導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇城市房地產(chǎn)銷售管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介市場(chǎng)；監(jiān)督管理；自律制度

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2013）04-（頁(yè)碼）-頁(yè)數(shù)

要研究房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，那就要把管理學(xué)，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，徒弟經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來(lái)，因?yàn)檫@是一門綜合的學(xué)科，需要這么學(xué)科專業(yè)知識(shí)的支持。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。但是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不完善的，在實(shí)際過(guò)程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，相關(guān)制度的出臺(tái)與完善無(wú)疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。

1.房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為分析

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是在以非?？斓乃俣仍跀U(kuò)大，信息量也就越來(lái)越大，信息的準(zhǔn)確性就大大地降低了。政府有時(shí)也是無(wú)能為力，政府的相關(guān)人員畢竟有限，無(wú)法保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術(shù)人才就要應(yīng)運(yùn)而生，加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)熔爐中，發(fā)揮應(yīng)有的作用促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。在實(shí)際過(guò)程中，房地產(chǎn)中介主要在2個(gè)方面存在著不合乎情理的做法，如下：

1.1隱瞞與交易有關(guān)的信息

于2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。委托人將自己的要求告知房地產(chǎn)中介公司，而中介公司要對(duì)委托人負(fù)責(zé)各方面信息的收集，包括銷售價(jià)格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產(chǎn)中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%。在交易過(guò)程中，房地產(chǎn)中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時(shí)，還應(yīng)該坦誠(chéng)傭金的存在，即要收取房產(chǎn)成交價(jià)格的3-5%的資金作為服務(wù)費(fèi)。但在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)中介公司并沒(méi)有做到這一點(diǎn)，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語(yǔ)，聲稱銷售的房產(chǎn)都是進(jìn)行統(tǒng)一報(bào)價(jià)，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費(fèi)者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產(chǎn)中介還打出了傭金全免的口號(hào)，欺騙消費(fèi)者。

1.2虛假?gòu)V告信息

《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場(chǎng)中已經(jīng)存在，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介公司在向購(gòu)房者宣傳打廣告時(shí)，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實(shí)性，童叟無(wú)欺，不夸張，要合乎情理。但在實(shí)際過(guò)程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產(chǎn)中介并沒(méi)有按照相關(guān)法規(guī)做事，還是一些對(duì)于自己有益但卻期滿了消費(fèi)者的廣告。舉個(gè)列子來(lái)說(shuō)，有時(shí)就會(huì)進(jìn)行所謂特價(jià)房產(chǎn)銷售，交談過(guò)程中，只講該房地產(chǎn)的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進(jìn)大方，價(jià)格也比其他房產(chǎn)要實(shí)惠得多，而忽略了該房產(chǎn)的實(shí)際情況，往往避重就輕，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)中介公司在向購(gòu)房者咨詢中，并沒(méi)有全盤而出，而消費(fèi)者也不可能面面俱到，肯定會(huì)有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費(fèi)者完成交易后，才知道還存在這么多的問(wèn)題，造成困難重重。

2.房地產(chǎn)中介法治化的若干對(duì)策

2.1 立法上的完善

在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)這方面，我國(guó)的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩個(gè)重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實(shí)際操作過(guò)程中沒(méi)有實(shí)際意義，內(nèi)容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來(lái)，政府就要加強(qiáng)立法，要出臺(tái)法規(guī)不斷對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則進(jìn)行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴(kuò)大，在房地產(chǎn)信息咨詢管理辦法、價(jià)格評(píng)估管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進(jìn)。這些規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)中介公司要進(jìn)行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機(jī)構(gòu)、權(quán)力義務(wù)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)資格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序及違法違紀(jì)人員的處罰等等，要觸及到房地產(chǎn)中介公司的每個(gè)角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)考核房地產(chǎn)中介公司，要對(duì)其嚴(yán)格要求，要幫助房地產(chǎn)中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實(shí)際過(guò)程中的職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)這些方面。要有相關(guān)法律對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個(gè)地方的政府還應(yīng)該落實(shí)于自己的本地的現(xiàn)實(shí)，出善的人員管理制度，相對(duì)來(lái)說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設(shè)立中介經(jīng)紀(jì)保證金制度這些制度的出臺(tái)與完善就顯得比較急迫，務(wù)必做到規(guī)章制度有國(guó)家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產(chǎn)中介公司在實(shí)際過(guò)程中有所警惕，而不敢過(guò)分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關(guān)，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅(jiān)決打擊違法亂紀(jì)之事，烘托出一個(gè)公正，公平，合理的市場(chǎng)。

2.2 健全政府監(jiān)督管理機(jī)制

目前，市場(chǎng)上也存在由政府部門充當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)中介公司，為了執(zhí)法的順利進(jìn)行，就要讓這些部門脫離出來(lái)，改編到其他部門中去。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前期，人們對(duì)于經(jīng)營(yíng)方式還是不了解，政府的相關(guān)部分這是就起到了良好的引導(dǎo)，激勵(lì)的作用，這些國(guó)企規(guī)模大，聲譽(yù)好，經(jīng)濟(jì)效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個(gè)行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會(huì)經(jīng)營(yíng)自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國(guó)有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實(shí)際生活中起到一個(gè)表率作用，而不必進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的活動(dòng)了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產(chǎn)中介這個(gè)服務(wù)業(yè)中大展拳腳，政府部分要團(tuán)結(jié)協(xié)作要幫助房地產(chǎn)中介規(guī)范其主管機(jī)構(gòu)。工商部門審批對(duì)于房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)還是缺乏力度，無(wú)法對(duì)其專業(yè)性，技術(shù)性做出合理的判斷。所以，房地產(chǎn)管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產(chǎn)中介公司開(kāi)張前要到這個(gè)部門辦理經(jīng)營(yíng)許可證。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)管理部門就要對(duì)這個(gè)公司做出相應(yīng)的考核，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場(chǎng)出發(fā)，不能夠容許過(guò)多的人員進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，造成人員冗雜；一個(gè)是要考察專業(yè)人員的素質(zhì)，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對(duì)該中介的地理位置，財(cái)產(chǎn)資金，名稱，機(jī)構(gòu)等等進(jìn)行考察。這樣下來(lái)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)就有了雙重的監(jiān)督，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門就要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)了。

3.小結(jié)

文中基于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的法制化進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，在實(shí)際的執(zhí)法過(guò)程中還應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際情況做的有法必究不放過(guò)任何違法行為，才能讓中介市場(chǎng)更加合理以及適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展需要。

參考文獻(xiàn)

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篇2

保修期各不相同

住房也有保修期，只不過(guò)是不同的部位保修期各不相同。記者在采訪中了解到，建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)明確要求，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，其中《住宅質(zhì)量保證書》中就應(yīng)該包括與保修期有關(guān)的具體內(nèi)容，比如其中規(guī)定屋面防水保修期為3年，墻面保修期為1年等(具體可見(jiàn)表1)。

此外《規(guī)定》還提到，對(duì)于其他部位、部件的保修期限，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者自行約定。比如目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)不少全裝修房，其中裝修部分就由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主自行約定，就上海而言，裝修部分保修期一般為2年。

在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能與建筑工程保修期混為一談。國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條則規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(1)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(2)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(3)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。法律專家解釋說(shuō)，這是建筑商向開(kāi)發(fā)商出具《建筑質(zhì)量保證書》所應(yīng)包括的內(nèi)容，而不作為開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出具《住宅質(zhì)量保證書》的依據(jù)。

當(dāng)然，二手房也有保質(zhì)期。有專家表示，一般情況下，對(duì)于仍然處在保修期的住房來(lái)說(shuō)，如果轉(zhuǎn)讓出去，其享受保修的權(quán)利也將會(huì)一并轉(zhuǎn)讓給買方。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的保修義務(wù)應(yīng)該轉(zhuǎn)移到新的業(yè)主身上。

保修期何時(shí)起算

住房的保質(zhì)期到底從什么時(shí)候開(kāi)始起算?這對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不一定十分了解。

近日，記者就接到讀者徐先生打來(lái)的咨詢電話，他和朋友最近都住進(jìn)了住房，但他發(fā)現(xiàn)了一個(gè)讓自己百思不解的問(wèn)題，即差不多同時(shí)收房，但為何自己住房的保質(zhì)期要比朋友的短半年時(shí)間呢?

對(duì)此，專家表示，由于各商品房的保修期起算日期不同，即使是同時(shí)收房，也不一定會(huì)完全相同。記者查閱了于2001年6月1日起開(kāi)始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，其中便對(duì)保修期的起算日期做出了明確的規(guī)定：保修期從交付之日起計(jì)算。

不過(guò)如何確定“交付之日”呢?上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)統(tǒng)一規(guī)定某個(gè)日期為統(tǒng)一交房日，因此“交付之日”即可視為統(tǒng)一交房日。但由于各種原因，如滯銷，或者開(kāi)發(fā)商人為捂盤，導(dǎo)致有些商品房在統(tǒng)一交房日之前并未銷售出去，因此會(huì)造成這些住房的保修期“縮水”。

不過(guò)這種情形在這之前并不多見(jiàn)，其主要原因是在于樓市火爆，銷售速度很快，除非人為因素，一般情況下不會(huì)出現(xiàn)交房后還有剩余房源的情形。此外，由于預(yù)售制度的存在，等于將商品房提前出售出去，因此建筑商完工日期與開(kāi)發(fā)商交房日期相差不多。但專家表示，隨著國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)深入，市場(chǎng)觀望氣氛愈發(fā)濃厚，不排除部分城市出現(xiàn)房產(chǎn)銷售速度減緩的情形。也就是說(shuō)，雖然建筑商已經(jīng)完工并交付給開(kāi)發(fā)商了，但商品房的銷售工作仍在持續(xù)，更有甚者，說(shuō)不定還會(huì)出現(xiàn)少量房源在臨近建筑商保修期行將結(jié)束之日才賣掉。這會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)這樣的情形，即購(gòu)房者取得住房鑰匙，卻發(fā)現(xiàn)規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過(guò)了大半，有時(shí)甚至可能當(dāng)住戶拿到房子時(shí)，一些相關(guān)設(shè)備的保修期已經(jīng)過(guò)了。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》明確保修項(xiàng)目和期限時(shí)，不能低于上述規(guī)定的最低保修期限，而一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商為了少承擔(dān)責(zé)任，僅會(huì)比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長(zhǎng)一點(diǎn)。其實(shí)，房屋的保修期限是可以同開(kāi)發(fā)商商定的，這就要求購(gòu)房者在訂立購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時(shí)間長(zhǎng)短和起算時(shí)間，如果覺(jué)得保修時(shí)間太短，可進(jìn)行補(bǔ)充約定。對(duì)此王展提醒說(shuō)。如果購(gòu)買空置房，一定要了解空置的時(shí)間，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商承諾的維修期限低于建設(shè)部規(guī)定的時(shí)間，可直接要求開(kāi)發(fā)商按照《規(guī)定》的要求重新確定。

對(duì)于二手房的保修期如何確定呢?專家表示應(yīng)以開(kāi)發(fā)商與第一個(gè)購(gòu)房者約定的時(shí)間開(kāi)始起算，而并非按照最后一個(gè)購(gòu)買者收房時(shí)間起算。

責(zé)任主體要分清

住房出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，一般都會(huì)到物業(yè)公司去保修，不過(guò)法律專家提醒說(shuō)，住房質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任的主體并不是物業(yè)公司，而是開(kāi)發(fā)商。

武先生最近就碰到了一件尷尬事，新買的住房墻體出現(xiàn)了非常明顯的裂縫，物業(yè)公司處理過(guò)之后還是無(wú)法解決問(wèn)題，于是他找到開(kāi)發(fā)商留下來(lái)的電話，誰(shuí)知打過(guò)去一問(wèn)，對(duì)方居然答復(fù)稱公司已經(jīng)解散，該找誰(shuí)進(jìn)行維修呢?他一時(shí)間犯了難。

王展說(shuō)：“我國(guó)現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，但對(duì)于目前眾多的項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，公司存續(xù)的時(shí)間較短，這一規(guī)定對(duì)其缺乏約束力?！闭且?yàn)槿绱?，才?huì)出現(xiàn)上述情形。

對(duì)此，法律專家表示應(yīng)該給項(xiàng)目公司的存續(xù)時(shí)間設(shè)定期限。王展就認(rèn)為，項(xiàng)目公司的存續(xù)時(shí)間至少應(yīng)該與保修期內(nèi)的長(zhǎng)短相當(dāng)。在保修期內(nèi)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要找的是開(kāi)發(fā)商，而不是物業(yè)公司。當(dāng)然，也有開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司來(lái)代為行使保修責(zé)任，而對(duì)于項(xiàng)目公司已經(jīng)解散的情形，業(yè)主可要求項(xiàng)目公司的母公司承擔(dān)保修責(zé)任。

不過(guò)，如果在保修期內(nèi)因?yàn)槭褂貌划?dāng)而導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將會(huì)拒絕承擔(dān)保修責(zé)任，這是業(yè)主需要留意的地方。也許大多數(shù)讀者都有過(guò)這樣的經(jīng)歷，一旦鄰居開(kāi)始裝修，“咚咚”的敲墻聲大如雷聲，震得頭皮發(fā)麻耳朵嗡嗡作響。目前業(yè)主在對(duì)住房進(jìn)行裝修時(shí)，往往喜歡“大動(dòng)干戈”，比如拆墻或者加墻，或者重新布置水管管線、移動(dòng)衛(wèi)生潔具等等，一定要體現(xiàn)自己所有的想法，才叫裝修。法律專家表示，其實(shí)這種做法會(huì)帶來(lái)不良后果，即改變房屋結(jié)構(gòu)會(huì)讓保修期失效。