導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇首套房公積金政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

4月7日，北京住房公積金管理中心了住房公積金個(gè)人貸款差別化政策，對(duì)不同的貸款人實(shí)施差別化政策，并首次對(duì)高收入人群的公積金貸款月還款額提出了要求，這是全國(guó)范圍內(nèi)住房公積金政策的一次較大調(diào)整。

北京實(shí)施差別化貸款政策

具體來(lái)說(shuō)，北京住房公積金管理中心推出的貸款差別化政策，包括強(qiáng)化借款申請(qǐng)人資格審核、調(diào)整第二套住房貸款首付款比例、合理確定借款申請(qǐng)人的貸款額度、限定借款申請(qǐng)人的月還款額、調(diào)整借款申請(qǐng)人的住房公積金繳存要求、加大住房公積金違規(guī)行為的懲處力度六方面內(nèi)容。

根據(jù)此次調(diào)整，北京住房公積金管理中心對(duì)于“首套房”、“第二套房”的認(rèn)定做出了更加嚴(yán)格的要求，尤其是針對(duì)“無(wú)房有貸款”的群體制定了針對(duì)性的貸款政策。一直以來(lái)，對(duì)于“首套房”、“第二套房”的認(rèn)定上采用“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”兩種標(biāo)準(zhǔn)。其中，“認(rèn)房”是指根據(jù)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的查詢平臺(tái)判定貸款人名下的房產(chǎn)套數(shù)，“認(rèn)貸”則是根據(jù)貸款人申請(qǐng)商業(yè)住房貸款、公積金住房貸款、公積金的沖還使用記錄狀況認(rèn)定貸款人的購(gòu)房情況。相對(duì)來(lái)說(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)較為寬松，而此次北京住房公積金管理中心所出臺(tái)的政策中嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方法，也就是說(shuō)，借款申請(qǐng)人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購(gòu)房提取記錄的，方可認(rèn)定為首套自住住房。

對(duì)于被認(rèn)定的“首套房”貸款人，能夠獲得相對(duì)優(yōu)惠的公積金貸款政策。如果首套房為政策性住房或中小戶型首套自住住房（套型建筑面積不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同時(shí)貸款額度可以在最高額度80萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，根據(jù)個(gè)人信用等級(jí)上浮――個(gè)人信用等級(jí)為AAA級(jí)，貸款最高額度上浮30%，即不超過(guò)104萬(wàn)元；個(gè)人信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款最高額度上浮15%，即不超過(guò)92萬(wàn)元。如果購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高貸款額度不再上浮。

而對(duì)于改善型需求的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照北京住房公積金管理中心今年出臺(tái)的政策，以人均住房建筑面積為29.4平方米作為標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭新購(gòu)房，方可申請(qǐng)公積金貸款。在此次差別化政策中，對(duì)于改善型需求的第二套房公積金貸款，首付比例由60%提高至70%，最高貸款額度為80萬(wàn)元不可上浮，適用的貸款利率為同期首套個(gè)人貸款利率的1.1倍。

值得一提的是，此次北京住房公積金管理中心對(duì)于“無(wú)房有貸款”的情況進(jìn)行了區(qū)別對(duì)待。“無(wú)房有貸款”是指在房產(chǎn)交易信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房，但是從征信系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)查詢有有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購(gòu)房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，貸款首付款比例不低于60%的政策，貸款額度及適用利率同第二套房貸款。

此次政策的一大突破是，對(duì)于部分貸款人的月還款額做出了限額要求。如果貸款人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請(qǐng)人為單身的，月收入在14016元（含）以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%；借款申請(qǐng)人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應(yīng)不低于夫妻雙方月收入之和的50%。對(duì)于貸款人的月收入，公積金中心將根據(jù)每月的公積金繳存額/公積金繳存比例來(lái)確定。

另外，貸款人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額，即不低于單位繳存部分與個(gè)人繳存部分之和。借款申請(qǐng)人為已婚的，月還款額應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。北京住房公積金管理中心指出，對(duì)于月還款額的限定，主要是為了避免高收入家庭長(zhǎng)期占用貸款資金和住房公積金全部用于住房消費(fèi)。

上海政策尚未跟進(jìn)

截至發(fā)稿前，上海住房公積金管理中心未對(duì)政策進(jìn)行跟進(jìn)，仍按照原有的操作辦法來(lái)執(zhí)行。

據(jù)了解，在上海目前的公積金貸款政策中，對(duì)于“首套房”、“第二套房”的認(rèn)定方式主要為“認(rèn)房”，即通過(guò)與房地產(chǎn)中心的信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，了解到貸款申請(qǐng)人名下的房產(chǎn)狀況。其中，首套房的認(rèn)定相對(duì)明晰；而對(duì)于符合可申請(qǐng)公積金貸款的第二套房改善型需求，上海住房公積金管理中心的標(biāo)準(zhǔn)為：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部門(mén)登記信息中僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度全市人均住房建筑面積33.4平方米。在改善型需求中，如果貸款人先將原有的房產(chǎn)出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無(wú)成套住房登記為依據(jù)，那么新的購(gòu)房也可視為“首套房”，在操作的過(guò)程中，按照“首套房”的相關(guān)貸款政策來(lái)進(jìn)行貸款辦理。

篇2

重申二套房貸政策后,對(duì)有改善住房需求的二次購(gòu)房者的影響是較大的,選擇什么樣的貸款方式能省息?

公積金 省錢(qián)首選

鐘先生年近40,現(xiàn)就職于一家國(guó)企單位,為方便兒子上高中,想在海淀再貸款購(gòu)置一套房產(chǎn),需要通過(guò)銀行貸款100萬(wàn)。但之前鐘先生有過(guò)一次貸款紀(jì)錄,雖然已經(jīng)還清,但是如果使用商業(yè)貸款的話,按照現(xiàn)在銀行的政策,還是會(huì)被算作二套房的,需執(zhí)行首付四成,利率也要上浮1.1倍。

專家指導(dǎo):

借款人除了通過(guò)商業(yè)貸款中的等額本金達(dá)到省息目的外,公積金貸款在二套房貸政策從緊時(shí)更能充分發(fā)揮其省錢(qián)優(yōu)勢(shì)。理由有三點(diǎn):

第一,目前來(lái)看在京各公司、企業(yè)基本都會(huì)為員工繳納公積金,不論是什么階層的房貸者都比較適用公積金。另外如果不買(mǎi)房的話,到了房貸者退休年限時(shí)公積金繳存余款還可以返還房貸者,好處多多。

第二,公積金沒(méi)有二套房政策的限制。在未還清貸款的前提下,借款人只能使用公積金貸款一次,只有在償還完貸款后才能夠再次申請(qǐng)使用,首付和利率不會(huì)上浮。

第三,公積金貸款只有一個(gè)利率,不像商業(yè)貸款那樣除基準(zhǔn)利率外,還有上浮、下浮利率等。目前公積金貸款的利率為3.87%,還是比較適合貸款的。

因?yàn)殓娤壬膯挝灰恢睘槠淅U存公積金,鐘先生從未提取過(guò),這種情況下使用公積金貸款無(wú)疑是鐘先生明智的選擇,因?yàn)楣e金貸款是沒(méi)有首套房和二套房之分的,只要之前的公積金貸款已經(jīng)還清就可以再次使用,首付和利率均不會(huì)上調(diào)。

因此建議,在二套房貸政策從緊的情況下,借款人使用公積金貸款相對(duì)會(huì)節(jié)省很多利息,月供每月相差1484.24元,20年下來(lái)總利息可以節(jié)省35萬(wàn)多元,這個(gè)數(shù)字對(duì)節(jié)衣縮食的借款人無(wú)疑是一筆不小的開(kāi)支。

商貸省6萬(wàn)

王帥,現(xiàn)就職于一家外貿(mào)公司,收入頗豐,與女友相戀多年,感情穩(wěn)定。作為“80后”大軍中的一員,眼下購(gòu)置婚房已成了當(dāng)務(wù)之急,王先生之前名下有一套貸款的房產(chǎn)尚未還清,現(xiàn)在看中了位于豐臺(tái)區(qū)一套總價(jià)為70萬(wàn)的小兩居,全款購(gòu)房似乎不太可能,王先生想通過(guò)銀行貸款50萬(wàn)來(lái)購(gòu)房,但受限二套房政策,王先生在選擇還款方式上犯了難,究竟怎樣做能夠節(jié)省部分開(kāi)支呢?

專家指導(dǎo):

通常情況下人們貸款普遍會(huì)選擇等額本息的還款方式,借款人每月償還相同的金額便于還款及合理安排收支,這種方式比較適合收入穩(wěn)定的人群。但是在“惜貸”,尤其是二套房貸利率嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的政策環(huán)境下,每月還相同的金額,總體算下來(lái)利息不菲,并不是很劃算。

建議借款人可以突破傳統(tǒng),采用等額本金方式還款,雖然借款人還貸初期會(huì)感覺(jué)每月負(fù)擔(dān)較大,但隨著歸還本金的增多,利息減少的優(yōu)勢(shì)就會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

從上述案例中,我們不難看出借款人如購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn),貸款50萬(wàn)20年,利率上浮1.1倍后等額本金與等額本息兩種還款方式對(duì)比,采取等額本金方式還款的借款人總利息將省6萬(wàn)元左右,比較適合在二套房貸利率收緊的市場(chǎng)環(huán)境下使用。

小貼士:

借款人平時(shí)一定要注意個(gè)人征信紀(jì)錄的保持,因?yàn)楝F(xiàn)在央行的征信系統(tǒng)已經(jīng)日趨完善,銀行在發(fā)放貸款時(shí)會(huì)更多的參看借款人的征信紀(jì)錄,在借款人看似平常的信用卡使用,以及水電煤氣等的繳費(fèi)過(guò)程中,如果一年中出現(xiàn)連續(xù)三次或累積六次的逾期紀(jì)錄,那么借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)就有可能被銀行“拒之門(mén)外”了。

篇3

“第二套房”究竟如何定義?自9月27日央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的通知》下達(dá)以來(lái)，各家銀行對(duì)于“第二套房”的定義一直存在著諸多分歧，也給許多購(gòu)房者帶來(lái)了困擾。12月11日，央行與銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)出《補(bǔ)充通知》，對(duì)“第二套房”的定義予以了明確和細(xì)化。整體上看，央行與銀監(jiān)會(huì)對(duì)于“第二套房”的定義，明顯比前期一些商業(yè)銀行對(duì)于該政策的解讀更加嚴(yán)格。一方面反映出對(duì)商業(yè)住房信貸趨緊的政策導(dǎo)向，另一方面也將意味著大部分人再次購(gòu)房的成本將顯著上升。

購(gòu)物袋已成“白色污染”的主要來(lái)源，今后禁止生產(chǎn)、銷售、使用超薄塑料購(gòu)物袋……

與前期部分商業(yè)銀行公布的房貸政策中有關(guān)規(guī)定相比，《補(bǔ)充通知》中的定義細(xì)則到底有何不同?我們?yōu)槟闶崂沓鋈缦聨讉€(gè)要點(diǎn)。

要點(diǎn)一：以家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)

“第二套房”中首先涉及到一個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題在于，究竟是以“個(gè)人”還是以“戶”作為單位來(lái)確定房貸的次數(shù)。

[案例1]黃先生與太太現(xiàn)在所居住的這套房產(chǎn)，由黃先生在婚前單獨(dú)購(gòu)置。房屋的產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明，黃先生是這套房產(chǎn)的唯一所有人。同時(shí)他也是住房貸款合同中的唯一借款人。隨著今年上半年女兒的出生，需要外地的父母經(jīng)常過(guò)來(lái)幫助照料，這套二室一廳的住房已經(jīng)不太能滿足大家庭的需要了。

前段時(shí)間，黃先生和太太在周?chē)囊粋€(gè)小區(qū)看中了一套兩居室的住房，他們打算買(mǎi)下這套房，供父母居住，方便他們過(guò)來(lái)料理自己的生活。

由于一些銀行對(duì)于“第二套房”的定義中，是以“個(gè)人”而不是以“戶”作為單位的。他們計(jì)劃著，這次以黃太太的名義來(lái)進(jìn)行購(gòu)房。因?yàn)辄S太太名下沒(méi)有房產(chǎn)，也沒(méi)有申請(qǐng)過(guò)住房貸款或是作為共同貸款人，那么在購(gòu)置這套房產(chǎn)時(shí)，他們應(yīng)該能夠享受到“第一套房”的待遇，首付比例可以低一些，同時(shí)還能獲得較低的貸款利率。

[政策解讀]在前期商業(yè)銀行所公布的房貸政策中，大多趨向于以“個(gè)人”作為單位，原因在于央行的個(gè)人征信檔案中所獲得的信息多為個(gè)人數(shù)據(jù)，到“戶”的話則需要涉及到個(gè)人婚姻記錄等多個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)查。

但此次的《補(bǔ)充通知》中非常明確地指出，在認(rèn)定房貸次數(shù)時(shí)，以借款人家庭為單位。那么在上述這個(gè)例子中，盡管黃太太名下沒(méi)有房產(chǎn)，也沒(méi)有房貸申請(qǐng)的記錄，但是由于黃先生擁有住房并申請(qǐng)過(guò)房貸，那么作為他的配偶，即使黃太太以個(gè)人的名義進(jìn)行購(gòu)房、貸款，依據(jù)《補(bǔ)充通知》中的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)的這套房產(chǎn)在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也需要按照“第二套房”的政策來(lái)執(zhí)行，至少需要支付40％的首付款，同時(shí)貸款利率將上浮為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

值得一提的是，在《補(bǔ)充通知》中對(duì)于以“家庭”為單位進(jìn)行了明確的限定――借款人、配偶和未成年子女。這就意味著成年子女即使戶籍仍然登記在父母的家庭中，但購(gòu)房時(shí)可以單獨(dú)另計(jì)。這就剔除了以往在以“戶”為單位的解讀中，對(duì)于成年子女與父母屬于同一“戶”，但可能產(chǎn)生的購(gòu)房到底屬于第幾套房的問(wèn)題。

要點(diǎn)二：貸款償清再購(gòu)房也算“第二套房”

除了以家庭為單位確定房貸次數(shù)外，《補(bǔ)充通知》中也再次明確了原有房貸償清后，繼續(xù)購(gòu)房如何算的問(wèn)題。按規(guī)定，除首套房面積低于平均水平外(見(jiàn)要點(diǎn)三)，凡是申請(qǐng)過(guò)銀行住房貸款，無(wú)論該筆貸款是否償清，購(gòu)房人再次購(gòu)房均屬于“第二套房”。

[案例2]2001年小李剛剛工作時(shí)，就在單位附近的某小區(qū)購(gòu)置了一套自住房。由于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)較低，在支付了20萬(wàn)元的首付款后，小李僅向銀行申請(qǐng)了30萬(wàn)元的商業(yè)住房貸款。這幾年小李的職場(chǎng)之路越走越順，收入也水漲船高，小李早就把剩余的住房貸款一次性償清。經(jīng)房產(chǎn)中介的介紹，小李看中了浦東一處樓盤(pán)，由于房?jī)r(jià)較高，少不了向銀行申請(qǐng)住房貸款。小李覺(jué)得，以前雖然有過(guò)房貸的申請(qǐng)記錄，但是貸款早就還清了，自己的再次購(gòu)房也應(yīng)當(dāng)享受“首套房”的待遇。

[政策解讀]對(duì)于貸款全部還清后，再次購(gòu)房究竟算第幾套的問(wèn)題，也是銀行執(zhí)行政策中存在較多爭(zhēng)議之處。一些銀行規(guī)定，雖有貸款記錄，但已經(jīng)還清，只要購(gòu)房人擁有足夠的還貸能力，那么再次購(gòu)房也可以以“第一套房”的客戶標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)待；而一些銀行則實(shí)行較為嚴(yán)格的政策，無(wú)論貸款是否償清，只要有過(guò)貸款記錄，均屬于“第二套房”或“第二套房”以上。

在近期明確的細(xì)則中，顯然是與后者的標(biāo)準(zhǔn)相同，采用了趨嚴(yán)的房貸政策。像小李這樣的情況，以前申請(qǐng)過(guò)一次住房貸款，盡管已經(jīng)全部還清，但是如果再次去申請(qǐng)房貸，依然算入“第二套房”。

要點(diǎn)三：超過(guò)人均面積再購(gòu)房屬“第二套房”

在《補(bǔ)充通知》中，對(duì)于一些因住房面積較小，希望改善住房條件的購(gòu)房人單獨(dú)設(shè)立了較為優(yōu)惠的條款。

[案例3]改善住房條件一直是劉先生一家的愿望，因?yàn)槟赣H身體不好，父親又很早去世，劉先生結(jié)婚之后一直和母親居住在一套80平方米的老公房里。隨著女兒一天天長(zhǎng)大，劉先生一家改善住房的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈。

不過(guò)在購(gòu)置現(xiàn)在居住的這套房產(chǎn)時(shí)，劉先生已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)了住房貸款。如果再次貸款購(gòu)房，可能就要被算入“第二套房”的行列，需要承擔(dān)較高的貸款利率。

[政策解讀]在前期銀行所公布的房貸細(xì)則中，對(duì)于“第一套房”、“第二套房”的規(guī)定僅僅以套數(shù)來(lái)定，對(duì)于房屋的面積并沒(méi)有細(xì)化的規(guī)定。也就是說(shuō)，無(wú)論你現(xiàn)在所居住的住房條件如何，貸款購(gòu)置第二套房都需要支付較高的首付，并相應(yīng)提高貸款利率。

但是在此次的《補(bǔ)充通知》中，考慮到了改善住房需求這一購(gòu)房目的。對(duì)于現(xiàn)有住房面積較小的購(gòu)房人，再次購(gòu)房時(shí)可以獲得優(yōu)惠的貸款條件。具體的規(guī)定是：對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)主要應(yīng)用的是建筑面積的數(shù)據(jù)。根據(jù)建設(shè)部發(fā)表2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2005年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米，而上海城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為33.07平方米。因此，像劉先生一家四口，目前住房的建筑面積為80平方米，人均住宅建筑為20平方米，低于上海市平均水平。因此按照《補(bǔ)充通知》的規(guī)定，即使貸款購(gòu)置第二套住宅，他依然可以獲得首套房的優(yōu)惠待遇，即在其他條件滿足的情況下，支付30％的首付款，同時(shí)房貸利率可按基準(zhǔn)利率打85折。

另外，對(duì)于此類型的貸款人，必須提供足夠的證明文件，如當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。據(jù)悉，建設(shè)部將于近期出臺(tái)相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)。商業(yè)銀行可根據(jù)借款人提供的住房總面積查詢結(jié)果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策。

要點(diǎn)四：公積金使用后再次購(gòu)房計(jì)作“第二套房”

使用過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，再次購(gòu)房時(shí)和商業(yè)住房貸款一樣，也需要算做“第二套房”。

[案例4]老馬現(xiàn)在居住的這套房子，使用的是純公積金貸款，沒(méi)有申請(qǐng)過(guò)商業(yè)住房貸款。由于老馬和妻子的住房公積金較高，前幾年就用沖還貸的方式還清了公積金貸款。如果他們?cè)俅钨?gòu)房，是否算做“第二套房”?

篇4

“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松”的中央決策話聲未落，各地的首套房貸利率卻已萌生降意。

近日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵就公開(kāi)呼吁，“首套房貸政策應(yīng)定向放寬”。

事實(shí)上，一些地區(qū)的部分銀行已有所行動(dòng)了。廣州、南京等地首套房貸利率有不同程度的下調(diào)，中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行在部分地區(qū)首套房貸由原先的普遍上浮10%已回歸至基準(zhǔn)利率。

對(duì)此，莫尼塔投資公司房地產(chǎn)分析師施琪日前在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，廣州這些地區(qū)的首套房貸利率下調(diào)現(xiàn)象只是個(gè)別銀行與部分地區(qū)，這種現(xiàn)象在全國(guó)并不普遍。雖然存款準(zhǔn)備金率下調(diào)對(duì)銀行的資金有所緩解，但從房地產(chǎn)成交量來(lái)看，目前銀行投放給房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸并不多。

首套利率下調(diào)是政策微調(diào)方向

“如果明年房?jī)r(jià)下調(diào)幅度大，首套房貸利率下調(diào)的可能性很大，這可能也是明年上半年房地產(chǎn)政策微調(diào)的主要方向?！笔╃鞲嬖V《投資者報(bào)》記者。

這一看法得到了上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭的認(rèn)可。他告訴《投資者報(bào)》記者，今年年底到明年上半年首套房貸利率會(huì)首先松動(dòng)。但他強(qiáng)調(diào)，這有一個(gè)過(guò)程，并且首套房貸利率下調(diào)的幅度主要看兩個(gè)方面：一是銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)意見(jiàn)的明確規(guī)定；二是銀根放松的步調(diào)。如果放松步調(diào)快，那么銀行放貸就多，其利率下調(diào)幅度也大。

另外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇也認(rèn)為，首套房貸款利率還有下降空間。他表示，就現(xiàn)在情況看，也不排除央行繼續(xù)降低存準(zhǔn)率，釋放更多的資金。如果這樣，銀行資金變得充裕，為了尋找優(yōu)質(zhì)客戶，很可能下調(diào)首套房貸利率。

但光大銀行首席宏觀分析師盛宏清卻持不同觀點(diǎn)，他在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“首套房貸利率未來(lái)不但不下調(diào)，還有上浮趨勢(shì)?！崩碛墒悄壳叭耘f是負(fù)利率時(shí)代，銀行未來(lái)包括吸儲(chǔ)的資金成本會(huì)提高，這樣相應(yīng)的貸款也就自然變高。“也就是說(shuō)，面粉貴了，面包也會(huì)隨之而貴?！?/p>

不過(guò)，楊紅旭卻堅(jiān)持認(rèn)為，“首套房屬于居民自住住房消費(fèi)，這種剛性需求是合理的，應(yīng)該得到保護(hù)。”

在積極呼吁放寬首套房貸政策的李稻葵看來(lái)，對(duì)于既能買(mǎi)房、信用又不錯(cuò)的客戶應(yīng)予以放開(kāi)，幫助恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，同時(shí)帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復(fù)。

另外，施琪同時(shí)指出，明年房地產(chǎn)政策微調(diào)主要是首套房貸利率下調(diào)，但可能還會(huì)出臺(tái)包括松綁普通商品房標(biāo)準(zhǔn)以及公積金政策等一些措施，“雖然近期有個(gè)別城市已出臺(tái)此類措施，明年的覆蓋范圍會(huì)擴(kuò)大到更多城市?！?/p>

11月末北京與武漢先后放寬普通商品房標(biāo)準(zhǔn)。而公積金政策方面，寧波、南京等城市也有放寬舉措。例如南京公積金貸款政策，其最高貸款額度由20萬(wàn)元/人調(diào)整為30萬(wàn)元/人。

明年“嚴(yán)控”投資與投機(jī)

2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得明顯成效，一線城市穩(wěn)中有降，而二三線城市則是漲幅趨緩，同時(shí)全國(guó)房屋成交量也出現(xiàn)明顯下滑。

12月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)清楚表明，11月全國(guó)商品房出現(xiàn)銷售量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)雖已確立，但調(diào)整幅度還很有限，大多城市并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌。

為此，12月12日在北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然明確強(qiáng)調(diào)，“明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。這釋放出的政策信號(hào)是在房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降前，房地產(chǎn)政策放松幾乎是不可能的事情。

但松綁首套房貸利率跟明年國(guó)家調(diào)控目標(biāo)并不矛盾。社科院金融重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任劉煜輝告訴《投資者報(bào)》記者，國(guó)家調(diào)控旨在抑制投資與投機(jī)行為，只要銀行在執(zhí)行過(guò)程中不要變相操作就行。

同時(shí)，受訪專家均認(rèn)為，明年“嚴(yán)控”目標(biāo)仍是投機(jī)投資型需求，即第三套及以上住房，而目前銀行暫停的三套房貸政策在2012年仍將會(huì)延續(xù)。

而對(duì)于“第二套改善性住房房貸利率是否松動(dòng)取決于明年國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。”施琪說(shuō)。雖然二套房不是“嚴(yán)控”目標(biāo)，但門(mén)檻卻提高了，對(duì)于其信貸，國(guó)家也是實(shí)施嚴(yán)格的管理。

明年三季度或是買(mǎi)房良機(jī)

政策不會(huì)大放松，而房?jī)r(jià)走向下降通道，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，此時(shí)才是買(mǎi)房良機(jī)？

“買(mǎi)房最佳時(shí)期應(yīng)該是明年三季度，因?yàn)槊髂晟习肽攴績(jī)r(jià)肯定往下走，但到三季度以后房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)，明年下半年信貸政策放松概率大?！笔╃髋袛?。

篇5

簽合同的當(dāng)天，苗偉東支付了房屋首付款37萬(wàn)余元，余款85萬(wàn)元由苗偉東和宋榕共同的名義向銀行申請(qǐng)組合貸款進(jìn)行支付，其中商業(yè)貸款25萬(wàn)元，按基準(zhǔn)利率7折計(jì)算；公積金貸款60萬(wàn)元，手續(xù)辦完后，銀行便將貸款劃到了開(kāi)發(fā)商賬上。需要指出的是，交房日期為2012年3月底前，在這一年半的時(shí)間里，正好可以給兩人操辦婚禮事宜留出時(shí)間。

好事多磨引爭(zhēng)議

到2011年下半年，眼看著自己溫馨的小窩就要造好了，這時(shí)苗偉東夫婦才突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：他們那幢8號(hào)樓正北方向不到10米的地方，居然造了一個(gè)垃圾房！然而在當(dāng)初簽訂合同時(shí)，售樓處的工作人員在介紹這套房屋時(shí)卻并沒(méi)有說(shuō)明緊靠垃圾房這個(gè)情況啊！

考慮到自己所購(gòu)買(mǎi)的房子是在1樓，將來(lái)受到垃圾桶蚊蠅和臭味影響會(huì)很?chē)?yán)重，2012年2月，兩人首次向開(kāi)發(fā)商發(fā)函，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中未告知該事實(shí)，因此存在欺詐行為，要求退房并賠償損失及違約金。開(kāi)發(fā)商給予回復(fù)稱：8號(hào)樓北側(cè)建有垃圾桶的情況并非施工期間開(kāi)發(fā)商私自臨時(shí)添加的，而是在當(dāng)初雙方簽訂的預(yù)售合同里的小區(qū)平面布局圖中就已明確標(biāo)示過(guò)，不存在開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)，不同意退房要求。隨后雙方經(jīng)過(guò)多次商討，最終協(xié)商出了一個(gè)方案，即將苗偉東夫婦所購(gòu)買(mǎi)的8號(hào)樓101室房屋調(diào)換為9號(hào)2708室房屋。

合同都簽好了，貸款也都放了，如今怎么操作才能以最低的成本換房呢？

最初開(kāi)發(fā)商的方案是分兩步走：先退“101室”，再買(mǎi)“2708室”，并同意協(xié)調(diào)貸款銀行為苗偉東夫婦爭(zhēng)取首套房首付三成和低利率的優(yōu)惠政策。但到了2012年，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控已加碼到最嚴(yán)厲階段，苗偉東在向多家銀行咨詢相關(guān)貸款政策后了解到，當(dāng)前各家商業(yè)銀行均執(zhí)行最嚴(yán)厲的房貸審批標(biāo)準(zhǔn)，即在二套房貸的認(rèn)定上“認(rèn)房認(rèn)貸”，先退房再買(mǎi)房將不再享受首套房的優(yōu)惠利率和三成首付的政策。隨后苗偉東又向他在房地產(chǎn)登記部門(mén)的朋友討教，朋友給他出了個(gè)主意：讓開(kāi)發(fā)商以變更抵押物登記的方式操作換房程序。

開(kāi)發(fā)商同意了苗偉東的提議，于是雙方在2012年4月簽訂協(xié)議書(shū)一份，約定因8號(hào)樓101室正對(duì)垃圾房導(dǎo)致甲方（苗偉東夫婦）所購(gòu)房屋價(jià)值下降，雙方同意101室調(diào)換為2708室，乙方（開(kāi)發(fā)商）按2708室原房?jī)r(jià)95折的優(yōu)惠價(jià)出售給甲方，預(yù)售合同簽訂后甲方已支付的101室房款轉(zhuǎn)為2708室房款，產(chǎn)生的差價(jià)由甲方另行支付。

一波三折難換房

協(xié)議書(shū)簽訂后，雙方又簽訂了購(gòu)買(mǎi)2708室房屋的商品房預(yù)售合同，苗偉東還和貸款銀行簽訂了抵押物變更協(xié)議，可當(dāng)他拿著相關(guān)資料到房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)抵押物變更登記時(shí)，工作人員卻以貸款銀行未出具101室貸款已結(jié)清證明為由，拒絕了申請(qǐng)。無(wú)奈之下，苗偉東夫婦只能重新回到最初開(kāi)發(fā)商給出的方案，兩人最后的希望只能落在開(kāi)發(fā)商所承諾的“盡可能向銀行爭(zhēng)取首套房?jī)?yōu)惠利率”。為此，苗偉東夫婦支付了17436元的房屋差價(jià)后，開(kāi)發(fā)商將“101室”的首付款轉(zhuǎn)為“2708室”房款。之后，夫婦倆懷著忐忑不安的心，向貸款銀行申請(qǐng)“2708室”抵押貸款，結(jié)果“奇跡”并未發(fā)生。由于他們已購(gòu)買(mǎi)過(guò)“101室”房屋，因此銀行不但不同意按首套房給予利率下浮，而且還要按二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，利率上浮1.1倍，同時(shí)鑒于公積金貸款已使用過(guò)，購(gòu)買(mǎi)“2708室”房屋必須全部使用商業(yè)貸款！夫妻倆考慮再三，還是向開(kāi)發(fā)商提出了“2708室”的退房申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商也隨之退還了房屋差價(jià)款。

然而苗偉東夫婦怎么也不甘心自己忙活了半天的心血最終都付諸東流。很快他們給開(kāi)發(fā)商寄出了律師函，要求退還房款并賠償損失。為此，開(kāi)發(fā)商向貸款銀行提前還貸796784元。公積金貸款擔(dān)保費(fèi)6486.6元也退了回來(lái)。同年12月，雙方簽訂解除合同協(xié)議書(shū)。隨后開(kāi)發(fā)商退還了101室購(gòu)房款42萬(wàn)余元。然而開(kāi)發(fā)商卻拒絕了苗偉東夫婦提出的賠償要求，即在這期間所支付的貸款利息73634元，購(gòu)房首付款的利息損失8644元（按同期銀行活期存款利率計(jì)算），擔(dān)保費(fèi)損失2771元，再次貸款利息損失290736元，在此期間的房租損失27500元（按月租金2750元自2012年3月計(jì)算至2012年12月），另外還有誤工費(fèi)21600元。

為了維權(quán)，苗偉東夫婦便將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求對(duì)方給予上述賠償。

法院各打五十大板

法院認(rèn)為，本案糾紛源于“101室”對(duì)面的垃圾房，雙方在換房協(xié)議書(shū)中確認(rèn)垃圾房導(dǎo)致“101室”房屋價(jià)值的下降，因此，被告對(duì)于該影響房屋價(jià)值的重要事項(xiàng)應(yīng)在預(yù)售合同訂立時(shí)負(fù)有告知義務(wù)。由于原告購(gòu)買(mǎi)的是期房，合同訂立時(shí)房子還在建造中，原告不可能了解將來(lái)房屋周邊的實(shí)際情況；預(yù)售合同雖附有小區(qū)平面圖，但被告未就垃圾房位置予以明示，普通購(gòu)房人無(wú)法辨明該小區(qū)平面布局圖中是否有垃圾房及其具體所處位置，可見(jiàn)被告存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

在雙方協(xié)調(diào)換房的過(guò)程中，原告已明知“101室”退房后再辦理“2708室”的銀行貸款已不享受首套房的優(yōu)惠政策，雖然被告同意協(xié)調(diào)貸款銀行盡量給予優(yōu)惠，但原告也應(yīng)充分預(yù)見(jiàn)到可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，在沒(méi)有充分了解辦理變更抵押物登記所需資料的情況下即主動(dòng)要求被告采取此方式，誰(shuí)料換房不成后，又以無(wú)法承受二套房貸款利率為由，放棄辦理“2708室”的銀行貸款，可見(jiàn)最終換房不成的責(zé)任在原告，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)后果。

由于垃圾房對(duì)房屋價(jià)值造成的影響并不必然導(dǎo)致合同的解除，但雙方現(xiàn)既已協(xié)議解除合同，故考慮到該實(shí)際情況并結(jié)合原告提出的賠償事項(xiàng)，法院最終確定由開(kāi)發(fā)商返還苗偉東夫婦的購(gòu)房款利息2859元，賠償其購(gòu)房貸款利息損失73634元，其他損失由苗偉東夫婦自行承擔(dān)。

篇6

10月18日、19日，《投資者報(bào)》記者以購(gòu)房者身份走訪了溫州多家銀行，發(fā)現(xiàn)包括工行在內(nèi)的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)根本就不做房貸業(yè)務(wù)，稱貸款額度緊張。而做房貸的幾家銀行，首套房貸款利率也基本上浮10%以上；同時(shí)，銀行工作人員一再表示，貸款額度緊張，這個(gè)月是放不出來(lái)了。

而溫州天浩置業(yè)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)向洋對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，如果通過(guò)房產(chǎn)中介的話，首套房貸款或許可以按基準(zhǔn)利率實(shí)行，但是還要附加一些條件，比如購(gòu)買(mǎi)該家銀行多少理財(cái)產(chǎn)品等等。

事實(shí)上，溫州的資金向來(lái)以趨利且動(dòng)作迅速著稱，銀行也不例外。在資金相對(duì)緊張，且基準(zhǔn)利率相對(duì)較低的情況下，銀行更加趨向于利率更高的抵押貸款等業(yè)務(wù)，而在房?jī)r(jià)下跌的情況下，對(duì)于房貸這樣利率較低的業(yè)務(wù)顯然興趣不大。在溫州老板“跑路潮”的特殊時(shí)期，銀行更加收緊了房地產(chǎn)貸款。但是，這也進(jìn)一步壓制了剛性需求。

首套房貸利率多上浮

在記者走訪的多家還可以做房貸的銀行中，首套房貸利率一般上浮10%以上。

位于溫州火車(chē)站附近的招商銀行溫州大南支行零售部，一位陳姓工作人員表示，第一套房貸款的首付至少四成，利率上浮10%~15%，利率上浮是最近開(kāi)始的，最多一兩個(gè)月。如果是第二套房就不一定能貸得下來(lái)了。

他還表示，招商銀行沒(méi)有“一站式”的房貸服務(wù)，也就是說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶之后才能來(lái)貸款。

中信銀行溫州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)支行一位工作人員表示，如果是首套房貸款，利率都上浮10%，首付三成，這是銀行自己的標(biāo)準(zhǔn)。如果該客戶對(duì)銀行有貢獻(xiàn)，也就是說(shuō)有業(yè)務(wù)結(jié)算的，那么利率可以低一些，但是現(xiàn)在最優(yōu)惠的利率也不會(huì)打七折，下浮30%的優(yōu)惠政策在去年底就結(jié)束了。即使如此，銀行的貸款額度也不多，還要排隊(duì)。如果購(gòu)買(mǎi)的是第二套房，已經(jīng)暫停貸款。

華夏銀行溫州分行營(yíng)業(yè)部一位工作人員表示，首套房上浮多少看情況而定，現(xiàn)在不可能有下浮的。同時(shí)，如果是90平方米以下的房子，首付至少三成；90平方米以上的房子，首付至少四成。他還一再表示最近按揭貸款做得比較少，額度也比較有限，具體情況還要等下周老總回來(lái)再請(qǐng)示。

浦發(fā)銀行溫州分行工作人員表示，不做住房按揭貸款，但可以公積金貸款，也就是有公積金貸款的情況下，銀行可以辦組合貸款，利率一般要上浮10%以上，具體要到辦理時(shí)才知道。

上浮10%基本上已經(jīng)成為首套房的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。溫州本地的房產(chǎn)中介平安易居金融部倪小姐向《投資者報(bào)》記者表示，早在上月開(kāi)始，銀行就已經(jīng)普遍上調(diào)了首套房的貸款利率，首套房的利率是月息6.48‰，也就是年利率7.75%，也就是比基準(zhǔn)利率上浮10%，有幾家銀行的貸款利率比這還要高。如果是二套房的話，那么貸款利率已經(jīng)上浮到了30%以上。通過(guò)中介貸款基本能保證貸到款，因?yàn)殂y行每個(gè)月都會(huì)有一定的額度給中介。

多家網(wǎng)點(diǎn)叫停房貸業(yè)務(wù)

除了銀行提高首套房貸利率外，由于額度緊張，還有不少銀行干脆就不做個(gè)人住房按揭貸款。

這種情況在交通銀行溫州分行中山支行得到了印證。該支行工作人員表示，該網(wǎng)點(diǎn)的住房按揭貸款現(xiàn)在沒(méi)有貸款額度，或許等到下個(gè)月情況會(huì)好一些。

該支行的一位信貸科長(zhǎng)則表示，不是不做，而是沒(méi)有規(guī)模。前幾個(gè)月還做的，那時(shí)候按基準(zhǔn)利率，首付三成。但是現(xiàn)在溫州處于一個(gè)比較特殊時(shí)期，處于金融風(fēng)暴當(dāng)中。針對(duì)很多企業(yè)資金鏈斷裂、老板跑路的情況，現(xiàn)在銀行更多將重心都放在中小企業(yè)貸款上。

除了目前按揭貸款比較困難、額度緊張等措辭之外，另有多家銀行直接表示不做住房按揭貸款業(yè)務(wù)。中國(guó)銀行飛霞南路一家網(wǎng)點(diǎn)，以及民生銀行新城站營(yíng)業(yè)部均表示，沒(méi)有住房按揭貸款的信貸額度，現(xiàn)在大家都是做抵押貸款。

福建海峽銀行位于火車(chē)站的一家網(wǎng)點(diǎn)也表示，現(xiàn)在還沒(méi)有房貸這項(xiàng)業(yè)務(wù)，因?yàn)榻衲?月份剛到這里開(kāi)業(yè)。溫州本地的溫州銀行則直接表示，不做按揭貸款，沒(méi)有這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

工商銀行溫州一家網(wǎng)點(diǎn)人士向記者表示，按揭貸款的利率比較低，銀行為了利益最大化，把貸款都放到抵押貸款上去了，因此，額度便沒(méi)有了，住房按揭貸款索性就不做了。而對(duì)于小銀行來(lái)說(shuō)，可能抵押貸款的規(guī)模小一些，還可以用來(lái)做住房按揭貸款。

銀行資金“求富棄貧”

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，舍棄住房按揭貸款，顯然是“求富棄貧”。

鹿城農(nóng)村合作銀行黎明支行一位工作人員表示，按揭我們沒(méi)有做，很多年都不做了，我們?cè)谧龅亩际堑盅嘿J款，利率是一分左右。

而這1分左右的月息，顯然遠(yuǎn)高于房貸基準(zhǔn)利率。最新的5年以上貸款利率的年息也就是7.05%。月息1分，年息就有12%，這不是房貸利率所能比擬的。況且，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，不少樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格回落，這對(duì)住房按揭貸款同樣面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

民生銀行新城站的一家網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，該網(wǎng)點(diǎn)不做按揭貸款，現(xiàn)在只有抵押貸款，其利率也就是月利8厘左右，在政府出臺(tái)各項(xiàng)政策后，利率已經(jīng)比以前有所下降，以前是1分。但是，這和基準(zhǔn)利率6厘不到相比還是高出不少。

篇7

各地房貸收緊

華夏銀行天津紅橋支行、平安銀行廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)支行等多家銀行的工作人員明確告訴記者，“房貸已經(jīng)停了”。

一些銀行雖未停貸，但也取消了優(yōu)惠和上浮了利率。中信銀行廣州科技園支行工作人員稱，由于房貸額度緊張，首套房和二套房貸款利率一律上浮10%到15%。另外，相比于新房，二手房的貸款利率普遍更高。記者隨機(jī)在武漢中行、交行、招行等銀行網(wǎng)點(diǎn)咨詢發(fā)現(xiàn)，即便是首套房，二手房利率也會(huì)上浮10%。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者雖仍能從國(guó)有四大銀行貸到款，但這些銀行也普遍表示額度不“富?！?。

“雖然目前各銀行官方口徑并無(wú)相關(guān)公告，但事實(shí)上的確有多家銀行已經(jīng)基本暫停房貸業(yè)務(wù)?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“預(yù)計(jì)從10月底開(kāi)始，各銀行的貸款額度會(huì)更緊張?！?/p>

“房貸荒”苦了“剛需”族

據(jù)北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司對(duì)所承辦的二手房業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：當(dāng)前，在首次置業(yè)人群中，使用貸款的比例在70%左右，而改善型置業(yè)人群使用貸款比例也達(dá)到30%左右。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯認(rèn)為，“在房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市，即使銀行取消對(duì)首套房的利率優(yōu)惠，也很難把購(gòu)買(mǎi)首套房的剛需群體擠出市場(chǎng)。如果購(gòu)房者判斷房?jī)r(jià)一年上漲10%以上，而房貸的利率只是上浮了1%，理性的人即使是付出更多利息成本也要先買(mǎi)下房，以此鎖定購(gòu)房成本。從這個(gè)角度講，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的情況下，買(mǎi)房的還是要買(mǎi)，房貸利率上漲，只能增加‘剛需’群體的經(jīng)濟(jì)壓力?！?/p>

天津房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿表示，銀行決定各自的房貸政策屬于市場(chǎng)行為，但國(guó)家層面應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)，要求有實(shí)力的銀行，在貸款上對(duì)于首套房購(gòu)買(mǎi)者予以政策傾斜，維護(hù)這部分“剛需”群體的利益。

張大偉建議，目前市場(chǎng)情況下，政府應(yīng)該保障“剛需”購(gòu)房者的基本居住需求，保證這部分群體貸款政策的穩(wěn)定性，多提供類似公積金等低利率購(gòu)房工具，避免市場(chǎng)出現(xiàn)整體恐慌。

分析

除了“沒(méi)錢(qián)貸”還有“不愿貸”

專家表示，銀行信貸額度“年初松、年底緊”在業(yè)內(nèi)并不鮮見(jiàn)，而今年以來(lái)房地產(chǎn)貸款增加較快，也加劇了各銀行貸款額度的緊張。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬(wàn)億元，而2012年全年只增加1.35萬(wàn)億元。前期貸款“過(guò)猛”，無(wú)疑導(dǎo)致后期在房貸上“力不從心”。

事實(shí)上，除了臨近年底“沒(méi)錢(qián)貸”，利益選擇導(dǎo)致的“不愿貸”也是重要原因。

篇8

2011年，市住房公積金管理工作在市委和市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，著力深化住房公積金制度建設(shè)，不斷擴(kuò)大住房公積金繳存，努力發(fā)展住房公積金購(gòu)房貸款，進(jìn)一步完善住房公積金管理，強(qiáng)化住房公積金服務(wù)，使住房公積金制度更加深入人心，住房公積金作用更加明顯，住房公積金運(yùn)行更加規(guī)范安全有效。

一、強(qiáng)化建繳使用。

以爭(zhēng)人擴(kuò)面和增貸惠民為工作重點(diǎn)，不斷推進(jìn)住房公積金歸集和使用上規(guī)模，住房公積金發(fā)展基礎(chǔ)得到鞏固。

（一）加強(qiáng)歸集。進(jìn)一步加大制度推行宣傳力度，深入盡建未建單位，做好細(xì)致的建制工作動(dòng)員，提供繳存登記咨詢服務(wù)，住房公積金歸集取得新的成效。至2011年12月，全市參制單位達(dá)到1445個(gè)，全年凈增參制單位70個(gè)。全年新增參繳職工8043人，剔除離退休調(diào)離等銷戶職工2442人，凈增參繳職工3621人，覆蓋率比上年提高4.07%，歷年累計(jì)參繳職工92629人。月繳交額達(dá)到2802萬(wàn)，比上年增加427萬(wàn)元。全年完成住房公積金歸集4.91億元，比上年增加1.36億元，增長(zhǎng)37%；歸集余額3.49億元，比上年凈增1億元，增長(zhǎng)40%，歷年累計(jì)歸集總額達(dá)到19.07億元，歷年累計(jì)歸集余額14.01億元。

（二）擴(kuò)大貸款，在加強(qiáng)商品房貸款管理的同時(shí)，提高二手房、經(jīng)適房、安置房貸款。認(rèn)真落實(shí)差別化信貸政策，鼓勵(lì)首套房貸款，控制第二套房貸款，拒絕第三套貸款。全年發(fā)放住房公積金貸款1912戶，發(fā)放貸款金額3.26億，比年初放貸計(jì)劃增加3600萬(wàn)元。歷年累計(jì)放貸16.06億元，歷年累計(jì)放貸余額10.54億元。

（三）加快提取辦理。嚴(yán)格提取政策，對(duì)符合提取條件的隨到隨辦，對(duì)不符合提取規(guī)定的不予辦理。全年辦理提取業(yè)務(wù)7987筆，提取金額1.42億元，歷年累計(jì)提取5.06億元，占?xì)v年歸集總額的26.52%。在提取業(yè)務(wù)辦理中購(gòu)房提取比重大，全年辦理購(gòu)房提取2394筆，提取金額6934萬(wàn)元，占當(dāng)年提取額的48.66%；辦理購(gòu)房還貸提取1187筆，提取金額2790萬(wàn)元，占當(dāng)年提取額的19.58%。

二、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控。

以住房公積金廉政風(fēng)險(xiǎn)防控工作為重點(diǎn)，認(rèn)真抓好各項(xiàng)管理制度的落實(shí)到位，嚴(yán)格操作規(guī)程，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督檢查，不斷完善防控制度，以確保住房公積金安全有序運(yùn)行。

（一）完善管理制度。以住房公積金科學(xué)化管理為目標(biāo)，以健全住房公積金管理各項(xiàng)制度為支撐，進(jìn)一步增強(qiáng)員工風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，對(duì)大額資金劃轉(zhuǎn)、定期存單管理和行政費(fèi)用審批等方面不斷完善制度，先后制定印鑒管理、資金管理、會(huì)計(jì)出納人員工作制度等規(guī)章，從制度健全上保證資金安全。

（二）嚴(yán)格操作流程。對(duì)住房公積金業(yè)務(wù)辦理流程各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，并根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，調(diào)整和優(yōu)化業(yè)務(wù)受理程序，減少冗余辦理環(huán)節(jié)，使運(yùn)作流程更順暢，責(zé)任段落更清晰，前后鏈接更緊密，業(yè)務(wù)辦理精細(xì)化和操作性得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

（三）監(jiān)管實(shí)時(shí)到位。按照內(nèi)部監(jiān)管常態(tài)化要求，在市審計(jì)部門(mén)對(duì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行全面審計(jì)的同時(shí)，定期組織人員下到辦事處和各主要業(yè)務(wù)科室進(jìn)行監(jiān)察督促，通過(guò)內(nèi)外聯(lián)審的方式，構(gòu)建全方位督查，拉網(wǎng)排查和隨機(jī)抽查相結(jié)合的嚴(yán)密防控體系，形成住房公積金資金安全長(zhǎng)效機(jī)制。

（四）強(qiáng)化資金管理。完善資金存放、調(diào)度使用管理制度，建立貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格繳存、貸款、提取等財(cái)務(wù)賬目管理，單位匯繳到賬隨即分?jǐn)偟铰毠€(gè)人賬戶，貸款發(fā)放、貸款資金回收實(shí)時(shí)與受托銀行對(duì)賬，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)跟蹤查賬。與此同時(shí)，強(qiáng)化貸款逾期管理，采取電話催、上門(mén)催、律師逐催，當(dāng)期貸款逾期率控制在0.031%之內(nèi)。全年回收貸款本金1.47億元，比上年增加2427萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.82%，歷年回收貸款本金5.52億元，歷年本金回收占貸款總額的34.38%。

三、提升服務(wù)效能。

以扎實(shí)開(kāi)展“轉(zhuǎn)作風(fēng)、提效能、促發(fā)展”主題活動(dòng)為抓手，以創(chuàng)建市級(jí)文明單位為載體，強(qiáng)化住房公積金行風(fēng)建設(shè)，住房公積金文明服務(wù)水平得到進(jìn)一步提升。

（一）服務(wù)意識(shí)強(qiáng)化。樹(shù)立以人為本服務(wù)理念，堅(jiān)持繳存職工至上觀念，以服務(wù)對(duì)象滿意為標(biāo)尺，變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)、變單一服務(wù)為全方位服務(wù)，員工服務(wù)自覺(jué)性和服務(wù)意識(shí)明顯提高。

（二）辦事節(jié)奏加快。一是堅(jiān)持“有問(wèn)必答、有疑必解、有事必辦”，全面推行社會(huì)服務(wù)承諾制度、首問(wèn)負(fù)責(zé)制度等服務(wù)制度。建立“一站式”服務(wù)機(jī)制，住房公積金業(yè)務(wù)受理全部在一個(gè)窗口辦結(jié)。二是按照《住房公積金服務(wù)指南》明確的各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理時(shí)限，對(duì)住房公積金繳存登記和離退休提取當(dāng)日辦結(jié)，住房公積金購(gòu)房支取和貸款受理3個(gè)工作日內(nèi)完成審核。三是加強(qiáng)住房公積金信息化系統(tǒng)建設(shè)。對(duì)各辦事處和前臺(tái)業(yè)務(wù)計(jì)算機(jī)全部實(shí)施物理隔離，投入經(jīng)費(fèi)購(gòu)置設(shè)備和租用電信部門(mén)網(wǎng)絡(luò)專線，使各網(wǎng)點(diǎn)與中心機(jī)房業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)安全快速對(duì)接。

（三）服務(wù)環(huán)境改善。對(duì)照住建部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金管理服務(wù)的通知》要求，逐項(xiàng)落實(shí)政策，服務(wù)環(huán)境得到全面改善。一是服務(wù)形象升級(jí)。購(gòu)置工作服和制作工作牌，在工作期間要求工作人員統(tǒng)一著裝和掛牌。二是窗口環(huán)境優(yōu)化。在辦事前臺(tái)窗口設(shè)立崗位和業(yè)務(wù)服務(wù)導(dǎo)引臺(tái)，同時(shí)安裝和擺放飲水機(jī)、休息座椅等服務(wù)設(shè)施，為職工提供舒適的辦事環(huán)境。三是服務(wù)方式創(chuàng)新。以職工辦事方便為宗旨，積極開(kāi)展延時(shí)、上門(mén)、預(yù)約等服務(wù)，創(chuàng)新服務(wù)手段，豐富服務(wù)內(nèi)容，使職工高興而來(lái)滿意而歸。

一年來(lái)，在管理中心全員的共同努力下，住房公積金管理各項(xiàng)工作有一定的進(jìn)步，但與住房公積金發(fā)展新的要求相比較仍存在不足：一是住房公積金制度覆蓋率偏低，非公企業(yè)建制難度大。二是受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的影響，使住房公積金貸款增速放緩。三是住房公積金信息化服務(wù)水平有待加強(qiáng)，現(xiàn)行住房公積金管理系統(tǒng)功能尚不能實(shí)現(xiàn)住房公積金管理業(yè)務(wù)全覆蓋，住房公積金業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)審批和自助化服務(wù)未能形成。四是歷年遺留的財(cái)政配套資金缺口2989.43萬(wàn)元尚未到位，增加住房公積金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。這些問(wèn)題要求我們圍繞住房公積金新的發(fā)展，必須加大管理服務(wù)力度，以求住房公積金在服務(wù)大局，服務(wù)“住有所居”目標(biāo)中發(fā)揮更大作用。

2012年住房公積金管理工作總體思路是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，增人擴(kuò)面，增繳擴(kuò)量，增效擴(kuò)貸，精細(xì)管理，精心服務(wù)，謀求住房公積金新的發(fā)展。全年完成住房公積金歸集4.05億元，發(fā)放住房公積金貸款2.6億元，辦理住房公積金個(gè)人購(gòu)房支取1.62億元。

為切實(shí)完成好全年工作目標(biāo)，突出抓好以下五方面工作：

一、主攻建繳，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。堅(jiān)持把擴(kuò)大建繳作為推進(jìn)住房公積金發(fā)展的重點(diǎn)工作來(lái)抓，延伸制度建設(shè)層面，拓展繳存規(guī)模，規(guī)范繳存行為，切實(shí)維護(hù)廣大職工群眾自身的合法權(quán)益。全力在非公單位推行制度建設(shè)上求突破，利用大眾媒體加大住房公積金制度建設(shè)的宣傳力度，組織力量深入各類非公企業(yè)開(kāi)展調(diào)查摸底，積極開(kāi)展咨詢服務(wù)，提供企業(yè)繳交登記方便，力求非公單位建制有大的進(jìn)展，增加資金積累，不斷夯實(shí)住房公積金發(fā)展基礎(chǔ)。嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金繳交政策，控制繳存比例上限，對(duì)繳交基數(shù)不足比例偏低的單位進(jìn)行重新核定，調(diào)高繳交額度，對(duì)少繳、欠繳，不按月繳的單位分別做好工作，要求按月足額匯繳到賬，以防損傷職工群眾的利益。

二、強(qiáng)化使用，擴(kuò)大住房公積金惠及面。突出住房公積金服務(wù)住房保障重點(diǎn)，努力拓寬住房公積金使用渠道，扎實(shí)做好住房公積金貸款發(fā)放工作，在確保資金安全的前提下，進(jìn)一步提高資金使用效率。結(jié)合我市實(shí)際，認(rèn)真落實(shí)《省提取住房公積金支付房租的若干規(guī)定》，努力延伸住房公積金提取政策，為廉租房、公租房等特困職工辦理住房公積金支取。繼續(xù)開(kāi)展部分按年提取住房公積金還貸業(yè)務(wù)，緩解職工還貸壓力。以加強(qiáng)和提升管理和服務(wù)為推動(dòng)力，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，努力擴(kuò)大住房公積金貸款，不斷提高貸款質(zhì)量，讓住房公積金惠及更多的職工家庭。

三、加強(qiáng)防控，確保住房公積金運(yùn)行安全高效。嚴(yán)格按照《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金廉政風(fēng)險(xiǎn)防控工作的通知》要求，進(jìn)一步規(guī)范提取，不斷增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，完善住房公積金管理和防控制度，力保住房公積金運(yùn)行安全。嚴(yán)格辦理住房公積金支取業(yè)務(wù)，加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門(mén)的聯(lián)系，嚴(yán)格審查購(gòu)房合同、租賃住房憑證，讓符合條件的職工盡快得到資金幫助，同時(shí)防止虛假憑證套取住房公積金行為發(fā)生。加強(qiáng)貸款管理，抓好貸前把關(guān)，貸中服務(wù)，貸后跟蹤，緊盯逾期管理不放松，加強(qiáng)對(duì)借款人到月還貸的信息聯(lián)接，督促逾期戶按月還款到賬。盯緊流動(dòng)性資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金預(yù)算和決策分析能力，加強(qiáng)政策、業(yè)務(wù)與資金、財(cái)務(wù)關(guān)系分析研究，搞好資金調(diào)度，提高資金運(yùn)行效率。

篇9

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；首付比例；合理性

Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.

Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality

中圖分類號(hào)： TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

一、我國(guó)首付比例的發(fā)展變化

1998年5月，人民銀行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》是個(gè)人住房貸款快速發(fā)展的標(biāo)志， 要求以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款。2004年9月，銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》指出所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò)80%。同時(shí)要求借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。2006年5月《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》要求從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且建筑面積90m2以下的首付款比例仍為20%。2007年9月的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》特別區(qū)分了首套房和二套房，規(guī)定二套房貸款成數(shù)最高6成。2010年，銀監(jiān)會(huì)將貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步將第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我國(guó)的住房抵押貸款首付比例要求依舊沿用了2011年的規(guī)定，即首套房的最低首付比例為30%，二套房的最低首付比例為60%。

二、我國(guó)首付比例的確定主體及依據(jù)

（一）確定主體

我國(guó)的最低首付比例標(biāo)準(zhǔn)由中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)制定。在實(shí)際執(zhí)行中，金融機(jī)構(gòu)會(huì)在中國(guó)人民銀行信貸政策確定的區(qū)間內(nèi)，根據(jù)不同客戶、不同地域、不同時(shí)點(diǎn)等因素，確定或調(diào)整具體的首付水平。住房公積金的首付比例制定也是在中國(guó)人民銀行的政策引導(dǎo)下，由地方的住房公積金管理中心結(jié)合當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平和職工的購(gòu)買(mǎi)力等因素確定。

（二）確定依據(jù)

人民銀行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于最低首付比例的規(guī)定是貨幣政策的一個(gè)組成部分。因此，最低首付比例在制定時(shí)，會(huì)兼顧商業(yè)銀行的收益與風(fēng)險(xiǎn)控制、購(gòu)房者的支付能力、政府的調(diào)控目標(biāo)等因素。

1.商業(yè)銀行的收益與風(fēng)險(xiǎn)控制

引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)的因素是多樣的，有主觀層面上的道德風(fēng)險(xiǎn)、也有客觀層面上的收入狀況惡化等。有學(xué)者通過(guò)定量的研究發(fā)現(xiàn):一般情況下，首付比例越低，個(gè)人住房抵押貸款的違約率越高。[1]在美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前，住房抵押貸款的質(zhì)量明顯下降，其中的一個(gè)方面就表現(xiàn)在首付比例的下降。據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，從1999年開(kāi)始，在住房抵押貸款發(fā)放時(shí)，5%以上的個(gè)人住房權(quán)益為零甚至為負(fù)數(shù)；這種模式一直持續(xù)到近5年。在2006年發(fā)放的次級(jí)貸款中，38%的貸款的LTV為100%。因此，政府在制定最低首付比例的時(shí)候會(huì)同時(shí)考慮商業(yè)銀行面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題和收益情況。

2.購(gòu)房者的支付能力

首付是潛在的購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行房地產(chǎn)交易的一道門(mén)檻。若首付比例過(guò)高，中低收入者無(wú)力支付高額的首付款，他們的住房需求無(wú)法及時(shí)得到滿足。若首付比例過(guò)低，購(gòu)房者的前期購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，而后期的還貸負(fù)擔(dān)會(huì)比較重。所以最低收入比在制定時(shí)更多地考慮在保證后期還款不影響正常生活的前提下，適度提高中低收入者前期的支付能力，及時(shí)地滿足他們的購(gòu)房需求。

3.政府的調(diào)控目標(biāo)

較高的首付會(huì)暫時(shí)降低一部分剛性需求者和改善性需求者的購(gòu)買(mǎi)力，延緩他們的消費(fèi)，同時(shí)也能提高投資投機(jī)成本、削弱投資杠桿效應(yīng)，減少短期內(nèi)的總需求，起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。所以當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重的時(shí)候，政府為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也為了防范銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)提高首付比例，特別是大幅提高二套住房的首付比例。在經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，政府會(huì)降低最低首付比例的要求，刺激購(gòu)房需求。此外，政府也可以為了保護(hù)首套自住型剛需，而對(duì)這類購(gòu)房群體實(shí)施差別化的首付比例。

三、我國(guó)當(dāng)前首付比例的合理性分析

縱觀我國(guó)近些年關(guān)于首付比例的政策，我們可以發(fā)現(xiàn)它的變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之間變動(dòng)，這種變動(dòng)必然會(huì)對(duì)購(gòu)房者和商業(yè)銀行產(chǎn)生一定的影響，筆者就將通過(guò)對(duì)首付比例在調(diào)節(jié)的過(guò)程中給上述兩大主體帶來(lái)的影響的分析來(lái)論證當(dāng)前首付比例的合理性。

篇10

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，70城房?jī)r(jià)在5月份完成止跌反彈，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。在貸款利率持續(xù)低位的背景下，下半年房?jī)r(jià)漲幅有望繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)于庫(kù)存高企的部分三、四線城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍不樂(lè)觀，全國(guó)樓市分化將繼續(xù)加劇。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，造成現(xiàn)階段集中性上漲的主要原因是信貸寬松。全國(guó)35個(gè)城市中，提供9折以下利率的銀行共24家，相比上月增長(zhǎng)2家，但僅分布在北京、上海等幾個(gè)熱點(diǎn)城市。其中浙商銀行針對(duì)合作樓盤(pán)推出的7折利率優(yōu)惠刷新了全國(guó)首套房利率的下限，一線城市利率水平已接近2009年以來(lái)最低位。此外，北京進(jìn)一步提高公積金繳存上限，廣州更是推出公積金貼息試點(diǎn)，并指出將投入50億元進(jìn)行貼息。

張大偉指出，持續(xù)的利好政策，對(duì)一線城市樓市的影響逐漸加強(qiáng)。以北京為例，5月北京新建住宅（剔除保障房、自住房）實(shí)際簽約套數(shù)為4194套，環(huán)比上漲了40%，成交均價(jià)達(dá)每平方米28391元，環(huán)比上漲0.5%。目前可售純商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有50551套，這一數(shù)值達(dá)到最近一年來(lái)的最低點(diǎn)。