導語：如何才能寫好一篇閑置土地處置辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為加強土地管理,規(guī)范土地市場行為,依法處理和充分利用閑置土地,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有閑置土地(以下簡稱閑置土地)的認定和處置。

第三條閑置土地處置應當符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,遵循盤活存量、以用為先、依法處置的原則。

第四條市、縣(市)、上街區(qū)人民政府負責閑置土地處置工作的領導,建立閑置土地處置協(xié)調(diào)機制,依法批準閑置土地處置方案。

第五條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門負責閑置土地的認定和處置工作的組織實施。

發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、房管、市政、文物、財政、監(jiān)察等有關部門和鄭東新區(qū)、鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、鄭州航空港區(qū)的管理機構應當在各自職責范圍內(nèi),共同做好閑置土地的處置工作。

第六條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應當加強閑置土地的監(jiān)督檢查工作,建立閑置土地宗地檔案,跟蹤監(jiān)督閑置土地利用情況。

市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應當建立與發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、房管、文物等部門有關閑置土地信息的互通機制,實現(xiàn)信息共享。

第二章閑置土地認定

第七條認定閑置土地以宗地為單位。

符合下列情形之一的宗地,認定為閑置土地:

(一)未經(jīng)原批準用地的人民政府同意,超過國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的;

(二)國有土地使用權出讓合同未約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)未規(guī)定動工開發(fā)建設期限,自國有土地使用權出讓合同生效或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的;

(三)未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年,且開發(fā)建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%,其中,房地產(chǎn)開發(fā)項目中六層以下(含六層)的商品房項目,未完成二層以上(含地下室)結(jié)構封頂工程;七至十二層(含十二層)小高層建筑,未完成三層以上(含地下室)結(jié)構封頂工程;十三層以上(含地下室)高層建筑,未完成五層以上結(jié)構封頂工程的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第八條國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規(guī)定分期開發(fā)的,核定閑置土地面積時,按照分期開發(fā)的范圍核定。

第九條因不可抗力、政府及其有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作(不含用地單位或個人應承擔的工作)造成動工遲延的,不認定為閑置土地。

用地單位或個人應當在前款規(guī)定造成動工遲延情形結(jié)束后30日內(nèi),持相關證明材料向市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門提出申請,經(jīng)審查屬實的,由土地行政主管部門重新確定動工、竣工期限。重新確定的動工時間不得遲于造成動工遲延情形結(jié)束后1年。

第十條本辦法第九條所稱政府及其有關部門造成動工遲延的行為包括:

(一)用地單位或個人申請報建,規(guī)劃行政管理部門因規(guī)劃調(diào)整暫停受理報建造成土地閑置的,但用地單位或個人報建時土地閑置已滿2年的除外;

(二)國有土地出讓合同約定政府修建基礎設施,但政府未按約定完成,致使項目不具備動工開發(fā)建設條件的;

(三)權屬登記重疊或權屬不清,致使用地單位或個人無法動工開發(fā)建設的;

(四)政府及其有關部門書面告知用地單位或個人停止施工的,但因用地單位或個人違法行為導致的除外;

(五)因國家政策重大調(diào)整造成動工開發(fā)建設遲延的;(六)因政府及其有關部門的行政不作為或其他違法行為造成動工遲延的。

有前款所列情形之一的,市或縣(市)、上街區(qū)人民政府及其有關部門應當向用地單位或個人出具書面證明文件。

第十一條土地使用權被法院依法查封或因訴訟、仲裁而無法按原來約定、規(guī)定的期限動工開發(fā)建設的,按本辦法第九條規(guī)定辦理。

第十二條土地行政主管部門認定閑置土地,按下列程序進行:

(一)立案;

(二)調(diào)查取證;

(三)書面告知用地單位或個人擬認定閑置土地的事實、理由、依據(jù)以及要求聽證的權利;

(四)聽取陳述和申辯;

(五)認定為閑置土地的,作出閑置土地認定書;

(六)閑置土地認定書自作出之日起7個工作日內(nèi)送達用地單位或個人。閑置土地設有抵押權或查封的,同時抄送相關土地抵押權人和司法機關、行政機關。

第十三條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門在認定閑置土地時,用地單位或個人應就該宗土地的利用情況作出說明,并按要求提供土地審批、土地利用現(xiàn)狀和土地他項權利等相關證據(jù)和材料。

第十四條閑置土地被認定后,土地行政主管部門應當書面告知有關部門。土地行政主管部門不得為閑置土地辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓、抵押、出租手續(xù),其他有關部門不得為閑置土地辦理相關批準手續(xù)。

第三章閑置土地處置

第十五條土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。土地閑置超過2年,用地單位或個人選擇在限期內(nèi)開發(fā)建設的,除按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費外,還應按規(guī)定征繳增值地價。

增值地價為該宗土地現(xiàn)行評估地價與原出讓地價的差價。

土地閑置費和增值地價由土地行政主管部門負責征收,納入財政專戶管理。

第十六條土地閑置超過2年的,按下列方式處置:

(一)具備動工開發(fā)建設條件的,限期開發(fā)建設;

(二)不具備動工開發(fā)建設條件的,由政府協(xié)議收購;

(三)符合法定收回條件的,由政府依法無償收回;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

第十七條用地單位或個人選擇限期內(nèi)開發(fā)建設的,應當符合下列條件:

(一)符合城市規(guī)劃和現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策;

(二)具備相應的資金實力;

(三)已實施通水、通電、通道路及場地平整工程;

(四)已按時足額繳納土地閑置費和增值地價。

用地單位或個人選擇限期內(nèi)開發(fā)建設的,應當自收到閑置土地認定書之日起20個工作日內(nèi),持有關證明材料向市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門提出申請。

第十八條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應當根據(jù)節(jié)約集約用地的要求,結(jié)合用地單位或個人提出的限期內(nèi)開發(fā)建設申請,擬定該宗閑置土地處置方案,報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后組織實施。

限期動工的期限自處置方案批準之日起最長不超過1年。

第十九條閑置土地不具備動工開發(fā)建設條件的,用地單位或個人在全額繳納土地閑置費后,可以選擇政府協(xié)議收購,其取得土地使用權支付的土地價款全額退還。

選擇政府協(xié)議收購的,用地單位或個人應當自收到土地閑置認定書之日起20個工作日內(nèi)與市或縣(市)、上街區(qū)土地儲備機構簽訂收購協(xié)議。收購協(xié)議應當報市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門備案。

市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應當根據(jù)收購協(xié)議,擬定該宗閑置土地處置方案,報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后組織實施。

第二十條用地單位或個人滿2年未動工開發(fā)建設,且符合下列條件之一的,經(jīng)原批準用地的人民政府批準,由政府無償收回閑置土地使用權:

(一)未繳清出讓或劃撥土地價款的;

(二)未按時足額繳納土地閑置費和增值地價的;

(三)接到閑置土地認定書后20個工作日內(nèi)未選擇閑置土地處置方式的;

(四)選擇在限期內(nèi)開發(fā)建設,限期期滿仍未動工建設或雖已動工建設,但仍符合第七條第二款第(三)項規(guī)定閑置土地條件的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十一條依法無償收回閑置土地使用權的,市和縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應當按下列程序進行:

(一)立案,并向用地單位或個人發(fā)出書面調(diào)查通知;

(二)調(diào)查取證;

(三)書面告知用地單位或個人作出擬收回閑置土地決定的事實、理由、依據(jù)以及要求聽證的權利。閑置土地設有抵押權的,還應通知相關抵押權人;

(四)聽取陳述和申辯;

(五)報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后,作出收回國有土地使用權決定書;

(六)收回國有土地使用權決定書自作出之日起7個工作日內(nèi)送達用地單位或個人。閑置土地設有抵押權的,同時抄送相關土地抵押權人;

(七)報請原批準用地的人民政府撤銷建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)或者終止國有土地使用權出讓合同,并注銷土地登記和土地證書,同時書面通知發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、房管等部門撤銷相關批準文件,并向社會公告。

第二十二條用地單位或個人拒不交出被依法收回的閑置土地的,由市或縣(市)、上街區(qū)人民政府土地行政主管部門責令其在20個工作日內(nèi)交還土地,并處以每平方米10元以上30元以下罰款。

篇2

近日，不少媒體都關注了國土部《閑置土地處置辦法》的修訂。其中最為引人注目的一款是：未動工開發(fā)滿一年將被征繳土地價款20%的閑置費，滿兩年則將無償收回土地使用權。

據(jù)稱，《閑置土地處置辦法》將于7月1日起實施。但事實上，向閑置土地征收閑置費及符合規(guī)定期限無償收回，并非新規(guī)而是“舊酒”。《閑置土地處置辦法》頒行于1999年4月28日，其中第4條就明確了：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年以上未動工建設的應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。

當然，《閑置土地處置辦法》只是部門規(guī)章。在它之上，還有行政法規(guī)與最高層級的法律?！锻恋毓芾矸ā罚?999年1月1日起施行)第37條，《城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行）第25條均有相關表述。若嚴格依法行政，即便沒有《閑置土地處置辦法》，土地閑置滿兩年也應被收回。但應然與實然卻相差甚遠。

2010年8月19日，國土部發(fā)言人曾在“房地產(chǎn)用地專項整治工作新聞通氣會”上披露，“在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。截至5月底，全國共上報閑置土地2815宗，面積為16．95萬畝，其中因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成的閑置土地約占六成以上，閑置五年以上的占總數(shù)的31%?！币郎峡梢姡e置土地并非個例而是極為嚴重。究其根源，并不在無法可依而在法律的閑置。若非如此，怎會出現(xiàn)“閑置五年以上的土地”？而即便開展了“房地產(chǎn)用地專項整治工作”，國土部門似乎也并沒有想要依法收回。相反，國土部給這些閑置土地設定了一個清理期限：2010年10月底前。

或許這就是中國的執(zhí)法現(xiàn)實。立法者在中央，執(zhí)法者卻在地方。土地出讓是地方主導，夾帶的是地方利益，受阻于地方保護也就不難想見。有人會說，國土部門已實現(xiàn)了省以下垂直管理，怎么還要聽命于地方？這是因為閑置土地牽涉的利益太過巨大，開發(fā)商綁架地方政府，并透過其影響力與國土部門達成妥協(xié)已成常態(tài)。何況在這個充滿特權的時代，國土部門往往也需要與地方政府保持良好關系，才能解決他們在地方所遇到的問題——比如更好的水電保障、安全保障，甚至是工作人員子女教育的保障等等。

篇3

模式一：主動介入閑置土地調(diào)查與認定，避免被認定為閑置土地

是否為閑置土地，需要由市、縣國土資源主管部門依照法律程序、法定條件予以調(diào)查、認定，土地使用權人須未雨綢繆，主動介入、提前介入，依法、依規(guī)，充分說明事實，避免被認定為閑置土地。

（一）充分提供“動工開發(fā)”的資料并予以詳細說明

《閑置土地處置辦法》第2條規(guī)定的閑置土地的認定標準之一是“指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地”。其核心要件有三：一是規(guī)定的動工開發(fā)日期；二是動工開發(fā)；三是滿一年未動工開發(fā)。

1.規(guī)定的動工開發(fā)日期

如果國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書中的約定或規(guī)定是清晰的，也就不存在爭議，但是，如果未規(guī)定、約定，或者規(guī)定、約定不清晰時，該如何處理呢？《閑置土地處置辦法》第22條第2款規(guī)定：“因特殊情況，未約定、規(guī)定動工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發(fā)日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。”

2.動工開發(fā)

在新的《閑置土地處置辦法》前，由于舊《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）沒有“動工”狀態(tài)的具體標準，管理者經(jīng)常遇到用地者以“圍墻”為動工標志的現(xiàn)象，不利于閑置土地的認定和處置。但2012年7月后，動工開發(fā)有了具體的界定標準：“依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一?！?/p>

3.滿一年未動工開發(fā)

提請土地使用權人注意的是，不是滿一年未開挖土石方或開工等，而是滿一年基坑未開挖完畢、基礎樁未打入完畢、地基施工未完成三分之一等，土地使用權須主動提供如上工作已完成的資料、說明等。

（二）充分提供“投資額”和“開發(fā)面積”的資料并予以詳細說明

《閑置土地處置辦法》第2條規(guī)定的閑置土地的認定標準之二是：“已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地?！睂Υ耍恋厥褂脵嗳隧氉⒁鈨蓚€核心要件：一是投資額；二是開發(fā)面積。

1.投資額

對于投資額，土地使用權人須慎重兩件事：第一，在項目立項審批備案時，因地方政府在追求經(jīng)濟發(fā)展的動力下，要求土地使用權人超額申報投資額，土地使用權人須慎重；第二，國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費不能計入投資額內(nèi)。

2.開發(fā)面積

應動工開發(fā)建設用地總面積，須在規(guī)劃設計階段，土地使用權人做好統(tǒng)籌考慮，避免后期法律風險。

（三）避免超期提供資料和說明

土地使用權人應當在接到市、縣國土資源主管部門送達的閑置土地調(diào)查通知書之日起三十日內(nèi)，及時按照要求提供土地開發(fā)利用情況、閑置原因以及相關說明等材料。

模式二：主動與國土資源主管部門協(xié)商，爭取最有利方式盤活土地

一旦被依法認定為閑置土地后，土地使用權人須認真分析導致閑置的原因，并在滿足特定條件下，積極主動與國土資源主管部門協(xié)商，爭取對土地使用權人最有利的盤活方式。

（一）只有在特定條件下土地使用權人才能協(xié)商

1.造成土地閑置的原因是政府及其有關部門的行為

如未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人；土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設條件開發(fā)；國家出臺相關政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設條件進行修改；因處置土地上相關群眾事項等無法動工開發(fā)；軍事管制、文物保護等無法動工開發(fā)等。

2.造成土地閑置的原因是自然災害等不可抗力

按照《合同法》第117條的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

（二）爭取以最有利的方式協(xié)商盤活土地

在因政府及其有關部門的行為、自然災害等不可抗力等原因?qū)е峦恋亻e置的情況下，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第12條、第13條的規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應當與土地使用權人協(xié)商，協(xié)商一致后，擬訂閑置土地處置方案，報本級人民政府批準后實施。因此，土地使用權人須結(jié)合自身實際情況，在如下方式中，選擇最有利的方式去協(xié)商。

1.簽訂補充協(xié)議、延長動工開發(fā)期限

土地使用權人協(xié)商簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)期限。但是，需注意的是，從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年。

2.調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件

一般是在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改后，按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)。但是，改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

3.交由政府安排臨時使用

待原項目具備開發(fā)建設條件，土地使用權人重新開發(fā)建設。但是，從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年。當然，交由政府臨時使用，可以協(xié)商使用費用事宜。

4.置換土地

置換土地的前提條件較為嚴格，只針對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的土地，可以為土地使用權人置換其他價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發(fā)建設。

模式三：積極引入戰(zhàn)略投資者，盤活因自身原因?qū)е麻e置的土地

由于土地使用權人自身資金不到位、管理不到位等，未動工開發(fā)滿一年的，將被按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿兩年的，將被無償收回國有建設用地使用權。因此，在未被政府無償收回之前，積極引入戰(zhàn)略投資者，盤活閑置土地，避免被無償收回。引入戰(zhàn)略投資者的方式，主要有四種：一是債權融資；二是股權融資；三是債權加股權融資；四是工程總承包加包銷。

（一）以債權融資方式引入戰(zhàn)略投資者

債權融資的方式，從擔保方式來分，一般有：自身信用或第三人信用融資；自有資產(chǎn)或第三人資產(chǎn)抵押融資；自有資產(chǎn)或第三人資產(chǎn)質(zhì)押融資。從融資對象來分，一般有：商業(yè)性或政策性銀行；信托、基金、理財；擔保公司、財務公司、個人等。當然，還有其他如代建、項目管理、BT、施工單位墊資等融資方式。

（二）以股權融資方式引入戰(zhàn)略投資者

雖然根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，在國有建設用地使用權出讓時，并未要求競買人一定是公司，自然人也可參與土地出讓競買。但是，對于通常的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般均成立項目公司來具體運作、經(jīng)營、管理特定地塊的房地產(chǎn)開發(fā)。而土地使用權人在引入戰(zhàn)略投資者時，可以以股權融資的方式實施。

股權融資的方式，一般通過兩個路徑切入：一是采取增資擴股的方式；二是采取股權轉(zhuǎn)讓的方式。股權融資相對于債權融資來說，戰(zhàn)略投資者因作為股東進入，享有股東的權利和義務，對房地產(chǎn)項目公司的原有股東，在決策上形成較大的沖擊，但是，對于債權融資來說，卻不存在。

（三）以債權加股權融資方式引入戰(zhàn)略投資者

此種操作模式，在使用基金、信托等的資金時，房地產(chǎn)項目公司、基金公司或信托公司、商業(yè)銀行之間，往往設計復雜的交易結(jié)構，采取債權加股權的方式，引入戰(zhàn)略投資者，盤活閑置土地。

各種各樣、名目繁多的融資方式，均逃不出兩個核心點：一是以債權融資；二是以股權融資，萬變不離其二。但是，以下即將分析的方式，卻有不同之處，當然，應用得也較少。

（四）以工程總承包加包銷方式引入戰(zhàn)略投資者

房地產(chǎn)項目公司，可以將整個項目以工程總承包的方式承包給具備相應資質(zhì)的單位，同時將包銷的權利義務也授予工程總承包單位。對于工程總承包，國家予以鼓勵和推廣，且已出臺了相關的政策文件等予以支撐。

如果房地產(chǎn)項目公司采取工程總承包加包銷方式，可以提前讓具備施工實力和包銷實力的單位進入，解房地產(chǎn)項目公司資金之渴。但此種方式，需具體結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際實施。

模式四：在特定條件下轉(zhuǎn)讓土地使用權，全身而退

雖然根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條的規(guī)定，閑置土地不得轉(zhuǎn)讓，但是，如果項目土地滿足特定的條件，土地使用權人可以以三種方式轉(zhuǎn)讓，全身而退：一是將持有的房地產(chǎn)項目公司全部股權轉(zhuǎn)讓給第三人；二是將土地全部轉(zhuǎn)讓給第三人；三是將土地全部有償交由政府收回。

（一）將持有的房地產(chǎn)項目公司全部股權轉(zhuǎn)讓給第三人

對于此種方式，如果房地產(chǎn)項目公司下的土地屬于閑置土地，以股權轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓的目的，存在涉嫌違反《合同法》第52條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的的”而導致股權轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風險，因為閑置土地，國家法律是明確規(guī)定的，不準轉(zhuǎn)讓。

因此，房地產(chǎn)項目公司，可以采取“模式三”中的眾多方式之一，將閑置土地盤活之后，再行股權轉(zhuǎn)讓，方可控制此等風險。當然，在股權轉(zhuǎn)讓之時，如果房地產(chǎn)項目公司為國有公司，轉(zhuǎn)讓的股權為國有股權，須遵守國有產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的系列法律、法規(guī)的規(guī)定。

（二）將土地全部轉(zhuǎn)讓給第三人

前文已述，閑置土地，不得轉(zhuǎn)讓。但是，房地產(chǎn)項目公司，在以“模式三”中的眾多方式之一盤活閑置土地后，在滿足《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和第40條的規(guī)定的前提下，視土地為出讓土地或劃撥土地，而采取不同的方式實施轉(zhuǎn)讓。

（三）將土地全部有償交由政府收回

對于此種方式，其前提條件如模式二所說，必須是因為政府及其有關部門的行為、自然災害等不可抗力等原因?qū)е峦恋亻e置的，才可以與市、縣國土資源主管部門協(xié)商一致，報同級人民政府批準后，由政府有償收回。如果是因為土地使用權人自身的原因?qū)е峦恋亻e置，土地使用權人無此權利，甚至有可能被政府無償收回土地。

篇4

第二條在本市范圍內(nèi)處置閑置土地，適用本辦法。

第三條市國土資源局負責本市閑置土地的處置工作，組織實施本辦法。發(fā)展改革、建設規(guī)劃等行政管理部門按照各自職責協(xié)助實施本辦法。

第四條本辦法所稱閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設或者雖已動工開發(fā)建設但投資額或者開發(fā)建設總面積等不符合規(guī)定要求的建設用地。具有下列情形之一的，認定為閑置土地：

（一）土地使用者取得土地使用權后，超過出讓合同約定或用地批準文件規(guī)定的動工開發(fā)期限未動工建設的；

（二）出讓合同未約定或用地批準文件未規(guī)定動工建設日期的，自出讓合同生效之日或用地批準文件發(fā)出之日起滿一年未動工建設的；

（三）已動工開發(fā)建設，但已經(jīng)開發(fā)建設的土地面積占應動工開發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資金額占總投資金額（不含土地出讓價款）不足百分之二十五，且未經(jīng)市人民政府批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的；

（四）已經(jīng)開發(fā)建設的土地面積占應動工開發(fā)總面積超過三分之一但不足三分之二，且未經(jīng)市人民政府批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，尚未動工開發(fā)的部分視為閑置土地；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。

出讓合同約定或批準用地文件規(guī)定分期開發(fā)的，前款所稱應動工開發(fā)面積、總投資金額按核準的分期開發(fā)范圍確定。

第五條閑置土地處置方式：

（一）延長動工開發(fā)建設時間。由閑置土地使用者向市國土資源局提出延期申請，說明造成動工開發(fā)建設延期的原因，并提交開發(fā)建設計劃、資金實力證明等相關資料。經(jīng)市國土資源局審核同意延期開發(fā)建設的，可延長動工開發(fā)建設日期。

批準延長動工建設期限一般不得超過一年，并且除因不可抗力或者政府及政府有關部門、司法機關的行為造成動工建設延遲的除外，延長期內(nèi)應當按照本辦法規(guī)定收取土地閑置費。

（二）有償收回。由市國土資源局委托有資質(zhì)的土地評估機構對閑置土地按原批準用途進行評估。評估后，可由政府以協(xié)議形式收購儲備，也可以公開交易方式重新出讓。公開交易的，交易價格高于評估價的，按評估價扣除有關稅費后補償原土地使用者，增值部分全部歸政府；交易價格低于評估價的，按交易價格扣除有關稅費后的剩余額補償原土地使用者。

（三）安排臨時使用。政府安排用于臨時公共綠化等公共市政建設，待開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)。安排臨時使用期間，閑置土地可視情況減免土地閑置費。

（四）置換。政府為土地使用者置換其他等價建設用地。

第六條屬下列情形之一的，且非政府及政府部門原因或不可抗力造成土地閑置的，由市人民政府無償收回：

（一）超過出讓合同約定或用地批準文件規(guī)定的動工開發(fā)期限滿二年未動工開發(fā)的；

（二）出讓合同未約定或用地批準文件未規(guī)定動工開發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或批準文件下發(fā)之日起滿二年未動工開發(fā)的；

（三）雖經(jīng)市人民政府批準延長開發(fā)建設期，但延長期滿后仍未動工開發(fā)建設的；

（四）違反《國有土地使用權出讓合同》約定，依法可無償收回的；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其它情形。

第七條處置閑置土地，按照下列程序辦理：

（一）市國土資源局要求土地使用者提供有關土地的文件和資料并作出說明。土地使用者應如實向市國土資源局書面報告閑置土地的面積、時間、閑置原因等項內(nèi)容及有關資料，并接受調(diào)查。

（二）市國土資源局認定土地使用者閑置土地的，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認定通知書》。

（三）土地使用者應當在收到《閑置土地認定通知書》之日起一個月內(nèi)按照本辦法第五條規(guī)定，向市國土資源局提出閑置土地處置申請。

（四）市國土資源局審查土地使用者的處置申請，擬訂閑置土地處置方案，并會同有關部門組織實施。

第八條閑置土地使用者未按本辦法第七條第（三）項規(guī)定的期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合本辦法第五條規(guī)定的，市國土資源局可按本辦法第五條、第六條規(guī)定擬訂處置方案，報經(jīng)市人民政府批準后，會同有關部門組織實施。

第九條市國土資源局認定為閑置土地的，有關土地使用者應當繳納土地閑置費。土地閑置費按月計征，閑置期間不足一個月的，按一個月計算。每月的土地閑置費標準按照認定閑置土地時土地基準地價的5‰計算（基礎設施用地按每月4‰計算）。

閑置土地使用者應當按照市國土資源局發(fā)出的《繳納土地閑置費通知書》規(guī)定的期限繳納土地閑置費。逾期繳納土地閑置費的，按日加收3‰滯納金。

閑置土地由市國土資源局認定后，通報發(fā)展改革、建設規(guī)劃等部門。閑置土地使用者必須繳清土地閑置費及滯納金后，市國土資源局才能辦理土地的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，發(fā)展改革、建設規(guī)劃部門才能辦理立項及規(guī)劃報建手續(xù)。

第十條依法收回土地使用權的，由市國土資源局報經(jīng)市人民政府批準后，作出《收回閑置土地決定書》。

《收回閑置土地決定書》生效后，市國土資源局應即終止土地使用權出讓合同或者撤銷用地批準文件，注銷土地登記和土地使用證，并以公告方式予以公示。收回使用權的土地，由市人民政府依法予以儲備。

第十一條金融機構抵債土地的處置，按國家、省的有關政策規(guī)定執(zhí)行。

篇5

一、指導思想

深入貫徹黨的十，十八屆三中、四中、五中全會精神和市七屆五次黨代會精神，全面落實上級主管部門、市委市政府和局黨組決策部署，以處置閑置低效土地、盤活存量土地為抓手，推進土地資源集約利用，為加快“三市三區(qū)”目標作出積極貢獻。

二、主要目標

按照“全面清理、以用為先、依法處置、節(jié)約集約”的原則，集中清理處置全市范圍內(nèi)的閑置土地。通過專項行動，加大對閑置土地的盤活利用，切實提高土地節(jié)約集約利用水平；構建閑置土地的長效監(jiān)管機制，確保清查率達到100%，有效處置閑置土地達80%，盤活存量土地1000畝以上。

三、工作措施

（一）全面清理核查，依法認定閑置。

1．全面清理核查。按照歷年供地臺帳對清理范圍內(nèi)的用地逐宗進行地毯式、拉網(wǎng)式登記排查，將排查清單交由各國土資源所核查。核查內(nèi)容包括：國有建設用地使用權人的姓名或者名稱、地址、批準用地時間、出讓合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的開工時間、實際交地時間、取得用地的價款、已投資情況、已建設情況、中止開發(fā)建設時間、土地閑置的原因等。

2．嚴格認定程序。依據(jù)《閑置土地處置辦法》的相關規(guī)定，向國有建設用地使用權人下達《閑置土地調(diào)查通知書》，督促其按要求提供土地開發(fā)利用情況、閑置原因以及相關說明等資料。經(jīng)調(diào)查構成閑置土地的，查明造成土地閑置的真實原因，防止國有建設用地使用權人以各種理由逃避責任，影響閑置土地的處置。及時下達《閑置土地認定書》，通過門戶網(wǎng)站等形式向社會公開閑置土地的位置，國有建設用地使用權人的名稱、閑置時間、閑置原因等信息。屬于政府或者政府有關部門的行為導致土地閑置的，同時書面報告或告知政府或者政府相關部門。

（二）嚴格依法依規(guī)，妥善分類處置。

1．分析閑置原因。定期組織召開局內(nèi)閑置土地會商會，對閑置情況進行分析，對閑置原因進行認定。

2．嚴格處置程序。依情況召開閑置土地處置聯(lián)席會議，嚴格按照國家法律法規(guī)要求，研究制定處置方案，根據(jù)會議決定擬定閑置土地處置方案報市政府批準后實施。依法妥善處置到位，確保盤活閑置土地規(guī)范有序。

3．依法分類處置。對屬于政府或者政府有關部門的行為導致土地閑置的，主動與國有建設用地使用權人協(xié)商，采取延長動工開發(fā)期限、調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件、由政府安排臨時使用、協(xié)議有償收回、置換土地和其他處置方式進行閑置土地處置。對因國有建設用地使用權人自身原因造成土地閑置，未動工開發(fā)滿一年的，依法征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿兩年的，依法無償收回國有建設用地使用權。要發(fā)揮查辦案件的威懾作用和警示教育作用，拓寬執(zhí)法監(jiān)察渠道，完善執(zhí)紀執(zhí)法機關、司法機關和行業(yè)主管部門的查處協(xié)調(diào)機制，搞好信息共享，形成處置活力。對閑置土地問題嚴重和難以處理的復雜問題，組織“兩代表一委員”進行現(xiàn)場督導，攻堅克難。

（三）落實監(jiān)管責任，有效盤活利用。

1．建立共同責任機制。加強對建設用地供應、批后監(jiān)管工作，建立覆蓋批、供、用、查全過程的監(jiān)督管理機制。落實土地利用動態(tài)巡查責任，明確現(xiàn)場核查的責任主體、現(xiàn)場核查人員以及系統(tǒng)平臺工作人員工作職責，對閑置土地早發(fā)現(xiàn)、早報告、早處置，促進依法依規(guī)、節(jié)約集約用地。閑置土地處置完畢后，及時更新監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中該宗土地相關信息。

2．建立實時預警機制。實施供地并簽訂出讓合同后，責任單位要及時建立供地臺賬，設置預警程序。在用地單位合同約定開工時間已達9個月時用地預警啟動，同時啟動用地調(diào)查程序，建立《土地基本信息表》，發(fā)出預警通知；對還未開工的，第11個月交由執(zhí)法監(jiān)察局發(fā)出限期開工通知；滿一年時，啟動閑置土地調(diào)查程序，對涉嫌閑置的土地進行實地調(diào)查核實，展開閑置土地認定工作。

3．建立盤活利用機制。充分運用土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管平臺，加強閑置土地預警、處置和公示等工作，動態(tài)把握每宗用地的土地開發(fā)利用現(xiàn)狀，及時發(fā)現(xiàn)、處理土地閑置和違約狀況，督促土地開發(fā)利用，強化國有建設用地使用權人自覺提高土地利用效率。經(jīng)批準延長動工開發(fā)期限的閑置土地，簽訂補充協(xié)議；需調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件的，重新辦理相關用地手續(xù)；由政府安排臨時使用、協(xié)議有償收回、置換土地等情況，要充分協(xié)商，確定利用方式。經(jīng)依法收回的閑置土地，根據(jù)國家土地供應政策，重新確定國有建設用地使用權人進行開發(fā)利用；對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設項目的耕地，委托有關單位或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、個人恢復耕種；經(jīng)依法認定的低效土地，督促項目限期增資擴容。

四、組織領導

（一）加強組織領導。成立以局黨組書記、局長任組長，分管領導為副組長，各國土資源所、局屬相關單位、機關科室負責人為成員的“閑置土地處置專項行動年”活動領導小組，切實加強閑置土地處置盤活工作的組織領導。領導小組下設辦公室，辦公室設在國土資源執(zhí)法監(jiān)察局，負責活動的組織指導、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和推進落實。

篇6

關鍵詞：經(jīng)濟形勢 工業(yè)用地保障

二一一年，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境日益趨緊，國家對房地產(chǎn)領域的調(diào)控進一步加強，使其及相關行業(yè)的資金、成本、用地等各種因素制約持續(xù)疊加，企業(yè)負重前行的壓力進一步加大，今年經(jīng)濟增速持續(xù)回落趨勢明顯。因此，如何保障工業(yè)用地，促進本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，已成為各地所面臨的首要問題。

一、當前復雜經(jīng)濟現(xiàn)狀

（一）全球經(jīng)濟尚未完全走出金融風暴陰影，復蘇過程艱難而曲折，發(fā)達國家市場深陷債務危機泥潭，新興市場國家受困于高通脹。國內(nèi)，近些年一系列針對旨在為房地產(chǎn)市場回歸理性價格為目的的宏觀調(diào)控政策趨緊的的形勢仍在持續(xù)，抑制通脹和穩(wěn)定經(jīng)濟增長的任務仍然艱巨。

（二）企業(yè)經(jīng)營壓力極大。由于上述國內(nèi)外復雜的經(jīng)濟形勢，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受困于融資難、成本高、市場需求下降等情況制約。首先是成本上升的問題，制約著企業(yè)發(fā)展。二是企業(yè)資金鏈斷裂，影響了企業(yè)的正常生產(chǎn)，在目前信貸緊縮的環(huán)境下，資金周轉(zhuǎn)開始變慢，存貨上升明顯等情況，幾乎蠶食了企業(yè)的所有利潤。三是由于國外經(jīng)濟陷入泥潭不能自拔以及人民幣匯率持續(xù)走高的情況下，出口型企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務趨于停滯。

（三）制約投資增長的因素仍然較多。從土地供應看，今年以來，各地加大工業(yè)園區(qū)的建設力度，但是受土地政策以及建設用地指標不足等條件制約，影響項目建設進度；其次融資難，使得企業(yè)投資意愿下降，也制約著投資增長速度。

二、保障工業(yè)用地，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的措施和建議

（一）根據(jù)國家的統(tǒng)一部署和本地區(qū)的統(tǒng)一要求，加快土地利用總體規(guī)劃修編，為項目用地的報批提供政策和法律依據(jù)；規(guī)劃和土地管理部門應按照國家要求，根據(jù)經(jīng)審批的土地利用總體規(guī)劃，及時調(diào)整相關規(guī)劃中工業(yè)用地規(guī)模；對于急需用地的重點工業(yè)項目，在新一輪規(guī)劃尚未編制完成前，在依法依規(guī)的前提下，通過規(guī)劃修改或調(diào)整的方式，保障工業(yè)用地的合理需求。

（二）完善工業(yè)用地指標分解量化機制，保障重大工業(yè)項目用地。

在安排年度計劃用地指標時，本著統(tǒng)籌兼顧的原則，重點向工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)傾斜；優(yōu)先保障國家重大工業(yè)項目和拉動內(nèi)需的計劃項目用地；優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)附加值高、效益高、節(jié)約集約用地水平高的“三高”工業(yè)項目，把有限的土地利用年度計劃指標用好用足，真正用到實處。

（三）建立激勵約束機制，提高工業(yè)用地利用效率。

根據(jù)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號），在符合規(guī)劃和不改變用途的前提下，對提高現(xiàn)有工業(yè)用地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對用地強度達不到國家工業(yè)用地控制指標的企業(yè)給予處罰。提升發(fā)展理念，以“畝產(chǎn)”論英雄，強化對園區(qū)土地畝均的投入、產(chǎn)出和稅收等指標的考核，鼓勵企業(yè)在擴建生產(chǎn)廠房和新增建設項目時優(yōu)先開發(fā)、利用工業(yè)園區(qū)內(nèi)廢棄、低效利用的土地；鼓勵企業(yè)利用空中和地下空間，建設綜合性、功能性廠房。

（四）全面清理園區(qū)內(nèi)閑置低效用地。

依據(jù)國家對閑置土地處置辦法的要求，對逾期不開工建設的項目將按有關規(guī)定收取土地閑置費；對逾期超過兩年不開工的建設項目，將無償收回土地使用權。土地作為一種重要的不可再生的自然資源，對它進行合理配置和有效開發(fā)利用是一件關乎各級工業(yè)園區(qū)發(fā)展的大事。尤其在當前國家對土地節(jié)約集約利用相關的政策不斷出臺、要求比以往任何時候都更加嚴格的情況下，依法處置和充分利用閑置土地就成為了節(jié)約集約利用土地的重點。認真做好工業(yè)園區(qū)內(nèi)閑置土地的排查、統(tǒng)計工作，并將低效用地納入排查統(tǒng)計范圍之內(nèi)；開展工業(yè)園區(qū)節(jié)約集約用地評價，為工業(yè)園區(qū)提高用地效率，升級擴區(qū)拓展空間；土地管理部門認真做好土地監(jiān)管，嚴格執(zhí)行閑置土地處置辦法，加大閑置土地處置力度，堅決查處并收回逾期超過兩年未開工的建設項目用地。整合閑置低效用地，有利于提高土地利用效率，防止土地閑置浪費，緩解各級工業(yè)園區(qū)發(fā)展用地緊張的局面；有利于抑制工業(yè)企業(yè)囤地、炒地等投機行為，凈化土地市場環(huán)境；有利于引進確實需要土地和國家重點扶持的好項目、新項目。

（五）嚴格用地考核制度，加強工業(yè)用地批后監(jiān)管。

對已審批征用土地，應限期出讓，入駐園區(qū)企業(yè)在依法辦理項目用地等手續(xù)后，應在3個月內(nèi)開工，大型項目應在半年內(nèi)開工，嚴格執(zhí)行《國有建設用地使用權出讓合同》，政府與各級工業(yè)園區(qū)、項目用地單位簽訂工業(yè)用地責任狀，完善用地考核績效制度，加強對工業(yè)用地不按規(guī)定用途利用和用地比重偏小等情況的監(jiān)控力度，切實提高工業(yè)用地效益；采取公開、公平、公正方式向社會公布有關土地使用的情況，接收社會監(jiān)督、接收群眾監(jiān)督，調(diào)動各方力量，建立齊抓共管的土地監(jiān)管機制。

（六）開拓思路，緩解用地指標偏緊的難題。

一是深入推行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作，通過村莊整治、遷村并點和整合廢礦、廢棄土地等方式，優(yōu)化用地結(jié)構和布局，為工業(yè)園區(qū)發(fā)展拓展空間；二是在集體建設用地流轉(zhuǎn)方面想辦法，著力將符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的農(nóng)村集體建設用地，以租賃、作價入股、聯(lián)營聯(lián)建等形式經(jīng)營；三是鼓勵工業(yè)園區(qū)建設標準廠房，用地單位根據(jù)企業(yè)自身條件購買或租用，降低企業(yè)投資成本，提高土地集約利用效率。

篇7

一、清理范圍及重點

本次清理的范圍是年月日至年月日全縣具體供地項目。重點是縣城、新城區(qū)、工業(yè)園區(qū)和三個工業(yè)功能區(qū)內(nèi)的供地項目。

二、認定標準

（一）閑置土地：根據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》（國土資源部第5號令）規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設（進場施工）的建設用地。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：

1、國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；

2、已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資（不包括土地受讓金額）占總投資不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；

3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

國有土地有償使用合同約定分期開發(fā)的，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。

因不可抗力或者新城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、有關部門的行為或因動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)建設遲延而閑置土地的，順延計算動工開發(fā)建設日期。

（二）低效用地：指土地利用效率較低的建設用地。具有下列情形之一的，可以認定為低效用地：

1、已動工開發(fā)建設的面積雖然已超過占應動工開發(fā)建設總面積三分之一以上，但是仍有5畝以上面積空閑的土地；

2、企業(yè)實際投資占總投資(不包括土地受讓金額)超過25%以上，但未達到總投資75%的土地；

3、前三年年上繳稅收少于《關于切實提高土地利用效率的意見》（政〔2005〕49號）規(guī)定的畝均稅收標準的企業(yè)用地；

4、未達到《土地出讓合同》、《補充協(xié)議》及招商引資入園時約定的《投資協(xié)議書》標準的企業(yè)用地；

5、其他建而不產(chǎn)等項目用地。

三、工作步驟

本次閑置土地和低效用地清理工作分三個階段進行：

（一）自查階段（月-月）。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)、部門組織人員對有閑置土地和低效用地項目進行自查。主要內(nèi)容有：項目供地基本情況、土地利用合同約定情況、土地利用合同履約和實際執(zhí)行情況、建設進展情況、有無土地閑置和低效用地情況等，提出初步處置意見并征求企業(yè)意見。

（二）核查階段（月-月）?？h閑置土地和低效用地清理工作領導小組辦公室組織人員進行核查，對調(diào)查出來的閑置土地和低效用地進行分類、提出處置方案。

（三）處理階段（月-月）。根據(jù)企業(yè)用地的具體情況，按照有關法律、法規(guī)和政策逐宗確定處置方案；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)、部門根據(jù)確定的處置方案進行處置工作，并將清理情況、有關數(shù)據(jù)匯總上報縣閑置土地和低效用地清理工作領導小組辦公室。

四、工作要求

（一）統(tǒng)一思想，提高認識。全面開展閑置土地和低效用地清理工作，是實施"騰籠換鳥"，促進全縣工業(yè)用地重整，有效緩解土地后備資源不足狀況，保障經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的必然要求和重要舉措。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)、部門要統(tǒng)一思想，充分認識清理工作的重要意義，堅持"依法依規(guī)、分類處置、以用為先"的原則，積極開展閑置土地和低效用地清理工作。

篇8

本文所稱閑置土地為廣義的閑置土地。

一、開發(fā)閑置土地必要性

拜泉縣是位于黑龍江省的農(nóng)業(yè)生態(tài)大縣，幅員面積3597.95平方公里，人口總數(shù)54萬多人。隨著人口的快速增長和縣域經(jīng)濟的發(fā)展，人和地的矛盾開始顯現(xiàn)。最近幾年各種土地價格都有不同程度的上漲，以拜泉縣一級商業(yè)和住宅為例，黃金地段一級商業(yè)門市樓房達到租金420元/建筑平方米―1750元/建筑平方米，普通住宅樓房出售價格業(yè)已達到2200-2800元/建筑平方米。隨著拜泉縣工業(yè)發(fā)展和招商引資的進行 ，工業(yè)項目對土地需求也日益加大，沒有充足的土地供應，工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模效益就會受到制約，對外來客商的吸引力也會相應減弱。并且，由于拜泉縣是生態(tài)農(nóng)業(yè)大縣，以綠色農(nóng)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)也有著同樣迫切的土地需求，隨著畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農(nóng)業(yè)項目的逐年推廣、擴大，對土地資源的需求也更加旺盛。

二、拜泉縣閑置土地形成的原因

土地閑置狀況的發(fā)生不是今天才有的，有著深層的歷史原因：一是企業(yè)自身的原因。改革開放以來，隨著計劃經(jīng)濟時代的結(jié)束，市場經(jīng)濟的逐步建立 ，拜泉縣不少以前靠吃大鍋飯和財政補貼的企業(yè)不能適應市場經(jīng)濟，逐漸走向破產(chǎn)倒閉。這樣原企業(yè)的土地就閑置荒廢下來，企業(yè)領導和職工思想的陳舊觀念造成了土地的長時間閑置。由于安置企業(yè)職工和政治穩(wěn)定的需要，“不患寡而患不均”，原有土地資產(chǎn)未能得到有效的處置。另一個重要原因是政府政策錯誤保守的觀念。當時土地置換和盤活土地資產(chǎn)當還不能納入政府通盤考慮之中，于是原來企業(yè)閑置的大量土地資產(chǎn)但政府沒能得到合理、有效的利用，盤活土地資產(chǎn)就成了空談口號。第三就是在實行的撤鄉(xiāng)并屯和遷徙造成的土地閑置，由于農(nóng)村土地相對比較寬裕，不注重利用，也造成了鄉(xiāng)村土地的閑置。四是城鎮(zhèn)村規(guī)劃不合理。不合理的城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃也在一定程度上造成了土地的閑置。

三、拜泉縣閑置土地潛力調(diào)查

根據(jù)國土資源部門歷時三年的調(diào)查，截止2010年6月份統(tǒng)計，拜泉縣總閑置土地總面積223,730平方米，其中工業(yè)用地119,919平方米，占閑置土地總面積的53.6%。未能得到充分有效的利用;其中政策性撤鄉(xiāng)并屯面積閑置土地面積41,211平方米(占閑置總面積的18.42%)也未能得到充分利用。鄉(xiāng)村學校撤并閑置土地面積27,810平方米 占總閑置面積的12.43%;其中農(nóng)戶遷移等原因產(chǎn)生的廢棄閑置地34,790平方米, 占總閑置面積的15.55%。

其中一部分是原來計劃經(jīng)濟下破產(chǎn)倒閉的國有、集體中小型企業(yè)，以及國家政策轉(zhuǎn)型的單位。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展以及企業(yè)自身的原因倒閉破產(chǎn)的企業(yè)也日益突出，尤其在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)閑置現(xiàn)象更是比較嚴重，例如由于2004年以后進行的糧食企業(yè)改制，閑置了大面積的國有土地未能充分及時利用，只有一少部分（糧庫、收購站等）在秋季收購糧食和經(jīng)濟作物才能使用較少一段時間。土地是一種稀缺資源，如果能夠得到充分利用的話，將是一筆可觀的財富，能為縣域經(jīng)濟的發(fā)展提供有效保障。而同時工業(yè)用地、基本建設用地、農(nóng)業(yè)三項用地（畜禽養(yǎng)殖用地、設施農(nóng)業(yè)用地、養(yǎng)殖水面用地）等項目卻要占用部分耕地以及其他用途土地 ，尤其畜禽養(yǎng)殖用地完全可以使用閑置土地。既避免了土地的浪費，也能減少土地平整等一系列的支出，減少投資成本。

四、閑置土地的類型：

拜泉縣閑置土地按照造成閑置的成因分為三類：

1、破產(chǎn)關停型。

包括縣域內(nèi)破產(chǎn)、關停、并轉(zhuǎn)、倒閉的企業(yè)事業(yè)單位，包括拜泉縣亞麻原料廠、上升鄉(xiāng)供銷社等一系列原來國有、集體的企業(yè)。

2、撤并政策型。

主要是指由于政策變化以及事業(yè)需要，搬遷整合閑置的辦公用地以及教學用地。包括原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)村政府辦公用地 、事業(yè)單位用地 以及學校合并后空閑的土地，和一部分國有農(nóng)林牧場用地。

3、遷移荒廢型。

主要是指集體居民由于搬遷或者購置新房廢棄、荒廢的土地。包括房屋宅基地和園田地。這部分土地很多都位于村屯邊上以及區(qū)位不好，交通不太便利的地方。

五、解決閑置土地方法和對策：

閑置土地的處置應該堅持這樣的幾個原則：

1、法律依據(jù)要充分

根據(jù)土地管理法五十八條第四款“因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的”可以收回。第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”；“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄暗诹鍡l有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的；（二）不按照批準的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。”從土地管理法的法律條文上可以看出國家法律對閑置土地的利用和閑置土地的收回是有明確規(guī)定的。

2、政策上要積極引導扶持

針對土地的閑置狀況，要以政府為主導，相關部門協(xié)同配合。加大處理力度，解決好土地閑置的現(xiàn)象。例如在招商引資和產(chǎn)業(yè)政策上要向閑置土地傾斜，如果企業(yè)能夠利用閑置土地的可以適當?shù)臏p免土地使用、出讓以及稅費額度， 同時對積極使用閑置土地的企業(yè)、個人進行榮譽和物質(zhì)獎勵。在城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設和村屯規(guī)劃上，科學規(guī)劃。能用閑置土地的不用好地，不粗放使用有限的土地資源，不能盲目的求大貪洋。同時加大土地整理與復墾力度。對閑置廢棄和的土地開展土地整理與復墾，用以補充耕地和新增建設用地的不足，加大投入力度，建立以政府投資，吸引社會資金投入，農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織參與的多元化投資模式。

3、措施上要方法得當、因地制宜，靈活多樣。

篇9

1 重慶市農(nóng)村學校閑置校舍總體情況

據(jù)統(tǒng)計，截至2010年底，重慶市38個區(qū)縣共閑置中小學校4501所（含教學點），閑置學校占地面積893.0萬平方米（約1.34萬畝），閑置校舍建筑面積196.2萬平方米，形成的閑置校舍固定資產(chǎn)原值約4.51億元，按現(xiàn)值估值約為5.16億元。其中，幼兒園閑置11所，校舍14棟；小學閑置4383所，校舍7094棟，九年制學校閑置13所，校舍17棟；初中閑置79所，校舍265棟；高中閑置3所，校舍8棟；中職閑置6所，校舍16棟；成人學校閑置2所，校舍2棟；其他像勤工儉學點和教辦的學校閑置分別是1所和3所，校舍1棟和8棟。可以看出，小學是整個農(nóng)村教育閑置資源中比例最大的。

1.1 重慶市農(nóng)村學校閑置校舍的特點

①學校建設時間早。通過調(diào)研資料核查，閑置校舍建設時間為上世紀90年代前的占56.5%；1990-2000年期間及2000年以后修建的分別占33.9%和9.6%。

②規(guī)模普遍較小。據(jù)調(diào)研分析，閑置學校大部分為村校，閑置學校平均占地面積為3.06畝，平均校舍建筑面積為481平方米。

③產(chǎn)權權屬關系較為復雜。閑置學校主要可分為國有、集體所有和其它（含國有投資、集體出資和群眾投工投勞共建）等3類，其中國有占70.6%，集體所有占21.9%，其它占7.4%。

④多數(shù)無土地使用證和房屋產(chǎn)權證，或權證不齊。這部分學校主要修建于實施“兩基”及驗收期間，部分區(qū)縣國土部門只辦理了臨時權證，沒有完善產(chǎn)權登記。在調(diào)查的學校中，有土地使用證的學校有3239所，占71.96%。

1.2 重慶市農(nóng)村學校閑置校舍的處置利用情況

目前，重慶市農(nóng)村學校閑置校舍使用和處置情況大致可分為五類：一是教育系統(tǒng)內(nèi)部劃轉(zhuǎn)，繼續(xù)用于學前教育、成人教育、學農(nóng)基地等，占閑置學校的3%；二是無償劃轉(zhuǎn)為當?shù)匦l(wèi)生、福利、文化等其他公共用途，占閑置學校的7.3%；三是出售或出租，對交通便利、有處置價值的校舍進行出租或出售，其資產(chǎn)收益歸教育部門，這類情況占閑置學校的17.7%；四是通過其它方式處置的占5.3%；五是尚未處置（廢棄或暫時閑置）的占閑置校舍的66.8%。

調(diào)研顯示，閑置校舍中處于閑置廢棄狀態(tài)的比例最大，其次是用于出租出售或用于公共事業(yè)。如榮昌縣將仁義鎮(zhèn)安瑤山小學教室等25棟閑置校舍轉(zhuǎn)讓給鎮(zhèn)、村、社用作五保家園、敬老院、村辦公室等；將雙河長山中學教學樓等11棟校舍出租給企業(yè)；將吳家海棠中心校黃葛灘村小教室等6棟閑置校舍與鎮(zhèn)政府進行置換，用作辦五保家園等。在一定程度上緩解了群眾對公共服務設施和文化娛樂的需求。

整體而言，大部分區(qū)縣對閑置校舍的利用率并不高。例如武隆縣有閑置校園78所，其中出租6所，臨時交村社保管使用的11所，劃轉(zhuǎn)給村1所，臨時轉(zhuǎn)作其他用途的5所，閑置的就有55所。即使已出租的校舍使用效率不高的現(xiàn)象也很普遍，相比偌大的教學樓和校園場地，出租的教室“大材小用”利用率也非常有限。

2 重慶市農(nóng)村學校閑置校舍形成原因及處置中存在的問題

2.1 重慶市農(nóng)村學校閑置校舍形成的原因

①規(guī)劃布局不合理。上世紀90年代中、后期“普九”，在“人民教育人民辦，辦好教育為人民”的“村村辦小學”熱潮中，全國實行的是分級辦學體制，縣辦高中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦初中、中心小學和完全小學，村辦村校。當時各鄉(xiāng)鎮(zhèn)最大的教育目標任務，就是完成“普九”。由于管理體制、經(jīng)費短缺等多種因素，對學校建設根本沒有進行必要的宏觀調(diào)控，對學校的整體布局規(guī)劃缺乏分析、論證和統(tǒng)一安排。因此，出現(xiàn)諸多隱患，最終導致目前較大數(shù)量的農(nóng)村村校資源閑置。

②生源逐年減少。在計劃生育政策調(diào)節(jié)下，農(nóng)村出生人口呈現(xiàn)波浪式增減。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，國家政策的宏觀調(diào)控，農(nóng)村外出務工人員逐年增多，家庭經(jīng)濟條件稍好的，部分學齡兒童隨家長到城市異地就學，使農(nóng)村學校生源進一步減少；家庭條件比較困難的，家里就只剩爺爺奶奶照顧學齡兒童，形成名副其實的“農(nóng)村留守兒童”。

③農(nóng)村寄宿制學校建設開始。隨著農(nóng)村寄宿制學校建設步伐的加快，這種辦學模式的優(yōu)越性越來越明顯，社會對寄宿制學校的需求越來越大，農(nóng)村適齡兒童的家長紛紛為孩子選擇上寄宿制學校，政府又資助部分“留守兒童”上寄宿制學校，同時對家庭貧困學生提供“愛心午餐”等，由此導致部分農(nóng)村村校生源越來越少直至閑置。

④城鎮(zhèn)化加快和農(nóng)民新村建設進程的加快。近幾年由于城鎮(zhèn)化速度加快，農(nóng)民向城區(qū)和中心集鎮(zhèn)遷移，鄉(xiāng)村居住人口逐年減少；由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制和行政村的改革，原有自然村的中心地位發(fā)生根本性轉(zhuǎn)移，原有散居的村民集中建設到新選址的“農(nóng)民新村”，學生發(fā)生轉(zhuǎn)移，學校的布局也隨之進行了調(diào)整和優(yōu)化，由此導致初級小學必須異地建設；為了節(jié)約成本和有效的利用教育資源，一些生源較少的中小學被撤并，教育行政部門又缺乏閑置校舍處置的政策和有效措施支撐，形成的一批空置中小學，一定程度上也造成了校舍資源的閑置和浪費。

⑤農(nóng)村基礎教育發(fā)展不均衡。因為農(nóng)村學校點多、面廣，很多學校屬地方政府管理時為解決學生入學問題而修建，除處于政治、經(jīng)濟和文化中心的鎮(zhèn)、鄉(xiāng)政府所在地學校規(guī)劃建設相對較好外，絕大部分村校由村民籌資、投工投勞修建，場地小、校舍少，多數(shù)學校滿足不了最基本的功能設置要求。

⑥地質(zhì)災害和移民工程的影響。隨著“三峽移民工程”、“生態(tài)移民”和“高山移民”等新農(nóng)村建設工程的實施，使得部分學校的生源減少而導致農(nóng)村村校閑置。

2.2 重慶市農(nóng)村閑置校舍處置存在的問題

我市目前有大批閑置校舍未能及時得到合理處置和充分利用，主要是存在以下幾個問題：

①土地所有權不清晰。1986年《義務教育法》頒布以來至2002年，農(nóng)村義務教育實行“分級辦學、分級管理”的模式。義務教育階段學校在縣、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、村辦小學的“三級辦學”模式下，農(nóng)村學校建設用地幾乎均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村無償提供，土地屬于村委會集體所有。建校時未辦理審批登記手續(xù)，沒有界定校、村雙方產(chǎn)權。依據(jù)土地管理的有關規(guī)定，這些沒有辦理土地變更登記手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的校園，所占用的土地仍然屬于村集體所有。因此，要處置閑置學校必然面臨土地確權和村民利益的調(diào)整問題，情況較為復雜。

②校舍產(chǎn)權不明晰。根據(jù)調(diào)研，目前未明確產(chǎn)權的土地、房屋都屬于村校。其中大部分村校沒有完善產(chǎn)權手續(xù)，主要是在六、七十年代，按照國家政策要求，村校由鄉(xiāng)村兩級辦學，大部分村校的用地是村社集體土地，校舍由村民投工投勞和教育部門適當補助建成，個別村社認為村校是村集體資產(chǎn)，閑置的村校土地、房產(chǎn)應歸還村社；部分市人大代表還提出相應建議，要求將村校歸還村社，以免引起不必要的糾紛。因此，學校與當?shù)卮?、社和村民存在一定糾紛，無法完善相關產(chǎn)權手續(xù)。

③缺乏相關處置政策。重慶市教委、發(fā)改委、財政局、國土資源和房屋管理局、規(guī)劃局等五委局聯(lián)合印發(fā)了《重慶市學校老校區(qū)置換暫行辦法》，但基本不適用于農(nóng)村小學校舍的處置。部分部門和個人法律法規(guī)意識淡薄，個別村委會或村民強占閑置校舍，造成校產(chǎn)糾紛，個別學校不經(jīng)評估隨意處置校產(chǎn)，造成部分閑置國有資產(chǎn)流失。

④管理困難加劇資產(chǎn)浪費和流失。據(jù)調(diào)研分析，目前閑置校舍存在“三無”，即編制有限無人管，經(jīng)費困難無錢管，地處偏僻、荒郊野外無法管。同時存在“三大隱患”，即：長久失修漸成危房，資產(chǎn)自然貶值，且形成新的安全隱患；因無人管理，明占暗偷現(xiàn)象較為突出，人為造成資產(chǎn)流失；責任不明，若因自然災害出現(xiàn)倒塌傷人事故，學校和教育行政主管部門都難辭其咎。有的閑置校舍距中心校較遠，不便管理，需要請專人管護，增加教育成本。如不請人管護，出現(xiàn)安全事故、財產(chǎn)損失等，教育部門和學校將承擔相應法律責任。

⑤安全維護成本高、利用率低。絕大多數(shù)閑置校舍建設年代久遠，建筑質(zhì)量差，部分干打壘校舍還存在，安全隱患十分突出，利用價值不高。如需要處置，又需花費大量經(jīng)費進行維修或維護，部分維護成本甚至遠遠高于校舍殘值。閑置校舍大多地處偏僻，周圍均為大山或農(nóng)田、水庫，交通條件十分不便，出租或轉(zhuǎn)作他用困難，即便出租，價格也不高，總的利用率較低。

3 對策研究

3.1 全面排查，摸清家底，明確產(chǎn)權

由于被撤并學校布局比較分散，資產(chǎn)權屬狀況比較復雜，各區(qū)縣應成立專門機構，盡快對閑置校舍逐校進行摸底排查并登記造冊，全面掌握閑置學校的土地面積、建筑結(jié)構、建設年限、建設資金來源、學校用地及房屋權屬等狀況。

3.2 盡快研究出臺規(guī)范性指導意見

閑置校舍是一筆巨大的財富，為減少浪費和避免資產(chǎn)流失，國家層面應出臺相應關于規(guī)范閑置校舍處置工作的指導意見，為各地開展閑置校舍的確權和利用工作提供政策依據(jù)。在此基礎上，我市應結(jié)合實際情況，在國家政策框架內(nèi)因地制宜出臺具體的處置辦法。

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一是低效用地的現(xiàn)象較為普遍。有的項目規(guī)劃審批時，投資額報得很高，動輒幾千萬甚至幾個億，項目實施后投資額大為縮水；有的進來時說是工業(yè)高科技項目，結(jié)果是簡陋作坊低層次加工，甚至在那里養(yǎng)鴨養(yǎng)豬；有的在項目實施過程中，想方設法變更規(guī)劃，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，待價而沽；有的將廉價拿到的土地，少部分用于生產(chǎn)，大部分則“退二進三”。目前工業(yè)園區(qū)較為普遍的情況是，寬打?qū)捰?，一層廠房居多，項目配套面積較大，建筑容積率和投資強度都比較低。

二是閑置土地比較多。征而不用，開而不發(fā)，造成土地資源的閑置和浪費。少數(shù)投資商原本手里沒有實實在在的項目，通過虛報和包裝項目進行囤積土地，謀取暴利。國內(nèi)有關專家分析指出，目前一個值得注意的動向是，一些投資商巧借各種名目，打入二三線城市展開新一輪“圈地運動”。

三是違法用地有禁難止。盡管相關法規(guī)對土地違法行為明確了處置辦法，但由于可操作性不強，往往是“發(fā)現(xiàn)容易制止難，清理容易處置難”。在供地環(huán)節(jié)，雖然要審查投資強度、容積率、建筑密度等，但企業(yè)取得土地后，達不到報批時的標準，國土、建設、規(guī)劃等部門也無有效的制約措施，監(jiān)管難以到位；在建設過程中，職能部門只能發(fā)《停工通知書》，常常有禁難止，甚至出現(xiàn)“停工通知書”下達后變成“催工通知書”，違法建筑一夜之間成為既成事實。

土地利用效率低下，閑置和浪費現(xiàn)象嚴重，不僅人為加劇了供地緊張的矛盾，更為甚者，政府花血本建起的園區(qū)投資大、回報少，沒有發(fā)揮其應有效益，長此以往，地方財力不堪重負。

節(jié)約集約用地是貫徹科學發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的根本性要求。從一定意義上說，節(jié)約用地就是節(jié)約開發(fā)成本，節(jié)約用地就是節(jié)約地方財力，節(jié)約用地就是節(jié)約不可再生的稀缺資源。為此，特提出如下建議：

第一，切實增強節(jié)約集約用地意識。土地是財富之母，發(fā)展之基，事關經(jīng)濟社會長遠發(fā)展。提高土地利用效率，解決土地閑置浪費問題，根本出路在于大力推進節(jié)約集約用地。國家對土地的調(diào)控越來越嚴，2008年初國務院專門下發(fā)了《關于促進節(jié)約用地的通知》。要通過不斷加強對國土資源管理相關法律法規(guī)的宣傳教育，進一步增強全社會國土資源管理的國策意識，“珍惜方寸地，留與子孫耕”，形成珍惜和合理利用每一寸土地的社會輿論氛圍。要教育各級干部樹立和落實科學發(fā)展觀，切實增強資源憂患意識和土地法制意識，從思想上高度重視節(jié)約集約用地，大力促進節(jié)約集約用地，積極探索走出一條“建設占地少、利用效率高”的經(jīng)濟發(fā)展新路子。

第二，嚴把立項規(guī)劃管控關。切實發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的整體調(diào)控功能，主要用地指標及用地布局的安排，必須服從上一級土地利用總體規(guī)劃，各類與土地利用相關的專項規(guī)劃，凡與土地利用總體規(guī)劃相抵觸的，都必須及時作出相應調(diào)整和修訂，防止各行其是、隨意擴大用地規(guī)模的情況發(fā)生，確保用地合規(guī)、合法、合理。要著眼長遠，從招商源頭入手，變饑不擇食的招商引資為資源節(jié)約型的招商選資，更多地引進占地少、污染小、技術含量高的產(chǎn)業(yè)和項目，以提高土地投入產(chǎn)出率。

第三，嚴把投資強度關。嚴格執(zhí)行土地使用標準，項目設計、施工和建設用地審批，應嚴格執(zhí)行國家和省出臺的各類建設用地標準，依據(jù)規(guī)定的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地控制標準及單位面積的投資強度等因素，綜合確定項目供地數(shù)量。按我市目前規(guī)定，工業(yè)項目用地每畝投資強度不低于60萬元，凡是沒有達到投資強度的項目，不得超標準審批供地；項目實施沒有達到合同約定的投資標準和容積率的，應追究相關違約責任。有關職能部門，應探索建立批前審查、批中會審、批后跟蹤、建后驗收的土地使用全程監(jiān)管機制及批后土地使用評價機制。同時，適應形勢發(fā)展需要，對列入供地的建設項目，通過逐步提高土地價款、增加投資強度，以及完善稅收征管等措施，促進土地利用效益的提升。