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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目 進度管理

一、項目進度管理的概念及作用

房地產(chǎn)項目進度管理主要指在既定的工期內(nèi),編制出最優(yōu)的施工進度計劃,在執(zhí)行中經(jīng)常檢查施工的實際進度情況,并將其與計劃進度相比較,若出現(xiàn)偏差,便分析產(chǎn)生的原因和調(diào)整措施,修改原計劃,不斷地如此循環(huán),直至房地產(chǎn)項目竣工驗收。房地產(chǎn)項目的進度管理目的是確保房地產(chǎn)項目項目的既定目標(biāo)工期的實現(xiàn),或在保證施工質(zhì)量而不增加施工實際成本的條件下,適當(dāng)縮短施工工期。

二、影響房地產(chǎn)項目進度的因素

對于房地產(chǎn)項目進度的影響因素,一般認(rèn)為有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等,其中人的因素是最主要的干擾因素,最常見的有兩種情況,一是項目經(jīng)理對項目的特點與項目實現(xiàn)的條件認(rèn)識不清。二是項目參加人員的工作失誤。

三、做好房地產(chǎn)項目進度管理的具體措施

1. 合同措施

(1)工期的確定。一般來說,合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價格的影響。房地產(chǎn)項目招投標(biāo)時,由于房地產(chǎn)項目工期緊迫,建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實需要提出要求工期,并由此限定投標(biāo)工期,只從價格上選擇相對低價者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù),忽視房地產(chǎn)項目造價與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此,要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報價中發(fā)揮作用,將有利于減小建設(shè)單位在進度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險。

(2)工程款支付的合同控制。房地產(chǎn)項目進度控制與款項的合同支付方式密不可分,工程進度款既是對施工單位履約程度的量化,又是推進項目運轉(zhuǎn)的動力。房地產(chǎn)項目進度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵,并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn),確保階段性進度目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

(3)合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項目變更、不可抗力等原因造成的;而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的,兩者概念不同。因此,合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報條件和許可條件,即導(dǎo)致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產(chǎn)項目進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關(guān)鍵線路上,才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上,且延長的時間未超過總時差時,工期延期申請是不能獲得批準(zhǔn)的。此外,合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實際情況和注意時效性。

2. 經(jīng)濟措施

(1)強調(diào)工期違約責(zé)任。建設(shè)單位要想取得好的房地產(chǎn)項目進度控制效果,實現(xiàn)工期目標(biāo),必須突出強調(diào)施工單位的工期違約責(zé)任,并且形成具體措施在進度控制過程中就對企圖拖延、蒙混工期的施工單位起到震懾作用。如根據(jù)審定的房地產(chǎn)項目進度計劃對照形象進度,屬施工單位原因超過計劃時間點未能完成形象進度的,以合同價款的若干比例按每延誤一日向建設(shè)單位支付工期違約金,并在房地產(chǎn)項目進度款支付中實際體現(xiàn)。施工單位在下一階段目標(biāo)或合同工期內(nèi)趕上進度計劃的可予以退還違約金;否則,建設(shè)單位將繼續(xù)扣留或累計扣罰違約金。

(2)引入獎罰結(jié)合的激勵機制。長期以來,在實現(xiàn)房地產(chǎn)項目進度控制目標(biāo)的巨大壓力下,針對施工單位合同工期的約束大多只采取“罰”,但效果并不明顯。因此,房地產(chǎn)項目進度控制只采用“罰”的辦法是比較被動的,而采取獎罰結(jié)合的辦法可以引導(dǎo)施工單位變被動為主動。施工單位在合同工期內(nèi)提前完工獎勵的幅度可以約定為一個具體數(shù)值或是與違約金支付的比例相當(dāng)。由于獎勵比懲罰的作用更大,爭創(chuàng)品牌的施工單位自然會積極配合建設(shè)單位的進度控制,盡可能為此榮譽而努力,也有利于促成雙方誠信合作的良性循環(huán)。

3. 組織措施

(1)制定工作授權(quán)協(xié)議,強調(diào)責(zé)任。制定進度計劃時未制定相應(yīng)的責(zé)任分配矩陣,致使工作職責(zé)不太明確,只是通過領(lǐng)導(dǎo)口頭授權(quán)來指導(dǎo)工作,而領(lǐng)導(dǎo)的授權(quán)往往是不系統(tǒng)地、不周密的、多變的,所以在下達(dá)進度計劃的同時,還要下達(dá)相對應(yīng)的責(zé)任矩陣。

責(zé)任矩陣可以明確計劃中的各項工作由誰負(fù)責(zé),但不能明確執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。進度計劃中只有完成時間,卻沒有質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行者為了按期完成任務(wù),有可能會拿半成品應(yīng)付了事,結(jié)果導(dǎo)致后續(xù)工作無法進行。所以,以書面的形式明確計劃中每項工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、可用的資源等細(xì)節(jié)問題,是很有必要的,而工作授權(quán)協(xié)議就是這樣的文件。

(2)加強對施工項目部的管理,建立明確的工作分解結(jié)構(gòu)。施工項目部是建設(shè)項目進度實施的主體,建設(shè)單位進度控制的現(xiàn)場協(xié)調(diào)離不開施工項目部人員的積極配合。因此,項目部組成人員的素質(zhì)尤為重要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)要求項目部的人員配備與招投標(biāo)文件相符,主動加強與項目部人員的相互溝通,了解其技術(shù)管理水平和能力,正確引導(dǎo)其自覺地為實現(xiàn)目標(biāo)控制而努力。同時,建設(shè)單位還可以督促施工單位對房地產(chǎn)項目項目部從進度、質(zhì)量、資金等方面進行監(jiān)督檢查管理。

工作分解結(jié)構(gòu)是項目任務(wù)的一種自上而下、層層分解的表達(dá)方式,使每項任務(wù)都被安排到整個項目結(jié)構(gòu)的適當(dāng)位置,既要將所有屬于項目的工作列入其中,又要將所有不屬于項目的工作排除在外。運用工作分解結(jié)構(gòu),可以使進度計劃層次清晰、工作齊全。

參考文獻(xiàn):

[1]陳志勇,工程網(wǎng)絡(luò)計劃中資源優(yōu)化問題的研究[D],大連:大連理工大學(xué),2006

[2]丁士昭,工程項目管理[M],北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);進度控制;管理

Abstract: This paper analyzes the real estate project management concept, effect, influence factors and process control three aspects three stage and other content, for reference.

Key words: real estate; schedule control; management

中圖分類號:C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

工程項目進度控制是項目管理極其重要的日標(biāo)之一，出于資金安捧和市場銷售的需要，項目開工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是對商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽度。

1項目進度管理的概念及作用

房地產(chǎn)項目進度管理主要指在既定的工期內(nèi)，編制出最優(yōu)的施工進度計劃，在執(zhí)行中經(jīng)常檢查施工的實際進度情況，并將萁與計劃進度相比較，若出現(xiàn)偏差，便分析產(chǎn)生的原因和調(diào)整措施，修改原計劃，不斷地如此循環(huán)，直至房地產(chǎn)項目竣工驗收。房地產(chǎn)項目的進度管理目的是確保房地產(chǎn)項目項目的既定目標(biāo)工期的實現(xiàn)?；蛟诒ＷC施工質(zhì)量而不增加施工實際成本的條件下，適當(dāng)縮短施工工期。

2 影響房地產(chǎn)項目進度的因素

對于房地產(chǎn)項目進度的影響因素，一般認(rèn)為有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，其中人的因素是最主要的干擾因素。最常見的有兩種情況，一是項目經(jīng)理對項目的特點與項目實現(xiàn)的條件認(rèn)識不清。二是項目參加人員的工作失誤。

3 房地產(chǎn)項目進度控制的三個階段

3.1事前控制

3.1.1合理制定計劃計劃是控制的依據(jù)，計劃制定合理則進度控制成功了一半，計劃制定的不合理則進度控制失敗的風(fēng)險增大了三倍。

目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在"圈地運動"和"圈錢運動"階段的企業(yè)，計劃制定不受重視，計劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形式敷衍而過，造成以后的工作混亂。

例如，某地產(chǎn)公司計劃制定過程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開發(fā)計劃確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時間，然后由副總經(jīng)理召開項目協(xié)調(diào)會，確定各部門工作的總體時間要求，即為計劃確定。這個計劃往往在實際中得不到有效實施，各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進度控制也就無從談起。

建議計劃制定過程為：項目發(fā)展部門根據(jù)市場情況制定項目開發(fā)計劃；項目開發(fā)計劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后銷售部門制定銷售計劃，項目部根據(jù)開發(fā)計劃和銷售計劃、國家標(biāo)準(zhǔn)、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃，兩部門在計劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項目協(xié)調(diào)會，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。

當(dāng)然，計劃制定過程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面：

（1）計劃的制定應(yīng)以項目為中心，各部門圍繞項目進行計劃；

（2）計劃制定過程中一定要進行詳細(xì)的計劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進行確認(rèn)；

（3）計劃制定需要得到各個部門的重視，可以考慮將計劃制定作為部門的重要業(yè)績考核依據(jù)之一。

3.1.2嚴(yán)格圖紙會審

由于目前甲方對設(shè)計工期要求普遍緊，設(shè)計院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯誤、失誤較多，如果在項目圖紙會審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會導(dǎo)致設(shè)計問題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來沒有門，一間建造出來多個窗的笑話，增大設(shè)計變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。

建議：首先，項目部人員以"圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天"的態(tài)度參與技術(shù)評審；其次，要注意充實項目部技術(shù)力量，使得項目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡單的設(shè)計問題；最后，給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問題，最好是恩威并舉，發(fā)現(xiàn)問題給以獎勵，不能發(fā)現(xiàn)問題給以處罰。

3.2事中控制

3.2.1節(jié)點制定

項目施工計劃應(yīng)有詳細(xì)的分解，如一般施工項目分解成為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個主要節(jié)點，每一個階段又可以細(xì)分為更小的節(jié)點，具體分解成為多少項節(jié)點應(yīng)由甲乙雙方根據(jù)施工對象的特點、甲方進度控制的薄弱環(huán)節(jié)等實際情況進行確定，而不是生搬硬套，當(dāng)然，有些是國標(biāo)規(guī)定還是要遵守的。

3.2.2節(jié)點控制

節(jié)點控制包括節(jié)點過程控制以及節(jié)點完成的控制。

節(jié)點過程

控制節(jié)點過程控制是進度控制實施的主體階段，也是進度控制成敗的關(guān)鍵階段。一般而言，過程控制應(yīng)做好以下幾個方面的工作：

（1）項目關(guān)系維護處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；

（2）保持與公司職能部門的緊密聯(lián)系與溝通，加快一些審批手續(xù)的流轉(zhuǎn)效率，如簽證、設(shè)計變更等；

（3）處理好項目部與監(jiān)理單位和施工單位的關(guān)系。項目部對施工單位的監(jiān)控主要通過監(jiān)理單位來實現(xiàn)，而監(jiān)理行業(yè)本身的素質(zhì)很難對施工單位進行主動有效的監(jiān)控。筆者以為，項目部可以"對監(jiān)理單位唱黑臉，對施工單位唱紅臉"，即項目部嚴(yán)格對監(jiān)理單位的控制，以制度為主，對施工單位則以人情等軟手段進行控制。但是應(yīng)該考慮到監(jiān)理單位因本身待遇不高，如果負(fù)激勵太多可能產(chǎn)生負(fù)面影響，建議多采用正激勵的方式進行；

（4）控制一定要形成書面記錄?？捎玫墓ぞ吆褪侄沃饕校籂顟B(tài)跟蹤表、不履約通知、日報、月報、現(xiàn)場指令、現(xiàn)場巡視等。

②節(jié)點完成的控制

節(jié)點完成控制指及時組織項目節(jié)點驗收，并根據(jù)完成情況予以考核評價。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為警告以及后續(xù)考核處罰之用。進度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)項目施工計劃并與其他部門溝通、計劃變更信息。

3.3事后控制

3.3.1計劃變更

計劃變更的發(fā)生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指項目施工造成的項目進度出現(xiàn)大的變化需要變更進度計劃，施工之外的因素主要由于其他部門的進度不能跟上從而影響施工或因開發(fā)計劃發(fā)生變化則施工計劃需要做相應(yīng)改變。不管何種計劃變更，其處理都應(yīng)是及時與相關(guān)部門取得聯(lián)系，最好是組織召開計劃變更協(xié)調(diào)會，將計劃變更的影響降到最低。相關(guān)部門應(yīng)做出計劃變更的原因分析總結(jié)，為以后工作的改進提供建議。

3.3.2進度超期

進度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少項目部發(fā)生超期后便"埋頭苦干"，爭取將進度追回來，導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大成本和降低質(zhì)量要求，加大后續(xù)服務(wù)難度。據(jù)此，在進度超期實際發(fā)生之后，首先應(yīng)知會領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計劃，如變更計劃采取前述處理；再次，分析總結(jié)，形成書面材料；最后，追究有關(guān)責(zé)任。

4結(jié)語

房地產(chǎn)項目開發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進度控制是一項系統(tǒng)工程，不僅需要在過程處理上運用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改進。

參考文獻(xiàn)

[1]劉保勝,石晨義，淺談房地產(chǎn)項目建設(shè)階段進度管理[J]，科技信息(科學(xué)教研)，2007

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【關(guān)鍵詞】土建工程；施工進度；控制與管理；重要性

一、土建工程施工進度控制與管理的必要性

我們知道建筑工程一般規(guī)模較大、建設(shè)周期長，投資多、專業(yè)多、受外界影響因素多，其質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到人民生命財產(chǎn)安全、社會穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，一個工程想要獲得較好的工程質(zhì)量，就必須要有健全的質(zhì)量管理辦法，能夠及時將影響工程質(zhì)量的原因找到，在實際工程中加以預(yù)防和解決。進度控制是貫穿于土建工程施工全過程的控制工作。土建工程的工期、工作量、資源的消耗量等直接受進度控制影響。土建項目能否預(yù)期完工，直接關(guān)系到整體建筑工程項目能否按期完工和交付使用，直接關(guān)系著該項目經(jīng)濟效益的形成。對土建工程的施工進度進行控制非常有必要，因為無故延長工期或工期控制不好，可能造成材料、人工或施工管理費用的增加，整體的施工成本隨之增加，從而造成最終投資機會的損失。

二、影響工程進度的因素分析

工程進度的影響因素是多方面的，有人為因素、材料和設(shè)備因素、技術(shù)因素、地基因素、機具因素、氣候因素、資金因素、環(huán)境因素等。建筑工程的施工與完成的時間、完成的好壞，其中最重要的就是人為因素。影響建筑工程進度的不只是施工單位，事實上，只要是與工程建設(shè)有關(guān)的單位，其工作進度的拖后必將對施工進度產(chǎn)生影響。物資供應(yīng)的影響。人力配置不夠或不平衡、周轉(zhuǎn)材料不足，主材采購供應(yīng)困難、材料商供貨不及時，都可影響施工進度。另外施工機具過多，會引起資源浪費，堵塞現(xiàn)場；機具過少，降低施工效率，資源閑置，影響施工進度。資金的影響。足夠的資金是工程施工的順利進行的必要保障。資金不足或到位不及時，都會拖延施工進度。施工條件的影響。土建施工對環(huán)境依賴性極大，氣候，地質(zhì)、水文等都會影響施工進度。施工技術(shù)的影響。施工方法不當(dāng)，技術(shù)力量薄弱，計劃欠缺周密，管理能力弱，解決問題慢；招標(biāo)設(shè)計粗，設(shè)計變化大，變更多；不熟悉規(guī)范、工藝、標(biāo)準(zhǔn)，無法統(tǒng)籌全局等都會延誤工程進度。受以上諸多因素的制約，土建工程進度的控制與管理變得既復(fù)雜又重要。但除了極少因素?zé)o法掌控，其他都是可通過有效的進度控制來彌補。

三、加強土建施工進度控制與管理的若干措施

進度控制是一項復(fù)雜、綜合性的工作，工作人員要按工程的實際情況，針對可能影響到工期的各種因素，制定出相應(yīng)的補救或應(yīng)急措施，確保工程進度。建立控制目標(biāo)體系，明確責(zé)任分工。分解總目標(biāo)，明確各分部，各階段的進度控制目標(biāo)和責(zé)任人。編制項目總進度計劃?？傔M度計劃是確定合同工期條款的根據(jù)，是審核施工計劃的根據(jù)，依據(jù)它落實及審核施工進度與設(shè)計進度、材料設(shè)備供應(yīng)進度、資金、資源計劃是否協(xié)調(diào)。建立進度報告制度及進度信息溝通網(wǎng)絡(luò)。建立進度計劃審核和計劃實施中的檢查分析制度。建立進度協(xié)調(diào)會議制度，包括會議時間、地點、參加人等。建立圖紙審查、工程變更和設(shè)計變更管理制度。保障施工連續(xù)性。做好工期預(yù)控，審批施工總進度計劃；檢查分析進度實施；安排好設(shè)計交底、圖紙會審，減少設(shè)計修改，以保障施工連續(xù)性。做好事中控制，適時工程計量，為支付進度款提供依據(jù)。發(fā)生進度偏差時，采取改善外部條件、勞動條件、實施強有力調(diào)度等措施，調(diào)整材料設(shè)備、施工計劃、資金供應(yīng)計劃等，組織新的協(xié)調(diào)及平衡。編制資源需求計劃，做好前期預(yù)算。監(jiān)理單位及時辦理工程預(yù)付款和工程進度款支付；確定分解資金投資控制目標(biāo)；制定賞罰制度，如提前交工，給予獎勵；主觀因素造成的工期延誤支付損失賠償金。制定合同條款，明確合同工期、界定工期延期及延誤，規(guī)定責(zé)任和經(jīng)濟條款。強化合同管理；嚴(yán)審工程及設(shè)計變更；嚴(yán)格檢查施工進度，嚴(yán)格進度款撥付，防超報、重報；正確區(qū)分工期延誤或延期，合理地辦理延期；加強風(fēng)險管理，充分考慮風(fēng)險對施工進度的影響和相應(yīng)的處理方法。土建工程進度控制需要施工各方大力配合，只要溝通及時、密切配合，執(zhí)行中對既定的進度計劃不斷地檢查和調(diào)整，施工進度就可有效控制。

四、具體做法

進度控制的任務(wù)是針對建設(shè)項目的進度目標(biāo)進行工期計算，是施工單位工程師根據(jù)工程建設(shè)項目的規(guī)模、工程量與工程復(fù)雜程度，建設(shè)單位對工期和項目投產(chǎn)時間的要求，資金到位計劃和實現(xiàn)的可能性，主要進場計劃，國家頒布的“建筑安裝工程工期定額”，工程地質(zhì)，水文地質(zhì)、建設(shè)地區(qū)氣候等因素，進行科學(xué)分析后，設(shè)計出的工程建設(shè)項目的最佳工期。合同工期確定后，工程施工進度控制的任務(wù)，就是根據(jù)進度目標(biāo)確定實施方案，在施工過程中進行控制和調(diào)整，以實現(xiàn)進度控制的目標(biāo)，具體的講，進度控制的任務(wù)是進行進度規(guī)劃、進度控制和進度協(xié)調(diào)。要完成好這個任務(wù)，應(yīng)做到以下三點工作：①要做出工程建設(shè)項目總進度目標(biāo)和總計劃的制定。而這項工作是非常重要而細(xì)致的工作，進度計劃的編制，涉及建設(shè)工程投資，設(shè)備材料供應(yīng)、施工場地布置、主要施工機械、勞動組合、各附屬設(shè)施的施工、各施工安裝單位的配合及建設(shè)項目投產(chǎn)的時間要求。對這些綜合因素要全面考慮、科學(xué)組織、合理安排、統(tǒng)籌兼顧，才能有一個很好的進度規(guī)劃。②要對進度進行控制，必須對建設(shè)項目進展的全過程，對計劃進度與實際進度進行比較。在施工工程的實際進度與計劃進度發(fā)生偏離，無論是進度加快、進度滯后都會對施工組織設(shè)計產(chǎn)生影響，都會對施工工序帶來問題，都要及時的采取有效措施加以調(diào)整，對偏離控控制目標(biāo)的要找出原因，堅決糾正。③進度協(xié)調(diào)的任務(wù)是對整個建設(shè)項目中各安裝、土建等施工單位、總包單位、分包單位之間的進度搭接，在時間、空間交叉上進行協(xié)調(diào)。這些都是相互聯(lián)系、相互制約的因素，對工程建設(shè)項目的實際進度都有著直接的影響，如果對這些單項工程之間的施工關(guān)系不加以必要的協(xié)調(diào)，將會造成工程施工秩序混亂，不能按期完成建設(shè)工程，只有科學(xué)安排施工計劃，工程施工工作才能有條不紊的開展。

參考文獻(xiàn)：

[1]白秀華.對土建工程的項目管理研究分析[J].知識經(jīng)濟.2011.10

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

項目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)的重要位置，對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時，以期能讓項目整體目標(biāo)可以更好的實現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項目管理，完善項目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開發(fā)項目成功與否的關(guān)鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項目管理中需從以下幾個環(huán)節(jié)完善：

一、房地產(chǎn)項目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

作為整個房地產(chǎn)項目管理的領(lǐng)頭軍，可行性研究可以說是做好整個項目開發(fā)管理的重中之重。通常，對房地產(chǎn)項目有效管理，可行性研究需要仔細(xì)明確以下幾個內(nèi)容：

1、明確可行性研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項目的可行性研究，此項研究也是房產(chǎn)公司項目審批的關(guān)鍵資料，對項目的整體開發(fā)指導(dǎo)作用非凡，主要有：

第一，項目市場環(huán)境分析，對于項目開發(fā)的整體狀況作一個分析。對于項目整個開發(fā)的背景、社會經(jīng)濟及同類產(chǎn)品開發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎(chǔ)作項目開發(fā)依據(jù)；第二，項目實施可能性分析，科學(xué)制定項目安排。對于項目實施方案，要盡可能的多設(shè)計幾個，在充分結(jié)合各方面條件的基礎(chǔ)上，選擇合適的項目規(guī)劃方案進行施工；第三，項目經(jīng)濟及技術(shù)評價，在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，做好項目融資方案及融資成本的估算，做好項目財務(wù)評價風(fēng)險分析，保證項目施工中經(jīng)濟及技術(shù)可靠性。

2、堅持可行性研究原則

項目可行性研究是項目管理中重要部分，對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨立、客觀原則。這是決定開發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)，也是保證可行性研究科學(xué)、公正、客觀的重要保證，是整個項目開發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設(shè)多個研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個項目實施參考方案，實現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強調(diào)整個項目開發(fā)實事求是，避免因不好的觀念給項目開發(fā)帶來不良影響。

二、房地產(chǎn)項目進度管理環(huán)節(jié)分析

項目進度管理也是房地產(chǎn)項目管理的重點，此環(huán)節(jié)要先明確進度管理影響因素，再運用有效方法作有效管理。

1、進度管理的影響因素

房地產(chǎn)項目開發(fā)工序復(fù)雜，建設(shè)周期長，參與部門多，這也就造成進度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作為項目的主要負(fù)責(zé)單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設(shè)計好的圖紙或者是計劃的極度及時準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導(dǎo)致項目進程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項目進行中，可能承包商方面會出現(xiàn)由于團隊管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。

2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時的停電停水等。

2、進度管理的方法

房地產(chǎn)項目的進度管理由于會受到很多因素的影響發(fā)生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須采用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。

2.2.2形象進度表法。這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎(chǔ)上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進度計劃檢查的坐標(biāo)為開始點，然后以進度計劃檢查的時間坐標(biāo)點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。

三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

項目質(zhì)量管理是項目管理中重要的一個環(huán)節(jié)，主要包括對產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個方面的特點：

1、全面性

質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質(zhì)量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。

2、主動性

房地產(chǎn)開發(fā)商為了增強其市場競爭力以及企業(yè)的信譽，在項目管理中應(yīng)該要主動地進行質(zhì)量的管理，通過日常與施工的監(jiān)督，讓整個項目在開發(fā)的過程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

3、動態(tài)性

房地產(chǎn)項目的管理具有動態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項目的不斷進行以及開發(fā)進行項目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

四、房地產(chǎn)項目成本管理環(huán)節(jié)分析

整個房地產(chǎn)開發(fā)中要想做好項目管理，就無法忽略項目成本管理，成本管理關(guān)系整個項目收益。通常，項目管理的成本管理中需注意：

1、明確項目成本管理的內(nèi)容

在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項目單位管理成本、財務(wù)成本、營銷成本等的管理。

2、堅持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標(biāo)管理原則、動態(tài)控制原則及權(quán)、責(zé)、利相對等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟收益。

3、有效運用成本管理措施

成本管理成功的關(guān)鍵是能夠有效的運用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術(shù)合理的設(shè)計方案進行項目施工。第二，通過項目招標(biāo)的方式進行項目成本的有效控制，確定合適的造價水平。第三，嚴(yán)格合同管理保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項目成本目標(biāo)。

五、結(jié)論

作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理往往也是一個聯(lián)系緊密的整體，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會直接影響到項目科學(xué)、有效管理及企業(yè)利潤最大化能否實現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項目開發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項目順利進行和項目的成功開發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 徐俊毅.試論房地產(chǎn)項目管理中的成本控制[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2011(06).

[2] 常慶.淺論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J].山西建筑.2010(27).

篇5

【關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn);工程管理

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1.工程管理的涵義

工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié),也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。解決這個主要問題,將使工程管理躍上一個新的臺階。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。

工程進度管理是管理過程,時間就是金錢,時間就是生命,加快工程進度,節(jié)約工程工期,快速高效地進行生產(chǎn)運作,才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果,工程質(zhì)量是工程之根本,只有在滿足質(zhì)量的情況下,工程進度管理才有其意義“造名,更要造實”。用質(zhì)量說話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價,工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū),合理降低工程造價,一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤,另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。兩全其美,何樂不為?

2.房地產(chǎn)工程管理的意義

一是成本管理，工程成本管理是工程造價，合理控制工程造價，不但可以是房地產(chǎn)開發(fā)商追求最大利潤，更能加大房地產(chǎn)的市場競爭力。成本控制的關(guān)鍵，其一是要合理控制工程洽商，其二是必須嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，其三是要做好材料的加工訂貨。二是進度的管理，房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本就會增加，最后的結(jié)果就是房屋的出售價格提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況：三是工程質(zhì)量管理，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)工程的根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程質(zhì)量管理才有其意義。一個項目的工程質(zhì)量也是房地產(chǎn)開發(fā)商生存的根本，因為工程質(zhì)量的好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售，是開發(fā)商樹立品牌形象的重要影響因素，預(yù)期信譽與發(fā)展緊密相關(guān)，而且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響工期，而且會增加投資成本。

3.房地產(chǎn)工程管理的方式

如何做好房地產(chǎn)工程管理呢?我認(rèn)為其方式有三,第一,選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵,一個好的勘探隊伍能準(zhǔn)確地對土質(zhì)情況進行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù),從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確地對房屋進行設(shè)計,優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費,節(jié)約了工程造價并加快了工程進度。第二,選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽。一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理對房地產(chǎn)的工程管理具有推動作用。他經(jīng)驗豐富,對工程的把握恰到好處。員工的素質(zhì)和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息,加大篩選的力度,才能為我們選擇優(yōu)秀的項目班子提供合理的依據(jù)。第三,建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場調(diào)研,多方面進行比較和區(qū)分,合理的選價和選材,嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應(yīng)速度,這就同時加快了工程進度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設(shè)的主體,要對工程隊伍進行行之有效的管理,如:合理的施工組織設(shè)計、有效的獎罰制度等,這樣才能保證工程進度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案,記錄著工程建設(shè)的整個過程,表現(xiàn)著工程特征。真實具體的做好工程資料,能切實反映工程質(zhì)量的好壞,為工程質(zhì)量的評定提供了合理的依據(jù)。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)工程周期長,綜合性強,在工程的不同階段,工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點,但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位,素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)目標(biāo)。提高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中風(fēng)險的識別,在開發(fā)實踐中增強風(fēng)險理念。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中風(fēng)險因素眾多,加強風(fēng)險管理有助于開發(fā)商識別風(fēng)險以保證房地產(chǎn)項目的成功。房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項目風(fēng)險管理機制,保障房地產(chǎn)項目管理的正確性,提高房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險管理水平,加強風(fēng)險損失的防范與控制,保障開發(fā)項目能夠順利實現(xiàn)。一個能充分防范風(fēng)險的開發(fā)商總是受到人們信賴的,而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發(fā)商加強自身的經(jīng)營管理水平,獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。所以,既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本,加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。

【參考文獻(xiàn)】:

[1] 李清立.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營,北京:清華大學(xué)出版社,2004.

[2] 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理[M]，梁學(xué)慶等哈爾濱出版社，1997 年，

[3] 房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M]，施建剛，同濟大學(xué)出版社，2007 年

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；現(xiàn)場管理；質(zhì)量；設(shè)計；解決方案

1 房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)場管理存在的問題

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的進程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項日工程成為城市化建設(shè)的一個重要組成部分。從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的方法和手段來看，仍然還存在著一些問題。

1.1 在現(xiàn)場管理部門的設(shè)計管理工作方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計由于設(shè)計單位的任務(wù)較多，加上開發(fā)商要求的設(shè)計周期較短，因此經(jīng)常處于趕圖狀態(tài)，設(shè)計深度難以達(dá)到現(xiàn)場施工要求，設(shè)計錯、漏、碰較多，變更頻繁。如果不解決設(shè)計與施工的根源性問題，建設(shè)項目就不能按照計劃進行，勢必影響了現(xiàn)場管理的效率和施工質(zhì)量，難以保證現(xiàn)場管理的科學(xué)性。

1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度管理方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目由于種種原因，使得實際施工進度相對于開發(fā)進度計劃來說，均有不同程度的滯后，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項目開發(fā)進程。例如，在現(xiàn)場管理過程中，由于開發(fā)商部門之間的協(xié)調(diào)問題，或流程過長，部門過多等原因，許多問題不能及時解決，越積越多，嚴(yán)重拖了項目進程的后腿。

1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理方面，有很多房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場管理的質(zhì)量較低。目前，在現(xiàn)場管理中經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要有：施工人員為了方便，經(jīng)常不按設(shè)計圖紙和施工規(guī)范施工；監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)，偷工減料時有發(fā)生；施工人員大部分是農(nóng)民工出身，較少經(jīng)過上崗培訓(xùn)，因此施工工藝和工序均不規(guī)范：由于沒有及時進行中間驗收和隱蔽驗收，造成工程質(zhì)量隱患。以上問題說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理還有待進一步提高。

1.4 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和體系，主要表現(xiàn)在：由于合同談判和簽訂時比較匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索賠和變更增加，造成成本增加；成本核算缺乏一個嚴(yán)格的程序和監(jiān)督制度，導(dǎo)致項目成本管理失控，浪費嚴(yán)重。

2 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的必要性

加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無疑具有非常重要的實際意義。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)的一個重要組成部分，現(xiàn)場管理與整個房地產(chǎn)開發(fā)而言，就是局部與整體的關(guān)系，如果局部沒有做好，勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向。有效而科學(xué)的現(xiàn)場管理可以加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個管理部門之間的密切聯(lián)系，同時也可以提高整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的高度和水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)管理工作又快又好地發(fā)展。

2.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理水平，有利于提高開發(fā)項目的品質(zhì)，提高工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)成本，增加企業(yè)效益。其中加強成本管理是現(xiàn)場管理的一個重要方面。加強現(xiàn)場管理的成本管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，不僅提高了效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，避免了不必要的資金資源的浪費。

2.3 提高現(xiàn)場管理有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實行和運用。

現(xiàn)場管理雖然只是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個部分，但是其管理卻涉及到了城市規(guī)劃、城市管理、城市環(huán)保等等各個方面的法律法規(guī)和政策。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行。這是依法辦事的體現(xiàn)。

3 加強房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)場管理的措施

現(xiàn)場管理是一項極其復(fù)雜的管理過程。因此，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理提出了幾點看法和對策。

3.1 設(shè)計管理方面。

規(guī)劃及方案設(shè)計、施工圖設(shè)計的管理是現(xiàn)場設(shè)計管理的重要工作內(nèi)容之一。一

般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計工作都會同時由幾個單位來完成，因此，在進行設(shè)計管理工作時，首先應(yīng)做好設(shè)計工作計劃，協(xié)調(diào)好各設(shè)計單位之間的工作和任務(wù)，根據(jù)設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系確定出圖時間，保證設(shè)計工作與施工計劃的協(xié)調(diào)，以不影響項目實施的進展。

其次，設(shè)計跟蹤服務(wù)是設(shè)計現(xiàn)場管理工作的保障。目前，設(shè)計圖紙普遍存在的問題是：設(shè)計出圖時間較短，加之設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)較多，出圖質(zhì)量難以保證，設(shè)計內(nèi)審工作不到位，設(shè)計各專業(yè)之間沒有很好地防調(diào)，造成施工過程中的設(shè)計變更較多。因此，在施工過程巾的設(shè)計跟蹤服務(wù)尤為重要，處理得不及時，便會影響施工進度，造成返工和浪費。

3.2 進度管理方面。

現(xiàn)場進度管理是項目開發(fā)計劃得以落實的重要工作之一，實際管理工作中應(yīng)該注重進度的控制和管理。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)項日的管理中，較多存在著實際進度落后于計劃進度的現(xiàn)象。主要原因是，許多開發(fā)商在開發(fā)計劃的擬定時，為了盡快實現(xiàn)效益目標(biāo)，脫離實際擬定開發(fā)目標(biāo)，使各項工作及施工進度難以在期望的時間內(nèi)完成；其次，施工單位的施工組織計劃的科學(xué)性和計劃的執(zhí)行效果，設(shè)備、材料及人力的有效組織是影響進度目標(biāo)實現(xiàn)的最主要因素，而建設(shè)單位內(nèi)部的各項工作如設(shè)計管理工作、招標(biāo)采購工作、分包隊伍的確定工作、內(nèi)部審批工作等方面也比較突出地影響了項目實施的進度；因此，要想使現(xiàn)場管理的進度得到合理的控制，首先，要制定合理的科學(xué)的開發(fā)進度計劃，建設(shè)單位的自身工作應(yīng)與總開發(fā)計劃有機結(jié)合，并嚴(yán)格按計劃執(zhí)行；對于施工單位的計劃執(zhí)行，應(yīng)有嚴(yán)格的合同管理措施和經(jīng)濟手段予以控制。只有這樣，進度管理才能真正有效發(fā)揮作用。

3.3 質(zhì)量管理方面

針對在房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理方面存在的問題，建設(shè)單位應(yīng)采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人員嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙和施工規(guī)范和工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，加強現(xiàn)場施工管理，對每道工序進行控制；(2)對監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)的，應(yīng)對監(jiān)理單位采取必要經(jīng)濟手段促使其改進：(3)提高現(xiàn)場管理的質(zhì)最，還需要從細(xì)節(jié)做起，從每一個程序來進行。首先，要嚴(yán)格把握施工相關(guān)材料和原料的質(zhì)量關(guān)。高質(zhì)量的原料和材料是現(xiàn)場管理提高管理質(zhì)量的最基本的管理工作：(4)要求并監(jiān)控施工單位加強對施工人員的崗前培訓(xùn)和施工技術(shù)交底，保證按合理的施工工藝和施工工序施工：(5)要求監(jiān)理公司及時進行工序驗收和隱蔽驗收，避免工程質(zhì)量隱患。以上措施是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理必要手段?？傊?，現(xiàn)場管理部門應(yīng)該考慮到其管理輻射的各個方面，綜合提高其管理質(zhì)量水平。

3.4 成本管理方面。

成本管理是現(xiàn)場管理工作中一個重要方面。提高現(xiàn)場管理的成小管理，首先需要有一批高素質(zhì)的成本管理人員，形成一支強人的成本隊伍；其次，現(xiàn)場成本管理要有比較健全的成本控制制度和工作流程，使本公司各部門相關(guān)管理人員在控制工程變更和簽證方向能按統(tǒng)一的方法執(zhí)行：避免和減少隨意增加造價：另外，現(xiàn)場管理應(yīng)該制定一套合理的成本核算體系，包括成本會計核算的程序，成本核算結(jié)果的公示，成本會計工作的監(jiān)督制度以及成本會計的考評等等。加強現(xiàn)場管理的成本管理，能夠有效地節(jié)約資源和資金，同時也能夠?qū)ΜF(xiàn)場管理部門提供真實有效的信息，作為其調(diào)整管理工作的依據(jù)。促進房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；施工進度；施工質(zhì)量；工程造價；成本構(gòu)成；動態(tài)管理

一、引言

眾所周知，項目管理對于任何一個行業(yè)都是至關(guān)重要的，尤其是房地產(chǎn)這樣一個新興、龐大又競爭激烈的行業(yè)。從前期的策劃、市場調(diào)查、研究可行性、分析評價直到后期的營銷策劃，每一步都需要項目管理來監(jiān)督實施。項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)中起著重要的作用，是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)化、系統(tǒng)化和合理化的有效工具，由于我國引進項目管理較晚，因此應(yīng)對項目管理的研究和實踐投入更多的精力，促進我國房地產(chǎn)項目管理水平的迅速提高。

二、房地產(chǎn)項目進度管理

1.房地產(chǎn)項目進度管理的方法。

1.1表格法。表格法是描述工程進度計劃的一種傳統(tǒng)方法。由于標(biāo)的不同，導(dǎo)致進度計劃的內(nèi)容隨之不同，因此，表格的形式也存在差異。但在一般的實施過程中，作為進度計劃標(biāo)的，只需記錄檢查時刻正在進行的工作名稱、所耗費的時間以及還需要的時間，然后計算相關(guān)的參數(shù)，從而根據(jù)時間參數(shù)來判斷實際進度與計劃進度之間所產(chǎn)生的偏差。

1.2橫道圖法。橫道圖法的另一個名稱是形象進度表法，是對進度表的變形。這種方法是首先通過觀察以及檢測的方式收集項目進展中的相關(guān)信息，然后將整理后的信息采用實際的橫道線跟原計劃的橫道線進行標(biāo)示，最后通過對二者的相互比較來衡量實際進度與計劃進度二者之間的偏差。

1.3S曲線比較法。在這種方法當(dāng)中，運用橫軸來表示該項目進度計劃的具體時間，用縱軸來表示此項目任務(wù)的累計完成量。在坐標(biāo)系內(nèi)包括了兩條S形曲線：其中一條S形曲線代表在項目進度計劃時間累計完成的任務(wù)量，另一條 S形曲線則代表在項目實際執(zhí)行過程中各個檢查時間實際完成的累計任務(wù)量，從而通過兩條S形曲線對實際進度及計劃進度進行直觀的比較。S型曲線表明了項目在某一個進度計劃時間里累計完成任務(wù)量的變化狀況。在S形圖上可以對項目實際進度與計劃進度進行直觀的比較。如果實際進展點落在進度計劃S曲線的右側(cè)，則表明實際進度拖后；如果實際進展點落在計劃S形曲線的左側(cè)，則表明實際進度超前；如果恰好落在曲線 L上，則表示實際進度與計劃進度相一致。

1.4前鋒線比較法。前鋒線比較法是從進度計劃檢查的坐標(biāo)點開始，至進度計劃檢查時間的坐標(biāo)點終止，依次用點劃線連接各環(huán)節(jié)工作的實際進度點，根據(jù)形成的前鋒線與工作箭線的交點位置來判斷項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。

2.房地產(chǎn)項目進度管理的影響因素。

2.1由委托方導(dǎo)致的進度變更。委托方?jīng)]有按進度計劃要求及時將設(shè)計圖紙?zhí)峁┙o承包商或未及時向承包商撥款，委托方臨時加大工程量，委托方變更項目設(shè)計方案等，這些源于委托方的因素都會導(dǎo)致項目進度的變化。

2.2由承包商導(dǎo)致的進度變更。項目進度也常由于項目團隊的原因而被迫變更，如施工方案缺乏實際操作性，前期對項目地質(zhì)條件項勘察不準(zhǔn)確，項目各階段脫節(jié)、配合不協(xié)調(diào)，物資供應(yīng)及其它配套服務(wù)沒有跟上等其它原因。

2.3意料之外的變更。項目進度也常因為一些不可抗力或意料之外的因素而被迫變更。這些因素包括極端天氣、地質(zhì)災(zāi)害等自然因素，但更多的是人為因素或社會因素，如政策變更，審批手續(xù)的延遲，臨時停水、停電，社會動亂。

三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理

1.房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的特點。

1.1全面性。全面性要求對與房地產(chǎn)項目質(zhì)量有關(guān)的所有方面進行控制，主要包括項目的實體質(zhì)量、使用價值與功能及工作質(zhì)量，從而使它在性能、可靠性、表明狀態(tài)、功能、安全性及可維護性等方面達(dá)到質(zhì)量的符合性要求。

1.2主動性與及時性。房地產(chǎn)企業(yè)開展質(zhì)量管理的動力不應(yīng)該只源于國家政策的壓力，還應(yīng)來自對項目質(zhì)量所產(chǎn)生效益的追求，變被動為主動，做好質(zhì)量風(fēng)險分析和管理工作，對可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)采取有效的預(yù)防措施，消除質(zhì)量隱患。

1.3動態(tài)性。對房地產(chǎn)項目的管理是一個動態(tài)的過程，在項目的質(zhì)量管理方面也是如此。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的內(nèi)容應(yīng)該隨著項目建設(shè)時期、所處環(huán)節(jié)的不同而有所變化。

1.4連續(xù)性和相關(guān)性。房地產(chǎn)項目各生命周期階段的質(zhì)量管理應(yīng)該是連學(xué)的，并且銜接緊密，不能出現(xiàn)空白期。此外，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制涉及到承包商、設(shè)計單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等多個單位，只有所有的參與單位在質(zhì)量管理上共同努力，才能保證項目質(zhì)量達(dá)到合同規(guī)定的要求。

2.房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的內(nèi)容。

2.1地域的質(zhì)量?？紤]到房地產(chǎn)項目具有一定的地域性特征，因此，項目管理者要充分考慮到項目所處的區(qū)域位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃等方面。

2.2規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量指的是房地產(chǎn)項目的總體布局要科學(xué)、合理，要達(dá)到造型設(shè)計美觀、空間得到合理的利用、生活環(huán)境舒適、配置設(shè)施齊全等方面的要求。

2.3工程的質(zhì)量。一些豆腐渣工程、爛尾樓等等現(xiàn)象的出現(xiàn)使得人們對房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)注度及重視度越來越高，有些購房者甚至對房屋的建造過程進行全程跟蹤，這些現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)開發(fā)商對工程質(zhì)量重要性的認(rèn)識逐漸提高。

2.4設(shè)備、材料質(zhì)量。所有房地產(chǎn)項目都應(yīng)將節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保等技術(shù)進步目標(biāo)列入項目方案，并在項目施工過程中通過采用優(yōu)質(zhì)設(shè)備材料來保證上述目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.5環(huán)境質(zhì)量。房地產(chǎn)項目的環(huán)境質(zhì)量分為內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量和外部環(huán)境質(zhì)量。其中，內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量是由項目管理者的設(shè)計理念及經(jīng)營理念決定的，而外部環(huán)境質(zhì)量是由產(chǎn)品所在區(qū)域的質(zhì)量決定的。

2.6配套設(shè)施質(zhì)量。配套質(zhì)量是功能質(zhì)量的一種，它體現(xiàn)為項目能為小區(qū)提供的社會服務(wù)程度。隨著人們生活水平的提高，對配套設(shè)施的要求也越來越高。

2.7物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理的質(zhì)量主要包括三個方面的內(nèi)容：技術(shù)質(zhì)量、功能質(zhì)量和信息質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)項目成本管理

1.房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成。

1.1土地成本。土地成本是房地產(chǎn)項目中投入比重較大的部分，也是決定項目啟動資金需求量大小的重要因素，它一般由國有土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅、拆遷補償費等方面構(gòu)成。

1.2前期成本。主要包括施工設(shè)計費、前期工程費、地質(zhì)勘察費、可行性研究等費用。

1.3建安工程成本。指房地產(chǎn)項目在施工過程中按工程施工圖施工所發(fā)生的各項工程費。由于前期對建筑結(jié)構(gòu)已有了明確規(guī)定，因此此項成本基本固定，浮動較小。

1.4公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本。公共基礎(chǔ)配套設(shè)施主要包括道路、綠化、供水、供暖、供電、供氣、消防、安保等方面。

1.5施工單位管理成本。此項主要由現(xiàn)場辦公人員的工資、福利費及辦公設(shè)備、水電費、修理費及其它行政辦公成本構(gòu)成。

1.6財務(wù)成本。該項主要包括項目資金成本和稅務(wù)成本兩方面，其中稅務(wù)成本是不可避免的，必須按照國家法律規(guī)定繳納，而資金成本則由項目資金構(gòu)成決定，如果融資成本低于銷售利潤，則可在安全比例內(nèi)進行融資。

1.7營銷成本。它一般包括營銷策劃成本、廣告成本、售樓處建造成本及運轉(zhuǎn)成本、人力資源成本等成本構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)項目成本管理的措施。

2.1采用合理的項目設(shè)計方案是實現(xiàn)成本管理目標(biāo)的基礎(chǔ)；

2.2通過項目招標(biāo)有效的控制項目成本；

2.采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依；

2.施工過程中成本的有效控制是保證項目成本總目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵；

2.竣工結(jié)算是核定工程造價的重要根據(jù)，是實現(xiàn)項目成本控制目標(biāo)重要環(huán)節(jié)；

2.高素質(zhì)的項目管理人才是實現(xiàn)成本控制目標(biāo)的根本保證。

五、結(jié)語

總而言之，與過去幾年相比，目前國內(nèi)房地產(chǎn)項目管理能力得到了大幅度的提升，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，由于房地產(chǎn)業(yè)起步較早，房地產(chǎn)項目管理在項目定位、成本管理、質(zhì)量管理等方面都取得了一些長足的進步。然而由于房地產(chǎn)項目管理是一個系統(tǒng)工程，最終追求的是項目整體目標(biāo)的實現(xiàn)，而不是某個環(huán)節(jié)的最優(yōu)化，但正是在這方面，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理還需要進一步改善，需要在理論和實踐兩方面開展大量的研究和探索。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；措施

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，出現(xiàn)了前所未有的繁榮，而工程管理的優(yōu)劣決定了地產(chǎn)項目的品質(zhì)好壞，工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位，它是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，其管理要素（成本、質(zhì)量、進度、安全）中任何一個環(huán)節(jié)控制不好，都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)或項目的成敗。因此，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。

1 工程管理的涵義

工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。工程成本管理是效益管理，節(jié)約可控才能創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益和社會效益。

2 目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題

2.1項目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。

2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，水平參差不期。同時一個工程項目還涉及到施工方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

2.4對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗收意味著可以交付，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

3房地產(chǎn)工程管理中的重要性分析

成本、質(zhì)量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。

3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。

3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

3.3進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

3.4安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的，進行嚴(yán)厲處罰。

4.2嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的浪費。

4.3嚴(yán)把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況，建立設(shè)備、材料價格信息，適時減少或增加材料購置，以減少投資。

4.4推動工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對主要分項工程實行首件認(rèn)可制，要從實施目的、評價標(biāo)準(zhǔn)、實施范圍、組織機構(gòu)與責(zé)任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細(xì)的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。

4.5優(yōu)化人力資源的配置。要把人力資源的優(yōu)化配置，作為加強工程管理的重點。企業(yè)要根據(jù)工程對勞動力的需求情況，在各建筑之間，對現(xiàn)實的和潛在的勞動力進行周密計劃，有效流動，合理調(diào)配，充分調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動效率。項目經(jīng)理要按照動態(tài)平衡、統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動力整體優(yōu)化、實現(xiàn)勞動力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運行機制，對勞動力的分配和流向做出總體安排，保證勞動力與建筑需求的總體平衡，并定期跟蹤檢查，進行有效監(jiān)控和及時調(diào)整，使勞動力資源得到最大限度的利用。

4.6創(chuàng)建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實施方案，召開“文明安全工地”建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！拔拿靼踩さ亍被顒幽軌蛉〉脤嵭?。

4.7做好三階段預(yù)防工作。按預(yù)案、預(yù)控、預(yù)警三階段安全風(fēng)險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細(xì)編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護和交底措施，做好預(yù)控工作。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)工程項目是復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，其工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著房屋建造的品質(zhì)。既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量與合理的成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn):

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；質(zhì)量；項目施工；管理

中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1.施工現(xiàn)場管理存在的問題

工程項目的現(xiàn)場施工管理，應(yīng)該是個老生常談的話題，就本人從事現(xiàn)場施工管理多年經(jīng)驗，淺談施工管理中以下幾方面的問題。

1.1技術(shù)方面

作為一個工程項目，其施工工藝復(fù)雜，材料品種繁多，各施工工種班組多。這要求我們作為現(xiàn)場施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準(zhǔn)備，首先，必須熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(部)工程，同時考慮自身的資源(施工隊伍、材料供應(yīng)、資金、設(shè)備等)各氣候等自然條件，認(rèn)真、合理地做好施工組織計劃，并以橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖表示出來，從大入小，由面及點，確保每一分項工程能納入受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準(zhǔn)備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。對工程設(shè)計變更做好技術(shù)交底和及時辦理好簽證工作。

1.2施工方面

施工的關(guān)鍵是進度和質(zhì)量。對于進度，原則上按原施工組織計劃執(zhí)行。但作為一個項目而言，現(xiàn)場情況千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計變更等所難免，絕對不能模式化，必須根據(jù)實際情況進行調(diào)整，安排。施工質(zhì)量能否得于保證，最重要的是一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的國家規(guī)范和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求來完成每一工序，嚴(yán)禁偷工減料。必須貫徹執(zhí)行“三檢”制，即自檢、專檢、交接檢，通過層層的檢查，驗收后方允許進入下一道工序，從而確保整個工程的質(zhì)量。

1.3資料管理方面

一個項目的管理，除了材料、施工、技術(shù)、人員的管理認(rèn)別，還有個不容忽視的問題就是資料的管理。任何項目的驗收，都必須有竣工資料這一項?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗報告、竣工圖、驗收報告、設(shè)計變更、測量記錄、隱蔽工程驗收單，有關(guān)技術(shù)參數(shù)測定驗收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們在整個項目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將經(jīng)竣工驗收和項目結(jié)算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。

1.4安全施工方面

安全第一，預(yù)防為主，安全管理是現(xiàn)場管理的重中之重。建立健全安全保證體系制度，安全生產(chǎn)責(zé)任制度，安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)制度及安全技術(shù)交底，特種人員持證上崗制度，動火作業(yè)申請和危險分部分項工程審批認(rèn)證制度及安全檢查制度的建立和實施，安全資金落實到位，為安全管理提供保障。安全管理分解落實到各崗位管理人員，專職安全員做好現(xiàn)場監(jiān)管，杜絕施工中的坍塌，物理打擊，高處墜落，機械傷害，觸電火災(zāi)中毒等事故，做好應(yīng)急預(yù)案，消滅違章指揮，違章作業(yè)和慣性事故，現(xiàn)場的安全管理工作任重道遠(yuǎn)。

2.優(yōu)化房地產(chǎn)工程施工項目現(xiàn)場管理措施

2.1提高項目管理人員素質(zhì)

要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)．要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常強難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊伍素質(zhì)。可以說，項目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

2.2加強施工進度管理

進度管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理的基礎(chǔ)所在，針對項目建設(shè)進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內(nèi)容，通過對項目建設(shè)進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協(xié)調(diào)性，在確保進度可控與合理的基礎(chǔ)之上兼顧工程質(zhì)量的穩(wěn)定提升。與此同時，進度管理還應(yīng)當(dāng)關(guān)注施工現(xiàn)場所涉及材料、人力以及物質(zhì)的高效整合與組織。從這一角度上來說，現(xiàn)場作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)制定結(jié)合工程實際的進度計劃，以合同管理相關(guān)條款為切入點對施工單位計劃進度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。

2.3加強施工現(xiàn)場質(zhì)量管理

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場質(zhì)量管理效益的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程施工單位應(yīng)當(dāng)在理解現(xiàn)場質(zhì)量管理目標(biāo)及管理重點內(nèi)容的基礎(chǔ)上從以下幾個方面入手。(1)項目主管做好現(xiàn)場質(zhì)量的監(jiān)控工作，及時搜集反映質(zhì)量情況的數(shù)據(jù)，同時協(xié)同工程參與各方，對工程數(shù)據(jù)進行實時的分析，及時發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中的異常狀況，并有針對性的研究質(zhì)量問題的糾正措施。會同監(jiān)理單位落實糾正措施，并及時收集質(zhì)量處理情況的反饋結(jié)果。(2)在質(zhì)量關(guān)鍵部位及易于發(fā)生質(zhì)量通病的工序上要求承包商編制具體的專項施工方案，對工序技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量要求做出明確的規(guī)定，然后由監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行。(3)參與并監(jiān)督監(jiān)理單位加強對材料，成品，半成品的進場檢驗工作，并按照施工材料標(biāo)準(zhǔn)的要求，進行嚴(yán)格的材料取樣檢測。(4)監(jiān)理完善且嚴(yán)格的質(zhì)量付款機制，將監(jiān)理費用及各個承包商工程款的發(fā)放和工程施工質(zhì)量進行直接掛鉤。

2.4重視成本管理

重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。

2.5加強施工項目安全管理

落實安全責(zé)任、實施責(zé)任管理施工項目承擔(dān)控制、管理施工生產(chǎn)進度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。必須同時承擔(dān)進行安全管理、實現(xiàn)安全生產(chǎn)的責(zé)任。（1）建立、完善以項目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組織，有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的開展安全管理活動。承擔(dān)組織、領(lǐng)導(dǎo)安全生產(chǎn)的責(zé)任。（2）建立各級人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級人員的安全責(zé)任。抓制度落實、抓責(zé)任落實，定期檢查安全責(zé)任落實情況。（3）施工項目要通過監(jiān)察部門的安全生產(chǎn)資質(zhì)審查，并得到認(rèn)可。（4）施工項目負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗與認(rèn)可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗、失控的管理責(zé)任。（5）一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協(xié)議，向施工項目做出安全保證。（6）安全生產(chǎn)責(zé)任落實情況的檢查，應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)的記錄，作為分配、補償?shù)脑假Y料之一。

3.結(jié)語

為了有效的管理好房地產(chǎn)開發(fā)的施工現(xiàn)場，施工單位必須建立各類應(yīng)急預(yù)案，以各事件發(fā)生時的緊急起動，監(jiān)理負(fù)責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)未制定應(yīng)急預(yù)案，或制定應(yīng)急預(yù)案不符合要求時，應(yīng)予以處罰，并有權(quán)要求施工單位繼續(xù)整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應(yīng)必須積極、配合并協(xié)助建設(shè)單位、監(jiān)理單位、進行相關(guān)問題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場進行管理。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；建筑工程；施工管理；問題；要點

中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質(zhì)量的重要手段，要想使施工管理充分發(fā)揮作用，就要從房地產(chǎn)建筑工程的全程出發(fā)，做好工程各個階段的施工管理和控制，保證工程的施工質(zhì)量和安全，防止房地產(chǎn)開發(fā)過程中的安全隱患。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)建筑工程施工管理中仍然面臨著一些問題，這些問題嚴(yán)重阻礙建筑工程的施工質(zhì)量，同時影響工程建筑效益水平的發(fā)揮。由此，本文根據(jù)房地產(chǎn)建筑工程的相關(guān)問題進行分析，并提出施工管理要點，以供參考。

1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理問題

1.1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理意識薄弱

當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑工程施工問題層出不窮，其根本原因是房地產(chǎn)建筑工程施工管理的意識薄弱。建筑施工方和開發(fā)商對施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個口號。建筑工程施工過程中缺乏一個系統(tǒng)的施工管理體系，在施工過程中違規(guī)操作和違章操作的現(xiàn)象嚴(yán)重，但是施工管理卻無從下手，缺乏管理體系的引導(dǎo)作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質(zhì)量，導(dǎo)致施工安全隱患的發(fā)生。而在施工中要做到將項目施工責(zé)任落實到施工的每一個最小的單位，將每一個人的安全和安全管理部門以及整個施工單位掛鉤，這就使得整個項目工程中形成了安全和效益并進的局面，所有從事施工操作以及管理的人員都需要根據(jù)施工工作內(nèi)容從企業(yè)的施工部門和政府的監(jiān)管部門進行較為全面的安全，做到每個施工工作人員都取得安全施工許可方可上崗。在施工過程中要杜絕各類施工工種的無證上崗，一旦發(fā)現(xiàn)在施工過程中出現(xiàn)無證上崗的情況時，施工管理的部門應(yīng)該受到處罰，如果因為這種情況造成了安全事故和經(jīng)濟損失，施工項目管理經(jīng)理需要對生產(chǎn)過程中的全部損失承擔(dān)責(zé)任。只有提高對建筑施工要點的認(rèn)識程度，才能真正從整體上提高我國建筑行業(yè)的整體發(fā)展質(zhì)量。

1.2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員是施工過程的重要參與者，因此，房地產(chǎn)施工管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量。每一個工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門依法簽訂好勞務(wù)合同，同時和施工過程中的各類合同都做好詳細(xì)的記錄和較好的保存，將這些作為施工結(jié)束后發(fā)生事故的原始資料。在施工過程當(dāng)中要適當(dāng)?shù)嘏e行安全訓(xùn)練，在制定安全訓(xùn)練的過程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過各種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩?xùn)練教育做到對每一個施工操作和管理人員進行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過將效率和安全同一的辦法促進了工程施工安全系數(shù)的提高和經(jīng)濟效益的提升。只有通過一系列科學(xué)合理的安全組織措施和施工方案，才能實現(xiàn)對建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問題就是：房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高，一些管理人員不能充分認(rèn)識其職責(zé)權(quán)限，在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，管理人員不能充分發(fā)揮其作用，對施工違規(guī)和違章操作視而不見，對施工管理存在僥幸心理，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程施工的質(zhì)量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴(yán)重脫節(jié)，從而在出現(xiàn)施工問題時難以及時進行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設(shè)效益。

2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理要點

在工程建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術(shù)的管理同時提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對于控制施工工程的總體質(zhì)量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目工程的順利實施提供了有力的技術(shù)和管理保障。

2.1 房地產(chǎn)建筑工程施工準(zhǔn)備階段管理要點

在房地產(chǎn)建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規(guī)劃，要充分考察施工場地的環(huán)境，從而根據(jù)施工現(xiàn)場的狀況做好施工的準(zhǔn)備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網(wǎng)工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產(chǎn)的開發(fā)滿足使用群體對房地產(chǎn)性能的要求。做完相關(guān)規(guī)劃后，要進行圖紙的設(shè)計。要充分保證房地產(chǎn)建筑工程的設(shè)計水平，要堅持發(fā)揮經(jīng)濟實用、美觀大方的設(shè)計理念。在設(shè)計好圖紙之后，要進行圖紙會審工作，從而保證圖紙設(shè)計與施工具體環(huán)境的一致，保證圖紙的實施效果。圖紙審核完之后，要進行施工的技術(shù)交底工作，設(shè)計人員要把設(shè)計理念與施工人員進行溝通，技術(shù)人員要對施工人員進行技術(shù)指導(dǎo)，從而保證施工中技術(shù)的恰當(dāng)應(yīng)用。只有這樣，才能保證施工準(zhǔn)備工作的有效性，為后續(xù)施工過程提供支持。施工前期的準(zhǔn)備工作是保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)水平的根本保證。

2.2 房地產(chǎn)建筑工程施工階段的管理要點

在房地產(chǎn)施工階段，施工管理包括施工質(zhì)量管理、施工進度管理和施工安全管理等環(huán)節(jié)。這一階段是房地產(chǎn)建筑工程的重要階段，該階段的施工管理效果直接關(guān)系到工程建筑的建設(shè)水平，由此需要根據(jù)施工管理的要求進行施工的全程監(jiān)督。

（1）施工質(zhì)量管理

房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管理直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，由此做好施工的質(zhì)量管理是至關(guān)重要的。具體來說，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)施工材料的質(zhì)量，要從材料的采購到應(yīng)用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據(jù)材料的規(guī)格要求進行對比和檢測，要保證材料的質(zhì)量，堅決抵制不合規(guī)的材料。材料采購?fù)瓿珊?，要做好材料的保管和倉儲，防止保管不當(dāng)對材料質(zhì)量造成的影響。材料在進入施工現(xiàn)場之后，要進行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質(zhì)量，防止材料質(zhì)量的瑕疵導(dǎo)致的工程質(zhì)量問題。除此之外，要提高房地產(chǎn)建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業(yè)技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設(shè)的質(zhì)量，保證施工質(zhì)量管理水平的發(fā)揮。

（2）施工進度管理

在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，要加強建筑工程施工的進度管理。要對施工地環(huán)境進行分析，從而根據(jù)環(huán)境的特征確定施工的進度。要編制科學(xué)合理的施工進度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協(xié)調(diào)好施工建設(shè)方、施工方和監(jiān)理單位的關(guān)系，從而保證三方達(dá)成施工進度的一致意見。要保證材料和設(shè)備的調(diào)度和安排，從而嚴(yán)格遵守施工進度安排。在施工過程中出現(xiàn)問題時，要及時進行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監(jiān)督施工的進度，并根據(jù)施工的具體實際進行進度安排的調(diào)整，保證施工過程的有效性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)效益水平。

（3）施工安全管理

安全生產(chǎn)是施工過程的重中之重，安全事故的發(fā)生不僅會對施工人員的生命安全構(gòu)成威脅，同時會影響到建筑工程建設(shè)的效益水平，因此，施工安全管理至關(guān)重要。在施工現(xiàn)場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進行安全培訓(xùn)，使其增長自我保護意識，要對施工人員進行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設(shè)置安全網(wǎng)和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應(yīng)的處罰，防止類似事件的發(fā)生。

2.3 房地產(chǎn)建筑工程竣工階段的管理要點

在房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)完工之后，要進行竣工驗收。在這一階段，也要加強管理的力度，為房地產(chǎn)的最后階段把好關(guān)。工程竣工驗收由建設(shè)方主持，邀請規(guī)劃、環(huán)保、房產(chǎn)管理等部門參與，同時，施工方和監(jiān)理方也是驗收的重要主體。在驗收過程中，要對房地產(chǎn)建筑工程的整體質(zhì)量進行客觀評估，對不符合要求的地方及時與施工方進行協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)不符合要求的情況要及時進行返修，防止工程質(zhì)量問題造成的房地產(chǎn)效益水平的喪失。房地產(chǎn)工程竣工驗收階段是項目的最后一個階段，這一階段不容忽視，要根據(jù)工程建設(shè)的具體要求進行分項驗收，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時進行處理和解決，保證房地產(chǎn)各個部分的質(zhì)量。

3 結(jié)語

當(dāng)前，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)建筑工程項目逐漸增多，人們對房地產(chǎn)的開發(fā)水平也更為關(guān)注。在房地產(chǎn)建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術(shù)的管理同時提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對于控制施工的總體質(zhì)量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講房地產(chǎn)建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目的順利實施提供了有力的技術(shù)和管理保障。房地產(chǎn)建筑工程施工管理直接關(guān)系到建筑工程施工的質(zhì)量，由此會直接關(guān)系到房地產(chǎn)的開發(fā)效益水平，因此，必須加大房地產(chǎn)建筑工程施工管理的力度，保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)項目的質(zhì)量，防止安全隱患的發(fā)生，滿足人們對房地產(chǎn)建設(shè)的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，發(fā)揮建筑工程建設(shè)的效益水平，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康和順利發(fā)展。

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