hào))政策的危改回遷小區(qū)。

第七條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。政府另有規(guī)定的除外。

第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(六)辦公費(fèi)用;

(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第十三條 執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可依據(jù)其實(shí)際支出，按建筑面積或戶(hù)合理分?jǐn)?，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達(dá)成一致之前，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

第十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十五條 業(yè)主按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付期開(kāi)始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但不得一次性預(yù)收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

第二十二條 市、區(qū)縣價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)行為。

第二十三條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備。

篇6

    為此，北京市發(fā)改委收費(fèi)管理處處長(zhǎng)王巖及市國(guó)土房管局居住小區(qū)管理辦公室副主任鄒勁松為廣大業(yè)主詳細(xì)解讀了“辦法”的新內(nèi)容：（摘自4月5日新京報(bào)內(nèi)容）

    1）裝修管理首次列為收費(fèi)項(xiàng)目

    「草案：帶電梯的住宅，每建筑平方米最高收取的費(fèi)用不得超過(guò)4元；不帶電梯的住宅，每建筑平方米收取的費(fèi)用最高不得超過(guò)3元。

    「解讀：這是首次將裝修管理列為物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目。這主要是考慮到業(yè)主在對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施產(chǎn)生影響，如電梯的使用，樓道裝修雜物的處理等。物業(yè)公司要檢查進(jìn)出小區(qū)的裝修車(chē)輛，對(duì)裝修人員實(shí)行出入證管理，以及調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛，及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾（集中堆放時(shí)間不得超過(guò)3天）。

    2）保安費(fèi)和清潔費(fèi)上漲

    小區(qū)規(guī)劃紅線及樓宇公共區(qū)域內(nèi)。智能化系統(tǒng)服務(wù)包括樓宇對(duì)講（可視對(duì)講）及門(mén)禁系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)等5項(xiàng)。

    「解讀：以前普通住宅的用戶(hù)保安費(fèi)平均每月要交納3至5元，如果按照每戶(hù)房屋建筑60平方米計(jì)算，新規(guī)定收取的保安費(fèi)為每月每戶(hù)超過(guò)6元。同時(shí)，以前普通住宅的用戶(hù)清潔衛(wèi)生費(fèi)為每月1.5至5元，按每戶(hù)房屋建筑60平方米計(jì)算，新規(guī)定收取的清潔衛(wèi)生費(fèi)一般都超過(guò)5元。

    3）電梯維修費(fèi)單獨(dú)設(shè)賬

    「草案：物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，專(zhuān)款專(zhuān)用。發(fā)生大、中修及專(zhuān)項(xiàng)工程維修時(shí)，才可使用，業(yè)主不再交納。

    「解讀：建設(shè)部、財(cái)政部出臺(tái)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》已經(jīng)規(guī)定，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。而老的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中仍然有產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費(fèi)的規(guī)定。另外，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用中也包括有大中修費(fèi)和折舊費(fèi)，存在業(yè)主重復(fù)交費(fèi)問(wèn)題。

    4）水電交費(fèi)再無(wú)手續(xù)費(fèi)

    「草案：物業(yè)代收水、電、氣、熱等各類(lèi)費(fèi)用，將向自來(lái)水公司等專(zhuān)業(yè)公司收取手續(xù)費(fèi)，業(yè)主不用再交納任何手續(xù)費(fèi)用。

    「解讀：水、電、氣、熱等費(fèi)用的收取，應(yīng)由各專(zhuān)業(yè)公司直接向最終用戶(hù)收取。如：委托物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取?，F(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)辦法卻規(guī)定，水、電、燃?xì)獾雀黝?lèi)收費(fèi)的代收服務(wù)費(fèi)要由業(yè)主交納，與國(guó)家新的規(guī)定不符，因此必須調(diào)整。

    5）普通住宅不再劃分檔次

    「草案：取消對(duì)普通住宅的檔次劃分，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

    「解讀：現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)辦法將普通住宅的物業(yè)服務(wù)分成甲、乙、一般3個(gè)檔次，執(zhí)行不同的管理費(fèi)收費(fèi)準(zhǔn)。而現(xiàn)在，出臺(tái)了“95期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，取消了甲、乙、一般標(biāo)準(zhǔn)的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中檔次的劃分沒(méi)有可適用的政策規(guī)定。因此，在新辦法草案中也就取消了檔次的劃分。5類(lèi)物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)

    下列5類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：

    1、經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；

    2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；

    3、按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；

篇7

    本報(bào)訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發(fā)改委獲悉，本市物業(yè)管理費(fèi)將全面實(shí)行新的收費(fèi)辦法及標(biāo)準(zhǔn)。新的收費(fèi)辦法中將去除原來(lái)不合理收費(fèi)項(xiàng)目，建立新的價(jià)格協(xié)商機(jī)制，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。與過(guò)去的收費(fèi)水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費(fèi)辦法及標(biāo)準(zhǔn)從今日起在網(wǎng)上征集市民意見(jiàn)，并有望于今年上半年實(shí)行。在廣泛征集市民意見(jiàn)之后，還將舉行聽(tīng)證會(huì)，這在本市尚屬首次。

    據(jù)市發(fā)改委收費(fèi)處處長(zhǎng)王巖介紹，本市共有物業(yè)小區(qū)3000多個(gè)，物業(yè)管理公司2100多個(gè)。現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策主要是針對(duì)居住小區(qū)而定。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，這些現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，已不能完全滿足物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的需要。

    新擬定的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》與國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，同時(shí)提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)業(yè)主自治，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

    其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅，成立業(yè)主大會(huì)并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同和物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅，辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。不符合上述規(guī)定的住宅以及經(jīng)濟(jì)適用住房、房改和安居住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

    實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)土房地產(chǎn)管理部門(mén)制定基準(zhǔn)價(jià)格并定期公布，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在政府制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上向上浮動(dòng)20％，下浮不限。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向上浮動(dòng)時(shí)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，還確定了有人值守和無(wú)人值守的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；取消了物業(yè)管理企業(yè)收取的水、氣、熱等各項(xiàng)市政公用設(shè)施費(fèi)用的統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)；房屋大修費(fèi)、中修費(fèi)也不再向已購(gòu)房人收??；在一定程度上減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，使收費(fèi)更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網(wǎng)站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關(guān)信息并提出自己的意見(jiàn)和建議。

篇8

第二條本辦法所稱(chēng)的外商投資國(guó)際貨物運(yùn)輸企業(yè)是指外國(guó)投資者以中外合資、中外合作以及外商獨(dú)資形式設(shè)立的接受進(jìn)出口貨物收貨人、發(fā)貨人的委托，以委托人的名義或者以自己的名義，為委托人辦理國(guó)際貨物運(yùn)輸及相關(guān)業(yè)務(wù)并收取服務(wù)報(bào)酬的外商投資企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè))。

第三條外商投資設(shè)立經(jīng)營(yíng)國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)由商務(wù)部負(fù)責(zé)審批和管理；外商投資設(shè)立經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)商務(wù)主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)省級(jí)商務(wù)主管部門(mén))負(fù)責(zé)審批和管理。

本辦法實(shí)施前已設(shè)立的外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)，如不從事國(guó)際快遞業(yè)務(wù)，其變更等事項(xiàng)由注冊(cè)地省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)辦理。

第四條外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)章，其正當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及合法權(quán)益受中國(guó)法律的保護(hù)。

第五條外國(guó)投資者可以合資、合作方式在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)。

自20*年12月11日起，允許設(shè)立外商獨(dú)資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)。

外國(guó)投資者可以收購(gòu)股權(quán)方式收購(gòu)已經(jīng)設(shè)立的國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)，但股權(quán)比例以及投資者資質(zhì)須符合本規(guī)定要求，涉及國(guó)有資產(chǎn)的須按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第六條設(shè)立外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)注冊(cè)資本最低限額為100萬(wàn)美元。

自20*年12月11日起，對(duì)上述注冊(cè)資本的最低要求實(shí)行國(guó)民待遇。

第七條經(jīng)批準(zhǔn)，外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)可經(jīng)營(yíng)下列部分或全部業(yè)務(wù)：

(一)訂艙(租船、包機(jī)、包艙)、托運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝；

(二)貨物的監(jiān)裝、監(jiān)卸、集裝箱拼裝拆箱、分撥、中轉(zhuǎn)及相關(guān)的短途運(yùn)輸服務(wù)；

(三)報(bào)關(guān)、報(bào)驗(yàn)、報(bào)檢、保險(xiǎn)；

(四)繕制有關(guān)單證、交付運(yùn)費(fèi)、結(jié)算及交付雜費(fèi)；

(五)國(guó)際展品、私人物品及過(guò)境貨物運(yùn)輸；

(六)國(guó)際多式聯(lián)運(yùn)、集運(yùn)(含集裝箱拼箱)；

(七)國(guó)際快遞(不含私人信函和縣級(jí)以上黨政軍機(jī)關(guān)公文的寄遞業(yè)務(wù))；

(八)咨詢(xún)及其他國(guó)際貨運(yùn)業(yè)務(wù)。

第八條從事信件和信件性質(zhì)物品(不含私人信函和縣級(jí)以上黨政軍機(jī)關(guān)公文的寄遞業(yè)務(wù))國(guó)際快遞業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)商務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)后應(yīng)向郵政部門(mén)辦理郵政委托手續(xù)。

第九條設(shè)立外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)外商投資企業(yè)的法律、法規(guī)所規(guī)定的程序，向省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)呈報(bào)第十條規(guī)定的文件。

省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)自收到全部申報(bào)文件30日內(nèi)，作出同意或不同意的決定，經(jīng)審查批準(zhǔn)的，頒發(fā)《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》；不予批準(zhǔn)的，書(shū)面說(shuō)明理由。根據(jù)本規(guī)定第三條及其他外商投資法律法規(guī)超過(guò)省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)審批權(quán)限的，省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)應(yīng)在對(duì)報(bào)送文件進(jìn)行初審后，自收到全部申請(qǐng)文件之日起15日內(nèi)上報(bào)商務(wù)部。

商務(wù)部應(yīng)自收到全部申報(bào)文件60日內(nèi)，作出同意或不同意的決定，經(jīng)審查批準(zhǔn)的，頒發(fā)《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》；不予批準(zhǔn)的，書(shū)面說(shuō)明理由。

第十條設(shè)立外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)需提供如下文件：

(一)申請(qǐng)書(shū)；

(二)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

(三)設(shè)立外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)的合同、章程，外商獨(dú)資設(shè)立國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)僅需提供章程；

(四)董事會(huì)成員名單及各方董事委派書(shū)；

(五)工商部門(mén)出具的企業(yè)名稱(chēng)預(yù)核準(zhǔn)通知書(shū)；

(六)投資者所在國(guó)或地區(qū)的注冊(cè)登記證明文件及資信證明文件

第十一條外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)正式開(kāi)業(yè)滿1年且注冊(cè)資本全部到位后，可申請(qǐng)?jiān)趪?guó)內(nèi)其他地方設(shè)立分公司。分公司的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)在其總公司的經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)。分公司民事責(zé)任由總公司承擔(dān)。

外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)每設(shè)立一個(gè)從事國(guó)際貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)的分公司，應(yīng)至少增加注冊(cè)資本50萬(wàn)元人民幣。如果企業(yè)注冊(cè)資本已超過(guò)最低限額，超過(guò)部分，可作為設(shè)立公司的增加資本。

第十二條申請(qǐng)?jiān)O(shè)立分公司的，應(yīng)向總公司所在地省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由總公司所在地省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)在征得擬設(shè)立分公司所在地省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)同意意見(jiàn)后批準(zhǔn)。根據(jù)本規(guī)定第三條及其他外商投資法律法規(guī)超過(guò)省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)審批權(quán)限的，省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)應(yīng)在初審后將全部申請(qǐng)材料及擬設(shè)立分公司所在地商務(wù)主管部門(mén)的同意意見(jiàn)函上報(bào)商務(wù)部，由商務(wù)部負(fù)責(zé)審批。審批程序時(shí)限同第九條。

第十三條外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)設(shè)立分公司需提供以下文件：

(一)申請(qǐng)書(shū)；

(二)董事會(huì)決議；

(三)如增資，需提交有關(guān)增資的董事會(huì)決議及增資事項(xiàng)對(duì)合營(yíng)合同、章程的修改協(xié)議，外商獨(dú)資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)僅需提交章程修改協(xié)議。

(四)企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告。

第十四條鼓勵(lì)外商投資國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)參加中國(guó)國(guó)際貨代協(xié)會(huì)、中國(guó)外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)等民間團(tuán)體及同業(yè)行會(huì)，自覺(jué)接受同業(yè)監(jiān)督和指導(dǎo)。

第十五條香港、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人在大陸投資設(shè)立國(guó)際貨運(yùn)企業(yè)，參照本規(guī)定辦理。

第十六條外商投資企業(yè)申請(qǐng)?jiān)黾訃?guó)際貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)的，參照本規(guī)定辦理。

篇9

2013年6月，神華集團(tuán)組建了神華包神鐵路集團(tuán)公司，統(tǒng)一管理包神鐵路公司、甘泉鐵路公司、新準(zhǔn)鐵路公司，負(fù)責(zé)包神、甘泉、新準(zhǔn)、塔韓4條鐵路的基建運(yùn)營(yíng)管理。神華包神鐵路集團(tuán)公司的成立有利于區(qū)域鐵路運(yùn)力資源的統(tǒng)籌規(guī)劃與開(kāi)發(fā)利用。但是在當(dāng)前煤炭市場(chǎng)震蕩調(diào)整的形勢(shì)下，甘泉、新準(zhǔn)、塔韓三條新建鐵路的并入在一定程度上帶來(lái)了較大的成本壓力。作為以煤炭運(yùn)輸為主營(yíng)業(yè)務(wù)的神華包神鐵路集團(tuán)，“開(kāi)源”受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的綜合因素制約較多，短期內(nèi)得以改善的空間較小，這就要求企業(yè)必須在“節(jié)流”上做足文章，以應(yīng)對(duì)日益增大的成本壓力。生產(chǎn)物資是企業(yè)成本中的重要組成部分。筆者作為鐵路物資管理工作者，結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)ERP系統(tǒng)的應(yīng)用實(shí)踐，總結(jié)歸納出針對(duì)鐵路一線生產(chǎn)班組物資的“一三五”管理法，即“一個(gè)消耗定額、三個(gè)工作抓手、五項(xiàng)管理內(nèi)容”。其宗旨在于如何利用有限的管理資源實(shí)現(xiàn)鐵路物資的精細(xì)化管理，其中一些方法已在企業(yè)得以應(yīng)用，另一些則仍在探索之中，我將結(jié)合公司實(shí)際情況，在下文中進(jìn)行探討。

二、一個(gè)消耗定額――物料消耗定額

（一）什么是物料消耗定額

物料消耗定額，是指在一定的生產(chǎn)和技術(shù)條件下，完成單位工作量或生產(chǎn)單位產(chǎn)品時(shí)，合理消耗物資的數(shù)量。在眾多當(dāng)代企業(yè)原材料管理的經(jīng)典案例中，無(wú)論是實(shí)現(xiàn)物料低庫(kù)存，還是提高供應(yīng)鏈效率，都離不開(kāi)對(duì)于生產(chǎn)物資消耗情況的準(zhǔn)確把握?？梢哉f(shuō)，想要降低鐵路運(yùn)輸企業(yè)庫(kù)存資金占用率，加快庫(kù)存周轉(zhuǎn)，減少成本支出，就必須先從掌握物料消耗規(guī)律，制定科學(xué)合理的消耗定額標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始，這是實(shí)現(xiàn)物資精細(xì)化管理所必須跨越的障礙。

（二）制定物料消耗定額的意義

（1）可提高需求計(jì)劃的準(zhǔn)確性。有了物料消耗定額，班組就可以根據(jù)運(yùn)輸生產(chǎn)工作計(jì)劃，預(yù)估出相對(duì)準(zhǔn)確的用料量，從而提高需求計(jì)劃準(zhǔn)確性。相比于憑借經(jīng)驗(yàn)估算的方式，可減少庫(kù)存積壓和缺料少料現(xiàn)象的發(fā)生。（2）可提高采購(gòu)與供應(yīng)的及時(shí)性。物料消耗定額可以幫助采購(gòu)部門(mén)根據(jù)物料采購(gòu)周期的不同制定更為合理的采購(gòu)計(jì)劃，避免某項(xiàng)物資因供應(yīng)周期較長(zhǎng)而無(wú)法及時(shí)到貨供應(yīng)。（3）為完善財(cái)務(wù)管理提供依據(jù)。制定物料消耗定額時(shí)所掌握的各項(xiàng)影響因素系數(shù)，對(duì)于制定物資儲(chǔ)備定額具有較高的參考價(jià)值，而物資儲(chǔ)備定額對(duì)于細(xì)化和完善財(cái)務(wù)管理相關(guān)的儲(chǔ)備資金定額提供了科學(xué)依據(jù)。（4）可監(jiān)督物料的有效使用。物料消耗定額為物資管理工作提供了可量化的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)物料消耗的有效控制。通過(guò)對(duì)各班組物料消耗定額標(biāo)準(zhǔn)的橫向與縱向比較，可以評(píng)判出不同班組間物資工作水準(zhǔn)的高下，可以了解到某一班組物料管理水平是否有所提高，從而使物資部門(mén)更加有針對(duì)性地進(jìn)行管理與考核。

（三）制定物料消耗定額的障礙

由于鐵路站點(diǎn)多、線路長(zhǎng)、信息化自動(dòng)化水平較低等特點(diǎn)，鐵路運(yùn)輸長(zhǎng)久以來(lái)都留給人們以“傻、大、笨、粗”的印象，這也是企業(yè)難以改善的頑疾。受到自身特點(diǎn)以及鐵路行業(yè)市場(chǎng)化程度較低的客觀條件限制，鐵路運(yùn)輸企業(yè)的物資管理工作呈現(xiàn)出以下三個(gè)特點(diǎn)：

（1）品類(lèi)繁多，型號(hào)復(fù)雜。根據(jù)ECC系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2014年6月，包神鐵路集團(tuán)各專(zhuān)業(yè)、各品類(lèi)型號(hào)生產(chǎn)物料多達(dá)10960項(xiàng)，同一用途的設(shè)備因設(shè)計(jì)、生產(chǎn)廠家的不同等因素其備件不能通用，型號(hào)繁多，使原本簡(jiǎn)單的供應(yīng)方式變得復(fù)雜。（2）用料集中程度較低。物資品類(lèi)的繁雜必然導(dǎo)致用料集中程度的降低。除少數(shù)幾類(lèi)生產(chǎn)物料（諸如燃油、線上料、電線電纜、機(jī)車(chē)配件）外，很大一部分的生產(chǎn)物資都存在用量少、規(guī)律性不強(qiáng)、需求波動(dòng)程度大等特點(diǎn)，這樣就增加了物料數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)的難度。（3）管控分散難以集中。包神鐵路集團(tuán)公司實(shí)行物資集中統(tǒng)一管理和分級(jí)管理相結(jié)合的管理體制，相比于區(qū)域式物資管理模式節(jié)約了企業(yè)成本，提高了管理效率。但就物料控制及消耗統(tǒng)計(jì)方面而言，管理的逐層分級(jí)，削弱了管控效力縱向貫穿的力度。往往消耗人力物力統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)層層上報(bào)與匯總，錯(cuò)誤不斷積累。

既然制定物料消耗定額障礙重重，那能否通過(guò)什么辦法使其得以實(shí)現(xiàn)呢？答案是肯定的。

（四）制定物料消耗定額的方法

2010年，神華集團(tuán)正式提出關(guān)于信息化主體建設(shè)的“SH217工程”。2013年11月，ERP物料信息管理模塊（MM）正式在包神鐵路集團(tuán)投入使用。2014年5月，包神鐵路集團(tuán)班組庫(kù)存物資正式納入ERP物料管理系統(tǒng)中。

（1）ERP系統(tǒng)保障了物料消耗統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與及時(shí)性。班組物資的領(lǐng)料入庫(kù)、出庫(kù)消耗、退料、盤(pán)點(diǎn)、報(bào)廢等業(yè)務(wù)都需要在ERP系統(tǒng)上完成，某項(xiàng)物料使用的時(shí)間、數(shù)量、地點(diǎn)、使用者等信息都會(huì)在系統(tǒng)中留下記錄，物資管理部門(mén)能夠在第一時(shí)間進(jìn)行查詢(xún)。例如，通過(guò)事務(wù)代碼為ZMMRP135的物資消耗統(tǒng)計(jì)表，在鍵入日期、工廠、成本中心、物料編碼、庫(kù)存地等限制條件后，可以得到某個(gè)班組在某段時(shí)間內(nèi)的所有用料信息，或者某項(xiàng)物料在一定時(shí)間內(nèi)的總消耗情況。多維度下物料信息的準(zhǔn)確、及時(shí)獲取，為制定科學(xué)、合理的物料消耗定額提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)條件。（2）以統(tǒng)計(jì)法為核心的物料消耗定額制定方法。常用的物料消耗定額制定方法有觀測(cè)法、實(shí)驗(yàn)法、統(tǒng)計(jì)法和計(jì)算法。在擁有準(zhǔn)確詳實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)前提下，根據(jù)鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)特點(diǎn)，以統(tǒng)計(jì)法為核心的物料消耗定額制定方法更為客觀、簡(jiǎn)便。統(tǒng)計(jì)法是指在運(yùn)輸生產(chǎn)中，對(duì)物資消耗數(shù)量和完成運(yùn)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、計(jì)算來(lái)確定物料消耗定額的方法。第一，通過(guò)計(jì)算班組各項(xiàng)物料消耗數(shù)量與所在區(qū)間完成運(yùn)量的比值對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行初步處理，并去除偏離較大的干擾值。第二，同一班組某項(xiàng)物料在不同時(shí)間段內(nèi)的比值與其平均值進(jìn)行比較，得出時(shí)間因素參考系數(shù)。第三，同一時(shí)間段內(nèi)某項(xiàng)物料在不同班組（區(qū)段）的比值與其平均值進(jìn)行比較，得出地域因素參考系數(shù)。第四，根據(jù)班組施工作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)際作業(yè)完成質(zhì)量、專(zhuān)業(yè)人員工作經(jīng)驗(yàn)要求等情況，最終確定物料受時(shí)間、地域因素影響的比例系數(shù)，也可以根據(jù)實(shí)際情況加入其他系數(shù)。例如，企業(yè)降耗指標(biāo)因素系數(shù)。在確定各項(xiàng)系數(shù)后，我們就可以制定各班組各項(xiàng)物料在不同時(shí)間內(nèi)的消耗定額。為了更好地對(duì)物資消耗進(jìn)行控制和監(jiān)督以達(dá)到降低物耗、節(jié)約成本的目的，物料消耗定額應(yīng)該是一個(gè)不斷更新與完善的動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)。一方面物料消耗定額需要根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況加以修正；另一方面應(yīng)輔以管理考核要求、建立用料節(jié)約意識(shí)、創(chuàng)新工作方法、提高工作效率等途徑來(lái)保證其逐漸下降的趨勢(shì)。

三、三個(gè)工作抓手

筆者結(jié)合包神鐵路集團(tuán)的實(shí)際情況，針對(duì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)基層班組物資管理工作總結(jié)歸納出三個(gè)重要核心：

（一）抓管理制度建設(shè)

管理制度是企業(yè)管理方式與管理活動(dòng)的依據(jù)，是企業(yè)完成組織目標(biāo)、維系組織穩(wěn)定的基礎(chǔ)。因此，班組物資管理一定要有一套科學(xué)的管理和考核制度作為綱領(lǐng)，才能使物資管理有章可循，有“法”可依。《包神鐵路集團(tuán)班組物資管理辦法》從班組物料計(jì)劃提報(bào)、領(lǐng)用、庫(kù)存、發(fā)放、調(diào)撥、使用、報(bào)廢處置進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范，為班組物資管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)提供具體的指導(dǎo)和支持。集團(tuán)公司每年結(jié)合實(shí)際情況不斷對(duì)其補(bǔ)充和完善。

（二）抓信息系統(tǒng)建設(shè)

物料信息管理系統(tǒng)的運(yùn)用對(duì)于物資管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)都具有極其重要的作用，是實(shí)現(xiàn)班組物料從提報(bào)計(jì)劃到廢料回收整個(gè)生命周期閉環(huán)管理的重要工具。通過(guò)對(duì)需求計(jì)劃的查詢(xún)，可準(zhǔn)確掌握各班組未來(lái)的用料計(jì)劃量，判斷是否超過(guò)控制限額；需求計(jì)劃在ECC系統(tǒng)中生成采購(gòu)申請(qǐng)，主管領(lǐng)導(dǎo)可了解到計(jì)劃物料成本金額明細(xì)和匯總，審批后生成采購(gòu)計(jì)劃，傳到SRM系統(tǒng)；通過(guò)SRM系統(tǒng)對(duì)采購(gòu)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，獲取供應(yīng)商信息，保證物料的及時(shí)供應(yīng)；物資到貨后，供應(yīng)部門(mén)在系統(tǒng)中完成驗(yàn)收、入庫(kù)手續(xù)，通知班組提交移庫(kù)單領(lǐng)取物料；物料到達(dá)班組庫(kù)，在使用時(shí)提報(bào)領(lǐng)料單，物資管理部門(mén)通過(guò)領(lǐng)料單可獲知物料的使用數(shù)量、用途、地點(diǎn)等信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)物料使用的管控；通過(guò)庫(kù)存查詢(xún)功能，班組和物資管理部門(mén)可了解到庫(kù)存物資數(shù)量和庫(kù)存金額實(shí)時(shí)信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)庫(kù)存定額的管理；通過(guò)系統(tǒng)再用料入庫(kù)和物資報(bào)廢業(yè)務(wù)，完成對(duì)廢舊物資回收與利用的監(jiān)督管理。ERP管理系統(tǒng)優(yōu)化并規(guī)范了業(yè)務(wù)流程，健全了物資管理體系，使各項(xiàng)管理工作在既定的業(yè)務(wù)流程下井然有序地開(kāi)展，通過(guò)對(duì)物料的閉環(huán)管理，實(shí)現(xiàn)了對(duì)物料提、采、供、用、存、收各個(gè)環(huán)節(jié)的管控。

（三）抓標(biāo)準(zhǔn)化崗位培訓(xùn)

想要將優(yōu)秀的理念、先進(jìn)的方法、高效的平臺(tái)在班組物資管理工作上加以體現(xiàn)，使精細(xì)化管理落到實(shí)處，途徑無(wú)外乎考核與培訓(xùn)?？己伺c培訓(xùn)是提高班組物資管理水平兩個(gè)最為重要的抓手，而且需要“兩手抓，兩手都要硬”。但實(shí)際情況是，物資管理部門(mén)往往只重視考核而輕視培訓(xùn)。造成這一情況的原因，一方面在于班組通常不設(shè)材料員專(zhuān)崗，而是由其他工種員工兼職，使物料管理人員無(wú)法做到相對(duì)固定；另一方面則是因?yàn)槿狈ΤB(tài)化培訓(xùn)機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)內(nèi)容，使培訓(xùn)工作無(wú)法持續(xù)有效地開(kāi)展。開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化崗位培訓(xùn)的步驟如下：第一，對(duì)班組物資管理工作現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其中的難點(diǎn)與問(wèn)題，有的放矢地規(guī)劃培訓(xùn)內(nèi)容與方向。第二，制定標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)內(nèi)容，包括企業(yè)對(duì)物資工作的要求、達(dá)到要求的途徑和方法以及具體的操作技能、實(shí)施步驟。第三，制定分級(jí)負(fù)責(zé)的培訓(xùn)機(jī)制，即由物資管理部門(mén)統(tǒng)籌各單位物資管理人員培訓(xùn)工作，生產(chǎn)段負(fù)責(zé)各自班組材料員的培訓(xùn)，充分發(fā)揮各級(jí)單位的能動(dòng)性。第四，組建內(nèi)部培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，選拔具有培訓(xùn)授課能力和物資管理優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的人員作為培訓(xùn)師，并著力培養(yǎng)崗位交接、知識(shí)傳承意識(shí)。第五，做好培訓(xùn)效果評(píng)估改進(jìn)工作，不斷完善培訓(xùn)內(nèi)容和授課方式。培訓(xùn)不僅僅是提高物資管理水平的有效途徑，也是實(shí)現(xiàn)員工隊(duì)伍知識(shí)化建設(shè)的主要方法，對(duì)于調(diào)動(dòng)員工積極性，培養(yǎng)自身能力素質(zhì)具有重要意義，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工的雙贏。

四、五項(xiàng)管理內(nèi)容

對(duì)于鐵路運(yùn)輸企業(yè)，班組物資管理工作中最重要的五個(gè)方面包括需求計(jì)劃管理、領(lǐng)料管理、使用管理、倉(cāng)儲(chǔ)管理、廢舊物資管理。ERP系統(tǒng)的運(yùn)用在很大程度上促進(jìn)了這五個(gè)方面管理工作業(yè)務(wù)流程和管理方法的革新與改善，但是我們必須認(rèn)識(shí)到，ERP系統(tǒng)只是一種管理工具，一方面需要輔助以配套的操作規(guī)范；另一方面，對(duì)于ERP涉及不到的諸多環(huán)節(jié)，仍需要借其他管理方法，并付諸大量努力。

（一）需求計(jì)劃管理

需求計(jì)劃提報(bào)是物資工作的起始環(huán)節(jié)，對(duì)于物資管理有著較大的影響。準(zhǔn)確性是衡量需求計(jì)劃管理水平的重要指標(biāo)，它包含兩個(gè)維度：數(shù)量和時(shí)間。第一，需求計(jì)劃在數(shù)量上的相對(duì)準(zhǔn)確，有利于企業(yè)降低庫(kù)存，提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率，節(jié)約倉(cāng)儲(chǔ)資源，也能避免因物料短缺而影響運(yùn)輸生產(chǎn)的情況發(fā)生。第二，明確班組需求計(jì)劃提報(bào)時(shí)間，規(guī)定各環(huán)節(jié)審批時(shí)限，努力減少采購(gòu)周期人為影響時(shí)間，從而提高采購(gòu)效率，做到物資的及時(shí)供應(yīng)。

（二）領(lǐng)料管理

由于鐵路點(diǎn)多線長(zhǎng)的特殊性，使領(lǐng)料管理成為物資管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。以包神鐵路集團(tuán)為例，物資到達(dá)倉(cāng)庫(kù)后，班組材料員須在5個(gè)工作日內(nèi)完成領(lǐng)取移庫(kù)工作；對(duì)于距離倉(cāng)庫(kù)較遠(yuǎn)的班組采用統(tǒng)一配送制。

（三）使用管理

使用管理是班組物資管理工作中最為重要的環(huán)節(jié)，只有通過(guò)對(duì)物料使用去向、使用量的監(jiān)控以及使用方法的規(guī)范，才能把握精細(xì)化管理的精髓，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的節(jié)支降耗。第一，要求班組在ERP系統(tǒng)中提報(bào)領(lǐng)料單時(shí)填寫(xiě)詳細(xì)的用料去向，物資部門(mén)根據(jù)該信息對(duì)班組進(jìn)行抽查考核，確?！拔锉M其用”。第二，財(cái)務(wù)部門(mén)通過(guò)物料消耗定額實(shí)現(xiàn)物資使用量的把控，對(duì)于超過(guò)消耗限額的物料，班組須在考核前對(duì)超額情況進(jìn)行說(shuō)明并提供相應(yīng)依據(jù)。第三，物料是否嚴(yán)格按照操作規(guī)范進(jìn)行使用，往往決定了其使用價(jià)值能否充分得以發(fā)揮。這一方面是使用管理中的難點(diǎn)，需要物資管理部門(mén)充分發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)技術(shù)的協(xié)同作用，根據(jù)相應(yīng)的工作準(zhǔn)則衡量班組的物資使用質(zhì)量，并通過(guò)橫向比較將表現(xiàn)突出的班組作為參考標(biāo)準(zhǔn)。

（四）倉(cāng)儲(chǔ)管理

倉(cāng)儲(chǔ)管理涉及范圍包括倉(cāng)庫(kù)布局與設(shè)施配置，物資入庫(kù)、保管、出庫(kù)、盤(pán)點(diǎn)，物資技術(shù)憑證、臺(tái)賬及單據(jù)資料保管，倉(cāng)庫(kù)安全管理等，在班組物資管理工作中發(fā)揮著重要作用。第一，物資保管是倉(cāng)儲(chǔ)管理的中心內(nèi)容，要求倉(cāng)儲(chǔ)管理人員掌握“四懂三會(huì)十過(guò)硬”工作技能，規(guī)范倉(cāng)庫(kù)布局與設(shè)施配置，嚴(yán)格執(zhí)行物資保管、擺放標(biāo)準(zhǔn)，以最大限度地降低庫(kù)存物資受人為或其他因素影響而導(dǎo)致的損耗，達(dá)到節(jié)約用料的目的。第二，倉(cāng)儲(chǔ)管理是一個(gè)班組物資管理水平的直觀體現(xiàn)，從倉(cāng)庫(kù)的整潔程度、物料碼放是否規(guī)范、相關(guān)臺(tái)賬憑證資料是否齊全，基本上能夠看出班組對(duì)待物資管理的重視程度，便于管理部門(mén)更有針對(duì)性地進(jìn)行指導(dǎo)與考核。

篇10

為加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，激勵(lì)員工的工作積極性，使公司的各項(xiàng)規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅(jiān)持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎(jiǎng)罰分明，逗硬考核。

3.3物業(yè)管理經(jīng)理行使對(duì)物業(yè)管理人員的考核權(quán)，對(duì)公司負(fù)責(zé)，公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)理考核，各主管對(duì)員工進(jìn)行考核。

4、考核時(shí)間：

每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進(jìn)行打分考核。各主管對(duì)各崗位進(jìn)行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內(nèi)容

5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。

5.2崗位考核執(zhí)行情況。

6、考核辦法：

6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標(biāo)準(zhǔn)工資和考核工資組成，其中考核工資根據(jù)公司對(duì)各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費(fèi)員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當(dāng)月的考核工資。其伙食、交通、通訊補(bǔ)貼除外。其余為標(biāo)準(zhǔn)工資。

6.2工作考核實(shí)行100分/人、月制考核，全面達(dá)標(biāo)為100分，依次為94、84、74、64共五個(gè)等級(jí)。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30%

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80%

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的30%。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的50%。直至當(dāng)月違反同一規(guī)定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎(jiǎng)勵(lì)

7.1.1對(duì)公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻(xiàn)，使公司增加收入上2萬(wàn)元或減少損失2萬(wàn)元以上者，獎(jiǎng)5～50分/次。特別突出，晉升一級(jí)工資。

7.1.2工作業(yè)績(jī)突出，受到業(yè)主/使用人書(shū)面感謝表?yè)P(yáng)者，獎(jiǎng)5～10分/次。

7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級(jí)競(jìng)賽獲獎(jiǎng)，為公司爭(zhēng)得榮譽(yù)者，給予通報(bào)表?yè)P(yáng)，獎(jiǎng)5～10分/次，獲市級(jí)嘉獎(jiǎng)，獎(jiǎng)15分/次，記功一次。

7.1.4見(jiàn)義勇為，事跡突出者，給予通報(bào)表?yè)P(yáng)，獎(jiǎng)5～10分/次，特別突出者，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。

7.1.5拾金不昧，獎(jiǎng)1～10分/次，數(shù)額巨大，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。

7.1.6公司的單項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

7.1.7積極提合理化建議，對(duì)公司物業(yè)服務(wù)工作有實(shí)際收獲和較好推動(dòng)作用，獎(jiǎng)5～20分/次。

7.1.8及時(shí)制止治安、消防及其它突發(fā)事件，保護(hù)了生命財(cái)產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟(jì)損失，獎(jiǎng)5～20分/次。

7.1.9精打細(xì)算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果，獎(jiǎng)5～20分/次。

7.1.10對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行技改，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者，獎(jiǎng)5～20分/次，特別突出者，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。

7.1.11堅(jiān)持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎(jiǎng)5～20分/次，特別突出者，加倍獎(jiǎng)勵(lì)。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。

7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次（項(xiàng)）。

7.2.4語(yǔ)言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次（項(xiàng)）。

7.2.5不服從指揮，未按時(shí)完成上級(jí)交辦任務(wù)，扣3分/次（項(xiàng)）。

7.2.6破壞團(tuán)結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項(xiàng)）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無(wú)關(guān)之事，扣3分/次。

7.2.8當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當(dāng)班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。

7.2.11當(dāng)班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者，另行處理。

7.2.12當(dāng)班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無(wú)故不參加例會(huì)、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準(zhǔn)確，各類(lèi)資料上報(bào)不及時(shí)者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實(shí)情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項(xiàng)）。

7.2.16限期整改不及時(shí)，未達(dá)要求者，扣3分/次（項(xiàng)）。

7.2.17泄露公司機(jī)密、造謠、誹謗、打擊、報(bào)復(fù)他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工作場(chǎng)地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。

7.2.19故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對(duì)象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費(fèi)，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節(jié)嚴(yán)重者予辭退。

7.2.20主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán)，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟(jì)損失，扣5～20分/次或另行處理。

7.2.21業(yè)主（使用人）投訴、咨詢(xún)時(shí)認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次。

7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級(jí)平時(shí)督導(dǎo)不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門(mén)檢舉者，其直接上級(jí)應(yīng)受相應(yīng)考核。

7.2.23各級(jí)員工對(duì)所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報(bào)或蓄意護(hù)短者，將受到被考核人相同的考核。

8.0考核細(xì)則

8.1部門(mén)負(fù)責(zé)人考核評(píng)分細(xì)則

8.1.1所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責(zé)任事故，根據(jù)事故責(zé)任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。

8.1.2所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>98%，每降1個(gè)百分點(diǎn)，扣5分/個(gè)百分點(diǎn)。

8.1.3所管轄物業(yè)各項(xiàng)管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全，每缺一項(xiàng)，扣1分/項(xiàng)。

8.1.4每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率，未達(dá)規(guī)定值，每降1個(gè)百分點(diǎn)，扣5分/個(gè)百分點(diǎn)。

8.1.5員工培訓(xùn)不符合有關(guān)規(guī)定，扣5分/次。

8.1.6未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，擅作主張，給業(yè)主或公司造成一定損失，扣5～20分/次，情節(jié)嚴(yán)重，另行處理。

8.1.7違反公司人事管理制度和財(cái)務(wù)管理制度，扣10～20分/次。

8.1.8工作失職、瀆職，經(jīng)考評(píng)，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。

8.2收費(fèi)員考核評(píng)分細(xì)則

8.2.1嚴(yán)格執(zhí)行公司的財(cái)務(wù)制度，建立健全各項(xiàng)收費(fèi)臺(tái)帳，未做到，扣2分/次（項(xiàng)）。

8.2.2各科目按規(guī)定記帳，按時(shí)結(jié)帳、對(duì)帳，未做到，扣2分/次（項(xiàng)）。

建立、完善各種收費(fèi)臺(tái)帳，保管、使用好發(fā)票及收據(jù)，定期檢查、核對(duì)，未做到，扣1分/次（項(xiàng)）。

8.2.3按時(shí)發(fā)放職工工資，不出差錯(cuò)，未做到，扣5分/次。

8.2.4認(rèn)真、仔細(xì)收取各類(lèi)費(fèi)用，無(wú)計(jì)算、書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤，未做到，扣1～5分/次，收到假鈔，自行賠付。

8.2.5保證及時(shí)準(zhǔn)確提供欠繳費(fèi)用業(yè)主/用戶(hù)名單名細(xì)，延時(shí)或不準(zhǔn)確，扣1～5分/次（項(xiàng)）。

8.2.6保持工作臺(tái)面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。

物管員考核評(píng)分細(xì)則

8.2.7及時(shí)收集、整理、統(tǒng)計(jì)業(yè)主/用戶(hù)入住、裝修、租賃等資料，未做到，扣2分/次（戶(hù)）。

8.2.8認(rèn)真耐心接待投訴，及時(shí)處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。

8.2.9積極主動(dòng)配合收費(fèi)員催收各類(lèi)款項(xiàng)，未做到，扣2分/次。

8.2.10定期回訪，加強(qiáng)溝通，及時(shí)反饋信息，未做到，扣2分/次。

8.2.11保持記錄完整、及時(shí)、有效，未做到，扣2分/次（項(xiàng)）。

8.2.12管理好業(yè)主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項(xiàng)）。

8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項(xiàng)）。

8.2.14客戶(hù)報(bào)事報(bào)修投訴未及時(shí)處理，扣5分/次（項(xiàng)）。

8.2.15未按期回訪業(yè)主/使用人，扣1分/次。

8.2.16保持工作臺(tái)面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。

8.3協(xié)管班長(zhǎng)考核評(píng)分細(xì)則

8.3.1所管轄物業(yè)出現(xiàn)安全責(zé)任事故，扣5～20分/次，未采取補(bǔ)救措施或處理不及時(shí)，扣 20分/次，隱瞞不報(bào)，加倍處理。

8.3.2不堅(jiān)持原則，督導(dǎo)不嚴(yán)，包庇、縱容下屬，扣5分/次。

8.3.3所管部門(mén)被業(yè)主/使用人有效投訴，扣5分/次。

8.3.4未按要求組織員工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、未作好記錄，扣5分/次。

8.3.5制度不健全，扣1分/次。

8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。

8.3.7不定期培訓(xùn)員工，低于4次/月，扣2分/次。

8.4協(xié)管員考核評(píng)分細(xì)則

8.4.1未按時(shí)交接班，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項(xiàng)）。

8.4.2未按規(guī)定巡邏和詳細(xì)記錄巡邏時(shí)間情況，扣1分/次（項(xiàng)）。

8.4.3未按規(guī)定對(duì)人員、物品進(jìn)出進(jìn)行有效控制，扣2分/次（項(xiàng)）。

8.4.4當(dāng)班期間，發(fā)生治安、消防事件未得到及時(shí)妥善處理，扣10～20分/次。

8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項(xiàng)）。

8.4.6被褥未按規(guī)定疊放，未做到棱角分明、平整、無(wú)皺紋，扣1分/次（項(xiàng)）。

8.4.7未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，擅自留宿非公司人員，扣3分/次。

8.4.8擅自動(dòng)用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴(yán)重后果者，另行處理。

8.4.9當(dāng)班期間，出現(xiàn)安全責(zé)任事故者，扣5～20分/次（項(xiàng)）。

8.4.10其他有違本部門(mén)規(guī)章制度的行為，按相應(yīng)規(guī)定處理。

8.5清潔工考核評(píng)分細(xì)則

8.5.1地面（含臺(tái)階、溝、花臺(tái)等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。

8.5.2側(cè)面（含門(mén)、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網(wǎng)、亂貼8.5.3亂畫(huà)（用工具能做到處），扣1分/次（處）。

8.5.4頂面（含燈、燈罩、屋頂?shù)龋┣鍧嵨醋鰪氐?，不干凈，?分/次（處）。

8.5.5垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內(nèi)有異味，扣1分/次（處）。

8.5.6垃圾清運(yùn)不及時(shí)，存放時(shí)間超過(guò)2小時(shí)以上，扣1分/次（處）。

8.6維修工考核評(píng)分細(xì)則

8.6.1未做好對(duì)設(shè)施設(shè)備的安全、防火、防水檢查，處理不及時(shí)，扣1分/次（項(xiàng)）。

8.6.2不熟悉本崗位工作環(huán)境，違反各專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程或工作標(biāo)準(zhǔn)，扣2分/次（項(xiàng)）。

8.6.3未保持工作環(huán)境和設(shè)施設(shè)備整潔年，未做好有關(guān)記錄，扣1分/次。

8.6.4未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準(zhǔn)確，扣1分/次。未記錄，扣2分/次。

8.6.5未按規(guī)定完成臨時(shí)交辦工作任務(wù)，扣1～5分/次（項(xiàng)）。

8.6.6檢、維修前，未做預(yù)案，擅做主張，給業(yè)主或公司造成損失，損害公司形象者，扣5～20分/次（項(xiàng)），后果嚴(yán)重者，另行處理。

9.0本辦法解釋權(quán)屬于本公司，自2005年元月一日起實(shí)施，未涉及到的考核事項(xiàng)參照相關(guān)管理，辦法執(zhí)行。