導(dǎo)語：如何才能寫好一篇民法典土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】土地征收；補償；利益保障；立法建議

【中圖分類號】F293.20 【文章標識碼】B 【文章編號】1326-3587（2014）01-0081-01

在物權(quán)法中，征收是一種非常特殊的物權(quán)變動形式，直接表現(xiàn)為對民事權(quán)利主體土地所有權(quán)的剝奪。目前中國的土地征收制度基本形成于計劃經(jīng)濟體制下。在此種體制下，公權(quán)力相對于民事權(quán)利，不僅在觀念上，而且在體制上一直是過于強大。事實上，隨著我國工業(yè)化、城市化進程加快，大量農(nóng)民集體用地經(jīng)征用轉(zhuǎn)為國家建設(shè)用地。農(nóng)村土地征收不僅涉及農(nóng)民生存的切身利益，而且直接影響到農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)業(yè)穩(wěn)定。因此，法律必須對土地征收予以嚴格限制。

一、土地征收概念

土地征收，是指國家基于公共利益的需要，而將農(nóng)民集體所有的土地強制性的收歸國有的行為。其法律特征在于：（1）土地征收是強制剝奪集體土地所有權(quán)的行為，是物權(quán)變動的一種極為特殊的情形。征收主體一方是政府，且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán)，集體必須服從，沒有任何選擇的余地。（2）土地征收屬于一種附有嚴格法定條件的行為。在各國立法中，征收必須嚴格按照法定的程序，其目的只能是為了發(fā)展公共利益，絕對禁止任何商業(yè)目的的征收，且必須對被征收人以公平合理的補償。

二、我國當(dāng)前土地征收中存在的突出問題

1、國家土地征收權(quán)的濫用?，F(xiàn)代法治國家出于對私法主體合法財產(chǎn)權(quán)益保護的需要，通常將土地征收限定在"公共利益"范圍內(nèi)。如《法國民法典》第545條規(guī)定，“任何人不得被強制轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，但因公用并在事前受公正補償時，不在此限”，《德國基本法》第14條第3款和《意大利民法典》第834條也有類似的規(guī)定。我國土地征收制度也不例外。我國現(xiàn)行《憲法》和《土地管理法》也明文規(guī)定，土地征收必須基于公共利益目的。但法律法規(guī)卻沒有進一步明確地限定"公共利益"的范圍和判斷標準。相反的是我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”，此條規(guī)定實際上是將土地征收權(quán)擴展到了整個經(jīng)濟建設(shè)用地，將本應(yīng)以市場行為獲得的商業(yè)性開發(fā)用地也納入國家土地征收權(quán)的客體范圍，導(dǎo)致民事主體的私權(quán)被國家公權(quán)力不正當(dāng)?shù)貏儕Z。

2、補償不夠，農(nóng)民利益缺乏保障。國家在征收土地時，必然要對土地權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)利造成損失，而這種損失并非權(quán)利人依法所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險、支出或犧牲，因此國家必須給予公平的補償，使其恢復(fù)或維持原有的財產(chǎn)狀況。從西方國家的補償政策來看，其旨在最大限度的彌補被征收人因征收造成的財產(chǎn)變動而引起的損失，基本特點是以市場交易規(guī)則作為補償?shù)囊罁?jù)，且補償?shù)姆秶軓V，項目細化、確定。

關(guān)于補償費用的分配，按照《土地管理法實施條例》第26條的規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。但法律卻并沒有規(guī)定土地補償費的處分規(guī)則，由于我國集體所有權(quán)的主體虛位，土地補償費實際上被少數(shù)管理者所控制，農(nóng)民利益極易被侵害。

三、立法建議

我國的土地征收制度源于計劃經(jīng)濟體制，土地征收被作為行政手段配置土地權(quán)利的方法，而沒有像國際通行做法那樣將土地征收作為基本民事權(quán)利的限制制度在物權(quán)法中規(guī)定。因此，在立法思路上，我國的土地征收制度應(yīng)在物權(quán)法中從民事私權(quán)的角度對國家的土地征收權(quán)予以限制。

1、嚴格界定“公共利益”的范圍，縮小國家土地征收權(quán)的范圍。前已述及，我國法律非但沒有界定“公共利益”的范圍和判斷標準，反而通過《土地管理法》第四十三條將國家的土地征收權(quán)擴展到經(jīng)濟建設(shè)用地。因此，在物權(quán)立法中，必須將國家的土地征收權(quán)嚴格限定在“公共利益”范圍內(nèi)。

從我國目前的情況來看，梁氏物權(quán)法建議搞第48條對公共利益做出了明確規(guī)定，“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)，環(huán)境保護、文化古跡及風(fēng)景名勝的保護、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護、森林保護事業(yè)，以及國家規(guī)定的其他公共利益”。該條同時規(guī)定，“征收不得適用于商業(yè)目的”。該草案雖確定了公共利益的大致范圍，但要增強可操作性，還有待更加細化和具體。

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關(guān)鍵詞：宅基地；宅基地使用權(quán)；典權(quán)

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）30-0142-03

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)，是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》和《物權(quán)法》沒有確認城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對集體土地享有宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。

宅基地使用權(quán)具有以下的法律特征：

第一，權(quán)利主體特定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著土地管理法將宅基地的使用權(quán)人限定為農(nóng)村村民，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。而《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”該規(guī)定對宅基地使用權(quán)人的身份并未加以限定。但《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！边@說明《物權(quán)法》將對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)制留給了《土地管理法》和其他相關(guān)立法。

第二，權(quán)利客體僅限于集體土地。這一點《土地管理法》和《物權(quán)法》都有明確的規(guī)定。首先，宅基地使用權(quán)的客體僅限于集體所有的土地上，在國有的土地上不得設(shè)定宅基地使用權(quán)。其次，宅基地使用權(quán)的客體僅以土地為限，但在解釋時應(yīng)不限于“地面”，宅基地使用權(quán)人在地面之上或者地下也得進行建設(shè)附屬設(shè)施并保有所有權(quán)。

第三，“一戶一宅”。集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地?！锻恋毓芾矸ā返?2條明確規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。

第四，目的特定。宅基地使用權(quán)的土地使用用途，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只能用作農(nóng)村村民住宅的建設(shè)。《物權(quán)法》第152條也明確規(guī)定只得在該土地上建造住宅及其附屬設(shè)施。解釋上，這里的住宅是指農(nóng)村村民所建住房及與住房和居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施，例如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚等。

第五，權(quán)利的取得具有無償性。我國現(xiàn)行法律中，宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)摹０凑宅F(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為了保障其成員的正常生活，無償將土地作為一種福利向本集體成員提供失。

第六，權(quán)利無期限。我國現(xiàn)行法律沒有對宅基地使用權(quán)的期限進行限制性規(guī)定，宅基地使用權(quán)不因期限屆滿而消失。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式分析

宅基地是農(nóng)村居民的基本生活資料，我國相關(guān)法律限制宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，權(quán)利人不得就其宅基地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)定抵押。如：

《土地管理法》第62條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！钡?2條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/p>

《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?/p>

《擔(dān)保法》第37條和《物權(quán)法》第184條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。

另外，國家土地管理局關(guān)于《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》的第169條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?！眹鴦?wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

從以上法律規(guī)定可以看出：第一，宅基地使用權(quán)人只能是農(nóng)村村民。那么，農(nóng)村村民的身份是根據(jù)什么標準確定的？是按照從業(yè)標準還是戶籍標準，或是按照實際常住標準？對這一問題，我國立法沒有正式的規(guī)定，個別部門規(guī)章有按從業(yè)標準的，如1989年1月16日國家工商行政管理局《私營企業(yè)暫行管理辦法》第3條規(guī)定：“農(nóng)村村民，指農(nóng)民個人，不含農(nóng)村中的非農(nóng)業(yè)居民?！币灿械胤椒ㄒ?guī)按戶籍標準的，如2007年7月1日起施行的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》第3條規(guī)定：“農(nóng)村村民，是指具有本市常住戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員?！彼?，要從立法上規(guī)范宅基地使用權(quán)制度，就有必要從立法上對農(nóng)村村民的身份進行科學(xué)合理的界定，統(tǒng)一農(nóng)村村民身份的界定標準。

第二，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓、抵押，但宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。實踐中，這種轉(zhuǎn)讓也存有限制：即受讓人只能是本集體經(jīng)濟組織成員，而且還必須是農(nóng)村村民，因為前文已述及宅基地使用權(quán)人僅限于農(nóng)村村民。如果要轉(zhuǎn)讓給本集體組織外人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。這種限制，違反了物權(quán)法平等保護原則，使農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，在一定程度上限制農(nóng)民的融資手段，繼而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，這種限制會讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)兩難境況而使得這種允許隨房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定形同虛設(shè)：目前在大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動的情況下，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，有的在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，“空心村”和宅基地閑置情況十分突出，而農(nóng)村村民幾乎每戶都有自己的宅基地，所以，這些空置的宅基地在農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓幾乎沒有市場可言，而對農(nóng)村房屋有需求的城鎮(zhèn)居民卻無法在農(nóng)村購房。在城里購置了房產(chǎn)的農(nóng)民無法轉(zhuǎn)讓閑置的空房，將會造成農(nóng)民房屋的長期空閑，不符合“物盡其用”的原則。

同樣道理，如果農(nóng)村村民通過抵押自己的房屋融資，在農(nóng)村村民無法償還借貸款物時，抵押權(quán)人的抵押權(quán)就有可能無法實現(xiàn)，因為該抵押的房屋無論是折價還是拍賣，繼受取得房屋所有權(quán)的人也必須是農(nóng)村村民，前文述及，大多數(shù)農(nóng)村村民對宅基地沒有購買需求。所以，這在實際上限定了農(nóng)民通過自己的房屋融資的可能。而同樣都是房屋，法律對城鎮(zhèn)居民的房屋所有權(quán)幾乎沒有限制，對農(nóng)民房屋所有權(quán)的這種限制，顯然是一種歧視。近年我國農(nóng)村進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實行農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，在這種情況下，農(nóng)民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，但可以取得融資的只有房屋和宅基地。所以，對宅基地使用權(quán)制度的改革勢在必行。

對宅基地使用權(quán)，法律作出農(nóng)民可以無償使用不得轉(zhuǎn)讓的限制，主要基于以下考慮：一是為了使農(nóng)民“居者有其屋”，保證農(nóng)民不要成為流入城市的無業(yè)游民，造成兩極分化；宅基地和住房是農(nóng)民最后的生存基礎(chǔ)，盡管在市場經(jīng)濟形勢下，農(nóng)民的生產(chǎn)和生活方式發(fā)生了很大變化，但農(nóng)民對住房和宅基地依然有著極大的依賴性。農(nóng)民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活和生產(chǎn)發(fā)生變化，農(nóng)民將無依無靠，淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民。二是因為宅基地使用權(quán)具有一定的福利性，按照現(xiàn)行《土地管理法》，宅基地使用權(quán)與農(nóng)村村民的身份相聯(lián)系。集體組織為了保障其成員正常生活，將宅基地使用權(quán)作為一種福利向集體成員無償提供。在目前房地一體的格局下，如果允許農(nóng)村村民將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織的成員，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。

一般而言，無論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村村民，大多都是在急需資金而又無其他融資渠道時才會變賣房屋或抵押房屋融資，或者是房屋長期閑置而房主自己沒有居住需要也不愿出租。在因為融資出賣房屋或抵押房屋后，城鎮(zhèn)居民出現(xiàn)無居無業(yè)情況時，往往可以靠低保生活，但農(nóng)村村民卻沒有低保制度的保障。筆者認為，國家應(yīng)盡快建立健全農(nóng)村的社會保障制度，不能因為農(nóng)村社會保障制度的缺失而又通過立法限制農(nóng)民對自有房屋的處分權(quán)，這種限制，是不平等的，也是一種歧視，不利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否設(shè)定典權(quán)的分析

允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，需要制修訂一系列的法律，也需要一定的時間，在立法部門沒有將相關(guān)法律納入制修訂進程之前，本人認為，可以通過司法解釋的方式，允許農(nóng)村村民通過對自有房屋設(shè)定典權(quán)，不限定典權(quán)人身份的方式融資，①對農(nóng)村村民的私房設(shè)定典權(quán)，即為宅基地使用權(quán)設(shè)定典權(quán)。這一方面可以滿足城鎮(zhèn)居民對農(nóng)村住房的需求，另一方面讓農(nóng)民在融通到資金的同時又保有房屋的所有權(quán)，在典期屆滿后，農(nóng)民可根據(jù)自身的需要，決定是否需要回贖或找貼房屋。

典權(quán)，是指支付典價，占有他人不動產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利[1]。這里的不動產(chǎn)，僅指建筑物及其所占用基地的基地使用權(quán)[1]。其中，支付典價者為典權(quán)人，而以自己的不動產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為出典人，作為典權(quán)標的物的不動產(chǎn)為典物。

典權(quán)在我國具有悠久的歷史，是中國傳統(tǒng)思維和習(xí)慣在法律上的反映。如學(xué)者言：“典權(quán)系物權(quán)編所定物權(quán)中，唯一純出于固有法制者，其所以興起之緣由，乃因眾人認為變賣祖產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)，籌款周轉(zhuǎn)以應(yīng)付急需，乃是敗家之舉，足使祖宗蒙羞，故絕不輕易從事，然又不能不有解決之計，于是有折衷辦法之出現(xiàn)，即將財產(chǎn)出典于人，以獲得相當(dāng)于賣價之金額，在日后可以原價將之贖回，如此不僅有足夠之金錢，以應(yīng)通融之需，復(fù)不落得變賣祖產(chǎn)之譏。而典權(quán)人則得以支付低于賣價之典價后，即取得典物之使用收益權(quán)，且日后尚有因此取得典物所有權(quán)之可能，是以出典人與典權(quán)人兩全其美，實為最適宜之安排?！盵2]

因為對宅基地使用權(quán)人的身份限定，農(nóng)民出典房屋同樣受到諸多限制。筆者認為，允許農(nóng)村村民通過對自有房屋及宅基地使用權(quán)設(shè)定典權(quán)，而不限定典權(quán)人身份的方式融資，主要理由如下：

首先，從上文對典權(quán)的簡短分析看出，典權(quán)的設(shè)定主要是為滿足融資的需要，而農(nóng)村村民對自有房屋設(shè)定典權(quán)，也多是基于融資需要，出典房屋可使其獲得經(jīng)營活動急需的流動資金，以解一時之需；同時也滿足了典權(quán)人對他人不動產(chǎn)的占有、使用并獲取收益的需要，而且，在出典人不回贖的情況下，典權(quán)人有可能取得典物的所有權(quán)。而不限定典權(quán)人的身份，一方面可以讓農(nóng)村村民通過出典房屋很快融通到所需資金，另一方面，即使出典人不是為了融資需要而出典房屋，也可避免該房屋長期閑置，這對于物盡其用有積極的意義。

其次，限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是擔(dān)心農(nóng)民將房屋和宅基地抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活和生產(chǎn)發(fā)生變化，農(nóng)民將無依無靠，淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民。因為《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。但農(nóng)村村民將自有房屋設(shè)定典權(quán)后，仍對房屋保有所有權(quán)，在將來可以通過回贖的方法重新占有和使用自己的房屋，在將來不會淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民。同時也避免了損害到本集體經(jīng)濟組織的對宅基地的所有權(quán)及其相關(guān)利益。

再次，有利于避免不必要的訴訟糾紛。實踐中農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件比較多，①這類糾紛被界定為是名義上買賣房屋，實際上是買賣宅基地使用權(quán)，因為我國法律禁止宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，所以，農(nóng)村私房買賣當(dāng)事人如果都為農(nóng)村村民，則買賣合同被認定為有效；而糾紛的訴訟雙方當(dāng)事人如果出賣人為農(nóng)村村民，買受人為城市居民的，則買賣合同被認定為無效。②被認定為無效的這些買賣合同，交易發(fā)生的時間多在前兩年以上，有的甚至在10年以上；出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；大多數(shù)訴訟是緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而；很多買受人對房屋進行過裝修、翻建、改建等添附行為。房屋買賣合同被認定為無效，買受人的利益損失往往比較大，如北京宋莊畫家李玉蘭與宋莊某村民買賣宅基地使用權(quán)糾紛一案。同時也縱容了出賣人不依誠信履約。如果法律允許農(nóng)村私有住房出典而不限定典權(quán)人的身份，則會避免這些不必要的糾紛。房屋出典后，如果土地增值以及土地征用、房屋拆遷等使得房屋現(xiàn)值或拆遷補償較高，都不會影響到典權(quán)關(guān)系的雙方當(dāng)事人為此而提訟。如果出典人在典期屆滿后不愿回贖房屋，可依照當(dāng)時的市價找貼房屋給典權(quán)人。

這里還有個問題需要說明一下。農(nóng)村私有房屋設(shè)定典權(quán)后，典權(quán)人有留買權(quán)，即出典人轉(zhuǎn)讓典物時，典權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；還有典物取得權(quán)，即典期屆滿，出典人不回贖的，典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。這樣，典權(quán)人最終也取得農(nóng)村村民房屋的所有權(quán)，同時也取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。有人會認為這也是名義上賣房實際是買賣宅基地使用權(quán)，應(yīng)該無效。筆者認為，首先，典權(quán)設(shè)定后，典期一般都較長，大都在10年到30年之間，出典人對自有房屋是否有居住需要，在典期屆滿時是否有必要將房屋贖回，有足夠的考慮時間。出典人轉(zhuǎn)讓典物或在典期屆滿不回贖典物的，都說明出典人對自有房屋沒有居住的需要。法律限制農(nóng)村私房自由轉(zhuǎn)讓的第一個原因，即擔(dān)心農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓房屋后淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民便不存在，而且農(nóng)村村民的私房屬于農(nóng)村村民的私產(chǎn)，他們有權(quán)處理，法律不應(yīng)過分干涉。其次，無論是留買還是絕賣，出典人和典權(quán)人處分的都是農(nóng)村私有房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，而不是宅基地所有權(quán)，即并沒有侵犯到集體的宅基地所有權(quán)。典權(quán)人作為典物的使用人，長期在農(nóng)村居住生活，只是沒有農(nóng)村戶口，是否可以將其看作是農(nóng)村村民？而對于農(nóng)村村民的認定標準，法律并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。

綜上，筆者認為，法律應(yīng)該允許農(nóng)村村民對自有房屋設(shè)定典權(quán)而不限制典權(quán)人的身份，適當(dāng)放寬對農(nóng)村村民私房及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，以保障農(nóng)村村民的合法權(quán)益。

參考文獻：

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附：《安徽省水利水電工程建設(shè)征用土地及安置移民辦法》

安徽省水利水電工程建設(shè)征用土地及安置移民辦法

全文

第一條  為合理利用土地資源，保證水利水電工程建設(shè)用地，妥善安置移民，根據(jù)《中華人民共和國土管理法》、《大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例》和《安徽省實施〈土地管理法〉辦法》的規(guī)定，特制定本辦法。

第二條  水利水電工程是改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的設(shè)施。一切水利水電工程建設(shè)，包括行蓄洪區(qū)莊臺建設(shè)，都應(yīng)按照節(jié)約用地、合理用地的原則，進行規(guī)劃、設(shè)計和施工，并按照國家規(guī)定的程序輸征地手續(xù)。嚴禁亂占濫用土地。

第三條  大中型水利水電工程，凡涉及淹占土地、遷移居民的，都必須認真編制移民安裝規(guī)劃，提出占用土地、拆遷房屋和移民人口的數(shù)量，移民安置設(shè)想，移民費用框算等，作為工程設(shè)計任務(wù)書的組成部分，按照基本建設(shè)程序報批。設(shè)計任務(wù)書經(jīng)批準后，有關(guān)地方的人民政府應(yīng)組織工程設(shè)計等單位，核實征地、移民的實物數(shù)量，根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源和經(jīng)濟狀況，制定切實可行的移民安置方案。

第四條  安置移民應(yīng)立足于利用當(dāng)?shù)刭Y源和水、電建設(shè)優(yōu)勢，開展多種經(jīng)營，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以及各項服務(wù)事業(yè)，以保證移民群眾的生活不低于搬遷前的水平，并扶持他們逐步富裕起來。

安置移民的主要辦法是：

（一）后靠安置；

（二）在受益區(qū)內(nèi)安置；

（三）有墾荒條件的，經(jīng)過批準，開墾荒地、荒灘安置。

第五條  居民遷移、安置工作由有關(guān)地方的人民政府負責(zé)實施，工程建設(shè)單位應(yīng)密切配合。移民安置數(shù)量較大的市、縣，應(yīng)設(shè)立必要的專管機構(gòu)。

水利水電建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)批準的移民安置規(guī)劃和方案，與承擔(dān)移民安置任務(wù)的地方人民政府簽訂協(xié)議，由地方人民政府保證按期完成征地和移民安置任務(wù)，水利水電建設(shè)單位按時撥付資金和材料給移民安置主管機構(gòu)包干使用。

第六條  下列水利水電工程的建設(shè)，由國家付給各項征地費用：

（一）大中型水庫，大中型涵閘、機電排灌站；

（二）皖南山區(qū)和大別山區(qū)灌溉面積二萬畝以上、其他地區(qū)灌溉面積五萬畝以上的灌溉渠道；

（三）挖壓土地比較集中的山丘區(qū)流域面積一百五十平方公里以上、其他地區(qū)流域面積三百平方公里以上的河道治理；

（四）五百千瓦以上的小水電站。

其他水利水電工程，由用地單位或受益單位負責(zé)解決或負擔(dān)各項征地費用。

第七條  土地補償費

耕地的補償標準，為其年產(chǎn)值的四至五倍，茶山、桐山、桑園、果園、菜地等，為其年產(chǎn)值的五倍。年產(chǎn)值按縣核定的征用前三年的平均年產(chǎn)量和國家規(guī)定的現(xiàn)行價格計算。魚塘、藕塘、葦塘、菱塘，有砍伐任務(wù)的林山、柴山、草山、藥材地等以及宅基地，參照耕地的標準補償。

對灌溉用水塘、溝渠和水利設(shè)施，凡占用后不影響未征地灌溉、排水的，不予補償；確實有影響的，由建設(shè)單位修建新的相應(yīng)工程或給予適當(dāng)經(jīng)費補償。凡屬國有荒山、荒地、灘涂和其他單位使用的國有土地，以及三年以內(nèi)的開荒地，無收益的荒山、池塘、河灘、空地等，不付土地補償費。

第八條  青苗（魚苗）補償費

油、糧、蔬菜等作物的補償標準；青苗期按當(dāng)季作物產(chǎn)值的百分之四十至六十補償，多年生作物按其年產(chǎn)值補償；接近成熟期的，原則上待作物收獲后施工，確需立即施工的，按該季作物實際產(chǎn)值補償。煙、麻、藕、菱、茴草、藥材和棉花等經(jīng)濟作物，能夠收獲的不予補償，不能收獲的按該季作物產(chǎn)值補償。

魚苗補償：放養(yǎng)兩年以上的，由魚主捕撈，不另補償，不足兩年的，按魚苗費二倍補償。

林木補償：用材林，由林主確伐，主干平均直徑二十厘米以上的，另按實有材積價值百分之十至二十補償，主干平均直徑二十厘米以下五厘米以上的，另按實有材積價值百分之五十至八十補償。幼樹和不能砍伐的竹林，由縣（市）制定補償標準。

第九條  房屋補償費

對征用土地上的房屋，按原質(zhì)原量給予補償。補償標準，土墻草頂房屋每平方米三十至四十元，半磚瓦結(jié)構(gòu)房屋每平方米四十至六十元，磚瓦結(jié)構(gòu)房屋每平方米六十至八十元。閣樓層高一點八米以上的，按建筑面積計算，層高一點五米以上不足一點八米的，按百分之三十建筑面積折算，層高一米以上不足一點五米的，按百分之二十建筑面積折算。國家機關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的公房，按原規(guī)模和標準補償。

房屋中的磚混二層以上結(jié)構(gòu)，補償標準可略高于磚瓦結(jié)構(gòu)，但不得超過百分之三十。

第十條  其他補償費

牛欄、豬圈、廁所、烘池、爐灶等，每個補償二十至四十元。土井、石井、磚井，井深不足五米的，每眼補償一百至二百元；井深五米以上的，按當(dāng)?shù)毓け举M標準折舊補償。磚瓦窯，每座補償二百至一千元。廢井、廢窯不補。一般墳?zāi)?，每卒補償六十元，烈士墓可適當(dāng)照顧。

對施工中臨時占用的耕地，按該耕地當(dāng)年產(chǎn)值逐季補償。臨時占用期不得超過三年。

第十一條  安置補助費

每一個農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，大中型水庫工程征用的土地，為該耕地每畝年產(chǎn)值的二至四倍，灌區(qū)、排灌區(qū)、河道、閘站建筑物等工程征用的土地，為該耕地每畝產(chǎn)值的二倍。有條件結(jié)合施工造地的，應(yīng)幫助群眾造地，并按造地畝數(shù)相應(yīng)扣減安置補助費。

第十二條  水利水電工程投入運行后，可以從水費、電費收入中提取一定比例，返還給移民安置區(qū)，用作安置移民的補助經(jīng)費。

第十三條  各項征地補償費和安置補助費等，必須嚴格按國家規(guī)定的用途使用，任何單位和個人不得占用、挪用。各級土地管理機關(guān)和財政部門要加強檢查監(jiān)督。

第十四條  征地涉及城鎮(zhèn)和企事業(yè)單位以及鐵路、公路、碼頭、橋梁、渡口、輸電線、廣播線、電訊線的遷建時，水利水電建設(shè)單位應(yīng)與有關(guān)部門協(xié)商，并按遷建部分原有規(guī)模、等級和標準予以補償，但應(yīng)考慮舊設(shè)備、舊材料的利用。

第十五條  對違反本辦法的行為，參照《中華人民共和國土地管理法》、《大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例》和《安徽省實施〈土地管理法〉辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。

篇4

中國損害賠償法的體系構(gòu)成及現(xiàn)存問題在現(xiàn)行法上并無稱為損害賠償法的。所謂損害賠償法系指關(guān)于損害賠償諸法律的總稱，乃法學(xué)上的用語，旨在建構(gòu)損害賠償制度的體系。外在體系系藉著一定的概念，呈現(xiàn)法律邏輯形式的關(guān)聯(lián)，以提升規(guī)范的透明度，維護法秩序的安定。內(nèi)在體系則在實踐法律原則及價值。（1）損害賠償法的外在體系由二個部分所構(gòu)成，一為損害賠償?shù)陌l(fā)生原因（責(zé)任成立原因） ，一為損害賠償。前者有稱為責(zé)任法，多用于侵權(quán)行為。后者稱為損害法，以損害賠償?shù)姆秶盀閮?nèi)容。（2）對于中國損害賠償法的外在體系，也可以分別責(zé)任法與損害法兩個方面觀察。

（一） 責(zé)任法

責(zé)任法所規(guī)范者為損害賠償責(zé)任的發(fā)生原因，也就是規(guī)定在什么情形下可以發(fā)生損害賠償問題，這類法律規(guī)范大抵是分散著的，難以統(tǒng)一規(guī)定，何以如此？ 其背后實寓含相當(dāng)?shù)牡览恚褐贿m合隨類賦形、因事制宜。

1. 債權(quán)法領(lǐng)域

首先，在債權(quán)法的領(lǐng)域，首推侵權(quán)行為法。民法通則于第六章民事責(zé)任第一節(jié)一般規(guī)定中，明確奉行過錯原則，公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任（第106 條第2 款） .沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任（第106 條第3 款） .顯示該法同時肯定了若干無過錯責(zé)任的存在。民法通則第六章第三節(jié)“侵權(quán)的民事責(zé)任”（第117 - 133 條） ，規(guī)定了一些具體的損害賠償責(zé)任的發(fā)生原因，包括侵害財產(chǎn)（第117條） 、侵害知識產(chǎn)權(quán)（第118 條） 、侵害公民身體（第119 條） 、侵害姓名權(quán)、名稱權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)（第120 條） 、國家機關(guān)或其工作人員侵權(quán)（第121 條） 、產(chǎn)品責(zé)任（第122 條） 、高度危險作業(yè)致人損害（第123 條） 、污染環(huán)境致人損害（第124 條） 、施工致人損害（第125 條） 、建筑物等致人損害（第126 條） 、動物致人損害（第127 條） 、共同侵權(quán)致人損害（第130 條） 、當(dāng)事人無過錯時的分擔(dān)責(zé)任（第132 條） 、監(jiān)護人責(zé)任（第133 條） .另外，還有其他的法律法規(guī)及司法解釋等，構(gòu)成侵權(quán)行為法的法源，其中也有大量的屬于責(zé)任法的規(guī)范，比如國家賠償法（第2 - 5 條、第15 - 17 條） 、產(chǎn)品質(zhì)量法（第41 - 43 條） 、道路安全法（第76 條、第104條第1 款、第105 條等） 、著作權(quán)法（第46 條、第47條） 、醫(yī)療事故處理條例（第2 條、第46 - 47 條） 、最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋（法釋[ 2003 ]20 號） 、最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問題的解釋（法釋[2001 ]7 號） 等。

在債權(quán)法領(lǐng)域中，與合同相關(guān)的損害賠償亦 非常重要。自責(zé)任法的角度，合同法圍繞締約過失責(zé)任、違約責(zé)任等，規(guī)定了大量的損害賠償?shù)陌l(fā)生事由（第42 條、第43 條、第58 條、第97 條、第107 條、第102 條、第179 條、第180 條、第181 條、第183 條、第189 條、第191 條等等） .另外，拍賣法（第61 條） 、招標投標法（第54 條、第60 條） 等也有損害賠償責(zé)任的發(fā)生事由。

2. 在物權(quán)法領(lǐng)域

在物權(quán)法領(lǐng)域，也有一些法律法規(guī)規(guī)定了損害賠償責(zé)任的發(fā)生原因，比如土地承包法（第54 條、第59 - 61 條） 、海域使用管理法（第44 條） 、土地管理法（第78 條第2 款） 等。

3. 在婚姻法領(lǐng)域

在婚姻法中，也有損害賠償責(zé)任法的規(guī)范（第46 條） ，規(guī)定因重婚、有配偶者與他人同居、實施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員，導(dǎo)致離婚的，無過錯方有權(quán)請求損害賠償。

4. 在商法領(lǐng)域

公司法（第63 條、第97 條、第118 條第3 款、第198 條、第214 條） 、票據(jù)法（第66 條第2 款、第104 條第2 款、第105 條第2 款） 、證券法（第42 條第3 款、第63 條、第192 條、202 條） 、海商法（第46條、第50 條等） 、中外合資經(jīng)營法（第5 條第2款） 、證券投資基金法（第56 條第2 款、第83 - 84條、第87 - 91 條） 等均不同程度地規(guī)定了損害賠償責(zé)任的發(fā)生原因。

5. 在法、法等領(lǐng)域

規(guī)定了損害賠償發(fā)生原因的法律也有很多，比如：中國人民銀行法（第48 條） 、商業(yè)銀行法（第84 條、第86 條第2 款、第88 條等） 、簽名法（第27 條、第28 條） 、勞動法（第89 條、第91 條、第95 條等） 、婦女權(quán)益保障法（第52 條） 、可再生能源法（第29 - 31 條） 、野生動物保護法（第28 條） 、種子法（第41 條、第69 條） 、漁業(yè)法（第35 條、第39 條） 、農(nóng)業(yè)機械促進法（第14 條、第24 條、第32條） 、草原法（第63 條第2 款、第66 - 70 條） 、農(nóng)業(yè)法（第76 條、第90 條等） 、信托法（第22 條） 等。

6. 在公法領(lǐng)域

規(guī)定了損害賠償發(fā)生原因的法律有刑法（第36 條） 、行政處罰法（第6 條第2 款、第59 條、第60條） 、義務(wù)法（第16 條第4 款） 、公務(wù)員法（第103 條） 等。

（二） 損害法

損害賠償責(zé)任一旦成立，便遇到如何進行賠償?shù)膯栴}，這正是“損害法”所要規(guī)范的問題。損害法規(guī)范賠償內(nèi)容，包括損害賠償?shù)姆椒?、賠償范圍等內(nèi)容。關(guān)于損害法，大體可區(qū)分一般規(guī)定與特別規(guī)定，前者可一般性地適用于所有的損害賠償責(zé)任，后者則僅于特別場合或者僅對特別事項適用。

1. 關(guān)于損害賠償方法

（1） 一般規(guī)定。損害賠償?shù)姆椒?，在立法例上有兩種主義：一為回復(fù)原狀主義，一為金錢賠償主義。二者各有優(yōu)劣。就中國法而言，于損壞財物場合，民法通則稱前者為“恢復(fù)原狀”，稱后者為“折價賠償”（第117 條第2 款） ，二者居于并列關(guān)系，在適用上并無必然的先后順序。（3）惟應(yīng)注意的是，在民法通則中“， 恢復(fù)原狀”是與“賠償損失”相并列的承擔(dān)民事責(zé)任的方式（民法通則第134條） ，而未作為賠償?shù)囊环N方法納入賠償損失范疇。正是由于這一特點，民法通則對“賠償損失”雖未明文規(guī)定其方法，解釋上向來以金錢賠償為當(dāng)然。或者說，民法通則中的“賠償損失”指的就是以金錢賠償損失。

另外，物質(zhì)損害賠償金與精神損害撫慰金原則上一次性給付（法釋[ 2003 ] 20 號第31 條第2款） ，例外場合也可以承認定期金。賠償義務(wù)人請求以定期金方式給付的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保（法釋[2003 ]20 號第33 條） .

（2） 特別規(guī)定。國家賠償法第25 條規(guī)定：“國家賠償以支付賠償金為主要方式（第1 款） .”“能夠返還財產(chǎn)或者恢復(fù)原狀的，予以返還財產(chǎn)或者恢復(fù)原狀（第2款） .”可見，國家賠償是以金錢賠償為“主要方式”，言外之意，返還財產(chǎn)或者恢復(fù)原狀也就成了“次要方式”或者“補充方式”。

2. 歸責(zé)原則

（1） 過錯責(zé)任。民法通則第106 條對于民事責(zé)任（主要是損害賠償） 的歸責(zé)原則作了統(tǒng)一規(guī)定。關(guān)于侵權(quán)損害賠償責(zé)任，采納過錯責(zé)任原則（第2 款） ，學(xué)說并無歧見。關(guān)于違約損害賠償，是否亦采納過錯責(zé)任原則，法文不明，學(xué)說存在分歧，通說仍以為民法通則采納的是過錯責(zé)任，惟對于過錯實行過錯推定而已。（4）

1999 年合同法生效以后，第107 條改變既往 的過錯責(zé)任原則，采納所謂“嚴格責(zé)任原則”，惟分則中仍保留有大量過錯責(zé)任，不可不察。

（2） 無過錯責(zé)任。沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任（民法通則第106 條第3 款） .可見，在我國法律中，無過錯責(zé)任原則上以法律有規(guī)定為前提。關(guān)于侵權(quán)責(zé)任，民法通則規(guī)定了若干具體的無過錯責(zé)任。學(xué)者存在不同見解的，是所謂“公平責(zé)任”。公平責(zé)任亦不以過錯為要件，自此以言，仍不妨歸入無過錯責(zé)任，成為其中的一種類型。關(guān)于違約損害賠償責(zé)任，自合同法生效以來，實以無過錯損害賠償責(zé)任為原則，并由此帶來瑕疵擔(dān)保責(zé)任與違約責(zé)任的統(tǒng)合， （5）最值注意。雖然如此，無過錯違約損害賠償責(zé)任，對于結(jié)果債務(wù)可行，對于手段債務(wù)則不可行，因而，醫(yī)療服務(wù)合同中的診療債務(wù)的違約賠償責(zé)任，仍須以存在過錯為前提。

3. 免責(zé)事由

（1） 不可抗力。民法通則第107 條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。

（2） 正當(dāng)防衛(wèi)。針對侵權(quán)責(zé)任，民法通則第128 條規(guī)定，因正當(dāng)防衛(wèi)造成損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。正當(dāng)防衛(wèi)超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。

（3） 緊急避險。針對侵權(quán)責(zé)任民法通則第129 條規(guī)定，因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔(dān)民事責(zé)任。如果危險是由原因引起的，緊急避險人不承擔(dān)民事責(zé)任或者承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。因緊急避險采取措施不當(dāng)或者超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。

4. 關(guān)于損害賠償范圍

篇5

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；歷史根源；限條件流轉(zhuǎn)

一、宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

目前，規(guī)定宅基地使用權(quán)問題的法律并不多，主要由國務(wù)院頒布的行政法規(guī)、部門規(guī)章來規(guī)定。法律層面的規(guī)定包括根本法《憲法》第10條第4款[1]；《物權(quán)法》第151-153條以及《土地管理法》第62條等等。法律層面的要點可以大致描述為：（1）規(guī)范宅基地的使用。宅基地只能用于住房及其他相關(guān)設(shè)施建設(shè)，不能用作設(shè)置廠房等商業(yè)用途，這表現(xiàn)了宅基地的福利專享性；（2）禁止流轉(zhuǎn)。禁止轉(zhuǎn)讓但允許出租，但是出租后不能再次申請。（3）受讓對象廣泛性。城市居民以及村民均可受讓，但是城市居民需連同房屋一并受讓，但村民可以只受讓宅基地使用權(quán)。（4）集體成員優(yōu)惠性。在該集體經(jīng)濟組織成員之間可以轉(zhuǎn)讓，同樣不能轉(zhuǎn)讓后不能再一次申請宅基地。[2]

上述相關(guān)法律法規(guī)的效力引發(fā)了激烈爭論。學(xué)界存在的部分觀點認為根據(jù)《立法法》的規(guī)定，民事基本權(quán)利僅能夠讓法律來界定而不能由低位階的行政法規(guī)、政策規(guī)定，而宅基地使用權(quán)屬于民事基本權(quán)利，因此，以上“通知”“意見”等相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)無效。還有一部分觀點認為，《物權(quán)法》已授權(quán)給其他相關(guān)法律法規(guī)來規(guī)范宅基地使用權(quán)的使用，那么行政法規(guī)及政策的規(guī)定有效。③筆者支持后一種觀點。因為當(dāng)前我國沒有統(tǒng)一民法典，許多民事權(quán)利散布于各種法律行政法規(guī)當(dāng)中，依據(jù)我國歷來的司法傳統(tǒng)這些規(guī)定顯然有效。

二、當(dāng)前學(xué)說

（一）全盤肯定。持此種觀點的學(xué)者有孟勤國、陳柏峰等，他們主要基于社會學(xué)角度做出分析。理由包括：（1）保障農(nóng)民生活是宅基地使用權(quán)的基本功能所在，禁止宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)其目的就是為了保障農(nóng)民的基本生活條件。話句話說如果允許自由轉(zhuǎn)讓，基于政府尋租、強勢力的壓迫等原因村民很有可能流離失所；（2）農(nóng)民通過國家分配取得的宅基地具有均等性和無償性。它并無市場對價的條件，限制宅基地流轉(zhuǎn)這一制度符合對國家福利的性質(zhì)和定義；（3）如果放開限制允許自由流轉(zhuǎn)，可能會導(dǎo)致社會上一些不法分子肆意奪取農(nóng)村土地，直接可能導(dǎo)致農(nóng)民生活困難，社會動蕩，糧食危機爆發(fā)；此外，房地產(chǎn)商的加入還會導(dǎo)致樓市動蕩。[4]

（二）全盤否定。代表性的觀點有著名學(xué)者郭明瑞、王崇敏、韓世遠等人的觀點，他們的看法主要概括為：（1）并非所有的宅基地使用權(quán)都是無償取得的例如集體組織人員有償取得本組織其他成員的宅基地使用權(quán)的行為，因此其無償性存在現(xiàn)實瑕疵。而有償取得之后再有償轉(zhuǎn)讓實屬情理之中；（2）房屋抵押是融資的有效渠道，現(xiàn)實中的農(nóng)民希望通過轉(zhuǎn)讓多余的房屋來解決資金問題。因此，放開流轉(zhuǎn)限制其實有助于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；（3）保障農(nóng)民住房使其安居樂業(yè)是國家和政府的責(zé)任，但是必須要正確選擇實現(xiàn)這一目標的渠道。將一切希望寄托于農(nóng)村土地希望依靠它來解決農(nóng)民問題是不理智的。（4）立法者無需無需過分擔(dān)心農(nóng)民流離失所因為他們會清楚知道自身利益需求；（5）不應(yīng)該防范城鎮(zhèn)居民對農(nóng)民土地的入侵而應(yīng)當(dāng)防范政府的肆意剝奪；[5]

（三）筆者觀點――限條件流轉(zhuǎn)。筆者認為可以從以下方面來進行限條件流轉(zhuǎn)。第一、著眼于來源方式。因繼受取得的原因取得宅基地使用權(quán)的，允許其將超過本人使用面積部分的宅基地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。還有一種情形，本人使用該宅基地建設(shè)房屋，但除去個人使用部分還有多余面積的，可以將該部分面積的住房采用以上方式流轉(zhuǎn)。第二、村民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。由于家人、工作或其他原因而順利獲得城市戶口但又永遠原集體組織宅基地使用權(quán)的人，在提供在城市房屋合法產(chǎn)權(quán)證明以后，允許其將原宅基地轉(zhuǎn)讓、抵押或贈與。第三、本集體成員有優(yōu)先受讓本集體經(jīng)濟組織宅基地的權(quán)利，這一條件借用了房屋承租人的優(yōu)先受讓權(quán)。這樣可以極大地避免因宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)而導(dǎo)致的土地權(quán)屬不穩(wěn)定。第四、規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)手續(xù)，遵循公示公信原則。在此過程中必須堅持“一戶一宅”原則不動搖，不能讓部分不法分子講國家福利作為牟利的手段。

三、制度構(gòu)想

（一）制定并完善相關(guān)法律法規(guī)。從《物權(quán)法》、《土地管理法》對宅基地使用權(quán)的規(guī)定來看，發(fā)現(xiàn)對權(quán)利流轉(zhuǎn)過分限制，因此需要做出全面的修改以適應(yīng)當(dāng)前土地市場的發(fā)展從而解決現(xiàn)實當(dāng)中發(fā)生的一系列問題。其具體做法涵蓋以下內(nèi)容：規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)，適度控制對象范圍，努力解決農(nóng)村宅基地閑置以及“空心村”現(xiàn)行，高效化解城鄉(xiāng)用地矛盾，從而推動社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。同時，國務(wù)院應(yīng)加快《宅基地流轉(zhuǎn)條例》等相關(guān)法規(guī)政策的立法進程，提高立法質(zhì)量，確保在進行廣泛調(diào)研以及專家深入研討之后方制定。這樣能夠使土地管理部門的行政活動有法可依，有章可循。

（二）嚴格宅基地審批。目前“一戶多宅”現(xiàn)象在農(nóng)村廣泛存在，非法占地現(xiàn)象也很突出。妥善處理“一戶多宅”的問題，一方面要對宅基地的使用狀況進行全面徹查清楚并登記，再根據(jù)所掌握的詳細情況，明確目前各地區(qū)各村農(nóng)民違規(guī)占用宅基地的情況以便日后整改。除此之外還要嚴格規(guī)范新申請宅基地的審批程序，對不符合宅基地申請條件的農(nóng)民堅決不予批準，做到從源頭上嚴格把控宅基地分配，從根本上杜絕非法占地現(xiàn)象。

（三）嚴格抵制違法行為。在法律執(zhí)行問題上，相關(guān)部門要增加投入并進行執(zhí)法方式的改革創(chuàng)新，并注重與村委會、村領(lǐng)導(dǎo)等人的密切配合，對違法用地批地行為嚴格徹查。在責(zé)任問題上，應(yīng)當(dāng)加大力度追究違法犯罪現(xiàn)象。對于違規(guī)批地的領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)當(dāng)嚴格追查給予行政處分，對于違規(guī)用地的用地方應(yīng)當(dāng)堅決依照《行政處罰法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定嚴格進行行政處罰，而特別嚴重的情形還應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任。此外，還要加大法律的宣傳力度和教育力度，提高農(nóng)民的法律素養(yǎng)。

（四）完善農(nóng)村社會保障體制。盡管“城鄉(xiāng)一體化”進程在不斷加快，但是城鄉(xiāng)差距仍舊十分明顯，其主要表現(xiàn)在社會保障方面。在城市工作的居民大體可以享受得到“五險一金”。但是，全國大部分地區(qū)農(nóng)民的基本生活保障均依賴于家庭成員和土地，土地承擔(dān)了過重的保障責(zé)任。因此，只有依法確保農(nóng)村的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險、失業(yè)保險和其他相關(guān)社會救濟等保障制度落實到位，大量的農(nóng)民才能從傳統(tǒng)的土地管飯和養(yǎng)兒防老模式上解放出來。這樣宅基地使用權(quán)的福利功能才能被弱化，便于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)且減少矛盾的發(fā)生。

參考文獻：

[1] 《中華人民共和國憲法》（2004年修正）第10條第4款：一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

[2]根據(jù)河南省三門峽市湖濱區(qū)人民法院民事判決書（2008）湖民一初字第970號（2009年5月21日）；河南省三門峽市中級人民法院民事判決書（2009）三民三終字第179號（2009年11月30日）。兩分判決書中均認可當(dāng)事人即兩名村民之間轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有效性，依據(jù)是《物權(quán)法》152-153條，《土地管理法》第62條以及1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條。綜合以上法律，宅基地可以再經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓。

[3] 申建平：《宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式的選擇》中關(guān)于宅基地現(xiàn)行法規(guī)制度的分析給出的觀點。

篇6

 

“公共利益”的提法由來已久,按照字面來理解,應(yīng)當(dāng)是指公眾的、與公眾有關(guān)的或為公眾的、公用的利益。在我國,公共利益既是政治概念,也是一個法律概念。但法律上對何謂“公共利益”,無論是《憲法》,還是《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》,都沒有明確的界定,學(xué)理界的解釋也各不相同。2010年1月29日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》(征求意見稿)試圖用列舉的方式對公共利益的幾種情形進行概括,但列舉的七種情形仍然不能完全窮盡公共利益的全部內(nèi)涵,并終因爭論激烈沒有了下文。本文擬通過中外法理法律的比較研究,從法學(xué)理論角度對公共利益做進一步闡述,以期對這一領(lǐng)域的研究有所幫助。

 

一、國外對“公共利益”的相關(guān)規(guī)定

 

在法國,《人權(quán)宣言》第十七條使用“公共需要”的概念,1804年的《民法典》將其擴張為“公用”,并逐步擴大公用的范圍。最初主要指公共工程建設(shè),到了20世紀,擴大到社會經(jīng)濟生活的各個領(lǐng)域。不僅公共大眾的直接需要,而且間接的能夠滿足公共需要的領(lǐng)域,以及行政主體執(zhí)行公務(wù)和政府進行宏觀調(diào)控的需要都被視為公共需要。法國行政法院對公用目的的解釋,也持極其寬松的態(tài)度,只要公用征收行為具有公共利益性質(zhì),就認為是合法的征收。但是,如果行政機關(guān)的征收不是為了公共利益目的,而是在公共利益的掩蓋下滿足其行政上的利益或者個人利益時,這種征收即被認為不符合公用目的。[1]

 

美國憲法通常用“公共使用”一詞來表達其公共利益內(nèi)涵。聯(lián)邦憲法第五條修正案規(guī)定,聯(lián)邦政府非經(jīng)“正當(dāng)法律程序”不得剝奪公民的財產(chǎn)權(quán),非經(jīng)“合理補償”和“出于公共使用的需要”,不得征用公民的財產(chǎn)。[2]在美國,財產(chǎn)私有制是其社會結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ),但政府仍可以通過公共權(quán)力如國家征用權(quán)的行使對私有財產(chǎn)權(quán)進行某些實質(zhì)性限制。如何對聯(lián)邦憲法修正案中的“公共使用”進行合理解釋,美國法院總是力求依據(jù)不同時期的社會經(jīng)濟政策發(fā)展需要,在政府與私有財產(chǎn)者之間找到最佳平衡點。通過近年來關(guān)于“公共使用”判例可以得出“公共使用”應(yīng)以“公益性目的”標準來衡量,是指政府行使權(quán)力的目的是出于公眾利益的考慮,以造福于公眾的健康、安全、倫理及福利。

 

德國憲法中有“公共福利”和“重大公益”之分。“重大公益”主要體現(xiàn)在德國憲法的“財產(chǎn)權(quán)的保障及征收”這部分條文中,這與德國憲法注意保障財產(chǎn)權(quán)的理念有關(guān)。德國憲法中用“公共福利”這一概念來表達“公共利益”的涵義,它和“重大公益”有何區(qū)別呢?臺灣公法學(xué)教授陳新民認為:一般而言二者無所軒輊,但在“質(zhì)”的程度上有差異。其中“公益”概念范圍較廣,屬于上位概念,國家任務(wù)等皆可包涵;“而公共福利是公益廣泛概念中‘質(zhì)’上要求較嚴格的,也就是說,是經(jīng)過選擇的、重大的、特別的公益,才屬公共福利之概念”。[3]因此,德國憲法對于私人財產(chǎn)征收的限制,并不是一般的“公共利益”,而是所謂的“重大公共利益”。德國憲法之所以這樣規(guī)定,其意義主要在于保障公民對現(xiàn)存財產(chǎn)的擁有權(quán),這也是德國的社會市場模式?jīng)Q定的。

 

日本憲法的公共利益思想是通過“公共福祉”這一術(shù)語表達的。日本憲法中的“公共福祉”條款在其《土地基本法》和《土地征收法》中進行了具體規(guī)定。其中,《土地基本法》第二條明確規(guī)定:“公共福利事業(yè)用地應(yīng)該優(yōu)先供給。”為此,日本社會根據(jù)社會利益排定土地利用順序,即公共福利事業(yè)用地優(yōu)先供給,第二順序才是保證企業(yè)用地?！锻恋卣魇辗ā芬矊ⅰ肮怖妗弊鳛橥恋卣魇盏奈ㄒ荒康?并認為“公共利益”的涵義是“解決公共事業(yè)建設(shè)”,同時該法第三條還采用列舉的方式,詳細列舉了35種可以實施土地征收公共利益的項目。[4]根據(jù)日本法律,只有符合《土地征收法》第三條列舉出的事項的項目,才允許采用征收土地的方式。通過項目認定程序,判斷確定相關(guān)土地房屋、項目計劃以及為此該項目征收或者使用相關(guān)土地房屋的公益性?！盵5]總之,日本憲法的“公共福祉”條款經(jīng)過部門法律具體化后,對于政府行為有了嚴格的約束,即政府行為必須具有“公共性”,才能對公民的私有財產(chǎn)加以限制。

 

從上述可以看出,各個國家對“公共利益”的規(guī)定都有各自的特點。法國和美國對公共利益的理解,都是從被征用財產(chǎn)的利用目的上進行解釋的,在具體適用時限制較少,美國對公共利益的解釋更為寬泛,甚至認為“有想像得到的公共特征存在即可”[6]。而德國對公共利益的理解和適用就有所限制,日本更是用列舉加單行法的形式對公共利益進行了嚴格的限制。

 

二、我國理論界對公共利益的幾種觀點

 

我國理論界有關(guān)公共利益的爭論也是由來已久,最具代表性的觀點主要有十種[7]:一是認為公共利益是一種特殊利益,但對何為“特殊利益”的概念模糊不清;二是認為公共利益是排斥商業(yè)利益的利益,但對商業(yè)利益的解釋又非常寬泛,外延無法確定;三是認為公共利益是最大多數(shù)人的最大利益;從理論上來講似乎該理論很完美,但實際應(yīng)用中無法操作。四是認為公共利益就是一種公共需求,這里“公共需求”概念本身就不嚴謹,無法給他下一個準確的定義;五是認為公共利益就是一種價值;六是認為公共利益就是一種整體利益;七是認為公共利益是社會活動的根據(jù);八是認為公共利益是一種代表統(tǒng)治階級的政府利益;九是認為公共利益是一種由個人(團體)利益構(gòu)成的非真正的整體利益;十是認為公共利益是一種綜合利益。從上述這些觀點就可看出,每一種觀點從表面上看都具有一定的解釋力,但實際上都存在著明顯的缺陷,根本無法涵蓋公共利益的內(nèi)涵。

 

理論上對“公共利益”無法有一個統(tǒng)一的認識,在立法中目前也僅僅是停留在立法模式的探討當(dāng)中。對“公共利益”到底應(yīng)該如何界定,民法、憲法、行政法的著名法學(xué)家們都曾提出過明確的方案。中國社會科學(xué)院梁慧星教授認為:“公共利益必須是全體社會成員都可直接享受的利益,如公共設(shè)施、國防、環(huán)保等,而像經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城市改造、商品房開發(fā)等屬于間接利益的則不在此列。”北京大學(xué)法學(xué)院姜明安教授則提出我國立法可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區(qū)等的做法,通過列舉加概括的方法對其來界定,并且這種立法技術(shù)在我國行政訴訟法中已有應(yīng)用,即通過列舉的方式,再設(shè)一兜底條款作概括性規(guī)定,加上排除性規(guī)定,解決了行政訴訟受案范圍的問題。[8]正在起草中的《國有土地上房屋征收與補償條例》就采用了這種模式。但是討論終歸討論,專家學(xué)者們對如何界定“公共利益”至今仍未達成一致意見。

 

三、我國現(xiàn)行立法中關(guān)于“公共利益”的不同表述

 

1、憲法和法律中關(guān)于“公共利益”的規(guī)定

 

在我國,“公共利益”的法律地位在立法中得到確立的首先是《憲法》。憲法第十三條第三款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。”其次是《物權(quán)法》。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定:“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！痹俅问恰锻恋毓芾矸ā?。該法第二條第二款規(guī)定,“國家為了公共利益的需要,可以依法對集

 

體所有的土地實行征用”,并同時在第五十八條第一款第(一)項規(guī)定,國家因為公共利益需要使用土地的,可以依法收回國有土地使用權(quán)。第四是《城市房地產(chǎn)管理法》。該法第十九條規(guī)定,在特殊情況下,國家可以根據(jù)社會公共利益的需要,依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。

 

2、行政法規(guī)、規(guī)章中關(guān)于“公共利益”的規(guī)定

 

主要有《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例第四十二條規(guī)定,在特殊情況下,國家根據(jù)社會公共利益的需要,可以依法收回土地使用權(quán)。另外,2010年1月公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》(征求意見稿)也對“公共利益”用列舉的方式進行了概括。該征求意見稿所稱“公共利益的需要,包括:(1)國防設(shè)施建設(shè)的需要;(2)國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;(3)國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4)為改善低收入住房困難家庭居住條件,由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)的需要;(5)為改善城市居民居住條件,由政府組織實施的危舊房改造的需要;(6)國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;(7)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。”顯然,從憲法、法律到行政法規(guī),“公共利益”都成為了征用土地、征收房屋、收回國有土地使用權(quán)的前提條件,但對什么是“公共利益”,沒有一部法律法規(guī)或規(guī)章做出明確的規(guī)定或說明。

 

四、對公共利益理論的完善與構(gòu)想

 

從上述情況可看出,公共利益的界定,是一個非常嚴肅的也是非常嚴謹?shù)墓こ?。我們?yīng)當(dāng)借鑒國外已經(jīng)成熟的理論和立法經(jīng)驗,結(jié)合我國的實際情況,全面系統(tǒng)地對該問題進行研究,用適合我國的理論來指導(dǎo)立法、司法實踐。在理論上應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面進行綜合考慮:

 

一是必須結(jié)合具體的事項判斷。在立法時對哪些事項屬于公共利益進行事先列舉是不可能全部周延的。但是在當(dāng)前我國公共決策機制不健全的情況下,對公認的屬于公共利益的事項進行列舉有助于限制政府的不正當(dāng)決策。

 

二是必須結(jié)合特定的歷史條件來判斷。不同的歷史時期,公共利益的內(nèi)涵是不同的。計劃經(jīng)濟時代,以公有制為基礎(chǔ),公共利益至上,個人利益讓位于公共利益,公共利益的意義被無限拔高了。市場經(jīng)濟時代,公共利益是以個人利益為出發(fā)點和終點的,沒有個人利益的地方,也就不存在公共利益。

 

三是在具體操作時還應(yīng)當(dāng)注意如下幾個問題:

 

第一,明確界定“公共利益”的判斷標準。如果“公共利益”完全沒有客觀標準,任憑公權(quán)力主體解釋和界定,公民的權(quán)利和自由將不復(fù)存在。“公共利益”的基本標準是其“公益性”,即公共利益是指不確定的多數(shù)人的利益,具有整體性、不確定性、相對性、非盈利性和必要性,而不是個別成員或少數(shù)成員的利益。要通過分析其行為內(nèi)容、行為過程和行為客觀結(jié)果(是否為相應(yīng)社會共同體全體成員或大多數(shù)成員提供福利)來判斷是否屬于公共利益。

 

第二,明確認定“公共利益”的方法和程序。政府或政府部門在認定公共利益前,先通過一定方式、途徑(如網(wǎng)絡(luò)、媒體、座談會、聽證會、論證會等)征求和聽取相應(yīng)社會共同體的意見,最后綜合各方意見后由政府報請縣級以上人大或人大常委會審議決定。

篇7

一、私權(quán)救濟最大化——目的性原則

我們知道,民法以權(quán)利為本位,“權(quán)利”概念在民法體系中居于核心地位。正如有的學(xué)者所指出的那樣:“民法調(diào)整市民生活的基本方法,就是肯認他們的正當(dāng)利益,并且使之權(quán)利化、法律化,神圣其事加以保護。權(quán)利這個概念,凝結(jié)了市民法對于個人價值的尊崇,對于市場制度的信心,同時表述了對于權(quán)力的冷靜界定和休惕之情。惟其如此,權(quán)利概念成為民法的核心概念,民法同時也就體現(xiàn)為權(quán)利的龐大體系。假使從民法中把權(quán)利概念抽掉,整個體系難免傾刻坍塌。這一現(xiàn)象,學(xué)者名之曰‘權(quán)利本位’。”既然民事權(quán)利是民法活的靈魂,民法的適用便必然是圍繞權(quán)利的確認、權(quán)利的保護、權(quán)利的實現(xiàn),同時也包括權(quán)利限制的合理化、最小化而展開,私權(quán)救濟的最大化便必然是民法適用的重要基本原則。

筆者認為,私權(quán)救濟最大化這一原則,包含著以下兩層含義:

首先,有權(quán)利必有救濟。在現(xiàn)代社會中,特別是在法治社會中,有權(quán)利就有救濟。切有權(quán)利必有救濟成為現(xiàn)代法治的一個基本要求,在市民社會,則集中表現(xiàn)為民法保護不能缺位。

當(dāng)前在法院民事司法中,對于適用民法救濟私權(quán)尚存在許多不盡人意之處,突出表現(xiàn)為法院“民事訴訟不作為”的現(xiàn)象。這些不作為導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利得不到或不能及時得到民法的保護,訴權(quán)作為民事權(quán)利的重要權(quán)能因受到排擠、打壓而嚴重萎縮。法院司法行為從本質(zhì)上說是一種國家行為,是行使國家審判權(quán)的具體表現(xiàn),而審判權(quán)的行使與運用只能依法進行,既不能濫用,也不能擅自放棄。濫用意味著公然違法,放棄則意味著失職,系以消極的不作為方式規(guī)避其該履行的職責(zé),因而這些不作為在性質(zhì)上具有違法性。

民事權(quán)利救濟的最大化,不僅是民法適用的基本要求,同時也是處理刑事、行政案件應(yīng)當(dāng)遵循的指導(dǎo)思想。以刑事案件為例,如財產(chǎn)型犯罪,同一行為在民法上是侵犯財產(chǎn)所有權(quán)的行為,同時又因觸犯刑律而構(gòu)成犯罪,法院判處時可能對其處以罰金、沒收財產(chǎn)等刑罰,但同時又可能判決被告人承擔(dān)附帶民事賠償責(zé)任。當(dāng)財產(chǎn)不可能滿足兩項責(zé)任的要求時,是先滿足刑法處罰手段或者是先予以民事賠償?盡管,“先刑后民”是一個不成文的司法定例,然而其僅僅局限于案件的偵辦階段和處理程序,就其財產(chǎn)的實際處理,則應(yīng)本著“先民后刑”、先賠償個人后國家罰沒的原則處理,當(dāng)被告人的財產(chǎn)不足或僅能滿足附帶民事賠償?shù)囊髸r,國家罰沒的執(zhí)行便自動終結(jié)。對行政案件的處理亦然,當(dāng)處罰相對人的行為既違反國家的行政法規(guī)同時又侵犯他人的民事權(quán)利時,相對人的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)首先滿足民事受害人的賠償填補,爾后才是供國家罰款或者沒收,而不能首先滿足國家行政機關(guān)的處罰。

其次,無明文禁止即享有權(quán)利。民法是權(quán)利法,民事主體民事權(quán)利能力的廣泛性,決定了國家非基于特殊需要,一般不得限制或禁止當(dāng)事人為民事行為,故爾除非國家立法的特別禁止或限制,應(yīng)推定當(dāng)事人可以為一切行為,所以凡國家法律未設(shè)禁止性規(guī)定者,當(dāng)事人即應(yīng)該享有權(quán)利。值得注意的是,筆者的上述觀點實際上設(shè)置了這樣一個前提,即一定要正確區(qū)別公法關(guān)系與私法關(guān)系。就公法關(guān)系而一言,法律沒有授權(quán)即不得為之,否則便是違法。例如有這樣一個案件:有一村民委員會經(jīng)申請批準,在原址新建辦公用房,后因資金缺乏,一城市戶口的企業(yè)主張某便與其協(xié)議聯(lián)建,并分得一半房屋作為住房。以后張某欠李某債務(wù),案件經(jīng)法院審本文由收集整理理并經(jīng)強制執(zhí)行,房屋被變賣給李某。一年后因市政建設(shè)需要土地被征用,國土局拒絕給予李某以補償。為此發(fā)生糾紛。法院當(dāng)時為什么將該房屋強制執(zhí)行?經(jīng)了解,其主要考慮到土地是農(nóng)村所有,村民委員會建房亦經(jīng)批準,其與張某自愿協(xié)商聯(lián)建,同時法律并沒有明確規(guī)定未經(jīng)批準無效,故張某依協(xié)議應(yīng)當(dāng)享有一半的所有權(quán)。但是,本案的執(zhí)行顯然存在一定的問題,因為無論是當(dāng)時或者是現(xiàn)在,即使在土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)的今天,對城市居民占用農(nóng)村土地都有嚴格的規(guī)定。申請用地與用地許可是一種公法關(guān)系,按照公法關(guān)系的處理邏輯,未經(jīng)批準即不得為之。城市居民與村民委員會的聯(lián)建,未經(jīng)批準無效,依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,行政主管部門可處以其罰款甚至強制拆遷、恢復(fù)農(nóng)地等行政處罰。盡管在實務(wù)中一般是處以罰款、補辦手續(xù)從而取得用地許可、獲得房屋所有權(quán),但在有關(guān)行政主管部門作出相應(yīng)的行政處罰之前,張某是否享有所有權(quán)還處于一種不確定的狀態(tài),房屋當(dāng)然不得流轉(zhuǎn),法院亦不得拍賣或變賣。該法院以私法關(guān)系的處理準則來對待公法關(guān)系,是執(zhí)行錯誤的根本所在。

二、依個案予以衡平——妥當(dāng)性原則

在涉及民事的案件中,法官在必要時,可以本著公平的原則,按照他們的經(jīng)濟狀況,作出適當(dāng)?shù)膿p失分配,即公平分擔(dān)責(zé)任,這就是衡平。但有的學(xué)者對這種將衡平與公平等量齊觀的見解提出質(zhì)疑,現(xiàn)今我國法學(xué)界或司法實踐中所謂“公平責(zé)任”,實際上是以衡平的手段確定當(dāng)事人雙方各自要承受的損失負擔(dān)。它當(dāng)然取向于公平,但卻不是公平本身。“公平與衡平卻是性質(zhì)、層次完全不同的兩個概念。公平是法律追求和體現(xiàn)的一種價值,衡平則是用以獲取和實現(xiàn)這類價值的手段;前者是目的,后者是方法。”該學(xué)者還指出,現(xiàn)今國內(nèi)很多法學(xué)者樂于引以為據(jù)的《德國民法典》第八百二十九條(出于合理原因的賠償義務(wù)—可以不負責(zé)任的人,在不能向有監(jiān)督義務(wù)的第三人請求損害賠償時,仍應(yīng)賠償損害,但以按照情形,特別是按照當(dāng)事人之間的關(guān)系,合理要求損害賠償,而不剝奪其為維持適當(dāng)生計或履行其法定撫養(yǎng)義務(wù)所必須的資金為限),更多地是表現(xiàn)一種“衡平責(zé)任”(billigkeitshaftung)。“billigkeitshaftung”中的“billigkeit”當(dāng)然也有“公平”,“合理”之意,但立法者在此要表明的不是一種理念,而是一個實現(xiàn)理念的方法。臺灣學(xué)者將其譯為“衡平”。但是,或許是受到《蘇俄民法典》及有關(guān)法律觀念的影響,這種“衡平”在我們的法律理論中轉(zhuǎn)變成了“公平”。一字之差,但所表明的內(nèi)涵完全不同,法律邏輯和思維邏輯在此被破壞了。

將衡平作為民法適用的指導(dǎo)原則,對實現(xiàn)民法的目的、體現(xiàn)具體公正、求得法的適用安定性與妥當(dāng)性的和諧統(tǒng)一,具有十分重要的意義。梅因亦將其作為民法發(fā)展的一個重要的“法律與社會相協(xié)調(diào)的手段”切。法官在變化了的社會和靜止的法律之間起著一種媒介作用,而協(xié)調(diào)二者的緊張關(guān)系,正是法官的重要使命。此外,法官通過衡平,通過在個案中斟酌情事、恰當(dāng)?shù)匦惺棺杂刹昧繖?quán),通過對現(xiàn)實社會中各種新情況、新問題的處理,還可能對傳統(tǒng)民法的的發(fā)展提出新的思路,并可能形成新的法學(xué)流派,從而發(fā)展民法。如法律的經(jīng)濟分析方法,即是在對于當(dāng)事人的違約或者侵權(quán)行為進行經(jīng)濟效益和社會綜合效益分析基礎(chǔ)上,提出的解決糾紛的新的思路。這些與傳統(tǒng)民法迥然不同的觀念和思路,甚至可能動搖民法某些制度的根基。如對合同法中違約的看法,在衡平的基礎(chǔ)上,司法實務(wù)中出現(xiàn)了主張“有效益的違約”的觀點。合同法已由“單純懲惡揚善的工具”變?yōu)橐环N“合理劃分商業(yè)風(fēng)險的法律手段”,從而導(dǎo)致了合同法理念的變化。

三、依程序決定民法適用——程序性原則

程序法與實體法的分野,應(yīng)屬于近代法制發(fā)展的結(jié)果。但是自從二者在法律部門上分屬一隅后,實體法學(xué)者便逐漸地疏于對程序法進行研究,民法學(xué)界更是如此。長此以往,逐漸地閹割了民事實體法與民事程序法的內(nèi)在關(guān)系,這不僅導(dǎo)致了民法研究領(lǐng)域的萎縮,而且可能導(dǎo)致民法觀念的狹隘,并對民法的長足發(fā)展造成障礙。正如有的學(xué)者指出的那樣,民法在總體上忽視程序機制,尤其是把訴訟程序統(tǒng)統(tǒng)交由民事訴訟法去規(guī)定,己經(jīng)帶來不良后果。由于未充分考慮到程序機制而設(shè)計民法制度,結(jié)果有的民法制度不合理,有的過于復(fù)雜,有的難度增大。例如,我國民法承認物權(quán)的絕對性,奉行物盡其用的效益原則,保護交易安全與便捷原則,加上有整理物權(quán)類型的必要,因此我國民法采取物權(quán)法定主義,不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)類型,也不允許當(dāng)事人賦予與法定內(nèi)容相異的物權(quán)內(nèi)容。但這樣一來,實際普遍存在著的但法律上無明文規(guī)定的‘物權(quán)’類型就不會具有物權(quán)效力,發(fā)揮不出應(yīng)有的功效。此外,在民事訴訟領(lǐng)域,長期存在民事主體立法的“二元結(jié)構(gòu)”和訴訟主體立法的“三元結(jié)構(gòu)”模式之間的內(nèi)在沖突,導(dǎo)致訴訟和執(zhí)行中責(zé)任主體的混亂。即在民事實體法領(lǐng)域,《民法通則》只承認法人、自然人兩類民事主體,而“兩戶一伙”只是自然人的一種特例;而在民事訴訟領(lǐng)域,《民事訴訟法》規(guī)定除了法人、自然人外,還存在“領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照的法人分支機構(gòu)”這一第三民事訴訟主體。僅以訴訟中的情況而言,依筆者所見,當(dāng)法人的分支機構(gòu)為債務(wù)人時,在訴訟主體上便有三種列法:分支機構(gòu)獨立為被告;法人為被告;分支機構(gòu)和法人均為被告。并由此導(dǎo)致法律適用的錯亂。

篇8

實體法公正性的實現(xiàn)，必須以程序的公正為保障。沒有程序的公正，實體法的公正就不能實現(xiàn)?？茖W(xué)合理的土地征收程序可以限制土地征收權(quán)的濫用，防止行政權(quán)力的泛濫，通過預(yù)先設(shè)定行政機關(guān)的權(quán)限，規(guī)范行政機關(guān)的行為，增加土地征收的透明度和公示性，避免暗箱操作和肆意妄為等現(xiàn)象的出現(xiàn)，以保證行政權(quán)力的公正合理行使；可以緩解征收者與被征收者間的矛盾，通過對土地征收施加嚴格的程序制約，對被征收者的利益進行必要保護，使被征收者明白征收的決策、執(zhí)行依據(jù)和步驟等信息，增強征收者的權(quán)威性和公信力，有利于土地征收的順利進行和征收目的的實現(xiàn)；可以節(jié)約成本，提高行政效率，通過規(guī)定征收者決策、執(zhí)行的依據(jù)和步驟等重要內(nèi)容，具有明顯的條件導(dǎo)向性，有利于減少不必要的論證、內(nèi)部決議等過程，保證結(jié)果的一致性和穩(wěn)定性，避免行政機關(guān)專斷和反復(fù)無常，同時也可以增加被征收者的可預(yù)見性，增強其對行政機關(guān)征收行為的信服度，避免產(chǎn)生糾紛，保證土地征收的順利進行。

總之，科學(xué)合理的土地征收程序有利于平衡國家、集體和個人的利益，維護各方的合法權(quán)益，實現(xiàn)社會公平正義，并促進土地征收的順利進行，帶動經(jīng)濟和社會發(fā)展。

二、我國土地征收程序的缺陷

如上所述，科學(xué)合理的土地征收程序起著巨大作用，但在我國，由于立法經(jīng)驗的不足和立法技術(shù)的落后，土地征收程序規(guī)定得粗糙，簡單，存在著明顯的缺陷與不足。

（一）我國關(guān)于土地征收程序的規(guī)定

我國《土地管理法》及其《實施條例》對土地征收程序作了較為詳細的規(guī)定。根據(jù)上述法律和行政法規(guī)的規(guī)定，我國的征地審批權(quán)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)集中到國務(wù)院和省兩級政府，縣市政府只有執(zhí)行權(quán)，起到約束土地征收、防止耕地流失的作用。我國的征收程序可分為四個階段，即建設(shè)單位申請、擬定補償方案、政府核準方案、撥付發(fā)證。其程序從表面看與其他國家差異不大，但在具體規(guī)定和實質(zhì)內(nèi)容上卻存在著較大差距。

（二）我國土地征收程序的缺陷

1.有關(guān)土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設(shè)計上存在漏洞。具體表現(xiàn)在：

（1）土地征收目的合法性審查沒有納入程序中。土地征收目的必須合法，必須是為了公共利益需要才能征收土地，這是國際上通行的原則，亦為我國法律所接受。但這一原則在實施過程中卻受到了嚴重扭曲，表現(xiàn)在：

首先，我國對公共利益的界定不夠明確?，F(xiàn)行立法對“公共利益”語焉不詳，僅做出了概括性規(guī)定，為征收權(quán)的膨脹和濫用提供了可乘之機。新近出臺的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！边@一規(guī)定強調(diào)了“公共利益的需要”，但對何謂“公共利益”卻只字未提，無法為“公共利益”提供把握尺度，極易成為政府?dāng)U大征收范圍的借口。更為甚者，《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地……前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”，這實際上將公共利益的界定無限擴大，嚴重侵害農(nóng)民的合法權(quán)益。

其次，公共利益在程序上沒有保障。土地征收目的審查機制既包括土地征收申請、批準前，有關(guān)機關(guān)對土地征收目的合法性的事前審查，也包括土地征收被批準后，被征收人認為土地征收目的不具有合法性時的救濟機制，可以稱為事后審查。1

我國現(xiàn)行立法中，沒有充分考慮征地利害關(guān)系人的利益，未賦予其廣泛的參與權(quán)；土地征收審批程序中沒有征地目的合法性的專項審查，在征地公告中也沒有征地目的合法性的專門說明；當(dāng)集體或農(nóng)民對公共利益的認定存在疑慮，對征收的程序存在異議時，卻缺乏合法有效的救濟方式，這樣的一個直接后果是，無論在實際操作中還是在觀念上都淡化了對征收土地目的合法性這一基本前提的重視，導(dǎo)致一些經(jīng)營性用地也采用征收方式，從而嚴重侵害了集體土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)。2

（2）缺少對行政機關(guān)的監(jiān)督機制。在我國，行政機關(guān)既是土地征收的決定者，亦是執(zhí)行者，處于絕對優(yōu)勢地位，必須嚴加監(jiān)督，防止權(quán)力濫用，但我國現(xiàn)行土地立法并沒有規(guī)定必要的監(jiān)督機制，如在征地范圍的決定權(quán)、征地審查權(quán)、賠償方案確定權(quán)等方面都只規(guī)定由行政機關(guān)自主決定、具體實施，缺少對行政機關(guān)的必要監(jiān)督，導(dǎo)致行政機關(guān)既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，為權(quán)力尋租提供機會。實踐中，政府集土地征收者、土地交易者、土地爭議裁決者等多種角色于一身，根本無從監(jiān)督，導(dǎo)致違法征地行為大量發(fā)生，侵害了集體和個人的合法權(quán)益，也帶來了行政權(quán)力的泛濫，破壞政府和人民的關(guān)系，危害社會穩(wěn)定和繁榮。

2.土地征收程序中對被征收者的保護不足。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）土地征收程序透明度和公示性不夠。作為征收利害關(guān)系人的集體和農(nóng)民在征地前被剝奪了知情權(quán)、協(xié)商權(quán)和申訴權(quán)，幾乎處于任人宰割的地位。1從土地征收的決定，到補償費的標準和征收爭議的解決等，都完全由行政機關(guān)決定并實施，實難保障征收程序的公示性，無法避免暗箱操作行為的發(fā)生，因而難以保障被征收者的利益獲得公正的保護。

（2）被征收者在土地征收過程中缺乏表達自己意見的機會。整個征地過程中，被征收者都處于比較被動的局面?！锻恋毓芾矸ā返?8條規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，但既然征地補償方案已經(jīng)確定，被征收者的意見所起的作用是微乎其微的。因此，盡管土地征收中有“兩公告”制度，但實際上是讓農(nóng)民到指定單位辦手續(xù)的“通知書”，因為征收方案和補償安置方案均是在經(jīng)批準之后方才公告的，此時，對農(nóng)民提出的意見只有在確需修改的情況下才改動方案，極大地限制了農(nóng)民的參與權(quán)。2除此之外，被征收者在征收目的性、征收的范圍等方面都沒有表達自己意見的機會。

（3）對被征收者的救濟措施規(guī)定不足。根據(jù)《土地管理法》及其《實施條例》的規(guī)定，被征收者在征地范圍、補償標準等方面存在爭議的，由縣級以上地方政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征地的政府裁決，該裁決為終局裁決，并沒有規(guī)定被征收者向司法機關(guān)獲得救濟的權(quán)利，導(dǎo)致征地糾紛被拒于司法審查的大門之外。這種制度安排，給征收者以過大的權(quán)力，而被征收者連起碼的司法救濟權(quán)都沒有。雙方的攻防武器嚴重失衡，無法通過司法權(quán)來制約政府征地行為，也不能有效地維護被征收者的利益。對于土地征收出現(xiàn)爭議時的行政和司法救濟措施，現(xiàn)行立法缺乏明確全面的規(guī)定。

三、我國土地征收程序的完善

針對當(dāng)前我國土地征收程序所存在的問題，筆者認為應(yīng)結(jié)合本國實際情況，重點是在其具體規(guī)定和實質(zhì)內(nèi)容上加以改革、完善，構(gòu)建科學(xué)合理的土地征收程序，明確各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，限制征地過程中政府廣泛的自由裁量權(quán)，以保障土地征收的公平正義。

（一）公共利益的認定。這一階段要解決的首要問題是合理界定公共利益。公共利益常隨實踐的發(fā)展而變化，難以通過法律的直接設(shè)定窮盡公共利益的事項。立法上應(yīng)采取概括式和列舉式并舉，1直接設(shè)定與間接設(shè)定相結(jié)合的形式，從財產(chǎn)利用的目的和利用的效果兩方面進行解釋，將商業(yè)性用地嚴格排除在外，為“公共利益”提供尺度把握，增強可操作性。在法律不便直接設(shè)定公共利益時，轉(zhuǎn)而為行政機關(guān)判斷公共利益設(shè)定標準，授權(quán)行政機關(guān)依照這些法定標準判斷公共利益。2另外，當(dāng)發(fā)生爭議時，政府部門或其他強勢主體必須就某一項目是為了公共利益的需要這一主張承擔(dān)舉證責(zé)任。

這一階段包括兩個環(huán)節(jié)：申請和核準。首先，由需用地人向政府有關(guān)部門提出征地申請，申請人應(yīng)就征地目的、條件、補償?shù)确矫孀龀鲈敿氄f明，并舉行征地條件聽證會和補償安置聽證會，充分保障有關(guān)人員的知情權(quán)、參與權(quán)和異議權(quán)，通過公告和聽證程序聽取有關(guān)專家和民眾的意見，使得各種不同甚至彼此針鋒相對的觀念、意見、利益全部一一展現(xiàn)，從而有可能根據(jù)法律的精神和規(guī)則對它們進行研究、斟酌、識別、協(xié)調(diào)、衡量，做出最能平衡各方利益的征地方案，保障各方的合法權(quán)益。接著，由政府有關(guān)部門根據(jù)需用地人提出的申請文件和有關(guān)法律規(guī)定進行審查，重點審查其目的合法性，要嚴格按照法定標準，對其是否符合公共利益進行專項審查。一旦符合即可以結(jié)合其他因素，做出是否批準土地征收的決定。土地征收的申請被批準以后，必須予以公告并通知被征收者。這一環(huán)節(jié)對保證土地征收程序的公開性和透明度非常重要，有利于保障最終決策結(jié)果的科學(xué)性、民主性和正確性。此外，土地征收核準的公告在土地征收程序中對土地權(quán)利的確定、需用地人和土地權(quán)利人行為的限制等具有特殊的效力。

（二）土地征收范圍的決定。政府有關(guān)部門應(yīng)嚴格按照法律規(guī)定，通過必要的聽證和論證程序，廣泛聽取各方意見，確定征收土地的范圍，并及時予以公告，通知被征收者，允許被征收者乃至社會公眾提出異議。如果對征地范圍有爭議的，利益關(guān)系人可以向政府有關(guān)部門提出復(fù)議或者申訴，對復(fù)議或者申訴不服的，可以向法院提訟；當(dāng)然，也可以直接向法院提訟。這樣的規(guī)定，既有利于對行政機關(guān)行使權(quán)力進行監(jiān)督，加強對其約束，防止其濫用征收權(quán)，同時賦予被征收者選擇權(quán)，為其提供有力的救濟途徑，切實維護其合法權(quán)益。

（三）土地征收的補償。補償方案的制定是土地征收補償實施的前提和基礎(chǔ)。征地方案確定后，征收者與被征收者應(yīng)對征地的補償標準等問題進行談判、協(xié)商，由政府和農(nóng)戶選派的代表組成委員會共同確定征收補償方案，意見不一時，由批準征收土地的政府裁決，對裁決不服的，可以向法院，由法院裁定，以保證補償方案的公正性。這種做法，有利于減少土地征收中的不公平性，使雙方可以在相對平等的基礎(chǔ)上進行協(xié)商，實現(xiàn)各方利益的最大化和平衡化。

接著，對補償方案進行公告，這是土地補償?shù)谋亟?jīng)程序，也是有關(guān)地方政府的義務(wù)和職責(zé)。對征地補償進行公開，讓征地補償透明，既保護了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的知情權(quán)，方便了國家機關(guān)、社會團體、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的監(jiān)督，又可以避免因土地權(quán)屬不清等而產(chǎn)生的糾紛。1

第三，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。根據(jù)《征用土地公告辦法》有關(guān)規(guī)定，土地征收補償方案公布以后，有關(guān)市、縣政府土地主管部門應(yīng)當(dāng)認真聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民對土地征收補償方案的意見和建議，以保證土地征收補償?shù)墓脚c合理以及土地征收工作的順利進行。

最后，公布補償費用的收支狀況。補償費用分配是否及時、合理，使用是否正確，關(guān)系到每個農(nóng)民的合法權(quán)益，因此，法律賦予并保障政府部門和農(nóng)民的依法監(jiān)督權(quán)，任何單位和個人均不得阻撓和干涉。

（四）土地征收的執(zhí)行與完成。如果雙方達成協(xié)議或法院裁決維持征收決定，則可確定具體征收事宜。首先，由需用地人按照補償方案繳納土地征收補償費用，之后雙方到土地管理部門進行登記，需用地人獲得征收土地的所有權(quán)。這樣既有利于被征收者盡快獲得合理的補償，又有利于需用地人早日獲得土地的所有權(quán)，有利于雙方利益的實現(xiàn)，避免不必要的糾紛，維護交易安全。

當(dāng)然，在整個土地征收過程中，要增加透明性，在征收過程的每一個環(huán)節(jié)都要進行公示并向公眾或者相關(guān)利害關(guān)系人隨時提供可查閱的相關(guān)文件報表，以對行政主體的行政行為進行有力制約，以權(quán)利制約權(quán)力，防止征收權(quán)濫用；2要加強協(xié)商性，注重被征收者在征地行為過程中的參與，讓他們在征收目的性、征收范圍、征收補償安置和征收補償安置費用的使用、管理等方面都有充分發(fā)表意見的機會，并能采取足夠的措施及時保障自己的合法權(quán)益；要明確可訴性，設(shè)置科學(xué)、合理的救濟措施，保證在被征收者存有爭議時，可以通過多種救濟途徑，有效地維護自身合法利益。允許被征收者采取復(fù)議、申訴或者訴訟等救濟措施，在條件成熟時，還可設(shè)立由專業(yè)人員組成的征地仲裁機構(gòu)，主持有關(guān)征地過程中產(chǎn)生的異議仲裁，以更好地維護被征收者的合法利益。

通過以上程序，可以使我國的土地征收程序更細致、科學(xué)和具有操作性，有力地維護各方合法權(quán)益，促進土地征收的順利進行和土地征收目的的最終實現(xiàn)！

結(jié)語

綜上所述，科學(xué)合理的征收程序起著重要作用。但當(dāng)前我國的土地征收程序尚存在不少缺陷，需要進一步改革、完善，以構(gòu)建嚴格、周密的土地征收程序。筆者相信，隨著我國經(jīng)濟和社會的發(fā)展，隨著我國立法經(jīng)驗的豐富和立法技術(shù)的進步，必將構(gòu)建出科學(xué)合理的土地征收程序，以實現(xiàn)各方利益平衡，更好地促進經(jīng)濟和社會的發(fā)展！

參考文獻：

[1]王興運。中國土地征收補償法律制度研究[A]，轉(zhuǎn)引自楊紫火亙。經(jīng)濟法研究[C]，北京大學(xué)出版社2005.

[2]李強?！吨袊恋卣魇辗芍贫妊芯俊?weizhang/default.asp？id=17110.

[3]梁亞榮、李雪艷。修憲與土地征收制度的完善[J]，實事求是2004（6）。

[4]丁文，溫世揚。土地征收侵權(quán)責(zé)任機制研究[J]，浙江社會科學(xué)，2006（4）。

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[8]張玉東。公益征收程序的探討——以一般征收程序為對象[J]，政法論叢，2006（6）。

＊中山大學(xué)法學(xué)院06級經(jīng)濟法研究生，研究方向：企業(yè)與公司法、經(jīng)濟法。

1王興運：《中國土地征收補償法律制度研究》，載楊紫火亙主編：《經(jīng)濟法研究》，北京大學(xué)出版社2005年版，第190頁。

1李強：《中國土地征收法律制度研究》，/weizhang/default.asp？id=17110.

2梁亞榮、李雪艷：《修憲與土地征收制度的完善》，載《實事求是》2004年第6期，第64頁。

1丁文、溫世揚：《土地征收侵權(quán)責(zé)任機制研究》，載《浙江社會科學(xué)》2006年第4期，第65頁。

2段應(yīng)碧：《改革現(xiàn)行土地征用制度，切實保護農(nóng)民的土地權(quán)益》，中國（海南）改革發(fā)展研究院簡報2003年第4期。

1梁慧星教授便是主張采用一般概括式和列舉式的方法，具體可參見：梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿》，中國社會科學(xué)文獻出版社，2000年以及《中國民法典草案建議稿》（物權(quán)編），法律出版社，2004年。

2符啟林：《土地征用中公共利益的考量》，載楊紫火亙主編：《經(jīng)濟法研究》，北京大學(xué)出版社2005年版，第167頁。

篇9

內(nèi)容提要:本文從物權(quán)本質(zhì)出發(fā)探討其相互關(guān)系，司法實務(wù)中民事權(quán)利之間的沖突時有發(fā)生,尤其是在物權(quán)和其它民事權(quán)利之中如何確認其權(quán)利的效力,直接決定著權(quán)利主體的利益。

一、問題的由來

甲公司在某市以房地產(chǎn)公司的名義,開發(fā)建設(shè)了一幢商住樓,地下室和地上一樓為商業(yè)用房,第二層至第六層為住宅。地下室在設(shè)計時有兩個安全出口（樓梯）,分別設(shè)在東、西兩頭各一個出口,出口在一樓的商用房內(nèi),該出口在設(shè)計時與一樓的商用房沒有進行隔離,是相通的。甲公司將整個地下室和一樓東側(cè)的一半房屋賣給了乙某,并辦理了房屋所有權(quán)證書；甲公司將一樓靠西側(cè)的一半房屋賣給了丙公司,并辦理了房屋所有權(quán)證書。丙公司因經(jīng)營管理不善而破產(chǎn),破產(chǎn)時丁公司購買了一樓靠西側(cè)一半的房屋,丁公司沒有辦理房屋所有權(quán)證書。丁公司要求將該地下室的安全出口（樓梯）封堵,其目的是為了增加使用面積。產(chǎn)生的問題:

（一）丁公司有沒有權(quán)利封堵安全出口？

（二）丁公司請求權(quán)基礎(chǔ)是什么？是債權(quán)？還是物權(quán)？

（三）安全出口的所有權(quán)應(yīng)歸誰所有？

二、物權(quán)優(yōu)先效力的基本依據(jù)

筆者就當(dāng)前的理論界對物權(quán)優(yōu)先效力的爭論和實務(wù)中急需解決民事權(quán)利之間的效力的現(xiàn)狀發(fā)表意見,就教于前輩、同行。

物權(quán)的優(yōu)先效力亦稱物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。關(guān)于優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容,在學(xué)理上一直有不同的意見。有的學(xué)者認為物權(quán)的優(yōu)先效力僅限于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力[1]。也有的學(xué)者則認為物權(quán)的優(yōu)先效力僅限于物權(quán)之間的優(yōu)先效力[2],在物權(quán)依當(dāng)事人合意而設(shè)定、移轉(zhuǎn)之法制,可適用先發(fā)生的權(quán)利優(yōu)先于后發(fā)生的權(quán)利的原則,這時才有物權(quán)間的優(yōu)先效力可言。但如果動產(chǎn)物權(quán)依交付而設(shè)定、移轉(zhuǎn),不動產(chǎn)物權(quán)依登記而設(shè)立、移轉(zhuǎn)時,一物之上不容有同一內(nèi)容的物權(quán)同時成立,故為物權(quán)成立與否之問題,而非效力優(yōu)先之問題。他人因時效而取得所有權(quán)時,則原所有人之所有權(quán)因而消滅,更不發(fā)生先后問題,其非同一內(nèi)容之物權(quán),例如地上權(quán)與抵押權(quán),或就一供役地成立觀望、通行、引水等的同時行使之地役權(quán),則彼此共存,亦不發(fā)生優(yōu)先問題。惟抵押權(quán)因登記之先后而定其次序。然此為物權(quán)之次序,即為物權(quán)效力強弱之問題。又在直接占有間接占有之階段,占有不因成立之時之先后,而異其效力。另外有的學(xué)者還認為同一標的物上有兩個以上內(nèi)容相同之物權(quán)的效力,屬于物權(quán)的排他效力而非優(yōu)先效力問題。但通常還是認為物權(quán)的優(yōu)先效力對于先后發(fā)生的物權(quán)及物權(quán)與債權(quán)間都是存在的。在我國民法學(xué)界也有勇于批評新論迭出者。例如:有對物權(quán)優(yōu)先效力予以批評者[3]；有對物權(quán)優(yōu)先效力的否定者[4]。

筆者認為:在我國物權(quán)是存在優(yōu)先權(quán)的,其基本意義是指權(quán)利效力的強弱,即同一標的物上有數(shù)個利益相互矛盾、相互沖突的權(quán)利并存時,具有較強效力的權(quán)利排斥或先于具有較弱效力的權(quán)利的實現(xiàn)。

（一）物權(quán)相互間的優(yōu)先效力

物權(quán)相互間的優(yōu)先效力,是指依物權(quán)效力的強弱,具有較強效力的物權(quán)排斥具有較弱效力的物權(quán)的存在,或先于具有較弱效力的物權(quán)得到實現(xiàn)。

物權(quán)相互間的優(yōu)先效力是以物權(quán)成立時間的先后確定物權(quán)效力的差異。從一般原則上講,先成立的物權(quán)的效力要優(yōu)先于后成立的物權(quán),即先成立的物權(quán)效力較強,后成立的物權(quán)效力較弱。例如甲先在自己的土地上為乙設(shè)定了通行地役,又在該同一塊供役地上為丙設(shè)定了汲水地役。因該汲水地役權(quán)的設(shè)立,丙亦得通行該供役地。但是,由于乙的通行地役權(quán)設(shè)定在先,具有強于丙的汲水地役權(quán)的效力,因而丙只有在不妨礙乙的通行地役權(quán)行使的情況下才可以利用供役地。物權(quán)相互間以成立時間之先后確定其效力的強弱,本質(zhì)上是對現(xiàn)存的、既得的物之支配權(quán)的保護。任何一種物權(quán)作為標的物的直接支配權(quán),它確定了物權(quán)人依自己的意志和利益對其標的物的支配范圍,任何人都必須尊重物權(quán)人的該支配范圍,不得侵入該支配范圍干涉物權(quán)人的權(quán)利行使。這也包括在同一標的物上后成立的物權(quán)只有在不侵入、不干涉先成立的物權(quán)的支配范圍的條件下才能成立。否則,時間在后的物權(quán)根本就不能成立。

權(quán)相互間的優(yōu)先效力的表現(xiàn),依不同種類的物權(quán)的排他性不同而異其效果,一般說來兩個排他性極強的在性質(zhì)上不能共存的物權(quán)不能同時存在于同一標的物上,因而在有先設(shè)定的該種物權(quán)時,則后發(fā)生的物權(quán)當(dāng)然不能成立。例如:在某人享有所有權(quán)的房屋上,他人不能同時設(shè)立所有權(quán)。如果他人依買賣、取得時效等法律事實取得房屋的所有權(quán),則必然導(dǎo)致原所有人的所有權(quán)消滅。如前述案例中的樓梯的所有權(quán)應(yīng)歸屬于乙某,乙某通過買賣取得了整個地下室和一樓靠東側(cè)一半的房屋的物權(quán)。

再如已經(jīng)于一塊土地上為他人設(shè)定地上權(quán)時,就不能再為他人設(shè)定一個永佃權(quán)。另外,如果物權(quán)的排他性表現(xiàn)為在性質(zhì)上并非不能共存,則同一標的物上可以同時存在兩個或兩個以上這樣的物權(quán)。但成立在先的物權(quán)優(yōu)先行使,即后發(fā)生的物權(quán)不得不讓先發(fā)生的物權(quán)居于優(yōu)先地位,并于不妨礙先發(fā)生的物權(quán)的范圍內(nèi)才得以成立。例如:同一供役地上有足夠水源,供役地人先后為兩個人設(shè)了汲水地役。如果以后發(fā)生水源不足的情況,則設(shè)定在先的地役權(quán)人優(yōu)先享受其權(quán)利。只有在其行使權(quán)利后,設(shè)定在后的地役權(quán)人才可以享受其權(quán)利。再如:地上權(quán)人在自己的地上權(quán)上為人設(shè)定抵押權(quán)后又為人設(shè)定地上權(quán)的,則該次地上權(quán)在抵押權(quán)實行時可以請求將之除去。但于地上權(quán)設(shè)定次地上權(quán)后又為他人設(shè)定抵押權(quán)的,則該抵押權(quán)實行時不可以請求除去該次地上權(quán)。

物權(quán)相互之間的優(yōu)先效力,根據(jù)不同種類的物權(quán)的排他性不同并依物權(quán)成立之先后而確定其優(yōu)先的效力,這是一般原則。但是這一原則的例外情況,就是限制物權(quán)的效力優(yōu)先于所有權(quán)。限制物權(quán)是于特定方面支配標的物的物權(quán)。除了在一些極特別的情形（所有人地上權(quán)、抵押權(quán)）外,限制物權(quán)都是在他人所有之物上設(shè)定的權(quán)利。所以在同一標的物上,限制物權(quán)成立于所有權(quán)之后。但是,限制物權(quán)是根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負擔(dān),起著限制所有權(quán)的作用,因此限制物權(quán)有較所有權(quán)為優(yōu)的效力。[5]

（二）物權(quán)對債權(quán)的優(yōu)先效力

物權(quán)與債權(quán)在因同一標的物而有關(guān)聯(lián)時,不論各自的種類為何,也不問各自成立的時間的先后,物權(quán)均具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

1、所有權(quán)的優(yōu)先性。例如:甲某先出售某屋與乙某,再出售該屋與丙某,并辦理登記與丙某,由丙某取得其所有權(quán)時,乙某不能以其債權(quán)發(fā)生在前而主張丙某不能取得該屋所有權(quán)。

2、用益物權(quán)的優(yōu)先性。甲借某地給乙無償使用（使用借貸）。其后甲將該地所有權(quán)讓與丙（如:我國現(xiàn)在集體所有土地讓與國家所有的情況時有發(fā)生,即現(xiàn)有土地管理法規(guī)定集體所有土地的所有權(quán)只能向國有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。但是現(xiàn)實生活中,變相的買賣集體土地所有權(quán)的情況是存在的,如:農(nóng)村宅基地上的房屋買賣,當(dāng)事人在合同中約定的是房屋的買賣,形式上是“房屋”買賣,其實買房人往往看重的是“宅基地”。我們正在制訂物權(quán)法和民法典,應(yīng)該解決極其稀缺的土地資源問題,能否對農(nóng)民的土地所有權(quán)實現(xiàn)私有化,能否借鑒1950年的法關(guān)于農(nóng)村土地歸農(nóng)民所有的作法。這樣一個最大的好處是:物盡其用,不會導(dǎo)致對土地的掠奪性的開采,避免土地的貧脊和沙化）,丙得對乙主張所有物返還請求權(quán)。在甲將該地設(shè)定地上權(quán)與丙的情況下,丙亦得向乙請求返還。

3、擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性。擔(dān)保物權(quán)不論其發(fā)生先后,除法律有特別規(guī)定外,應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)受清償。[6]

對于上述物權(quán)對債權(quán)的優(yōu)先性,《中華人民共和國合同法》第二百二十九條設(shè)有保護承租人的特別規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”。學(xué)術(shù)上稱租賃權(quán)的物權(quán)化。

三、物權(quán)的優(yōu)先效力在物權(quán)法中的地位

物權(quán)法是財產(chǎn)法的兩大骨干之一,物權(quán)的目的在于界定財貨歸屬秩序,即由財貨歸屬秩序的確定而達到提高使用效率以滿足人們物質(zhì)所需的目的。物權(quán)法具有如此大的作用,物權(quán)的優(yōu)先效力在物權(quán)中又占有什么位置呢？

有的學(xué)者認為物權(quán)的優(yōu)先效力是物權(quán)的效力的一個方面,在論述物權(quán)的優(yōu)先效力時,放在了物權(quán)的效力一節(jié)之中一個問題,物權(quán)因法律賦予直接支配排他性而產(chǎn)生不同的效力,其為個別物權(quán)所特有的。關(guān)于其共同效力,分排他效力、優(yōu)先效力、追及效力及物上請求權(quán)[7]。有的學(xué)者認為應(yīng)歸到物權(quán)法結(jié)構(gòu)原則:物權(quán)法的結(jié)構(gòu)原則對物權(quán)法的體系結(jié)構(gòu)起著支柱性的作用。物權(quán)法配置何種結(jié)構(gòu)原則直接決定著物權(quán)法體系結(jié)構(gòu)的態(tài)樣。在社會主義市場經(jīng)濟體制下,我國將制定的物權(quán)法應(yīng)選取怎樣的結(jié)構(gòu)原則呢？因物權(quán)具有絕對性,故應(yīng)以物權(quán)的絕對性為結(jié)構(gòu)原則,具體表現(xiàn)為物權(quán)法定主義、一物一權(quán)主義、物權(quán)的優(yōu)先效力原則、公示原則和公信原則,但我國物權(quán)法應(yīng)排斥物權(quán)行為獨立性和無因性原則[8]。有的學(xué)者認為應(yīng)歸到物權(quán)法的基本原則:物權(quán)法的基本原則貫穿在整個物權(quán)法制度和規(guī)范之中,體現(xiàn)物權(quán)立法的基本理念和精神。制定物權(quán)法,首先需要確定物權(quán)法的基本原則,為物權(quán)立法確定目標和基本內(nèi)容。王利明教授認為,我國制定物權(quán)法應(yīng)當(dāng)堅持物權(quán)法定、一物一權(quán)、公示和公信、效率原則。王利明教授論述的一物一權(quán)是:

（一）一個物權(quán)的客體僅為一個物；

（二）一個物上只能存在一個所有權(quán)；

（三）同一物之上可以并存數(shù)個互相并不矛盾的物權(quán),但同一物之上不得成立兩個所有權(quán)或成立兩個在內(nèi)容上相互矛盾和沖突的物權(quán)。解決物權(quán)沖突的原則是:第一,如果同一種類型的物權(quán)彼此之間發(fā)生了沖突和矛盾,應(yīng)當(dāng)按照先來后到規(guī)則解決這些沖突和矛盾。第二,對一些特殊的物權(quán)沖突,法律上設(shè)定了解決物權(quán)沖突的規(guī)則,如:法定物權(quán)要優(yōu)先于意定物權(quán)的規(guī)則。第三,如果不同類型的物權(quán)彼此之間發(fā)生了沖突和矛盾,是否應(yīng)當(dāng)按照先來后到的規(guī)則解決？先來后到的規(guī)則主要適用于同一種類的物權(quán),而不同類型的物權(quán)相互之間因其性質(zhì)不同,一般不能通過這一規(guī)則來解決。但在發(fā)生這些沖突以后,首先需要在法律上確定一些特殊的規(guī)則加以解決。民法可以規(guī)定他物權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突時,適用“定限物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)”的規(guī)則[9]。

目前我國正在制定民法典,物權(quán)優(yōu)先效力應(yīng)在物權(quán)法里得到充分的體現(xiàn)。但是,如何體現(xiàn)物權(quán)優(yōu)先效力,在理論界還沒有達成普遍的共識。實務(wù)中隨著在城市私有房屋普遍化后,有關(guān)房屋的物權(quán)、債權(quán)的糾紛越來越多。最根本的問題是如何解決好物權(quán)法中的物權(quán)的概念及物權(quán)的基本原則,因為原則是一部法的靈魂。

篇10

內(nèi)容提要： 不動產(chǎn)登記是物權(quán)對世效力和公示原則的基本要求，但我國尚無不動產(chǎn)登記法。目前我國不動產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計簡單粗糙，缺乏可操作性。現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。本文分析了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

我國剛剛出臺物權(quán)法，還沒有制定專門的不動產(chǎn)登記法?？傮w而言，物權(quán)法對于不動產(chǎn)登記的規(guī)定十分簡單，甚至對一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計簡單粗糙，缺乏可操作性。時至今日，除《物權(quán)法》的規(guī)定外，我國的不動產(chǎn)登記制度主要散見于《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法實施條例》等法律和行政法規(guī)之中；至于專門的不動產(chǎn)登記規(guī)則，主要有國家土地管理局的《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部制定的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等部門規(guī)章；此外還有各省、市、自治區(qū)、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規(guī)、規(guī)章、通知、決定、批復(fù)等?？傊?，由于沒有統(tǒng)一的登記機構(gòu)和統(tǒng)一的登記規(guī)則，這就很容易出現(xiàn)了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規(guī)則中就難免出現(xiàn)重復(fù)、矛盾、不協(xié)調(diào)等現(xiàn)象，有的規(guī)則不僅不夠科學(xué)，甚至違法物權(quán)法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺的不動產(chǎn)登記法，這表明我國不動產(chǎn)登記制度中的一些缺陷還將在經(jīng)歷較長一段時間才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的諸多缺陷，以期對完善我國的不動產(chǎn)登記制度有所裨益。

一、基礎(chǔ)理論模糊不清

物權(quán)變動在我們的日常生活中時常發(fā)生，但當(dāng)我們仔細地去思考其中的法學(xué)理論問題時，卻意外地發(fā)現(xiàn)看似簡單的事實背后，其隱含的法律理論卻錯綜復(fù)雜。究其原因，主要是因為：物權(quán)變動往往同時涉及物權(quán)和債權(quán)兩個領(lǐng)域，而債權(quán)往往是物權(quán)發(fā)生變動之原因，而物權(quán)發(fā)生變動往往又是債權(quán)履行之結(jié)果。我們不難發(fā)現(xiàn)物權(quán)變動其實并不純粹地屬于物權(quán)法的范疇，也不純粹地屬于債權(quán)法范疇，而是跨越兩大財產(chǎn)法領(lǐng)域而處于物權(quán)法與債權(quán)法的交叉口上。以此為基點，法律對物權(quán)變動進行調(diào)整的困難就會逐漸明晰：僅僅具有相對性的債權(quán)何以最終能夠?qū)е戮哂薪^對性的物權(quán)得以變動？這個交叉口就自然而然地成為各國物權(quán)立法分道揚鑣的起點。各國往往因為堅持不同的基本理論而導(dǎo)致立法體例中的制度設(shè)計相距甚遠，而學(xué)者間的觀點也往往針鋒相對，莫衷一是。

我國的物權(quán)立法究竟應(yīng)當(dāng)采用何種物權(quán)變動模式，中國的學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了百家爭鳴的局面。首當(dāng)其沖的是對物權(quán)行為理論的認識問題。對于應(yīng)否采用物權(quán)行為理論，有學(xué)者力主采用德國物權(quán)行為理論，認為物權(quán)行為理論是可以解決我國目前物權(quán)法領(lǐng)域中爭論的科學(xué)理論，力主以物權(quán)行為理論為基礎(chǔ)建立“登記成立主義”的物權(quán)變動模式；[1]另有學(xué)者則聲稱正我國的物權(quán)立法中無論如何不能把德國的物權(quán)行為理論搬到中國的土壤中來。[2]有意思的是，在反對物權(quán)行為理論的陣營中，學(xué)者之間的意見也有重大分歧，對于究竟應(yīng)當(dāng)如何選擇適合我國的物權(quán)變動模式，一部分學(xué)者主張采用“登記對抗主義”，另一部分學(xué)者則主張采“折中主義”。[3]此外，對于不同的變動模式，用學(xué)者認為在立法中可以多種登記模式并用，也有學(xué)者認為，登記模式應(yīng)當(dāng)整齊劃一，多頭并用將導(dǎo)致操作上的困難。[4]這場學(xué)術(shù)爭論最終因物權(quán)法的出臺而暫時告一段落，物權(quán)法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權(quán)變動的生效要件，有效地解決了登記對抗主義缺乏公示的弊端，同時又避免了承認物權(quán)行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實用的優(yōu)點，但這種物權(quán)變動模式能否在理論上可以自圓其說則另當(dāng)別論。“折衷主義”模式首先遇到的困難就是無法回應(yīng)物權(quán)行為理論的責(zé)難：債權(quán)行為僅對債權(quán)法律關(guān)系的當(dāng)事人具有約束力，那么債權(quán)行為何以引起絕對權(quán)之變動？這個問題可能會成為物權(quán)行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅持“折衷主義”模式的學(xué)者可能會解釋說，僅憑債權(quán)行為本身并不能引起物權(quán)變動，債權(quán)行為必須和登記結(jié)合在一起才可以引起物權(quán)變動，所以物權(quán)變動并不是純粹由債權(quán)行為所引起，正是因為存在登記這種公示方式，所以才可以保護第三人的利益，物權(quán)變動才可以因此而具備產(chǎn)生排他性效力的合理性基礎(chǔ)。這種解釋似乎可以跨越物權(quán)和債權(quán)之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產(chǎn)生的疑問是：登記的性質(zhì)是什么？顯然，登記并非債權(quán)行為的成立要件或生效要件，而是確定物權(quán)效力的關(guān)鍵因素。既然登記在引起物權(quán)變動中發(fā)揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應(yīng)當(dāng)是引起物權(quán)變動的法律事實。法律事實，無非是事件和行為兩種形態(tài)，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識有關(guān)，不可能是事件。如果認為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權(quán)變動的意思表示？如果登記中存在關(guān)于物權(quán)變動的意思表示，那么登記是否是物權(quán)行為？針對諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。

法學(xué)界之所以對登記制度的設(shè)計如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學(xué)界形成普遍認可的基礎(chǔ)理論，基礎(chǔ)理論的模糊不清，自然會導(dǎo)致制度設(shè)計的混亂局面。[5]雖然中國的物權(quán)立法已經(jīng)確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關(guān)于物權(quán)變動的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權(quán)立法結(jié)束之后繼續(xù)深入進行，甚至對于雙方均表示贊同的法律用語構(gòu)建的同一制度（例如物權(quán)法第15條關(guān)于區(qū)分原則的規(guī)定），不同的理論仍將對其內(nèi)涵作出不同的解說；司法機關(guān)援引同樣的法律條款，可能也會因為采用不同的理論支撐而有不同的判決結(jié)果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學(xué)理論基礎(chǔ)的工作遠沒有結(jié)束。

二、多頭管理，分級登記

物權(quán)法第10條雖然明確規(guī)定對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但對于統(tǒng)一登記機構(gòu)仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個機構(gòu)是統(tǒng)一的登記機構(gòu)尚不明確。預(yù)計我國目前“多頭管理、分級登記”的體制仍然要持續(xù)相當(dāng)一段時間才能夠逐步消除。目前我國不動產(chǎn)登記部門主要是依據(jù)行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動產(chǎn)分別屬于不同的政府職能部門進行行政管理，關(guān)于不動產(chǎn)的登記也就相映地分散在不同的行政機關(guān)。[6]對于登記機關(guān)來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機關(guān)經(jīng)費緊張的局面，因此不同的行政機關(guān)在爭奪登記權(quán)限方面又有一定的利益驅(qū)動。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，至少存在以下主要的不動產(chǎn)登記機關(guān)：土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質(zhì)礦產(chǎn)管理部門、公證部門以及縣級以上人民政府規(guī)定的部門。

登記機關(guān)不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內(nèi)部還存在級別的劃分，并進行分級管理。例如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條就規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。”縣級以上人民政府就應(yīng)當(dāng)包括縣級人民政府、市級人民政府、省級人民政府和國務(wù)院。多個部門登記已經(jīng)令人眼花繚亂，而同一個部門又存在級別的劃分，這會使登記申請人在確定負責(zé)登記的具體機關(guān)時更加無所適從。

我國物權(quán)法第10條確立了統(tǒng)一登記機關(guān)的構(gòu)想，可以看出建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級登記”的體制中確立一個統(tǒng)一的登記機關(guān)、如何整合分布在不同登記機關(guān)的登記資源、如何協(xié)調(diào)不同統(tǒng)一后的登記機關(guān)和若干不動產(chǎn)管理機構(gòu)的關(guān)系，這仍然是物權(quán)法出臺以后的重點問題和難點問題。

三、政出多門，各自為政

既然“多頭管理”的體制無法在短期內(nèi)消除，那么“各自為政”的現(xiàn)象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農(nóng)村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動產(chǎn)管理部門，而不同的登記部門往往又會制定出不同的登記規(guī)則。最為熟悉是就是國家土地管理局了《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。[7]本文就以這兩部最為常見的登記規(guī)則為例，分析這兩個登記規(guī)則就在登記種類、登記程序以及權(quán)利證書的效力這幾個方面存在著明顯差異：（1）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記、注銷登記等形態(tài)。（2）根據(jù)《土地登記規(guī)則》初始登記與總登記是同一概念，但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內(nèi)涵有天壤之別。（3）《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中沒有地籍調(diào)查程序，而《土地登記規(guī)則》中沒有公告異議程序。（4）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記卡的重要性遠遠大于土地證書，土地登記卡是當(dāng)事人享有權(quán)利的至關(guān)重要的合法性依據(jù)，而土地證書只是由權(quán)利人所持有的權(quán)利憑證。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，房屋權(quán)屬證書被認為是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠遠大于登記機關(guān)的登記。

窺一斑而知全豹，通過比較這兩個登記規(guī)則之間幾點明顯的差異，我們就不難理解當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記中登記申請人無所適從的苦衷。物權(quán)法的出臺也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規(guī)則之間的差異，例如物權(quán)法對不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿之間的效力就有比較明確的規(guī)定，但就并不能結(jié)束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有效解決可能還要依靠未來出臺的不動產(chǎn)登記法。

四、登記范圍偏窄

物權(quán)法出臺以前，由于我國并沒有統(tǒng)一明確的物權(quán)體系，登記機關(guān)在確定登記對象時保持整齊劃一，尤其是他物權(quán)的形態(tài)曾一度出現(xiàn)“百家爭鳴”的景象。隨著物權(quán)法的出臺，物權(quán)法定主義原則的確定和物權(quán)體系的建立已經(jīng)使不動產(chǎn)的登記范圍明朗化。不過我國不動產(chǎn)登記的一個重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產(chǎn)登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應(yīng)當(dāng)辦理登記外，至少還應(yīng)該把以下幾種情形納入不動產(chǎn)登記范圍。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理規(guī)約

在區(qū)分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對區(qū)分所有權(quán)人彼此間的利害關(guān)系予以調(diào)整，而訂立管理規(guī)約是達到有效管理的重要途徑。管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人以書面形式成立的自治規(guī)則。管理規(guī)約系私權(quán)自治原則的體現(xiàn)，是區(qū)分所有權(quán)人團體之最高自治規(guī)則。[8]為了充分發(fā)揮管理規(guī)約在維護社區(qū)公益方面的作用，保持公約得到持續(xù)有效的遵守是十分必要的，因此管理規(guī)約不僅對制定規(guī)約的當(dāng)事人具有約束力，而且對于區(qū)分所有權(quán)人的特定繼受人具有約束力。例如，法國1965年7月10日法律第13條就規(guī)定，管理規(guī)約及其修改只有自不動產(chǎn)卡片（fichier immobiliére）上公示時起才對共有人的特定權(quán)利繼受人具有對抗效力。[9]由于權(quán)利的繼受人并沒有參與規(guī)約的制定，而規(guī)約卻對其具有強制性的約束力，這就要求必須對管理規(guī)約進行登記，使權(quán)利繼受人事先可以獲悉自己的權(quán)利狀態(tài)，以免其遭受不測之風(fēng)險。

（二）限制不動產(chǎn)權(quán)利的行政決定

如果一個行政決定限制了不動產(chǎn)上的權(quán)利，那么就應(yīng)當(dāng)將這個行政決定進行公示。我國在不動產(chǎn)登記中對這類行政決定的公示沒有給予足夠的重視，例如，為保護頤和園、圓明園地區(qū)的良好景觀， 1991年北京市政府作出《關(guān)于嚴格控制頤和園、圓明園地區(qū)建設(shè)工程的規(guī)定》，據(jù)此頤和園、圓明園地區(qū)內(nèi)的特定地帶應(yīng)按照二類建設(shè)控制地帶進行管理，“地帶內(nèi)現(xiàn)有的平房應(yīng)加強維護，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危險建筑，應(yīng)創(chuàng)造條件按傳統(tǒng)四合院形式進行改建，經(jīng)批準改建、新建的建筑物，高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40％?！边@種行政性的規(guī)定對于該規(guī)定區(qū)域的現(xiàn)有權(quán)利人、權(quán)利繼受人的權(quán)利均有重大影響。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在該區(qū)域購買土地從事高層的房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果在取得土地使用權(quán)以后才知道該區(qū)域內(nèi)的建筑物高度不得超過3.3米，這對開發(fā)商而言無疑是一種不測之風(fēng)險，因此對于此類行政決定應(yīng)當(dāng)強制辦理登記。法國1955年1月4日不動產(chǎn)公示法令第36條就規(guī)定，對于限制不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)行使的行政決定要在不動產(chǎn)登記機關(guān)公示。對于行政部門而言這種公示是強制性的，如果行政部門沒有進行公示，那么它就要對因欠缺公示而受有損害的利害關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

（三）不動產(chǎn)買回特約

不動產(chǎn)的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動產(chǎn)的權(quán)利，也就是說，當(dāng)事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動產(chǎn)買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據(jù)此出賣人可以在買回期限內(nèi)享有買回權(quán)。對于這種有買回特約的不動產(chǎn)買賣，當(dāng)事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動產(chǎn)買回特約的登記限制了買受人的處分權(quán)，可以保障出賣人買回不動產(chǎn)。這種登記不僅有利于促進當(dāng)事人在條件成就時進行實際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，這對增強不動產(chǎn)交易安全、減少糾紛大有裨益。

（四）優(yōu)先購買權(quán)

在不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議中，所有權(quán)人可以作出保證，在他決定出售不動產(chǎn)時，給予一個指定的人以優(yōu)先購買權(quán)，那么優(yōu)先購買權(quán)就成為對所有權(quán)人處分權(quán)的限制。特定當(dāng)事人之間關(guān)于限制處分權(quán)的約定只有公示以后才對第三人具有約束力。如果優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)辦理了登記，那么就應(yīng)當(dāng)推定第三人知道該優(yōu)先購買權(quán)的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優(yōu)先購買權(quán)人的利益而與所有權(quán)人訂立買賣合同，那么第三人將會被認定為具有惡意并要承擔(dān)法律責(zé)任，其不得主張公示公信原則之保護。

（五）關(guān)于相鄰關(guān)系的協(xié)議

不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上講是不動產(chǎn)所有人或使用人財產(chǎn)權(quán)利的延伸或限制，這是不動產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)。[10]由于不動產(chǎn)相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)，所以只要具備了法律規(guī)定的條件，那么這種權(quán)利和義務(wù)就在當(dāng)事人之間自動產(chǎn)生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關(guān)系可以依法當(dāng)然產(chǎn)生，所有權(quán)人仍可以訂立有關(guān)行使相鄰關(guān)系的協(xié)議，例如，對地的通行權(quán)問題，相鄰?fù)恋氐乃袡?quán)人就可以在他們的協(xié)議中約定通往飛地的通道的具體地點以及通道的寬度等。由于這個協(xié)議并沒有創(chuàng)立新的權(quán)利義務(wù)，它只是將一個法定的權(quán)利義務(wù)得以通過約定的方式實現(xiàn)，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動產(chǎn)為標的訂立契約時，第三人能夠知悉這個協(xié)議的內(nèi)容是有好處的。如果當(dāng)事人自愿辦理登記，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以辦理公示。

筆者認為，不動產(chǎn)登記不應(yīng)僅限于物權(quán)的變動登記或限制登記，對于與物權(quán)有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強制登記外，我國還應(yīng)當(dāng)建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當(dāng)事人意愿的基礎(chǔ)上，允許當(dāng)事人自愿將某些信息進行公示并賦予其相應(yīng)的法律效力?？傊?，在未來的不動產(chǎn)登記法中，應(yīng)當(dāng)進一步擴大登記的范圍以便加強登記在公示和維護交易安全方面的強大功能。

五、制度設(shè)計往往與登記不合

物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，但物權(quán)法中的某些制度設(shè)計往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發(fā)揮。

（一）抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

物權(quán)法第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。顯然，立法者對抵押人的處分自由進行了限制。問題的關(guān)鍵是，在設(shè)定抵押權(quán)以后，抵押物的轉(zhuǎn)讓是否有必要征得抵押權(quán)人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權(quán)為前提。不動產(chǎn)上設(shè)定有抵押權(quán)，僅僅表明不動產(chǎn)上有物權(quán)之負擔(dān)，抵押物的所有權(quán)人并不喪失其所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對抵押物進行轉(zhuǎn)讓。至于轉(zhuǎn)讓行為是否必須征得抵押權(quán)人之同意，這取決于轉(zhuǎn)讓行為對抵押權(quán)人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)是對物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權(quán)，正是基于物權(quán)的這種權(quán)利屬性，所有的物權(quán)均具有排他效力、優(yōu)先效力和追及效力，而抵押物的轉(zhuǎn)讓正是物權(quán)的追及效力所要解決的問題。所謂物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后不論標的物輾轉(zhuǎn)入于何人之手，物權(quán)人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲將其房產(chǎn)登記抵押給乙，隨后甲又將該房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給丙。由于甲乙之間的抵押權(quán)登記在先，甲丙之間的轉(zhuǎn)讓登記在后，基于物權(quán)的追及效力，可以預(yù)見，如果乙的債權(quán)沒有獲得清償，盡管該房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給丙，但乙仍可以追及該房產(chǎn)，對該房產(chǎn)依照法定程序進行拍賣并優(yōu)先獲得清償，同時由于抵押權(quán)已經(jīng)辦理了登記，丙在購買不動產(chǎn)時已經(jīng)確切地知道不動產(chǎn)上負有抵押權(quán)，這對丙而言也未造成不測之風(fēng)險。既然抵押權(quán)具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權(quán)人的權(quán)利或利益，因此，抵押權(quán)人對抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強制性規(guī)定抵押物的轉(zhuǎn)讓必須征得抵押權(quán)人之同意，這種制度設(shè)計對抵押權(quán)人毫無實益，對抵押人卻多有不便。

（二）折價協(xié)議的撤銷

抵押權(quán)是以取得抵押物的交換價值從而使債權(quán)得以實現(xiàn)，因此抵押權(quán)之實現(xiàn)關(guān)鍵在于抵押物之交換價值。就抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，《物權(quán)法》第195條第1款規(guī)定了折價、拍賣和變賣三種方式。至于三種方式如何選擇適用，《物權(quán)法》第195條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)?！庇纱丝梢?，如果抵押權(quán)人與抵押人達成了折價協(xié)議，那么折價就成為抵押權(quán)實現(xiàn)的第一選擇，即使有第三人根本沒有參加拍賣的機會。尤其需要注意的是，在抵押權(quán)人和其他人都希望取得抵押物的所有權(quán)時，這種制度實際上就等于賦予抵押權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)，這種制度將因無法有效避免抵押物折價中的道德風(fēng)險而可能導(dǎo)致利害關(guān)系人之間發(fā)生利益沖突。抵押權(quán)如何實行，并不僅涉及抵押權(quán)人之利益，而且與抵押人、后順位抵押權(quán)人、普通債權(quán)人之利益同樣密切相關(guān)，尤其是我國采用抵押權(quán)順位升進主義的情況下，抵押權(quán)人和抵押人更有可能利用優(yōu)先購買權(quán)損害后順位抵押權(quán)人之利益，例如，抵押物的實際價值較高，但第一順位的抵押權(quán)人和抵押人卻在協(xié)議折價時壓低抵押物價格，故意約定以較低之價格沖抵債務(wù)，這就難免使第二順位的抵押權(quán)人陷于不利。為此，立法者還必須為其他債權(quán)人提供一定的救濟措施。我國《物權(quán)法》提供的兩項救濟措施：第一，抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格；第二，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，受害人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。不過，即使立法者做出了這種救濟性的規(guī)定，在實務(wù)中恐怕仍有一定的操作難度，因為抵押物之市場價格如何判斷，難免會因為沒有確定的判斷標準而各置一詞。一旦發(fā)生這種爭議，受害人只有請求法院撤銷折價協(xié)議。即使受害人在一年內(nèi)提出了權(quán)利主張，而法院最終也撤銷了折價協(xié)議，但協(xié)議的撤銷既無法阻止抵押財產(chǎn)的登記轉(zhuǎn)讓，也無法阻止價款的占有、使用?？梢娫噲D通過撤銷協(xié)議的方式保護其他債權(quán)人的利益，恐怕遠水難解近渴。筆者認為，就拍賣和折價比較而言，拍賣則具有較多的優(yōu)勢。由于拍賣程序比較嚴格，又具有公開性，通過竟價的方式往往可以獲得較高的銷售價格，尤其對后順位的抵押權(quán)人比較有利，又可以有效地避免道德風(fēng)險。對于抵押權(quán)之實行，在立法上雖然不應(yīng)當(dāng)排除折價這種方式，但就拍賣和折價比較而言，拍賣制度可以有效地避免不動產(chǎn)交易中的道德風(fēng)險，所以應(yīng)當(dāng)盡可能避免采用折價方式，而以拍賣作為抵押權(quán)實行的第一選擇。

（三）預(yù)告登記后的再處分

在當(dāng)事人簽定房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議之后，直到辦理正式登記之前，這個期間往往是當(dāng)事人最為擔(dān)心的時段。對于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔(dān)心就是是否能夠切實取得不動產(chǎn)，因為他無法排除出賣人將不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給善意第三人的可能性，買受人保護自己的方式往往就是拖延支付價款的時間。對于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個時段，如何確保物權(quán)的切實移轉(zhuǎn)便成為制度設(shè)計的重中之重，于是預(yù)告登記制度應(yīng)運而生。在具備法定條件的情況下辦理預(yù)告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發(fā)揮了登記的公示作用。預(yù)告登記限制了出賣人的處分權(quán)，明晰了物上負擔(dān)，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實際履行，確保了物權(quán)變動的的實現(xiàn)。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！蔽覈餀?quán)法確立了預(yù)告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設(shè)計仍有檢討之余地。關(guān)鍵的問題是，第一，預(yù)告登記后，不動產(chǎn)的處分是否要經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人的同意？第二，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的處分行為，是否就無法發(fā)生物權(quán)效力？

對于預(yù)告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細言之，第一，約束物權(quán)人之處分行為，促進債權(quán)之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權(quán)變動之實現(xiàn)；第三，保全登記申請人未來物權(quán)之優(yōu)先順位。從理論上講，經(jīng)過預(yù)告登記后，物權(quán)人并沒有喪失其物權(quán)人的主體地位，物權(quán)人仍對其物權(quán)享有處分權(quán)，況且預(yù)告登記實際上是一種防御性的保護措施，并未推進為本登記。在不損害預(yù)告登記權(quán)利人利益的前提下，物權(quán)人的再次處分行為應(yīng)當(dāng)具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權(quán)利人，如此而已。[12]假如不動產(chǎn)的所有權(quán)人甲將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙并辦理了預(yù)告登記，隨后甲與丙又訂立了一個買賣合同，約定“如果乙不履行不動產(chǎn)買賣合同，那么該不動產(chǎn)的所有權(quán)就轉(zhuǎn)讓給丙”，甲和丙又將第二個買賣辦理了第二順位的預(yù)告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預(yù)告登記所保護的物權(quán)，所以第二次處分行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J和保護。如果將預(yù)告登記的效力理解為“預(yù)告登記后，物權(quán)人就不得再次進行處分”，這是偏頗的。當(dāng)再次處分無礙于先順位預(yù)告登記時，如果一味堅持禁止處分的態(tài)度，在對預(yù)告登記進行涂消之前禁止不動產(chǎn)權(quán)利人進行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權(quán)人的機會成本和降低交易的效率，并無任何實益。因此筆者認為，不動產(chǎn)物權(quán)人可以將不動產(chǎn)再行處分，但應(yīng)根據(jù)其登記順位確定其效力之優(yōu)劣。在預(yù)告登記之間，應(yīng)根據(jù)其順位先后確定其權(quán)利之優(yōu)劣。

六、重視城市，忽視農(nóng)村

物權(quán)法不僅沒有消除不動產(chǎn)登記的城鄉(xiāng)差別，相反，物權(quán)法通過立法進一步強化了這種差異性。例如，傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)在我國物權(quán)法中被區(qū)分為城市的“建設(shè)用地使用權(quán)”和農(nóng)村的“宅基地使用權(quán)”。當(dāng)前不動產(chǎn)登記中的一個普遍存在的突出問題就是城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記工作發(fā)展不平衡。

（一）土地登記

當(dāng)前城市的土地登記工作相對比較完備，而在廣大的農(nóng)村地區(qū)的土地登記工作還相對比較薄弱。目前農(nóng)村的地籍調(diào)查仍以資源性的調(diào)查資料為主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺進行土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，地形地物綜合程度較高，對土地權(quán)屬狀況調(diào)查不完整，調(diào)查資料不能滿足實現(xiàn)土地用途管制及產(chǎn)權(quán)管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。根據(jù)2001年全國地籍工作會議提供的信息，截至2000年底，全國共頒發(fā)國有土地使用證2200萬本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的85％；集體土地使用證1.5億本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的68％；而集體土地所有證只有180萬本，才占應(yīng)發(fā)數(shù)的28％。這些數(shù)據(jù)表明，截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經(jīng)完成，而72%的集體土地所有權(quán)和32%的集體土地使用權(quán)沒有建立完善的登記制度。城鄉(xiāng)土地登記發(fā)展不平衡，至為明顯。[13]

（二）房屋登記

城市房屋的登記和農(nóng)村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設(shè)部公布了《關(guān)于城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行規(guī)定》；1983年國務(wù)院了《城市私有房屋管理條例》，專章規(guī)定了城市私有房屋的所有權(quán)登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查工作，1987年建設(shè)部了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎(chǔ)上開展全國城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，對城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作進行了規(guī)范性的規(guī)定；1994年我國立法機關(guān)頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法第五章專門就房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理問題作了規(guī)定；1994年建設(shè)部施行了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，1995年了《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，1997年了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，1998年建設(shè)部又施行了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，這些規(guī)章多涉及到城市房地產(chǎn)的預(yù)售、轉(zhuǎn)讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》還是一部專門的關(guān)于權(quán)屬登記的規(guī)章；2001年國家建設(shè)部還對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等規(guī)章進行了修訂。此外，諸如上海、深圳等經(jīng)濟比較發(fā)達的城市還頒布了地方性的房地產(chǎn)登記條例。與城市房屋登記情況相比，農(nóng)村房屋的登記就落后了許多。由于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展相對落后，房地產(chǎn)交易量較少，多數(shù)房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動產(chǎn)交易市場。我國制定的有關(guān)農(nóng)村房屋登記的法律法規(guī)比較少，甚至相關(guān)的規(guī)章和地方性法規(guī)也比較少。[14]

我國之所以城鄉(xiāng)之間在不動產(chǎn)登記方面出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，主要是因為農(nóng)村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規(guī)模的交易市場，而登記費用在一定程度上會增加農(nóng)民的經(jīng)濟負擔(dān)。不過筆者認為，不動產(chǎn)的地籍測量和登記是地籍整理的重要內(nèi)容。通過地籍整理，政府機關(guān)將不動產(chǎn)的坐落、面積、形狀、性質(zhì)、使用狀況以及不動產(chǎn)權(quán)利等依照法定程序進行測量并登記，據(jù)以繪制詳細的地籍圖冊，以確定各權(quán)利人之權(quán)利種類及范圍。完善的不動產(chǎn)登記制度是確認和保護不動產(chǎn)權(quán)利的依據(jù)，目前中國廣大的農(nóng)村甚至還在繼續(xù)使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發(fā)生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權(quán)利狀態(tài)就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會產(chǎn)生一定的制度缺陷，在農(nóng)村利用重復(fù)抵押騙取金融機構(gòu)貸款的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，農(nóng)村房屋買賣合同的效力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物抵押的效力等問題也已經(jīng)在司法實踐中成為突出的問題，并日益成為審判機關(guān)的棘手案件。不動產(chǎn)登記的困難是客觀的，但因為欠缺登記所帶來的負面影響也是客觀的。在農(nóng)村不建立比較完善的不動產(chǎn)登記制度，恐難以適用市場經(jīng)濟發(fā)展的長遠需要。

七、法律體系內(nèi)部不夠協(xié)調(diào)

一個國家的法律體系之間應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)“體系違反”的矛盾現(xiàn)象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致。我國當(dāng)前的登記制度中，法律規(guī)則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經(jīng)成為一個相當(dāng)嚴重的現(xiàn)象。筆者在此對一些明顯的現(xiàn)象舉例如下：

（一）破產(chǎn)登記

破產(chǎn)登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動產(chǎn)的登記名義人對不動產(chǎn)進行處分而進行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動產(chǎn)，以保全利害關(guān)系人利益之實現(xiàn)。1986年12月我國了建國以來的第一部破產(chǎn)法《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》，1991年的《民事訴訟法》對我國的破產(chǎn)立法又進行了進一步的補充和擴展。2006年立法機關(guān)又通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》。根據(jù)2006年《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，法院裁定受理破產(chǎn)申請后，應(yīng)當(dāng)由法院指定管理人接管、管理和處分債務(wù)人的財產(chǎn)；管理人可以轉(zhuǎn)讓土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益，可以設(shè)定財產(chǎn)擔(dān)保。顯然，債務(wù)人已經(jīng)喪失了對破產(chǎn)財產(chǎn)的管理處分權(quán)，禁止債務(wù)人繼續(xù)進行有關(guān)破產(chǎn)財產(chǎn)的任何行為，不僅債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清償無效，甚至在法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，如果債務(wù)人有無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的價格進行交易、對沒有財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財產(chǎn)擔(dān)保等行為，管理人都有權(quán)請求法院予以撤銷。[15]上述制度設(shè)計表明，企業(yè)破產(chǎn)對交易相對人而言有重大利害關(guān)系，法律的制度設(shè)計應(yīng)當(dāng)使相對人在交易時充分了解企業(yè)的破產(chǎn)信息，向第三人及時發(fā)出風(fēng)險警示，避免第三人因不了解企業(yè)的破產(chǎn)信息而陷入困境。遺憾的是，不僅《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記予以足夠的重視，甚至連新近通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》對破產(chǎn)登記也一字未提。筆者認為，一旦企業(yè)宣告破產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)立即對企業(yè)的不動產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記，以加強對交易秩序的保護。

（二）租賃登記

租賃權(quán)的登記問題對于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突至關(guān)重要。根據(jù)民法理論，債權(quán)為相對權(quán)，本身并無排他之效力，債權(quán)人僅得對債務(wù)人主張權(quán)利，并無對第三人主張權(quán)利。根據(jù)這個原則，如果出租人在租賃期間將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，那么基于債的相對性理論以及物權(quán)的優(yōu)先性原則，租賃合同對新所有權(quán)人并無約束力，新所有權(quán)人應(yīng)可以向承租人請求返還租賃物，承租人不得以租賃合同而提起抗辯，這就是所謂的“買賣擊破租賃”。 “買賣擊破租賃”這一規(guī)則導(dǎo)致租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，尤其是房屋租賃中，承租人往往經(jīng)濟比較困難，對其更需特別予以保護。正如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟上弱者，實有特別保護之必要?！薄ｋS著立法上確立“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃權(quán)遂有物權(quán)化之趨勢，租賃權(quán)本屬債權(quán)，但法律賦予租賃權(quán)具有物權(quán)之對抗效力，使承租人對于取得租賃物所有權(quán)或者其它物權(quán)之人，仍可主張租賃權(quán)之繼續(xù)存在。[16]我國1982年《經(jīng)濟合同法》第23條規(guī)定：“如果出租方將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。”這一條可謂充分體現(xiàn)了“買賣不破租賃”的規(guī)則。1999年新《合同法》基本上延續(xù)了這一立法精神，該法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”

買賣不破租賃的制度設(shè)計，其目的在于保護處于弱勢地位的承租人，但交易秩序同樣不能忽視。在遵循買賣不破租賃規(guī)則的同時，如何避免買受人遭受不測之風(fēng)險便成為一個至關(guān)重要的問題。如果買受人購買房屋的目的是為了自己能夠立即居住，但在其購房之初并不知道租賃合同之存在，在辦理完登記手續(xù)準備入住之際才知道該房屋上存在一個長期20年的租賃合同，這對買受人未免太不公平，畢竟買受人購房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有權(quán)人必須繼續(xù)履行租賃合同，如果沒有公示制度，一旦原所有權(quán)人與承租人惡意串通，在轉(zhuǎn)移所有權(quán)前夕突然變更租賃合同，降低租金，延長租賃期限，新所有權(quán)人就難免要遭受道德風(fēng)險。由此可見，在買賣不破租賃的規(guī)則下，將租賃權(quán)公示對維護新所有權(quán)人的利益是至關(guān)重要的。

如果在立法上將租賃權(quán)認定為債權(quán)，租賃權(quán)就不應(yīng)當(dāng)對新所有權(quán)人具有約束力，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣擊破租賃”規(guī)則，如果將租賃權(quán)予以物權(quán)化，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則，但必須建立相映的公示制度，以保護新所有權(quán)人。遺憾的是，我國一方面在立法中確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，另一方面卻始終沒有建立有效的租賃登記制度。我國目前的法律法規(guī)中經(jīng)常見到的是關(guān)于租賃權(quán)的登記備案制度。例如，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。” 《上海市房地產(chǎn)登記條例》第16條規(guī)定：“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案?！盵17]登記備案制度在一定程度上可以發(fā)揮公示之效力，但必須注意的是，我國的立法并沒有將租賃權(quán)定性為物權(quán)，也沒有將登記備案制度視為物權(quán)的公示制度。所謂的登記備案，既不是租賃權(quán)的成立要件、生效要件，也不是租賃權(quán)的對抗要件。在我國當(dāng)前的制度設(shè)計中，租賃權(quán)有物權(quán)之實，而無物權(quán)之名，更沒有按照物權(quán)建立健全的公示制度，尤其是對新所有權(quán)人而言缺少必要的警示，這種立法上的不協(xié)調(diào)對不動產(chǎn)交易秩序顯然是有害的。

（三）查封登記

財產(chǎn)保全，是保護利害關(guān)系人或當(dāng)事人的合法利益免受損失的訴訟上的保護性措施。依照我國民事訴訟法的規(guī)定，這種保護性的措施包括訴前財產(chǎn)保全和訴訟財產(chǎn)保全。在強制執(zhí)行措施中，也包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被申請人的財產(chǎn)等措施。毫無疑問，財產(chǎn)保全和強制執(zhí)行都有可能涉及到不動產(chǎn)，當(dāng)我國的立法中并無關(guān)于不動產(chǎn)查封登記的明確規(guī)定。不過，我國最高人民法院的相關(guān)司法解釋在一定程度上通過緩解了這種缺陷，例如1998年最高法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》的司法解釋中就規(guī)定了動產(chǎn)、不動產(chǎn)查封公示的問題，該司法解釋第41條規(guī)定：“對有產(chǎn)權(quán)證照的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封?！?[18]由此可見，對于不動產(chǎn)的查封，措施主要有三個：一是向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，二是加貼封條，三是張貼公告。

一方面，查封可以起到財產(chǎn)保全的作用，通過限制被查封財產(chǎn)的處分有效防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移、隱匿、毀損查封財產(chǎn)，損害債權(quán)人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的執(zhí)行，在查封后，如果債務(wù)人屆時不履行債務(wù)，法院可以將被查封的財產(chǎn)進行拍賣或變賣，獲取該物的交換價值，清償債權(quán)人之債權(quán)。為了保證法院的權(quán)威性和查封目的的實現(xiàn)，法律賦予查封相當(dāng)?shù)姆尚Я?，不僅被查封財產(chǎn)的所有權(quán)人不得進行任意處分，而且已被查封的財產(chǎn)其他法院不得進行重復(fù)查封，已查封的財產(chǎn)在查封法院解封之前，其他法院也不得再為司法處分。由此觀之，查封不僅是一個涉及當(dāng)事人利益的問題，它實際上還是一個涉及第三人保護、交易秩序和國家司法秩序的問題。因此，對于查封的不動產(chǎn)，必須予以有效的公示。

遺憾的是，我國立法、司法以及登記實務(wù)中對查封登記都沒有予以足夠的重視，有關(guān)的制度設(shè)計也很不配套。例如最高法院1998年的司法解釋并沒有排除加貼封條、 張貼公告單獨作為查封措施的可能性。由于不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件， 在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來試圖發(fā)揮其保全之功能，尤其是將其作為唯一的查封手段時，雖不能說毫無實效，但這無異于隔靴搔癢。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、 張貼公告并不影響不動產(chǎn)物權(quán)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，這對善意第三人的保護顯然有欠周延。根據(jù)司法解釋第41條，法院在對不動產(chǎn)查封時，應(yīng)向不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。在實務(wù)中，不動產(chǎn)登記機關(guān)在接到協(xié)助執(zhí)行通知以后，會對相關(guān)的不動產(chǎn)作出暫緩登記的決定，這樣，不動產(chǎn)的所有權(quán)人已經(jīng)無法繼續(xù)對第三人進行處分，司法機關(guān)和行政機關(guān)在采取強制措施時也很容易獲悉不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況，不會造成重復(fù)查封等問題。和加貼封條、 張貼公告相比，這種查封方式是相對比較可行。不過應(yīng)當(dāng)注意的是，最高法院的司法解釋似乎更加注重的是協(xié)助執(zhí)行通知，而不是登記措施?！凹任聪蛴嘘P(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認為，如果法院已經(jīng)向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，就可以對抗其他人民法院的查封。難道法院一向登記機關(guān)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知，該通知就可以向第三人產(chǎn)生對抗效力嗎？法院發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知，這只能表明法院已經(jīng)作出查封的決定并要求登記機關(guān)予以協(xié)助執(zhí)行，但這并沒有向第三人公示。在沒有公示的情況下就發(fā)生對抗效力，第三人仍無法避免不測之風(fēng)險，有關(guān)司法機關(guān)和行政機關(guān)仍不免在一無所知的情況下重復(fù)扣押。認為筆者，解決這個問題的最終出路在于通過立法建立不動產(chǎn)的保全登記制度（限制登記制度），通過立法明確規(guī)定要把登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實務(wù)的需要。最高法院2004年的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》首次對不動產(chǎn)的查封登記進行了司法解釋，在一定程度上彌補了欠缺查封登記制度的缺憾，但作為一種重要的登記制度，僅僅依靠最高法院的一個司法解釋來進行制度構(gòu)建，未免有些欠妥。

（四）信托登記

信托設(shè)立后，信托財產(chǎn)的所有權(quán)就由委托人處轉(zhuǎn)移給受托人，但受托人所取得的只是信托財產(chǎn)的“名義所有權(quán)”，因為信托財產(chǎn)最鮮明的特點就是它具有獨立性。我國《信托法》第16條規(guī)定：“信托財產(chǎn)與屬于受托人所有的財產(chǎn)（即固有財產(chǎn)）相區(qū)別，不得歸入受托人的固有財產(chǎn)或者成為固有財產(chǎn)的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產(chǎn)而終止，信托財產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財產(chǎn)?！备猩跽撸覈缎磐蟹ā返?7條規(guī)定除非有法定情形，信托財產(chǎn)不得強制執(zhí)行?；谛磐胸敭a(chǎn)的獨立性特點，如果不以一定方法將信托財產(chǎn)向不特定的第三人公開，第三人難免會遭受不測之風(fēng)險。有鑒于此，我國《信托法》第10條特別規(guī)定了信托登記制度：“設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產(chǎn)生效力?！?但遺憾的是，我國《信托法》一方面將信托登記放在如此舉足輕重的地位，另一方面對信托登記的制度設(shè)計卻十分簡單粗糙，無論是《物權(quán)法》、《土地登記規(guī)則》還是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對信托登記都一字未提，以致于最終使這個對信托法律關(guān)系“生死悠關(guān)”的登記問題陷入了法律的灰色區(qū)域。

八、結(jié)語

不動產(chǎn)登記是物權(quán)對世效力和公示原則的基本要求，目前世界上大多數(shù)國家和地區(qū)均建立了不動產(chǎn)登記制度。由于中國對不動產(chǎn)登記制度尚未進行深入的研究，致使國內(nèi)立法中不可避免出現(xiàn)了一些制度缺陷，現(xiàn)行的立法不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。盡管物權(quán)法已經(jīng)出臺，但不動產(chǎn)登記制度中存在的大量缺陷仍有待我們進一步消除。我們不僅要繼續(xù)為我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尋找科學(xué)的理論基礎(chǔ)，而且要力爭為我國制定出一部縝密合理的、具有可操作性的不動產(chǎn)登記法。

注釋

[1]參見孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載于孫憲忠著：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第156頁。

[2]參見梁慧星：《我國民法是否承認物權(quán)行為》，載于梁慧星著：《民法學(xué)說判例與立法研究》，中國政法大學(xué)出版社1993年版，第127頁。參見王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第60頁。另參見陳華彬：《論基于法律行為的物權(quán)變動——物權(quán)行為及無因性理論研究》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第6卷，法律出版社1997年版，第146頁。

[3] 參見郭明瑞：《物權(quán)登記應(yīng)采用對抗效力的幾點理由》，載于《法學(xué)雜志》2005年第4期，第13頁；另參見王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第48頁。

[4] 參見梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻出版社2000年版，第109頁；參見王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第182頁。參見肖厚國：《物權(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第447頁；

[5] 參見于海涌著：《絕對物權(quán)行為理論與物權(quán)法律制度研究》第一章“典型物權(quán)變動模式的分析檢討”，北京大學(xué)出版社2006年版，第3頁以下。

[6] 1998年地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建國土資源部，但多頭管理的問題依然存在。

[7]《土地登記規(guī)則》是指1995年12月18日國家土地管理局施行的新規(guī)則，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》是指2001年8月15日公布施行的新辦法。

[8] 陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第216頁。

[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.

[10] 法國民法典規(guī)定了法定地役權(quán)（servitude légale）和約定地役權(quán)（servitude conventionnelle），其法定地役權(quán)的內(nèi)涵與我國民法中的相鄰關(guān)系大致相當(dāng)。

[11] 王澤鑒：《民法物權(quán)（通則，所有權(quán)）》，北京：中國政法大學(xué)出版社2001年版，第62頁。

[12] 效力劣后不等于無效，效力劣后的前提就是有效。如果本身無效，根本就無從談起效力的優(yōu)先與劣后。

[13] 參見《人民日報》2001年11月24日全國地籍工作會議的資料。

[14] 例如：《成都市村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《濟南市村鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》。

[15] 鄒海林：《破產(chǎn)程序和破產(chǎn)法實體制度比較研究》，法律出版社1995年版，第204頁。

[16] 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第六冊），三民書局1994年版，第194頁。