導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)維護管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、問題的提出

長期以來，企業(yè)忽視出資者權(quán)益的維護，利益過分向經(jīng)營者和職工傾斜，資本遭受嚴重侵蝕，資產(chǎn)流失驚人。長此以往，企業(yè)將難以為繼。對此，許多學(xué)者進行了深入研究，并取得突破性進展。尤其是財務(wù)分層管理框架以及出資者財務(wù)論和經(jīng)營者財務(wù)論的提出，為上述問題的解決及企業(yè)財務(wù)管理體制的完善提供了新的思路和廣闊的制度空間。推動出資者財務(wù)和經(jīng)營者財務(wù)理論在實踐中的具體應(yīng)用，對于實現(xiàn)財務(wù)根本職能，保證財務(wù)改革的正確方向，推動現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，具有重大的現(xiàn)實意義。然而，財務(wù)管理分層框架強調(diào)不同立場（出資者和經(jīng)營者）的財務(wù)目標(biāo)和權(quán)責(zé)利關(guān)系，把企業(yè)財務(wù)分解開來，這對于企業(yè)財務(wù)管理模式和有效的財務(wù)運行機制的建立產(chǎn)生了許多困難。因此，能否把出資者財務(wù)目標(biāo)內(nèi)化為經(jīng)營者財務(wù)的有效約束，出資者如何通過經(jīng)營者財務(wù)達到其財務(wù)目標(biāo)，以及經(jīng)營者如何在出資者的財務(wù)約束下經(jīng)營，成為財務(wù)改革的關(guān)鍵。本文試圖對此作一探討，以求拋磚引玉。

二、維護出資者權(quán)益是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)的基石

眾所周知，公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的主要形式，我們不妨選取公司制企業(yè)作為分析樣本。在公司法人治理結(jié)構(gòu)中，通過多層次的關(guān)系，從激勵與監(jiān)督、權(quán)責(zé)利對等、信息的交流等方面，形成一個相互制約、有效降低成本、提高決策效率的組織體系。那么，股東（出資者）如何行使其所有權(quán)？如何保證股東目標(biāo)的實現(xiàn)？在實現(xiàn)股東目標(biāo)的過程中，董事會將通過何種機制來保證經(jīng)營者目標(biāo)不偏離股東目標(biāo)？如何使得經(jīng)營者有充分的激勵機制來發(fā)揮其人力資本優(yōu)勢，同時保證對經(jīng)營者的有效監(jiān)督？這些問題的解決是建立現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)的關(guān)鍵。財力分層管理框架以及出資者財務(wù)論和經(jīng)營者財務(wù)論對這些問題提出了很好的解決思路，但是對于一個企業(yè)來說，出資者和經(jīng)營者不能建立兩套制度而各行其是，他們必須通過有效的財務(wù)管理模式的建立，以促進出資者財務(wù)目標(biāo)和經(jīng)營者財務(wù)目標(biāo)的同時實現(xiàn)?；蛘哒f，建立一種有效的財務(wù)管理模型，這種財務(wù)管理模式必須能夠把出資者財務(wù)目標(biāo)內(nèi)化為經(jīng)營者的目標(biāo)，并保證這些目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

所謂模式的建立，其實質(zhì)是有關(guān)制度的建立，建立有效的財務(wù)管理模式，就是要建立一套保證出資者與經(jīng)營者共同實現(xiàn)其財務(wù)目標(biāo)的制度，而要建立這套制度，必須首先找到出資者財務(wù)和經(jīng)營者財務(wù)所共同依賴的基石。出資者出資，是為了實現(xiàn)出資增值。經(jīng)營者之所以能夠經(jīng)營出資者出資，是因為依法事先承諾對出資者的財產(chǎn)責(zé)任，即保證出資的保值增值。因此，出資者財務(wù)和經(jīng)營者財務(wù)統(tǒng)一出資者出資的保值增值，而增值又以保值為基礎(chǔ)。所以維護出資者權(quán)益，實現(xiàn)出資的保值增值，是有效的企業(yè)財務(wù)管理模式建立的基石，是企業(yè)財務(wù)的首要任務(wù)和職能，對于建立產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，具有至關(guān)重要的意義。所謂出資者權(quán)益通常指“企業(yè)所有者對企業(yè)凈資產(chǎn)的要求權(quán)或所有權(quán)”，即出資者出資所代表的權(quán)益。維護出資者權(quán)益是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)的首要任務(wù)和職能，是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)的基石；基于出資者權(quán)益維護的企業(yè)財務(wù)管理模式，才是適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的財務(wù)模式，是保證出資者財務(wù)目標(biāo)和經(jīng)營者財務(wù)目標(biāo)共同實現(xiàn)的載體；有效地保障出資者權(quán)益，是真正建立起現(xiàn)代企業(yè)制度的首要標(biāo)志。

三、基于出資者權(quán)益維護的財務(wù)管理模式及其特征

基于出資者權(quán)益維護的財務(wù)管理模式，本文稱之為出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式。所謂出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式，是指企業(yè)財力提供的信息和生成信息的過程必須建立在出資者權(quán)益維護的基礎(chǔ)上，或者說是以出資者權(quán)益維護作為整個財務(wù)會計系統(tǒng)運行的主線和指導(dǎo)。其精神實質(zhì)在于：在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)作為一個“受托責(zé)任”的法人財產(chǎn)實體，經(jīng)營者是在為完成出資者所賦予的“受托責(zé)任”而工作，這樣出資者投入本金的維護、經(jīng)營過程的風(fēng)險控制以及通過利潤來增長出資者權(quán)益，就構(gòu)成了企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)，即實現(xiàn)出資者權(quán)益的最大化。甚至整個企業(yè)的管理都是圍繞“股東財富最大化（出資者權(quán)益最大化）”而展開。也就是說，企業(yè)的經(jīng)營管理，就是“維持良好的財務(wù)狀況，實現(xiàn)收益性和流動性的統(tǒng)一，注重企業(yè)的持續(xù)發(fā)展壯大，來保證實現(xiàn)出資者權(quán)益的最大化”。要做到這一點，企業(yè)在獲得凈收益前，其出資者權(quán)益必須得到充分的維護和保持，即保全出資者是確定利潤的前提。

出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式有以下基本特征：

（一）服從或服務(wù)于資本運營目標(biāo)是出資者維護型的財務(wù)管理模式的根本任務(wù)。從經(jīng)濟學(xué)意義上看，資本運營泛指以資本增值為目的的經(jīng)營活動，與單純生產(chǎn)型和生產(chǎn)經(jīng)營型對比，資本運營的基本特點是圍繞資本保值增值而進行經(jīng)營管理，把資本收益作為管理的核心，以財務(wù)管理為導(dǎo)向，生產(chǎn)經(jīng)營管理服從資本收益目標(biāo)。因此，企業(yè)經(jīng)營管理的重點是資本存量管理、資本增量管理、資本配置管理等，供、產(chǎn)、銷管理及一般的籌資、投資管理要從屬于資本保值增值的資本運營目標(biāo)。財務(wù)管理也應(yīng)以資本的保值增值為目標(biāo)，出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式正是以資本運營目標(biāo)作為根本任務(wù)的。

（二）保全出資者權(quán)益是確定收益（利潤）的前提。企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)歸根結(jié)底是為了創(chuàng)造收益（利潤），財務(wù)管理不僅要為企業(yè)創(chuàng)造盡可能多的收益服務(wù)，而且必須能夠正確地計量收益。要正確地計量收益，必須以保全出資者權(quán)益為前提，劃清本利的界限。然而在現(xiàn)實操作中，由于物價變動、經(jīng)濟生活的不確定性、主觀因素以及其他原因，往往使出資者權(quán)益不能得到有效的維護，從而導(dǎo)致現(xiàn)實存在的諸多問題，甚至陷于惡性循環(huán)，嚴重阻礙了財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式，要求采取一切可能的措施，保證出資者權(quán)益得以有效維護，保證收益計量的科學(xué)、準確，從而保證財務(wù)管理職能的真正實現(xiàn)。

（三）以嚴格的管理制度作為該模式有效運轉(zhuǎn)的保證?，F(xiàn)代企業(yè)制度下，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)發(fā)生分離。兩權(quán)分離往往存在激勵不相容、信息不對稱、責(zé)任不對等等問題，尤其我國現(xiàn)階段尚未真正建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，這些問題表現(xiàn)的更為突出。資產(chǎn)經(jīng)營者以出資者的出資從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，出資者投放資本的目的是謀求資本收益最大化，而這必須通過資產(chǎn)經(jīng)營者的生產(chǎn)經(jīng)營活動才能達成。但事實上，資產(chǎn)經(jīng)營者很可能損害出資者權(quán)益，如將資產(chǎn)據(jù)為己有或拱手送人，導(dǎo)致出資者資產(chǎn)流失?；蛘呓?jīng)營不負責(zé)任，導(dǎo)致低效或無效經(jīng)營，使出資者資產(chǎn)發(fā)生損失。為此，出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式以建立有效的激勵機制和嚴格的監(jiān)督約束機制作為保障，從而形成了該模式的重要特征之一。

四、實行出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式是我國企業(yè)的現(xiàn)實選擇

正如前文所述，在現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)是一個擁有法人財產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟實體，決定了我國企業(yè)要樹立市場觀念，謹慎經(jīng)營，努力維護出資者權(quán)益，保證企業(yè)的長期生存和發(fā)展能力；目前嚴重困擾我國企業(yè)發(fā)展的各種現(xiàn)實問題，迫使我國企業(yè)必須采用出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式。

首先，現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)賦予了企業(yè)自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自擔(dān)風(fēng)險的管理機制，企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)必須從單純的利益最大化走向出資者權(quán)益最大化（資產(chǎn)保值增值），企業(yè)的出資者權(quán)益將成為制約企業(yè)的根本動力，企業(yè)經(jīng)營者的任免和是非功過的評價主要由出資者來進行，企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)將是出資者權(quán)益的維護和增長。我國已經(jīng)開始推行以“國有資產(chǎn)保值增值率”為主要指標(biāo)的考核指標(biāo)體系。這就為出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式的實施奠定了宏觀基礎(chǔ)。

其次，出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式，不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，同時它反映了與企業(yè)有利害關(guān)系各方共同利益的要求。企業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟實體，其生存和發(fā)展只能取決于自身再生產(chǎn)能力的維持，否則只能走向萎縮乃至破產(chǎn)，再生產(chǎn)能力的維持強烈要求出資者權(quán)益的保全；企業(yè)管理當(dāng)局同樣關(guān)注出資者權(quán)益維護問題，因為在現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)出資者與經(jīng)營者之間規(guī)范的委托關(guān)系，使得企業(yè)管理當(dāng)局的管理能力、榮譽與應(yīng)得報酬將維系于企業(yè)生存與發(fā)展，這就促使他們重視出資者權(quán)益維護，以便確保自身的長遠利益；現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)出資者投資辦企業(yè)，其根本目的在于擴大所擁有的財富，而其中最為起碼的要求則是保證其出資的安全與完整，因而他們是其權(quán)益維護的最大支持者；債權(quán)人向企業(yè)提供信用，勢必要求企業(yè)擁有足夠的償債能力，足夠的償債能力源自于企業(yè)足夠的出資者權(quán)益；國家（政府）更要求出資者權(quán)益維護，企業(yè)全面堅持和貫徹出資者權(quán)益維護原則，保證其自身的長期生存與發(fā)展能力，這樣國家將在諸多方面受益，因為企業(yè)確保了長期生存與發(fā)展能力，自然就為國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定與繁榮打下了堅實的基礎(chǔ)，而且為國家中長期發(fā)展培植了資源，有助于解決就業(yè)問題。

五、出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式構(gòu)造

（一）樹立牢固的資本運營觀念，保證資本保值增值的正確考核。借鑒我國國有資資本保值增值考核指標(biāo)體系，對企業(yè)資本保值增值進行考核。我國國有資本主要考核指標(biāo)如下：

國有資本保值增值率=期末所有者權(quán)益/期初所有者權(quán)益×100

如果國有資產(chǎn)保值增值率＞=1，則實現(xiàn)了國有資本的保值增值；

如果國有資本保值增值率＜1，則意味著國有資本受到侵蝕。

可以看出，考察國有資本的保值增值，采用期初、期末所有者權(quán)益對比的方法，說明考察資本保值增值，重點在于考察出資者權(quán)益的增減。因此，建立出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式，首先就要樹立這種資本運營觀念，強調(diào)出資者權(quán)益的維護和保持，進行科學(xué)的資本運營，保證資本保值增殖目標(biāo)的真正實現(xiàn)。

（二）建立科學(xué)的收益（利潤）觀念，建立健全定期資產(chǎn)評估制度。前已指出，出資者權(quán)益在會計賬冊中以資產(chǎn)負債表上資產(chǎn)總額和負債總額的差數(shù)來表現(xiàn)。資產(chǎn)負債表借方的資產(chǎn)可以看作“正資產(chǎn)”，貸方負債可以看作“負資產(chǎn)”，即擔(dān)負的經(jīng)濟義務(wù)或責(zé)任，出資者權(quán)益則以凈資產(chǎn)表現(xiàn)。各類企業(yè)的出資者，其持有的利益不是資產(chǎn)總額，而是凈資產(chǎn)的期末余額。出資者權(quán)益維護理論創(chuàng)立伊始便與收益密切相關(guān)。收益，它代表的是某一主體在一定期間內(nèi)經(jīng)營活動的凈成果。從會計文獻來看，一般都將收益（利潤）定義為收入和費用之間的差額。但在界定其具體內(nèi)容時，存在兩種不同的觀點，一是本期營業(yè)觀，將當(dāng)期的收入減去為實現(xiàn)這些收入所發(fā)生的費用（成本）即為收益。用公式表示如下：

AI[t2]=R[t2]—C[t]

其中，AI[t2]表示第二期的會計收益；

R[t2]表示第二期的收入；

C[t]表示第二期的費用（成本）。

另一觀點是總括收益觀，即期末凈資產(chǎn)減去期初凈資產(chǎn)的差額。公式為：

AI[t2]-NA[t2]—NA[t1]+D[t2]

其中，NA[t2]表示第二期期末的凈資產(chǎn)；

NA[t1]表示第二期期末的凈資產(chǎn)；

D[t2]表示第二期的資本分配（股利）。

按照出資者權(quán)益維護理論的要求，收益的定義應(yīng)當(dāng)采用總括收益觀，即收益應(yīng)被定義成企業(yè)凈資產(chǎn)的增值，換言之，只有在凈資產(chǎn)保值基礎(chǔ)上的增值才能被看成是真正的收益。這一定義較之本期營業(yè)觀下的“以收抵支的差額”或“一定時期內(nèi)經(jīng)營成果的貨幣表現(xiàn)”的說法當(dāng)然要科學(xué)的多，它真正揭示了收益的本質(zhì)，同時也為財務(wù)會計是確認和計量收入、費用、資產(chǎn)、負債指明了方向。建立出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式，堅持總括收益觀實乃必要。其實，相比而言，說總括收益觀更為科學(xué)，還因為它具有更廣泛的應(yīng)用前景，如它能更好地用于金融資產(chǎn)的計量。因此，應(yīng)建立健全定期資產(chǎn)評估制度。在評估中應(yīng)以資產(chǎn)的現(xiàn)時成本為計量標(biāo)準，特別應(yīng)重視以資抵債后的資產(chǎn)凈值，并以此計算當(dāng)期收益，超過這一程度的利潤分配意味著對出資者權(quán)益的侵耗，應(yīng)采取果斷措施加以制止。

（三）全面貫徹資本保全原則。物價變動是市場經(jīng)濟的伴隨現(xiàn)象，持續(xù)劇烈的物價變動使出資者權(quán)益的保全面臨著嚴峻的考驗。出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式要求全面貫徹資本保全理論。在該種模式下，出資者權(quán)益的保全是確定收益的前提。任何一項權(quán)益都有資產(chǎn)相對應(yīng)，出資者權(quán)益用凈資產(chǎn)表示，凈資產(chǎn)的計量即為出資者權(quán)益的計量。構(gòu)成會計計量模式的因素有三：計量對象、計量屬性和計量單位。計量因素的各種組合產(chǎn)生了不同的會計計量模式。不同的計量模式，出資者權(quán)益的量度和收益的確定都有區(qū)別，因而就產(chǎn)生了保全出資者權(quán)益的幾種觀點，主要包括出資者權(quán)益的貨幣資本保全觀、出資者權(quán)益的穩(wěn)值貨幣保全觀和出資者權(quán)益的實物保全觀三種，各種出資者權(quán)益保全觀都規(guī)定了各自的資本保全要求。要正確分析各種出資者權(quán)益保全觀的優(yōu)缺點，根據(jù)實際情況選用合理的方法保全出資者權(quán)益，防止補償不足，全面實現(xiàn)資本保全。具體地說，物價變動輕微時期，財務(wù)核算的原則和方法的選擇應(yīng)有所偏重，以便基本解決成本的補償問題；當(dāng)物價變動達到一定幅度之后，應(yīng)該綜合采用出資者權(quán)益保全措施，以便追求全面的資本維護。

（四）創(chuàng)造條件，促進謹慎性原則充分應(yīng)用的。出資者權(quán)益維護型的財務(wù)管理模式，要求企業(yè)在獲得凈利前必須使其資本得到充分維護，體現(xiàn)在財務(wù)運作中，就要求必須在認真遵守權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則的同時，全面推行謹慎性原則。謹慎性原則，又稱穩(wěn)健性原則，是指企業(yè)為了克服市場經(jīng)濟固有的不確定性給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來的種種風(fēng)險，當(dāng)某一經(jīng)濟事項在會計上有兩種或兩種以上的方法可供選擇，并且每一種方法都具有相同的理論上和邏輯上的正確性時，通常選擇避免高估資產(chǎn)和收益與低估負債的會計方法，謹慎性原則是會計適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展的結(jié)果。1992—1993年的我國會計改革中部分地引入了謹慎性原則，開始允許采用存貨的后進先出法、應(yīng)收賬款壞賬準備、固定資產(chǎn)加速折舊等方法來強化資本維護，確為我國會計的一大進步。但是我國會計準則和現(xiàn)行會計制度中謹慎性原則的應(yīng)用程度還偏低，距離出資者權(quán)益維護的要求和客觀需要還存在不足。筆者認為，應(yīng)進一步創(chuàng)造條件，充分應(yīng)用謹慎性原則，并建議采取以下具體措施：（1）對有價證券和存貨采用“成本與市價孰低”規(guī)則進行計價；（2）將快速折舊法和直線折舊法均作為企業(yè)選擇折舊方法的備選方案，并盡可能縮短折舊年限；（3）允許企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點采用“賬齡分析法”計提壞賬準備；（4）遞延資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的攤銷應(yīng)盡可能縮短攤銷年限；（5）對企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品維修擔(dān)保、法律訴訟等或有負債進行揭示；（6）審慎地確定支出補償內(nèi)容與額度、合理劃分期間費用與制造成本；（7）收入的確認要嚴格核查其應(yīng)具備的各項條件或標(biāo)準。

篇2

關(guān)鍵詞：高校 物業(yè)管理 建議

高校物業(yè)管理是在社會住房制度改革、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社化改革的推進過程中逐步發(fā)展起來的，高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革的一個主要內(nèi)容。因此，在目前的新形勢和新環(huán)境下，開展高校后勤物業(yè)管理工作的創(chuàng)新具有十分重大的意義。

1、高校物業(yè)管理的內(nèi)涵

1.1、高校物業(yè)管理的含義

高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機構(gòu)受學(xué)校和師生的委托，在后勤集團的領(lǐng)導(dǎo)下，依照國家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準及合同、契約，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進技術(shù)就學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用的校園、各類建筑物、設(shè)施設(shè)備等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有者和使用人提供綜合性、有償性的服務(wù)。以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W?；驇熒峁┤轿?、多層次的綜合服務(wù)，同時促進相互間的溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康、向上的人文環(huán)境，推動學(xué)校整體進步。由此可見，物業(yè)管理是一個集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。

1.2、高校物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

1.2.1、維護校園環(huán)境

校園環(huán)境的維護分為對自然環(huán)境的維護和對社會環(huán)境的維護。自然環(huán)境的維護主要包括：校園環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)，主要是為了凈化校園及其環(huán)境，定時對各樓宇內(nèi)外環(huán)境進行清掃保潔，保持校區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清潔而開展的管理與服務(wù)；綠化管理服務(wù)，主要是為了維護校區(qū)內(nèi)園林綠化，定期地進行保養(yǎng)和營造，使校區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)和生活更加舒適、健康。社會環(huán)境的維護主要包括：校園內(nèi)安全護衛(wèi)管理，主要是保護校園的安全，同時作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好預(yù)防和處理各類突發(fā)事件的準備，給師生營造一個安全的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境；消防協(xié)助管理服務(wù)，主要是定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，定期地進行消防安全教育和消防演習(xí)操練，保證在關(guān)鍵時刻義務(wù)消防隊伍能派上用場；校區(qū)交通協(xié)助管理，主要是對校區(qū)各種車輛、道路的管理，保證交通暢通、快捷，為師生創(chuàng)造安全、便利、舒適的環(huán)境。

1.2.2、校園物業(yè)修繕

物業(yè)的修繕主要包括建筑主體的管理與修繕和設(shè)施設(shè)備的管理與修繕。建筑主體的管理與修繕，主要是定期地對房屋（各類宿舍、教學(xué)樓、實驗室等）進行檢查、維修，保持房屋完好率，確保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常維修、保養(yǎng)，房屋各類的小中大維修等；設(shè)施設(shè)備的管理，主要是為了保證房屋的配套設(shè)施設(shè)備及各種教學(xué)設(shè)施設(shè)備的完好及其正常使用而進行的管理和服務(wù)。除此之外，校園內(nèi)的市政道路、管網(wǎng)管理與維護和修繕，保證暢通和使用。

1.2.3、營造育人氛圍

高校物業(yè)管理既有社會化、企業(yè)化管理的特點，又與普通物業(yè)管理不同，它有著為教學(xué)、科研、師生提供服務(wù)的職能，更富有管理育人、服務(wù)育人積極開展校園文化的職能。物業(yè)管理人員熱情周到和文明規(guī)范管理對培養(yǎng)學(xué)生良好的道德品質(zhì)能夠起到一定的示范作用；優(yōu)美的校園環(huán)境、清新的空氣可以是學(xué)生們的身體健康、精神振奮，良好的校園文化熏陶，使學(xué)生形成良好的心理素質(zhì)，陶冶情操和培養(yǎng)高尚的審美情趣。正是由于物業(yè)管理這種對校園環(huán)境的優(yōu)化作用在不斷促進學(xué)校育人工作的全面實施。

2、當(dāng)前高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

2.1、管理服務(wù)觀念落后

高校物業(yè)管理仍然處于一種家庭式作坊制，存在小打小鬧的經(jīng)營意識，管理技術(shù)，服務(wù)手段相當(dāng)落后。保潔工作，掃地只用掃帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一塊抹布。這一種服務(wù)方法，可謂：一把掃帚、一把拖把、一塊抹布“打遍天下無敵手”。由于經(jīng)營意識落后導(dǎo)致服務(wù)技術(shù)踏步不前，而社會上物業(yè)管理己采用了機械化服務(wù)、無紙化管理、電腦化報修等服務(wù)平臺的先進管理技術(shù)和服務(wù)手段。而作為高校物業(yè)管理必須更新服務(wù)理念經(jīng)營意識，不斷提高物業(yè)管理水平和服務(wù)技術(shù)，與現(xiàn)代物業(yè)管理相匹配。

2.2、物業(yè)管理隊伍知識老化、年齡老化

高校人事部門往往注重引進專業(yè)人才和學(xué)科帶頭人等高層次技術(shù)人才，很少考慮高級管理人才和物業(yè)管理技術(shù)人員。目前高校物業(yè)管理隊伍年齡結(jié)構(gòu)老化，在職員工的年齡已極大數(shù)接近50歲或50歲以上年齡，身體狀況欠佳，在40歲以下僅占在職人數(shù)20%左右，而物業(yè)管理是一項繁瑣而復(fù)雜的服務(wù)工作，更需要一些年富力強的青壯年，物業(yè)管理才能朝氣蓬勃。為了降低物業(yè)管理成本，在操作層面上的工作人員極大多數(shù)聘用了中年下崗、待崗人員和退休工人，以及外來勞務(wù)工。這一群體人數(shù)占物業(yè)管理隊伍75%左右，這一群體人員的文化水平低，接受新技術(shù)、新知識的能力受到限制。

2.3、制度不夠健全

規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格。

2.4、物業(yè)員工亟待技術(shù)培訓(xùn)

物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識，還要具備計算機應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。

2.5、經(jīng)費投入嚴重不足

當(dāng)今時代，我國高校正處于高速發(fā)展階段，建設(shè)施工、設(shè)備購買項目較多，資金使用缺口大。而當(dāng)前我國高校物業(yè)管理經(jīng)費仍主要依靠學(xué)校財政撥款，經(jīng)費自然也就十分緊張。這就使得高校物業(yè)管理大部分時間都處于 “貧血”運行狀態(tài)，也就很難實現(xiàn)更大的突破，嚴重制約了高校物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展。

3、加強和完善高校物業(yè)管理的建議

目前，從高校物業(yè)管理運行情況來看，還有一些問題。為此，應(yīng)在后勤改革和發(fā)展的大背景下，確定高校物業(yè)管理發(fā)展的思路與對策。

3.1、樹立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念

將物業(yè)管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入競爭機制，使高校后勤管理步入專業(yè)化、一體化和企業(yè)化發(fā)展道路。因此，要樹立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念，改變過去那種傳統(tǒng)的行政化物業(yè)管理習(xí)慣。要建立健全高校物業(yè)管理制度，以制度來規(guī)范物業(yè)管理的各項工作。另外，高校物業(yè)管理的企業(yè)化發(fā)展仍然需要政府和學(xué)校的大力支持，如爭取政府在金融信貸、稅收減免等方面給予優(yōu)惠政策，爭取學(xué)校在行政方面給予便利條件，等等，但僅僅靠外部支持是不夠的，物業(yè)管理企業(yè)要按照現(xiàn)代化、市場化、專業(yè)化的標(biāo)準嚴格約束自己，努力克服各種困難，增強自身實力，參與市場競爭，實現(xiàn)企業(yè)的自我發(fā)展。

3.2、提高物業(yè)管理水平，走集約化道路

高校后勤不僅有一批物業(yè)管理隊伍，還有一批集物業(yè)維修、綠化、保潔、保安為一體的物業(yè)服務(wù)隊伍，他們長期為教職工和學(xué)生服務(wù)，熟悉服務(wù)對象的特點和要求。但也有服務(wù)意識差、“朝南坐”的習(xí)性。為此，迫切需要以素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)、技術(shù)考核等形式，提高人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識，并通過機制的轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益的調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀的物業(yè)管理隊伍，以增強企業(yè)的競爭力。高校轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理還應(yīng)脫離“小而全”的格局，立足高校物業(yè)管理集中與分散并存的市場定位，形成向集團體發(fā)展的揚己之長，進行專業(yè)化、區(qū)域化有機統(tǒng)一的局面。日后，學(xué)校對公用房屋采納用大包大攬的行政管理方式也將退出，物業(yè)管理的觸角將會延伸至學(xué)校的各類用房。目前，從市場需求量和市場規(guī)則保障都為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的條件，高校物業(yè)管理應(yīng)及早介入。

3.3、加強隊伍建設(shè)提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平

重點是對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準結(jié)合實際加強專業(yè)化建設(shè)。一是要高校物管部門制訂物管隊伍建設(shè)規(guī)劃在引進物管隊伍上有優(yōu)惠措施及政策以吸引優(yōu)秀的物業(yè)管人員。二是加強對員工的技術(shù)培訓(xùn)提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責(zé)分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。制定計劃、制定培訓(xùn)大綱、組織編寫教材、進行專業(yè)講授、示范訓(xùn)練、進行實踐考試。三是提升高校物業(yè)管理人文品位葛造良好的文化氛圍。高校物業(yè)管理處于高校這個特定的環(huán)境，受其濃厚的文化底蘊影響決定了其價值取向應(yīng)服從于高校“教育育人，’的大目標(biāo)。

3.4、以服務(wù)為本，樹立高校物業(yè)品牌形象

結(jié)合新時期學(xué)生出現(xiàn)的新特點和社會發(fā)展的要求，增加工作內(nèi)容和服務(wù)范圍，加強與學(xué)生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質(zhì)、廉價、高效、多方位、高品質(zhì)的服務(wù)。

3.5、理順物業(yè)管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對物業(yè)實施專業(yè)化的管理和經(jīng)營，通過對高校內(nèi)部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務(wù)，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來，組建自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營點、商業(yè)點等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學(xué)校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應(yīng)按標(biāo)準交納專項維修資金，設(shè)立專門的賬戶，?？顚Ｓ?。同時，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會。

參考文獻：

篇3

關(guān)鍵詞：物業(yè) 財務(wù)管理 現(xiàn)狀 改進

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，于20世紀80年代從香港傳入我國大陸。1981年3月，在深圳成立了我國大陸第一家物業(yè)管理企業(yè)，標(biāo)志著我國物業(yè)管理時代的到來。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)大多是微利企業(yè)。作為一種以營利為目的的經(jīng)濟組織，加強管理、促進經(jīng)濟效益的提高，始終是物業(yè)管理企業(yè)的重要課題。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分，滲透到企業(yè)的各個部門、每個環(huán)節(jié)，甚至每一名員工。財務(wù)管理水平的高低，決定著企業(yè)的興衰成敗，決定著企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營管理的效果。

通過對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀的了解，筆者發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)制度建設(shè)、資金運作、財務(wù)基礎(chǔ)工作、內(nèi)部控制等方面存在一些亟待解決的問題。為了企業(yè)價值最大化這一財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)，有必要針對這些問題進行探討。

一、財務(wù)管理概念及內(nèi)容

企業(yè)財務(wù)管理，是指在國家法律法規(guī)和方針、政策指導(dǎo)下，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律和企業(yè)對資金管理的要求，有組織地對企業(yè)財務(wù)活動及財務(wù)關(guān)系所進行的一項管理工作。企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的一個重要組成部分。

物業(yè)管理企業(yè)所有涉及資金的活動都是財務(wù)管理的內(nèi)容，包括籌資管理、投資管理、資金的運用和資金的分配等。財務(wù)管理的實質(zhì)是以價值形式對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程進行綜合性的管理，

二、我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）財務(wù)管理制度不健全不完善

物業(yè)管理行業(yè)至今沒有一套健全、完善的財務(wù)管理制度，物業(yè)管理企業(yè)仍然存在執(zhí)行不同會計制度的現(xiàn)象。盡管我國已經(jīng)頒布了《會計法》、《企業(yè)會計準則》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》以及各地方頒布實施的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細則》等等會計制度法規(guī)，提供了物業(yè)管理企業(yè)制定內(nèi)部財務(wù)制度的依據(jù)和參照，但是，在實際執(zhí)行過程中仍然存在行業(yè)內(nèi)部制度執(zhí)行混亂現(xiàn)象：有的執(zhí)行事業(yè)單位財務(wù)會計制度；有的執(zhí)行外商投資企業(yè)財務(wù)會計制度；有的執(zhí)行旅游、飲食服務(wù)業(yè)企業(yè)財務(wù)制度；有的執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度；有的執(zhí)行工業(yè)企業(yè)財務(wù)制度等等。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理制度過于多樣化，導(dǎo)致會計人員在具體財務(wù)工作處理上存在較大差異，既不利于行業(yè)內(nèi)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的統(tǒng)計和比較，也不利物業(yè)管理這個新興行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）資金運營缺陷

我國的物業(yè)管理企業(yè)大多規(guī)模較小資金少，受委托管理的資產(chǎn)量大、風(fēng)險大、責(zé)任大，物業(yè)企業(yè)盈利性差。受上述因素影響，物業(yè)管理企業(yè)籌資信貸能力差，又缺乏政府的支持，融資困難，這又進一步造成了其資金短缺。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)合同提供物業(yè)服務(wù)，支付公共部位的設(shè)備設(shè)施維護維修費、綠化保潔、垃圾清運、物業(yè)人員薪酬，代收代繳房屋租金、水電費等，承擔(dān)大量資金流出的同時，還要面臨業(yè)主不按時繳納費用，甚至是長期拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象。某些物業(yè)管理企業(yè)無視國家制度，私設(shè)“小金庫”或是違規(guī)使用資金購置汽車、違規(guī)改善企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，占用大量的資金影響企業(yè)的資金流動。資金流動是企業(yè)的主動脈，一旦被切斷，本就資金緊張的物業(yè)管理企業(yè)，其經(jīng)營情況可想而知。

（三）內(nèi)部控制體系缺失

內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、管理層和全體員工共同實施的、旨在合理保證實現(xiàn)企業(yè)基本目標(biāo)的一系列控制活動。內(nèi)部控制不僅能維護企業(yè)的財產(chǎn)安全、防范經(jīng)營風(fēng)險，還可以保證會計信息的采集、歸類、記錄和匯總過程準確無誤，從而真實的反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的實際情況，并及時發(fā)現(xiàn)和糾正各種錯弊，從而保證會計信息的真實性和準確性。有些物業(yè)管理企業(yè)由于對內(nèi)控工作不夠重視，存在如下問題：沒有建立內(nèi)部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并沒有貫徹實施，缺乏有效的監(jiān)督機制，存在內(nèi)部審計職能弱化的現(xiàn)象。內(nèi)部控制體系的缺失，必然導(dǎo)致財務(wù)管理的混亂，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大。

（四）財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)不高

目前，我國物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)普遍不高，或無證上崗，或不具相應(yīng)的會計技術(shù)資格證。財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)的高低直接關(guān)系到企業(yè)會計工作的質(zhì)量。實際工作中，有的財務(wù)人員職業(yè)道德缺失，甚至參與弄虛作假；有的財務(wù)人員缺乏法律意識，不熟悉財經(jīng)法規(guī)、制度；有的財務(wù)人員缺乏職業(yè)判斷力，業(yè)務(wù)處理能力較差；有的財務(wù)人員缺乏風(fēng)險意識，保守商業(yè)秘密觀念較差；有的財務(wù)人員不注重自身業(yè)務(wù)水平和技能的提高；有的財務(wù)人員服務(wù)意識較差，崗位工作敷衍了事，缺乏愛崗敬業(yè)的精神。

三、完善物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的措施

（一）完善財務(wù)管理制度體系

物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)在會計核算工作中無法吸取行業(yè)會計制度的經(jīng)驗，當(dāng)前的會計制度、條例等也沒有提供具體的、詳盡的指導(dǎo)意見，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在了解、分析物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理企業(yè)自身的內(nèi)部財務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)的非流動負債、營業(yè)收入、成本費用等核算內(nèi)容區(qū)別于其它行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)定期地向業(yè)主報送，從而更具透明度。物業(yè)管理企業(yè)具有較多的委托經(jīng)營業(yè)務(wù)，會計核算應(yīng)該強化資產(chǎn)核算的及時性、真實性和準確性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該依據(jù)上述核算特點，制定內(nèi)部財務(wù)管理制度體系。

（二）加強物業(yè)管理企業(yè)資金管理

資金管理是財務(wù)管理的核心內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理過程中，應(yīng)該將資金集中進行管理，這將有效降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。具體可以參照“資金池”的方式進行資金集中管理，這樣能夠有效降低企業(yè)資金頭寸，統(tǒng)一、合理的運作企業(yè)的資金，利用閑散資金進行對外投資，謀求資金的中短期收益。物業(yè)企業(yè)應(yīng)認真做好營運資金的預(yù)算，分別細化到每年、每月、每周編制資金預(yù)算，使預(yù)算在不斷的變化中與實際收支趨于一致。要求各相關(guān)部門上報資金預(yù)算，據(jù)此對各部門的日常現(xiàn)金流量進行控制，并對資金預(yù)算情況進行跟蹤分析和考核。事先有預(yù)算、事中有控制、事后有分析，才能強化物業(yè)管理企業(yè)的營運資金管理。資金集中進行管理可以改善物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高企業(yè)盈利能力，降低經(jīng)營風(fēng)險，從而拓寬企業(yè)從內(nèi)部和外部進行融資的渠道。

（三）加強物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制

1、遵循不相容職務(wù)相分離的原則

物業(yè)管理企業(yè)大多屬于小規(guī)模企業(yè)，機構(gòu)設(shè)置相對簡單，人員較少。在機構(gòu)和崗位設(shè)置上，更應(yīng)該嚴格執(zhí)行不相容職務(wù)相分離的原則。如財務(wù)工作中的會計和出納就屬不相容職務(wù)，需要分離。

2、授權(quán)批準控制

授權(quán)批準控制指對單位內(nèi)部部門或職員處理經(jīng)濟業(yè)務(wù)的權(quán)限控制，它可以保證物業(yè)管理企業(yè)各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行和限制。如物業(yè)管理企業(yè)處置廢品的數(shù)額超過某部門的批準權(quán)限時，只有經(jīng)過更高級別的部門批準，才能進行該項經(jīng)濟業(yè)務(wù)。

3、實物資產(chǎn)控制

實物資產(chǎn)控制主要包括限制接近控制和定期清查控制兩種。限制接近，如物業(yè)管理企業(yè)除物業(yè)特定維護人員外，其他人員則限制接近公共區(qū)域內(nèi)的大型機器設(shè)備，可以保證資產(chǎn)安全。定期進行實物資產(chǎn)清查，可以保證賬實相符，如發(fā)現(xiàn)賬實不符，應(yīng)查明原因，及時處理。

4、風(fēng)險控制

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程中面臨的風(fēng)險，主要包括物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險和物業(yè)管理的財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)唯一的產(chǎn)品就是服務(wù)。在提供服務(wù)的過程中，物業(yè)企業(yè)受托管理的資產(chǎn)存在發(fā)生各種災(zāi)害的可能，面臨經(jīng)營風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險又稱籌資風(fēng)險，是指由于舉債而給企業(yè)財務(wù)成果帶來的不確定性。借入資金需要還本付息，一旦無力償還到期債務(wù)，企業(yè)便會陷入財務(wù)困境甚至破產(chǎn)。

（四）提高會計人員職業(yè)素質(zhì)

由于目前網(wǎng)絡(luò)、媒體等極度發(fā)達的社會環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)對財務(wù)人員的會計電算化水平的要求進一步提高，對高知識存量、高技能型財務(wù)人員的需求進一步增加。企業(yè)財務(wù)制度是隨社會經(jīng)濟發(fā)展需求而不斷更新、細化的，財務(wù)人員只有具備終身學(xué)習(xí)的意識，才能夠跟上社會的發(fā)展變化，滿足財務(wù)工作的需求。財務(wù)人員應(yīng)該有意識的進行知識更新，自我“充電”，提升自己的業(yè)務(wù)水平、法律意識，職業(yè)判斷能力和職業(yè)道德水平。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理過程中，還存在財務(wù)制度不完善、營運資金管理不規(guī)范、內(nèi)部控制缺失、會計人員職業(yè)素質(zhì)較低等現(xiàn)象。針對這些現(xiàn)象，筆者提出了改進方法。但就目前物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀而言，改進過程仍然需要一個較長的時間過程。物業(yè)管理企業(yè)既是一個勞動密集型企業(yè)，又是一個管理密集型企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有重視財務(wù)管理，才能在當(dāng)前風(fēng)險與機遇并存的形勢下，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在立足自身服務(wù)項目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，向規(guī)?；l(fā)展。

參考文獻：

[1]柏光燕.我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理問題研究[J].中國外資，2008（8）：106-108

篇4

1、凡在局機關(guān)住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

2、局辦公室是小區(qū)內(nèi)全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，嚴格執(zhí)行各項管理制度。

3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對“文明小區(qū)”的要求和相關(guān)規(guī)定外，各單元均應(yīng)選出“單元長”?！皢卧L”負責(zé)制定單元“輪值”制度，協(xié)調(diào)住戶關(guān)系，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行。

4.各住戶應(yīng)自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生，不得高空拋物；愛護小區(qū)內(nèi)道路、球場、綠化、供電、供水設(shè)施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設(shè)施。若損害公共設(shè)施和設(shè)備，須照價賠償。

5.自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序，不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發(fā)生鄰里糾紛。

6.原則上小區(qū)內(nèi)不應(yīng)飼養(yǎng)寵物，特殊情況應(yīng)報辦公室批準。飼養(yǎng)期間須嚴格遵守政府有關(guān)規(guī)定，對寵物進行防疫處理，嚴禁污染環(huán)境和傷及他人的情況發(fā)生。

7.車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。機動車應(yīng)該放在規(guī)定地點停放。長期在小區(qū)內(nèi)停放車輛的住戶，應(yīng)予門衛(wèi)處登記備案。

8.各住戶不得擅自改變房屋的用途。未經(jīng)許可不得租借、轉(zhuǎn)讓他人居??；不得以住房為工具從事經(jīng)營活動；更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規(guī)禁止的其他行為。一經(jīng)查出，辦公室有權(quán)實行斷電斷水措施，對住戶主要責(zé)任人進行說服教育；屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款；情節(jié)嚴重者，依法追究刑事責(zé)任。

9.嚴禁對房屋承重結(jié)構(gòu)進行拆改；嚴禁拆鑿共用墻壁、天花及地板；未經(jīng)許可不得在公共部分如樓道、門廊、車棚等加建、改動；公共部分嚴禁堆放雜物，否則作棄物處理。

10.小區(qū)公共部分的維修改造由辦公室根據(jù)局黨委決定進行；各住房戶室內(nèi)維修由住戶自行負責(zé)。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經(jīng)住戶申請，由辦公室派人進行維修，所需材料由住戶承擔(dān)；二是住戶在經(jīng)過辦公室核準后請人維修，由辦公室報銷人工費用。

11.凡家庭成員中有本系統(tǒng)干部的住戶均以同等權(quán)利享受優(yōu)惠待遇。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外，電費按市價減半，水費、上網(wǎng)費、物業(yè)費均為免費。

12.小區(qū)住戶不得私自出租和轉(zhuǎn)讓住房。凡因工作調(diào)離、在外購房或其它原因欲出租住房的，一律向局辦公室申請，經(jīng)辦公室同意后，將租住者姓名、家庭情況、與住戶的關(guān)系及身份證明等資料登記備案，并以市場價收取水費、電費、上網(wǎng)費和物業(yè)管理費，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月；凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請，由國資局評估，并回購為國有資產(chǎn)，按需要留用或變賣給本單位無房職工，以保證小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)的單純性。回購住房的基本估價原則為：建筑面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊。

例如：118平方米住房，1993年竣工，計算方法為：市場價2400*面積118等于283200元，年遞減2%折舊*15年等于30%，283200元*30%=84960元，折后總價為283200元-84960元=198240元。

另：××樓因是集資建房，五年內(nèi)不得出租、轉(zhuǎn)讓。

篇5

京國土房管物[2003]127號

各區(qū)縣國土房管局，各物業(yè)管理委員會、各物業(yè)管理企業(yè)：

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）》［京房地物字（1999）、第187號］自頒布以來，在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，維護產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理的發(fā)展，該要求已不能適應(yīng)物業(yè)管理實際工作的需要。為貫徹落實黨的十六大會議精神，實踐“三個代表”重要思想，促進我市物業(yè)管理服務(wù)水平的提高，為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，在充分征求社會各界意見的基礎(chǔ)上，我局對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）、》作了修改，并修訂為《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準》（以下簡稱“標(biāo)準”），自2003年5月1日起正式執(zhí)行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）、》同時廢止。

現(xiàn)將該標(biāo)準印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。

附件：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準

北京市國土資源和房屋管理局

二三年二月二十一日

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準

表一、普通商品房居住小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準

項目范圍工作內(nèi)容及要求

（一）、綜合管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。（1）、負責(zé)制定物業(yè)管理服（2）、務(wù)工作計劃，（3）、并組織實施；（2）、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；（3）、白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（4）、協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；（5）、管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）、與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準、收費依據(jù)及標(biāo)準；（7）、應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；（8）、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（9）、每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。

（二）、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護

按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位公用設(shè)施一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備?！埃?、確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：（1）、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準》；（2）、保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；（4）、負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；（5）、定期清洗外墻。

（三）、綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標(biāo)準》養(yǎng)護。

（四）、保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：（1）有健全的保潔制度，（2）清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，（3）有明確的分工和責(zé)任范圍；（4）設(shè)定垃圾集納地點，（5）并每日將服（6）務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，（7）對垃圾（專用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（8）每日對保潔服（9）務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，（10）做到服（11）務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；（4）、對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；（5）、按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）、在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（五）、保安

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：（1）、相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；（3）、看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；（4）、夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。

（六）、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、、位的看管

（1）、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；（2）、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；（3）、保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；（4）、長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理

（1）、有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；（2）、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；（3）、定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（八）、高壓供水養(yǎng)護、運行、維修

（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（3）、維修服務(wù)標(biāo)準執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。

（九）、電梯養(yǎng)護、運行、維護

（1）、主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；（2）、凡有備梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；（3）、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；維修服務(wù)標(biāo)準執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。

（十）、裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理

（1）、有健全的裝修管理服（2）、務(wù)制度；（3）、查驗業(yè)主裝修方案，（4）、與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，（5）、告知業(yè)主裝修注意事項；（6）、裝修期間，（7）、對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，（8）、嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，（9）、調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；（10）、業(yè)主裝修結(jié)束后，（11）、應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，（12）、問題嚴重的報行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

表二、經(jīng)濟適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準

項目范圍工作內(nèi)容及要求

（一）、綜合管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1）、負責(zé)制定物業(yè)管理服（2）、務(wù)工作計劃，（3）、并組織實施；（4）、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備（5）、進行安全普查，（6）、根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；（7）、白天有專職管理員接待住戶，處理服（8）、務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，（9）、受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，（10）、處理急迫性報修，（11）、水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（12）、協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；（13）、管理規(guī)章制度健全，（14）、服（15）、務(wù)質(zhì)量標(biāo)（16）、準完善，（17）、物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）、與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準、收費依據(jù)及標(biāo)準；（7）、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（8）、每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)80％。

（二）、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護

按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備。（1）、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備（2）、的日常養(yǎng)護和小修，（3）、執(zhí)行《房屋及其設(shè)備（4）、小修服（5）、務(wù)標(biāo)（6）、準》；（7）、保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備（8）、正常使用；（9）、確保雨水、污水管道保持通暢，（10）、定期清掏化糞池、雨水井，（11）、相關(guān)設(shè)施無破損。

（三）、綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標(biāo)準》養(yǎng)護。

（四）、保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：（1）、設(shè)定垃圾集納地點，（2）、并每日將服（3）、務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，（4）、對垃圾（專用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（5）、每日對保潔服（6）、務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，（7）、做到服（8）、務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；（9）、按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；（10）、在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（五）、保安

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主公共生活秩序，包括：（1）、相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，（2）、車輛行駛通暢，（3）、危及人身安全處有明顯標(biāo)（4）、志和防范措施；（5）、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；（6）、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，（7）、應(yīng)及時報警，（8）、并配合公安部門進行處理。

（六）、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、、位的看管

（1）、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；（2）、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，（3）、出門憑證放行；（4）、保證停車有序，（5）、24小時設(shè)專人看管；（4）、長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理

（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防責(zé)任制；（3）、消防設(shè)施有明顯標(biāo)（4）、志，（5）、定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；（6）、定期進行消防訓(xùn)練，（7）、保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（八）、高壓供水養(yǎng)護、運行、維修

（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（3）、維修服務(wù)執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。

（九）、電梯養(yǎng)護、運行、維護

（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、間斷運行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫運行，（6）、電梯工夜間值班，（7）、公布呼叫電話或房號。凡是樓層設(shè)有電梯門的，（8）、均須開啟載客；（9）、凡有備（10）、梯的，（11）、在高峰期6點－（12）、8點、17點－（13）、19點與主梯同（14）、時運行；（15）、主梯維修時，（16）、用備（17）、用梯運行；無備（18）、梯的，（19）、屬急迫性維修的，（20）、應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，（21）、其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工。（22）、維修服（23）、務(wù)標(biāo)（24）、準執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。

篇6

特種設(shè)備安全檢察條列中第五條明確規(guī)定了使用單位的責(zé)任范圍,特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位應(yīng)當(dāng)建立健全特種設(shè)備安全、節(jié)能管理制度和崗位安全、節(jié)能責(zé)任制度。第二十六條特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:(三)特種設(shè)備的日常使用狀況記錄;(五)特種設(shè)備運行故障和事故記錄。第二十七條特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對在用特種設(shè)備進行經(jīng)常性日常維護保養(yǎng),并定期自行檢查。

浙江省地方標(biāo)準DB33/728-2009《電梯維修保養(yǎng)安全管理規(guī)范》和TSG T5001-2009《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》中第二章使用管理第四條到十三條明確了使用單位對電梯安全方面的一些職責(zé)。

另外杭州市電梯安全檢察辦法中第十六條中也明確:電梯使用單位應(yīng)當(dāng)使用符合安全技術(shù)規(guī)范要求的電梯,對本單位電梯的安全運行負責(zé),并履行安全管理職責(zé)。

問題是盡管現(xiàn)在的使用單位(現(xiàn)在小區(qū)和大樓基本都是聘請物業(yè)公司來進行管理)基本都制定電梯的安全管理制度等技術(shù)管理文件,但據(jù)調(diào)查使用單位對電梯基本沒有做到相應(yīng)的職責(zé),可以說對自己單位的電梯基本不管不問,他們一直覺得我們有電梯維保單位,平時都有維保單位員工每半個月來維保一次,電梯壞了打維保單位24h招修電話,維保單位的維修人員會及時快速到現(xiàn)場維修。

所以,現(xiàn)在普遍存在的問題就是有關(guān)電梯的一系列問題基本與使用單位脫鉤,平時都由維保單位來進行,這就存在了一些弊端,因為一般電梯維保合同簽訂保養(yǎng)時間都是按國家規(guī)定至少半月一次的保養(yǎng),也就是每半個月對1臺電梯進行維護保養(yǎng),那這半個月的時間電梯的運行情況還是要靠使用單位來巡查發(fā)現(xiàn)的,并且使用單位發(fā)現(xiàn)電梯有問題要及時通知維保單位來進行維修。

電梯作為特種設(shè)備,是載人載物的交通工具,就像汽車一樣它是動態(tài)的,出現(xiàn)故障也屬正常,關(guān)鍵是現(xiàn)在高樓商場越來越多,男女老少人人都離不開它,普通老百姓對電梯又缺少了解,對電梯有種恐慌的心理,其實電梯本身是很安全的,有很多的安全保護裝置,現(xiàn)在新聞、媒體、報紙報道的電梯傷亡事故基本都是人為原因造成的,不是電梯本身故障導(dǎo)致傷亡的直接原因。當(dāng)然,我們電梯的主體責(zé)任單位加強對自己單位電梯規(guī)范管理,對保證電梯符合安全技術(shù)規(guī)范要求的維保單位進行保養(yǎng)質(zhì)量的有效監(jiān)督,目前絕大多數(shù)使用單位(特別是物業(yè)公司)存在的問題是認為有關(guān)電梯一系列事情都是電梯維保單位的事情,跟自己沒多少關(guān)系。恰恰相反,使用單位作為電梯的產(chǎn)權(quán)單位、主體責(zé)任單位,更應(yīng)該對自己承擔(dān)的責(zé)任引起重視,將平時工作做到細處,所以本文主要從目前使用單位存在的一些問題進行分析,使用單位主要存在以下幾點問題。

1 使用單位的安全管理人員形同虛設(shè)

按國家規(guī)定電梯的使用單位必須配專職或兼職的安全管理人員,目的是為了更好的維護和監(jiān)管好電梯,盡管目前使用單位基本都配置專職或兼職電梯安全管理人員,但是大都數(shù)使用單位的電梯管理人員并沒有按照電梯安全管理制度要求來做,帶來很多電梯方面的安全隱患問題,還有目前小區(qū)或?qū)懽謽堑然径加形飿I(yè)公司接管,問題是一般一個物業(yè)公司少則接管幾個項目,多則幾十個項目,有些物業(yè)公司也只有一個管理人員,管理人員本身也沒有真正到位,超市、公共場合如過街天橋、大橋等電梯和扶梯也存在同樣的問題,使得很多有電梯的項目其實并沒有真正意義上管理人員。所以要改變目前電梯投訴率高的現(xiàn)象,首先必須保證每臺電梯都有相應(yīng)的電梯管理人員,其次電梯管理人員必須嚴格執(zhí)行相應(yīng)的職責(zé),嚴格按單位制定的安全管理制度要求進行日常巡查每臺電梯的運行情況等工作。

2 轎內(nèi)緊急報警裝置24h值班問題

目前,盡管現(xiàn)在基本上轎內(nèi)緊急報警電話能保證與24h值班室保持接通,但值班室保證24h值班嗎,值班室電話掛好了嗎,報警電話響了都及時接嗎等等很多問題,被困乘客按電梯轎內(nèi)報警電話因值班人員各種原因未能做到隨時接聽,導(dǎo)致被困乘客撥打新聞媒體或12345市長熱線電話,把事情弄得復(fù)雜化,最后有關(guān)部門還要投入大量的人力進行事故調(diào)查。試想如果值班人員做好了本職工作也就不會發(fā)生關(guān)人投訴事件。發(fā)生此類的事情已經(jīng)見多不怪。

3 使用單位節(jié)約成本

使用單位特別是由物業(yè)公司管理的小區(qū)或單位考慮到本身公司的盈利,加上物業(yè)費的上交比例不高,特別是小區(qū)物業(yè),小區(qū)又就數(shù)經(jīng)濟適用房和拆遷小區(qū)。選用維保費低的一些實力不大的小型維保電梯公司,甚至個別小區(qū)有物業(yè)公司管理,物業(yè)就不落實電梯維保單位。

另外,維保單位在平時檢查保養(yǎng)時提出的需要更換或修理電梯某些部件時,能拖就拖,就連如常見的轎內(nèi)應(yīng)急照明、報警裝置的蓄電池電源,外呼顯示按鈕不好、甚至有些物業(yè)導(dǎo)軌油也不肯買等等,物業(yè)公司不肯出錢更換,也會導(dǎo)致故障增多,存在安全隱患,當(dāng)然如果更換某些大的零部件或大修、改造電梯,由于涉及到費用比較高,考慮物業(yè)公司要業(yè)主同意等復(fù)雜情況也是情由可原。

4 要監(jiān)督乘客文明乘坐電梯

使用單位應(yīng)當(dāng)在醒目位置張貼乘坐電梯的注意事項,特別是自動扶梯和自動人行道,老弱病殘及兒童要在大人的監(jiān)護下乘坐,并經(jīng)常監(jiān)督有不文明行為的乘客,使用單位應(yīng)當(dāng)經(jīng)常開展如何安全乘坐電梯和被困轎廂時如何進行安全呼救等等,為保證電梯的安全運行和乘客的安全都起到一定的作用。

篇7

由于物業(yè)管理公司一般屬于地域性公司，公司的規(guī)模相對生產(chǎn)型企業(yè)較小，且企業(yè)業(yè)務(wù)大多屬于勞動力密集型業(yè)務(wù)，因此公司投入的主要成本為人力成本。同時由于物業(yè)管理公司日常涉及業(yè)務(wù)雖然所涉資金額較小，但是業(yè)務(wù)數(shù)量卻較大，因此對于控制企業(yè)人力成本又帶來了更大難度。目前部分物業(yè)管理公司缺乏有效內(nèi)部控制制度和手段，對企業(yè)的人力成本進行有效管控，造成重復(fù)性工作現(xiàn)象大量存在，造成的人力浪費增加了企業(yè)成本，也為企業(yè)開展日常工作帶來了一定難度。同時，由于物業(yè)管理公司大多規(guī)模較小，因此并未設(shè)立專業(yè)的內(nèi)部控制職能部門，造成企業(yè)在日常費用開銷、成本花費方面記賬存在紕漏，給企業(yè)日常經(jīng)營管理帶來較大風(fēng)險。

二、部分物業(yè)管理公司的管理者不重視企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控

在過去，我國物業(yè)管理主要由開發(fā)商負責(zé)，即誰進行項目開發(fā)，誰就需要進行該項目的物業(yè)管理。但隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)從這種傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪飿I(yè)經(jīng)營模式。通過物業(yè)管理公司承接項目物業(yè)，配備專業(yè)人才從事專業(yè)化物業(yè)管理。但是目前，我國部分物業(yè)管理公司由于管理者目光短淺，將企業(yè)日常經(jīng)營活動框固在從事簡單小區(qū)公共設(shè)施維護保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生清潔保護及環(huán)境有效綠化，而未用發(fā)展的眼光看待物業(yè)管理業(yè)務(wù)。造成管理者不重視企業(yè)財務(wù)成本管理和企業(yè)風(fēng)險把控的現(xiàn)象多有發(fā)生，最終造成企業(yè)資源浪費、信息不對稱等不良事件出現(xiàn)。

三、提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理及風(fēng)險管理水平的舉措

（一）增強物業(yè)管理公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)總括性，建立有效風(fēng)險管理制度。想要增強物業(yè)管理公司在財務(wù)管理及風(fēng)險管理方面的水平，首先需要不斷增強物業(yè)管理公司內(nèi)部會計核算系統(tǒng)的總括性并及時建立合理有效的風(fēng)險管理制度應(yīng)對物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展。想要增強物業(yè)管理公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)總括性，首先需要對物業(yè)管理行業(yè)的日常工作業(yè)務(wù)進行詳細全面的了解，只有這樣才能編制出合理有效的會計核算科目。物業(yè)管理公司在進行日常會計核算管理時，對于款項不明確或者金額存在一定疑問的項目需要進行調(diào)查監(jiān)督，防止虛報成本等惡性事件的發(fā)生。為了增強物業(yè)管理公司的財務(wù)管理及風(fēng)險管理水平還需要建立有效的風(fēng)險管理制度。對于包括項目招投標(biāo)及項目預(yù)測算等內(nèi)容進行提前預(yù)測判斷，通過完整有效的風(fēng)險管理制度可以及時有效預(yù)判企業(yè)面臨風(fēng)險，降低企業(yè)遭到不可逆生存危機的可能性。

（二）建設(shè)完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度。為了提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理及風(fēng)險管理水平的舉措，物業(yè)管理公司需要對自身內(nèi)部控制水平進行提高，重要方式就是建設(shè)較為完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度。為了建設(shè)完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度，企業(yè)需要根據(jù)自身情況進行制度的量身定制，切不可照搬其他公司的內(nèi)部控制制度。在調(diào)查了解企業(yè)自身情況時需要認真判斷企業(yè)自身存在的在內(nèi)部控制方面的問題，對于重點問題進行詳細分析。目前物業(yè)管理公司大多從事小區(qū)或單位的物業(yè)管理工作，而是否從事某項目的物業(yè)管理需要物業(yè)管理公司進行有效前期調(diào)查并進行預(yù)測算收費，因此內(nèi)部控制制度建設(shè)過程中需要重點考慮項目招投標(biāo)標(biāo)準及預(yù)測算收費標(biāo)準，防止因內(nèi)部控制失靈造成企業(yè)虧損或者無法達成預(yù)期收益目標(biāo)等事故發(fā)生。內(nèi)部制度的建設(shè)不單單是一個部門的事情，很多物業(yè)管理公司目前建立的內(nèi)部控制制度主要涉及日常運營部門，和忽略了后勤及財務(wù)部門的內(nèi)部控制，這造成了企業(yè)內(nèi)部控制缺乏連貫性和完整性，難以控制企業(yè)面臨的風(fēng)險。同時，物業(yè)管理公司還需要加強監(jiān)督制度的建設(shè)與實施，逐步營造權(quán)責(zé)分明，出事故第一責(zé)任人負責(zé)到底的公司環(huán)境以強化員工的責(zé)任感。

（三）提高物業(yè)管理公司的管理者對企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控的重視程度。提高物業(yè)管理公司的管理者對企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控的重視程度是物業(yè)管理司提高自身財務(wù)及風(fēng)險管理水平的重要措施。只有公司管理者意識到財務(wù)及風(fēng)險管理的重要性，相關(guān)的制度才能得到及時有效的落實，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。物業(yè)管理公司的管理者需要加強自身對于財務(wù)成本管理及風(fēng)險把控的意識，因為物業(yè)管理公司大多為私有企業(yè)，且管理者一般多為創(chuàng)立者。管理者的言談思想對于員工會產(chǎn)生重要的影響，只有管理者逐步重視企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控才能促使企業(yè)員工逐步意識到財務(wù)管理和風(fēng)險管理的重要性，并將內(nèi)部控制制度真正落到實處。因此只有加強對其培訓(xùn)教育，才能逐步提高企業(yè)整體內(nèi)部控制水平和財務(wù)及風(fēng)險的管理能力?？梢酝ㄟ^組織專門的講座或者進行技能培訓(xùn)等方式來逐步加強企業(yè)員工的財務(wù)及風(fēng)險管理水平以最終達到提高企業(yè)財務(wù)及風(fēng)險管理水平的目標(biāo)。

四、結(jié)語

篇8

一、日常工作目標(biāo)的完成情況

(一)業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。

1. 熟悉小區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收;

2. 根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。

3. 配合銷售部的售樓工作;

為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進行24小時站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風(fēng)貌。

4. 搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作;針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。

(二)房屋管理

第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。

為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責(zé)任到人定期檢查。第一時創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。

(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理

對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達到養(yǎng)護設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

(四)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理

環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時提出合理化的建議。

(五)小區(qū)安全工作

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。

(六)其他

1. 搞好維修服務(wù)工作

為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時定期對各種設(shè)施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。

2. 加強小區(qū)裝修管理工作

小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。

3. 認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。

業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。

二、存在的問題和教訓(xùn)

雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務(wù)人員整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務(wù)的能力還有待提高;第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在20xx年的工作中，將吸取經(jīng)驗與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。

三、20xx年工作計劃

(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。

對部門內(nèi)各崗位職責(zé)進行細化，明確責(zé)任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無重大安全責(zé)任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務(wù)更加細致、高效。

建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。

(二)配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。

(三)加強制度建設(shè)，強化監(jiān)督檢查。

篇9

為進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，建立起住宅物業(yè)突發(fā)公共事件的應(yīng)急處理機制和預(yù)案，為人民群眾創(chuàng)造安全舒適、清潔優(yōu)美的生活工作環(huán)境，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合今年住宅物業(yè)防治“非典”工作實際，將《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準》（京國土房管物[2003]127號）作了修改，修訂為《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準》同時廢止。

現(xiàn)將該標(biāo)準印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二三年十一月四日

《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準》有關(guān)問題的說明

一、制定本標(biāo)準的目的：促進物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。

二、本標(biāo)準是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)性標(biāo)準，也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標(biāo)準。

三、標(biāo)準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。

四、本標(biāo)準服務(wù)項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務(wù)等十項，每項又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩個方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)管理的除外。

本標(biāo)準與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準》相比，增加的主要內(nèi)容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機制、處理預(yù)案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應(yīng)對；在平時，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預(yù)防工作，并加強對員工的培訓(xùn)和業(yè)主的宣傳，防患于未然。

五、標(biāo)準中未涉及的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準，有法律法規(guī)及政策規(guī)定的，按相應(yīng)法規(guī)及政策執(zhí)行；沒有規(guī)定的，由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。

六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務(wù)超出本服務(wù)標(biāo)準的，可以自行確定服務(wù)的深度和廣度，由物業(yè)管理委托雙方結(jié)合實際情況自行確定。

附件：北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)范圍

北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準一、普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準項目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求

（一）綜 合管 理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

（1） 負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；

（2） 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；

（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；

（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；

（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準、收費依據(jù)及標(biāo)準；

（7） 應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；

（8） 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（9） 每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。

（10）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準》；

（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；

道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；

（4）負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；

（5）定期清洗外墻。

（三）綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標(biāo)準》養(yǎng)護。

（四）保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：

（1） 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

（2） 設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（3） 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；

（4） 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；

（5） 按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

（6） 在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（7） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；

（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；

（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。

（六）

停車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預(yù)案；

（4）長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）

消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案；

（2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（4）發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3）維修服務(wù)標(biāo)準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3） 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案；

維修服務(wù)標(biāo)準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。

（十）裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；

（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（4） 業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

（5） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

二、經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標(biāo)準項 目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求（一）

綜 合管 理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1） 負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；

（2） 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；

（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；

（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；

（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準、收費依據(jù)及標(biāo)準；

（7） 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（8） 每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60％。

（9） 建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

（二）

房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備（1） 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準》；

（2） 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；

（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。

（三）

綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標(biāo)準》養(yǎng)護。

（四）

保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

（1） 設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（2） 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；

（3） 按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；

（4） 在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（5） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）

公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

（1） 相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；

（2） 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3） 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。

（六）

存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管（1） 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2） 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3） 保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；

（4） 長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）

消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防責(zé)任制；

（2） 消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；

（3） 定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（4） 發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1） 保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；

（2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3） 維修服務(wù)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）

電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3） 主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案；

（4） 維修服務(wù)標(biāo)準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（5） 一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。

（十）

裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；

（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

篇10

【關(guān)鍵詞】高校；服務(wù)外包；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)

1高校物業(yè)管理外包的原因

（1）與一般社會上物業(yè)管理不同的是，高校物業(yè)管理是一種服務(wù)與育人相結(jié)合的市場化物業(yè)管理。近年來我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，許多大學(xué)、學(xué)院升格，辦學(xué)規(guī)模不斷壯大，一些高校物業(yè)管理全部向社會購買服務(wù)，高校物業(yè)管理以這種服務(wù)外包模式進行運作，取得了良好效果，校園環(huán)境更加優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)更加高效。（2）變革前的高等學(xué)校物業(yè)管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機構(gòu)普遍存在人浮于事、機構(gòu)龐大，導(dǎo)致工作效率低下，成本居高不下。利用服務(wù)外包的形式革新現(xiàn)有的高校物業(yè)管理體制，通過招標(biāo)引進社會上專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，利用這只專業(yè)隊伍，既能提高物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節(jié)約學(xué)校財政經(jīng)費，使學(xué)校把精力放在科研和教學(xué)上，增強我國高校的辦學(xué)水平和效益，提高學(xué)校的競爭力。

2高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（1）高校物業(yè)服務(wù)外包中標(biāo)規(guī)則中，受價格因素影響較大。在招投標(biāo)過程中，物業(yè)管理公司為獲得中標(biāo)機會，僅僅需要以最低的投標(biāo)價格就有可能成為最終的中標(biāo)企業(yè)。物業(yè)公司在報價過程中極易出現(xiàn)惡意壓低價格以搶占市場的現(xiàn)象，甚至有企業(yè)通過陪標(biāo)、串標(biāo)等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業(yè)公司進駐高校后，仍將盈利作為目標(biāo)，甚至違背合同，加上高校對這類行為缺少有效的懲罰，造成物業(yè)服務(wù)水平直線下降。（2）高校有關(guān)職能部門監(jiān)管不到位。物業(yè)服務(wù)公司作為乙方，高校有關(guān)職能部門如后勤處作為甲方，甲方對乙方的服務(wù)根據(jù)合同中有關(guān)內(nèi)容進行監(jiān)管。由于物業(yè)管理涉及的面非常廣，主要有學(xué)生宿舍區(qū)、教學(xué)科研區(qū)、辦公區(qū)，而服務(wù)內(nèi)容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設(shè)施維護、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域綠化、水電氣保障等，這些服務(wù)內(nèi)容既要遵守服務(wù)行業(yè)規(guī)范，也要與其所屬的區(qū)域特征相對應(yīng)，滿足不同區(qū)域的功能需求。合同中有些內(nèi)容由于起草時未考慮到或未明確寫出導(dǎo)致乙方履行時鉆空子現(xiàn)象時有發(fā)生。例如合同中“按照甲方標(biāo)準，規(guī)范完成清掃、保潔、垃圾清運、雨污處理等各項目在內(nèi)的校園整體環(huán)境衛(wèi)生與保潔工作?！贝撕贤瑑?nèi)容甲方未對校園每天保潔次數(shù)、保潔標(biāo)準、保潔區(qū)域、垃圾清運次數(shù)及垃圾清運的要求進行量化，這極易使乙方在履約過程中偷懶，而甲方苦于合同中內(nèi)容不夠細化，無法拿起合同這一武器制約對方，這就在監(jiān)管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度和物業(yè)公司的管理制度。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度主要是指學(xué)校后勤處的物業(yè)管理制度，主要是對物業(yè)公司的制訂考核制度。物業(yè)公司的管理制度主要是物業(yè)公司的安全責(zé)任制度和各個崗位工作職責(zé)。但是，制度還是不夠完善，執(zhí)行也不夠嚴格，隨意性和盲目性較大。

3優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對策

1）實行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達到某種目的，在追求各自利益的基礎(chǔ)上簽訂的一種協(xié)議。這種協(xié)議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實質(zhì)有三個特征：一是它具有有效的法律形式，一般通過書面達成協(xié)議，有時也通過口頭達成協(xié)議。二是它具有明確的權(quán)利、義務(wù)，即契約雙方之間通過能夠做什么和不能夠做什么的權(quán)利和義務(wù)互相制約，一方的權(quán)利，對于另一方而言就是義務(wù)。三是它具有相應(yīng)的制約形式。契約一般都有法律責(zé)任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對另一方予以補償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內(nèi)容引入到高校的管理中來，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會上物業(yè)服務(wù)公司簽訂的服務(wù)合同就體現(xiàn)了契約化管理。合同中將雙方的權(quán)利、義務(wù)明確表述，雙方都應(yīng)按合同中規(guī)定的條款去履行職責(zé)。如果乙方物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關(guān)條款去制約它。作為高校的甲方應(yīng)該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關(guān)條款，而不能口頭化，用合同來制約乙方，與乙方之間達成一種契約，實行契約化管理。2）實行精細化管理。精細化管理是一種理念,一種文化。它是源于發(fā)達國家的一種企業(yè)管理理念，它是社會分工的精細化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細化對現(xiàn)代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。精細化管理就是落實管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對當(dāng)天的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，及時處理等等。精細化管理用在高校物業(yè)服務(wù)上同樣適用，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)實行精細管理。甲方首先要求自己的監(jiān)管部門崗位職責(zé)精細化，明確要監(jiān)管的內(nèi)容和標(biāo)準；其次甲方要求提供物業(yè)服務(wù)的乙方將工作內(nèi)容、崗位職責(zé)精細化。3）建立一套嚴格的考評體系。為高效、優(yōu)質(zhì)地做好物業(yè)管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)建立一整套的考評體系?？荚u分為三個部分。（1）乙方物業(yè)公司自評部分根據(jù)合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容進行自我檢查、自我打分，占月考評總分的20%。該部分應(yīng)由班組評分、經(jīng)理評分、公司評價三部分組成。（2）甲方主管部門考評部分甲方根據(jù)合同要求進行月考評，占每月考評總分的60%。（3）第三方考評部分為保障考評的公正性，引入第三方考評，占每月考評總分的20%。第三方構(gòu)成人員主要是教職工和學(xué)生?？荚u得分點細化到物業(yè)服務(wù)中每一項工作，每一項工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎勵500元；總得分在80%-90%，不予獎勵；總得分在60%-80%，由甲方出具限時整改通知書，并罰款2000元；連續(xù)三個月考評總得分低于60%，多次要求整改無效，甲方有權(quán)終止合同，并啟動重新招標(biāo)程序。

4結(jié)語

服務(wù)外包是市場機制下高等學(xué)校完成物業(yè)服務(wù)的一種比較經(jīng)濟的手段，是高校自身物業(yè)管理發(fā)展中的一種戰(zhàn)略選擇。高校在購買服務(wù)的同時，一定要按照契約化、精細化管理原則對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)進行監(jiān)督和管理，建立健全崗位職責(zé)、監(jiān)管制度、獎懲制度等一系列規(guī)章制度，努力做好物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提高師生滿意度。

【參考文獻】

［1］李岳坤.高校物業(yè)管理服務(wù)外包思考[J].新西部,2015(18).