導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)前景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)中介服務(wù) 全案

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)概述

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)伴隨房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展。根據(jù)亞當?斯密經(jīng)濟增長模型理論，專業(yè)化分工是促進勞動生產(chǎn)效率，提高專業(yè)化，增加附加值，促進經(jīng)濟發(fā)展的有效手段。房地產(chǎn)行業(yè)也正朝向分工細致化和專業(yè)化的方向持續(xù)發(fā)展。早在150年前，英國就出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)。如今房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中不可或缺的一環(huán)。由于房地產(chǎn)中介機構(gòu)的介入，房地產(chǎn)銷售相比由房地產(chǎn)商自行銷售，銷量及銷售速度均明顯得到提高。對于資金周轉(zhuǎn)速度要求很高的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)中介機構(gòu)是其最重要、最緊密的合作伙伴。

二、傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)模式

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)雖然發(fā)展了100余年，但是其模式一直未發(fā)生重大變化，一直以簡單銷售獲取居間傭金為主要模式。相對其他環(huán)節(jié)的技術(shù)進步，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的技術(shù)發(fā)展是緩慢的。在近階段競爭環(huán)境相對激烈的市場環(huán)境下，單純的居間服務(wù)，對于產(chǎn)品的前端掌控和后端服務(wù)沒有主動權(quán)，因此客戶流失情況較為嚴重。一方面，因為居間服務(wù)的服務(wù)費用相對固定且低水平運行，也缺乏深度挖掘客戶渠道，進一步提升銷售業(yè)績的內(nèi)在激勵；另一方面，在合同取得上來看，因為中介服務(wù)進入門檻低，因此對于整個市場而言，存在“僧多粥少”的局面。激烈的市場競爭導(dǎo)致費率持續(xù)降低，也在一定程度上更加降低了服務(wù)標準和利潤空間。此外，由于缺乏利潤的支持，使得整體行業(yè)變化和創(chuàng)新不足。

三、全案模式概述

全案模式是一種集合式的模式，將單一的居間中介服務(wù)擴展、延伸到房地產(chǎn)營銷服務(wù)的其他專業(yè)分工上去。房地產(chǎn)營銷服務(wù)根據(jù)其附加值和聯(lián)系的緊密程度可分為三個層次（如圖1表示）。

最核心的為直接關(guān)聯(lián)層，是開發(fā)環(huán)節(jié)中最為關(guān)鍵的三個領(lǐng)域，分別為融資服務(wù)、建筑設(shè)計服務(wù)和銷售服務(wù)，主要解決開發(fā)現(xiàn)金流的問題和提品設(shè)計服務(wù)。位于第二層的為直接關(guān)聯(lián)層，他們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)、融資和銷售提供支持。位于最外層的為衍生服務(wù)層：建材供應(yīng)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、媒體廣告服務(wù)、三維片及模型服務(wù)、裝修服務(wù)（精裝修樓盤特有）、人力資源輸送服務(wù)。它們共同組成整個房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。

從服務(wù)的前后順序和緊密程度來看，前期研究、營銷策劃（廣告和公關(guān)）、招商和運營是相對而言可以連貫一體的服務(wù)流程，在過程中，每個環(huán)節(jié)都能夠單獨創(chuàng)造價值。而將其串聯(lián)起來，由單獨一家公司提供全程服務(wù)，該模式就是所謂“全案”模式。全案模式相對傳統(tǒng)的模式有以下幾大優(yōu)勢：

第一，能夠把握前期產(chǎn)品設(shè)計和策略。

第二，能夠?qū)V告、營銷和銷售渠道建設(shè)更好的結(jié)合。

第三，能夠進一步服務(wù)后端市場，取得更為長期的服務(wù)費用。

因此，全案因為結(jié)合了以上優(yōu)勢，能夠創(chuàng)造出“1+1>2”的效果。使得原先并不流通和連貫的服務(wù)流程，能夠在一家公司內(nèi)部平滑開展，降低了中間成本。此外全案需要公司更全面的服務(wù)技能作為技術(shù)支撐，推高了進入門檻，也使得收費模式和綜合收費額度要高于傳統(tǒng)模式。

而在競爭日益激勵，市場趨于飽和的今天，房地產(chǎn)中介服務(wù)的全案模式也越來越體現(xiàn)出其服務(wù)的價值所在，被眾多開發(fā)商接受和選擇。

四、全案模式市場前景展望

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2011年以來全國房地產(chǎn)銷售額穩(wěn)中有升。全國銷售額一直穩(wěn)定在6萬億以上。進入“新常態(tài)”后，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位得到進一步確認和鞏固。據(jù)測算，房地產(chǎn)營銷服務(wù)費用占到銷售額的10%以上，其中一半以上目前需要通過全案服務(wù)來實現(xiàn)，也就是說每年全國有一個3千億以上的房地產(chǎn)全案的服務(wù)空間。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；模式；完善

中圖分類號：F281 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01

商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。當前在全國房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控的影響下，住宅開發(fā)調(diào)整態(tài)勢明顯，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不失為開發(fā)商的一種明智選擇，因此完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式對于中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)與運營模式

⒈“純銷售”模式。即商業(yè)地產(chǎn)項目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發(fā)模式。它大大緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的資金壓力，同時降低了開發(fā)項目的資金門檻，有利于項目的開發(fā)運作，短期見效快。但是，單純的商業(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實行統(tǒng)一經(jīng)營；所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上失去整體性，難以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。

⒉整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式。整體租賃不售產(chǎn)權(quán)是只出租場地不出售產(chǎn)權(quán)的運作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場和超市等所在的商業(yè)地產(chǎn)都采用了這種模式。對存有大面積空置營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開發(fā)商一般沒有商業(yè)方面的經(jīng)營人才，在商業(yè)地產(chǎn)建成后，無力自行經(jīng)營，所以選擇有商業(yè)經(jīng)驗的商家租賃其物業(yè)，以避免經(jīng)營上的失誤和商業(yè)經(jīng)營中的風險。采用這種商業(yè)模式的開發(fā)商往往把核心競爭力集中在建筑和設(shè)計方面，對于商業(yè)經(jīng)營很少涉及。對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高，開發(fā)商的收益一般較低。

⒊分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式。以這種模式進行運作的大型商業(yè)物業(yè)在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與經(jīng)營管理都應(yīng)在統(tǒng)一的組織體系下運作，提供全業(yè)態(tài)的一站式購物服務(wù)以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數(shù)量的停車場地也是其主要特點。這種商業(yè)模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。

⒋零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的返租模式。這種商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風險。從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家人駐前對項目整體營運風格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。這是一種高收益高風險的商業(yè)模式，投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展狀況難以預(yù)測，同時尋找有經(jīng)驗的商業(yè)管理公司方面存在難度。

⒌分零租賃經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)的返租模式。分零租賃經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營業(yè)用房分隔成10-50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營，商鋪由業(yè)主自營或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營物業(yè)。這種開發(fā)與運營模式對于開發(fā)商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，經(jīng)營風險很大。

⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業(yè)的黃金商鋪產(chǎn)權(quán)回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業(yè)成為開發(fā)商的自有物業(yè)，引進大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經(jīng)營格局的統(tǒng)一。商業(yè)模式做到了強強聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，有效控制了經(jīng)營風險，對開發(fā)商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經(jīng)營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風險較高，也大大限制了中小投資者的經(jīng)營范圍。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

⒈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在著商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的錯位。地產(chǎn)商憑借多年開發(fā)住宅的理念，通常會采取將開發(fā)好的商鋪出售出去的做法，以實現(xiàn)資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃和管理。而且這種開發(fā)商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風險。其次，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，多數(shù)開發(fā)商都是由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來的，開發(fā)理念沒有能夠迅速地轉(zhuǎn)變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產(chǎn)品定位、保證工程質(zhì)量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發(fā)商獲得地產(chǎn)開發(fā)權(quán)后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求；產(chǎn)品功能上則停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求。這種開發(fā)模式除了帶來商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營的不適應(yīng)外，更造成了網(wǎng)點布局的嚴重失衡。商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，許多項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。再次，由于開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，造成市場定位不準，沒有從商業(yè)的階梯性和互補性來定位項目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。開發(fā)商憑借非理性的感覺進行項目投資，在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業(yè)態(tài)進行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結(jié)果是沒有有效地將地產(chǎn)同商業(yè)對接，造成兩者間的嚴重脫節(jié)。

⒉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序，重復(fù)建設(shè)嚴重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商和項目定位與市場脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢。在店址的選擇和經(jīng)營定位上，有的開發(fā)商和投資商缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會資源的嚴重浪費，加劇了同業(yè)之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發(fā)資金鏈斷裂的危機。

⒊商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)缺乏資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低。在我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業(yè)地產(chǎn)資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經(jīng)營埋下了隱患。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的完善

⒈重視項目策劃。商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅 “先設(shè)計后銷售”的模式，而應(yīng)該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。其次，進行準確的市場定位，包括總體定位、產(chǎn)品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進行符合市場的概念設(shè)計與規(guī)劃。概念設(shè)計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進行專業(yè)設(shè)計，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要，建筑規(guī)劃要與這個城市的文化與習(xí)慣相符合。

⒉調(diào)整業(yè)務(wù)模式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應(yīng)建立適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的業(yè)務(wù)模式，例如，可采用訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即預(yù)先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進入實質(zhì)開發(fā)階段。在地產(chǎn)開發(fā)中引入商業(yè)管理的經(jīng)驗，項目的開發(fā)應(yīng)滿足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經(jīng)濟、可行等原則。

⒊拓寬融資渠道。為了分散項目的資金風險，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等?？梢蕴剿餍磐?、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道?？擅嫦蚬娔技Y金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大?；蚪㈤L期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機構(gòu)。除中小投資者和開發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資金的重要來源。相對于商業(yè)銀行的貸款而言，其它機構(gòu)投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資金，更適合于長期投資。

⒋加強專業(yè)人才團隊建設(shè)。人才隊伍的缺失直接導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項目開發(fā)運營過程中失利。國內(nèi)院校沒有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益壯大，國內(nèi)院校應(yīng)開設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我國地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業(yè)類人才相對輕視。但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運作能力。同時還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才，有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控制的作用。

⒌加強對相關(guān)服務(wù)行業(yè)的培育。在一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、地產(chǎn)運營公司、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計院等等。成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)體現(xiàn)出專業(yè)細分的特點，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商配合，才能最有效率的推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國目前的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)應(yīng)建立起規(guī)范標準，借鑒國際經(jīng)驗提高自身服務(wù)的品質(zhì)。

參考文獻：

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篇3

比起傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，“房捷通”資金監(jiān)管業(yè)務(wù)會增加一個環(huán)節(jié)，即需要客戶與安家世行簽署《交易資金監(jiān)管協(xié)議》，安家世行經(jīng)客戶授權(quán)后，在達到劃轉(zhuǎn)交易資金的條件時（比如新的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢），將監(jiān)管帳戶中的買方子帳戶資金劃給賣方，交易資金監(jiān)管過程結(jié)束（參見下圖）。從業(yè)務(wù)流程圖可見，“資金監(jiān)管核心模塊”作為“紅匣子”，替代了傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)流程中的“黑匣子”（即全部交易資金由房產(chǎn)中介自行控制，交易過程中信息不對稱、不透明甚至不真實）由于交易資金由安家世行、買賣雙方、工商銀行、中介公司等多方參與，互相監(jiān)督，從而徹底保障了交易資金的安全。整個過程看似復(fù)雜，其實，買賣雙方可以通過全市工行300多個營業(yè)網(wǎng)點、安家世行10個簽約點以及與安家按揭業(yè)務(wù)合作的500多家中介機構(gòu)的上千個門店，獲得快捷、便利的服務(wù)，一次簽約解決所有的問題。

“房捷通”和市場上已有的資金監(jiān)管產(chǎn)品到底有哪些差異？記者從安家世行總經(jīng)理楊大勇處了解到，“房捷通”主要有三大特點：第一，技術(shù)領(lǐng)先性?！胺拷萃ā钡谝淮握嬲龑崿F(xiàn)了建設(shè)部和人民銀行要求的在交易保證機構(gòu)對公專用帳戶上下掛買賣雙方“子帳戶”。更有意義的是，通過近三個月的技術(shù)系統(tǒng)研發(fā)工作，“房捷通”真正實現(xiàn)了對于下掛子帳戶的自動計息工作，對監(jiān)管中的子帳戶即個人帳戶中的交易資金進行計息，保證了買方的經(jīng)濟利益。而目前市場上其他的資金監(jiān)管產(chǎn)品還只能做到對公帳戶計息，即將利息計給經(jīng)紀公司。這意味著“房捷通”在結(jié)算技術(shù)上可以領(lǐng)先至少三個月到半年。第二，公正透明性?！胺拷萃ā笔堑谝淮斡山灰妆ＷC機構(gòu)，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司推出的資金監(jiān)管產(chǎn)品。成立于2004年的安家世行來自上海，是北京首家按揭服務(wù)和交易保證機構(gòu)，注冊資金1000萬元人民幣，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及按揭顧問、交易保證、風險管理等房地產(chǎn)金融和交易服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，是京城最具知名度的按揭服務(wù)和交易保證機構(gòu)，也是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會理事單位中的唯一一家交易保證機構(gòu)。作為獨立于中介公司和買賣雙方的第三方服務(wù)機構(gòu)，安家世行的市場地位更為中立，也更能確保交易資金劃轉(zhuǎn)過程的公正和透明，保障其他交易主體特別是買賣雙方的利益不被侵害。第三，服務(wù)綜合性?！胺拷萃ā辈恢皇且豁梿我坏馁Y金結(jié)算產(chǎn)品，它還配套了網(wǎng)上銀行、二手房貸款、轉(zhuǎn)加按揭貸款、住房抵押綜合消費貸款、個人理財?shù)榷鄠€金融服務(wù)品種，為交易當事人和相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供一站式帳戶管理和貸款融資服務(wù)。

“房捷通”業(yè)務(wù)流程圖

正因為上面三個特點，同時結(jié)合工行、安家都是各自領(lǐng)域最大的服務(wù)機構(gòu)的背景，“房捷通”甫一推出即被稱為京城二手房交易資金“大管家”，業(yè)內(nèi)人士普遍看好其發(fā)展前景，稱其為北京資金監(jiān)管的全面推廣提供了重要的參考模式。

篇4

近日，走在大連市街頭的行人們不免會向一群中東人士側(cè)目，他們不是別人，正是來自科威特投資局的投資精英。

作為歷史最悠久的財富基金，科威特投資局握有2646億美元巨資。中國一直是科威特投資局對亞洲興趣的主要受益者，他們此行的目的是考察大連等二線城市的房地產(chǎn)市場。

中國財富基金中國投資公司副總經(jīng)理王建熙告訴記者：“中國在對待國外財富基金或者國外資本的態(tài)度上是很開明的?！彼隙?，對外資投資中國原則一致，中國不會特別針對國外財富基金投資。

棄美投中

談到投資中國，什邁里沒有諱言，大膽地提到有興趣“中國的所有投資領(lǐng)域”。他表示關(guān)注“所有領(lǐng)域，我們并沒有特別關(guān)注某個領(lǐng)域……所有的領(lǐng)域都是開放的”。

在中國金融圈里，科威特投資局并不是富有而神秘的代名詞。他不僅是工行大量股權(quán)的持有者，現(xiàn)在還握有已進入上市到及時的恒大地產(chǎn)的原始股票。其中，科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元)，占公司權(quán)益3.8%。

科威特投資局在國際市場上，也屢屢與中資機構(gòu)交手。去年12月份，中司、國家開發(fā)銀行明確放棄拯救次貸危機中的美國花旗銀行后，科威特投資局適時出現(xiàn)，30億美元投資入股，補上了花旗當時的次貸窟窿。又在今年3月全球最大信用卡公司VISA上市時，和中司公開競標，勢均力敵。這場VISA IPO成為了今年最大IPO。

盡管如此，但中國在很長一段時間并未成為其投資重點，他們更多地將資金投入美國和歐洲市場。日本作為當時全球正在迅速成長的市場，也吸引了一部分中東投資。去年底，科威特投資局也已決定，將其管理的超過2000億美元的基金更多投資于亞洲資產(chǎn)。

什邁里坦陳，過去科威特投資局把目光全部放在金融和投資領(lǐng)域，多數(shù)投資都流向了股市和債市?！艾F(xiàn)在我們考慮的領(lǐng)域更廣，可能會投資房地產(chǎn)。”

RCA數(shù)據(jù)顯示，在截至3月末的一年中，流入中國的資金達1020億美元，占發(fā)展中國家接受外資總額的近三分之二。RCA總經(jīng)理丹?法蘇洛(Dan Fasulo)的觀點是：投資者認為新興經(jīng)濟體為資本增值提供了巨大的機會。

二線的典型

地產(chǎn)專家認為，大連完全是以金融地域優(yōu)勢勝出，科威特投資局選擇大連是個典型，也是起點：大連是東北地區(qū)主要的外匯結(jié)算中心和惟一的外匯交易中心，外匯交易額、結(jié)算總額、國際收支總額均占遼寧省全省的三分之二以上。大連還在勾畫東北亞區(qū)域性金融中心，構(gòu)想用15年的時間,建設(shè)成為各類金融機構(gòu)云集、資金流量巨大、交易活躍的現(xiàn)代金融城，并輻射朝鮮、韓國、日本等國。

世邦魏理仕2008 年第二季《中國市場指數(shù)簡介》點評，沈陽、青島、杭州、寧波、南京、武漢、廈門、西安等二線城市，均有較強投資吸引力；投資偏好分析上，外資不一定去投資房地產(chǎn)公司的股票，更愿意投資一些項目；手法主要為直接購買成熟物業(yè)，因為馬上會有回報，不需太長的開發(fā)時間。

久負盛名的美國凱雷集團也是投資中國地產(chǎn)的愛好者，凱雷目前在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個。其上海代表處副總裁康明訓(xùn)看好二線城市的投資前景，認為凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站。”

外資涉入中國房地產(chǎn)的消息不絕于耳，但真實的統(tǒng)計情況是，流入中國房地產(chǎn)市場的資金很大一部分來自國內(nèi)。

據(jù)估算，過去一年，在中國的房地產(chǎn)投資中，來自國內(nèi)的資金占了69%，外資占有10%。中資主流的最大原因是政策所限。

政策或松動

自今年7月1日起，商務(wù)部發(fā)出《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級商務(wù)主管部門。這意味權(quán)力下放，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期著外資進入接著就會放寬。

“中國在對待國外財富基金或者國外資本的態(tài)度上是很開明的?！敝兴靖笨偨?jīng)理王建熙告訴記者，對外資投資中國原則一致，中國不會針對是國外財富基金投資加以嚴苛限制。

“外資進入一些二線城市地產(chǎn)市場將會更容易，地方上總有一些彈性空間，審批相對要松一些，尤其是一些二線城市。”業(yè)內(nèi)人士議論紛紛，并預(yù)測，二線城市土地市場普遍不景氣，外資應(yīng)該更感興趣。

國內(nèi)對外資涉入房地產(chǎn)的輿論天平，也在發(fā)生轉(zhuǎn)向。被稱為“熱錢專家”的社科院世界政治與經(jīng)濟研究所博士張明總是語出驚人。他認為，熱錢對房地產(chǎn)商的幫助并不是預(yù)期中的炒房，而是注入資金以解燃眉之急。

按張明的說法，目前熱錢對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資方式，既包括直接的信貸方式，也包括項目持股合作開發(fā)，還包括建立在回購協(xié)議基礎(chǔ)上的假股權(quán)真?zhèn)绞?。外資投資策略的調(diào)整，被其理解為“在房地產(chǎn)調(diào)控和信貸緊縮的雙重打壓下，中國的中小房地產(chǎn)商正滑向虧損的深淵。在這個關(guān)頭，熱錢向開發(fā)商們伸出了援助之手――當然建立在高回報基礎(chǔ)上?！?/p>

嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋也表達了類似看法：“資本市場雖然有很多給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一些新的融資渠道的平臺，但是也僅僅局限于有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。對于多數(shù)房企而言，企業(yè)的融資更多的可能要通過多元化和多渠道的方法去實現(xiàn)。而私募股權(quán)則是從非上市的資本市場融資的一種有效方法?！?/p>

■觀察：外資對中國房地產(chǎn)熱情持續(xù)

“外資對中國房地產(chǎn)的熱情是持續(xù)的”，一位熟悉的“資本市場大鱷”新加坡財富基金向來對中國房地產(chǎn)興趣盎然。

近日，新加坡淡馬錫控股(Temasek Holdings)旗下的楓樹印-中基金(Mapletree India-China Fund)又在中國進行一系列投資，包括在南方的廣東省投資一個3.2億美元的住宅和零售物業(yè)開發(fā)項目，在北京投資一個1.21億美元的寫字樓項目。

取異曲同工之妙，科威特投資局尾隨而來，它已下手亞洲房地產(chǎn)市場――在土耳其最大城市伊斯坦布爾Cevahir購物中心投資了7.5億美元。關(guān)注財富基金動向的摩立特集團8月出具了《風險評估：財富基金在全球經(jīng)濟中的行為》報告，以交易額計算，有46％的投資發(fā)生在金融服務(wù)行業(yè)（包括2007年～2008年美國次貸危機的影響），19％發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。

以批量計數(shù)的財富基金涌向中國，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕撲捉到了這一趨勢，在其8月12日的《2008年第二季度亞太區(qū)投資市場報告》分析，盡管亞洲市場也已受到了經(jīng)濟增長減緩以及資本市場動蕩的影響，讓多數(shù)投資者顧及全球信貸危機的連鎖反應(yīng)，普遍持謹慎態(tài)度。這更反襯出一些實力雄厚的機構(gòu)投資者，包括養(yǎng)老金及財富基金依舊在亞洲主要城市表現(xiàn)活躍。

篇5

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)中介行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人績效管理

一、引言

隨著人力資源管理在我國企業(yè)中的廣泛應(yīng)用, 作為其重要部分之一的績效管理越來越被管理者所重視。當下,房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢不斷發(fā)生著變化,房價不斷上漲,引發(fā)了相當狂熱的購房風潮,雖然大量的增量房填充至市場但仍然滿足不了市場需求,二手房的交易也出現(xiàn)了熾熱化的形勢。購房熱潮推動了大量的房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展。

中國大陸房地產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展,雖僅幾十年的發(fā)展光景,由于現(xiàn)行當?shù)胤康禺a(chǎn)中介市場、交易制度及相關(guān)法規(guī),尚未成熟,該行業(yè)營銷現(xiàn)狀尚不能完全適應(yīng)整體市場的發(fā)展,同時也存在部分問題。很多公司的經(jīng)營對員工的依賴仍然十分突出,管理者對績效管理的認識和運用均與其本質(zhì)有所偏差。因此,通過對房地產(chǎn)企業(yè)中介行業(yè)的實況進行研究, 分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在績效管理時所存在的問題, 并提出了解決方法,才能達到符合制度化、合理化、現(xiàn)代化的房地產(chǎn)中介的終極理念與目標。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)績效管理偏差原因

房地產(chǎn)中介的經(jīng)營狀況非常依賴員工的工作績效,但是介于種種原因,我國的房地產(chǎn)中介的客觀環(huán)境和主觀管理都存在著很多問題,分析如下:

1.房地產(chǎn)中介行業(yè)的社會規(guī)范性

1983年我國恢復(fù)了反地產(chǎn)交易,這個期間禁止經(jīng)紀人參與房屋交易,而后1987年國家工商管理局了《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》,要求“各城市要抓緊組織建立房地產(chǎn)交易所,配備必要的管理人員和專業(yè)人員,開展各項工作”。1998年住房體制改革以后,房地產(chǎn)中介行業(yè)才進入一個繁榮時期。

然而,這所有期間的法律法規(guī)都不是十分完善,對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的考核也不像司法考試等一樣有嚴格的篩選程序,這對從業(yè)人員的篩選和考核帶來很多的漏洞。對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)操守也沒有明確的法規(guī)約束,以至于很多公司以營利為目的而權(quán)衡交易的利弊,從而危害了交易雙方的直接利益。致使很多的房地產(chǎn)中介在其中成為利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。

從該行業(yè)的社會規(guī)范性看,就給房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員的帶來了很多的不確定性,以至于沒有明確穩(wěn)定的客觀管理環(huán)境,增加了有效的績效考核的難度。

2.房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理者特點

我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)中的管理者大多數(shù)并非專業(yè)背景牢靠。很多的投資者都是以連鎖加盟的形式加入到該行業(yè)。有的實體店是由投資者親自經(jīng)營管理,有的實體店則是聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀人來管理。這對實際的經(jīng)營都是有風險的一種任用管理者的方式。

管理者本身的不專業(yè),就給有效地管理帶來了很大的難度。一方面其專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀知識不足,不能夠給新的房地產(chǎn)經(jīng)紀人帶來知識和業(yè)務(wù)上的準確指導(dǎo);另一方面,其科學(xué)的管理方式的知識和學(xué)習(xí)能力不足。其管理的模式主要是依據(jù)其經(jīng)驗所建立的,帶有很大的不規(guī)范性和主觀性。

3.房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員的特點

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計,我國目前的房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員以大專及以下的學(xué)歷為主,年齡也大多在32周歲以下。雖然這些從業(yè)者有年輕充沛的工作精力,但其特點也對績效水平帶來了一些負面的影響。

一方面,其專業(yè)知識不足,也未參加專業(yè)的房地產(chǎn)知識的培訓(xùn)和考核,另一方面,其年輕社會經(jīng)驗不足,對職業(yè)操守的準則把握不夠準確,價值觀未定型可塑性強,反而會被管理者以營利為目的的績效目標影響做出違背職業(yè)道德的職業(yè)行為。

績效管理的對象的本身素質(zhì)和成長環(huán)境直接對其管理的成效起到關(guān)鍵影響,現(xiàn)如今行業(yè)的誠信缺失嚴重,如何把績效管理落到實處,對其帶來實際的改善效用才是有效的績效管理模式。

三、房地產(chǎn)中介行業(yè)的績效管理的對策分析

1.頒布相關(guān)的法律法規(guī),建立完整的經(jīng)紀人考評和監(jiān)督制度

頒布相關(guān)的法律法規(guī),參照司法考試等職業(yè)考試的模式,對經(jīng)紀人的專業(yè)知識資格考核做出明確的規(guī)定,而后的職業(yè)資格鑒定也需要再審核。

建立針對中介行業(yè)公司和經(jīng)紀人的職業(yè)操守建立有效的監(jiān)督舉報機構(gòu),設(shè)立規(guī)范的仲裁機構(gòu),對整個行業(yè)的公司以及從業(yè)者做有效地監(jiān)督和考核。違法職業(yè)道德的行為一旦達到一定的界限即可取消其公司資格或者從業(yè)資格。

2.建立房地產(chǎn)中介管理者的交流學(xué)習(xí)平臺

建立有規(guī)范指導(dǎo)的行業(yè)協(xié)會,為管理者提供學(xué)習(xí)交流的平臺,共享部分信息,以免造成資源的浪費,建立良好的行業(yè)氛圍,從軟環(huán)境影響管理者的職業(yè)價值觀,從而根治管理混亂、不良導(dǎo)向的問題。

3.提高房地產(chǎn)中介從業(yè)者的素質(zhì)和職業(yè)道德教育

從根本上出發(fā),我們的中介行業(yè)處于一個服務(wù)行業(yè),行業(yè)的服務(wù)水準主要依據(jù)的是從業(yè)者的從業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水準。它不僅是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的必然要求,也是這一行業(yè)更好地發(fā)揮作用的內(nèi)在保障。中介行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)水平和職業(yè)道德對這個行業(yè)的誠信體制的建設(shè)有重要的意義。如何建立合理的績效考評體系,監(jiān)督與指導(dǎo)我們的這些從業(yè)人員合理規(guī)范工作,是這個行業(yè)長久保持飽滿的生機的重要條件。

4.以KPI為核心的房地產(chǎn)中介行業(yè)績效管理設(shè)計

在眾多的績效考核方法中,適宜該行業(yè)的方法中筆者綜合自己的從業(yè)經(jīng)驗,選擇了關(guān)鍵指標績效考核的辦法來對中介行業(yè)的從業(yè)者的績效管理做一個實例研究。因為對于工作流程繁瑣,每個流程都對從業(yè)人員有標準要求的房地產(chǎn)中介行業(yè)這種考核方式較為適宜。并且有直觀的指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)中介行業(yè)的這類人員的關(guān)鍵績效考核指標體系來源于:職位職責中的關(guān)鍵責任;對上級績效目標的貢獻;對相關(guān)部門績效目標的貢獻。另外,這類人員的關(guān)鍵績效指標可以通過對其考核周期內(nèi)的工作任務(wù)或工作要求的界定來實現(xiàn)。至于其衡量指標,可以通過時間來界定,從實質(zhì)上講,被時間所界定的工作任務(wù)或工作目標也是定量指標。只要我們能夠?qū)臉I(yè)者的工作任務(wù)或工作目標做出明確的說明,同時提出明確的時間要求,這些關(guān)鍵績效考核指標就具備了一定的可操作性。

針對房地產(chǎn)中介行業(yè)的績效管理存在的問題,根據(jù)體系設(shè)計原則,形成如下設(shè)計思路:

(1)確定該中介公司的發(fā)展戰(zhàn)略和市場定位;

(2)做好每個管理者和從業(yè)者的崗位分析工作:

(3)用KPI法構(gòu)建企業(yè)目標層級體系,并設(shè)置權(quán)重:

(4)利用經(jīng)紀人日常工作日志融合其工作能力、態(tài)度考核,完善考核內(nèi)容:

(5)設(shè)置考核的要素、結(jié)構(gòu)、角度權(quán)重;

(6)確定考核周期,介于工作的節(jié)奏性,建議采取一周一總結(jié)的模式;

(7)按系統(tǒng)流程開展其他績效溝通、績效考核、結(jié)果反饋等工作。

我們依據(jù)上一環(huán)節(jié)中的績效管理的設(shè)計思路,再次列舉房地產(chǎn)中介行業(yè)一般KPI要素的解析表(如下表),來對具體設(shè)計帶來參考。

依據(jù)上表的KPI的構(gòu)建,我們再來對具體公司開展過一些實際的工作日志法和訪談法對各個KPI的要素的確認和維度進行更深的衡量,來確定對我們房地產(chǎn)中介行業(yè)的具體可行的以KPI要素為核心的績效考核體系。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)中介行業(yè)在我國已經(jīng)成為一個很大的居間行業(yè),它占據(jù)的市場份額不容忽視,這個行業(yè)的發(fā)展健康對我們的民生建設(shè)也有很直接和關(guān)鍵的作用,做好從業(yè)者的績效管理就是從實際出發(fā)引導(dǎo)這個行業(yè)做好社會貢獻。建立合理的KPI績效維度,對從業(yè)人員的工作流程和方向做出指導(dǎo),才能夠獲得好的市場秩序,為經(jīng)濟繁榮做助推力。

參考文獻:

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[4]林根旺:不動產(chǎn)經(jīng)紀法之實用權(quán)益[M].永然文化出版公司,1999年4月

篇6

而專家認為將有六成應(yīng)屆畢業(yè)生面臨崗位缺口。那么我們就業(yè)究竟面臨哪些問題呢？利用暑假時間就大學(xué)生就業(yè)問題，做了個小調(diào)查。

一、就薪金的期望值

二、大學(xué)生區(qū)域就業(yè)心理分析（農(nóng)村、城市）

來自農(nóng)村和城市的大學(xué)生在就業(yè)看法、就業(yè)態(tài)度、就業(yè)單位等方面有所不同。

（2）城市學(xué)生選擇工作注重行業(yè)前景和個人喜好，農(nóng)村學(xué)生最注重行業(yè)前景

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，城市大學(xué)生在選擇工作首先考慮的因素是行業(yè)前景和個人喜好，農(nóng)村大學(xué)生最注重的是行業(yè)前景，在薪水、地理因素和個人喜好方面，城市高與農(nóng)村；在行業(yè)前景、辦公環(huán)境和其他方面，農(nóng)村高于城市。

產(chǎn)生這個方面的原因，我們依然可以理解為兩個不同生源地的就業(yè)生的就業(yè)背景不一樣而導(dǎo)致的。城市的學(xué)生因為自身以及家庭的原因，相對比較自由，以后跳槽或者的短期內(nèi)選擇新的工作的機會比較大。而來自農(nóng)村的學(xué)生則以行業(yè)的前景為主，愿意找到一份前景好，比較穩(wěn)定的工作。

（3）來自城市的大學(xué)生更愿意在就業(yè)區(qū)域的選擇上注重發(fā)達的大城市

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計上來看，來自城市的大學(xué)生更愿意選擇在發(fā)達的大城市工作，其次是不限地域，重在具體工作，中小城市和國外，沒有人愿意選擇在縣城工作；而來自農(nóng)村的大學(xué)生更看重具體工作，不限地域，其次是發(fā)達的大城市，中小城市，縣城和國外。這個是在我們的意料之中，事實上我們的調(diào)查結(jié)果顯示，不僅是城市，包括農(nóng)村的學(xué)生的就業(yè)取向也比較側(cè)重大中城市。

（4）來自兩地的大學(xué)生都教青睞國營企業(yè)

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，在最期望選擇的就業(yè)公司上，來自農(nóng)村的大學(xué)生比來自城市的大學(xué)生更樂意選擇民營企業(yè)、國營企業(yè)和外資企業(yè)；而在私營企業(yè)、合資企業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)上，來自的城市的大學(xué)生的期望值高與來自農(nóng)村的大學(xué)生。但是，兩地大學(xué)生都較青睞國營企業(yè)。

（5）信息產(chǎn)業(yè)仍是大學(xué)生最青睞的職業(yè)部門

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，來自城市的大學(xué)生最青睞與信息產(chǎn)業(yè)，依次是金融保險業(yè)、教育業(yè)、制造業(yè)、政府部門、科研部、房地產(chǎn)和服務(wù)行業(yè)；來自農(nóng)村的大學(xué)生最青睞信息產(chǎn)業(yè)，依次是教育業(yè)、科研部、政府部門、房地產(chǎn)、制造業(yè)、服務(wù)行業(yè)和金融保險業(yè)。

三、缺乏實際技能與經(jīng)驗是當前大學(xué)生認為就業(yè)難的主要原因

調(diào)查顯示，缺乏實際經(jīng)驗是當前大學(xué)生認為就業(yè)難的主要原因，其次是就業(yè)人數(shù)過高。因為大學(xué)畢業(yè)將面臨一個從學(xué)生到社會職業(yè)人的角色轉(zhuǎn)變，而這一過程又是需要一定的時間和投資。大多數(shù)企業(yè)側(cè)重傾向于那些有實際技能，以及工作經(jīng)驗相對比較豐富的學(xué)生。而我們的調(diào)查記過顯示，當今的大學(xué)生在這個方面更為薄弱。

四、目前平均就業(yè)率不高

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，在已畢業(yè)和即將畢業(yè)的人來看，平均就業(yè)率為49%以下的占29%，50%-69%的占28%。產(chǎn)生這個方面的原因，一方面是由于就業(yè)人數(shù)過多，就業(yè)生自身的條件相對不能滿足就業(yè)單位的要求。另外還有其他的因素，例如部分學(xué)生選餓出國或者讀研究生。

五、在求職途徑的選擇上，現(xiàn)場招聘會、上網(wǎng)和親友介紹成為最主要的途徑。也有少數(shù)人選擇報刊和上門推薦。

由此可見。大多數(shù)的學(xué)生在就業(yè)途徑還是比較側(cè)重于現(xiàn)場招聘，不過網(wǎng)絡(luò)招聘也已經(jīng)成為近來部分學(xué)生求職的途徑之一。

六、現(xiàn)在大學(xué)生普遍認為自己具備了道德品質(zhì)修養(yǎng)、與人合作的能力、團隊精神相對與前三種能力，競爭能力、社會活動能力、應(yīng)變能力大家認為較弱。

從這個調(diào)查的結(jié)果我們也不難聯(lián)系現(xiàn)實情況分析出由于缺乏實際的實踐技能是當代大學(xué)生就業(yè)難的一個重要的原因。

就業(yè)問題的解決思路

一、解決結(jié)構(gòu)性就業(yè)難問題是關(guān)鍵

企業(yè)人士更多的認為解決大學(xué)生就業(yè)難的問題首先在于調(diào)整大學(xué)生的就業(yè)心態(tài)，而從針對大學(xué)生的調(diào)查結(jié)果看，大學(xué)生在就業(yè)區(qū)域選擇、就業(yè)單位性質(zhì)選擇上都有趨同現(xiàn)象，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、高薪酬、外企或政府機關(guān)仍然是多數(shù)畢業(yè)生的首先，但是現(xiàn)實的情況是能夠?qū)崿F(xiàn)這種愿望的大學(xué)生的比例其實是很小的，那么多的大學(xué)生都在爭奪很少的職位而忽略的其他的職位，這可能是大學(xué)生就業(yè)難的很重要的一方面原因，而受教育成本的急劇增長，可能是造成這一現(xiàn)象的背后的真正原因之一。正如同企業(yè)對大學(xué)生建議一樣，既然不能改變既定現(xiàn)實，只能首先調(diào)整自己就業(yè)心態(tài)，在選擇就業(yè)區(qū)域、就業(yè)單位性質(zhì)、薪酬期望等方面不要過度集中于一點，最好適當?shù)臄U大自己的就業(yè)選擇。

二、就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變應(yīng)該慎重

品德不應(yīng)該受冷落，對比大學(xué)生和企業(yè)對大學(xué)生就業(yè)觀念的認識，可以看出，大學(xué)生如果一味的為先就業(yè)后擇業(yè)而先就業(yè)后擇業(yè)的話，并不一定是非常合適的就業(yè)觀念，這方面在用人單位那里已經(jīng)有所反應(yīng)。而該確立怎樣的就業(yè)觀念，仍然是一個值得探討的問題。而大學(xué)生就業(yè)時對品德的冷落，更是章顯出在當今社會的大背景下，大學(xué)生價值取向的重大轉(zhuǎn)變，而這種轉(zhuǎn)變值得人們深思，應(yīng)該引起相當關(guān)注。

篇7

目前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)越來越受到人們的重視。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展影響的領(lǐng)域?qū)⒃絹碓綇V。有土地使用制度、住房制度、人口因素、經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政金融政策等，也有道路交通、政府調(diào)控、城市設(shè)施等因素。我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，其影響因素理論和方法還處于探索階段，分析我國房地產(chǎn)影響因素意義重大。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn);影響因數(shù);分析

前段時期，城鎮(zhèn)化進程推進迅速形成對房地產(chǎn)市場的有效需求，而經(jīng)濟增長水平、居民可支配收入水平、價格水平等經(jīng)濟因素以及金融政策、土地政策變動等政策因素則更容易成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接因素。房地產(chǎn)估價的目的是要客觀地估算和測定房地產(chǎn)的價格，因此，正確了解房地產(chǎn)價格(或價值)的構(gòu)成和影響房地產(chǎn)價格的因素是進行房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)。

1我國房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的現(xiàn)狀

大部分開發(fā)商對其概念的認知度仍偏低，只有半數(shù)左右的開發(fā)商聽說過“企業(yè)社會責任”這一概念，而聽說過“企業(yè)公民”概念的企業(yè)則更少，僅占1/4。房地產(chǎn)企業(yè)財富與納稅反差鮮明。曾經(jīng)多次出現(xiàn)的農(nóng)民工通過爬高樓、自殺等極端方式討薪的事件，一度成為社會關(guān)注的熱點;另一方面，由于信息不對稱，購房者被開發(fā)商蒙蔽的情況也常有發(fā)生，資金的問題、房屋質(zhì)量的問題、物業(yè)服務(wù)的問題等等，給房地產(chǎn)行業(yè)的形象帶來了嚴重的負面影響，扮演了“增加不和諧因素”的角色。違規(guī)操作現(xiàn)象普遍。在短期利潤的驅(qū)動下，浮躁的房地產(chǎn)企業(yè)已習(xí)慣于用資本的杠桿去撬動利益的鏈條，習(xí)慣于用非正常的手段來打通“綠色通道”。前一階段對房地產(chǎn)行業(yè)的審計中暴露出來的諸多問題，都反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作現(xiàn)象普遍。

2服務(wù)業(yè)化和城市化影響

目前，中國經(jīng)濟發(fā)展處于加速增長的初期，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，人均CDP水平加快提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向高級化，工業(yè)化水平進～步提高，第三產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。工業(yè)化和服務(wù)業(yè)化的發(fā)展使得工業(yè)用房和商業(yè)用房增長持續(xù)上升和擴大。城市規(guī)模擴大和人口的增加也將使需求增加。城市化與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟互為杠桿和動力，并成為房地產(chǎn)市場增長的基礎(chǔ)。2003年我國城市化率40．5%，到全面實現(xiàn)小康的2020年，我國城市化水平將達到50%～60%，在其其間約有3－3．5億左右新增城鎮(zhèn)人口，每年農(nóng)村向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移有近千萬人，據(jù)保守估計人均需求15平方米，年需求1．5億平方米。未來2O年，農(nóng)村人口將大量涌到城市，城市化進程將大大加快。城市人口急劇增加，也給房地產(chǎn)市場帶來了巨大的消費需求。農(nóng)村人口大量進入城市，首先必須滿足的是住房需要。由此形成住宅房地產(chǎn)固定性的消費需求。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化每年以約一個百分點的速度推進，城鎮(zhèn)人口年均增長4%～5%，從而帶動新增住房需求快速增長。同時，城市建設(shè)的發(fā)展，需要進行舊區(qū)改造，舊城區(qū)的房屋拆遷也會引致拆遷戶的大量住房需求。另外，城鎮(zhèn)化進程推動的現(xiàn)代生活方式非住宅類房地產(chǎn)流動性消費需求也是逐漸增大的。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，城鎮(zhèn)居民家庭的恩格爾系數(shù)降低，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，流動性消費如旅游、休閑、娛樂等大大增加。于是，帶動了季節(jié)性、度假性公共設(shè)施如酒店、休閑會所、度假村等非住宅類房地產(chǎn)消費需求的增加。生產(chǎn)性需求是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在，為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。城鎮(zhèn)化過程中，人口從農(nóng)村向城市遷移，并在城市中從事非農(nóng)業(yè)部門的勞動。為吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力和新增城鎮(zhèn)人口，物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門必須擴大規(guī)模，提供相應(yīng)的就業(yè)崗位，建造更多的工廠廠房、商店店鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他各類生產(chǎn)經(jīng)營性用房，以滿足擴大的社會生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要。由此可見，城市化直接擴大了社會生產(chǎn)經(jīng)營活動的規(guī)模，拉動了房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)性需求。

3樓盤距軌道交通站點的距

站點周圍房地產(chǎn)價值得到提升。就局部站點來說，在以車站為半徑的圓周區(qū)域內(nèi)，隨著半徑的增大，軌道交通對房地產(chǎn)的增值效應(yīng)減弱。軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響范圍一般只限于一定的區(qū)域內(nèi)，國外研究表明，這個范圍一般為據(jù)車站2．5km的合理步行區(qū)，超過這個范圍，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響很小。實際上，軌道交通站點附近100m以內(nèi)的范圍，人流密集、噪音污染、社會治安等問題會對房價起一定的負面作用。房價最高處在距離軌道交通站點100m－200m的范圍，而不是在距離軌道交通站點100m以內(nèi)的范圍。距離市中心越遠的樓盤，價格相對會低一些，但軌道交通一通，遠郊樓盤在位置上的劣勢就不明顯了。對購房者來說，多坐一站路跟少坐一站路，在時間上是差不多的。一般在土地未開發(fā)的地方，軌道交通的影響力最大。所以，接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受軌道交通的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，軌道交通投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價格的升幅也越大。

4經(jīng)濟和社會因素

影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有:供求關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支以及金融狀況、物價、建筑人工費、利率、居民收入等。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量大，使用周期長，往往需要利用財務(wù)杠桿來彌補自有資金的不足，因此房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴程度較大，存款利率、貸款利率、物價上漲指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本還原利率等財政金融因素對房地產(chǎn)價格的形成有密切的關(guān)系。比如，利率和稅率的變化，將會影響房地的供給和需求，因而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的需求主體是人。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響主要表現(xiàn)在人口數(shù)量、人口流動情況、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模。隨著人口數(shù)量的增長，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價格上漲。除人口數(shù)量外，人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)也會影響住房需求，人口結(jié)構(gòu)通常包含人口的年齡結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)性別、職業(yè)結(jié)構(gòu)等。如果某一地區(qū)居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿就居，房地產(chǎn)價格必然降低。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，家庭規(guī)模的變化，會影響住宅使用面積數(shù)額的變動，導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價格的變動，隨著家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。地價格作為商品房價格的構(gòu)成要素之一，對商品房價格產(chǎn)生影響，但土地價格與商品房價格并不存在絕對的相關(guān)關(guān)系，相反商品房價格在很大程度上影響著土地價格，在市場經(jīng)濟條件下，地價不但關(guān)系到國家收益，同樣起著調(diào)節(jié)土地資源配置的作用，過高的地價會阻礙社會經(jīng)濟的發(fā)，人民生活水平的提高。另外，政治不安定、社會動蕩，社會治安較差，必然造成房地產(chǎn)價格低落。

5小結(jié)

從房地產(chǎn)市場的實踐看，影響房地產(chǎn)價格的因素不是固定不變的，它隨社會經(jīng)濟發(fā)展水平、市場化程度、政治制度變革、自然條件因素等的變化，在不同的階段、不同的區(qū)域、甚至在相同區(qū)域的不同城市，有不同的表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)估價工作也將顯得尤為重要，迫切需要完善房地產(chǎn)估價理論和方法。我國房地產(chǎn)市場的大背景是房地產(chǎn)價格泡沫頻現(xiàn)，供求失衡。從總供給來看，住宅總量不足，房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。從總需求來看，中低收入居民消費能力有限導(dǎo)致了有效需求不足。從上述對影響房地產(chǎn)需求的主要因素進行分析后可以看出，隨著居民收入水平的提高、國家對住房結(jié)構(gòu)性矛盾等的宏觀調(diào)控以及消費環(huán)境的不斷改善，在房地產(chǎn)尚未普及之前的未來的一個相當時期內(nèi)，我國房地產(chǎn)的需求將保持平穩(wěn)的增長趨勢。在這一時期內(nèi)，由于宏觀和微觀環(huán)境的改變，不同時期會表現(xiàn)出不同的階段性的特征，但需求保持平穩(wěn)增長的總趨勢不會發(fā)生變化。從供給方面看，房地產(chǎn)新廠商的加入和供給能力的擴張在未來幾年將充分體現(xiàn)，伴隨著供給能力的“過?！?，市場競爭將更加激烈?？梢灶A(yù)見我國房地產(chǎn)生產(chǎn)廠商必將經(jīng)過一段時間的調(diào)整(破產(chǎn)、重組和兼并)，最終形成幾家大的房地產(chǎn)集團，這些大的房地產(chǎn)企業(yè)必將走向制度化、規(guī)范化、專業(yè)化和差別化。在這～過程中，如何形成自主開發(fā)能力，提高生產(chǎn)技術(shù)水平，開發(fā)出滿足市場有效需求的房地產(chǎn)將是影響供給，決定我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

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篇8

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 城市物業(yè)管理

中圖分類號：G301 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）46-0155-01

0、引 言

物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。它作為房地產(chǎn)業(yè)的分支產(chǎn)業(yè)之一，其行業(yè)的特殊性對物業(yè)管理從業(yè)人員個人能力提出了更高的要求。服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)的生命，而物業(yè)管理從業(yè)人員的能力又是制約物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的瓶頸。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，它的發(fā)展是以服務(wù)作為主旋律的，長期以來，物業(yè)管理的發(fā)展方向、管理模式和戰(zhàn)略目標、服務(wù)的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業(yè)主滿意”。

1、城市化進程中現(xiàn)代物業(yè)管理的作用

維持或完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和住宅以及公共建筑的功能，必須投入相應(yīng)的人力、物力、財力。物業(yè)管理正好具備這種功能，通過創(chuàng)造管理服務(wù)軟設(shè)施，滿足業(yè)主或用戶在物業(yè)使用過程中的多元化需求。促進城市經(jīng)濟發(fā)展。物業(yè)管理處于房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)保值、增值方面具有重大影響。房地產(chǎn)價值不僅與物業(yè)維修養(yǎng)護有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也會隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。

現(xiàn)代物業(yè)管理改善了過去陳舊簡單的房屋管理模式，使得房地產(chǎn)服務(wù)更加完善、有效，適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)綜合開發(fā)的大生產(chǎn)方式以及房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的要求，推動了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，促進了城市房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善。物業(yè)管理從業(yè)人員大部分來自于企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人，對于緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾做出了貢獻。改善城市環(huán)境。現(xiàn)代化文明城市的建設(shè)，既需要加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也需要加強城市文明建設(shè)。在一定的居住范圍內(nèi)，應(yīng)綜合發(fā)揮基層、群眾自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同作用，為維修房屋、整治環(huán)境提供及時有效的有償服務(wù)，使整個城市環(huán)境得到綜合整治，提高城市文明程度。城市環(huán)境的改善需要良好的物業(yè)管理，通過強化環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化系統(tǒng)建設(shè)和維護車輛管理、保安隊伍的管理和建設(shè)等，提升城市環(huán)境質(zhì)量。維護社區(qū)穩(wěn)定與城市治安。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護城市環(huán)境和秩序方面起到了積極作用。

優(yōu)秀的物業(yè)管理能夠協(xié)調(diào)城市建設(shè)和物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，合理分配資源，維護社區(qū)穩(wěn)定與和諧。物業(yè)管理是維護城市治安的最有效的載體，主要表現(xiàn)在：首先，物業(yè)管理會對公共安全設(shè)施進行設(shè)置和改造，能夠抑制和消除產(chǎn)生違法犯罪的一些因素和條件，為社區(qū)治安防范提供物質(zhì)保障；其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用專業(yè)的保安人員來加強安全防范，有利于維護城市治安；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備一定的經(jīng)濟實力，遵循社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律，為社區(qū)治安防范提供新的保障。

2、城市化進程中物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

現(xiàn)代物業(yè)要求物業(yè)管理必須以業(yè)主為本，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而不是管理業(yè)主。隨著城市化進程中政府部門對物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督力度的加強和業(yè)主對物業(yè)服務(wù)要求的增加，整個物業(yè)市場將會更加專業(yè)化。物業(yè)機構(gòu)必須引進專業(yè)人才，提高物業(yè)服務(wù)水平，滿足城市化進程的需求。建立規(guī)范的運行機制和物業(yè)市場管理秩序?，F(xiàn)代化城市的發(fā)展要求提供高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立高效、規(guī)范的運行機制。政府和行業(yè)協(xié)會不斷完善物業(yè)管理行業(yè)的道德規(guī)范、自律準則和管理標準，促進物業(yè)管理的規(guī)范化。城市化進程中物業(yè)機構(gòu)為業(yè)主提供的服務(wù)范圍不斷擴大，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理法》，明確物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，依法為業(yè)主提供管理服務(wù)，營造良好的物業(yè)市場管理秩序。

建立合理的物業(yè)市場需求機制。市場發(fā)展的三大主要因素是價格、需求、競爭。隨著城市化進程的推進，這些因素的作用逐漸在規(guī)范企業(yè)市場行為、推動市場需求發(fā)展中體現(xiàn)出來。政府應(yīng)進一步推動物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化，嚴格實施《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)管理法》等相關(guān)法規(guī)，保證政府職能部門有效發(fā)揮質(zhì)量監(jiān)督作用，確保物業(yè)管理服務(wù)價格由市場機制自行決定，推動市場良性發(fā)展。

3、城市小區(qū)物業(yè)管理問題

新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀：（1）管理發(fā)展越來越不均衡；（2）立法還不夠完善；（3）物業(yè)費繳納比較困難；（4）配套設(shè)施還不夠完善，工程的質(zhì)量問題較多（5）物業(yè)公司的服務(wù)水平存在不同程度的差異。

在我國物業(yè)管理行業(yè)還屬于一個新興的行業(yè)，正處于其發(fā)展的初級階段，因此在人才的儲備上存在嚴重不足的問題，而一些高校的專業(yè)設(shè)置上也很少會涉及到具體物業(yè)管理課程，這在一定程度上限制了我國從事該行業(yè)的專業(yè)人數(shù)。現(xiàn)如今這種人才短缺問題的具體表現(xiàn)為：（1）大多數(shù)從事該行業(yè)的人才通常屬于單一的管理人才，只是針對某一方面有著特殊的才能，缺乏那種復(fù)合型、在許多方面都具備優(yōu)秀能力的管理人才；（2）從事物業(yè)管理方面的人才大多是從原有的房地產(chǎn)管理人才轉(zhuǎn)行過來的，這在一定程度上造成了他們專業(yè)知識的匱乏，經(jīng)常會用處理房地產(chǎn)問題的那一套方法來處理工作中面對的各種問題，這在一定程度上并不能很好地解決產(chǎn)生的問題；（3）在管理人才中多數(shù)是初級的管理人才，這些人掌握的管理方法通常具有很強的局限性。（4）從事物業(yè)管理的基層工作者多數(shù)學(xué)歷比較低，這在一定程度造成了行業(yè)從事者整體的綜合素質(zhì)偏低。（5）物業(yè)管理的運營市場還不是十分成熟，一些準入機制還沒有得到有效的建立和實施，這在很大程度上導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)在員工素質(zhì)、資質(zhì)等級以及設(shè)施的管理上均存在比較大的差距。同時，許多物業(yè)企業(yè)還不懂得應(yīng)用一些國際上的先進管理手段，在管理理念上和西方的發(fā)達國家還存在很大程度上的差距。

4、造成物業(yè)管理問題出現(xiàn)的主要原因

我國受地理條件的制約在經(jīng)濟的發(fā)展上存在比較明顯的地域性差異，這在一定程度上也決定了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的差異，我國最早的物業(yè)管理行業(yè)就是開始于南方一些經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，這些城市早期受率先執(zhí)行改革開放政策的影響，在經(jīng)濟的發(fā)展上具有得天獨厚的優(yōu)勢，因此在住房制度的改革上得到了快速的推進，而與之相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之開始興起。正是由于這些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)起步較早，再加之經(jīng)濟條件較好，導(dǎo)致該地區(qū)的居民更容易接受這一全新行業(yè)的介入，相比之下，在中西部的一些經(jīng)濟落后地區(qū)，許多業(yè)主面對高昂的物業(yè)管理費用本身就有著很大的抵觸情緒，這在很大程度上影響到了物業(yè)管理在這些地區(qū)的發(fā)展和水平的有效提升。

企業(yè)自身建設(shè)水平的高低也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個重要影響因素，這主要集中在對物業(yè)管理人才的有效培養(yǎng)上。因為缺乏建設(shè)，導(dǎo)致了在該領(lǐng)域的專業(yè)建設(shè)缺乏有效的系統(tǒng)體系，在教育方面體現(xiàn)為專業(yè)師資力量的短缺，這使得培養(yǎng)的專業(yè)人才遠遠跟不上整體行業(yè)的發(fā)展進度。針對這種情況，國家于本世紀初開始在一些高職院校中增設(shè)物業(yè)管理的專業(yè)和課程，但是由于宣傳力度不強，使得許多學(xué)生對于這門專業(yè)不是十分了解，對其發(fā)展的前景也是抱有遲疑的態(tài)度，因此，各所院校每年的實際招生情況都不是十分的樂觀，這也是限制該領(lǐng)域人才培養(yǎng)的一個主要決定因素。

篇9

此次，愛丁堡市政廳攜帶多家當?shù)刂碾娮涌萍?、?chuàng)意產(chǎn)業(yè)來到深圳高交會，旨在展示愛丁堡創(chuàng)新、創(chuàng)意和科技公司，尋找與中國技術(shù)、制造和分銷渠道的合作。推介會上，來自愛丁堡的三個優(yōu)秀企業(yè)代表，IndigoVision（英國英迪高公司）、Runrev公司（旗下LiveCode工具），和Cobra Simulation（眼鏡蛇仿真公司），呈現(xiàn)了一場精彩的演講，讓人印象深刻。

創(chuàng)意之都

愛丁堡，蘇格蘭的首府，是歐洲的商業(yè)、文化和知識中心。

愛丁堡副市長法蘭克?羅斯在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，愛丁堡是英國發(fā)展最快且成果卓著的城市之一，也是除倫敦之外，英國最繁榮的城市。該市的勞動力成本和房地產(chǎn)成本極具競爭力，生活質(zhì)量也無可匹敵。45%的愛丁堡勞動年齡人口擁有大學(xué)本科或以上學(xué)位，是英國勞動力素質(zhì)最高的城市之一。

愛丁堡有著飽含生機，鏗鏘有力的科技和創(chuàng)造業(yè)，有許多高速增長，不斷創(chuàng)新的企業(yè)。聞名的Skyscanner公司（旗下天訊機票網(wǎng)）就在愛丁堡誕生。而中國企業(yè)如聯(lián)想、山東如意科技公司、中石油等都在愛丁堡取得了很好的發(fā)展，且仍在擴張。

許多知名的創(chuàng)新基地都選址在愛丁堡：例如Creative Exchange、St. Margaret’s House和Summerhall都在愛丁堡。而它們也大力貢獻了愛丁堡由來已久的創(chuàng)新精神并將其發(fā)揚光大。

與深圳緊密相連

愛丁堡成熟的專業(yè)服務(wù)行業(yè)為在愛丁堡設(shè)立總部的跨國公司和機構(gòu)提供著完善的支持服務(wù)。

談及愛丁堡政府對中國企業(yè)的入駐優(yōu)惠時，法蘭克?羅斯表示，“根據(jù)歐盟的法律是不能夠隨便給予財政上的支持的，但我們會幫助企業(yè)找到一個合適的地點，還有租用費用的優(yōu)惠，以及幫助他們尋找相關(guān)的技術(shù)人員和勞工等更多其它方面的支持?！?/p>

篇10

關(guān)鍵詞:生產(chǎn)業(yè);第三產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟中心

中圖分類號:F2

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)03-0083-02

1 研究背景

在當今世界大多數(shù)國家,服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長都產(chǎn)生了影響。在發(fā)達國家產(chǎn)生影響更明顯,發(fā)達國家的經(jīng)濟主體己經(jīng)從原來的制造業(yè)轉(zhuǎn)換成服務(wù)業(yè),其中生產(chǎn)業(yè)的增長遠遠超出服務(wù)業(yè)的平均增長水平,發(fā)展速度非常引人注目,各經(jīng)濟體服務(wù)業(yè)的產(chǎn)值比重與就業(yè)比重逐漸上升,發(fā)達國家都已經(jīng)超過70%,而發(fā)展中國家的比重也在增加。由于具有廣泛的關(guān)聯(lián)效應(yīng), 生產(chǎn)業(yè)( 金融、通信、國內(nèi)運輸和專業(yè)服務(wù))可以提高整體經(jīng)濟增長,對地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)生很大推動作用。天津作為未來的北方經(jīng)濟中心,天津經(jīng)濟主體也該從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變將會對天津經(jīng)濟產(chǎn)生重要作用。

2 生產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述

生產(chǎn)(Producer Services,又稱生產(chǎn)者服務(wù))是指那些被其他商品和服務(wù)的提供者用作中間投入的服務(wù)(格魯伯、沃克,1989)。相應(yīng)地,生產(chǎn)業(yè)則指獨立核算的生產(chǎn)企業(yè)的集合體,其業(yè)務(wù)范圍主要包括:與資源分配及利用效率相關(guān)的金融業(yè)、培訓(xùn)和獵頭服務(wù)等;與產(chǎn)品流程設(shè)計與創(chuàng)新相關(guān)的研發(fā)、設(shè)計和工程技術(shù)服務(wù)等;與生產(chǎn)組織、管理相關(guān)的信息處理、咨詢、財務(wù)和法律服務(wù)等;與生產(chǎn)運行過程相關(guān)的質(zhì)量控制等工作;與產(chǎn)品推廣相關(guān)的運輸、市場營銷和廣告等。生產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中最重要的組成部分,以生產(chǎn)業(yè)作為突破口來促進天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速發(fā)展,對優(yōu)化天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升其經(jīng)濟競爭力,對促進天津社會經(jīng)濟持續(xù)、健康發(fā)展和落實科學(xué)發(fā)展觀等都具有非常重要的現(xiàn)實意義。

近年來,隨著信息通訊等高新技術(shù)和人類生產(chǎn)力水平的飛速發(fā)展,服務(wù)業(yè)已逐步取代制造業(yè)成為許多西方發(fā)達國家的支柱產(chǎn)業(yè),作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重要組成部分的生產(chǎn)業(yè)在各國經(jīng)濟發(fā)展和國際經(jīng)濟競爭中的地位也日益凸顯。

3 天津生產(chǎn)業(yè)情況

(1)服務(wù)業(yè)在全市經(jīng)濟總量中的比重不斷提升,對外開放領(lǐng)域不斷拓寬。開放的領(lǐng)域不斷拓寬,商業(yè)、賓館飯店、教育衛(wèi)生等領(lǐng)域均實現(xiàn)了不同程度的開放。服務(wù)行業(yè)的金融、房地產(chǎn)、旅游、國際物流、倉儲式大型連鎖超市、信息咨詢業(yè)等行業(yè)逐步開放,成為天津市新的經(jīng)濟增長點。

(2) 服務(wù)業(yè)利用外資和國際經(jīng)濟合作與交流的規(guī)模不斷擴大。截至2005年底,天津市直接利用外資中第三產(chǎn)業(yè)簽訂合同數(shù)為7 981個,占52.0%,合同投資總額為286.3億美元,合同外資額為191億美元,實際利用外資額83.5億美元,分別占全市直接利用外資的45.2%、46%和39.2%。利用外資進一步擴大了服務(wù)業(yè)的發(fā)展領(lǐng)域,涉及幾乎60%-70%的傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)以及新興的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。(現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢特征與天津服務(wù)業(yè)的發(fā)展思路.馬云澤. 2008年7月.東北亞論壇)

(3)服務(wù)業(yè)自身水平不斷提高,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)異軍突起。服務(wù)業(yè)的對外開放提升了天津服務(wù)業(yè)的行業(yè)水平。

天津產(chǎn)業(yè)研究與分析

4 2000-2007年天津產(chǎn)業(yè)研究

從2000年到2007年天津地區(qū)的生產(chǎn)總值變化很大,2000年只有1701.88億元,2007年增加到5050.24億元。如果從三次產(chǎn)業(yè)看生產(chǎn)總值,則8年中增長最快的是第二產(chǎn)業(yè),2007年產(chǎn)值是2892.53億元,比2000年增長了3.35倍。增長第二快的是第三產(chǎn)業(yè),2007年產(chǎn)值為2047.68億元,比2000年增長了2.68倍。而第一產(chǎn)業(yè)在這期間變化很小,2000年產(chǎn)值是73.69億元,2007年為110.19.79億元。從三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看,第一產(chǎn)業(yè)的比重在下降,這種趨勢將會持續(xù)下去,而第二和第三產(chǎn)業(yè)的比重很大。因此我們可以分析出天津第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為天津的主要產(chǎn)業(yè)。

由于 天 津 第一產(chǎn)業(yè)所占比重較小,因此在這里我們只對天津的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)作詳細分析。天津第二產(chǎn)業(yè)中主要是工業(yè)和建筑業(yè)。在2000年建筑業(yè)產(chǎn)值是72.89億元,占整個天津第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的9%;到了2005年建筑業(yè)產(chǎn)值是166.13億元,占地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的8%?？梢?雖然建筑業(yè)在六年中的絕對數(shù)量增加了,但它在第二產(chǎn)業(yè)中的比重卻減小了。

在第 三 產(chǎn) 業(yè)方面,天津在2000年與2003年中第三產(chǎn)業(yè)中的主要行業(yè)都為交通運輸倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融保險業(yè)。只是四年中天津的金融保險業(yè)發(fā)展速度比其他第三產(chǎn)業(yè)快,比重從7.48%提高到了14.1%。在三年的發(fā)展中天津的交通運輸倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)的構(gòu)成比重有所下降,其他三個行業(yè)的比重在不斷增加,說明天津的第三產(chǎn)業(yè)從2003年開始逐步進入均衡發(fā)展階段。

根據(jù) 2008年中國統(tǒng)計年鑒,天津第三產(chǎn)業(yè)的主要行業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè),其產(chǎn)值為591.22億元,占天津第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的28.80%:交通運輸倉儲及郵電通信業(yè)294.06億元,所占比重為14.40%;金融業(yè)產(chǎn)值為288.17億元,所占比重為14.10%;房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值189.42億元,所占比重為9.3%。結(jié)合2000年、2003年、2005年和2007年的數(shù)據(jù),我們可以看出在天津第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展比較快的是批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)、金融。兩者的在第三產(chǎn)業(yè)中的構(gòu)成比重逐年增加,排列位置也不斷上升。

5 結(jié)論和對策建議

通過以上比較分析我們可以知道發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)對天津的經(jīng)濟發(fā)展意義重大。天津具有了發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè),天津也就能夠成為北方經(jīng)濟中心。而在現(xiàn)代經(jīng)濟環(huán)境下,發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)以發(fā)達的生產(chǎn)業(yè)為標志。因此,天津要快速發(fā)展就必須發(fā)展生產(chǎn)業(yè)。為了更好發(fā)展天津生產(chǎn)業(yè)。政府可以從以下幾方面為天津生產(chǎn)業(yè)提供政策支持:

(1) 搭建生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺,提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件。生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有更為基礎(chǔ)的工作, 需要如水電、通訊、交通等基礎(chǔ)性建設(shè)和教育的前期服務(wù)。這些投資具有很強的外部性、公益性, 但卻是必不可少的, 需要由政府來完成。

(2)構(gòu)建完善的法律法規(guī)體系。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管作用,實現(xiàn)對生產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、交易的法制化、規(guī)范化、標準化管理。法制體系的建立,經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變、生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,都有賴于健全的法律法規(guī)。而生產(chǎn)業(yè)各項法規(guī)的建立與完善,須依靠政府的全力支持和推動。

(3)人才戰(zhàn)略的實施。建立完善的人才培養(yǎng)機制,形成多層次的人才培訓(xùn)體系和科學(xué)的人力資源開發(fā)利用體系。(4)支持政策的制定。和其他產(chǎn)業(yè)一樣,優(yōu)惠政策的支持對于降低中介機構(gòu)市場進入門檻,推動生產(chǎn)企業(yè)的初期發(fā)展十分重要。支持政策應(yīng)該是一個相互關(guān)聯(lián)促進的體系,它包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)扶持、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)技術(shù)等組成部分,涉及到財政政策、融資政策、土地政策、激勵政策等諸多方面。

參考文獻

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