導語：如何才能寫好一篇物業(yè)相關(guān)法律知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一日晚間,某商業(yè)銀行24小時客服專線接到業(yè)務求助電話,來電人自稱是正在查辦案件的公安機關(guān)民警。其自述剛剛接到一起報案,報案人稱按照短信和電話提示,已通過ATM機從自己的銀行卡向?qū)Ψ皆谠撋虡I(yè)銀行的賬戶中轉(zhuǎn)賬匯入數(shù)萬元。來電人告知銀行客服人員,目前已經(jīng)基本確定上述匯款人遭受了電信詐騙,現(xiàn)要求銀行立即對收款賬戶進行“口頭掛失”,以使該收款賬戶處于對外止付狀態(tài)。明確來電要求后,客服接線人員根據(jù)業(yè)務操作規(guī)程,向來電人做出解釋:該項業(yè)務須由公安機關(guān)執(zhí)法人員持相關(guān)證件和協(xié)助執(zhí)行文件到銀行網(wǎng)點辦理,由于當時并非銀行網(wǎng)點營業(yè)時間,故無法滿足來電請求。

實務中,商業(yè)銀行網(wǎng)點常會遇到類似的“止付”申請業(yè)務。按有關(guān)規(guī)定,公安機關(guān)必須出具協(xié)助凍結(jié)通知文書后,銀行才能辦理此項業(yè)務。然而在公安人員制作凍結(jié)通知書期間,不法分子往往通過網(wǎng)上銀行、ATM自助取款等方式已將資金轉(zhuǎn)走,受害人難以追回受騙匯出款項。對此,有的受騙匯款人認為銀行相關(guān)業(yè)務規(guī)定不合理,不能有效保護客戶權(quán)益和資金安全,進而引發(fā)受騙匯款人對商業(yè)銀行的投訴與糾紛。

銀行受理特殊“掛失止付”申請業(yè)務的法律分析

有關(guān)“掛失止付”的法律規(guī)范

掛失作為一種常見的個人金融業(yè)務,是法律法規(guī)賦予存款人的一項基本權(quán)利和有效救濟手段。通過合法程序申請掛失,存款人即使遺失存單、存折、銀行卡,仍可避免賬戶資金損失。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)已對銀行掛失業(yè)務作了明確規(guī)范。1992年由國務院頒布施行的《儲蓄管理條例》第三十一條規(guī)定,儲戶遺失存單、存折或者預留印鑒的印章的,必須立即持本人身份證明,并提供儲戶的姓名、開戶時間、儲蓄種類、金額、賬號及住址等有關(guān)情況,向其開戶的儲蓄機構(gòu)書面申請掛失。在特殊情況下,儲戶可以用口頭或者函電形式申請掛失,但必須在規(guī)定期限內(nèi)補辦書面申請掛失手續(xù)。中國人民銀行于1993年的《關(guān)于執(zhí)行的若干規(guī)定》第三十七條亦有相關(guān)類似規(guī)定,同時規(guī)定儲戶可委托他人代為辦理掛失手續(xù),但被委托人要出示其身份證明。

掛失按申請方式和法律效果可分為正式掛失和臨時掛失兩種。所謂正式掛失,是指存款人或其人以書面形式向開戶銀行提出掛失申請,以使有關(guān)存款憑證、介質(zhì)在存款人辦理更換憑證、銷戶支取等后續(xù)處理手續(xù)前處于持續(xù)止付狀態(tài)的行為。臨時掛失則是允許存款人及其人以口頭、函電等靈活方式作出申請,但掛失的憑證、介質(zhì)僅在固定期間內(nèi)處于止付狀態(tài)的掛失類型。與正式掛失相比,臨時掛失具有以下法律特征:第一,有效申請不以書面形式為要件。掛失申請方式靈活,存款人亦可不到銀行網(wǎng)點辦理,故可適用于存款人身在異地、存款憑證與身份證件同時丟失,以及存款人認為短期內(nèi)可找回遺失憑證,不愿直接辦理正式掛失等特殊情形。第二,法律效果不同,臨時掛失后必須在規(guī)定期間內(nèi)以書面形式補辦正式掛失手續(xù),否則,掛失將自動失效。

掛失止付的適用條件

依據(jù)上述法律文件規(guī)定,無論正式掛失還是臨時掛失,均僅限于對掛失申請人本人存款憑證或介質(zhì)進行止付處理。其意義在于,有關(guān)憑證或介質(zhì)在掛失生效后將喪失支付功能,即未經(jīng)適當程序辦理掛失后續(xù)手續(xù),即使賬戶所有人也不能利用掛失憑證或介質(zhì)進行任何賬戶操作。因此,掛失在保護存款人資金的同時,也在一定程度上限制了相關(guān)憑證、介質(zhì)的正常應用功能。除符合規(guī)定的掛失申請外,如果客戶可以對他人存款憑證或介質(zhì)進行掛失止付,則無異于允許他人對存款人的賬戶施加控制力,進而使賬戶所有人對其存款憑證或介質(zhì)的使用權(quán)與處分權(quán)處于不完整狀態(tài)。因此,在行為之外,掛失止付他人存款憑證或介質(zhì)可能損害存款人的 合法權(quán)益,一旦由此引發(fā)糾紛,也將給銀行帶來法律和聲譽風險。

實務中,銀行以審核掛失申請人提供的本人身份證件驗證掛失憑證或介質(zhì)是否為申請人本人所有;在申請情形下,則須由人同時提供掛失憑證或介質(zhì)所有人和人身份證件,以確認掛失憑證或介質(zhì)的所有人及關(guān)系。針對電話掛失等不能直接審核掛失申請人身份信息的情形,銀行通常確定單一受理渠道即專線客服電話,同時要求掛失人提供掛失憑證或介質(zhì)相關(guān)賬號和賬戶所有人的身份證件號碼,以此驗證掛失申請人身份。

上述案例顯示,有關(guān)人員撥打銀行客服專線電話或通過銀行營業(yè)網(wǎng)點要求“對收款賬號進行口頭掛失”,而該收款賬號并非申請人或匯款人所有,因此,該項業(yè)務申請與現(xiàn)行法律規(guī)范的掛失申請行為存在實質(zhì)差異,不應屬于掛失業(yè)務,故不適用有關(guān)掛失的法律規(guī)定。從申請業(yè)務性質(zhì)上看,要求銀行協(xié)助公安機關(guān)使他人存款賬戶處于止付狀態(tài),實際就是對他人賬戶進行凍結(jié),屬于商業(yè)銀行協(xié)助執(zhí)行業(yè)務范疇,應適用協(xié)助執(zhí)行相關(guān)法律規(guī)定。

商業(yè)銀行協(xié)助凍結(jié)的法定程序

我國《商業(yè)銀行法》第二十九條對金融機構(gòu)協(xié)助凍結(jié)個人存款作了嚴格規(guī)定:除法律另有規(guī)定外,對個人儲蓄存款,商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位或者個人查詢、凍結(jié)、扣劃;商業(yè)銀行非法查詢、凍結(jié)、扣劃個人儲蓄存款或者單位存款,對存款人或者其他客戶造成財產(chǎn)損害的,須承擔相應的法律責任。國務院《儲蓄管理條例》第三十四條也作了相應規(guī)定。因此,銀行受理有權(quán)機關(guān)協(xié)助凍結(jié)他人存款的業(yè)務要求,必須嚴格依照法定程序辦理,以防止錯誤凍結(jié)損害存款人合法權(quán)益,同時也可有效防范銀行工作人員在協(xié)助執(zhí)行過程中出現(xiàn)操作風險。根據(jù)中國人民銀行《金融機構(gòu)協(xié)助查詢、凍結(jié)、扣劃工作管理規(guī)定》的規(guī)定,辦理協(xié)助凍結(jié)業(yè)務時,金融機構(gòu)經(jīng)辦人員應當核實有權(quán)機關(guān)執(zhí)法人員工作證件和有權(quán)機關(guān)簽發(fā)的協(xié)助凍結(jié)文書。公安機關(guān)申請協(xié)助凍結(jié)的,應出具縣級以上公安機關(guān)簽發(fā)的《協(xié)助凍結(jié)存款通知書》,并應由執(zhí)法人員出示證明其身份的工作證件或執(zhí)行公務證。

在前述案例中,銀行通過專線客服電話難以核實來電人身份;在沒有審核依法定程序出具的協(xié)助凍結(jié)法律文書的情形下,柜員不能準確判斷申請凍結(jié)的存款性質(zhì),以及凍結(jié)行為是否具備相應法律依據(jù)。銀行在此種情形下對存款實施凍結(jié),存在一定的法律合規(guī)風險。一旦因錯誤凍結(jié)造成被凍結(jié)存款所有人無法正常使用資金,或者由于外部欺詐使銀行承擔違規(guī)操作的聲譽和經(jīng)濟損失,不僅會使銀行在有關(guān)糾紛中陷入被動境地,而且從維護金融消費者合法權(quán)益角度看,銀行突破現(xiàn)行法律規(guī)定凍結(jié)存款并不能根本解決電信詐騙問題,且可能形成不法分子對銀行實施外部欺詐的可乘之機,進而不利于社會與金融秩序穩(wěn)定。因此,上述案例中銀行人員依照現(xiàn)行法律規(guī)定拒絕立即凍結(jié)存款的行為及所作的相關(guān)解釋并無明顯瑕疵。

臨時性存款凍結(jié)措施的法律分析

如前述案例所示,在特殊情況下,對涉嫌詐騙的收款人賬戶進行臨時止付,可以為受害人(匯款人)利益提供及時的補救性保護措施。部分客戶及銀行相關(guān)業(yè)務部門據(jù)此提出,是否可以規(guī)定臨時性存款凍結(jié)措施解決上述需求問題。該項措施擬在匯款業(yè)務具有明顯詐騙特征的情形下,對收款賬戶按照匯款客戶的匯出金額進行對應額度止付,并由匯款人向銀行書面聲明承擔由此產(chǎn)生的一切法律責任。盡管上述措施設(shè)定了適用前提,并考慮以額度止付、申請人聲明等方式進行風險防控,但從法律角度分析,仍存在一些問題,頗值探討:

首先,臨時止付措施沒有現(xiàn)行法律依據(jù),故不宜作為商業(yè)銀行普遍性制度規(guī)定加以實施。

其次,對于“匯款行為具有明顯被詐騙特征”或“收款賬戶具有明顯詐騙特征”需列舉一系列具體的認定情形,方能在實務中準確適用,而電信詐騙手段層出不窮,短時間內(nèi)認定匯款客戶遭到詐騙行為侵害存在較大困難。

第三,為防止臨時凍結(jié)出現(xiàn)錯誤,銀行只有在“情況緊急”時才能采取臨時救濟措施,而銀行很難證明,不采取臨時止付措施不足以維護匯款客戶合法利益,或者不立即止付收款賬戶便會造成匯款人無法挽回較大資金損失的情況。

第四,一旦因臨時凍結(jié)措施造成存款人損失,匯款人的聲明不能免除銀行對存款人的責任。銀行仍應基于與存款人的儲蓄合同關(guān)系,承擔相應法律責任。

綜上,在銀行和有權(quán)機關(guān)對上述問題未能形成有效解決方案的情形下,即使業(yè)務制度規(guī)定臨時凍結(jié)措施,在實務中也會因欠缺可行性而不能達到預期效果。

相關(guān)案例對商業(yè)銀行的啟示

近年來,隨著商業(yè)銀行業(yè)務發(fā)展,各類銀行卡普遍成為個人儲蓄的主要介質(zhì),ATM等自助設(shè)備的應用日益廣泛,然而,針對銀行卡的電信詐騙也呈增多之勢。為有效防控相關(guān)風險,避免上述案例情形再次發(fā)生,盡量減少客戶損失,銀行在相關(guān)管理制度和業(yè)務操作方面可考慮以下幾點:

進一步規(guī)范業(yè)務用語,避免客戶對業(yè)務事項產(chǎn)生誤解。目前,一些商業(yè)銀行在個人金融業(yè)務中提及的“口頭掛失”,實際是指因特殊原因不能立即辦理正式掛失手續(xù),掛失申請人到銀行營業(yè)網(wǎng)點填寫掛失申請書,并提供相關(guān)身份證件,申請在一定期限內(nèi)對掛失賬戶進行止付的業(yè)務。此項業(yè)務在掛失效果上屬于臨時掛失,掛失有效期一般僅為7〜15日,逾期未補辦正式掛失手續(xù)則掛失自動失效。從申請形式上看,上述掛失申請仍需填寫書面文件,因此稱為“口頭掛失”并不確切。當前完全以“口頭”方式申請掛失主要是客戶通過銀行設(shè)置的專線客服電話自助辦理臨時掛失。為使業(yè)務用語更加準確,銀行應避免再將柜面受理的臨時掛失稱為“口頭掛失”,且可在相應的業(yè)務申請書、網(wǎng)站業(yè)務介紹中提示客戶掛失僅限存款人本人憑證、介質(zhì),引導客戶以適當方式提出掛失申請。

完善相關(guān)技術(shù)設(shè)計,提高自助設(shè)備反詐騙功能。例如,增加ATM大額自助轉(zhuǎn)賬的限制和程序,通過延長交易時間降低客戶受騙后盲目轉(zhuǎn)賬的幾率。對于在非營業(yè)時間通過ATM自助大額轉(zhuǎn)賬的交易,可設(shè)定較低的單筆轉(zhuǎn)賬限額,客戶完成大額轉(zhuǎn)賬必須分次重復操作,從而延緩交易成功的時間。同時可增加ATM操作界面的反詐騙文字及語音提示,爭取引起客戶對詐騙信息的警覺。

改進業(yè)務處理措施,積極協(xié)助維護客戶權(quán)益。當客戶遭受詐騙要求協(xié)助時,銀行柜員或?qū)＞€電話客服人員應采取以下處理措施:

首先,向客戶明確解釋有關(guān)協(xié)助凍結(jié)的法律規(guī)定,表明金融機構(gòu)只有依照法定程序才能協(xié)助凍結(jié),避免客戶誤解銀行無故延誤協(xié)助。

其次,從維護客戶權(quán)益考慮,網(wǎng)點或?qū)＞€客服人員應提示客戶立即向公安機關(guān)報案,爭取有權(quán)機關(guān)依法及時啟動協(xié)助執(zhí)行程序。

篇2

一、 提高服務質(zhì)量,規(guī)范管家服務

二、規(guī)范服務流程,物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化

隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布和實施,以及其它相關(guān)法律、法規(guī)的日益健全,人們對物業(yè)公司的要求也越來越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀,而是朝著專業(yè)化、程序化和規(guī)范化的方向邁進。在對小區(qū)的日常管理中,我們嚴格控制、加強巡視,發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)違章的操作和裝修,我們從管理服務角度出發(fā),善意勸導,及時制止并給出合理化建議,并且同公司的相關(guān)部門進行溝通,制定了相應的整改措施,如私搭亂建佛堂、露臺搭建陽光房等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我們馬上發(fā)整改通知書,令其立即整改。

三、加強培訓、提高業(yè)務水平

專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要。實踐中缺乏經(jīng)驗。市場環(huán)境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學習,學習該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài),對于搞好我們的工作是很有益處的。

客服是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象,所以公司一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平,我們培訓的主要內(nèi)容有：

(一)搞好禮儀培訓、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè),接待業(yè)主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來,我們的周到服務也會讓其消減一些,以便我們幫助業(yè)主解決這方面問題。前臺服務人員必須站立服務,無論是公司領(lǐng)導還是業(yè)主見面時都要說"你好",這樣,即提升了客服的形象,在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象,更突出了物業(yè)公司的服務性質(zhì)。

(二)搞好專業(yè)知識培訓、提高專業(yè)技能

除了禮儀培訓以外,專業(yè)知識的培訓是主要的。公司還定期給員工做這方面的培訓。主要是結(jié)合《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《xx工業(yè)園區(qū)住宅物業(yè)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律、法規(guī)、學習相關(guān)法律知識,從法律上解決實際當中遇到的問題,清楚明白物業(yè)管理不是永遠保修的,也不是交了物業(yè)管理費物業(yè)公司就什么都負責的,公司還拿一些經(jīng)典案例,大家共同探討、分析、學習,發(fā)生糾紛物業(yè)公司承擔多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習、不斷積累經(jīng)驗。

我們的工作計劃是：

一、針對上一年滿意度調(diào)查時業(yè)主反映的情況進行跟進處理,以便提高入住率

篇3

忙碌的2011年即將過去。回首客務部一年來的工作,感慨頗深。這一年來客服部在公司各級領(lǐng)導的關(guān)心和支持下、在客服部全體人員的積極努力配合下、在發(fā)現(xiàn)、解決、總結(jié)中逐漸成熟,并且取得了一定的成績。

一、 提高服務質(zhì)量,規(guī)范前臺服務。

在“首問負責制”方針落實的同時,我們在7月份對前臺進行培訓。主要針對《前臺服務規(guī)范》、《前臺服務規(guī)范用語》、《儀態(tài)禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業(yè)務規(guī)范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核,而且每周在前臺提出一個服務口號,如“微笑、問候、規(guī)范”等。我們根據(jù)平時成績到月底進行獎懲,使前臺的服務有了較大的提高,得到了廣大業(yè)主的認可。

二、規(guī)范服務流程,物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化。

隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布和實施,以及其它相關(guān)法律、法規(guī)的日益健全,人們對物業(yè)公司的要求也越來越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀,而是朝著專業(yè)化、程序化和規(guī)范化的方向邁進。在對園區(qū)的日常管理中,我們嚴格控制、加強巡視,發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)違章的操作和裝修,我們從管理服務角度出發(fā),善意勸導,及時制止,并且同公司的法律顧問多溝通,制定了相應的整改措施,如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我們馬上下整改通知書,責令其立即整改。

三、 改變職能、建立提成制。

以往客服部對收費工作不夠重視,沒設(shè)專職收費人員,由樓宇管理員兼職收費,而且只在周六、日才收,造成樓宇管理員把巡視放在第一位,收費放在第二位,這樣樓宇管理員沒有壓力,收多收少都一樣,甚至收與不收一個樣,嚴重影響了收費率。所以,從本年度第二季度開始我們開始改革,取消樓宇管理員,設(shè)立專職收費員,將工資與收費率直接掛鉤,建立激勵機制,將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員,通過改革證明是有效的。一期收費率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。

四、加強培訓、提高業(yè)務水平

物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè),而且涉及范圍廣,專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟,實踐中缺乏經(jīng)驗。市場環(huán)境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學習,學習該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài),對于搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象,所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平,我們培訓的主要內(nèi)容有:

(一)搞好禮儀培訓、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè),接待業(yè)主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來,我們的周到服務也會讓其消減一些,以使我們解決業(yè)主的問題這方面,陳經(jīng)理專門給全部門員工做專業(yè)性的培訓,完全是酒店式服務規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員,必須在鈴響三聲之內(nèi)接起電話,第一句話先報家門“您好”,天元物業(yè)×號×人為您服務”。前臺服務人員必須站立服務,無論是公司領(lǐng)導還是業(yè)主從前臺經(jīng)過時要說“你好”,這樣,即提升了客務部的形象,在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象,更突出了物業(yè)公司的服務性質(zhì)。

(二)搞好專業(yè)知識培訓、提高專業(yè)技能

篇4

房地產(chǎn)開發(fā)法律服務合同

甲方(委托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務：___________________________

委托人：_____________________

身份證號碼：_____________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號：___________________________

電子信箱：_______________________

乙方(受托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務：___________________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號：___________________________

電子信箱：_______________________

鑒于乙方為經(jīng)中華人民共和國司法部批準設(shè)立的律師事務所，具備向社會提供法律服務的資格和能力;甲方因房地產(chǎn)項目經(jīng)營開發(fā)需要專業(yè)的法律服務，以維護其在 整個建設(shè)過程中的所有行為的合法性及其合法權(quán)益，特委托乙方為其提供法律服務，乙方表示同意;甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國律師法》及相關(guān)法律規(guī)定，本著自愿、平等、互惠互利、誠實信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：

一、法律服務組成人員

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務小組，負責處理甲方的相關(guān)房地產(chǎn)法律事務。

本合同自雙方簽字之日起生效，項目結(jié)束時自行失效。項目結(jié)束時間超過預計時間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補償條款，可延長聘期。

二、工作范圍

乙方律師的服務內(nèi)容具體包括：

(一)房地產(chǎn)投資開發(fā)法律事務

1.創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)項目公司

(1)為開發(fā)商提供政策法律可行性分析，協(xié)助開發(fā)商設(shè)立、組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán);

(2)起草設(shè)立公司的各類法律文件;

(3)協(xié)助申辦公司設(shè)立的法律手續(xù);

(4)起草公司各類規(guī)章制度。

2.取得國有土地使用權(quán)

(1)為開發(fā)商提供審慎調(diào)查，確認土地的法律屬性及用途;

(2)向土地管理部門申請辦理征用土地，起草征用土地的文件;

(3)參與征用費、青苗補償費及付款期限的談判，制作談判的法律文件;

(4)向土地管理部門申請確認土地用途，并起草有關(guān)法律文件;

(5)幫助協(xié)調(diào)開發(fā)商與土地管理部門、原土地使用人的各種關(guān)系;

(6)協(xié)調(diào)與土地管理部門的關(guān)系，起草用地申請書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發(fā)商簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)《土地使用證》;

(7)協(xié)調(diào)與規(guī)劃部門的關(guān)系，申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

(8)通過行政裁決、訴訟等方式解決土地開發(fā)中的糾紛。

3.拆遷安置補償

(1)協(xié)助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協(xié)議等文件;

(2)協(xié)助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協(xié)議等;

(3)協(xié)助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;

(4)起草申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協(xié)調(diào)開發(fā)商與拆遷行政主管部門的關(guān)系，協(xié)助開發(fā)商申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》 (5)參與拆遷補償與安置的談判，起草審查拆遷安置補償協(xié)議，發(fā)生糾紛協(xié)商不成時，委托人進行仲裁、訴訟、行政裁決及協(xié)助強制拆遷;

(6)起草申請《房屋預售許可證》的法律文件，申領(lǐng)《預售許可證》。

4.工程建設(shè)施工

(1)起草開工報告，整理申請開工的所有文件，并向建設(shè)管理部門申領(lǐng)《施工許可證》，為項目盡早開工準備好全部法律手續(xù);

(2)出具從工程勘察、設(shè)計、招標至工程竣工驗收階段的整體框架的法律意見書，其主要內(nèi)容為：

①提出有利于工程質(zhì)量的意見;

②降低成本的建議;

③分析該階段可能存在的法律風險;

④提出規(guī)避風險的具體方案;

⑤工程履約管理;

(3)參與勘察、設(shè)計、施工、招標工作小組，對可能中標的企業(yè)進行資格、資信審查，為此進行必要的調(diào)查;

(4)起草、審核招投標文件，監(jiān)督招標工作程序;

(5)起草、參與簽訂建筑承發(fā)包合同，并出具法律意見書，監(jiān)督合同的按時履行;

(6)協(xié)調(diào)處理施工過程中的突發(fā)事件，確保工程進度;

(7)在工程建設(shè)過程中，起草各類法律文件，協(xié)助開發(fā)商協(xié)調(diào)好與供電、自來水、電話、公安、衛(wèi)生、環(huán)保等部門的關(guān)系;

(8)參與工程竣工驗收，并出具法律意見書。

5.房地產(chǎn)項目融資

(1)向貸款銀行或其他金融機構(gòu)出具法律建議，說明以土地使用權(quán)或在建工程或房地產(chǎn)實物抵押融資的法律可行性;

(2)與貸款銀行或其他金融機構(gòu)談判、草擬或?qū)徍速J款合同、抵押合同及相關(guān)法律文件;

(3)代辦抵押登記手續(xù)、代辦抵押權(quán)解除手續(xù);

(4)辦理抵押權(quán)實現(xiàn)時的抵押物處置手續(xù)，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。

6.物業(yè)管理

(1)協(xié)助設(shè)立或選聘與小區(qū)服務相符的物業(yè)管理公司，起草、審查與物業(yè)管理公司所簽訂的管理合同;

(2)起草、審核物業(yè)管理公約、物業(yè)管理規(guī)章制度，委托管理合同及其他相關(guān)法律文件;

(3)起草、制訂物業(yè)管理辦法;

(4)協(xié)助開發(fā)商行使對公寓、小區(qū)的命名權(quán)、外墻和樓宇臺的廣告權(quán)，公共場地的改造權(quán);

(5)協(xié)助物業(yè)管理公司組織業(yè)主大會，建立業(yè)主委員會，構(gòu)建、理順物業(yè)公司與全體業(yè)主及物業(yè)使用人的法律關(guān)系; (6)協(xié)助物業(yè)公司與各市政工程公司及各專業(yè)公司確定物業(yè)服務中的各項協(xié)作、管理、維護、保養(yǎng)、專項服務合同、協(xié)議關(guān)系。

(二)房地產(chǎn)交易法律事務

1.房地產(chǎn)預售、銷售

(1)協(xié)助開發(fā)商獲取預售、銷售批準;

(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協(xié)議及附件;

(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調(diào)查、審核銷售公司的資質(zhì)、資信等情況;

(4)對銷售人員進行房地產(chǎn)銷售的法律知識培訓，指導銷售人員簽訂銷售合同;

(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協(xié)助辦理相關(guān)登記手續(xù);

(6)審查房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的合法性;

(7)審查商品房預售合同和銷售合同;

(8)購房簽約及見證、辦理預售登記。

2.房地產(chǎn)抵押

(1)提供房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律政策信息;

(2)解答辦理房地產(chǎn)抵押的各項法律咨詢，出具書面法律意見;

(3)代為起草、審查和修改房地產(chǎn)抵押合同及其他法律文書;

(4)審查抵押房地產(chǎn)的狀況，協(xié)助設(shè)定抵押權(quán)，并協(xié)助進行房地產(chǎn)評估;

(5)協(xié)助辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù);

(6)辦理其他約定的法律事務。

3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記

(1)提供有關(guān)房屋過戶相關(guān)的法律政策咨詢，提供書面法律意見;

(2)協(xié)助準備房地產(chǎn)交易過戶的文件資料;

(3)協(xié)助辦理申請過戶、申報應繳契稅、費用、代領(lǐng)房地產(chǎn)買賣契證。

4.房地產(chǎn)調(diào)查

(1)提供有關(guān)房地產(chǎn)抵押、查封等相關(guān)法律政策咨詢，出具書面法律意見;

(2)到有關(guān)行政機關(guān)對房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押情況以及是否查封進行調(diào)查;

(3)辦理其他約定的法律事務。

(三)其他房地產(chǎn)相關(guān)律師事項

1.進行房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律知識和業(yè)務技能的培訓;

2.及時向開發(fā)企業(yè)介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并結(jié)合開發(fā)企業(yè)實際管理狀況，出具相關(guān)法律意見;

3.為開發(fā)企業(yè)提供《勞動法》、《公司法》等健全公司法人治理結(jié)構(gòu)的綜合性法律意見;

4.為開發(fā)企業(yè)及時解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務;

5.協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括廠規(guī)、廠紀、合同管 理、稅收、勞動保險、專利和專有技術(shù)管理、商標和廣告管理、資金信貸等管理制度;

6.參加合同和重大經(jīng)濟活動的談判，承辦其它法律事務，如公證、商標注冊、調(diào)查資信等;

7.參加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務和訴訟活動。

三、服務費用及支付

甲方向乙方支付的律師服務費用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應于本合同生效之日起_________日內(nèi)，向乙方支付全部費用的_________%，計￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求將費用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________，帳戶號：_________。

乙方向甲方收取律師服務費用的依據(jù)為《律師服務收費管理暫行辦法》、《律師服務指導性收費標準》、_________。

四、其他費用的負擔

乙方律師辦理甲方委托事項所發(fā)生的下列費用，應由甲方承擔：

1.相關(guān)行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費用、評估費用、辦案費用等;

2._________(地區(qū))外發(fā)生的差旅費、食宿費，翻譯費，復印費，長途通訊費等;

3.征得甲方同意后支出的其他費用。

乙方律師應當本著節(jié)儉的原則合理使用上述有關(guān)費用。

五、甲方權(quán)利義務

1.甲方應與乙方合作真誠，及時、準確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;

2.甲方指定_________為法律服務小組的聯(lián)系人，負責轉(zhuǎn)達甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯(lián)系人應當書面通知乙方;

3.乙方律師到甲方處辦公時，甲方應為律師提供必要的辦公及生活條件;

4.甲方應按照本合同規(guī)定的時間、方式向乙方支付服務費用;

5.甲方應隨時告之乙方其房地產(chǎn)項目進展情況，并告知乙方其聯(lián)系地址、電話號碼和處所等;

6.甲方應當對乙方律師辦理的相關(guān)法律事務提出明確的要求，但不得提出不合理要求;

7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項相關(guān)的情況;

8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導致其 遭受的一切損失，由甲方自行承擔;

9.甲方根據(jù)乙方律師提供的法律意見、建議、方案所作出的決策而導致的損失，非因乙方律師錯誤運用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔;

10.甲方有權(quán)就乙方服務范圍內(nèi)的事項，隨時向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應及時作出答復;

11.甲方有權(quán)隨時檢查監(jiān)督乙方律師的工作服務內(nèi)容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;

12.甲方有證據(jù)認為乙方律師沒有盡勤勉義務為其進行法律服務的，有權(quán)要求乙方更換律師;

13.由于甲方的原因而導致服務事項沒有完成，甲方不得要求退還已經(jīng)支付的律師費用;

14.甲方委托的事項不得違反法律規(guī)定或律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。

六、乙方權(quán)利義務

1.乙方應當指派熟知房地產(chǎn)行業(yè)又熟知工程建設(shè)行業(yè)的專業(yè)知識及專業(yè)法律規(guī)定的律師為甲方提供法律服務;

2.乙方律師應勤勉盡責地完成委托事項，維護甲方的合法權(quán)益;

3.乙方律師有權(quán)查閱甲方與承辦法律事務有關(guān)的文件和資料;

4.乙方律師有權(quán)了解甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和其他經(jīng)濟活動中的有關(guān)情況;

5.乙方律師應根據(jù)甲方的安排，列席甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和其他經(jīng)濟活動中的有關(guān)會議;

6.乙方律師有權(quán)獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;

7.乙方律師在甲方授權(quán)范圍內(nèi)甲方辦理之事務所產(chǎn)生的法律責任，由甲方承擔，乙方律師不擔責;

8.乙方律師應及時承辦甲方委托辦理的有關(guān)法律事務，并對所經(jīng)辦事務的合法性負責;

9.乙方律師要堅持以事實為根據(jù)、法律為準繩的原則，發(fā)現(xiàn)甲方有不當行為時，應當及時予以勸阻;

10.乙方律師應根據(jù)本合同規(guī)定和甲方的授權(quán)委托進行工作，不得超越權(quán)限;

11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權(quán)益的活動，不得在民事、經(jīng)濟、行政訴訟或仲裁活動中擔任甲方對立一方當事人的人;

12.乙方律師在同時受聘擔任甲方和另一公司法律顧問期間，遇到兩公司之間發(fā)生爭議時，應當進行調(diào)解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;

13.乙方對在工作中接觸、了解到的有關(guān)甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和其他經(jīng)濟活動中的商業(yè)秘密，負有保守秘密的義務;

14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托 人收取費用，收受委托人的財物;

15.因乙方律師的過錯而給甲方造成損失的，乙方應按有關(guān)規(guī)定進行賠償;

16.乙方律師不得利用提供法律服務的便利牟取甲方與另一方爭議的權(quán)益;

17.未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。

七、合同的解除

1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續(xù)簽本合同;

2.甲乙雙方通過書面協(xié)議解除本合同;

3.因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的;

4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的;

5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導致甲方蒙受重大經(jīng)濟損失的;

6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實，致使乙方律師不能提供有效的法律服務的;

7.甲方的委托事項違反法律或者違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范的;

8._________。

八、保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

九、通知

1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2.各方通訊地址如下：_________。

3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關(guān)責任。

十、合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

十一、合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng) 雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

十二、爭議的處理

1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

十三、不可抗力

1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3.不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

十四、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

十五、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有 關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號：_______________________

簽訂地點：___________________

_________年_______月_______日

乙方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號：_______________________

篇5

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的新興行業(yè)，對于社會的和諧發(fā)展具有十分重要的作用?，F(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應社會主義市場經(jīng)濟體制的房屋管理模式，對管理各方的權(quán)利義務要求十分嚴格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會的進步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應具備物業(yè)管理的專業(yè)知識和專門技能，還必須掌握相應的法律知識，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進行，預防行業(yè)風險，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對滯后，另一方面是物業(yè)管理當事人法律意識淡薄，物業(yè)管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應用能力，已經(jīng)成為一項緊迫的任務。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對上述問題而對物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理條例》等專門針對物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價格法》、《招標投標法》、《環(huán)境保護法》等適用于物業(yè)管理活動和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標準等。因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學任務，使學生掌握大量的知識點并能在實際中靈活應用，必須結(jié)合中職學校學生的自身特點，采取恰當?shù)慕虒W方法。中職學校以職業(yè)技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應用技能的要求較高。同時，中職學校學生的文化基礎(chǔ)知識相對欠缺，對系統(tǒng)理論知識的學習興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學校的課程教學應采用理論講解通俗、突出實用、定位準確和可操作性強的教學方法。

筆者認為，中職學校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學應把握以下幾個方面：

講授內(nèi)容應是適用的最新知識近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學科的任課教師，必須時刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學參考資料時，應注意選用較新版本的教材或資料，并在教學中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過時。在教學過程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學生學到最新的知識。

講授過程應條理清晰、思路明確在整個課程的教學中應首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應遵循以下教學過程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學生進一步掌握法律要點。（4）課后讓學生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責任與實際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學生接受的知識，增強了課堂教學的趣味性，有利于學生對知識的掌握和運用。講解的語言應深入淺出，通俗易懂針對中職學生基礎(chǔ)知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規(guī)的前提下應盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會的相關(guān)知識時，教師可以通過“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會”的案例來說明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議”的規(guī)定；可以通過“沒有參加業(yè)主大會，是否可以不接受業(yè)主大會通過的決議”的案例來說明“業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應少而精，緊密結(jié)合課堂教學內(nèi)容，采用以學生分析為主、教師適當引導的方法，這樣有利于學生理解并掌握專業(yè)的法律知識，并能夠解決實踐中的物業(yè)管理法律問題。

多媒體和傳統(tǒng)教學方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學手段可以節(jié)省很多板書的時間，并且容易吸引學生的注意力，同時可以在有限的時間內(nèi)傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學內(nèi)容相關(guān)的場景或案例，通過多媒體播放給學生，增強學生的學習興趣和學習效果。但是也應適可而止，因為傳統(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學方法也有自身的優(yōu)勢。比如，傳統(tǒng)的教學方法需要教師有較多的肢體語言和學生進行即時的交流；教師還可以通過板書關(guān)鍵字、詞強調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準確、工整的板書還可以引導學生規(guī)范地書寫。另外，進行多媒體教學時，教師需要花費大量的時間進行電腦操作，使授課方式顯得機械、呆板。因此，教師在教學中應注意綜合運用不同的教學方法。

適當采用學生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學生安排一些與所學知識緊密聯(lián)系的典型案例，讓學生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學生進行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學生加深對所學知識的正確理解和應用，增強學生的實際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學應緊密聯(lián)系中職教育的特點和學生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點、注重實用性，使學生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運用所學知識分析問題、解決問題。

參考文獻：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

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香港《建筑物管理條例》的實施，為業(yè)主立案法團的成立和運作提供了法律綱領(lǐng)，同時也加強了物業(yè)管理運作的監(jiān)管。香港政府和專業(yè)團體借鑒公屋的專業(yè)性房屋管理的概念，逐漸發(fā)展出以業(yè)主住戶為服還制定了一套《物業(yè)管理業(yè)能力標準說明》（以下簡稱“《說明》”），對各個級別的知識和技能要求作出具體說明。《說明》主要涵蓋能力標準，而能力標準的劃定則按行業(yè)內(nèi)執(zhí)行每項職能時所需具備的能力為依據(jù)，其中，包括需要的行業(yè)知識、專業(yè)技能和軟等。這些能力標準以“能力單元”的形式表現(xiàn)出來，每一個能力單元描述該項能力所需要的標準及其能力要求。物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)共有7大職能范疇，28個職能要項，136個能力單元。七大職能范疇分別是環(huán)境管理、建筑物維修保養(yǎng)、業(yè)戶管理及社區(qū)服務、設(shè)施管理、應用法律、財務及資產(chǎn)管理以及人力資源管理。每個職能范疇下又進一步細分為多個職能要項，如環(huán)境管理下細分為建筑物保安、緊急事故處理、環(huán)境安全、建筑物環(huán)境整潔、園藝梅花以及建筑物私家路管制及環(huán)境保護等6個職能要項。每個職能要項根據(jù)能力差異劃分不同級別的能力單元，最高為七級。從各個能力單元的能力標準來看，香港對物業(yè)管理從業(yè)人員能力培養(yǎng)上具有以下特點：務中心的專業(yè)物業(yè)管理服務。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種新型業(yè)態(tài)物業(yè)的出現(xiàn)對物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年為物業(yè)管理行業(yè)成立了行業(yè)培訓咨詢委員會，以推動建立物業(yè)管理行業(yè)的資歷架構(gòu)，旨在鼓勵行業(yè)人士通過各種職業(yè)培訓提升專業(yè)能力，獲得相關(guān)資歷。資歷架構(gòu)是一個非強制性級別制度，主要是將業(yè)內(nèi)的學銜及技能范疇分為資歷級別，并詳細訂明每一項資歷級別所要求達到的準則。資歷架構(gòu)的設(shè)計，其目的是讓公眾人士透過一個清晰及統(tǒng)一的指引，制定個人的進修計劃。

一方面依照循序漸進的專門技能進修途徑（縱向發(fā)展），在某一特定專業(yè)范圍內(nèi)提升個人的技能。另一方面，按照多種技能的進修途徑（橫向發(fā)展），達到一專多能。資歷架構(gòu)劃分為七個等級，第七級為最高等級，物業(yè)管理行業(yè)培訓咨詢委員會按以下四個指標作為劃分等級的依據(jù)：（1）知識及智力技能；（2）過程；（3）應用能力、自主性及問責；（4）溝通能力、運用資訊科技及運算能力。與此同時，1.級別和能力單元劃分專業(yè)化程度高物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)將7大職能范疇劃分為136個能力單元，級別越高的能力單元對知識和技能要求也越高，如一級的建筑物保安僅要求“能夠綜合對駐守地方的用途、環(huán)境、合作伙伴、保安系統(tǒng)器材、相關(guān)法律知識及工作指引的認識，正確和合法地執(zhí)行建筑物保安職務”，而六級的建筑物保安則要求“能夠時刻掌握嶄新的保安知識、行業(yè)和法例的要求，引入先進裝置，持續(xù)改善公司所提供的建筑物保安服務?！鼻矣袆e于大陸地區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員的綜合認證，香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)為每一職能要項都提供了級別晉升的渠道，如從事建筑物安保工作的從業(yè)員可以通過培訓和工作時間的積累去獲得更高級別的資歷，當然其也可以通過職業(yè)培訓獲得其他職能要項的資歷認證。由此，香港每一項職能要項均有不同級別的資歷認證，其專業(yè)化程度更高。2.注重實務能力水平《說明》中每個能力單元均包括該職能要項達到某一級別時所需要的行業(yè)知識，應掌握的專業(yè)技能和軟等。而各能力單元的評核指引的表述可以歸納為一種模式，即“能夠運用相關(guān)知識，實際解決問題/提出建議”，在這一表述模式中，更為強調(diào)的是解決實際問題的能力，包括對理論知識的學習，最終也是落實到能否解決問題這一層面。3.強調(diào)綜合管理能力的提升不同級別能力單元的要求與物業(yè)管理從業(yè)員的職場發(fā)展路徑相契合，一二級別的能力單元所要求的絕大部分是能夠按照指令執(zhí)行某項具體工作，其所對應的一般是執(zhí)行崗。而從第三級別開始則逐漸向管理崗過渡，能力單元更多地要求從業(yè)員能夠作為管理者，督導和安排屬員做好特定工作，并且隨著級別的提升，要求從業(yè)員能夠?qū)δ硞€職能要項有整體地統(tǒng)籌協(xié)調(diào)把握，能夠?qū)ぷ髯龀龊暧^規(guī)劃，對具備綜合管理能力的要求逐漸提升。

二、香港與大陸地區(qū)物業(yè)管理業(yè)資格認證制度的差別

本文所稱物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。大陸地區(qū)獲得物業(yè)管理師職業(yè)資格的途徑是通過住建部組織的全國統(tǒng)一考試，考試合格并經(jīng)注冊者，即可以“物業(yè)管理師”的名義從事物業(yè)服務工作?？荚嚳颇堪ā段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》以及《物業(yè)管理實務》。各科目側(cè)重點不同，應試者應全面掌握物業(yè)管理基本制度、房地產(chǎn)與物業(yè)管理相關(guān)法律政策、物業(yè)管理與經(jīng)營實務、房地產(chǎn)投資和評估、經(jīng)濟學、管理學、心理學、統(tǒng)計學、公共關(guān)系理論、建設(shè)工程和物業(yè)設(shè)備相關(guān)知識等多學科知識，形成綜合性的知識架構(gòu)。由于歷史背景和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展進程等不同，香港地區(qū)和大陸地區(qū)的物業(yè)管理師認證制度存在差異，主要如下：

1.級別梯度和定位不同

香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)對人才培養(yǎng)的定位是“一專多才”，其將各個職能要項劃分為7個等級，不同能力單元要分別認證，從事本職能工作的從業(yè)人員也可以通過職業(yè)培訓獲得其他職能要項的資歷認證。而大陸地區(qū)的物業(yè)管理師資格的取得，則是一種考試認定，其對人才培養(yǎng)的定位是“通才”，從業(yè)者只有掌握多方知識和技能，通過綜合考試才能獲得相應資格。按照目前規(guī)定，大陸地區(qū)實施的物業(yè)管理師考試制度不存在級差，只要滿足專業(yè)學位和工作年限等條件即可申報參加考試，這與勞動和社會保障部另外實施的物業(yè)管理職業(yè)技能考試制度不同。

2.知識和技能要求不同

香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)要求掌握環(huán)境保護等七大職能范疇的相關(guān)知識和技能，該七大職能范疇多與物業(yè)管理工作直接相關(guān)。而大陸地區(qū)則要求從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員除了要掌握與物業(yè)管理工作直接相關(guān)的知識外，還要掌握經(jīng)濟學、管理學、營銷學、心理學、統(tǒng)計學、公共關(guān)系理論、保險理論等與物業(yè)管理非直接相關(guān)的知識。由此，香港和大陸地區(qū)對物業(yè)管理從業(yè)人員的知識和技能要求存在較大差異。

3.取得資格的方式不同

香港地區(qū)物業(yè)管理從業(yè)者獲得物業(yè)管理業(yè)能力標準說明中的相應資格，應當通過香港資歷架構(gòu)委員會的評估，評估方法通常包括查驗年資及相關(guān)工作經(jīng)驗證明文件、面試、筆試、實務測試或是以上多種方式的組合。而大陸地區(qū)獲得物業(yè)管理師資格的途徑則是通過全國統(tǒng)一考試，考試通過者即可獲得《物業(yè)管理師資格證書》。

三、對完善大陸地區(qū)物業(yè)管理師制度的啟示

1.合理調(diào)整知識結(jié)構(gòu)

當前物業(yè)管理師資格考試知識要素中涵蓋了房地產(chǎn)投資分析、物業(yè)管理、工程建設(shè)、市場營銷、公共關(guān)系、心理學、管理學、法學等知識，從業(yè)者除了要掌握與物業(yè)管理直接相關(guān)的知識外，還要掌握其他專業(yè)領(lǐng)域的知識，而且要求不低于其他專業(yè)領(lǐng)域。在這種考試制度下，物業(yè)管理師的定位不僅僅是物業(yè)管理師，還是必須具備建造師、造價師、會計師等相應知識，由此讓物業(yè)管理從業(yè)人員學到的知識也往往是“雜而不精”。因此，應合理調(diào)整物業(yè)管理師所需具備的知識結(jié)構(gòu)，加強考查與物業(yè)管理直接相關(guān)的專業(yè)知識，適當減少工程建設(shè)、財務會計、心理學、經(jīng)濟學等專業(yè)知識的權(quán)重，應當先將物業(yè)管理師培養(yǎng)為物業(yè)管理業(yè)的精英專才，在此基礎(chǔ)上，再考慮所謂的“復合型人才”培養(yǎng)。

2.完善考核認證方式

大陸地區(qū)物業(yè)管理師以考試方式進行考核認證，這種認證方式更強調(diào)從業(yè)者的知識掌握程度和應試技巧，對從業(yè)者的實踐應用能力的考查不足。而香港資歷認可的評估方法既可考核從業(yè)者對相關(guān)知識的掌握情況，又可考核其實踐應用能力的高低，不失為一種較為客觀合理的綜合認證方式。完善大陸地區(qū)物業(yè)管理師認證制度，可參考借鑒香港地區(qū)對于物業(yè)管理從業(yè)者實踐能力的考核方式，在筆試之外加上面試環(huán)節(jié)或?qū)嵺`考核環(huán)節(jié)，綜合評估從業(yè)者的實踐能力。

3.推動不同的物業(yè)管理從業(yè)人員

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物業(yè)客服下半年工作計劃范文一

從重新制定和細化本部門的工作職責、實行區(qū)域管家現(xiàn)場辦公制等為自己制定了工作計劃，的小編為您收集和整理了物業(yè)公司客服部工作計劃，供您欣賞和借鑒。

隨著公司的腳步邁入新的一年，客服部總體的工作目標已由打好基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變到完善制度，深入發(fā)展的階段，我部的工作也必須更上一個臺階，同時，針對本年度工作中的不足積極改進，提高服務的前瞻性與及時匯報工作的意識，并且加大收費力度完成公司下達的收費指標，完善檔案管理并將對客服工作做深、做細;具體工作如下：

1、重新制定和細化本部門的工作職責;把客服、保潔、綠化、后勤制度統(tǒng)一修改為《客服部管理制度》，改進各組的工作流程，做到有制度、有實施、有檢查、有改進，并形成相關(guān)記錄;

2、實行區(qū)域管家現(xiàn)場辦公制，以方便業(yè)主的咨詢、報修、等其它便民業(yè)務的快捷受理，不管大事小事，都要做到客戶隨叫隨到，客服熱線確保24小時都處于待機狀態(tài);全面開展定期或不定期的小區(qū)巡視檢查工作，并為此制訂詳細的巡查制度、報修程序、及檢查完成跟進工作要求，做到發(fā)現(xiàn)問題、及時處理、全程跟進;兩年內(nèi)將打造出區(qū)域內(nèi)金牌物業(yè)管家;

3、客戶報修、投訴的處理和解決是我部日常工作的重要環(huán)節(jié)，為更好的掌握客戶信息，了解客戶對我處工作的滿意程度，提高工作效率，我部針對每一個客戶的投訴、報修將采用專人接聽電話，處理各類報修及時率達到98%，返修率不高于5%;一對一的上門或電話方式進行回訪，詢問客戶投報人對我處接報后員工的服務態(tài)度、解決時間、處理情況;

4、建立檔案管理專柜，將客戶的資料、部門內(nèi)部各類檢、巡查資料統(tǒng)一放置于檔案柜里，以便于查找，并由專人負責歸檔、借閱。

5、落實月、季、年度公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)及庫房管理工作，做到設(shè)施設(shè)備有保養(yǎng)、有檢查、有記錄，庫房干凈、整潔、條理清晰、標識準確;

6、加強保潔綠化工作的細節(jié)管理，主抓細節(jié)問題上的保潔綠化作業(yè)問題，落實好考核工作機制，對于保潔綠化員每天所清掃、修剪區(qū)域進行多頻次的檢查，從組長到主管，從主管到區(qū)域管家分為三級制檢、抽查工作，同時為保潔綠化員每天設(shè)立較為準確的時間節(jié)點，并按時完成工作;人員管理上實行人性化管理，增加員工的業(yè)余生活，不斷提高員工的積極性。

回顧過去的一年，昨日工作情景還歷歷在目，很多人都寫過總結(jié)，也許聽到總結(jié)兩個字，很多人都會想到曾經(jīng)做過多少工作，可是作為一個客服人員，我覺得更多的時候是要不斷的去總結(jié)你的情緒，在過去的一年，我們深刻的認識到我們的執(zhí)行力不足，專業(yè)性不強。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，我們將通過吸取教訓，總結(jié)經(jīng)驗，借鑒學習的方法，不斷創(chuàng)新，充分發(fā)揮員工的主觀能動作用，為小區(qū)提供專業(yè)、及時、真誠化的管家式客戶服務;作為客服的我們，服務意識是最關(guān)鍵之一，不僅僅要能做到工作時能夠一心一意的為客戶解決問題，安撫客戶的心情，還要能夠在回過頭的時候，對工作的每一個細節(jié)進行檢查核對，對工作的經(jīng)驗進行總結(jié)分析，如和提高回答客戶效率，如何給客戶提供全面的解決方案，盡快使工作程序化、系統(tǒng)化、條理化。

新的一年即將來到，我決心在崗位上，投入更多的時間，以更大的熱情，完成上級布置的各項工作，不辜負上級領(lǐng)導的期望。從今以后，我要改進我們的工作流程，提高工作效率，減少人員閑置，提高員工素質(zhì)，將服務理念滲透到每個員工心中，構(gòu)建和諧的社區(qū)服務氛圍。加強員工的崗位培訓，提高其依法履行職責能力;搞好素質(zhì)教育，組織員工要認真學習法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務和社區(qū)管理知識，開拓工作思路，在實踐中提高綜合知識的運用能力。希望我們的團隊每一個人珍惜在一起的和諧氣氛，創(chuàng)造更多的驚喜和超越，更好地發(fā)揮團隊精神，以住戶無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無隱患為工作目標，讓我們公司的服務隨著新年悄然而至的腳步百尺竿頭，更進一步，達到新的層次，進入新境界，開創(chuàng)客服部新的篇章。

物業(yè)客服下半年工作計劃范文二

這篇物業(yè)管理客服部工作計劃，主要從提高服務質(zhì)量,規(guī)范前臺服務、規(guī)范服務流程,物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化等方面為自己制定了工作計劃，詳細內(nèi)容點擊查看全文。

忙碌的20xx年即將過去。回首客務部一年來的工作,感慨頗深。這一年來客服部在公司各級領(lǐng)導的關(guān)心和支持下、在客服部全體人員的積極努力配合下、在發(fā)現(xiàn)、解決、總結(jié)中逐漸成熟,并且取得了一定的成績。

一、 提高服務質(zhì)量,規(guī)范前臺服務。

自20xx年我部門提出首問負責制的工作方針后,20xx年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題,我們都能作到各項工作不推諉,負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實,保證公司各項工作的連慣性,使工作在一個良性的狀態(tài)下進行,大大提高了我們的工作效率和服務質(zhì)量。根據(jù)記錄統(tǒng)計,今年前臺的電話接聽量達26000余次,接待報修10300余次,其中接待業(yè)主日常報修7000余次,公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達70余次,日平均接待來訪30余次,回訪平均每日20余次。

在首問負責制方針落實的同時,我們在7月份對前臺進行培訓。主要針對《前臺服務規(guī)范》、《前臺服務規(guī)范用語》、《儀態(tài)禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業(yè)務規(guī)范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核,而且每周在前臺提出一個服務口號, 如微笑、問候、規(guī)范等。我們根據(jù)平時成績到月底進行獎懲,使前臺的服務有了較大的提高,得到了廣大業(yè)主的認可。

二、規(guī)范服務流程,物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化。

隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布和實施,以及其它相關(guān)法律、法規(guī)的日益健全,人們對物業(yè)公司的要求也越來越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀,而是朝著專業(yè)化、程序化和規(guī)范化的方向邁進。在對園區(qū)的日常管理中,我們嚴格控制、加強巡視,發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)違章的操作和裝修,我們從管理服務角度出發(fā),善意勸導, 及時制止,并且同公司的法律顧問多溝通,制定了相應的整改措施, 如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我們馬上下整改通知書,責令其立即整改。

三、 改變職能、建立提成制。

以往客服部對收費工作不夠重視,沒設(shè)專職收費人員,由樓宇管理員兼職收費,而且只在周六、日才收,造成樓宇管理員把巡視放在第一位,收費放在第二位,這樣樓宇管理員沒有壓力,收多收少都一樣,甚至收與不收一個樣,嚴重影響了收費率。所以,從本年度第二季度開始我們開始改革,取消樓宇管理員,設(shè)立專職收費員,將工資與收費率直接掛鉤,建立激勵機制,將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員,通過改革證明是有效的。一期收費率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。

四、加強培訓、提高業(yè)務水平。

物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè),而且涉及范圍廣,專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟,實踐中缺乏經(jīng)驗。市場環(huán)境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學習,學習該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài),對于搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象,所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平,我們培訓的主要內(nèi)容有:

(一)搞好禮儀培訓、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè),接待業(yè)主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來,我們的周到服務也會讓其消減一些,以使我們解決業(yè)主的問題這方面,陳經(jīng)理專門給全部門員工做專業(yè)性的培訓,完全是酒店式服務規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員, 必須在鈴響三聲之內(nèi)接起電話,第一句話先報家門您好,天元物業(yè)號人為您服務。前臺服務人員必須站立服務,無論是公司領(lǐng)導不是業(yè)主從前臺經(jīng)過時要說你好,這樣,即提升了客務部的形象,在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象,更突出了物業(yè)公司的服務性質(zhì)。

(二)搞好專業(yè)知識培訓、提高專業(yè)技能

篇8

在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論 知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律 。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲非常的大

物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務性行業(yè)。同屬第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理又具有自己特有的性質(zhì)，即它是集管理、服務、經(jīng)營于一體，并寓經(jīng)營、管理于服務中的產(chǎn)業(yè)。為物業(yè)所有人與使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的服務，使物業(yè)升值。恒佳物業(yè)管理公司想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。其運作處于良好水平，收費率達到88%以上，業(yè)主滿意度達到中上等水平。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化程度高，設(shè)施齊全完備，經(jīng)常開展各項活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，屬于高品質(zhì)小區(qū)。其經(jīng)營目標是為業(yè)主創(chuàng)造一個“安全、溫暖、快捷、方便、潔凈”的生活小區(qū)。

本次我實習的主要工作是接待業(yè)主來訪、故障申報以及投訴處理。其中，主要應該注意的是熱情接待業(yè)主，并盡快的幫助業(yè)主解決實際問題。針對一些不屬于物業(yè)負責范圍內(nèi)的問題，進行進一步分析，提出對策與解決方法，大大降低業(yè)主利益損失程度。過年前，在領(lǐng)導的指導下，對小區(qū)內(nèi)的安全隱患進行了清除和排解。為小區(qū)業(yè)主提供了一個干凈的環(huán)境，度過一個安全而又和諧的新年。同時，也對小區(qū)業(yè)主繳費情況進行錄入與整理，保障每個業(yè)主的利益，也同時對一些惡意欠費的業(yè)主進行上門回訪和問題的處理。

加強培訓、提高業(yè)務水平

物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè)，而且涉及范圍廣，專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟，實踐中缺乏經(jīng)驗。市場環(huán)境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學習，學習該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài)，對于搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象，所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內(nèi)容有：

(一)搞好禮儀培訓、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè)，接待業(yè)主來訪，我們做到熱情周到、微笑服務、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以使我們解決業(yè)主的問題這方面，陳經(jīng)理專門給全部門員工做專業(yè)性的培訓，完全是酒店式服務規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員，必須在鈴響三聲之內(nèi)接起電話，第一句話先報家門“您好”，天元物業(yè)×號×人為您服務“。前臺服務人員必須站立服務，無論是公司領(lǐng)導不是業(yè)主從前臺經(jīng)過時要說”你好“，這樣，即提升了客務部的形象，在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象，更突出了物業(yè)公司的服務性質(zhì)。

前臺接待是管理處的服務窗口，保持信息渠道暢通，監(jiān)督巡查、調(diào)度和協(xié)調(diào)各部門工作，是前臺接待的主要職責。在日常服務中，前臺不僅要接待業(yè)主的各類報修、咨詢、投訴和建議，更要及時地向相關(guān)部門、施工單位反映業(yè)主需求，監(jiān)督維修跟進工作，對維修完成情況進行回訪，完成最后閉環(huán)。為提高工作效率，在持續(xù)做好人工溝通記錄的同時，前臺接待還要負責收費資料的統(tǒng)計存檔，使各種信息儲存更完整，查找更方便，保持了原始資料的完整性

(二)搞好專業(yè)知識培訓、提高專業(yè)技能

除了禮儀培訓以外，專業(yè)知識的培訓是主要的。我們定期給員工做這方面的培訓。主要是結(jié)合《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理企業(yè)收費管理辦法》等污染法規(guī)、學習相關(guān)法律知識，從法律上解決實際當中遇到的問題，我們還邀請工程部師傅給我們講解有關(guān)工程維修方面的知識，如業(yè)主報修，我們應能分清報修位置、基本處理方法、師傅應帶什么工具去、各部分工程質(zhì)量保修期限是多少，是有清楚了這些問題，才能給業(yè)主宣傳、講。讓業(yè)主清楚明白物業(yè)管理不是永遠保修的，也不是交了物業(yè)管理費我們公司就什么都負責的，我們會拿一些經(jīng)典案例，大家共同探討、分析、學習，發(fā)生糾紛物業(yè)公司空間承擔多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習、不斷積累經(jīng)驗。

管理處接待來訪設(shè)訴工作制度

為加強管理處與業(yè)主、住戶的聯(lián)系，及時為業(yè)主、住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。

一、接待來訪工作由客戶服務中心負責，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業(yè)主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。

二、任何管理人員在遇到業(yè)主、住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業(yè)主、住戶情緒，并做到對熟人、陌生人一個樣、對大人小孩一個樣、忙時閑時一個樣。

三、對住戶投訴、來訪中談到的問題，客服人員應及時進行記錄，須于當天進行調(diào)查、核實，并將結(jié)果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責任部門。

四、責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務。不得推托、扯皮、推卸責任、為難業(yè)主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應將結(jié)果回復業(yè)主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。

五、全體管理人員要認真負責做好本職工作，為業(yè)主、住戶提供滿意管理、服務，減少住戶的投訴、批評，將業(yè)主、住戶的不滿消解在投訴之前。

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2013年7月生產(chǎn)實習報告匯總

篇9

一、從大局出發(fā)，明確街道社區(qū)依法治理工作的重要地位

（一）街道社區(qū)依法治理是加強社區(qū)管理的需要。在社區(qū)管理中，各個方面都離不開依法治理，依法治理本身就是社區(qū)管理的重要組成部分。只有搞好依法治理，社區(qū)管理才能夠真正得到加強。尤其是隨著改革的深化，過去由政府或所在單位包攬的就業(yè)、醫(yī)療、保險、養(yǎng)老等社會保障事務逐步由社區(qū)承擔，社區(qū)日益成為市民生活的重要舞臺和社會管理的主要領(lǐng)域。通過開展依法治理，用法律手段為社區(qū)管理服務，規(guī)范保障社區(qū)各項事業(yè)的發(fā)展，是社區(qū)管理的根本要求和重要原則。

（二）街道社區(qū)依法治理是維護社會穩(wěn)定的需要。伴隨著社會人員結(jié)構(gòu)的重大變化和大規(guī)模的城市建設(shè)，大量離退休人員、個體工商戶，私營業(yè)主、下崗待業(yè)人員、外來流動人員以及新遷居民涌入社區(qū)，匯成數(shù)量龐大、身份復雜、流動性強的“社區(qū)人”群體。“社區(qū)人”個體思想觀念、生活方式、工作職業(yè)的差異，使得日常社區(qū)管理中出現(xiàn)了多種矛盾糾紛，如普遍存在的下崗再就業(yè)、最低生活保障費的發(fā)放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等問題，以及因空調(diào)噪音、滴水，車輛進出停放等原因而產(chǎn)生的鄰里矛盾，街道社區(qū)由此成為了社情民意的綜合反映地和各種矛盾、問題的匯聚地。靠過去那種由街道干部、居委會主任上門做工作的簡單方式已不能適應現(xiàn)實的需要，只有加強依法治理，用法律手段進行管理，才能夠順應民情，妥善解決矛盾、糾紛，確保社區(qū)的穩(wěn)定。

（三）街道社區(qū)依法治理是深化基層民主政治建設(shè)的需要。社區(qū)管理的一項重要內(nèi)容就是保障群眾依法享有的民利得以充分實現(xiàn)。實現(xiàn)的途徑就是實施依法治理，通過加強街道社區(qū)基層組織建設(shè)和干部隊伍建設(shè)，按照黨的要求和憲法、法律的規(guī)定，把社區(qū)群眾組織起來，廣泛開展“自治”活動，切實把民主選舉、民主管理、民主監(jiān)督落到實處。只有這樣，才能逐步實現(xiàn)推進基層民主政治建設(shè)和城區(qū)法治化的目的。

（四）街道社區(qū)依法治理是提高市民生活質(zhì)量的需要。在人們生活水平普遍得到提高，物質(zhì)要求基本得到滿足的情況下，人們對精神文化生活有了更高的要求。街道社區(qū)為居民辦實事，就是要整合力量，實施依法治理，采取建章立制，整治違章違法，推動法律、醫(yī)療、文化等服務進社區(qū)的多種形式，實現(xiàn)社區(qū)的居所安全、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文化生活豐富多彩，確保居民安居樂業(yè)。

二、街道社區(qū)依法治理工作存在的問題和不足

（一）基層少數(shù)領(lǐng)導干部對基層依法治理工作的重要性和必要性認識不足，重視不夠，認為是“務虛工作”、軟任務。對該項工作的組織實施僅停留在計劃上，推一下干一下，滿足于應付敷於，沒有真正抓好落實。

（二）區(qū)依法治區(qū)領(lǐng)導小組每年為數(shù)幾次的全體成員會議，只能就依法治區(qū)工作的規(guī)劃、年度計劃等總體工作研究討論，而基層依法治理的一些專項工作、需要解決的實際問題則不能及時得到協(xié)調(diào)解決。同時，小組成員均擔任全區(qū)相關(guān)部門的領(lǐng)導職務，由于工作繁忙，在深入基層了解情況、指導工作投入的精力和力度方面還有待于提高。不能夠更好地發(fā)揮本部門在基層依法治理工作中的職能作用。

（三）基層依法治理工作還存在著死角。如以青壯年為主體的外來人員大量涌入社區(qū)，受經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境的影響，不少外來務工人員無業(yè)可就，在管理上造成“真空”，成為管理問題的隱患。有關(guān)職能部門缺乏依法治理的工作前瞻性，還未從宏觀上規(guī)劃管理，導致職責不清，各自為戰(zhàn)，離基層依法治理工作要求還有一定的差距。

（四）對街道社區(qū)依法治理工作指導考核的力度不夠。依法治區(qū)領(lǐng)導小組成員參與指導、考核基層依法治理工作的機會不多，目前仍停留在由設(shè)在區(qū)司法局內(nèi)的依法治區(qū)領(lǐng)導小組辦公室人員負責開展，給基層單位的感覺就是該工作僅是司法行政部門的職能工作，弱化了其工作地位。

（五）相關(guān)單位的依法治理工作缺乏工作連續(xù)性，重視程度不夠。基層依法治理工作是一項系統(tǒng)工程，方方面面無所不包，涉及到全區(qū)各部門、街道、社區(qū)。相關(guān)單位都有必要明確專人專職或兼職從事該項工作的日常事務，承擔起工作聯(lián)絡(luò)事宜，但有些單位則是人員得不到保證或經(jīng)常變動，經(jīng)費也不能夠保障，漸而使本單位的依法治理工作處于一種可有可無的狀態(tài)。

三、齊抓共管，積極開展街道社區(qū)依法治理工作

（一）以宣傳發(fā)動為先導，構(gòu)筑工作網(wǎng)絡(luò)機制。要在社區(qū)內(nèi)采取多樣形式，廣泛宣傳街道社區(qū)依法治理的要求、目的與意義，取得社區(qū)群眾的理解與支持。區(qū)依法治區(qū)領(lǐng)導小組要變一年一次例會改為每季度召開一次會議，便于工作情況的溝通和問題的及時解決。為推動工作開展，更好發(fā)揮領(lǐng)導小組成員的作用，可將街道、社區(qū)劃分“責任片”，由小組成員定點負責，親臨現(xiàn)場協(xié)調(diào)指導，強化工作力度。同時，街道要真正把該項工作擺上重要位置，做到有安排、有落實、有成效，逐步形成由街道工委領(lǐng)導、辦事處組織實施、相關(guān)職能部門指導檢查、社區(qū)內(nèi)單位密切配合、居民共同參與的街道社區(qū)依法治理的工作格局。

（二）以普法教育為抓手，深化法律進社區(qū)活動。普法與依法治理在社區(qū)的緊密結(jié)合，是法制宣傳教育的深化和發(fā)展。社區(qū)普法活動要緊緊圍繞街道社區(qū)依法治理工作，在四個方面下功夫：一是內(nèi)容進一步貼近社區(qū)、服務基層。應就社區(qū)管理和社區(qū)生活中普遍存在的矛盾糾紛廣泛開展相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳。二是形式進一步以人為本、靈活多樣。通過制作下發(fā)《法律知識問答》手冊、舉辦社區(qū)說法故事會、法制文藝表演等活動，把法律知識內(nèi)容融入生活化、通俗化、趣味化的表現(xiàn)形式中，以事喻法、以案釋法、以藝示法。三是隊伍進一步擴大。在原有法律進社區(qū)的服務隊伍基礎(chǔ)上，從社區(qū)居民中大力召募有志于普法事業(yè)的志愿者，讓他們也用所學的法律知識向身邊的人講身邊的法律事，使得學法用法真正成為“尋常百姓事”。四是陣地進一步明確。要將主陣地放在社區(qū)居委會。在抓緊開展對街道干部、社區(qū)居委會主任系統(tǒng)培訓的同時，努力使居委會做到“四有”：即有一個法制宣傳專欄、配一套法律書籍、建立一支法制宣傳教育志愿者隊伍、每季度興辦一堂法制課。

（三）以社區(qū)“自治”為立足點，營造社區(qū)法治氛圍。街道、社區(qū)居委會不僅要在日常工作中注重依法管理社區(qū)事務，還要在貫徹落實相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，訂立符合實際、操作性強的《社區(qū)公約》，努力使社區(qū)居委會的各項工作有章可循、有法可依。要推廣紅花街道的“民情日記”和夫子廟街道的“百姓百言”、“社區(qū)議事園”等好的做法，引導、鼓勵群眾反映社區(qū)管理存在的問題、參與社區(qū)管理、監(jiān)督社區(qū)事務，使社區(qū)群眾切實行使參與“社區(qū)自治”的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，為社區(qū)的依法治理工作夯實廣泛的群眾基礎(chǔ)。

（四）以解決“難點”、“熱點”問題為突破口，實施專項治理。在開展街道社區(qū)依法治理工作的過程中，要確定治理重點，特別是注意突出社區(qū)群眾普遍關(guān)注、反映強烈的“難點”、“熱點”問題的整治。如針對、游戲機、不健康網(wǎng)絡(luò)、黃色媒介對中小學生的隱蝕，各相關(guān)部門采取有效措施實施對校園周邊不法經(jīng)營活動的取締整治；小區(qū)內(nèi)機動車輛亂停亂放、流動攤販占道經(jīng)營、環(huán)境衛(wèi)生存在死角等現(xiàn)象，物業(yè)管理部門加強疏導管理等。通過這些具體的、實實在在的工作，把街道社區(qū)依法治理工作變成看得見、摸得著的實際行為，樹立和維護區(qū)委、區(qū)政府為民辦實事的良好形象。

篇10

關(guān)鍵詞:小學;　道德與法治　;法治教育專冊;　案例教學

統(tǒng)編版小學《道德與法治》六年級上冊為法治教育專冊，教材中相關(guān)法律知識和行為要求距離學生實際生活比較遠，課堂教學中教師常常就法律說法律，就要求說要求，課堂枯燥而低效。案例教學通過選擇具有法律意義的典型生活事件進行深入解析，構(gòu)建還原社會生活的教學情境，讓抽象的法律知識接地氣[1]。教學中引導學生針對案例質(zhì)疑、判斷、分析、反思，自主建構(gòu)相關(guān)主題的法律知識體系[2]，并內(nèi)化于心，生成對某一問題的觀點和結(jié)論，涵養(yǎng)生活智慧，形成法治意識，促進行為自律，培養(yǎng)學生的實踐精神和解決問題能力。

一、兒童立場，涵案例以法治意蘊

小學法治教育案例的選擇要力求突出兒童立場，堅持正確的價值導向，突出正面引領(lǐng)，凸顯社會主義核心價值觀。因此，法治教育案例要立足兒童主體性、生活真實性、社會典型性、教學針對性，并力求語言簡潔、敘述完整、條理清晰、指向明確。例如在第四單元第9課《知法守法依法維權(quán)》第一課時教學中，根據(jù)教學目標和學生關(guān)于維權(quán)領(lǐng)域的認知情況，選擇具有典型性和指導性的事例1和事例2進行了補充，并將其作為課堂教學中重點討論的議題。案例1：張彤的爸爸被施工隊拖欠工資，呂慧嫻建議張彤爸爸依據(jù)《勞動法》申請勞動仲裁。對于這個案例，補充了去哪里申請勞動仲裁，以及申請勞動仲裁需要注意有效時間等關(guān)鍵要素。因為通過課前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多人遇到類似糾紛都不知道去哪里維權(quán)，一拖再拖，一等再等，最后錯過了勞動仲裁的有效期。這樣的補充，有助于學生了解“勞動仲裁”這一維權(quán)方式的關(guān)鍵問題和核心要素。事例2：王曉蒙和媽媽在小區(qū)散步時被一條沒有拴狗鏈的狗咬傷，呂慧嫻建議他和家長依據(jù)《侵權(quán)責任法》向狗的主人索賠。這一案例牽涉到維權(quán)當中的“私力救濟”也就是通常所說的“私了”，但是這種維權(quán)的前提是雙方能達成一致意見。但是現(xiàn)實生活中很難有這種理性的態(tài)度和理想的方式，因此在教材所提供案例的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際生活呈現(xiàn)了新聞事件作為案例進行分析，被寵物狗咬傷后，協(xié)商不成，物業(yè)、派出所出面調(diào)解，達成協(xié)議。律師解說，如果調(diào)解不成功，可以進行訴訟。這樣的案例選擇，將維權(quán)的協(xié)商及調(diào)解、訴訟等方式進行生活化的呈現(xiàn)，幫助學生做到“一案多得”。教學中對課文中的兩個案例進行補充和完善是基于兒童的認知基礎(chǔ)和現(xiàn)實困惑，只有選擇恰當、針對性強、完整的案例，才能突破教學的重難點，為后面的教學展開奠定基礎(chǔ)。

二、厘清脈絡(luò)，定案例之使用時機

案例教學中案例的使用是要明確案例教學的宗旨，用生活事例來詮釋法律條文，幫助學生構(gòu)建自己的知識體系，加深理解，形成觀點。案例教學是基于每一課的整體知識體系的結(jié)構(gòu)，在分析理解教材的基礎(chǔ)上，厘清教材板塊與脈絡(luò)、知識點與話題，精準定位案例教學的使用時機。例如在第四單元第8課《我們受特殊保護》第一課時教學中，“一些重要的年齡節(jié)點”是本課教學中的難點，關(guān)于法律規(guī)定的重要的年齡節(jié)點，學生知之甚少，特別對于“8歲是無行為能力和限制行為能力的分界”這一法律規(guī)定更加難以理解。教學中，教師采用小組自主討論“知識窗”中不同年齡在法律上的意義，通過互相討論，自主探究，釋疑解難，然后請小組代表匯報重點討論哪個年齡，不理解的是什么。在此基礎(chǔ)上，用視頻形式出示新聞案例——一年級小學生給游戲充值數(shù)千元，家長是否能追回？通過觀看案例前半部分的敘述，引發(fā)學生思考，并結(jié)合不同年齡的法律意義進行分析，未滿八周歲的兒童無民事行為能力，他的充值行為法律上不予以認可。最后做出判斷，家長是可以跟游戲開發(fā)公司索回這筆費用的。通過開展這一生活案例的討論，將學生對與之相關(guān)的年齡節(jié)點的法律意義建構(gòu)起來，理解不同的年齡節(jié)點享有相應的權(quán)利，也承擔相應的義務和責任。