導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇物業(yè)服務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

……..一、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整結(jié)構(gòu)，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)

……..隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的突飛猛進(jìn)，各行業(yè)都加快了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐。鐵路也提出了“減員增效”，取消了計(jì)劃招生的指標(biāo)。這對(duì)多年來(lái)靠計(jì)劃經(jīng)濟(jì)辦學(xué)的技工學(xué)校來(lái)說(shuō)，面臨著一種生源枯竭的嚴(yán)重考驗(yàn)。加之鐵路分局把學(xué)校的辦學(xué)經(jīng)費(fèi)減少了50％。在困難條件下，學(xué)校究竟如何生存，這成了全校教職工共同關(guān)注的熱點(diǎn)。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)真分析當(dāng)前的形勢(shì)，動(dòng)員全體教職工轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，同心協(xié)力，共度難關(guān)。引導(dǎo)教職工要牢固樹(shù)立：不靠上帝靠自己，不靠計(jì)劃靠市場(chǎng)的新觀念。

……..為了適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，我們調(diào)整科室結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)了培訓(xùn)科、學(xué)員科人員的力量，明確了分工職責(zé)，為建成較為完整的培訓(xùn)基地創(chuàng)造了條件。另外，我們還認(rèn)真分析了學(xué)校現(xiàn)有教育資源的優(yōu)勢(shì)。建校15年來(lái)，學(xué)校已擁有比較健全的教學(xué)設(shè)施，前三年，又先后被分局確定為客運(yùn)人員、接觸網(wǎng)工、計(jì)算機(jī)、貨運(yùn)人員和財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)基地。今年初，分局又把職工失業(yè)、下崗、息工培訓(xùn)基地放在了我校，學(xué)?，F(xiàn)有的一些實(shí)習(xí)場(chǎng)地，實(shí)驗(yàn)室、電教室等教學(xué)設(shè)施基本能滿足職工培訓(xùn)的需求。

……..我們提出了先求生存，后求發(fā)展的思路。我們先后組織有關(guān)人員到分局各業(yè)務(wù)處和分局職教中心，聯(lián)系尋找培訓(xùn)任務(wù)，到基層站段去宣傳學(xué)校正規(guī)培訓(xùn)的優(yōu)勢(shì)。在分局和各站段的大力支持配合下，經(jīng)過(guò)積極的籌備，我校的短訓(xùn)班連續(xù)不斷地辦了起來(lái)，包括財(cái)務(wù)人員繼續(xù)教育，勞資干部的培訓(xùn)，甚至局職教軟件培訓(xùn)班也放在了我校。

……..在實(shí)踐中，我們以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那髮?shí)作風(fēng)，過(guò)硬的師資隊(duì)伍，良好的育人環(huán)境，周到的后勤服務(wù)，靠質(zhì)量，靠聲譽(yù)，贏得了鐵路培訓(xùn)內(nèi)部市場(chǎng)的信任。

……..二、針對(duì)特點(diǎn)，形式多樣，樹(shù)立服務(wù)意識(shí)

……..目前我校的職工培訓(xùn)對(duì)象主要分為三大部分：一是復(fù)退軍人的崗前培訓(xùn)，每年的人數(shù)約400人，學(xué)校始終保持在800人左右的規(guī)模，學(xué)制為兩年半；另外，就是承接的各種短訓(xùn)班，包括大專函授的學(xué)歷教育；三是為站段培養(yǎng)急需的技術(shù)工人。學(xué)校的培訓(xùn)對(duì)象發(fā)生了很大的變化，為了保持從嚴(yán)治校和良好的校風(fēng)得以發(fā)揚(yáng)，我們組織學(xué)員科、培訓(xùn)科，認(rèn)真研究措施，修改過(guò)去的規(guī)章制度，堅(jiān)持“管理育人，教書(shū)育人，服務(wù)育人，環(huán)境育人”的傳統(tǒng)，建立了一整套嚴(yán)格的考核辦法，建立了學(xué)員自管組織。并結(jié)合學(xué)員特點(diǎn)，分階段分層次進(jìn)行職業(yè)道德、鐵路改革形勢(shì)、社會(huì)公德、法律法規(guī)等專題講座，同時(shí)，在學(xué)員中開(kāi)展經(jīng)常性的健康有益的活動(dòng)，發(fā)揮學(xué)員專長(zhǎng)，豐富校園文化生活。這幾年來(lái)，在我校培訓(xùn)的復(fù)退軍人之間，從未發(fā)生過(guò)惡性事件，教學(xué)秩序井然，學(xué)習(xí)風(fēng)氣濃厚，形成了良性循環(huán)。

……..在辦班形式上，我們采用學(xué)歷教育與專業(yè)教育相結(jié)合，長(zhǎng)學(xué)班與短訓(xùn)班相結(jié)合，并采取與分局有關(guān)處室、與兄弟學(xué)校、站段聯(lián)合辦學(xué)等多種形式，靈活多樣，服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)。從前年開(kāi)始，我校與蘭州鐵道學(xué)院聯(lián)合開(kāi)辦鐵路運(yùn)輸、接觸網(wǎng)等大專課程，招收寶雞鐵路地區(qū)的鐵路職工參加專科學(xué)習(xí)。這幾年來(lái)，學(xué)習(xí)的人數(shù)不斷增加，今年又招收了169人；我們與西安鐵路運(yùn)校聯(lián)辦的中專學(xué)歷教育班，這幾年一直以良好的教學(xué)質(zhì)量取得信任。另外，我們還堅(jiān)持走出校門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)辦學(xué)，創(chuàng)出了一條富有特色的辦學(xué)新路，深受現(xiàn)場(chǎng)職工的歡迎。

……..在培訓(xùn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，我們要求全體職工必須樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，一切為了學(xué)生，把學(xué)生、學(xué)員作為學(xué)校的上帝。我們結(jié)合學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際需要，刪繁就簡(jiǎn)，調(diào)整課程內(nèi)容，增加現(xiàn)場(chǎng)工人需要掌握的知識(shí)和技能，一切從實(shí)際出發(fā)，我校還主編了《接觸網(wǎng)結(jié)構(gòu)與計(jì)算》、《電氣化鐵道供電系統(tǒng)》等，在全路推廣使用均收到良好的效果。除此外，我們還結(jié)合學(xué)校實(shí)際編輯了《接觸網(wǎng)工專業(yè)模塊教學(xué)》和《客車(chē)乘務(wù)》等教材，都受到學(xué)員的一致好評(píng)。

……..三、更新知識(shí)，強(qiáng)化師資隊(duì)伍，提高培訓(xùn)質(zhì)量

……..辦學(xué)質(zhì)量又決定于教師的師德和整體素質(zhì)的提高。近年來(lái)，我校在加強(qiáng)師德師風(fēng)建設(shè)方面，不斷加大培訓(xùn)力度，打鐵先得自身硬，學(xué)高方為人之師。為了緊密結(jié)合鐵路企業(yè)內(nèi)部職工培訓(xùn)的需要，我們還先后分批組織教師到基層站段“充電”?，F(xiàn)場(chǎng)新技術(shù)、新科技、新設(shè)備、新手段的運(yùn)用，就是我們教師學(xué)習(xí)的現(xiàn)場(chǎng)和課堂。所以這兩年來(lái)，我們把教師到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、學(xué)習(xí)作為專業(yè)課的一個(gè)重點(diǎn)，采取定時(shí)間、定目標(biāo)、定內(nèi)容的“三定”辦法，組織鐵路運(yùn)輸、線路、信號(hào)、通信、接觸網(wǎng)五個(gè)專業(yè)的教師下現(xiàn)場(chǎng)“充電”，更新知識(shí)體系，了解現(xiàn)場(chǎng)正在運(yùn)用的設(shè)備，把教學(xué)重點(diǎn)放在實(shí)用和操作技能方面?？s短了教師與學(xué)員間的心理距離。我們還利用暑假組織32名專業(yè)課教師，到外局學(xué)習(xí)考察，回校后撰寫(xiě)出57篇有價(jià)值的論文，已有13篇被省部級(jí)刊物采用。

……..目前，我們?cè)诿恳黄诙逃?xùn)班開(kāi)辦之前，都認(rèn)真地研究所教對(duì)象的需求，主動(dòng)與委培單位共同研究教學(xué)重點(diǎn)，以及學(xué)員需要學(xué)到那些方面的知識(shí)，一切服務(wù)學(xué)員的知識(shí)需求。教師們認(rèn)真?zhèn)湔n，從理論與實(shí)踐的結(jié)合上，盡可能通俗易懂、易記、生動(dòng)，確保每一節(jié)課的質(zhì)量和效果。

……..四、改善環(huán)境，加大投資，搞好基地建設(shè)

……..緊貼企業(yè)內(nèi)部，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)，為學(xué)員創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，這也是一個(gè)不可忽視的重要課題。首先是要有一個(gè)營(yíng)造學(xué)習(xí)的良好氛圍。我們要求全校師生嚴(yán)格遵守公民道德，言行舉止，文明禮貌，敬業(yè)愛(ài)崗，無(wú)私奉獻(xiàn)。讓每一位學(xué)員感到，學(xué)校的確是一個(gè)培育人，增長(zhǎng)知識(shí)的大熔爐。其次是學(xué)校的校園環(huán)境始終保持清潔衛(wèi)生，布局有序，花卉蓬勃，綠色如茵。活動(dòng)場(chǎng)地齊全無(wú)損，步入校園總有一種清新宜人的感覺(jué)。三是后勤服務(wù)優(yōu)良，住宿干凈、整潔、明亮；伙食供應(yīng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，花色品種繁多；學(xué)校超市生活用品齊全，使學(xué)員們有一種身居家中的體味。

篇2

……..一、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整結(jié)構(gòu)，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)

……..隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的突飛猛進(jìn)，各行業(yè)都加快了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐。鐵路也提出了“減員增效”，取消了計(jì)劃招生的指標(biāo)。這對(duì)多年來(lái)靠計(jì)劃經(jīng)濟(jì)辦學(xué)的技工學(xué)校來(lái)說(shuō)，面臨著一種生源枯竭的嚴(yán)重考驗(yàn)。加之鐵路分局把學(xué)校的辦學(xué)經(jīng)費(fèi)減少了50％。在困難條件下，學(xué)校究竟如何生存，這成了全校教職工共同關(guān)注的熱點(diǎn)。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)真分析當(dāng)前的形勢(shì)，動(dòng)員全體教職工轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，同心協(xié)力，共度難關(guān)。引導(dǎo)教職工要牢固樹(shù)立：不靠上帝靠自己，不靠計(jì)劃靠市場(chǎng)的新觀念。

……..為了適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，我們調(diào)整科室結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)了培訓(xùn)科、學(xué)員科人員的力量，明確了分工職責(zé)，為建成較為完整的培訓(xùn)基地創(chuàng)造了條件。另外，我們還認(rèn)真分析了學(xué)校現(xiàn)有教育資源的優(yōu)勢(shì)。建校15年來(lái)，學(xué)校已擁有比較健全的教學(xué)設(shè)施，前三年，又先后被分局確定為客運(yùn)人員、接觸網(wǎng)工、計(jì)算機(jī)、貨運(yùn)人員和財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)基地。今年初，分局又把職工失業(yè)、下崗、息工培訓(xùn)基地放在了我校，學(xué)?，F(xiàn)有的一些實(shí)習(xí)場(chǎng)地，實(shí)驗(yàn)室、電教室等教學(xué)設(shè)施基本能滿足職工培訓(xùn)的需求。

……..我們提出了先求生存，后求發(fā)展的思路。我們先后組織有關(guān)人員到分局各業(yè)務(wù)處和分局職教中心，聯(lián)系尋找培訓(xùn)任務(wù)，到基層站段去宣傳學(xué)校正規(guī)培訓(xùn)的優(yōu)勢(shì)。在分局和各站段的大力支持配合下，經(jīng)過(guò)積極的籌備，我校的短訓(xùn)班連續(xù)不斷地辦了起來(lái)，包括財(cái)務(wù)人員繼續(xù)教育，勞資干部的培訓(xùn)，甚至局職教軟件培訓(xùn)班也放在了我校。

……..在實(shí)踐中，我們以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那髮?shí)作風(fēng)，過(guò)硬的師資隊(duì)伍，良好的育人環(huán)境，周到的后勤服務(wù)，靠質(zhì)量，靠聲譽(yù)，贏得了鐵路培訓(xùn)內(nèi)部市場(chǎng)的信任。

……..二、針對(duì)特點(diǎn)，形式多樣，樹(shù)立服務(wù)意識(shí)

……..目前我校的職工培訓(xùn)對(duì)象主要分為三大部分：一是復(fù)退軍人的崗前培訓(xùn)，每年的人數(shù)約400人，學(xué)校始終保持在800人左右的規(guī)模，學(xué)制為兩年半；另外，就是承接的各種短訓(xùn)班，包括大專函授的學(xué)歷教育；三是為站段培養(yǎng)急需的技術(shù)工人。學(xué)校的培訓(xùn)對(duì)象發(fā)生了很大的變化，為了保持從嚴(yán)治校和良好的校風(fēng)得以發(fā)揚(yáng)，我們組織學(xué)員科、培訓(xùn)科，認(rèn)真研究措施，修改過(guò)去的規(guī)章制度，堅(jiān)持“管理育人，教書(shū)育人，服務(wù)育人，環(huán)境育人”的傳統(tǒng)，建立了一整套嚴(yán)格的考核辦法，建立了學(xué)員自管組織。并結(jié)合學(xué)員特點(diǎn)，分階段分層次進(jìn)行職業(yè)道德、鐵路改革形勢(shì)、社會(huì)公德、法律法規(guī)等專題講座，同時(shí)，在學(xué)員中開(kāi)展經(jīng)常性的健康有益的活動(dòng)，發(fā)揮學(xué)員專長(zhǎng)，豐富校園文化生活。這幾年來(lái)，在我校培訓(xùn)的復(fù)退軍人之間，從未發(fā)生過(guò)惡性事件，教學(xué)秩序井然，學(xué)習(xí)風(fēng)氣濃厚，形成了良性循環(huán)。

……..在辦班形式上，我們采用學(xué)歷教育與專業(yè)教育相結(jié)合，長(zhǎng)學(xué)班與短訓(xùn)班相結(jié)合，并采取與分局有關(guān)處室、與兄弟學(xué)校、站段聯(lián)合辦學(xué)等多種形式，靈活多樣，服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)。從前年開(kāi)始，我校與蘭州鐵道學(xué)院聯(lián)合開(kāi)辦鐵路運(yùn)輸、接觸網(wǎng)等大專課程，招收寶雞鐵路地區(qū)的鐵路職工參加專科學(xué)習(xí)。這幾年來(lái)，學(xué)習(xí)的人數(shù)不斷增加，今年又招收了169人；我們與西安鐵路運(yùn)校聯(lián)辦的中專學(xué)歷教育班，這幾年一直以良好的教學(xué)質(zhì)量取得信任。另外，我們還堅(jiān)持走出校門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)辦學(xué)，創(chuàng)出了一條富有特色的辦學(xué)新路，深受現(xiàn)場(chǎng)職工的歡迎。

……..在培訓(xùn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，我們要求全體職工必須樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，一切為了學(xué)生，把學(xué)生、學(xué)員作為學(xué)校的上帝。我們結(jié)合學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際需要，刪繁就簡(jiǎn)，調(diào)整課程內(nèi)容，增加現(xiàn)場(chǎng)工人需要掌握的知識(shí)和技能，一切從實(shí)際出發(fā)，我校還主編了《接觸網(wǎng)結(jié)構(gòu)與計(jì)算》、《電氣化鐵道供電系統(tǒng)》等，在全路推廣使用均收到良好的效果。除此外，我們還結(jié)合學(xué)校實(shí)際編輯了《接觸網(wǎng)工專業(yè)模塊教學(xué)》和《客車(chē)乘務(wù)》等教材，都受到學(xué)員的一致好評(píng)。版權(quán)所有

……..三、更新知識(shí)，強(qiáng)化師資隊(duì)伍，提高培訓(xùn)質(zhì)量

……..辦學(xué)質(zhì)量又決定于教師的師德和整體素質(zhì)的提高。近年來(lái)，我校在加強(qiáng)師德師風(fēng)建設(shè)方面，不斷加大培訓(xùn)力度，打鐵先得自身硬，學(xué)高方為人之師。為了緊密結(jié)合鐵路企業(yè)內(nèi)部職工培訓(xùn)的需要，我們還先后分批組織教師到基層站段“充電”?，F(xiàn)場(chǎng)新技術(shù)、新科技、新設(shè)備、新手段的運(yùn)用，就是我們教師學(xué)習(xí)的現(xiàn)場(chǎng)和課堂。所以這兩年來(lái)，我們把教師到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、學(xué)習(xí)作為專業(yè)課的一個(gè)重點(diǎn)，采取定時(shí)間、定目標(biāo)、定內(nèi)容的“三定”辦法，組織鐵路運(yùn)輸、線路、信號(hào)、通信、接觸網(wǎng)五個(gè)專業(yè)的教師下現(xiàn)場(chǎng)“充電”，更新知識(shí)體系，了解現(xiàn)場(chǎng)正在運(yùn)用的設(shè)備，把教學(xué)重點(diǎn)放在實(shí)用和操作技能方面?？s短了教師與學(xué)員間的心理距離。我們還利用暑假組織32名專業(yè)課教師，到外局學(xué)習(xí)考察，回校后撰寫(xiě)出57篇有價(jià)值的論文，已有13篇被省部級(jí)刊物采用。

……..目前，我們?cè)诿恳黄诙逃?xùn)班開(kāi)辦之前，都認(rèn)真地研究所教對(duì)象的需求，主動(dòng)與委培單位共同研究教學(xué)重點(diǎn)，以及學(xué)員需要學(xué)到那些方面的知識(shí)，一切服務(wù)學(xué)員的知識(shí)需求。教師們認(rèn)真?zhèn)湔n，從理論與實(shí)踐的結(jié)合上，盡可能通俗易懂、易記、生動(dòng)，確保每一節(jié)課的質(zhì)量和效果。

……..四、改善環(huán)境，加大投資，搞好基地建設(shè)

……..緊貼企業(yè)內(nèi)部，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)，為學(xué)員創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，這也是一個(gè)不可忽視的重要課題。首先是要有一個(gè)營(yíng)造學(xué)習(xí)的良好氛圍。我們要求全校師生嚴(yán)格遵守公民道德，言行舉止，文明禮貌，敬業(yè)愛(ài)崗，無(wú)私奉獻(xiàn)。讓每一位學(xué)員感到，學(xué)校的確是一個(gè)培育人，增長(zhǎng)知識(shí)的大熔爐。其次是學(xué)校的校園環(huán)境始終保持清潔衛(wèi)生，布局有序，花卉蓬勃，綠色如茵?；顒?dòng)場(chǎng)地齊全無(wú)損，步入校園總有一種清新宜人的感覺(jué)。三是后勤服務(wù)優(yōu)良，住宿干凈、整潔、明亮；伙食供應(yīng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，花色品種繁多；學(xué)校超市生活用品齊全，使學(xué)員們有一種身居家中的體味。

篇3

礪工坊的培訓(xùn)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是變通，培訓(xùn)不能搞一刀切。隨著企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員結(jié)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜。以項(xiàng)目經(jīng)理為例，他們來(lái)自不同的企業(yè)，從不同的崗位提拔上來(lái)，其中包括有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目經(jīng)理和新人，因此大一統(tǒng)的培訓(xùn)已經(jīng)不適合企業(yè)的現(xiàn)狀，不能支撐公司的發(fā)展。就物業(yè)管理行業(yè)而言，理論與實(shí)戰(zhàn)都不可缺少，組織培訓(xùn)耗時(shí)耗力，效果卻越來(lái)越差。每個(gè)員工需要學(xué)習(xí)的知識(shí)，鍛煉的能力都有差異，一刀切、大鍋飯式的培訓(xùn)已經(jīng)被我們企業(yè)淘汰，因此，礪工坊——實(shí)戰(zhàn)型物管在線學(xué)習(xí)平臺(tái)就是在這種背景下誕生了。二是顛覆，培訓(xùn)從自我認(rèn)識(shí)開(kāi)始。每位培訓(xùn)學(xué)員都有自己的賬戶，不同賬戶中培訓(xùn)實(shí)施計(jì)劃是完全不同的。在線學(xué)習(xí)平臺(tái)可以根據(jù)崗位職責(zé)、專業(yè)能力、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)設(shè)置不同學(xué)員的必修與選修課程。采用分層分崗、按需培訓(xùn)的原則，定制崗位學(xué)習(xí)計(jì)劃，每堂課程都有課前專業(yè)知識(shí)點(diǎn)的問(wèn)答評(píng)估、課程學(xué)習(xí)中的互動(dòng)推進(jìn)和課后學(xué)習(xí)知識(shí)點(diǎn)的測(cè)評(píng)，讓員工知道自己的專業(yè)水平，欠缺的知識(shí)點(diǎn)以及課程學(xué)習(xí)成果，以便進(jìn)行更有針對(duì)性的指導(dǎo)提升。三是建模，分層分崗按需培訓(xùn)。

礪工坊采用“人才階梯式培養(yǎng)”模式，結(jié)合培訓(xùn)理論APP模型將員工的崗位績(jī)效提升歸于專業(yè)知識(shí)、實(shí)戰(zhàn)技能與職業(yè)心態(tài)三大類(lèi)。結(jié)合崗位模型的學(xué)習(xí)，礪工坊為每個(gè)學(xué)員都設(shè)置的職業(yè)發(fā)展路徑，有專業(yè)類(lèi)和管理類(lèi)兩大職業(yè)晉升通道。通過(guò)清晰的成長(zhǎng)路徑，激發(fā)學(xué)員的積極性，讓職業(yè)發(fā)展更有生命力。四是精準(zhǔn)，培訓(xùn)內(nèi)容有的放矢。從崗位培訓(xùn)到個(gè)人綜合能力的培養(yǎng)，礪工坊在線學(xué)習(xí)平臺(tái)結(jié)合物業(yè)服務(wù)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，從基礎(chǔ)的《物業(yè)管理方法》、《物業(yè)計(jì)劃管理》、《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制》到實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)類(lèi)的《物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理》、《室外公共場(chǎng)所保潔方法》還有涉及團(tuán)隊(duì)管理和個(gè)人綜合素質(zhì)提升的公共課程，非常豐富?？紤]到每個(gè)企業(yè)文化，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的差異，平臺(tái)可以將企業(yè)的知識(shí)積累起來(lái)，通過(guò)互動(dòng)分享、在線問(wèn)答的形式，將沉淀在平臺(tái)上的常見(jiàn)問(wèn)題、成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化成企業(yè)課件，實(shí)時(shí)更新學(xué)習(xí)教材，讓學(xué)員結(jié)合崗位模型的學(xué)習(xí)，礪工坊為每個(gè)學(xué)員都設(shè)置的職業(yè)發(fā)展路徑，有專業(yè)類(lèi)和管理類(lèi)兩大職業(yè)晉升通道。通過(guò)清晰的成長(zhǎng)路徑，激發(fā)學(xué)員的積極性，讓職業(yè)發(fā)展更有生命力。四是精準(zhǔn)，培訓(xùn)內(nèi)容有的放矢。從崗位培訓(xùn)到個(gè)人綜合能力的培養(yǎng)，礪工坊在線學(xué)習(xí)平臺(tái)結(jié)合物業(yè)服務(wù)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，從基礎(chǔ)的《物業(yè)管理方法》、《物業(yè)計(jì)劃管理》、《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制》到實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)類(lèi)的《物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理》、《室外公共場(chǎng)所保潔方法》還有涉及團(tuán)隊(duì)管理和個(gè)人綜合素質(zhì)提升的公共課程，非常豐富。考慮到每個(gè)企業(yè)文化，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的差異，平臺(tái)可以將企業(yè)的知識(shí)積累起來(lái)，通過(guò)互動(dòng)分享、在線問(wèn)答的形式，將沉淀在平臺(tái)上的常見(jiàn)問(wèn)題、成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化成企業(yè)課件，實(shí)時(shí)更新學(xué)習(xí)教材，讓學(xué)員得到更貼近工作，更全面，更系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。量體裁衣，才真正能幫助員工成長(zhǎng)。五是實(shí)戰(zhàn)，隨時(shí)隨地互動(dòng)學(xué)習(xí)。

社區(qū)化、碎片式學(xué)習(xí)將成為未來(lái)學(xué)習(xí)的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)在線培訓(xùn)平臺(tái)可以隨時(shí)隨地用電腦或智能手機(jī)進(jìn)行在線學(xué)習(xí)與知識(shí)查詢。例如保潔人員可以在工作中查詢《不同材質(zhì)的清潔方法》、《室外公共場(chǎng)所保潔方法》以指導(dǎo)工作中遇到的問(wèn)題，尤其對(duì)新人，更容易上手。對(duì)于工程、秩序、客服等不同崗位的知識(shí)，都會(huì)有專家在線問(wèn)題，及時(shí)回答學(xué)員，切實(shí)解決工作中的難題。礪工坊推廣現(xiàn)狀成立之初，我們走訪了全國(guó)各大城市的40余家一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行了科學(xué)周密的市場(chǎng)調(diào)查，到現(xiàn)在，礪工坊在華北北京、華東上海、華中武漢、華西重慶、華南深圳等全國(guó)五大區(qū)域城市成立了分支機(jī)構(gòu)，建立了幾十人的市場(chǎng)推廣團(tuán)隊(duì)，通過(guò)近一年來(lái)與全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)數(shù)百家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通和交流，礪工坊在線學(xué)習(xí)平臺(tái)的學(xué)習(xí)模式和辦學(xué)理念，已經(jīng)得到眾多行業(yè)企業(yè)的認(rèn)可和支持。其中長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)和首開(kāi)實(shí)業(yè)集團(tuán)更是與礪工坊結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，成為礪工坊平臺(tái)的使用者和行業(yè)培訓(xùn)課件的分享者。

長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)職業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理王總在談到與礪工坊的合作時(shí)說(shuō)：“在線學(xué)習(xí)平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)線上線下培訓(xùn)相結(jié)合，培訓(xùn)體系與系統(tǒng)管理相結(jié)合，成本投入較少，并且網(wǎng)絡(luò)在線培訓(xùn)不受時(shí)間、空間的限制，我覺(jué)得挺好?！鄙钲谀仙娇萍紙@片區(qū)一家一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理說(shuō)：“原來(lái)的新員工培訓(xùn)一直是個(gè)頭疼的問(wèn)題，時(shí)間把握不好，費(fèi)神費(fèi)力效果還差，員工的流動(dòng)性太大，真是不好把握。有了礪工坊在線學(xué)習(xí)平臺(tái)，時(shí)時(shí)在線學(xué)習(xí)，規(guī)定時(shí)間內(nèi)考試，既有效又省力，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基層培訓(xùn)工作可以說(shuō)是雪中送炭。”

單位：深圳市礪工坊文化發(fā)展有限公司

篇4

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;企業(yè);員工;培訓(xùn)

【abstract】property management, property management industry, from many person’s point of view, estate management, property management is a low technology, labor-intensive industry, be adapt to the need that market economy develops, be that angles such as improving the way that the estate management, property management industry image trains with the content that the standard of service, the main body of a book train from purpose and significance, training, and being put into effect has carried out comparatively thorough analysis and expounded.

【key words】property management; enterprise; employee; training

被稱為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè),經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,已發(fā)展到近3萬(wàn)企業(yè)、300余萬(wàn)從業(yè)人員的規(guī)模,顯現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的生機(jī)。

然而,在很多人看來(lái),物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè),其日常工作就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安,基本不需要高素質(zhì)的管理人才。也正是受此影響,許多小區(qū)物業(yè)的工作人員普遍學(xué)歷低、年紀(jì)大、缺少服務(wù)創(chuàng)新意識(shí)。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)工作已顯得十分重要。

1 培訓(xùn)的目的和意義

1.1 員工培訓(xùn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而員工是物業(yè)公司品牌文化的生動(dòng)延伸,他們把價(jià)值帶入工作中并將它們直接傳遞給業(yè)主,因此,從這個(gè)角度說(shuō),員工是第一位的,公司對(duì)員工的方式會(huì)影響到員工對(duì)待業(yè)主的方式。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了從市場(chǎng)上招聘到合適的人才外,更為有效的方式是通過(guò)培訓(xùn)提高現(xiàn)有員工的素質(zhì),使其成為滿足企業(yè)需要的人才。

1.2 員工培訓(xùn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者激勵(lì)員工的方法。

當(dāng)今社會(huì),學(xué)習(xí)培訓(xùn)已成為很多人改變自己生活和環(huán)境的重要手段,幾乎每一個(gè)人都有對(duì)學(xué)習(xí)的需求和渴望,物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工同樣希望通過(guò)學(xué)習(xí)培訓(xùn)提高技能與競(jìng)爭(zhēng)力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)濃郁的學(xué)習(xí)氛圍,以及有效的學(xué)習(xí)政策都會(huì)對(duì)員工產(chǎn)生足夠強(qiáng)的吸引力,有利于員工隊(duì)伍的穩(wěn)定。有遠(yuǎn)見(jiàn)的管理者甚至還把學(xué)習(xí)培訓(xùn)作為一種員工福利用來(lái)贈(zèng)送或獎(jiǎng)勵(lì)員工。

1.3 員工培訓(xùn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。

用發(fā)展的眼光來(lái)看,物業(yè)管理是一門(mén)需要培育的專業(yè),需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才,需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)工具,也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。熟悉社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基本法律法規(guī)和政策,掌握現(xiàn)代化的信息收集技術(shù),能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài),熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)技能的物業(yè)管理專業(yè)人才,既能為房地產(chǎn)商、物業(yè)管理商服務(wù),也能為特定單位的后勤管理部門(mén)效力。物業(yè)管理已不僅是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè),需要有大批精通管理的優(yōu)秀人才來(lái)推動(dòng)它的發(fā)展。因此,員工培訓(xùn)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。

2 培訓(xùn)的內(nèi)容

物業(yè)管理工作涉及內(nèi)容較多,培訓(xùn)工作相對(duì)復(fù)雜,但總的來(lái)說(shuō),培訓(xùn)可包括四個(gè)方面的內(nèi)容。

2.1 企業(yè)相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

進(jìn)行管理基本職能、組織文化建設(shè)、決策、戰(zhàn)略管理、組織結(jié)構(gòu)與組織設(shè)計(jì)、人力資源管理、變革與創(chuàng)新管理、組織行為學(xué)、員工激勵(lì)、溝通與人際交往、控制系統(tǒng)、品牌策劃、公共關(guān)系等知識(shí)培訓(xùn)。

2.2 物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識(shí)、治安管理基礎(chǔ)知識(shí)、綠化管理基礎(chǔ)知識(shí)。

2.3 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的培訓(xùn)。

建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價(jià)格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)。

2.4 物業(yè)管理從業(yè)人員專項(xiàng)技能培訓(xùn)。

入伙程序與規(guī)范,保潔標(biāo)準(zhǔn)與用品的使用,秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、消防救助基本知識(shí),綠化消殺的注意事項(xiàng),服務(wù)禮儀與服務(wù)心理等內(nèi)容。

3 培訓(xùn)的類(lèi)型與方式

3.1 物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)按照階段劃分,一般有三種類(lèi)型:崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)。

3.1.1 崗前培訓(xùn)目的是為新聘員工提供基本的任職知識(shí)和技能而進(jìn)行的培訓(xùn),通過(guò)培訓(xùn)認(rèn)定其上崗資格。培訓(xùn)內(nèi)容有公司的歷史、公司的組織結(jié)構(gòu)、各部門(mén)的工作職責(zé)和權(quán)限、對(duì)待顧客和員工的管理理念、公司的產(chǎn)品與服務(wù)、對(duì)員工的期望、公司的人力資源政策。

3.1.2 在崗培訓(xùn),為在崗人員提供學(xué)習(xí)履行職務(wù)所必須的知識(shí)和技能進(jìn)行的培訓(xùn)。

3.1.3 轉(zhuǎn)崗培訓(xùn),為在職人員崗位輪換之前進(jìn)行的培訓(xùn),目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應(yīng)具備的知識(shí)和技能。

3.2 根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)對(duì)象的不同,可采用不同的培訓(xùn)方式。常用的培訓(xùn)方式包括講授法、學(xué)徒制、管理游戲法、觀摩范例法。

3.2.1 講授法。

講授法是最常用的一種教學(xué)方法,通常是讓一位教員向?qū)W員直接傳授某方面的知識(shí)。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是節(jié)約經(jīng)費(fèi)、教授對(duì)象多,可同時(shí)面對(duì)多名學(xué)員,一次教學(xué)可讓很多學(xué)員同時(shí)受益。

3.2.2 學(xué)徒制。

學(xué)徒制的特點(diǎn)是由一名經(jīng)驗(yàn)豐富的老師傅,負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來(lái)的員工,通過(guò)傳授、示范、練習(xí)、檢查反饋等一系列過(guò)程提高新人的工作技能。

3.2.3 管理游戲法。

這種方法寓教于游戲中,通過(guò)完成事先設(shè)計(jì)好的精妙游戲,讓培訓(xùn)對(duì)象領(lǐng)悟到其中的管理思想。例如:組織員工對(duì)有爭(zhēng)議的物業(yè)管理事件進(jìn)行辯論,在辯論中提高認(rèn)識(shí)。

3.2.4 觀摩范例法。

通過(guò)組織實(shí)地參觀考察,運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、幻燈機(jī)、投影機(jī)、收錄機(jī)、放映機(jī)等設(shè)備來(lái)向?qū)W生呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息,讓員工學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)工作。

3.2.5 角色扮演法。

角色扮演法是讓培訓(xùn)對(duì)象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份來(lái)解決問(wèn)題。這種方法能讓培訓(xùn)對(duì)象身臨其境地分析問(wèn)題和解決問(wèn)題,對(duì)員工提高工作技能和改造工作習(xí)慣都很有幫助。

4 培訓(xùn)工作的實(shí)施

4.1 培訓(xùn)準(zhǔn)備。

在編制培訓(xùn)計(jì)劃之前,首先要對(duì)企業(yè)的培訓(xùn)需求進(jìn)行全面的分析,培訓(xùn)需求分析主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容: ①組織分析,結(jié)合企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展計(jì)劃,分析企業(yè)及各部門(mén)需要哪些培訓(xùn)以保正計(jì)劃的實(shí)施。②任務(wù)分析,依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容,分析個(gè)人需要進(jìn)行哪些培訓(xùn)才能保證任務(wù)的完成。③個(gè)人分析,依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀,分析哪些人需要培訓(xùn),培訓(xùn)的具體內(nèi)容是什么。

4.2 培訓(xùn)計(jì)劃。

培訓(xùn)計(jì)劃是為了規(guī)定培訓(xùn)工作的目標(biāo),制定整體規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo);以及將培訓(xùn)計(jì)劃逐層展開(kāi),以便協(xié)調(diào)和將各種活動(dòng)一體化。

為保證培訓(xùn)工作按時(shí)、按質(zhì)地實(shí)施,培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)包括培訓(xùn)目標(biāo)、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)控制等方面的內(nèi)容。

4.3 培訓(xùn)執(zhí)行與控制。

培訓(xùn)計(jì)劃制定后,公司人力資源管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)組織實(shí)施。而培訓(xùn)控制的目的就是為了監(jiān)視培訓(xùn)活動(dòng)以保證培訓(xùn)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行并糾正培訓(xùn)過(guò)程中的偏差。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述,物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理安排員工培訓(xùn)掌握正確培訓(xùn)方法,對(duì)企業(yè)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用,正如“現(xiàn)代人事管理之父”羅伯特•歐文曾說(shuō)過(guò):“把錢(qián)花在提高勞動(dòng)力素質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)理最佳的投資?！?/p>

參考文獻(xiàn)

[1]蘇寶煒,李薇薇.物業(yè)服務(wù)企業(yè)新員工入職培訓(xùn)的有效實(shí)施.現(xiàn)代物業(yè),2008/12

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；企業(yè)；內(nèi)功

物業(yè)服務(wù)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的產(chǎn)物，是滿足人們對(duì)物質(zhì)和精神文化需求的創(chuàng)造性勞動(dòng)，是一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，涉及主體多、法律關(guān)系復(fù)雜的具有綜合性、法規(guī)性、服務(wù)性、文化性的服務(wù)工作。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)已從先前單一的設(shè)備、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和保安、清潔等基本功能的執(zhí)行者，成為了先進(jìn)住宅文化的倡導(dǎo)者，優(yōu)美生活環(huán)境的營(yíng)造者，功能服務(wù)的維護(hù)者，生活信息及社區(qū)文化的傳播者。而這些對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)管理水平和綜合實(shí)力提出了更高的要求，也對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)、服務(wù)技能提出了更高的要求。

一、物業(yè)管理企業(yè)要把服務(wù)工作做實(shí)、做細(xì)

隨著國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)有了行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，廣大業(yè)主也有了參與物業(yè)管理的準(zhǔn)則和依據(jù)。隨著人們生活水平的提高和和諧社會(huì)的深入發(fā)展，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)管理要求越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)越來(lái)越重視，對(duì)自身合法權(quán)益的保護(hù)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為指針，以標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范，在物業(yè)管理服務(wù)中以更新的服務(wù)管理理念、創(chuàng)新的物業(yè)管理模式、細(xì)致規(guī)范的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作流程認(rèn)真、細(xì)致地做好物業(yè)服務(wù)管理工作，在做實(shí)、做細(xì)上下功夫，把精細(xì)化管理作為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)，切實(shí)提高物業(yè)管理企業(yè)的綜合服務(wù)素質(zhì)和技能，努力深化和擴(kuò)展物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，不斷滿足廣大業(yè)主的需求。

1.要確立為廣大業(yè)主服務(wù)，讓業(yè)主滿意的理念，培養(yǎng)一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、熱愛(ài)物業(yè)管理事業(yè)，，具有物業(yè)管理的專業(yè)技能、能夠全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)、兢兢業(yè)業(yè)、勇于奉獻(xiàn)的員工隊(duì)伍；

2.要有一套科學(xué)合理、切合實(shí)際、具有企業(yè)特色的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；

3.要有完備的服務(wù)管理考核體系和獎(jiǎng)懲制度，要根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和標(biāo)準(zhǔn)制訂每個(gè)崗位的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，工作程序、考核辦法、獎(jiǎng)勤罰懶、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，調(diào)動(dòng)全體員工的積極性；

4.要有完備的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核體系，確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和考核辦法能夠得到不折不扣的執(zhí)行；

5.要建立服務(wù)質(zhì)量投訴處理機(jī)制，利用服務(wù)熱線、舉報(bào)電話、總經(jīng)理信箱、調(diào)查問(wèn)卷等形式及時(shí)收集廣大業(yè)主的批評(píng)意見(jiàn)和建議，及時(shí)化解矛盾，處理業(yè)主投訴要做到件件有落實(shí)、事事有跟蹤；

6.要根據(jù)所管物業(yè)的類(lèi)型和特點(diǎn)，積極開(kāi)展有針對(duì)的特約服務(wù)和中介服務(wù)，使房屋二次交易、出租、家政服務(wù)、代辦服務(wù)等項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主個(gè)性化需求，還應(yīng)針對(duì)老年人養(yǎng)老、適齡學(xué)生假期等特殊需求開(kāi)展針對(duì)，使老年人老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，適齡學(xué)生假期有人管理，能夠參與適合學(xué)生的各項(xiàng)活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)和諧；

7.要在小區(qū)精神文明建設(shè)上下功夫，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，讓法律、科技、文化、藝術(shù)進(jìn)社區(qū)，使社區(qū)文化活動(dòng)有計(jì)劃、有目標(biāo)、制度化、經(jīng)?；?。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的生命在于服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的品質(zhì)體現(xiàn)在服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的根本在于滿足廣大業(yè)主的物質(zhì)文化和精神需求，要做好物業(yè)服務(wù)管理服務(wù)工作，除了物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)拓進(jìn)、大膽創(chuàng)新，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，還需要廣大業(yè)主的共同參與和理解，支持和關(guān)心，只有物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主同心同德、共同努力，才能使物業(yè)管理服務(wù)滿足廣大業(yè)主的需求。

二、物業(yè)管理企業(yè)要重視員工培訓(xùn)

物業(yè)管理企業(yè)除了在服務(wù)工作上要做到實(shí)、細(xì)之外，還要重視員工的培訓(xùn)工作，通過(guò)培訓(xùn)來(lái)提高員工的素質(zhì)。例如，筆者所在公司面對(duì)行業(yè)迅速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)，始終把員工培訓(xùn)作為一項(xiàng)重要工作，長(zhǎng)抓不懈，除了每年派員工參加全國(guó)、省、市有關(guān)專業(yè)培訓(xùn)外，把崗位培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、技術(shù)練兵作為經(jīng)常性工作來(lái)長(zhǎng)期堅(jiān)持之外，公司還做到培訓(xùn)工作有計(jì)劃、有目標(biāo)、注重落實(shí)、目的明確。

1.在培訓(xùn)的內(nèi)容上，公司把理論培訓(xùn)與實(shí)務(wù)培訓(xùn)相結(jié)合，除了專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)外，針對(duì)一些在服務(wù)管理工作中經(jīng)常碰到的問(wèn)題和典型實(shí)例，還經(jīng)常組織員工探討講評(píng)，提高員工分析問(wèn)題、判斷問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力。公司還結(jié)合一些科研項(xiàng)目的具體情況，組織員工調(diào)查研究，了解不同層次業(yè)主群體的服務(wù)需求，探索切合實(shí)際的服務(wù)管理模式，使員工服務(wù)管理工作更能切合實(shí)際；

2.在培訓(xùn)的形式上，公司采取官教兵、兵教官、互幫互學(xué)和請(qǐng)專家學(xué)者講學(xué)，到沿海和發(fā)達(dá)省區(qū)學(xué)習(xí)、觀摩等多種形式，確保培訓(xùn)效果。通過(guò)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，公司全面強(qiáng)化了對(duì)員工的理念更新、知識(shí)教育、技能鍛煉，使全體員工不斷豐富專業(yè)知識(shí)。提高綜合素質(zhì)，提升服務(wù)技能。

篇6

近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我國(guó)沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢,但是即使是發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問(wèn)題。

(一)沒(méi)有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識(shí)亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒(méi)有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過(guò)低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費(fèi)率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)不強(qiáng),不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)十分淡薄。企業(yè)沒(méi)有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責(zé)任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

(二)規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制尚未完全建立,相關(guān)配套政策滯后

我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩萬(wàn)多家,其中大多數(shù)是開(kāi)發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來(lái),管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門(mén)多,目前存在各部門(mén)單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗(yàn)收等方面都沒(méi)有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制,導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對(duì)性的物業(yè)管理政策出臺(tái)不及時(shí),導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展較快,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)頒布實(shí)施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實(shí)際相結(jié)合的地方性、針對(duì)性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

(三)物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類(lèi)高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

(四)物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力,再有在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面,政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力,核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期入不敷出,甚至虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,而專家認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,這個(gè)行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問(wèn)題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問(wèn)題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)問(wèn)題。

二、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)策

(一)準(zhǔn)確把握行業(yè)定位,為物業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位和業(yè)主是平等的民事主體,是基于物業(yè)服務(wù)合同形成的服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系,《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一基本指導(dǎo)思想,是我們物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)確定位的法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,在國(guó)務(wù)院新修改的自2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,物業(yè)管理成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。在物業(yè)管理活動(dòng)中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不是建設(shè)單位的隸屬和依附,也不是業(yè)主的“仆人”或凌駕于業(yè)主之上的“管理者”,只有擺正位置,通過(guò)平等協(xié)商的方式確立與建設(shè)單位和業(yè)主的關(guān)系,才能保證在實(shí)際工作中減少不必要的矛盾和糾紛。物業(yè)管理涉及到方方面面,有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理,當(dāng)前,在物業(yè)管理服務(wù)中,要正確處理好如下幾方面關(guān)系:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)主管部門(mén)之間的關(guān)系;三是物業(yè)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系;四是物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

(二)建立適宜物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新型有效的運(yùn)行機(jī)制

完善物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制,建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制,主要采取如下措施:實(shí)行早期介入,推行招投標(biāo)制度,建立和完善物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,有效的遏制建管壟斷的局面。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,社會(huì)的專業(yè)分工越來(lái)越細(xì),地產(chǎn)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受,這樣既促進(jìn)了地產(chǎn)商的房屋銷(xiāo)售,又為規(guī)范化、專業(yè)化、信譽(yù)好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》三十二條規(guī)定“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度”。物業(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準(zhǔn)入制度,也將為規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)起到積極的促進(jìn)作用。物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。政府及行業(yè)主管部門(mén)要引進(jìn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,要勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來(lái),推向市場(chǎng)實(shí)行公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng),加速物業(yè)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。要加快制定物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的有序化、規(guī)范化。由政府加大監(jiān)管力度,推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度,實(shí)施招投標(biāo),由業(yè)主來(lái)選擇信得過(guò)、能夠提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)的物業(yè)企業(yè),通過(guò)優(yōu)勝劣汰來(lái)提高行業(yè)的整體水平。

(三)加快人才培養(yǎng),為物業(yè)管理發(fā)展提供人才資源

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)”。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,離不開(kāi)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才,他們不僅要有較高的思想素質(zhì),而且要掌握現(xiàn)代物業(yè)管理理論和技能,并能將其運(yùn)用于實(shí)際。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。一是要加強(qiáng)思想建設(shè),提高物業(yè)管理人員的道德素質(zhì)。二是要加強(qiáng)培訓(xùn),提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì),加速對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)。在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:第一,做好人力資源管理,提高員工的專業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;第二,制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;第三,實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗,樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念;第四,多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

篇7

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)，消防管理，舉措

“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。

物業(yè)管理對(duì)于改善人居環(huán)境質(zhì)量，提高城市管理水平，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定起到積極的作用。建筑消防安全作為不動(dòng)產(chǎn)的一項(xiàng)保全內(nèi)容，當(dāng)然成為物業(yè)管理中的重要內(nèi)容。《中華人民共和消防法》第十二條第二款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。但是，當(dāng)前，囿于物業(yè)服務(wù)企業(yè)觀念、能力、人員、經(jīng)費(fèi)等原因，物業(yè)企業(yè)在履行消防管理職責(zé)方面還存在“邊緣化”問(wèn)題，沒(méi)有真正發(fā)揮其應(yīng)用的作用，值得進(jìn)一步探討原因和提出改進(jìn)方法。

一、當(dāng)前物業(yè)消防安全管理中存在的問(wèn)題

（一）消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)。消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)自兩個(gè)渠道：一是開(kāi)發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金，二是物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。但有些開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒(méi)有法定主管部門(mén)監(jiān)督提留，全部由業(yè)主和用戶來(lái)承擔(dān)，這樣就造成物業(yè)管理收取費(fèi)用過(guò)高，維修資金難以落實(shí)的問(wèn)題；而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，物業(yè)管理資金使用、管理的不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解，因而消防管理費(fèi)用難以收取。

（二）物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍未形成，消防管理不規(guī)范。物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國(guó)起步較晚，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對(duì)物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

（三）物業(yè)消防安全管理責(zé)任不明，物業(yè)與業(yè)主矛盾多。物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務(wù)行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容。物業(yè)消防安全管理涉及到消防設(shè)施維護(hù)等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無(wú)形管理，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的工作范圍和法律責(zé)任往往界定不明，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛。

（四）開(kāi)發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患。目前一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，開(kāi)發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

二、物業(yè)消防安全管理的必要性

現(xiàn)代物業(yè)的規(guī)模大、配套設(shè)施設(shè)備功能齊全管理不善，這些設(shè)置就會(huì)形同虛設(shè)，不斷出現(xiàn)的火災(zāi)案例在警示我們，物業(yè)消防管理不可或缺，必須規(guī)范不斷加強(qiáng)。當(dāng)前，大型商業(yè)樓宇和住宅區(qū)如雨后春筍，出現(xiàn)了一個(gè)住宅區(qū)、一幢大廈的物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的復(fù)雜狀況。而一個(gè)住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設(shè)施設(shè)備配套性，都要求有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)行消防安全管理。其次，隨著城市化進(jìn)程的加快和土地資源的緊缺，城市建筑開(kāi)始不斷向高空和地下延伸，高層、超高層建筑層出不窮。與此同時(shí)，建筑物的使用功能也日趨多樣化和復(fù)雜化，消防設(shè)施設(shè)備越來(lái)越多，功能越來(lái)越復(fù)雜，客觀上也要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術(shù)性。

三、解決物業(yè)消防管理問(wèn)題的舉措

物業(yè)管理是在消防管理既是法定職責(zé)并應(yīng)該發(fā)揮其應(yīng)用的作用，但是又存在著制約其發(fā)揮作用的瓶頸性問(wèn)題，需要我們?cè)谝粋€(gè)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)找準(zhǔn)問(wèn)題，研究相應(yīng)舉措。

（一）明確物業(yè)管理人員職責(zé)，使從業(yè)者知道要干什么，怎么干。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)是對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。物業(yè)管理公司的全體員工都應(yīng)具有相應(yīng)的消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；負(fù)責(zé)消防控制室的日常值班；嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施；管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。

（二）建立完善的消防安全制度，做到有章可循。物業(yè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法落實(shí)消防監(jiān)督管理職責(zé)，建立完善的消防安全制度和規(guī)范的消防安全臺(tái)賬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定消防控制室值班制度。消防控制室是火警預(yù)報(bào)、信息通訊中心，值班人員必須樹(shù)立高度責(zé)任感，認(rèn)真做好消防控制中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設(shè)施每天運(yùn)行情況記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)落實(shí)每日防火巡查制度，定期開(kāi)展消防安全檢查。要保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通；確保消火栓配件完全完好；報(bào)警系統(tǒng)準(zhǔn)確無(wú)誤。備用發(fā)動(dòng)機(jī)、消防水泵、消防電梯應(yīng)能應(yīng)急使用。定期組織消防安全檢查，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除，不能后患。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，建立健全防火制度和安全操作制度。物業(yè)公司要建立防火檔案，對(duì)火險(xiǎn)隱患、消防設(shè)備運(yùn)行狀況、重點(diǎn)消防部位、防火檢查記錄、設(shè)備檢測(cè)記錄等存檔在案；制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案；定期進(jìn)行有針對(duì)性的防火演練。

（三）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專（兼）職消防管理人員要通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，提高“發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患、撲救初起火災(zāi)事故、組織和引導(dǎo)疏散逃生、開(kāi)展消防宣傳教育”能力水平。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門(mén)的教育培訓(xùn)后持證上崗，具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識(shí)、熟練掌握消防設(shè)施的運(yùn)行情況和操作方法。

篇8

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理；業(yè)主

一、物業(yè)服務(wù)合同的特殊性與監(jiān)督的必要性

按照合同法的規(guī)定，合同訂立的過(guò)程就是合同當(dāng)事人之間要約一承諾的互動(dòng)談判過(guò)程。談判是當(dāng)事人之間的信息交流，當(dāng)事人之間通過(guò)充分的信息交流訂立的合同可以保證其內(nèi)容具體明確、雙方權(quán)利與義務(wù)均衡，充分體現(xiàn)民商事合同自愿、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t。在訂立合同的談判過(guò)程中，雙方當(dāng)事人的專業(yè)知識(shí)水平可能存在差異，信息收集和反饋的程度不同，從而導(dǎo)致信息不對(duì)稱。為了防止信息不對(duì)稱給信息弱勢(shì)一方帶來(lái)被欺騙的風(fēng)險(xiǎn)，信息弱勢(shì)一方往往委托人代為談判，而人所做要約或承諾直接對(duì)委托人具有約束力，如同委托人親自作出要約和承諾一樣。

物業(yè)服務(wù)合同以物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)為合同內(nèi)容，但是其訂立過(guò)程與一般的合同訂立過(guò)程相對(duì)比具有很明顯的特殊性。物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同兩類(lèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在某一物業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，再通過(guò)物業(yè)銷(xiāo)售合同將其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)買(mǎi)受人。普通物業(yè)合同是指由物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，其權(quán)利義務(wù)直接及于全體業(yè)主。無(wú)論在前期物業(yè)服務(wù)合同或普通物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主都不是合同訂立過(guò)程的當(dāng)事人，卻要承受合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，而業(yè)主承受這樣的權(quán)利和義務(wù)并非基于委托關(guān)系，因?yàn)?，在前期物業(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位的行為以及普通物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主委員會(huì)的行為都不需要取得業(yè)主的授權(quán)。

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人與合同簽訂過(guò)程相分離，必然造成業(yè)主在合同內(nèi)容上意思表達(dá)的缺乏或不充分，業(yè)主希望從物業(yè)服務(wù)合同中得到的權(quán)利或利益往往表達(dá)不足，業(yè)主也無(wú)法決定合同具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的定約人，其權(quán)利和利益的表達(dá)卻是充分的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握了絕對(duì)的信息和話語(yǔ)權(quán)，這就造成業(yè)主依法主張權(quán)益的困難。我國(guó)最高人民法院2009年4月通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2009]8號(hào))第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”但在合同條款對(duì)業(yè)益表達(dá)不充分的前提下，業(yè)主的訴權(quán)要真正起到維護(hù)其實(shí)體權(quán)益的作用顯然是有難度的。既然物業(yè)服務(wù)合同訂立過(guò)程具有特殊性，通過(guò)完善物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督機(jī)制確保廣大業(yè)主的合法權(quán)益，就顯得十分必要。

二、政府監(jiān)督及行業(yè)自律機(jī)制的不足

從宏觀角度分析，現(xiàn)行的監(jiān)督機(jī)制中，政府的外部監(jiān)督機(jī)制和物業(yè)管理行業(yè)自律監(jiān)督機(jī)制都存在著不足，主要體現(xiàn)在：

(一)政府監(jiān)督有限

現(xiàn)有的政府監(jiān)督機(jī)制主要通過(guò)資質(zhì)管理實(shí)現(xiàn)，通過(guò)行政規(guī)章設(shè)置行業(yè)門(mén)檻以保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，具體內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)管理和人員從業(yè)資格管理兩方面。

2004年國(guó)家建設(shè)部頒布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，隨著2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，該辦法也于同年10月30日進(jìn)行了修訂。新辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)。分別由對(duì)應(yīng)的不同層級(jí)政府負(fù)責(zé)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。三級(jí)資質(zhì)的劃分分別對(duì)應(yīng)不同層次的業(yè)務(wù)范圍，設(shè)置了企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十八條還規(guī)定，資質(zhì)審批部門(mén)或者其上級(jí)主管部門(mén)，在法定情形下，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。其中，前四種情形都屬于本不應(yīng)該頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)而違法頒發(fā)，第五種情形是“依法可以撤銷(xiāo)審批的其他情形”，即“兜底條款”。但是何為“依法可以撤銷(xiāo)審批的其他情形”，該辦法并未規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中不具有可操作性。

在法律責(zé)任部分，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九、二十、二十一條規(guī)定了三種應(yīng)受處罰的情形，分別為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。但是這三種情形都屬于違反資質(zhì)管理程序的事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并沒(méi)有必然聯(lián)系。因此可以說(shuō)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》并沒(méi)有就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題設(shè)定處罰條款。

另一方面，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條要求：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。關(guān)于物業(yè)管理人員的職業(yè)資格，既有建設(shè)部主管頒發(fā)的上崗證書(shū)，分物業(yè)管理員、部門(mén)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理三個(gè)層級(jí)；又有人力資源和社會(huì)保障部頒發(fā)的物業(yè)管理注冊(cè)職業(yè)資格證書(shū)，分物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師和物業(yè)管理師三個(gè)層級(jí)。資格認(rèn)證體系不統(tǒng)一，各個(gè)部門(mén)也互不承認(rèn)。實(shí)踐中，基于我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的實(shí)際狀況，物業(yè)管理人員資格認(rèn)證的程序本身并沒(méi)有很?chē)?yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

(二)行業(yè)自律監(jiān)督缺位

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并沒(méi)有包含有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，但是從1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立至今，除、青海和港澳臺(tái)地區(qū)外，我國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市，都相繼成立了省級(jí)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)，并于2000年成立了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)屬于經(jīng)民政部門(mén)注冊(cè)登記、具有法人資格的民間社團(tuán)，其會(huì)員即為各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定了“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”的法律地位，并在第五十八條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)?！薄侗本┦形飿I(yè)管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：“本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?！钡墙^大部分省市的法律法規(guī)并沒(méi)有針對(duì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)做出相關(guān)規(guī)定。

實(shí)踐中，這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)的主要職能包括：(1)為會(huì)員企業(yè)提供溝通渠道和咨詢平臺(tái)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競(jìng)爭(zhēng)；(2)協(xié)助政府開(kāi)展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，建言獻(xiàn)策；(3)促進(jìn)物業(yè)管理方式和物業(yè)科技進(jìn)步；(4)代表和維護(hù)物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益；(5)制定本行業(yè)的行規(guī)行約并監(jiān)督執(zhí)行，建立行業(yè),自律機(jī)制；(6)組織開(kāi)展對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員有關(guān)執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。這些職能更多的集中于行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)協(xié)調(diào)范疇，著重解決有關(guān)行業(yè)發(fā)展前景問(wèn)題和調(diào)解行業(yè)內(nèi)部矛盾，行業(yè)規(guī)約涉及的監(jiān)督內(nèi)容有限。

因此，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家比較成熟的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，如美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)(IREM)，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還處于較低的層次。會(huì)員企業(yè)加入的自由性和協(xié)會(huì)管理的松散性，使得行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督力度十分有限。

三、業(yè)主監(jiān)督機(jī)制的不足

(一)業(yè)主監(jiān)督的薄弱與不可實(shí)現(xiàn)性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利，其中第七款為“監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”，也就是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和履約情況。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未做出明確規(guī)定，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示”。該辦法第十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中“應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”。但何為“質(zhì)價(jià)相符”，其實(shí)并無(wú)法律標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，因此判斷是否“質(zhì)價(jià)相符”的主要標(biāo)準(zhǔn)還是合同的約定，看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照合同約定履行了其應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。倘若合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容約定并不明確，業(yè)主就很難依據(jù)合同約定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)無(wú)論是前期物業(yè)合同還是普通物業(yè)合同，業(yè)主往往都是合同內(nèi)容的被動(dòng)接受者，期望依照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督難度很大。

(二)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的混亂與不可行性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)中，包含了“監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的監(jiān)督也應(yīng)當(dāng)基于合同內(nèi)容進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，從表面上看其對(duì)合同內(nèi)容有直接的認(rèn)知和考察優(yōu)勢(shì)。但是，現(xiàn)實(shí)中我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)并不具有法人資格，其法律地位模糊不清，學(xué)術(shù)界對(duì)之爭(zhēng)議很大，而不具有法人資格的業(yè)主委員會(huì)不能擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也不能作為訴訟主體。業(yè)主委員會(huì)的成員是利用業(yè)余時(shí)間參與社區(qū)的公益性活動(dòng)，他們并非物業(yè)管理的專業(yè)人員，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，也沒(méi)有相應(yīng)的訂約責(zé)任約束。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員往往缺乏足夠認(rèn)知，很難保證他們?cè)诤炗喥胀ㄎ飿I(yè)服務(wù)合同時(shí)謹(jǐn)慎審查合同內(nèi)容。在監(jiān)督合同履行過(guò)程中，既非專職又非專業(yè)的業(yè)主委員會(huì)缺乏足夠的積極性。即使業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問(wèn)題，由于我國(guó)法律并沒(méi)有確立業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，其并沒(méi)有采取法律救濟(jì)行動(dòng)的資格。因此，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督實(shí)質(zhì)上也是形同虛設(shè)。

四、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的具體建議

綜上所述，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所規(guī)定的政府監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的內(nèi)容均不足。比較而言，現(xiàn)有政府監(jiān)督的內(nèi)容具有較強(qiáng)的可操作性，而行業(yè)監(jiān)督的內(nèi)容基本處于空白狀態(tài)，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督也蒼白無(wú)力。但是，由于物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程的特殊性帶來(lái)的業(yè)利保障的迫切性，三種具體監(jiān)督機(jī)制都應(yīng)該進(jìn)一步完善。其中，政府作為公權(quán)力的唯一持有者，政府監(jiān)督的直接性和強(qiáng)行性使得其價(jià)值不容否定；行業(yè)自律監(jiān)督應(yīng)成為政府監(jiān)督的必要延伸，通過(guò)行業(yè)自律監(jiān)督提高服務(wù)質(zhì)量，從而避免政府監(jiān)督的剛性懲罰。由于我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平參差不齊，行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某浞挚隙ㄅc支持。此外，鑒于法律法規(guī)針對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、訴訟地位規(guī)定不足，修訂法律法規(guī)以提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的法律地位勢(shì)在必行。

(一)關(guān)于完善政府監(jiān)督與行業(yè)自律監(jiān)督的建議

第一，完善政府資質(zhì)管理。資質(zhì)管理是各國(guó)在物業(yè)管理行業(yè)中較為普遍的做法。比如在國(guó)際上公認(rèn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較高的日本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營(yíng)許可證才能夠從事物業(yè)管理，物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受?chē)?yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試，成績(jī)合格者才能擔(dān)任管理職務(wù)。若想通過(guò)資質(zhì)管理達(dá)到保證服務(wù)質(zhì)量的目的，關(guān)鍵在于資質(zhì)的取得應(yīng)符合一系列明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，缺乏明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將使資質(zhì)管理失去本來(lái)的價(jià)值。現(xiàn)行的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》僅僅規(guī)定了不同的資質(zhì)審批機(jī)關(guān)，并沒(méi)有規(guī)定明確的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)，這就很容易造成權(quán)力濫用和權(quán)力尋租，物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)各級(jí)資質(zhì)時(shí)，也無(wú)法進(jìn)行自身?xiàng)l件的準(zhǔn)備。因此，建議我國(guó)對(duì)各級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)加以細(xì)化，從注冊(cè)資金、人員配備、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、既往服務(wù)中業(yè)主的滿意程度等不同方面對(duì)申請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行考核，使資質(zhì)授予條件硬性化，從而避免軟條件和審批任意性的弊端。而對(duì)于從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)定，鑒于我國(guó)各地物業(yè)發(fā)展水平存在差異，建議制定一個(gè)全國(guó)性的物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)考核規(guī)劃。在未來(lái)一定期間內(nèi)強(qiáng)化專業(yè)化考核，嚴(yán)格認(rèn)證制度，改變現(xiàn)有相對(duì)寬松的資格門(mén)檻。

第二，建立完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制。在該機(jī)制中，物業(yè)主管部門(mén)不僅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估，同時(shí)要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用，應(yīng)當(dāng)督促和鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)更多地參與對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)監(jiān)督。這就需要保證行業(yè)協(xié)會(huì)的相對(duì)獨(dú)立地位，并由政府授予其一定的評(píng)估和監(jiān)督權(quán)。對(duì)于嚴(yán)重違反行業(yè)協(xié)會(huì)制定的有關(guān)服務(wù)質(zhì)量規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有權(quán)提請(qǐng)資質(zhì)主管部門(mén)撤銷(xiāo)其企業(yè)資質(zhì)，這樣才能激活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，避免長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦取得資質(zhì)就捧上“鐵飯碗”的弊端，以改變我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)魚(yú)龍混雜的局面。

發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面有許多成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。如日本就依靠行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定和監(jiān)督。日本相關(guān)的全國(guó)性行業(yè)組織比較多，如高層樓宇管理協(xié)會(huì)、電梯管理協(xié)會(huì)、住宅管理協(xié)會(huì)等。這些協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)搜集和研究物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和方法，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行科學(xué)化、人性化、低成本的物業(yè)管理，并處理有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題和業(yè)主的投訴等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為協(xié)會(huì)的會(huì)員要接受協(xié)會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。在美國(guó)，物業(yè)管理公司直接接受全國(guó)性行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督，只有經(jīng)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的培訓(xùn)和認(rèn)可才能申請(qǐng)相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后還須每4年接受45小時(shí)的專業(yè)培訓(xùn)，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于行業(yè)協(xié)會(huì)所設(shè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的充分理解。

在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)起步最早的深圳市也制訂了相關(guān)規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條專門(mén)強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理協(xié)會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，并且規(guī)定：“受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作。”深圳市的相關(guān)做法值得有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國(guó)性立法或制定行政法規(guī)時(shí)借鑒。

篇9

堅(jiān)持以黨的十七大和全會(huì)精神為指導(dǎo)，按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的總體要求，結(jié)合我區(qū)創(chuàng)新社會(huì)管理示范區(qū)工作，以便民、利民、為民為宗旨，以構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)模式和長(zhǎng)效管理機(jī)制為標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)大力推進(jìn)老舊住宅區(qū)整治改造，著力形成條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方協(xié)調(diào)的老舊住宅區(qū)管理體制，基本建立行政部門(mén)職能管理強(qiáng)化、公用事業(yè)單位專業(yè)服務(wù)到位、業(yè)主自我管理服務(wù)規(guī)范的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷穩(wěn)定和完善物業(yè)服務(wù)，進(jìn)一步改善人民群眾居住生活環(huán)境。

二、總體目標(biāo)

遵循“政府引導(dǎo)，社會(huì)參與，政策扶持，市場(chǎng)運(yùn)作，立足社區(qū)，長(zhǎng)效管理”的工作方針，以“穩(wěn)定覆蓋率，擴(kuò)大參與率，提高收費(fèi)率，提升滿意率”（簡(jiǎn)稱“四率”）為目標(biāo)，在全區(qū)94個(gè)社區(qū)的老舊住宅區(qū)繼續(xù)推進(jìn)“路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美”綜合整治工程，擴(kuò)大社會(huì)各界參與面，引導(dǎo)市民群眾轉(zhuǎn)變物業(yè)消費(fèi)觀念，逐步推進(jìn)市場(chǎng)化有償物業(yè)服務(wù)，改進(jìn)服務(wù)方式，完善服務(wù)措施，基本實(shí)現(xiàn)“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有設(shè)施維護(hù)”（簡(jiǎn)稱“五有”），促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)率穩(wěn)步提高，努力提升社會(huì)和市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度，實(shí)現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的可持續(xù)健康發(fā)展。

三、工作標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容

為實(shí)現(xiàn)上述總體目標(biāo)，制定“四率”、“五有”兩項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，明確所需完成的工作內(nèi)容。

（一）“四率”工作標(biāo)準(zhǔn)

1、穩(wěn)定覆蓋率。全區(qū)94個(gè)目標(biāo)社區(qū)的老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率保持100%。

2、擴(kuò)大參與率。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房管所參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)的共建，擴(kuò)大與社區(qū)結(jié)對(duì)幫扶，對(duì)口支持準(zhǔn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式的社區(qū)幫扶面達(dá)50%。

3、提高收費(fèi)率。全區(qū)94個(gè)目標(biāo)社區(qū)的老舊住宅區(qū)100%啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，每個(gè)街道有50%以上的社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率超過(guò)30%。

4、提升滿意率。社區(qū)居民群眾對(duì)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的滿意率不得低于60%。

（二）“五有”工作標(biāo)準(zhǔn)

1、每個(gè)社區(qū)要按不低于20平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房，暫時(shí)不能配置或配置面積未達(dá)標(biāo)的可臨時(shí)采取租賃、借用，或與社區(qū)服務(wù)中心共用等方法過(guò)渡。

2、完善公共保潔、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范和考核方法，建立管理無(wú)空檔、服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)、辦事有時(shí)限、投訴有反饋的物業(yè)服務(wù)運(yùn)作機(jī)制，使內(nèi)部管理制度化、科學(xué)化。

（三）工作內(nèi)容

1、繼續(xù)開(kāi)展社區(qū)環(huán)境綜合整治。圍繞“路面平，管道暢，樓道亮，環(huán)境美”的整治目標(biāo)，區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、各街道辦事處、區(qū)屬各相關(guān)部門(mén)應(yīng)結(jié)合年各社區(qū)綜合整治的情況，抓緊制定、落實(shí)好社區(qū)環(huán)境綜合整治計(jì)劃，突出重點(diǎn)、分階段實(shí)施道路整修、排水管網(wǎng)改造、綠化補(bǔ)植、違章建筑拆除、樓道粉刷、安裝樓道燈、管線序化等環(huán)境改造工程。

2、繼續(xù)做好配建和完善物業(yè)服務(wù)必備的設(shè)施設(shè)備。繼續(xù)完善小區(qū)監(jiān)控設(shè)施，配建值班崗?fù)ぃǚ浚鲈O(shè)和改造停車(chē)場(chǎng)所，設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，三無(wú)水箱的整治，不斷完善老舊住宅區(qū)的公共設(shè)施配套。

3、大力宣傳《市物業(yè)管理?xiàng)l例》，積極籌備成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)。按照《市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在條件成熟的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，要加強(qiáng)對(duì)籌備成立業(yè)主大會(huì)工作的指導(dǎo)，每個(gè)社區(qū)必須完成1-2個(gè)業(yè)主大會(huì)的成立工作，并逐步全面推行，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主自我管理行為。

4、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。根據(jù)老舊住宅區(qū)實(shí)際和業(yè)主（居民）需求，加強(qiáng)制度建設(shè)，完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同和各項(xiàng)服務(wù)承諾，實(shí)行“四公開(kāi)一監(jiān)督”制度，即公開(kāi)服務(wù)人員、公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格、公開(kāi)報(bào)修和投訴監(jiān)督服務(wù)電話，接受廣大業(yè)主（居民）監(jiān)督；落實(shí)負(fù)責(zé)人接待制度，每周定期接待業(yè)主（居民）來(lái)訪，及時(shí)了解業(yè)主（居民）需求，從細(xì)節(jié)入手，改進(jìn)日常服務(wù)，促進(jìn)收費(fèi)率穩(wěn)步上升，提高業(yè)主（居民）對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度。

5、完善區(qū)、街、社區(qū)三級(jí)房屋及設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修平臺(tái)。在資金投入、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、設(shè)施設(shè)備添置等方面要加大投入，建立健全全天候、全覆蓋的應(yīng)急維修服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

各有關(guān)職能部門(mén)和專業(yè)管理單位對(duì)應(yīng)工作職責(zé)，成立應(yīng)急搶修隊(duì)伍，實(shí)行值守工作制，方便居民報(bào)修，解決突發(fā)問(wèn)題。

（1）依托區(qū)房地公司建立區(qū)級(jí)應(yīng)急維修中心，進(jìn)一步細(xì)化應(yīng)急維修預(yù)案，并按預(yù)案的要求，精心組織好維修、搶險(xiǎn)力量和設(shè)備，要具有隨時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)因突發(fā)事件、自然災(zāi)害等因素出現(xiàn)的街道、社區(qū)應(yīng)急維修服務(wù)機(jī)構(gòu)無(wú)法解決的房屋及公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修、搶修問(wèn)題的準(zhǔn)備和能力。

（2）要以街道社區(qū)服務(wù)中心為依托成立街道應(yīng)急維修服務(wù)中心，主要解決轄區(qū)內(nèi)因突發(fā)事件、自然災(zāi)害等因素出現(xiàn)的中、小型房屋應(yīng)急維修、搶修問(wèn)題。

（3）各社區(qū)要建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，設(shè)立應(yīng)急報(bào)修窗口，組織轄區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（便民服務(wù)中心），主要負(fù)責(zé)本社區(qū)內(nèi)因突發(fā)事件、自然災(zāi)害等因素出現(xiàn)的小型房屋應(yīng)急維修、搶修，并及時(shí)調(diào)查上報(bào)；組織協(xié)調(diào)相關(guān)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定落實(shí)維修經(jīng)費(fèi)。

四、保障措施

（一）保持資金穩(wěn)定投入

整治資金以市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政撥款為引導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)專項(xiàng)資金支持、社會(huì)單位適當(dāng)投入為補(bǔ)充、受益業(yè)主（居民）交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基礎(chǔ)，全方位籌措資金。

1、區(qū)政府安排資金的使用和管理。區(qū)財(cái)政按照推進(jìn)物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)社區(qū)數(shù)（每個(gè)社區(qū)20萬(wàn)元）對(duì)各街道安排資金，主要用于老舊住宅區(qū)的路面、管道、樓道、環(huán)境的整治，以及房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備的小型維修。各街道按照輕重緩急的原則統(tǒng)籌安排，并負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目組織實(shí)施工作。對(duì)屬于路面、管道、綠化、無(wú)主水箱整治等專項(xiàng)工程項(xiàng)目由街道集中申報(bào)，區(qū)相關(guān)職能部門(mén)統(tǒng)一組織實(shí)施。

2、各職能部門(mén)資金的使用和管理。區(qū)民政、建設(shè)、水務(wù)、城管、園林、房地公司等部門(mén)和單位，應(yīng)依據(jù)各自職責(zé)，合理地安排使用相關(guān)資金，配合各街道推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

3、動(dòng)員和鼓勵(lì)轄區(qū)單位投入資金支持繼續(xù)推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，引導(dǎo)、鼓勵(lì)社會(huì)單位采取自愿方式捐助部分資金支持社區(qū)環(huán)境改造；在已實(shí)施老舊住宅區(qū)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的區(qū)域內(nèi)，公共路面停車(chē)、停車(chē)棚、廣告設(shè)置及公共部位的經(jīng)營(yíng)性收入應(yīng)作為老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，以彌補(bǔ)日常經(jīng)費(fèi)的不足；按照“一事一議”原則，發(fā)動(dòng)受益業(yè)主自行籌集資金，用于房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的改造完善，把政府支持、社會(huì)參與和業(yè)主自主投入緊密結(jié)合，調(diào)動(dòng)各方積極性，形成互為補(bǔ)充、有機(jī)結(jié)合的多途徑資金籌集渠道。

4、區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)由區(qū)財(cái)政根據(jù)工作需要予以保證。

5、區(qū)財(cái)政滾存安排100萬(wàn)元用于建立區(qū)級(jí)應(yīng)急維修中心的專項(xiàng)資金。

6、區(qū)財(cái)政安排對(duì)考評(píng)達(dá)標(biāo)的社區(qū)按3萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)(合計(jì)282萬(wàn)元）給予以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金，主要用于補(bǔ)助達(dá)標(biāo)社區(qū)自助物業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。

（二）落實(shí)各項(xiàng)扶持政策

1、啟動(dòng)稅收減免和財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助政策。區(qū)地稅局和區(qū)財(cái)政局根據(jù)《關(guān)于對(duì)從事老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的單位和機(jī)構(gòu)給予稅收減免及財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助的實(shí)施意見(jiàn)》（房發(fā)[]197號(hào)）規(guī)定，全面啟動(dòng)優(yōu)惠政策實(shí)施，指導(dǎo)各社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)了解、掌握政策的適用范圍以及相關(guān)辦理程序，幫助社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)解決好收費(fèi)票據(jù)和稅款返還問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用“取之于民，用之于民”。

2、建立完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。區(qū)房管局和區(qū)物價(jià)局要按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范收費(fèi)行為的通知》（房規(guī)[]1號(hào)）文件精神，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的指導(dǎo)和規(guī)范。區(qū)物價(jià)局應(yīng)會(huì)同區(qū)房管局根據(jù)物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本區(qū)實(shí)際、物業(yè)綜合管理服務(wù)內(nèi)容以及業(yè)主（居民）經(jīng)濟(jì)承受能力等因素分級(jí)分類(lèi)制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和業(yè)主（居民）以“菜單式”方式選擇相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立起平等協(xié)商、按價(jià)付費(fèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新機(jī)制，讓業(yè)主（居民）明明白白繳費(fèi)。

（三）建立協(xié)作共管機(jī)制

1、發(fā)揮各相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)共管作用。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位繼續(xù)按照各自責(zé)任分工，切實(shí)履行職責(zé)，密切配合，共同做好老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)工作，形成良好的協(xié)作共管機(jī)制。

區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組要充分發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)作用，堅(jiān)持定期例會(huì)、信息和檢查督導(dǎo)制度，及時(shí)研究解決工作中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題；以貫徹學(xué)習(xí)《市物業(yè)管理?xiàng)l例》為主線，積極開(kāi)展物業(yè)管理?xiàng)l例的培訓(xùn)，掀起一輪學(xué)習(xí)、貫徹、落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例的，發(fā)揮區(qū)屬各部門(mén)、各單位的職能作用，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)、單位加大老舊住宅區(qū)綜合管理工作力度，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，整合力量和管理資源，深入社區(qū)做好指導(dǎo)和服務(wù)，合力維護(hù)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展。

2、強(qiáng)化街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)的基礎(chǔ)職能作用。按照《市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，落實(shí)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理中的職責(zé)和作用，街道辦事處要建立物業(yè)管理的專職機(jī)構(gòu)，并在人員編制和經(jīng)費(fèi)上給予保障。成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，設(shè)一名專職物業(yè)管理員，實(shí)行統(tǒng)一的掛牌、公示制度，設(shè)立物業(yè)服務(wù)熱線電話，配備專業(yè)維修人員（可采取與專業(yè)單位或個(gè)人合作的方式）和必要的工具設(shè)備，為正常開(kāi)展老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作提供基礎(chǔ)條件。此外，街道辦事處應(yīng)會(huì)同區(qū)房管局加強(qiáng)對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)，做好新、老舊住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立工作，引導(dǎo)業(yè)主選舉知法守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員，建立健全業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制，完善新、老舊住宅區(qū)業(yè)主自治管理體系，促進(jìn)業(yè)主有序參與、民主管理。建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度和訴求暢通機(jī)制，協(xié)調(diào)解決好新、老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的各類(lèi)問(wèn)題。

3、調(diào)動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)幫扶作用。針對(duì)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)水平和人員整體素質(zhì)偏低的問(wèn)題，區(qū)房管局要積極加強(qiáng)與市物業(yè)管理協(xié)會(huì)分會(huì)的聯(lián)動(dòng)，制定實(shí)施方案，實(shí)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”幫扶責(zé)任制，啟動(dòng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和操作層員工分類(lèi)培訓(xùn)工作，采取集中授課、統(tǒng)一培訓(xùn)的方式，從法律法規(guī)、專業(yè)知識(shí)、服務(wù)理念和服務(wù)規(guī)范等方面進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和專業(yè)服務(wù)技能。在去年試行物業(yè)服務(wù)企業(yè)與街道社區(qū)結(jié)對(duì)幫扶的基礎(chǔ)上，全面發(fā)動(dòng)協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)聯(lián)系社區(qū)，進(jìn)行點(diǎn)到點(diǎn)的幫扶。同時(shí)，擴(kuò)大幫扶面，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)老舊住宅區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)服務(wù)實(shí)際，幫助編制工作規(guī)劃，擬定服務(wù)方案，制定管理制度，設(shè)計(jì)運(yùn)作模式，并組織到專業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行“一對(duì)一”跟班實(shí)習(xí)，以提高老舊住宅區(qū)整體物業(yè)服務(wù)水平。

五、工作要求

（一）建立工作責(zé)任制。老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作按照“區(qū)街聯(lián)動(dòng)、條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)工作責(zé)任機(jī)制。區(qū)人民政府以簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)的方式明確各街道辦事處、各相關(guān)職能部門(mén)和單位的職責(zé)、任務(wù)和要求，并將其納入年度目標(biāo)范圍。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)市級(jí)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和表彰辦法，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定區(qū)級(jí)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和表彰辦法，年底組織考核驗(yàn)收，對(duì)完成目標(biāo)任務(wù)的街道、部門(mén)、單位和先進(jìn)個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)未完成目標(biāo)任務(wù)的街道、部門(mén)和單位，予以通報(bào)批評(píng)并追究相應(yīng)責(zé)任。

（二）抓好資金籌措，強(qiáng)化監(jiān)督管理。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排審定整治工作項(xiàng)目，區(qū)財(cái)政局依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組審定項(xiàng)目對(duì)編報(bào)的預(yù)算審定后在市區(qū)配比額度內(nèi)安排資金，根據(jù)工作及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及時(shí)撥付資金，屬于政府采購(gòu)范圍的納入政府采購(gòu)管理。各實(shí)施單位應(yīng)本著嚴(yán)格管理、精打細(xì)算的原則，建立健全各項(xiàng)資金管理制度。資金使用要堅(jiān)持群眾路線，在確定整治方案和資金預(yù)算前，應(yīng)組織調(diào)查，廣泛征求群眾意見(jiàn)，并公示整治方案，保障用實(shí)用好資金。在資金使用過(guò)程中，實(shí)時(shí)監(jiān)督，確保資金規(guī)范使用。

（三）堅(jiān)持突出重點(diǎn)，實(shí)施“軟”“硬”共建。結(jié)合兩年來(lái)的工作情況，各街道辦事處應(yīng)根據(jù)轄區(qū)實(shí)際，“鎖定重點(diǎn)區(qū)域,確定重點(diǎn)目標(biāo)，打造特色亮點(diǎn)”，以點(diǎn)帶面，實(shí)施全面推進(jìn)。在開(kāi)展社區(qū)環(huán)境綜合整治的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)服務(wù)工作機(jī)制，完善社區(qū)物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

篇10

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，現(xiàn)代人對(duì)物業(yè)管理的需求越來(lái)越高，物業(yè)管理在中國(guó)有著廣闊的發(fā)展前景。油田是典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中形成了獨(dú)立的、完善的生活后勤服務(wù)系統(tǒng)，油田物業(yè)管理是從依附于企業(yè)的生活服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變而來(lái)的。與其他物業(yè)企業(yè)不同，油田物業(yè)管理有著獨(dú)特的特征：一是由于油田生產(chǎn)的特點(diǎn)，油田小區(qū)比較分散，人員較多，物業(yè)管理具有點(diǎn)多、面廣的特征。二是油田物業(yè)管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務(wù)到離退休、社區(qū)文體活動(dòng)、醫(yī)療衛(wèi)生等都廣泛涉及。三是在油田企業(yè)改制過(guò)程后，分流的大量職工都被安置到物業(yè)管理企業(yè)中，冗員較多，管理難度大。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，油田物業(yè)企業(yè)為油田企業(yè)的發(fā)展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

二、提高油田物業(yè)企業(yè)管理的措施

（一）規(guī)范服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)管理水平。

一是不斷健全各種規(guī)章制度，油田物業(yè)企業(yè)要堅(jiān)持以服務(wù)油田生產(chǎn)和職工生活為中心，完善各項(xiàng)管理制度，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)流程，加大監(jiān)督和檢查力度，提高物業(yè)管理水平，滿足不斷增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求。二是積極推行ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系，通過(guò)實(shí)施ISO9001質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，在油田物業(yè)企業(yè)中形成一個(gè)職責(zé)明確、層次分明的管理體系，實(shí)現(xiàn)事事有標(biāo)準(zhǔn)、考核有獎(jiǎng)懲、崗位有責(zé)任的機(jī)制，來(lái)規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。三是開(kāi)展達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。

（二）加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)。一直以來(lái)，由于體制的原因，油田物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著職工安置的重要職責(zé)，接納了大量不具備物業(yè)管理知識(shí)和能力的人員，這些人員在文化素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)以及服務(wù)意識(shí)等方面都存在較大的差距，不能適應(yīng)新形勢(shì)下油田物業(yè)管理的需要。因此，需要我們加強(qiáng)對(duì)油田物業(yè)工作人員的培訓(xùn)和教育。一是通過(guò)思想教育，提高廣大職工的市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的鐵飯碗思維，樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和憂患意識(shí)，能夠變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理手段和方法，來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力。二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)工作人員的業(yè)務(wù)技能。

（三）延伸物業(yè)服務(wù)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，油田系統(tǒng)青年職工居多，有著龐大的購(gòu)房剛性需求。二是家政服務(wù)行業(yè)。三是園林綠化、建材等行業(yè)。

（四）加大油田物業(yè)的投入力度。

（1）加大對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造的力度，加大物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。

（2）加快完善水、電、氣、暖等計(jì)量設(shè)施，加大老基地計(jì)量、收費(fèi)等硬件設(shè)施系統(tǒng)的改造、升級(jí)力度，推進(jìn)新技術(shù)的應(yīng)用，逐步實(shí)現(xiàn)水、電、氣、暖的智能化控制，做到分戶計(jì)量、分戶控制，為財(cái)務(wù)收支核算工作創(chuàng)造必要條件。

（3）根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，有計(jì)劃地完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升小區(qū)凈化、綠化、美化水平。

結(jié)語(yǔ)：