導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理的服務(wù)意識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）打造個性化服務(wù)

服務(wù)的最終目的就是客戶滿意，如果能讓顧客感受到別樣的服務(wù)和溫馨的服務(wù)，那么業(yè)主會由衷贊美物業(yè)公司，從而形成良好的口碑，也給房地產(chǎn)商帶來更積極的影響。在服務(wù)意識下，物業(yè)管理應(yīng)該注重個性化服務(wù)和針對的展開。由于服務(wù)是一種動態(tài)的產(chǎn)品，并且服務(wù)也是不能具體量化的產(chǎn)品，它關(guān)系到很多小細節(jié)，從而顧客的需求不斷變化，服務(wù)的內(nèi)容和方案也需要不斷改變。所以，物業(yè)公司應(yīng)該更多地了解客戶的本質(zhì)需求和特殊需求，根據(jù)客戶的不同需求，進行需求組合，完善有償服務(wù)措施，制定相應(yīng)的服務(wù)套餐，使得顧客能夠根據(jù)自己的需求進行選擇，也能提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度。

（二）拉近服務(wù)距離

服務(wù)，是心與心的溝通。在進行服務(wù)的過程中，要采用合理而有效的溝通手段，填補業(yè)主需求和現(xiàn)實服務(wù)水平的差距。任何服務(wù)工作都不可能十全十美，而針對這種情況，就需要利用服務(wù)意識，不斷采用有效的溝通手段，融合與業(yè)主的關(guān)系?？梢圆捎靡韵麓胧憾ㄆ谏祥T拜訪、召開居民委員會、定期進行顧客服務(wù)評價調(diào)查等等，通過這一系列的溝通方式，不斷改進服務(wù)工作，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。通過溝通，使得業(yè)主能夠感覺到服務(wù)的溫暖，從而達到心理平衡，促進物業(yè)管理人員與業(yè)主能夠達成共識，相互配合工作。

（三）提高員工滿意度

服務(wù)的最終目標，就是顧客對服務(wù)態(tài)度、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量都感到滿意，服務(wù)意識的培養(yǎng)，其目的就是不斷提高顧客滿意度。而為了提高業(yè)主的滿意度，就需要從物業(yè)管理員工著手，提升員工的滿意度，才能提升員工服務(wù)業(yè)主的滿意度。因而，物業(yè)管理公司應(yīng)該注重對員工服務(wù)滿意度的提升，重視對員工的服務(wù)營銷，從而有效提升管理的質(zhì)量。

二、樹立服務(wù)意識加強服務(wù)對策

（一）提高員工的綜合素質(zhì)

樹立和加強服務(wù)意識，首先必須提高員工的綜合素質(zhì)，以人為本，強化員工的服務(wù)意識和服務(wù)理念，從內(nèi)心將服務(wù)業(yè)主作為自己的工作和事業(yè)，并不斷完善自己，不斷提升服務(wù)水平。物業(yè)管理公司要提高員工的服務(wù)意識和員工的綜合素質(zhì)，注重對員工職業(yè)操守和道德禮儀的培養(yǎng)，注重對員工個人素質(zhì)進行提升，注重加強員工與業(yè)主之間的溝通與交流，注重培養(yǎng)員工的服務(wù)親和力。樹立服務(wù)意識，就需要提升員工的綜合素質(zhì)，包括服務(wù)態(tài)度、服務(wù)能力、服務(wù)水平、服務(wù)責(zé)任的培養(yǎng)和提升，使得業(yè)主能真正體會到物業(yè)管理公司的貼心服務(wù)，并且感受到以人為本、業(yè)主之上的服務(wù)內(nèi)容，從而贏得業(yè)主的贊譽和良好評價。

（二）加強企業(yè)自身管理

物業(yè)管理企業(yè)，也具有企業(yè)的性質(zhì)，企業(yè)的管理在企業(yè)的運營和發(fā)展中起著關(guān)鍵作用。所以物業(yè)管理公司也應(yīng)該加強對自身企業(yè)的管理，聯(lián)系實際需要，結(jié)合現(xiàn)有條件，采取科學(xué)合理的管理模式和方法。物業(yè)管理過程中，應(yīng)該對成本進行合理控制，并合理提高經(jīng)濟效益，充分發(fā)揮現(xiàn)有員工的潛力，使得一專多能的員工能完成多種任務(wù)的工作，合理精簡內(nèi)部組織機構(gòu)，并樹立員工的節(jié)約意識，最大程度上實現(xiàn)有效資金創(chuàng)造更多的效益的目的。

（三）及時處理客戶的投訴

由于物業(yè)管理是服務(wù)性質(zhì)的工作，并且業(yè)主的思想和想法存在差異性，所以在管理工作中，難免會出現(xiàn)令客戶不滿意的地方。基于物業(yè)管理工作中的服務(wù)意識，就需要物業(yè)管理公司能及時有效的處理客戶的投訴。對于業(yè)主的投訴問題，要切實吸取業(yè)主的意見，并正視業(yè)主的各種投訴，從態(tài)度上、行為上及時處理和解決客戶的疑難問題。

三、總結(jié)

篇2

關(guān)鍵詞：高校物業(yè) 管理服務(wù) 經(jīng)濟效益

中圖分類號：G647 文獻標識碼：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物業(yè)管理存在的問題

1.1 沒有真正實現(xiàn)市場化

高校的性質(zhì)決定了高校的物業(yè)管理具有行政性，這是它與社會物業(yè)管理的最大區(qū)別。很多高校建立了物業(yè)部門，從形式上看，物業(yè)和高校是分離的，但是高校習(xí)慣性地把后勤當(dāng)作學(xué)校的行政部門，后勤的主要領(lǐng)導(dǎo)由學(xué)校的人員擔(dān)任，高校物業(yè)編制人員所享有的福利待遇以及任免等由學(xué)校進行直接的管理，在權(quán)利歸屬方面，物業(yè)和高校沒有完全地分離。高校的物業(yè)不能完全按照企業(yè)的運行模式進行實際的管理，制約了它的發(fā)展。

1.2 從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)有待完善

現(xiàn)階段，高校的物業(yè)管理在人員結(jié)構(gòu)方面不合理，缺乏專業(yè)性的人才?，F(xiàn)在的物業(yè)管理在編人員年齡較大，沒有接受系統(tǒng)性的培訓(xùn)，知識比較老化，專業(yè)的技術(shù)人才缺乏。為了節(jié)省成本，部分高校物業(yè)雇傭外來務(wù)工人員到學(xué)校工作，這些人員的知識水平較低，對新知識以及新技術(shù)接受得比較慢，高校物業(yè)的管理人員服務(wù)水平以及觀念比較落后，與社會上的管理模式無法實現(xiàn)接軌。

1.3 員工的工作理念比較落后

高校的物業(yè)管理人員在服務(wù)理念以及經(jīng)營上沒有實現(xiàn)社會化，對高校的物業(yè)發(fā)展造成影響。高校的物業(yè)管理缺乏競爭的意識，物業(yè)管理不能激發(fā)出活力?，F(xiàn)在，高校物業(yè)實行的是有償服務(wù)，很多學(xué)生以及職工對這種做法不理解。

1.4 經(jīng)費缺乏

高校的物業(yè)管理資金通常都是由學(xué)校行政撥款，經(jīng)費比較緊張?，F(xiàn)階段，物價一直上漲，成本較高，高校的物業(yè)管理只能壓低成本，經(jīng)費處于長期缺乏的狀態(tài)，工作效率較低，運行比較緩慢，影響到企業(yè)的發(fā)展。

2 高校物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的措施

在新的時期，高校的物業(yè)要想激活發(fā)展的動力，必須注重管理服務(wù)與經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。高校的物業(yè)應(yīng)當(dāng)進行改革，健全組織，實現(xiàn)職能的轉(zhuǎn)變，完善管理機制，進行規(guī)范化管理，加強監(jiān)督，采取多種經(jīng)營手段。

2.1 形成競爭機制

在高校的物業(yè)管理中，人才因素起到很大的作用。應(yīng)選拔優(yōu)秀的人才，引入高校的物業(yè)管理中。管理者在管理中應(yīng)當(dāng)注重以人為本，重視人所起到的作用。加強對人的重視，首先應(yīng)當(dāng)增強業(yè)主的權(quán)利意識，加強自治管理，讓廣大的群眾參與到物業(yè)管理的過程中，降低物業(yè)管理的難度。高校的物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)充分依托高校的人力優(yōu)勢，引進人才，并善于運用人才。

物業(yè)管理部門要想充分激活員工的潛力，需要引入競爭的機制。根據(jù)學(xué)校的實際情況，對員工的編制、崗位以及職責(zé)做好分工，加強崗位的管理，做好職能的分配工作，對于工作人員實行聘任制，按照崗位制定薪資，根據(jù)物業(yè)管理的目標進行量化考核，引入競爭機制，合理地調(diào)配員工。管理者應(yīng)當(dāng)根據(jù)員工的特點，充分發(fā)揮員工自身的優(yōu)勢，關(guān)心員工，為員工提供相應(yīng)的保障，如購買社會保險等，調(diào)動員工工作的積極性，塑造良好的物業(yè)形象。

2.2 降低投入成本

在社會主義市場經(jīng)濟條件下，一個經(jīng)營的原則是小投入，高回報。高校的物業(yè)管理也是如此，應(yīng)計算成本，降低投入，提高效益。對于物業(yè)管理，學(xué)校投入的經(jīng)費有限，僅僅延續(xù)收取物業(yè)管理費用的方式難以取得經(jīng)濟效益，高校的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)注重提高物業(yè)管理的水平，應(yīng)用新的物業(yè)管理手段，節(jié)省成本，加強管理，實現(xiàn)管理與效益的統(tǒng)一，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，使高校的物業(yè)管理實現(xiàn)良性的運轉(zhuǎn)。

高校的物業(yè)管理公司是經(jīng)濟實體，具有法人地位，使管理、服務(wù)與經(jīng)營成為一體，是有償化的勞動。現(xiàn)在高校的物業(yè)管理還沒有形成可以遵循的管理模式，但是，物業(yè)公司可以借鑒社會物業(yè)管理的經(jīng)驗，根據(jù)學(xué)校的實際情況，實現(xiàn)自主經(jīng)營，自負盈虧，不斷完善，并探索適合學(xué)校的管理模式。

2.3 完善人才建設(shè)

高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理離不開高素質(zhì)的物業(yè)隊伍。要想實現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)高素質(zhì)的人才。高校的物業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用高校的技術(shù)資源以及人才資源，發(fā)揮高校的優(yōu)勢。高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)注重引進專業(yè)人才，對物業(yè)管理人員加強培養(yǎng)，為員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)的機會，學(xué)習(xí)新的技能以及現(xiàn)代化的管理方法。物業(yè)管理應(yīng)該把員工的培訓(xùn)工作放在重要的位置，形成培訓(xùn)人才的機制，實行持證上崗的制度。高校的物業(yè)管理部門可以為物業(yè)專業(yè)的學(xué)生提供實踐的機會，同時選擇部門優(yōu)秀的人員接受專業(yè)的培訓(xùn)，鼓勵員工參加繼續(xù)教育，提高專業(yè)技能。與此同時，與物業(yè)管理的示范地區(qū)進行相互交流，通過學(xué)習(xí)以及交流，提高管理的水平，進行規(guī)范化管理，提高服務(wù)的質(zhì)量。

2.4 完善服務(wù)

從服務(wù)行業(yè)的角度來講，物業(yè)管理屬于第三行業(yè)。要想實現(xiàn)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益，必須抓好服務(wù)的質(zhì)量，通過服務(wù)促進管理，通過服務(wù)創(chuàng)造經(jīng)濟效益，為住戶提供全方位的服務(wù)。高校是知識分子聚集的地方，物業(yè)管理的對象是高素質(zhì)的群體，他們對物業(yè)服務(wù)的要求比較高，因此，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出服務(wù)的精神，提高服務(wù)的質(zhì)量，如注重服務(wù)態(tài)度等。使物業(yè)管理實現(xiàn)市場化，進行科學(xué)化管理，注重提高服務(wù)的質(zhì)量，增加娛樂的設(shè)施，拓寬服務(wù)的項目，進行多種便民服務(wù)，為業(yè)主提供方便。

3 結(jié)語

在社會主義市場經(jīng)濟體制下，高校的物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)具備提供完善服務(wù)的態(tài)度，實現(xiàn)服務(wù)方法的創(chuàng)新，提升服務(wù)的質(zhì)量，拓寬服務(wù)的范圍，開拓新的服務(wù)項目，強化服務(wù)的意識，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使高校的物業(yè)實現(xiàn)管理服務(wù)與經(jīng)濟效益的高度統(tǒng)一。

參考文獻：

[1]馬大宇.試論高校物業(yè)管理的功能定位和發(fā)展方向[J].高校后勤研究，2012，（6）.

篇3

【關(guān)鍵詞】以人為本；離退休管理；管理服務(wù)

伴隨著十年多來的煤炭行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)乃至行業(yè)的離退休人員的發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)出了更加復(fù)雜、更加多元的特性。在更加多遠和復(fù)雜的局面面前，加強研究、認真對待，是任何一個煤炭行業(yè)的離退休工作人員所應(yīng)該解決的重要問題之一。

一、離退休管理工作中的現(xiàn)實問題

離退休人員管理工作、服務(wù)工作具有面廣、政策強、個性明顯等特點和問題。具體表現(xiàn)在：其一，由于離退休人員的年齡和體力原因，對于活動的參與力度不大；其二，隨著服務(wù)人員和群體的不斷擴大，服務(wù)的壓力和要求都隨之增大和增強；其三，服務(wù)對象的居住非常分散，有的分散在多個省區(qū)市，管理和服務(wù)的難度非常之大，非常之不便；其四，有一些掌握一定專業(yè)技能的離退休人員在外界環(huán)境的影響下，有較大的服務(wù)社會的愿望，但是在年齡等方面受到了局限。

二、關(guān)于人本視野下的管理服務(wù)工作的建議

在以人為本的視野下，就是要始終在工作的開展和服務(wù)中堅持好、貫徹好以人為本的發(fā)展和服務(wù)理念，分析難點，研究重點，尊重他們、關(guān)心關(guān)愛他們、理解他們，真正做好服務(wù)他們。要堅持離退休人員的工作規(guī)律和工作路徑，切實做好離退休人員的管理和服務(wù)工作，本文認為要重點做好六個方面的工作。

（一）提高對于工作的重要性認識，加強服務(wù)的緊迫感

煤炭行業(yè)的離退休人員為我國的煤炭事業(yè)奉獻了一生的美好時光，做出了重要貢獻，為礦區(qū)的發(fā)展和和諧奉獻了人生中最為有價值的部分，他們理應(yīng)得到社會的認可，理應(yīng)得到尊重和關(guān)照。作為行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中的重要力量和寶貴財富，他們的晚年應(yīng)該是豐富多彩的，應(yīng)該是得到關(guān)照和關(guān)心的，應(yīng)該是溫暖的，應(yīng)該是幸福的。我們每一個從事離退休人員工作的服務(wù)人員應(yīng)該提高對于工作的重要性的認識，加強管理和服務(wù)工作的緊迫性認識。要充分認識到離退休人員的工作就是一項政治任務(wù)，就是一項歷史使命，就是一項造福工程。在工作中，要加強親情服務(wù)，尊老敬老，愛老樂老，多辦事辦好事，真正做到每一個離退休人員的心里去。

（二）將“三個轉(zhuǎn)變”落實到離退休工作之中

離退休工作就是不斷進行學(xué)習(xí)的工作，就是進行政治學(xué)習(xí)的工作。人數(shù)的增加，人員的多元化和復(fù)雜性更加為服務(wù)的要求提出了挑戰(zhàn)，因此，在業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)中，要不斷強化服務(wù)意識，提高服務(wù)水平和服務(wù)的能力，基礎(chǔ)建設(shè)方面要逐步實現(xiàn)向全面服務(wù)、品牌塑造轉(zhuǎn)變。第二，管理逐步向精細化管理和服務(wù)轉(zhuǎn)變，對于離退休人員要通過規(guī)范的活動室、用車、閱文、參與活動等制度進行管理，逐步實行目標管理和責(zé)任制管理，堅持績效考核。第三，服務(wù)上逐步向主動服務(wù)轉(zhuǎn)變，變被動進行服務(wù)為主動去為離退休人員進行服務(wù)，將責(zé)任心和責(zé)任感在服務(wù)的工作中不斷強化，始終在工作中體現(xiàn)以人為本的核心服務(wù)理念。

（三）實實在在落實離退休人員的政治生活待遇

在落實政治待遇和生活待遇方面，強化支部建設(shè)、完善政治待遇的制度是其中的重要內(nèi)容。在離退休人員支部建設(shè)中，一定要選好黨支部書記和宣傳委員、組織委員，黨小組組長、聯(lián)絡(luò)員，拓展服務(wù)的理念和思路，創(chuàng)新工作的方式方法，總結(jié)好發(fā)揚好優(yōu)秀的經(jīng)驗和傳統(tǒng)，完善教育培訓(xùn)制度、組織建設(shè)制度、表彰評比制度，切實發(fā)揮好黨支部的戰(zhàn)斗堡壘的作用，發(fā)揮好黨員的先鋒模范作用。在完善政治待遇方面，要學(xué)習(xí)政策，落實政策，研究政策，深化政策，了解實際情況，完善同步閱讀文件、考察參觀、情況通報以及參加重要活動等方面的規(guī)章制度，切實把離退休人員的政治待遇解決好，落實好。

（四）大力開展離退休人員的文體娛樂活動，豐富離退休生活

針對離退休人員退休后活動的區(qū)域和范圍問題，獲得的活動的機會問題，身體機能的相關(guān)問題，以及離退休人員的時間相對自由問題，要開展能夠滿足離退休人員身體需求的、精神需求的、興趣愛好的、具有一定現(xiàn)代感的豐富多彩的活動，充分發(fā)揮好老年大學(xué)和老干部活動中心的作用，將其打造成為知識傳播的課堂，思想溝通的平臺，健身鍛煉的舞臺，老有所為的戰(zhàn)場，充分發(fā)揮好各種書畫團體、舞蹈團體、健身團體、器樂隊、合唱團的作用，將離退休人員組織起來，活動起來，熱鬧起來。幫助他們改變生活方式和鍛煉方式，調(diào)整好身心的狀態(tài)，達到全面發(fā)展的目的。

（五）搭建好發(fā)揮離退休人員作用的平臺

離退休人員是煤炭行業(yè)的一筆巨大的財富，他們經(jīng)驗豐富，經(jīng)歷豐富，有過完善的實踐和探索，有過成功和失敗，有過經(jīng)驗和教訓(xùn)，這一切都是一筆財富，要切實轉(zhuǎn)換思想和觀念，建立好能夠充分發(fā)揮離退休人員光熱的舞臺和陣地。發(fā)揮他們的專業(yè)技術(shù)的優(yōu)勢，發(fā)揮他們工作經(jīng)驗的優(yōu)勢，發(fā)揮他們政治成熟的優(yōu)勢，為礦區(qū)的建設(shè)發(fā)揮好余熱。對于他們的作用的發(fā)揮，要認識到其中的規(guī)律，因勢利導(dǎo)，做好引導(dǎo)工作，做好調(diào)查工作，做好研究工作，做好服務(wù)工作，創(chuàng)造好條件，轉(zhuǎn)變好觀念，搭建好平臺，創(chuàng)建好機制。比如，對于公益事業(yè)的發(fā)展上積極參與，對于企業(yè)的再發(fā)展上建言獻策，對于和諧礦區(qū)的創(chuàng)建上做好基層工作，出好主意，對于社區(qū)的治安上共同關(guān)注積極參與等等。

篇4

關(guān)鍵詞： 國庫集中支付；科研事業(yè)單位；財務(wù)管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2012）05-0104-02

1歷史與現(xiàn)狀

長期以來，我國的會計管理體系主要有企業(yè)施行的企業(yè)會計體系和行政事業(yè)單位施行的預(yù)算會計體系兩大類。科研事業(yè)單位過去施行的財政資金管理制度是由單位按照預(yù)算級次層層上報用款計劃，再由財政按下達的預(yù)算，將資金從國庫撥付到一級單位，一級單位按照預(yù)算級次層層下?lián)艿交鶎訂挝?，基層單位再根?jù)有關(guān)規(guī)定及業(yè)務(wù)需要，購買商品或支付勞務(wù)款項，形成財政資金實際支出。上世紀九十年代實施的《事業(yè)單位會計準則》和《事業(yè)單位會計制度》對會計要素、分類、核算、記賬等方面做了進一步的規(guī)范、改進和提高，產(chǎn)生了重要的影響。進入新世紀以來，隨著我國社會、經(jīng)濟事業(yè)的全面快速發(fā)展和國力的全方位提升，科研事業(yè)單位的經(jīng)常項目開支和專項研究經(jīng)費都有大幅度地增加，項目研究的規(guī)模和質(zhì)量都有長足的發(fā)展和提高。隨著改革步伐的加快，也產(chǎn)生了一些新業(yè)務(wù)，科研事業(yè)單位現(xiàn)行的財務(wù)管理制度已不能完全適應(yīng)改革、發(fā)展的需要。

國庫集中支付制度的實施進一步改變了科研事業(yè)單位財務(wù)管理理念，加強了資金管理的力度，提升了預(yù)算管理的權(quán)威性，規(guī)范了財政資金的撥付方式。這些規(guī)章制度的綜合實施，對科研事業(yè)單位的全面發(fā)展和財務(wù)管理水平的系統(tǒng)提高都起到了積極的推動作用。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 國庫集中支付，增加了資金使用的預(yù)見性和集中度國庫集中支付改變了以往財政資金的撥付方式，財政部門為預(yù)算單位設(shè)立零預(yù)算賬戶，把過去的多部門撥付改變?yōu)榧薪y(tǒng)一撥付；把多戶頭存款改變?yōu)閱我毁~戶；把一級一級的層層撥款改變?yōu)橹蓖ㄜ囀降膿芸?，進一步規(guī)范了項目資金的額度控制和專項支出辦法。這一切都增加了資金使用的預(yù)見性，有利于財會人員統(tǒng)籌安排，提高了科技人員資金使用的計劃性和針對性。

1.2 國庫集中支付進一步提升了預(yù)算管理的地位和作用預(yù)算管理作為科研事業(yè)單位最主要的財務(wù)管理制度，已施行多年。國庫集中支付制度實施后，進一步強化了預(yù)算管理的核心作用。單位資金的使用必須依據(jù)財政部門批復(fù)的用款計劃執(zhí)行，單位通過零余額賬戶對財政資金采取財政直接支付和財政授權(quán)支付，不能擅自變更資金用途，增強了預(yù)算管理的嚴肅性，限制了資金使用的隨意性，提高了資金使用效率。

1.3 增強了科研事業(yè)單位財務(wù)管理的目的性、便捷性、時效性和透明度國庫集中支付系統(tǒng)在制度和技術(shù)兩個層面上都要求預(yù)算內(nèi)容清晰，項目資金明確，每筆資金的使用都有時間約定和限制。財政支付資金直接到用戶單位，減少了中間環(huán)節(jié)和在途資金量，降低了資金周轉(zhuǎn)的時間和費用?？蒲惺聵I(yè)單位的資金收入和支出在單一賬戶上都有記錄，財政資金的使用、運轉(zhuǎn)的透明度大大增加，避免了虛假信息的滲入，提高了各部門的監(jiān)管力度。

1.4 實行國庫集中支付后，專項資金的管理更加規(guī)范，上下級和部門之間相互制約作用增強專項資金是科研事業(yè)單位財務(wù)管理的主要內(nèi)容之一。近幾年來，隨著國家經(jīng)濟、社會事業(yè)的快速發(fā)展，國家財政實力的大幅度提升，各級政府部門用于科學(xué)研究的專項資金有較大幅度地增長，綜合性的大項目所涵蓋的學(xué)科和領(lǐng)域、項目研究的內(nèi)容和深度隨著資金投入地增長而大幅度增加，科技在經(jīng)濟增長中的比例逐步提升。實施國庫集中支付后，進一步規(guī)范了專項資金的申報、評議、批復(fù)、使用、審查和監(jiān)督，為管好專項資金的使用提供了基礎(chǔ)性的保證。

2施國庫集中支付后面臨的問題

國庫集中支付制度是發(fā)達國家普遍采用的一種財政資金管理模式，以建立國庫單一賬戶體系為核心，以零余額賬戶進行預(yù)算管理和資金管理。在我國，國庫集中支付這是一個新的課題，實施國庫支付系統(tǒng)與科研事業(yè)單位之間也有一個理解、協(xié)調(diào)、磨合和提高的過程，所面臨的問題主要有以下幾點：

2.1 預(yù)算編制時間短，準確度有待提高科研事業(yè)單位財務(wù)管理實施國庫集中支付后，單位預(yù)算的編制、上報、審批和使用雖然在內(nèi)容上、科目賬務(wù)管理上有了許多新的規(guī)定，但其編制預(yù)算的主要程序與實施前沒有太大的變化，（年底編制上報，第二年度初審查、批準、實施）。預(yù)算編制時間短、預(yù)見性差、準確度低等問題依然存在。在實施國庫集中支付后，單位的財務(wù)管理已從過去的收支管理、資產(chǎn)管理為主逐步轉(zhuǎn)變到預(yù)算管理、資金管理為主，預(yù)算管理和資產(chǎn)管理成為整個財務(wù)管理工作的重點，因此對預(yù)算編制的要求更高了，也更加規(guī)范。在較短的時間內(nèi)，編制出涵蓋內(nèi)容科學(xué)合理、項目計劃充實可行、資金使用要求明晰、執(zhí)行時間準確的預(yù)算，是一件難度較大的工作。

2.2 部分資金授權(quán)、到賬、支付滯后，提前墊付資金增多國庫集中支付的有關(guān)規(guī)定要求每筆資金的使用都有嚴格的上報、審批手續(xù)?？稍趩挝豢傤A(yù)算的審批前仍然有許多資金需要支付，例如工資性支出、基建項目資金和專項資金等，都存在未批先用的問題。同時，年底的支出額度比較集中，由于單位預(yù)算涵蓋的范圍有限，項目預(yù)算很少細化到各具體項目；一些需要根據(jù)實際情況調(diào)整資金的使用審批手續(xù)繁瑣，造成預(yù)算支出追加與調(diào)整較頻繁，減弱了預(yù)算管理的約束力，影響了其他項目的開支，減少了單位的年終結(jié)余。

2.3 預(yù)算執(zhí)行檢查監(jiān)督不夠規(guī)范，預(yù)算控制力度較弱財政年度的年終既是一年財務(wù)收入支出比較集中的時段，又是第二年預(yù)算編制的時段，時間短，工作量大，必要的檢查必須等到執(zhí)行后才能進行，這對科研事業(yè)單位和上級管理部門來說，會產(chǎn)生一些影響，導(dǎo)致了滯后現(xiàn)象，降低了內(nèi)部控制的制約作用。財務(wù)管理是科研事業(yè)單位管理系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，財務(wù)管理的主體是單位以預(yù)算管理為中心的經(jīng)濟活動，與各業(yè)務(wù)部門有密切的關(guān)系。各業(yè)務(wù)部門在資金使用上是否規(guī)范、合理、有效，直接影響財務(wù)管理的績效。由于財務(wù)管理人員的限制和管理制度的局限，財務(wù)部門對各科室的經(jīng)濟活動和資金使用沒有太大的約束力，對一些彈性較大的項目支出，如招待費、辦公費、差旅費等缺乏及時的檢查和監(jiān)督。

3進一步完善國庫集中支付制度的幾點建議

3.1 完善國庫集中支付系統(tǒng)相關(guān)法規(guī)的建設(shè)與配套措施作為科研事業(yè)單位，對國庫集中支付的各項規(guī)定要嚴格遵守，認真執(zhí)行。同時，在現(xiàn)階段要著重加強和規(guī)范科研事業(yè)單位財務(wù)管理的相關(guān)規(guī)定，增加與國庫集中支付制度的有序銜接，使預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算檢查與內(nèi)部控制互相匹配，增強針對性和可操作性，全面提高預(yù)算管理的整體效應(yīng)。建議在進一步完善各項有關(guān)法規(guī)建設(shè)的同時，探尋分期（增加中期預(yù)算）、分段、分項預(yù)算編制的可行性。

3.2 進一步提高預(yù)算管理水平提高預(yù)算管理水平，首先要逐步增加預(yù)算編制的科學(xué)性、前瞻性和準確度。細化各項目的資金需求與支出安排，按照各類各項目的工作計劃與流程制定與之相匹配的經(jīng)費下達時間。力求隨時準確地掌握各項資金的動態(tài)變化。

預(yù)算的執(zhí)行要求科研事業(yè)單位和有關(guān)的管理部門加強配合和溝通。科研事業(yè)單位要做到及時報送資金使用計劃，加強對資金的管理和監(jiān)督，保證用款計劃與實際支出的一致性和嚴肅性，禁止預(yù)算外支出。

加強預(yù)算執(zhí)行效果的分析與評價?？蒲惺聵I(yè)單位應(yīng)探討建立預(yù)算管理小組，由主要負責(zé)人按時組織相關(guān)人員對階段性預(yù)算執(zhí)行情況進行分析、研究和評價，以及對部分項目進行必要合理地調(diào)整。

要進一步提高服務(wù)意識?？蒲惺聵I(yè)單位財務(wù)管理是單位全部工作的重點之一。既要為單位和各業(yè)務(wù)部門提供有效的資金保障和財務(wù)支撐，又要不斷地拓展服務(wù)范圍，改進工作方式，提高工作效能。隨著由原來的管理監(jiān)督向管理服務(wù)與管理監(jiān)督并重，這就要求財務(wù)管理者要進一步提高服務(wù)意識，加強監(jiān)督職能，主動參與決策。

3.3 進一步加強專項資金的管理資金管理是財務(wù)管理的重要內(nèi)容。專項項目的立項，要做好科學(xué)論證。專項資金確定后，科研事業(yè)單位必須嚴格按照確定的內(nèi)容和額度執(zhí)行。不得擅自改變用途，擴大開支范圍，做到專款專用，專賬核算。必要時，可分階段試行中間考核，評價管理。對確有合理需要而變更的項目內(nèi)容及時履行相關(guān)審批手續(xù)，避免違規(guī)操作。

3.4 加強科研事業(yè)單位財會人員的培訓(xùn)工作提高財務(wù)管理水平，管理人員的素質(zhì)是關(guān)鍵。會計人員的素質(zhì)，包括知識層次、知識結(jié)構(gòu)較低，價值觀和職業(yè)水準不高等，都會影響到預(yù)算管理的效果。因此，管理人員要主動學(xué)習(xí)相關(guān)的法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，適時進行財務(wù)知識的更新與培訓(xùn)，學(xué)習(xí)掌握新技術(shù)和新方法，并進行全面系統(tǒng)地實際操作，提高執(zhí)行能力和管理水平。

參考文獻：

[1]彭冀.淺析科研事業(yè)單位零基預(yù)算管理[J].職業(yè)時空，2009，（01）.

篇5

一、基準價的確定：

制定、各區(qū)縣物業(yè)管理服務(wù)收費的基準價，應(yīng)依據(jù)成本，提供服務(wù)內(nèi)容、等級并兼顧業(yè)主的承受能力。

管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用等的各項帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。

保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務(wù)，包括樓道、走道、門廳等部位的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化，園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。

保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護居住區(qū)公共秩序而進行的防范性巡視、值班等服務(wù)。

以上三項應(yīng)按基準價定價原則分別測算、單列，計費單位可以按建筑面積，也可以按套、按戶。

二、浮動幅度的確定：

收費浮動幅度的確定應(yīng)同物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水準、質(zhì)量相掛鉤。全方位、高質(zhì)量的服務(wù)可以多收費，反之應(yīng)少收費甚至不能收費。

在規(guī)定的基準價及浮動幅度之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以同業(yè)主委員會或業(yè)主協(xié)商確定收費標準，物價部門不再實行審批，只辦理備案手續(xù)。但若作為提高服務(wù)等級、需要突破浮動幅度的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并向物價部門備案；業(yè)主委員會未成立的，應(yīng)經(jīng)物價部門審核批準。

對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)等級的認定，應(yīng)包含以下因素：

管理人員的素質(zhì)、專業(yè)技能；

企業(yè)的資質(zhì)等級、以往實績；

管理設(shè)備、運用手段；

管理、服務(wù)的成本、稅收負擔(dān)；

房屋業(yè)主、使用人的評價。

三、小區(qū)內(nèi)機動車輛停車費：

小區(qū)內(nèi)的場地、地上車庫、地下車庫的停車費中準價及其浮動幅度，由各區(qū)縣物價部門分別制定。

各業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)物價部門的收費中準價和標準，規(guī)定本小區(qū)的停車收費標準。若需要突破浮動幅度的，應(yīng)經(jīng)所在區(qū)縣物價部門審核批準。

四、小區(qū)內(nèi)垃圾清運費：

居民裝修居室所產(chǎn)生的建筑垃圾，清運費標準，由各區(qū)、縣環(huán)衛(wèi)部門核定執(zhí)行。入住居民明確表示不裝修的，環(huán)衛(wèi)部門和物業(yè)管理單位不得收取建筑垃圾清理費。

生活垃圾和糞便的清運、處理，仍按本市環(huán)境衛(wèi)生管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，不得向居民收費。

五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公益設(shè)施，如中小學(xué)、幼兒園、托兒所以及用于社區(qū)服務(wù)的房產(chǎn)，入住居民不支付管理費。保潔、保安等費用是否收取或如何收取由業(yè)主委員會與公益設(shè)施業(yè)主協(xié)商確定。公益設(shè)施業(yè)主應(yīng)適當(dāng)支付小區(qū)公共設(shè)施的維修、更新費用。

六、物業(yè)管理單位提供除本通知規(guī)定外的其它服務(wù)項目并需要收費的，應(yīng)事先同業(yè)主委員會、業(yè)主或使用人協(xié)商，或通過合同約定，并應(yīng)明碼標價。

篇6

    市勞動局提出的《關(guān)于鼓勵下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)和發(fā)展社區(qū)服務(wù)組織的若干意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)批轉(zhuǎn)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

    關(guān)于鼓勵下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)和發(fā)展社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織若干意見

    （寧波市勞動局  一九九八年七月八日）

    根據(jù)國家和省、市有關(guān)規(guī)定，為進一步拓展就業(yè)渠道，引導(dǎo)就業(yè)方向，鼓勵下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)和推進社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織的發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題提出如下意見：

    一、下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)是指下崗、失業(yè)職工個體或組織起來（合伙）就業(yè)的一種就業(yè)形式。社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織是指由街道、居委會興辦或組織的，以安置下崗、失業(yè)職工就業(yè)為主的再就業(yè)載體或勞動經(jīng)濟組織。

    二、本意見所指下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)與社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織，其從業(yè)范圍為社區(qū)、家政服務(wù)，市容保潔、保綠服務(wù)，企事業(yè)單位臨時性、突擊性勞務(wù)，各類代送、代供、代辦服務(wù)，家庭分散加工服務(wù)，等等。

    下崗、失業(yè)職工組織起來就業(yè)的，應(yīng)由三人及以上合伙經(jīng)營，并建立自立經(jīng)濟組織。自立經(jīng)濟組織和各街道、居委會建立的社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織，應(yīng)有相應(yīng)的場所，并制定勞動組織章程。

    三、下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)和街道、居委會建立社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織，按以下程序辦理：

    下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)的，憑《寧波市企業(yè)職工下崗證》、《寧波市城鎮(zhèn)失業(yè)職工登記證》和身份證，向當(dāng)?shù)貏趧硬块T提出書面申請，經(jīng)當(dāng)?shù)貏趧硬块T初審后報市勞動部門，由市勞動部門認定核發(fā)由市勞動部門統(tǒng)一制發(fā)的《寧波市下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)認定表》；對其中組織起來（建立經(jīng)濟組織）就業(yè)的，同時提交勞動組織章程、合伙人員與從業(yè)人員的花名冊及有關(guān)證件。

    社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織可由主辦的街道或居委會組織，向當(dāng)?shù)貏趧硬块T提出申請，并附勞動組織章程、從業(yè)人員花名冊及有關(guān)證件，經(jīng)區(qū)勞動部門初審后報市勞動部門，由市勞動部門認定核發(fā)由市勞動部門統(tǒng)一制發(fā)的《寧波市社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織認定表》。

    下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)和街道、居委會建立社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織，可憑《寧波市下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)認定表》或《寧波市社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織認定表》（以下統(tǒng)稱《認定表》）及相關(guān)附件，按規(guī)定向工商部門辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取《臨時營業(yè)執(zhí)照》。

    四、對下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)和街道、居委會建立的社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織，實行以下優(yōu)惠政策：

    （一）下崗、失業(yè)職工個體就業(yè)或合伙就業(yè)的，憑《認定表》和《臨時營業(yè)執(zhí)照》，報經(jīng)稅務(wù)部門核準，3年內(nèi)免征營業(yè)稅、所得稅及各種行政性收費。

    社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織及下崗、失業(yè)職工合伙就業(yè)后擴大從業(yè)人員的自立經(jīng)濟組織，其吸納的下崗、失業(yè)職工人數(shù)占從業(yè)人員總數(shù)60％及以上的，憑《認定表》和《臨時營業(yè)執(zhí)照》，報經(jīng)稅務(wù)部門核準，3年內(nèi)免征營業(yè)稅、所得稅及各種行政性收費；吸納下崗、失業(yè)職工占50％及以上不滿60％的，享受免征上述稅費政策2年。

    （二）經(jīng)營場所的水、電、房費，報經(jīng)有關(guān)主管部門審核，按工業(yè)類標準收取。

    （三）因資金不足而向銀行貸款的，按銀行貸款利息總額的20％予以一年期貼息，從再就業(yè)工程專項經(jīng)費開支。

    （四）注冊登記及驗訖檢查時，工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、民政、醫(yī)管、公安、城建等部門根據(jù)各自職責(zé)，予以簡化服務(wù)手續(xù)等方面的支持。

    五、下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)和社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織要依法經(jīng)營。各級勞動部門要加強對下崗、失業(yè)職工自立就業(yè)與社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織的管理、指導(dǎo)，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好各項服務(wù)工作。同時要加強勞動監(jiān)察和檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為要及時督促糾正，違法的要堅決取締。

    六、自核發(fā)《臨時營業(yè)許可證》后的15天內(nèi)，工商登記部門和社區(qū)再就業(yè)服務(wù)組織要將下崗職工自立就業(yè)和吸納下崗職工的人員名單，反饋給下崗職工所在的行業(yè)再就業(yè)服務(wù)中心或企業(yè)再就業(yè)工作站。

篇7

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；問題；特征

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

一、物業(yè)管理的定義及其特征

（一）物業(yè)管理的定義

目前，被大家廣泛接受的物業(yè)管理的定義有兩種。一種說法是物業(yè)管理包括物業(yè)管理法律法規(guī)、房地產(chǎn)發(fā)展、租賃銷售及其租后服務(wù)等內(nèi)容。另一種說法，物業(yè)管理受物業(yè)所有人的委托，運用商業(yè)經(jīng)營模式，采取先進的現(xiàn)代化管理技術(shù)，對房屋及其設(shè)備進行專業(yè)化的管理。

（二）物業(yè)管理的特征

1.物業(yè)管理針對的是完整的物業(yè)，主要是已建成或者驗收合格并投入使用的物業(yè)。

2.物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，也就是所謂的業(yè)主、同住人或者承租者、實際使用者。

3.物業(yè)管理之間的關(guān)系是物業(yè)公司與業(yè)主之間所存在的關(guān)系，是雇用與被雇用的關(guān)系。

4.物業(yè)管理的內(nèi)容是服務(wù)，作為物業(yè)管理的主動方的物業(yè)公司必須最大限度地為業(yè)主服務(wù)，目的是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)、舒適的生活環(huán)境。

二、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

物業(yè)管理在我國的發(fā)展歷史僅三十年，中國第一家物業(yè)管理公司是1981年在深圳成立的，物業(yè)管理的最終目的是提高人們的生活質(zhì)量。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，時代的進步，我國的物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理的內(nèi)容也不斷地豐富，但是我國物業(yè)管理存在著覆蓋率低、地域性差等缺點。與發(fā)達國家物業(yè)管理相比，由于我國公民對物業(yè)管理認識不足，對市場經(jīng)濟體制理解不清等因素制約著我國物業(yè)管理的發(fā)展?？v觀我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程，南方發(fā)達城市發(fā)展快，北方經(jīng)濟制約物業(yè)管理的發(fā)展。我國的物業(yè)管理業(yè)處于探索階段，沒有形成適合我國國情的現(xiàn)代物業(yè)管理理論。大多數(shù)的物業(yè)公司都是房管所演變而來的，缺乏規(guī)范性。物業(yè)管理的通病是人們與物業(yè)管理的從業(yè)人員對于這個行業(yè)認識不夠、思想比較舊，無法真正理解現(xiàn)代物業(yè)管理的重要性。

三、我國物業(yè)管理存在的不足

（一）物業(yè)合同的簽訂缺乏自愿性原則

在售樓過程中，目前通用的做法是開發(fā)商自主聯(lián)系物業(yè)公司，與其單方面的簽訂物業(yè)合同，在實際的房屋銷售過程中，每個小區(qū)必須存在物業(yè)管理，在簽訂購房合同的同時附帶簽訂物業(yè)管理合同。在此過程中，開發(fā)商可獲取商品銷售后的物業(yè)管理利益，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)矛盾要求終止合同時，物業(yè)公司常用的推辭是合同未到期拒絕接觸合同。

（二）物業(yè)公司無條件承擔(dān)開發(fā)商留下的糾紛隱患

目前，物業(yè)公司的一個現(xiàn)狀是他們大部分都是房地產(chǎn)開發(fā)公司組建出來或是房地產(chǎn)開發(fā)商委托的物業(yè)公司；也即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系密切，也就是說業(yè)主和業(yè)主委員會無權(quán)對物業(yè)公司進行選擇。在接受房地產(chǎn)委托之前，按照流程，物業(yè)公司本應(yīng)該對其所負責(zé)的房屋或者公共設(shè)施進行全面的檢驗，并與房地產(chǎn)開發(fā)商劃清界限、理清關(guān)系。但是，實際情況是開發(fā)商為了獲取利益，不敢與開發(fā)商劃清界限，埋下了糾紛隱患。

（三）物業(yè)公司服務(wù)差、收費混亂

物業(yè)管理市場建構(gòu)不完善，不少物業(yè)公司是由房管部門轉(zhuǎn)制而來，在意識上與業(yè)主之間缺乏服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理的服務(wù)意識也非常的淡化。有部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)章制度的約束，過分地追求金錢利潤，存在收費不合理的現(xiàn)象。國家對于物業(yè)管理的收費標準還沒有形成，導(dǎo)致物業(yè)公司存在很大的隨意性和自主性，業(yè)主只能被動的接受物業(yè)公司的收費標準。一些物業(yè)公司私加收費明細來獲取利益，一些物業(yè)公司單方面制定規(guī)章制度以押金、罰款等不正當(dāng)?shù)氖侄蝸砑s束業(yè)主進行強制管理。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)不及時、強行收費等是普遍存在的現(xiàn)象。

（四）物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在中國的發(fā)展過程中，受到各種因素的影響。物業(yè)管理的主體是業(yè)主，使得業(yè)主接受的服務(wù)受到限制；物業(yè)管理的客體也比較穩(wěn)定，致使服務(wù)方式缺乏靈活性。產(chǎn)業(yè)的單一性使得物業(yè)管理企業(yè)缺乏發(fā)展的動力，只能單一地依靠物業(yè)管理費運轉(zhuǎn)，制約著企業(yè)的發(fā)展。

四、針對我國物業(yè)管理存在的問題所提出的解決方案

（一）通過政府部門成立專門的主管機構(gòu)來加大行業(yè)的監(jiān)管力度

建議國家針對物業(yè)管理的現(xiàn)狀成立專門機構(gòu)對其進行監(jiān)督。該機構(gòu)的作用是管理住房與城市發(fā)展，設(shè)置物業(yè)管理行業(yè)的官方管理機構(gòu)，各級政府中也應(yīng)成立相應(yīng)的下級機構(gòu)。通過這種方式加強對物業(yè)管理行業(yè)的約束力，制定行業(yè)標準，保障業(yè)主的權(quán)益，給業(yè)主提供一個反映意見的地方。對于物業(yè)管理可從以下幾個方面加強監(jiān)督：一要對物業(yè)管理起到指導(dǎo)監(jiān)督作用。二要引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)按市場規(guī)律辦事。

（二）建立健全糾紛解決機制

建議建立協(xié)商、調(diào)解、訴訟三級解決糾紛的機制。首先糾紛的當(dāng)事人就事情就行協(xié)商。協(xié)商不成，其次是在行政主管機構(gòu)的主持下，進行調(diào)解，調(diào)解不成，最后是當(dāng)事人向上級主管機構(gòu)申訴。

（三）引入市場機制，加強服務(wù)意識

物業(yè)服務(wù)公司要強化團隊的服務(wù)意識，提升團隊的服務(wù)水平。通過制定一定的法律法規(guī)來規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，監(jiān)督物業(yè)公司只收錢不做事的現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)要想讓業(yè)主滿意，只有徹底改變服務(wù)態(tài)度，改善服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平。

（四）加快物業(yè)管理學(xué)科建設(shè)，加速人才培養(yǎng)

我國加入世界貿(mào)易組織之后，國際知名的開發(fā)商和物業(yè)公司進入中國市場，必將帶來中國物業(yè)界的新浪潮。我國的物業(yè)管理不僅要提高服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)實力，更重要的是加速人才培養(yǎng)，盡快培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的行業(yè)管理人才。

五、結(jié)束語

目前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好地管理物業(yè)存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進一步的努力。

參考文獻：

[1]王貴嶺.物業(yè)管理[M].北京：中國物價出版社，2003（05）：15-16.

[2]賀學(xué)良，ALBERT LO（美），王子潤.中國物業(yè)管理[M].上海：文匯出版社，2003（03）：18.

篇8

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，現(xiàn)代人對物業(yè)管理的需求越來越高，物業(yè)管理在中國有著廣闊的發(fā)展前景。油田是典型的獨立工礦企業(yè)，在長期的發(fā)展過程中形成了獨立的、完善的生活后勤服務(wù)系統(tǒng)，油田物業(yè)管理是從依附于企業(yè)的生活服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變而來的。與其他物業(yè)企業(yè)不同，油田物業(yè)管理有著獨特的特征：一是由于油田生產(chǎn)的特點，油田小區(qū)比較分散，人員較多，物業(yè)管理具有點多、面廣的特征。二是油田物業(yè)管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務(wù)到離退休、社區(qū)文體活動、醫(yī)療衛(wèi)生等都廣泛涉及。三是在油田企業(yè)改制過程后，分流的大量職工都被安置到物業(yè)管理企業(yè)中，冗員較多，管理難度大。在計劃經(jīng)濟時期，油田物業(yè)企業(yè)為油田企業(yè)的發(fā)展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

二、提高油田物業(yè)企業(yè)管理的措施

（一）規(guī)范服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)管理水平。

一是不斷健全各種規(guī)章制度，油田物業(yè)企業(yè)要堅持以服務(wù)油田生產(chǎn)和職工生活為中心，完善各項管理制度，提高服務(wù)標準，規(guī)范服務(wù)流程，加大監(jiān)督和檢查力度，提高物業(yè)管理水平，滿足不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求。二是積極推行ISO9001質(zhì)量認證體系，通過實施ISO9001質(zhì)量認證標準，在油田物業(yè)企業(yè)中形成一個職責(zé)明確、層次分明的管理體系，實現(xiàn)事事有標準、考核有獎懲、崗位有責(zé)任的機制，來規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強企業(yè)在物業(yè)管理市場上的競爭力。三是開展達標創(chuàng)優(yōu)活動。

（二）加強物業(yè)管理隊伍建設(shè)。一直以來，由于體制的原因，油田物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著職工安置的重要職責(zé)，接納了大量不具備物業(yè)管理知識和能力的人員，這些人員在文化素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)以及服務(wù)意識等方面都存在較大的差距，不能適應(yīng)新形勢下油田物業(yè)管理的需要。因此，需要我們加強對油田物業(yè)工作人員的培訓(xùn)和教育。一是通過思想教育，提高廣大職工的市場意識和服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的鐵飯碗思維，樹立市場意識、競爭意識和憂患意識，能夠變被動服務(wù)為主動服務(wù)，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理手段和方法，來提高競爭力。二是加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)工作人員的業(yè)務(wù)技能。

（三）延伸物業(yè)服務(wù)、推進產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是房地產(chǎn)開發(fā)，油田系統(tǒng)青年職工居多，有著龐大的購房剛性需求。二是家政服務(wù)行業(yè)。三是園林綠化、建材等行業(yè)。

（四）加大油田物業(yè)的投入力度。

（1）加大對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造的力度，加大物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。

（2）加快完善水、電、氣、暖等計量設(shè)施，加大老基地計量、收費等硬件設(shè)施系統(tǒng)的改造、升級力度，推進新技術(shù)的應(yīng)用，逐步實現(xiàn)水、電、氣、暖的智能化控制，做到分戶計量、分戶控制，為財務(wù)收支核算工作創(chuàng)造必要條件。

（3）根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，積極推進經(jīng)濟適用房建設(shè)，有計劃地完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升小區(qū)凈化、綠化、美化水平。

結(jié)語：

篇9

油田礦區(qū)業(yè)務(wù)管理是我國多種物業(yè)管理形式的其中一種，現(xiàn)代社會居住在小區(qū)里的業(yè)主主要依靠各種公共設(shè)施以及其他業(yè)務(wù)的配合才能真正使用其物業(yè)，這種城市化引起的生活方式的變革促使了物業(yè)管理的產(chǎn)生，油田礦區(qū)物業(yè)管理是通過改變原有計劃經(jīng)濟條件下供給制和福利制的行政管理模式而走向市場化的管理模式。油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)項目是以價值規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律為原則，向群眾提供各種設(shè)備及建筑、綠化、工業(yè)設(shè)施、交通、治安等管理項目服務(wù)的有償。油田服務(wù)對象主要是自己企業(yè)內(nèi)部的全體員工，對服務(wù)管理的要求高，這些都需要較高的服務(wù)技能和較強的服務(wù)意識。

二、以中石油長慶油田礦區(qū)為例的油田物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的主要問題

目前我國的物業(yè)管理服務(wù)市場經(jīng)濟秩序雖已經(jīng)初步建立，但是仍然存在著許多方面的不足。長慶油田礦區(qū)以保障和改善民生為重點，以管理提升活動為抓手，立足油田謀發(fā)展、立足需求抓服務(wù)、立足管理抓細節(jié)、立足對標抓提升、立足長遠抓三基，著力提升礦區(qū)管理和服務(wù)水平，著力加強和創(chuàng)新礦區(qū)社會管理，更好地保障油氣主營業(yè)務(wù)大發(fā)展，更好地滿足礦區(qū)居民多元化服務(wù)需求。長期以來，油田礦區(qū)物業(yè)作為油田企業(yè)的一個組成部分，在整個機制中處于從屬地位，物業(yè)管理業(yè)務(wù)風(fēng)險意識薄弱，導(dǎo)致安全防范等問題已經(jīng)成為物業(yè)管理中的首要問題。

其次，物業(yè)管理團隊的專業(yè)化程度有待提高。目前礦區(qū)油田的專業(yè)技術(shù)人員欠缺，后勤物業(yè)管理人員中專業(yè)化人才分布不合理，只有高素質(zhì)的管理維護隊伍才能提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，目前差強人意的人員現(xiàn)狀亟需培養(yǎng)員工的職業(yè)技能。還有部分物業(yè)管理服務(wù)中管理人員行為馬虎，主動意識薄弱。在服務(wù)過程中，物業(yè)管理人員對服務(wù)過程中存在不及時、不到位等服務(wù)的不足之處，部分工作出現(xiàn)拖沓和不及時處理的情況，在礦區(qū)綠化和衛(wèi)生保潔方面，許多物業(yè)管理人員忽視了死角和偏角地區(qū)，只重視主要場所和主干道等地方，這些都是服務(wù)人員在工作中存在的問題。

再次，門衛(wèi)和安全監(jiān)控及停車場等地方的管理仍需提高改進。任何物業(yè)無論其封閉性有多大，也無法完全保證社區(qū)的絕對安全，所以礦區(qū)服務(wù)部門應(yīng)該與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)治安人員保持密切聯(lián)系，了解犯罪分子動向。這方面的風(fēng)險意識，還需要更加重視。

最后，在突發(fā)事件上，油田服務(wù)區(qū)的處理和應(yīng)急能力還有待提高。突發(fā)事件包括突發(fā)事件、自然災(zāi)害和消防事故等，油田服務(wù)區(qū)應(yīng)該熟悉本地區(qū)的自然氣候和環(huán)境，做好災(zāi)害的第一手準備，堅持業(yè)主至上的原則，對待突發(fā)事件應(yīng)該及時處理，這方面的風(fēng)險也是油田礦區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該考慮到的。

三、以中石油長慶油田礦區(qū)為例的油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險防范措施

要搞好油田礦區(qū)物業(yè)管理，必須認清現(xiàn)狀，積極做好風(fēng)險防范，堅持把服務(wù)方在第一位，根據(jù)油田物業(yè)管理的特點，主要有以下幾個方面的防范措施：

首先，應(yīng)該以物業(yè)為主開展多元化的經(jīng)營手段。油田物業(yè)管理應(yīng)該有更多層次的服務(wù)理念，充分利用自身社區(qū)優(yōu)勢，開拓房地產(chǎn)市場，積極拓展產(chǎn)業(yè)鏈。

其次，統(tǒng)一內(nèi)部認識，增強油田礦區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈分布節(jié)約能源資源。增強節(jié)能意識和積極宣傳節(jié)能工作是十分必要和迫切的，在新技術(shù)和節(jié)能設(shè)備的更新條件下，把物業(yè)管理企業(yè)的節(jié)能工作做好，才能爭取更大的效益。企業(yè)可以通過報紙、張貼等宣傳方式搞好節(jié)能宣傳工作，通過更換等新的節(jié)能設(shè)備的應(yīng)用來讓業(yè)主認識到新節(jié)能技術(shù)的優(yōu)越性，從而增強社區(qū)的安全性，使油田礦區(qū)物業(yè)管理更制動化和智能化。

再次，提升在崗人員的職業(yè)素質(zhì)和思想道德素質(zhì)是必要的。在職工選拔方面，必須保持油田礦區(qū)物業(yè)管理隊伍的純潔性才能提高在崗職工的整體素質(zhì)，在直接為企業(yè)服務(wù)的水電維修、等方面的職員需要經(jīng)過適當(dāng)?shù)拿嬖噷徍?，在文化程度上給于一定的門檻，這樣才能提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量；在思想道德教育方面，職工必須有職業(yè)操守，積極做好社會公德、家庭美德和職業(yè)道德的教育，增強服務(wù)意識和責(zé)任意識，使其自覺做好服務(wù)工作，規(guī)范服務(wù)意識；在技能培訓(xùn)方面，對物業(yè)管理部門來說，技能培訓(xùn)對物業(yè)管理是至關(guān)重要的，物業(yè)管理企業(yè)設(shè)施自動化程度高，所以對職工的知識面和技能要求程度高，在企業(yè)應(yīng)該組織員工規(guī)定時間進行培訓(xùn)，開展專題講座，進一步提高在職人員的技術(shù)水平，實現(xiàn)在職人員技術(shù)能力專業(yè)化。

最后，要調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，狠抓內(nèi)部服務(wù)管理水平。物業(yè)管理是一個龐大的系統(tǒng)工程結(jié)構(gòu)，只有抓好每一個環(huán)節(jié)才能使物業(yè)管理達到高效高水平的服務(wù)水平。

此外，油田服務(wù)區(qū)應(yīng)該采取“群防群治”的原則，積極維護好社區(qū)的公關(guān)關(guān)系，擴大治安力量，減少惡性事件發(fā)生的概率，且定期進行消防演習(xí)，給業(yè)主樹立和增強消防意識，增加油田服務(wù)區(qū)的安全系數(shù)，加強風(fēng)險防范，更好的服務(wù)業(yè)主。

篇10

經(jīng)過20多年的發(fā)展，初具規(guī)模的我國物業(yè)管理業(yè)正進入發(fā)展過程中的盤整期。但物業(yè)管理人才的匱乏已經(jīng)逐漸成為行業(yè)良性發(fā)展的一大掣肘。首先是“先天不足”，現(xiàn)存的物業(yè)管理公司很多都是由房地產(chǎn)公司衍生而來的，其人員組成一開始也主要是房地產(chǎn)公司的工作人員，并非專門的物業(yè)管理人員，專業(yè)能力、特長與工作兼容性不高，同時物業(yè)管理公司還要不間斷地“收容”上級分流下來的富余人員。因此，大部分物業(yè)管理公司人員職業(yè)素質(zhì)先天就存在相對低下與適應(yīng)性差的問題。同樣，由房管所或單位房管部門轉(zhuǎn)制而來的物業(yè)管理公司也背負著沉重的人員包袱：房管所和單位房管部門作為后勤服務(wù)部門，一度也成為了“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”，此類人員工作能力有限不說，很多處于職業(yè)生涯的末期，缺乏足夠的事業(yè)心與抱負，人浮于事，不求無功但求無過。這一點在我國華北地區(qū)物業(yè)發(fā)展相對滯后的地區(qū)表現(xiàn)更為明顯。其次是“后天營養(yǎng)不良”。相對于其他行業(yè)，物業(yè)管理業(yè)對于人才的重視程度嚴重不足。長期以來物管人員的專業(yè)化與職業(yè)化從未得到真正的認可。業(yè)內(nèi)業(yè)外常常錯誤地認為物業(yè)管理就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，物業(yè)管理屬于技術(shù)含量偏低的工作，不需要高素質(zhì)人才，對人員素質(zhì)要求過高無異于浪費，同時也增加了用人成本。這種將行業(yè)定位于一個較低層次上的態(tài)度導(dǎo)致了社會和物業(yè)管理業(yè)內(nèi)部一直就缺乏良好的人才引進機制與培養(yǎng)機制。人力資源對于一個組織的作用毋庸置疑。它是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展永恒的基石，是現(xiàn)代企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的精神動力與智力保證。而對于物業(yè)管理這樣一個處于上升期的朝陽產(chǎn)業(yè)，人才的作用就顯得日益重要。但是“先天不足”加上“后天營養(yǎng)不良”，造成了物業(yè)管理業(yè)成為人才資源最為貧瘠的地帶。

二、物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求

要解決日益凸顯的人才困境，物業(yè)管理首先必須明確這樣一個問題：物業(yè)管理人員究竟應(yīng)該具備怎樣的素質(zhì)?只有明確了這樣一個問題，才能有針對性地解決人才供給，才能有效地面對新時期的挑戰(zhàn)與機遇。筆者認為，如今物業(yè)管理人員至少應(yīng)具備如下三點基本素質(zhì)：

1、具備“以人為本”的服務(wù)意識服務(wù)應(yīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的生命，“以人為本”應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的永恒主題。近年來“顧客滿意”戰(zhàn)略在物業(yè)管理行業(yè)中得到越來越多的應(yīng)用。其核心是提高顧客對企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)及形象的滿意度，為此管理企業(yè)就必須先了解住戶的需要，主動關(guān)懷住戶，然后才能制訂出適合他們要求的服務(wù)，而不是等到住戶發(fā)現(xiàn)問題找上門來才想到去解決。要達到此目標，物業(yè)管理人員的服務(wù)觀念、服務(wù)意識需不斷更新強化，改變物業(yè)管理當(dāng)中被動服務(wù)為主動服務(wù)。通過人性化的管理服務(wù)真正實現(xiàn)先服務(wù)后管理，融服務(wù)于管理之中，最終通過堅持全心全意為業(yè)主服務(wù)的原則，想在業(yè)主需要之前，做在業(yè)主要求之先，使住戶真正感受、得到一個美好的生活空間和精神環(huán)境。

2、具備市場意識與法律素質(zhì)我國經(jīng)過30多年的改革開放，實現(xiàn)了從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，初步建立起一個法制的社會。法制社會下的“游戲規(guī)則”決定了我國物業(yè)管理只有實現(xiàn)有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作才能保證行業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，物業(yè)管理公司對小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的同時還扮演著一個法律、法規(guī)維護者的角色，大量煩瑣棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業(yè)公司一項重要的工作內(nèi)容。需要完成防火安全、治安防范、交通管治、技術(shù)安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調(diào)解等一系列過去本應(yīng)由多個部門共同完成的工作。因此，掌握經(jīng)濟與法律知識是物業(yè)管理人員不可或缺的素質(zhì)。

3、掌握現(xiàn)代化的管理方法與管理技術(shù)當(dāng)代科技發(fā)展速度，日新月異的技術(shù)越來越多地應(yīng)用到物業(yè)和環(huán)境建設(shè)中。電子眼、監(jiān)控器、自動消防報警、智能安全管理系統(tǒng)等現(xiàn)代高科技手段在物業(yè)管理中的應(yīng)用越來越多。面對現(xiàn)代化的物業(yè)，需要管理人員不能將思想只停留在清運垃圾、打掃衛(wèi)生的原始服務(wù)上。一個停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè)不可能適應(yīng)現(xiàn)代化業(yè)主和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。目前人類進入了信息和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代，信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)滲透到社會經(jīng)濟生活的各個角落，信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又為物業(yè)管理服務(wù)提供了重要的支持手段，也對物業(yè)管理人員的技能提出了更高的要求。物業(yè)管理人員為了適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，必須與時俱進，重視掌握各類專業(yè)管理技術(shù)，不斷知識更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，確保自己的管理實力始終與物業(yè)設(shè)備的發(fā)展同步，才能在日益激烈的市場競爭中站得住腳。