導(dǎo)語：如何才能寫好一篇新出臺的土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    近年來,我國土地違法現(xiàn)象面廣量大,表現(xiàn)形式多種多樣,主要原因就是由于相關(guān)的法律法規(guī)制度的不完善,具體表現(xiàn)在以下幾個方面:1、違規(guī)設(shè)立各類開發(fā)區(qū),隨意圈地、征地、批地。一些地方過去名目繁多的開發(fā)區(qū)至今仍有大量土地閑置,新一輪興辦各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)的圈地現(xiàn)象又有上升之勢。2、擅自改變土地用途,任意出臺土地優(yōu)惠政策。有的地方以農(nóng)業(yè)開發(fā)為名,進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。獲得土地使用權(quán)后,改變用途搞其他開發(fā)。有的地方在招商引資中,甚至實行零地價、負(fù)地價,導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失。3、規(guī)避經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。一些地方以各種形式規(guī)避這一制度,暗箱操作現(xiàn)象屢見不鮮。4、劃撥土地和集體土地非法入市。對劃撥土地使用權(quán)非法入市即非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的“土地隱形市場”,造成國有土地資產(chǎn)大量流失,而且加劇了社會分配不公的矛盾。

    二、我國土地管理相關(guān)法律法規(guī)完善的建議

    (一)加強(qiáng)對土地法學(xué)的研究近年來,很多高校都增設(shè)了土地資源管理專業(yè),這對于培養(yǎng)土地資源管理專業(yè)人才和實現(xiàn)化、專業(yè)化土地資源管理是十分有利的,在對土地資源管理專業(yè)人才的培養(yǎng)同時,也要加強(qiáng)土地法學(xué)、這個土地資源管理中不可或缺的重要學(xué)科的研究。對土地法本身的研究應(yīng)該在土地法科學(xué)性評價、土地法存在的問題與完善、土地法基本功能發(fā)生作用的條件和環(huán)境、土地執(zhí)法體系、土地法律成本等方面開展。對土地法不同角度的研究主要可歸結(jié)為:從人類的發(fā)展角度研究、從土地法的立法技術(shù)角度研究、從土地法的法律效用角度研究。

    (二)完善我國土地管理法借鑒發(fā)達(dá)國家在土地管理上的經(jīng)驗,應(yīng)建議將廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等用地的土地供應(yīng)最低比例寫入《土地管理法》等相關(guān)法律。我國也出臺了一些相關(guān)規(guī)定,例如,在[2006]37號文件中規(guī)定了“城市新開工住房建設(shè)中,套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上,廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%”。但目前制定的一些政策措施僅限于國務(wù)院文件、部門規(guī)定等層面,約束力不強(qiáng),政策執(zhí)行效果不佳。因此,應(yīng)將保障公民居住權(quán)上升到法律層面,將廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量的最低比例寫入《土地管理法》等相關(guān)法律,對于不執(zhí)行該項規(guī)定的,均應(yīng)視為違法行為加以嚴(yán)處,從而遏制土地投機(jī),有效地控制房價的過快上漲。將土地可持續(xù)利用、節(jié)約集約利用的思想作為重點內(nèi)容寫入《土地管理法》。我國1998年修訂的《土地管理法》,通篇較少提到土地可持續(xù)利用和節(jié)約集約利用問題。當(dāng)前,在資源瓶頸已成為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要障礙、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律已經(jīng)是“好”在“快”前、促進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用已經(jīng)成為國土資源管理當(dāng)前及將來很長一段時間內(nèi)的工作重點的情況下,土地資源的可持續(xù)利用及節(jié)約集約利用的思想也應(yīng)該作為一項重要內(nèi)容寫入《土地管理法》的首要位置。在土地管理法中,應(yīng)加強(qiáng)土地利用規(guī)劃制定過程和規(guī)劃成果的透明度,保障公民的知情權(quán)和參與權(quán)。立法者對于個人權(quán)利的偏見一直是土地規(guī)劃歷史上的主要特點,新出臺的《土地法》應(yīng)放棄這種偏見,以較多的筆墨對公民的知情權(quán)和參與權(quán)進(jìn)行了規(guī)定,在規(guī)劃制定、實施過程中始終貫徹公開透明和公眾參與的原則,這也是國外發(fā)達(dá)國家土地方面法律的通行做法。因此,在我國《土地管理法》中,也應(yīng)當(dāng)增加土地利用規(guī)劃體系的透明度,保障公民的知情權(quán)和參與權(quán)。與土地利用規(guī)劃和有關(guān)土地的數(shù)據(jù),在符合保密規(guī)定的情況下,都應(yīng)該公開、透明,廣大公眾可以隨時通過一定的程序查閱,同時應(yīng)增加公告和聽證程序的有關(guān)內(nèi)容,提高公眾參與度,加大監(jiān)督力度,防止腐敗,促進(jìn)土地利用規(guī)劃和土地政策更好地執(zhí)行。

    (三)執(zhí)法機(jī)構(gòu)設(shè)置專業(yè)、負(fù)責(zé)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)是解決土地執(zhí)法難問題的組織保證我國《土地管理法》第66條規(guī)定“:縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地管理法律、法規(guī),忠于職守、秉公執(zhí)法?！蹦壳?我國基層土地行政主管部門都下設(shè)了執(zhí)法監(jiān)察大隊,但是因為權(quán)力不夠、經(jīng)費落實難導(dǎo)致執(zhí)法監(jiān)察大隊往往流于形式,工作效率不高。而且,因為監(jiān)察隊伍的性質(zhì)屬于自收自支的事業(yè)法人,在查辦土地違法案件時,依法行政與部門經(jīng)濟(jì)利益的矛盾時有發(fā)生,一定程度上影響了執(zhí)法的嚴(yán)肅性。因而我們要在法律上明文規(guī)定在土地行政主管部門中下設(shè)專門執(zhí)法監(jiān)察部門,配備專業(yè)工作人員,并在組織上、思想上、制度上、專業(yè)素質(zhì)上和裝備上加強(qiáng)對這一隊伍的建設(shè),完備充實土地執(zhí)法必要的辦案工具和辦案經(jīng)費,提高土地執(zhí)法監(jiān)察人員在執(zhí)法監(jiān)察工作中的積極性。要在法律上明確土地執(zhí)法監(jiān)察部門的具體權(quán)力,要賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員行政強(qiáng)制權(quán)。什么情況下可以自行解決違法行為、處罰違法主體,什么情況下需要求救公安和法院,都應(yīng)該在法律上找到具體的依據(jù)。

    (四)完善土地動態(tài)巡查執(zhí)法監(jiān)察制度我國的土地違法大都還是“民不舉,官不究”,無形中導(dǎo)致了很多違反案件的出現(xiàn),出現(xiàn)后又無法及時制止,最終釀成破壞土地的后果。在1999年11月18日由國土資源部了《國土資源部關(guān)于在土地執(zhí)法監(jiān)察工作中實行動態(tài)巡查責(zé)任制有關(guān)問題的通知》,這個通知明確了我國在土地執(zhí)法中采取動態(tài)巡查的工作方式,這樣的工作方式對于及時發(fā)現(xiàn)土地違法行為、及時的加以糾正和制止是十分有效的。但是這僅僅是個通知,動態(tài)巡查還有待于上升為正規(guī)的、法律中明確規(guī)定的執(zhí)法監(jiān)察制度,以嚴(yán)格貫徹“預(yù)防為主、預(yù)防和查處相結(jié)合”的國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作方針,建立起省、市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))四級動態(tài)巡查體系,劃分巡查區(qū)域,明確巡查責(zé)任,建立起層層負(fù)責(zé)的斯基動態(tài)巡查目標(biāo)責(zé)任考核體系,加大動態(tài)巡查的覆蓋面,提高動態(tài)巡查的質(zhì)量,及時發(fā)現(xiàn)和制止違法,將國土資源違法消滅在萌芽狀態(tài)。近期,國土資源部根據(jù)國務(wù)院的授權(quán)向幾個試點省會城市派駐了土地督察人員,對于加強(qiáng)動態(tài)巡查有著重要的意義。

篇2

關(guān)鍵詞：地方政府；土地征收；公共利益；困境；路徑選擇

一直以來，土地問題都是關(guān)系到國家穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。近年來，隨著社會不斷發(fā)展，城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，各地征地的需求陡增。而隨之而來的暴力拆遷、圍堵政府等惡性事件的頻頻暴出，嚴(yán)重影響社會的穩(wěn)定和發(fā)展，成為當(dāng)代中國亟待解決的難題，因此對其研究和探討具有深刻的現(xiàn)實意義。

一、地方政府土地征收環(huán)境下公共利益的內(nèi)涵及界定標(biāo)準(zhǔn)

公共利益的概念存在于政治學(xué)、法學(xué)、社會學(xué)等多個學(xué)科中?？磫栴}的角度及價值觀等方面的不同，使得對于公共利益的解讀也因人而異，但人們對公共利益與私人利益有區(qū)別、公共利益應(yīng)有公益性和分享性等方面有較為一致的看法。筆者認(rèn)為，公共利益是社會存在與發(fā)展所必需的，經(jīng)過社會成員的個體利益的整合而形成的，并能為社會中的絕大多數(shù)人所認(rèn)可和享有的，具有廣泛性、正當(dāng)性、公益性的社會價值體或利益形態(tài)。

對于公共利益的界定標(biāo)準(zhǔn)，目前學(xué)術(shù)界也是眾說紛紜，莫衷一是。一些學(xué)者認(rèn)為公共利益的界定標(biāo)準(zhǔn)簡單來說就是受益人的數(shù)量要多，受益人生活的質(zhì)量要高。而莫于川教授認(rèn)為確定公共利益的標(biāo)準(zhǔn)有六條，即第一，合法合理性；第二，公共受益性；第三，公平補(bǔ)償性；四，公開參與性；第五，權(quán)力制約性；第六，權(quán)責(zé)統(tǒng)一性?！?】筆者較認(rèn)同莫于川教授的觀點，認(rèn)為以上的幾點基本能揭示公共利益的本質(zhì)。在下文筆者也將主要應(yīng)用莫教授的公共利益標(biāo)準(zhǔn)來對我國當(dāng)前在土地征收過程中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行對比分析。

《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)第一章第十條和《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第一章第二條中都規(guī)定，"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。"也就是說，我國以法律條文的形式明確規(guī)定了國家行使征地權(quán)的前提是也只能是公共利益。2011年1月19日，國務(wù)院審議并通過了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《房屋征收與補(bǔ)償條例》)，該條例對公共利益作了具體規(guī)定：(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！?】以上的六條規(guī)定對公共利益做出如此概括性的列舉，這在我國尚屬首次，在一定程度上彌補(bǔ)了《憲法》等50多部法律雖然使用或者提及公共利益的概念卻不明確其含義和適用范圍的弊端。

二、地方政府土地征收的公共利益困境

2011年4月，國家審計署審計結(jié)果，2009年至2010年24個市縣土地管理及土地資金中，有14個市縣違規(guī)征用土地22萬畝。雖然只是披露少數(shù)幾個縣市區(qū)的用地違規(guī)違法情況，如果這些地方的情況具有代表性，那么，可推算出全國同期違規(guī)違法征用土地大約在600萬畝左右，超過可持續(xù)用地標(biāo)準(zhǔn)的50%以上?！?】從江蘇"鐵本違法征地"到四川德陽征地拆遷案件，從吉林梨樹霍家店暴力征地拆遷到磐石市挪用土地補(bǔ)償款案件，"征而不用"、"征而亂用"、"多征少用" 和"征而遲用"等長期困擾社會、損害民眾利益的現(xiàn)象屢見不鮮，這不僅影響了土地資源的優(yōu)化配置，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的失地農(nóng)民，更誘發(fā)了嚴(yán)重的沖突。我國地方政府土地征收的具體公共利益困境如下：

（一）公共利益的公益性危機(jī)

如上所述，我國相關(guān)法律將公共利益作為對土地進(jìn)行征收或征用的依據(jù)，但并未將什么是公共利益、由誰界定、其范圍如何等問題界定清楚。雖然新出臺的《房屋征收與補(bǔ)償條例》歸納了公共利益的幾點，但筆者認(rèn)為，其中不少細(xì)節(jié)是有待商榷的。例如，新條例中有很多需要地方政府制定具體辦法的規(guī)定，如何做到防止地方政府的配套制度違反新條例難以確定。又如，新條例的最后一條是"法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要"，該規(guī)定中"其它"二字也為不當(dāng)征收留下隱患。另外，在利益嚴(yán)重分化的今天，地方政府為了追求眼前利益，違法侵害征收相對人利益的現(xiàn)象比比皆是。某些地方政府征地時冠以"為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展"的名目，實質(zhì)卻是某些官員濫用手中行政權(quán)力，侵犯公民合法私有財產(chǎn)權(quán)。如地方政府將房屋征收拆遷后建立工廠、超市、娛樂場所或商品住宅，雖然短期內(nèi)能起到拉動經(jīng)濟(jì)、增加稅收及擴(kuò)大就業(yè)等積極效應(yīng)，但其直接目的卻是滿足政府自身的部門利益及經(jīng)營者的商業(yè)利益。

（二）公共利益的補(bǔ)償缺乏公正性

我國目前關(guān)于被征收土地補(bǔ)償問題的關(guān)鍵不在于有沒有給予補(bǔ)償，而在于怎么補(bǔ)償，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，方式有哪些、能否及時到位等，這都牽涉到公平公正的問題。在實際生活中，各地方政府常根據(jù)"因地制宜"原則制定 "基準(zhǔn)價"，補(bǔ)償價格大多未達(dá)到市場價格，補(bǔ)償方式也主要以貨幣補(bǔ)償為主，缺乏多元化的補(bǔ)償方式，補(bǔ)償也未包含因為土地用途改變而帶來的增值利益，使得被征地民眾所獲補(bǔ)償通常不能重新購置大致相當(dāng)?shù)淖》?，并且申請補(bǔ)償?shù)某绦蜻^于繁瑣，被征地民眾難以及時獲得補(bǔ)償款。

篇3

【關(guān)鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設(shè)工作要重點研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結(jié)果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢，房屋征收評估標(biāo)準(zhǔn)就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場價值評估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評估標(biāo)準(zhǔn)或者通過增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評估，首先應(yīng)對兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國有土地上房屋所有權(quán)人擁有對房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當(dāng)中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權(quán)房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

篇4

關(guān)鍵詞：國土資源交易　問題　制度化建設(shè)對策建議

中圖分類號：F321.1　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2010)11-193-03

在土地使用權(quán)變易和礦業(yè)權(quán)交易的政策、法規(guī)、制度均不完善的情況下。山西省開展了14年的國土資源交易工作，為全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了卓越貢獻(xiàn)。山西省在國土資源交易工作中大膽創(chuàng)新。科學(xué)總結(jié)出的經(jīng)驗和運行方法在全國同行業(yè)也具有一定的積極影響和示范作用。

由于國土資源交易的政策、法規(guī)、具體運行的細(xì)則都不甚系統(tǒng)完整。導(dǎo)致全國的國土資源交易工作都在摸索中進(jìn)行，各自為政，使得圓土資源交易中的管理辦法和交易流程差異性很大。對于山西這個正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展和跨越發(fā)展重要時期的能源大省。隨著圓土資源交易的業(yè)務(wù)量明顯增多，使得對國土資源交易系統(tǒng)全方位的調(diào)查研究更具有現(xiàn)實而迫切的意義。在此前提下，山西省社科院對國土資源系統(tǒng)制度化建設(shè)進(jìn)行了調(diào)研。試圖摸索出一條適合使山西省國土資源交易更加健康有序發(fā)展的新路子。

蛄合以上兩點。山西省社科院課題研究組于2010年6月4日-2010年7月22日時除太原市以外的山西省10個市，包括78個縣區(qū)的交易機(jī)構(gòu)(以下簡稱88家機(jī)構(gòu))進(jìn)行了為期49天的工作調(diào)研。情況匯總?cè)缦隆?/p>

一、現(xiàn)狀與成績

經(jīng)過多年努力，所調(diào)研的88家機(jī)構(gòu)除4家外均有機(jī)構(gòu)；人員到位的有85家；名稱規(guī)范的有69家；工作能開展的有72家。鮑大多數(shù)機(jī)構(gòu)基本能保證運行，絕大多教工作人員能夠恪盡職守，盡d盡力，積極發(fā)揮政策法規(guī)優(yōu)勢和個人主觀能動性。進(jìn)行了大量認(rèn)真細(xì)致的工作。由于法律及制度建設(shè)的滯后，許多業(yè)務(wù)骨干為了不影響工作，思受著艱辛，付出了心血，成績與貢獻(xiàn)自不多言。

隨著調(diào)研區(qū)域的擴(kuò)大和調(diào)研思路的拓寬，調(diào)研組在認(rèn)真調(diào)查、仔細(xì)分析和匯總的前提下，客觀地總結(jié)出部分突出問題和共性問題，現(xiàn)概述如下：

1機(jī)構(gòu)設(shè)置方面。調(diào)研中，21％的機(jī)構(gòu)名稱不規(guī)范；21.4％的機(jī)構(gòu)存在編制挪用占用，人員長期外借的情況；28.2％的機(jī)構(gòu)工作人員未按人事部門的規(guī)定落實；辦公場所和設(shè)施不能保證工作正常開展的占41％；在危房、車庫、外租房、合并在其他科(股)室辦公的占20％；重復(fù)納稅的占18％；財務(wù)不獨立的占58％；全額事業(yè)，差額事業(yè)，自收自支，三種鳊制類別齊全。交易機(jī)構(gòu)人員中不在崗的有127人。(離崗的主要原因是：1.待遇低，自收自支，生活無法保障；2.業(yè)務(wù)時斷時續(xù)，荒廢時光；3.違心工作，違規(guī)操作，無安全感)。有許多工作人員說：我們是“只收不支”的編制單位。有的說：我們是干兒子，人家是濕兒子。這些不同的說法，一定層面上反映了工作人員的思想波動。對于機(jī)制體制、人事制度、工作制度存在著不同程度的期許、抱怨。

2.職能職責(zé)方面。調(diào)研中，83.2％的機(jī)構(gòu)認(rèn)為賦予交易機(jī)構(gòu)的職能被行政科(股)室代替；實際工作中僅參與交易環(huán)節(jié)(信息、公告和拍賣)的占53.4％；連交易工作都不能正常參加的占25％。特別值得注意的是，認(rèn)為政府及主管部門領(lǐng)導(dǎo)重視交易工作的機(jī)構(gòu)僅僅有40.4％。在某個市甚至出現(xiàn)12家交易機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)工作群體性多年由拍賣公司進(jìn)行，視國土廳2010(104)號文件于空無。這12家機(jī)構(gòu)還是主要依靠收取史易服務(wù)費維持現(xiàn)狀，而只有擁有省交易事務(wù)中心棱發(fā)的交易資質(zhì)證才能收取交易服務(wù)費，行政干預(yù)與職責(zé)缺位相當(dāng)明顯。

3.調(diào)查中許多同志對交易工作現(xiàn)狀坦誠、坦率的表明了看法，共性的有以下方面：行政監(jiān)管部門條塊分割，對國務(wù)院各部委的法律、法規(guī)、制度、條例無實施細(xì)則，職責(zé)劃分不明確，交易程序不規(guī)范，機(jī)構(gòu)編制不合理。行政裁量難避免，意向易泛濫，工作不省心、不安心、不安全，不干不行，干也不行，制度不健全。信息不暢通，辦事不便利，資源浪費，效率低下，交易工作行政監(jiān)管“越住”與“缺位”并存，違規(guī)操作與腐敗現(xiàn)象時有發(fā)生等等。

二、深屢次分析

我國建立土地和礦業(yè)權(quán)有形市場時間較短，盡管在設(shè)計交易程序時做了較前瞻的預(yù)見，但在不斷變化的社會實踐中暴露出了諸多程序上的破綻，在實施中出現(xiàn)了困境，這主要表現(xiàn)為：

1.法律層級低?！吨腥A人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》、及其《暫行條例》、《規(guī)定》連同中發(fā)(97)11號文件、(99)39號文件。均是粗線條的規(guī)定和準(zhǔn)則，法律規(guī)范和行政規(guī)則過于簡單?！稌盒袟l例》作為交易程序法規(guī)只規(guī)定了交易許可制度以度交易方式等，缺乏可操作性?！兑?guī)定》對交易程序做了較詳細(xì)的操作指引，但這種指引仍然是粗獷的?！兑?guī)定》作為我國土地交易程序的法律依據(jù)，從法學(xué)原理上講其法律屢級僅是一個部委規(guī)章，同實行嚴(yán)格的國土資源管理機(jī)制以及依法行政的要求嚴(yán)重不匹配。礦業(yè)權(quán)交易特別是礦業(yè)權(quán)二級市場。制度建設(shè)甚為滯后，礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓在許多地方是空白狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)損失難以估量。

2.缺乏時違法行為的制裁和懲治制度。目前，競買人及個別領(lǐng)導(dǎo)在國土資源交易中違法違規(guī)現(xiàn)象普遍存在，如擾亂競買秩序，共進(jìn)共退，相互串通，指令易，事后交易等。對此類違法行為如何處置，行政干擾證據(jù)很難取得，法律法規(guī)無明確規(guī)定。在調(diào)研時。萊市交易中心在一索土地拍賣中。當(dāng)場制止了一起相互串通的事件，按規(guī)則宣布拍賣無效中止，雖然雛護(hù)了土地交易的嚴(yán)肅性，但因無具體法律依據(jù)，無法采取進(jìn)一步追究的措施，這使得交易工作的權(quán)威性、嚴(yán)肅性受到極大的挑戰(zhàn)。

3.制度建設(shè)在某些環(huán)節(jié)嚴(yán)重滯后。國務(wù)院及國土資源部等部委制定的《土地管理法》、《礦產(chǎn)資源法》、《暫行條例》、《規(guī)定》等等系列相關(guān)法規(guī)，都是粗糙的線條，在全國國土資源工作形勢發(fā)生變化的情況下仍沒有制定出適時具體的實施辦法。對于山西省這個資源和能源大省，已經(jīng)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展和跨越式發(fā)展的新形勢下，這些相關(guān)的法規(guī)、政策已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于工作需要。目前山西省對土地的使用，對礦產(chǎn)資源的使用明顯增多，交易工作量明顯增大。特別是對集體用地和建設(shè)用地的使用。另外山西省的礦產(chǎn)資源不僅僅是煤炭資源，有色金屬及非煤礦產(chǎn)的儲存和開采也即將拉開新的序幕。雖然刺度和法規(guī)永遠(yuǎn)是滯后的，但是在可以預(yù)洲的工作范圍內(nèi)，必須研究出一套適合山西省發(fā)展的國土資源交易管理辦法以改善目前國土資源交易工作的局面，使之能夠與山西省國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐相一致。甚至于引領(lǐng)和超越發(fā)展，確保山西經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

地方政府制定的《實施辦法》在形勢發(fā)生變化的情況下，解釋不到住。修訂不到住。有

部分同志說：實際工作中戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰而“無抓手”，出現(xiàn)能拖則拖。能緩則緩，非交易不可的，集體決議一致同意才敢去做。效率低下，收益受損，極大影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)程。

調(diào)查中，許多同志對《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，必須完成開發(fā)投資總額的25％以上”的規(guī)定在現(xiàn)實中該如何執(zhí)行，25％的比例如何界定，時“國十九條”信息公示內(nèi)容中的“開工、竣工、戶型、套型”提出質(zhì)疑――這些牽扯城建、規(guī)劃、房地等部門的信息很難落實，又無當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)、協(xié)助的文件，信息沒有規(guī)定的時間，常常因相關(guān)部門信息掌握不到，迫使工作推遲，各界怨聲載道，很無奈。對省政府(2010)4號文件，土地競買人資格的界定很多人認(rèn)為是自相矛盾的，時至今日，相關(guān)部門也未明確解釋和規(guī)范，很茫然：類似的這些工作實際中不可避免的疑義不能及時解答形成定論，嚴(yán)重影響交易工作人員的熱情和信心。特別提到一點，在調(diào)研中，相當(dāng)大比例的工作人員認(rèn)為煤炭資源整合從法律角度講應(yīng)當(dāng)進(jìn)行礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易程序。

三、對策和建議

黨的十六屆三中全會、十七大以及十七屆四中全會都系統(tǒng)詳細(xì)闡述了科學(xué)發(fā)展觀，山西宙委、省政府對全省轉(zhuǎn)型發(fā)展和跨越發(fā)展進(jìn)行了科學(xué)的戰(zhàn)略部署。從理論上分析土地要素是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，礦產(chǎn)資源則是保障民生的催化劑。國土資源工作的特殊性和重要性在此意義上可以說是保障國家戰(zhàn)略安全的重要事業(yè)。交易工作作為國土資源管理工作的重要環(huán)節(jié)，其意義之重大毋庸置疑、根據(jù)山西省委袁純清書記的講話精神，解放思想，從根本上突破思維慣性，敢于打破條條框框，據(jù)此走出一條引領(lǐng)國土資源交易工作的新路子，服務(wù)于山西大局。，根據(jù)調(diào)研的實際情況，現(xiàn)就建立和完善國土資源交易市場，促進(jìn)國土資源制度化、法規(guī)化的有關(guān)現(xiàn)實問題提出如下建議：

1.提高認(rèn)識，形成共識。再次充分認(rèn)識建立國土資源交易市場的重要意義。雖然作為調(diào)研報告提出這個話題有些哆嗦，但是在調(diào)研中，認(rèn)為政府及主管部門領(lǐng)導(dǎo)重視交易工作的機(jī)構(gòu)僅有40.4％，這個選項和比例應(yīng)當(dāng)是反映出了這個話題的沉重。一針見血的講，建立國土資源交易市場，是社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要；是改革行政審批制度，轉(zhuǎn)變政府職能的重要舉措；是積極推進(jìn)依法行政，建立政務(wù)公開的有力措施?？偫矶嗄陙矶啻沃赋觯骸拔覀兊恼侨嗣裾?，我們要把政府辦成一個服務(wù)性的政府，為市場主體服務(wù)就是為人民服務(wù)?！苯ㄔO(shè)服務(wù)性政府是全球經(jīng)濟(jì)競爭的客觀需要，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。更是人民群眾的迫切愿望?？倳浽谌珖ㄔO(shè)工作會議講話中提出“三個更加注重”――更加注重治本，更加注重預(yù)防，更加注重制度建設(shè)

而現(xiàn)實中，通過建立國土資源交易市場，規(guī)范程序，堵住漏洞，恰恰能從制度上、源頭上有效預(yù)防和遏制權(quán)力腐敗。實際工作中能有力地促進(jìn)機(jī)關(guān)行政管理部門由審批式管理向服務(wù)性管理轉(zhuǎn)變，有效地使相關(guān)管理部門盡快從“越位”的地方“退位”，在“缺住”的地方“補(bǔ)位”。，嚴(yán)格按照規(guī)則辦事，真正做到“政事分開”，樹立服務(wù)性政府的良好形象。

2.完善機(jī)制，夯實基礎(chǔ)。國土資源市場應(yīng)具備四個基本功能：場地服務(wù)功能、辦理土地交易業(yè)務(wù)功能、信息服務(wù)功能、交易功能為此，應(yīng)當(dāng)完善各級交易機(jī)構(gòu)機(jī)制，在體制、人員、編制、待遇、辦公場所、硬件設(shè)施等方面盡快優(yōu)化，一能安心工作，：能高效工作。在實際調(diào)研中，幾乎所有機(jī)構(gòu)的同志提出，省交易事務(wù)中心應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管和指導(dǎo)職能，贊同者占到調(diào)研機(jī)構(gòu)的99％。事實上根據(jù)管理學(xué)中統(tǒng)一性管理原則，省交易事務(wù)中心對市縣兩級的監(jiān)管職能，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到轉(zhuǎn)變職能出效益是一務(wù)鐵的定律。另外有41％的機(jī)構(gòu)要求盡快改善辦公場所，優(yōu)化辦公設(shè)施設(shè)備，以改變不能正常辦公的困境。因此建議交易機(jī)構(gòu)應(yīng)該達(dá)到“六有”標(biāo)準(zhǔn)，即：一有機(jī)構(gòu)；=有場所，特別是有交易大廳、辦公場所和拍賣會場，窗口就是形象。晉中市交易中心建設(shè)的很好，在礦產(chǎn)資源相對不多的情3況下，業(yè)務(wù)量持續(xù)增長；三是有專職人員，時目前普遍存在的挪用占用編制的情況和長期借調(diào)的情況，予以糾正。人員不專職不專崗，積極性不高，責(zé)任心不強(qiáng)，很難調(diào)動工作積極性；四是有規(guī)章制度，機(jī)構(gòu)管理，業(yè)務(wù)流程，財務(wù)管理，信息管理，學(xué)習(xí)培訓(xùn)，監(jiān)督機(jī)制等，要形成科學(xué)系統(tǒng)的模式。獨立事業(yè)單位法人的規(guī)定要嚴(yán)格執(zhí)行，特別是根據(jù)編辦、人事、財政、審計、物價等行業(yè)部門要求，應(yīng)達(dá)到“三個必須”的標(biāo)準(zhǔn)：必須進(jìn)步落實機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人與法人代表身份相符，責(zé)權(quán)匹配，制止各級領(lǐng)導(dǎo)兼職現(xiàn)象；必須逐步落實財務(wù)獨立管理制度；必須逐步落實業(yè)務(wù)工作獨立開展，避免行政干預(yù)，避免人為干擾，減少違規(guī)交易。五是有必要的交易設(shè)備，信息管理系統(tǒng)，觸摸式電腦，電子顯示屏幕等設(shè)備，有效運用現(xiàn)代化信息技術(shù)。六是有必要的經(jīng)費，各級機(jī)構(gòu)要有經(jīng)濟(jì)條件去加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加各類相關(guān)資質(zhì)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，確保交易質(zhì)量。

3.建章立制，勇于創(chuàng)新。公平和正又始終是人類社會共同的追求，伴隨著社會的不斷發(fā)展，人們更加注重利用法律程序在具體運作中實現(xiàn)價值目標(biāo)。加快國土資源交易程序的法制化步伐，對于構(gòu)建社會主義和諧社會，合理有效保護(hù)資源，利用資源，開發(fā)資源，造福社會和人民群眾有著實實在在的益處。維護(hù)程序公正、流程嚴(yán)謹(jǐn)、制度合法勢在必行，，在調(diào)研中，許多年以來困擾工作的政策法規(guī)問題應(yīng)當(dāng)盡快予以解釋。從法理學(xué)角度講，有三個環(huán)節(jié)必須嚴(yán)肅統(tǒng)一：一是制定規(guī)范統(tǒng)一的國土資源交易制度規(guī)章；二是確立相應(yīng)的針對雙方的法律責(zé)任；三是完善監(jiān)督機(jī)刺，，山西省現(xiàn)行交易程序主要是依據(jù)《暫行條例》、《規(guī)定》和省《實施細(xì)則》，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于開展工作的要求，效力層級過低，有必要提升其效力層級、至少應(yīng)將交易程序上升到地方性《山西省國土資源交易條例》，以彌補(bǔ)法律體系缺陷。糾正重實體、輕程序的偏差，國土資源交易程序極為嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)當(dāng)引入監(jiān)督機(jī)制，主要是法律部門和法律專業(yè)人士，而不僅僅是紀(jì)檢、監(jiān)察、審計等黨政部門。

建章立制，要有敢為天下先的勇氣?！皠?chuàng)新是一個民族發(fā)展的靈魂”，小平同志一言中的，山西省委書記袁純清同志也強(qiáng)調(diào)，解放思想，突破桎梏。只要具備了良好的職業(yè)道德，有敢于天下責(zé)任勇?lián)?dāng)?shù)牧贾?，管理出效益。?chuàng)新出管理，所以要有解放思想，敢于創(chuàng)新的責(zé)任意識。土地和礦業(yè)權(quán)交易在國際社會已運行200余年。1999年廣東省已建立完善規(guī)范的土地交易市場。2003年浙江省紹興會議在沒有規(guī)范性文件，甚至沒有國務(wù)院，國家部委法律制度依據(jù)的情況下，將招投標(biāo)建成為全省統(tǒng)一平臺，包含了：建設(shè)工程交易中心，政府采購中心，土地交易中心，產(chǎn)權(quán)交易所四大合并。此舉得到中央的高度肯定，隨后在工作中大力完

善，終于打造成“陽光工程”。2006年地處西部的貴州省，大膽創(chuàng)新。提出“礦業(yè)權(quán)儲備與交易統(tǒng)一”的改革思路，在全國率先成立了集礦業(yè)權(quán)儲備和交易管理與省級礦業(yè)權(quán)有形交易平臺為一體的“貴州省礦權(quán)交易儲備局”。創(chuàng)造了位居全國之首的“五個率先”改革思路，與2007年相比，2008年礦業(yè)權(quán)出讓宗數(shù)下降了44.2％，而礦業(yè)權(quán)出讓價款卻增長了5.49倍；與2006年相比，礦業(yè)權(quán)出讓宗數(shù)下降了55.1％，礦業(yè)權(quán)出讓價款增長了7.35倍，年均增長189.0％。2007年9月。遼寧省礦業(yè)權(quán)交易中心確立了“全國一流，全省統(tǒng)一”的目標(biāo)，出臺了一系列配套政策。礦業(yè)權(quán)一律實行市場取得，“三公開，一透明”凈化了政風(fēng)，遏制了腐敗，效益明顯提高，發(fā)展速度急劇加快。因此，對于山西這樣的能源和資源大省，對于處于大發(fā)展中的山西，這些無不是鮮活而現(xiàn)實的樣板。山西省農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)試驗了近十年，省政府應(yīng)當(dāng)抓緊制定一個基本的指導(dǎo)性意見。調(diào)研中“要求盡快制定農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)性意見”的有76家。占86.3％。

4.加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)。在調(diào)研中，對于“要求省交易事務(wù)中心組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)”的有77家，占87 5％。如此高比例的呼聲，實為驚嘆。同志們直言不諱地說，天天就是干活。越干越迷茫，越干心中越?jīng)]底。當(dāng)然，實踐因形勢發(fā)展而不斷變化，但是只有學(xué)習(xí)能解決實踐中的困惑。特別是國土資源交易工作，僅法律知識就需要懂得和了解三十余部，加上國務(wù)院，國土資源部，財政部，稅務(wù)總局等等及省政府，省國土廳和相關(guān)廳局委，數(shù)十個部委廳局，法規(guī)、制度、章程、條例、規(guī)定、實施細(xì)則、暫行辦法、補(bǔ)充意見等等達(dá)百部之多，還不算不斷出臺修訂的新的制度條例。許多同志說：昨天的規(guī)定令天不能用了，新的沒掌握就不敢干了。這就是自己要求學(xué)習(xí)的動力，這就是需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)的動力。積極主動保護(hù)這種動力和意識，培養(yǎng)主動學(xué)習(xí)的良好風(fēng)氣，就是保護(hù)工作的積極性，就是提高這支隊伍的戰(zhàn)斗力，在學(xué)習(xí)中長期與短期結(jié)合，專業(yè)性與綜合性結(jié)合，重點問題與細(xì)節(jié)問題相結(jié)合，省內(nèi)與省外學(xué)習(xí)結(jié)合，省內(nèi)兄弟市縣相互學(xué)習(xí)結(jié)合，理論學(xué)習(xí)與實際操作結(jié)合，靈活性與原則性結(jié)合。搞好“七個結(jié)合”，必將打造出一支具有理論水平高，業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)，社會形象好，具有強(qiáng)大戰(zhàn)斗力的山西國土資源史易工作隊伍。

總之，解放思想是前提，科學(xué)管理是基礎(chǔ)，制度建設(shè)是保障，深化改革是關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

1.中華人民共和國土地管理法

2.中華人民共和國礦產(chǎn)資源法

3.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，(國務(wù)院令第55號)

4.招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部第39號令)

5.關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實保護(hù)耕地的通知，(中發(fā)(97)11號)

6.關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知((99)39號)

7.孝艾市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)資料匯編

8.晉中市國土產(chǎn)權(quán)交易工作調(diào)研匯編

篇5

執(zhí)行土地宏觀調(diào)控的措施、效果和存在的問題

湖北省黃岡市在貫徹執(zhí)行土地宏觀調(diào)控政策中采取了“七個堅持”的措施。堅持用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)國土資源管理工作，解決國土資源部門當(dāng)前發(fā)展過程中的難題，落實“保護(hù)資源、保障發(fā)展”目標(biāo)；堅守紅線，嚴(yán)格保護(hù)耕地，全市基本農(nóng)田面積保持在33.9萬公頃，保護(hù)率達(dá)82.5%；堅持規(guī)劃計劃用地，嚴(yán)格實施1997年編制的土地利用總體規(guī)劃，對重點項目涉及占用基本農(nóng)田的一律進(jìn)行調(diào)整，重新選址，并嚴(yán)格按照下達(dá)的計劃指標(biāo)用地；堅持招拍掛方式的市場運作供地，2002年以來，土地收益由原來的不到800萬元，提高到2007年的11.8億元，工業(yè)用地逐步實行招拍掛供地，自2007年7月1日開始，執(zhí)行每畝11.2萬元的最低價標(biāo)準(zhǔn)；堅持保障重點項目用地，先后為伊利、穩(wěn)健二期等30多個招商引資項目提供了用地保障，可為黃岡增加新的財源、稅源；堅持節(jié)約集約用地，通過建立競爭機(jī)制、定額指標(biāo)、規(guī)劃預(yù)審和查處閑置用地等方法，來節(jié)約集約用地；堅持查處違法用地，通過土地執(zhí)法專項行動、土地執(zhí)法百日行動和城區(qū)個人建房查違行動，對未批先用、以租代征等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，共查處各類國土資源違法案件424起，結(jié)案404起，結(jié)案率達(dá)95%。

貫徹土地宏觀調(diào)控政策在黃岡市取得了明顯成效。全市依法用地意識明顯加強(qiáng)，特別是對基本農(nóng)田的保護(hù)意識已經(jīng)深入人心，耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)率一直穩(wěn)定在規(guī)定的目標(biāo)。保障了招商引資用地，黃岡經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展建設(shè)速度明顯加快，近年來，市直財政收入每年以億元速度遞增。農(nóng)民利益也得到了較好的維護(hù)。市區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由原來的每畝1.5萬元提高到現(xiàn)在的2.98萬元，并且確保70%直接補(bǔ)償?shù)睫r(nóng)民手中。

在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策過程中，國土資源部門的工作也存在著不可忽視的問題――

“兩?！奔骖櫧Y(jié)合難。國土部門同時肩負(fù)著保護(hù)國土資源和保障地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的雙重職責(zé)，在宏觀調(diào)控政策背景下，用地計劃越來越緊，報批手續(xù)越來越復(fù)雜，督察檢查越來越嚴(yán)格。國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的目的是保護(hù)資源，而地方要求以保障地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)為重點，國土部門很難找準(zhǔn)最佳結(jié)合點。

“兩閘”調(diào)控減速難。國家運用“銀根”和“地根”進(jìn)行宏觀調(diào)控。但就目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢來看，用“銀根”和“地根”調(diào)控發(fā)展還有難度，成效還不是很顯著，經(jīng)濟(jì)還在持續(xù)高速發(fā)展之中。

規(guī)劃和計劃執(zhí)行難。自1997年以來，土地利用總體規(guī)劃一直沒有修編，原來的規(guī)劃適應(yīng)不了現(xiàn)在發(fā)展的需要。土地宏觀調(diào)控實行的是用地計劃管理，如果不及時修編規(guī)劃，不科學(xué)調(diào)整用地計劃，地方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)壓力大，發(fā)展更難，對規(guī)劃和計劃的執(zhí)行就難以到位。

“兩違”查處到位難。當(dāng)前，土地違法違規(guī)現(xiàn)象的主要特點是：因公違法違規(guī)和政府違法違規(guī)占主導(dǎo)地位。對土地違法違規(guī)，既要求處理違法違規(guī)事實，也要求處理人。國土部門作為政府的組成和職能部門，不可能去查處政府，也查不了政府。查處因公違法違規(guī)的人員，往往是前面查了，當(dāng)事人后面就被調(diào)任或升遷了。

宏觀微觀運用難。宏觀上，土地調(diào)控是以保護(hù)資源為前提，嚴(yán)格了用地計劃管理，嚴(yán)明了管理紀(jì)律，嚴(yán)肅了查處規(guī)定。微觀上，地方為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要求國土部門搞好用地保障。國土部門統(tǒng)一運用土地宏觀調(diào)控政策和微觀搞好用地保障非常難。

“兩子”體制管理難。當(dāng)前垂直管理體制，主要是指省級以下基層土地部門的用地審批權(quán)和領(lǐng)導(dǎo)干部的人事權(quán)由地方黨委管理為主，改為由上級國土部門管理為主；省到中央并不垂直管理。通俗說就是“帽子”由省管。但由于財權(quán)和物權(quán)仍歸所在地政府管，所在地政府管的就是“票子”。地方國土部門一方面要履行國土資源管理職責(zé)、執(zhí)行最嚴(yán)格的土地管理政策，另一方面又要服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大局。由于兩個“婆婆”一個管人、一個管錢，要找出一條適中的路子非常難，特別是市縣兩級國土部門處境最艱難。

調(diào)控或是雙刃劍

積極效果

一是嚴(yán)格了耕地保護(hù)，有利于子孫后代生存和發(fā)展。土地宏觀調(diào)控要求地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人應(yīng)對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。這對當(dāng)前嚴(yán)峻的耕地保護(hù)工作提供了良好的環(huán)境。

二是維護(hù)了農(nóng)民利益，有利于社會穩(wěn)定。《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》共有八條，其中有三條涉及到農(nóng)民利益問題。第二條單獨強(qiáng)調(diào)指出要“切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，征地補(bǔ)償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障為原則。……被征地農(nóng)民的社會保障費用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補(bǔ)償安置費用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會保障費用不落實的不得批準(zhǔn)征地”。第三條和第八條分別規(guī)定“土地出讓總價款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障所需資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)”。嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為包括“未按期足額支付征地補(bǔ)償安置費而征占土地”。

三是規(guī)范了行政行為，有利于廉政和法制建設(shè)。土地宏觀調(diào)控政策既強(qiáng)化了對土地管理行為的監(jiān)督檢查，又嚴(yán)肅了懲處土地違法違規(guī)行為，實行了國家土地督察制度，加強(qiáng)了對地方人民政府土地管理行為的監(jiān)督檢查。對、、、不執(zhí)行和不遵守土地管理法律法規(guī)的國土資源管理部門及其工作人員，規(guī)定了將依照有關(guān)法律法規(guī)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任；對國家機(jī)關(guān)工作人員非法批準(zhǔn)征收、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。同時，完善了土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機(jī)制，加大了對土地違法違規(guī)行為的查處力度。

四是推進(jìn)了市場運作，有利于節(jié)約集約用地。繼2002年7月1日開始實行經(jīng)營性用地招拍掛出讓后，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定，建立了工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，明令自2007年7月1日起，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。這些舉措對于規(guī)范土地市場、節(jié)約集約用地發(fā)揮了重要作用。

不利影響

1．因為堅守紅線、保護(hù)耕地的要求，推遲了規(guī)劃修編，影響到欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于黃岡是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市，1997年編制的規(guī)劃注重耕地保護(hù)工作，保護(hù)面積大，范圍廣，甚至在現(xiàn)在的城區(qū)內(nèi)還劃定有基本農(nóng)田，城市預(yù)留地極少。近幾年，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，1997年編制的土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)與現(xiàn)在的實際用地情況不相符，用地極為緊張，原來規(guī)劃的預(yù)留用地基本用完。黃岡城區(qū)現(xiàn)在僅剩下4000畝的工業(yè)用地，其中，如果按照工業(yè)用地的性質(zhì)、規(guī)劃用途等來確定工業(yè)用地，還不到4000畝。由于規(guī)劃修編工作滯后，影響了地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的用地需求，對招商引資形成了障礙，影響了一大批發(fā)展前景好的項目落戶，一定程度上影響了黃岡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2．因為計劃控制，加重了用地供需矛盾，影響到欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展進(jìn)程。2003年以前，黃岡經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入發(fā)展階段，由于發(fā)展速度不是很快，用地需求量還不是很大，每年都有節(jié)余的計劃用地指標(biāo)，多的年度還節(jié)約了80%的計劃指標(biāo)。2003年以后，黃岡市進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，但每年的用地計劃只有原來的三分之一，根本滿足不了發(fā)展建設(shè)用地的需求。要保障發(fā)展用地就只有走爭取追加用地計劃指標(biāo)的路子了。

3．因為門檻太高，增加用地成本和資金壓力，影響了欠發(fā)達(dá)地區(qū)招商引資。由于土地征收征用成本增加，土地補(bǔ)償和報批費用成倍增長。像黃岡這樣的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，屬于典型的“吃飯”財政，用地門檻抬高后給政府增加了征地成本。國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》前，黃岡城區(qū)征收土地每畝為9700多元，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到每畝18000元，增長近一倍。另外，工業(yè)用地確定了最低價標(biāo)準(zhǔn)、新增建設(shè)用地有償使用費提高一倍、農(nóng)民補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高也在一定程度上影響了招商引資工作。欠發(fā)達(dá)地區(qū)吸引客商投資既沒有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，也沒有便利的交通、能源等方面的資源條件，客商投資關(guān)注的就是土地成本。抬高用地門檻、提高土地成本就直接影響了招商引資工作。

4．因為手續(xù)繁瑣、環(huán)節(jié)復(fù)雜，形成“小馬拉大車”的格局，影響了國土資源管理的質(zhì)量和效率。國務(wù)院《通知》出臺后，新增建設(shè)用地報批有預(yù)審、土地征收、報批、土地供應(yīng)、土地登記發(fā)證多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)又有非常具體明確的規(guī)定和要求。僅土地征收環(huán)節(jié)就要求做好“一書四方案”（建設(shè)用地呈報說明書、土地征收方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、耕地補(bǔ)充方案、供地方案）。國土部門除按照本部門規(guī)定的程序辦理相關(guān)手續(xù)外，還要請政府出具耕地占補(bǔ)承諾的文件，找勞動社會保障部門出具對失地農(nóng)民就業(yè)等的保障承諾，負(fù)責(zé)代稅務(wù)部門收取新菜地開發(fā)基金。為維護(hù)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、告知權(quán)，國土部門還要組織由村民代表參加的聽證會。如此等等，由于手續(xù)越來越復(fù)雜，國土部門任務(wù)不斷加重，職能不斷增多，壓力不斷增大。可以說，國土部門目前是“小馬拉大車”，不堪重負(fù)。

改進(jìn)宏觀調(diào)控措施的對策和建議

欠發(fā)達(dá)地區(qū)要切實落實土地宏觀調(diào)控要求，應(yīng)該從以下幾點加強(qiáng)工作：

強(qiáng)化黨政領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，實行“兩?！必?zé)任追究，進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任。地方政府主要負(fù)責(zé)人應(yīng)對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。不僅要對審批的用地負(fù)責(zé)，而且要對實際發(fā)生的用地負(fù)責(zé)。

深化科學(xué)發(fā)展認(rèn)識，轉(zhuǎn)變業(yè)績、政績觀念?，F(xiàn)行的政績考核指標(biāo)主要包括人均生產(chǎn)總值及增長、人均財政收入及增長、城鄉(xiāng)居民收入及增長等，而對耕地保護(hù)及資源消耗等指標(biāo)并未列入考核的指標(biāo)體系。因此，許多地方為了地方發(fā)展，不得不追求GDP增長。為吸引更多項目投資，以較低的地價招商引資，或者承諾企業(yè)交納了土地出讓金后，還可以以各種優(yōu)惠方式返還給企業(yè)。在這樣的指導(dǎo)思想下，建設(shè)用地規(guī)模想不增加都難。

量化目標(biāo)考核體系，實行一票否決制度。實行耕地保護(hù)一票否決制，將轄區(qū)內(nèi)的耕地增減和土地管理納入政績考核之中。

優(yōu)化土地利用總體規(guī)劃修編，分類實行計劃管理。土地利用規(guī)劃修編已經(jīng)拖了四、五年，原來的規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。土地利用總體規(guī)劃修編工作應(yīng)及早進(jìn)行，用分類指導(dǎo)的辦法解決地方發(fā)展用地的需求，調(diào)整建設(shè)用地規(guī)模，分解下達(dá)用地計劃，在有保有壓的前提下，制定符合實際的規(guī)劃。

簡化行政審批程序，提高為民服務(wù)的質(zhì)量和效率。國土部門責(zé)任大、職能多、任務(wù)重。但由于國土部門是政府的組成部門和職能部門，在執(zhí)行土地宏觀調(diào)控政策過程中，國土部門協(xié)調(diào)起來就非常困難。要建立由政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各部門共同參與的機(jī)制，確保執(zhí)行好、落實好土地宏觀調(diào)控的各項政策。

同時，根據(jù)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的實際情況，在土地宏觀調(diào)控工作中，建議從以下幾個方面對欠發(fā)達(dá)地區(qū)予以一定的扶持：

1．在規(guī)劃修編和計劃下達(dá)上，對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展予以傾斜。欠發(fā)達(dá)地區(qū)原來節(jié)約的計劃指標(biāo)，可以考慮重新追加。在土地利用總體規(guī)劃修編過程中，對欠發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展用地預(yù)留應(yīng)該結(jié)合地方實際著重加以考慮。

篇6

關(guān)鍵詞：土地登記 土地可持續(xù)利用 可持續(xù)

可持續(xù)發(fā)展的農(nóng)地資源自20世紀(jì)80年代以來作為資源基礎(chǔ)，被許多人關(guān)注。以農(nóng)地為例，要想實現(xiàn)土地的可持續(xù)利用，農(nóng)地的存量要有保障，農(nóng)地的質(zhì)量和生產(chǎn)能力也要維持在一定的高度。而這些都需要政府的宏觀調(diào)控政策和農(nóng)戶的微觀土地利用。農(nóng)地可持續(xù)利用受產(chǎn)權(quán)這一經(jīng)濟(jì)因素影響，國家對產(chǎn)權(quán)正式的確認(rèn)方式是土地登記，以國家的公信力來保障產(chǎn)權(quán)的安全，使得農(nóng)民對土地投資的積極性提高。土地登記提供的豐富信息，使得日常工作的優(yōu)勢更多，政府的監(jiān)管效率也會有所提高?，F(xiàn)在較少將土地登記問題和土地可持續(xù)利用一起研究。所以本文探討了土地登記制度對土地可持續(xù)利用的影響。

一、土地登記與農(nóng)地可持續(xù)利用

1.1土地登記與農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)行為

土地登記制度是為了保障土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益的安全性，是正式的制度安排。從發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)方面來說，土地產(chǎn)權(quán)的不完善是發(fā)展中國家政策的嚴(yán)重失效，皮爾斯認(rèn)為土地產(chǎn)權(quán)的不完善會導(dǎo)致土地資源退化。沒有土地出讓權(quán)，就不能認(rèn)識到土地改善的價值。沒有土地的產(chǎn)權(quán)，市場上就不能公開出售土地，這樣就不能利用土地最高的價值，土地的用途也不會是增值最高的。沒有產(chǎn)權(quán)就不能向正規(guī)的信貸部門申請借款，因為無產(chǎn)權(quán)是不能作為附屬擔(dān)保品。這些都會使得農(nóng)民對土地投資的積極性降低。

土地登記制度是國家提出具有權(quán)威的產(chǎn)權(quán)保障制度，產(chǎn)權(quán)遭受侵犯的紀(jì)律機(jī)率也會減少，保護(hù)產(chǎn)權(quán)的成本也會減少[1]。產(chǎn)權(quán)得到保障，農(nóng)民對土地投資的積極性也會提高，也會更積極的投資其他利于土地可持續(xù)發(fā)展的項目。

1.2土地登記與信貸資金的獲得

土地的投資創(chuàng)造它的生產(chǎn)力，不管是長期還是短期。很多投資的過程很長，需要的成本也就多，這就需要向信貸部門申請借款來投資。但是信貸較易存在一定的危險性，會有信息不對稱的情況。出現(xiàn)這種情況，銀行為了減少風(fēng)險，就會提高借款的利率。這樣的話，長期投資的資金成本就會很高，投資的積極性就減小。比起非正式的信貸機(jī)構(gòu)正式的信貸機(jī)構(gòu)提供的貸款利息會低一些，他們會一抵押貸款來降低風(fēng)險，貸款利率也低。土地以自身的優(yōu)勢成為受歡迎的抵押品，但是這是在土地有真實的產(chǎn)權(quán)。所以要有公信力的土地登記保障土地產(chǎn)權(quán)的真實性，這樣農(nóng)民才能在投資貸款中用土地抵押貸款，加強(qiáng)農(nóng)民的投資積極性。

1.3土地登記與土地市場

在市場上產(chǎn)權(quán)是土地交易的基礎(chǔ)，要改善市場土地資源的配置需要清晰界定土地產(chǎn)權(quán)。土地登記還能活躍土地市場，提高土地交易收益，土地生產(chǎn)力和農(nóng)民土地投資的積極性。在產(chǎn)權(quán)沒有被制度正式確認(rèn)下，會因為信息的不對稱，使得在購買時會花費較多的時間和成本。土地在市場上的交易就會受到限制，就不能實現(xiàn)土地產(chǎn)出的最好水平。土地在登記后產(chǎn)權(quán)得到政府權(quán)威確認(rèn)，就能得到土地產(chǎn)權(quán)的真實信息，這樣土地在市場上交易的成本就會降低。這樣也會提高市場的活躍性和土地的投資價值，農(nóng)民也會積極投資。

1.4土地登記與政府土地利用調(diào)控

規(guī)劃控制和用途管制是政府保障土地可持續(xù)利用的兩種手段，它們都需要詳細(xì)的土地資料。我國的土地信息主要是來自于土地的詳查資料。在實施規(guī)劃時，需要規(guī)劃控制區(qū)域土地權(quán)利人來積極參與整個過程，但是詳查資料還不能提供關(guān)于權(quán)利人的詳細(xì)信息。一系列的事例和經(jīng)驗表明，土地詳查的數(shù)據(jù)資料沒有土地登記建立的信息數(shù)據(jù)詳細(xì)，有價值。

保護(hù)耕地的一個措施就是實施土地用途管制制度。但是要實施土地用途管制制度，現(xiàn)狀用途和規(guī)劃用途都需要明確，政府必需控制土地的用途轉(zhuǎn)變。因為我國沒有對集體土地的所有權(quán)進(jìn)行登記，所以現(xiàn)在農(nóng)地資源逐漸減少，使得在變更土地用途時，不能查證，經(jīng)常會有土地非法轉(zhuǎn)用的情況出現(xiàn)。土地登記就能很好的避免這種情況出現(xiàn)。

二、中國農(nóng)地登記制度存在的問題

我國在1949年后，土地權(quán)利不在是財產(chǎn)法的范疇，沒有了土地登記制度。到了1984年，《森林法》的頒布使得農(nóng)地重新進(jìn)入了財產(chǎn)法的范疇，土地登記制度也重新建立。不同部門的土地登記用途也不一樣，所以構(gòu)成了以用途劃分的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)登記體系【2】。從以往的農(nóng)地登記制度發(fā)展歷史來看，我國土地登記的出發(fā)點是不動產(chǎn)部門的行政管理。登記不動產(chǎn)是為了完成物權(quán)變動，有一定的的法律保護(hù)。但由于出發(fā)點出現(xiàn)偏離，不能很好的發(fā)揮我國的土地登記制度的優(yōu)點，所以就引發(fā)了許多土地登記中出現(xiàn)的問題。

2.1土地登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

我國的土地登記法都不完整統(tǒng)一?，F(xiàn)在的《民法通則》、《草原法》、《森林法》、《漁業(yè)法》《土地管理法》等法律條例關(guān)于確定集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)登記的操作不完善，而《土地登記規(guī)則》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》則沒有專門實施土地登記的法律的效力。新出臺的《農(nóng)村土地承包法》對地承包經(jīng)營權(quán)的登記規(guī)定比較有原則，但是側(cè)重于合同管理。不同資源行政管理部門會根據(jù)自己的管理范圍來制定相關(guān)的登記制度。

2.2土地登記的產(chǎn)權(quán)保護(hù)功能低

土地登記使得土地的權(quán)益受到法律保障，也確保了土地市場的交易安全。但是我國原有的土地登記制度主要是執(zhí)行國家行政管理的職能。登記的土地信息只是為了保護(hù)農(nóng)地，管理土地，為了財政稅收的管理。所以，現(xiàn)在的土地登記制度的管理服務(wù)的導(dǎo)向很清晰。在這個前提下，土地登記下的保護(hù)產(chǎn)權(quán)的功能就較低，有的土地登記的土地產(chǎn)權(quán)只是憑白頭文件或是領(lǐng)導(dǎo)的一句話就不能批下來。鄉(xiāng)村干部的個人想法使得村土地承包經(jīng)營地被頻繁調(diào)整，使得土地承包經(jīng)營權(quán)證沒有行使到應(yīng)該行使的權(quán)益。

2.3集體土地登記激勵不足

土地登記的激勵主要是土地在登記后產(chǎn)權(quán)可以得到有效的保護(hù)和產(chǎn)權(quán)收益。但是現(xiàn)在我國的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記立法比較滯后，功能也不全面，對于農(nóng)民來說農(nóng)地產(chǎn)權(quán)只是一個耕作權(quán)的問題，對于用土地來獲取收益不大，還不穩(wěn)定，而且在登記土地使用權(quán)時還需要支付相關(guān)的手續(xù)費用，調(diào)查地籍還需要時間。所以農(nóng)民對于登記土地使用權(quán)的積極性很小【3】。

三、結(jié)論

通過本文的論述，土地登記能夠保障土地產(chǎn)權(quán)的安全，能激勵農(nóng)民對土地投資的積極性，使得他們更多的投資到其他的土地保護(hù)項目上，提高土地的生產(chǎn)力，來促進(jìn)農(nóng)地的可持續(xù)利用。許多的數(shù)據(jù)經(jīng)驗表明正式有效的土地產(chǎn)權(quán)保障，能提高農(nóng)民對土地保護(hù)投資的積極性。現(xiàn)在我國的法律規(guī)定是不能把承包的土地作為抵押品，土地登記制度所有的權(quán)益被限制了。在水平較低的農(nóng)村土地市場和農(nóng)產(chǎn)品市場也不能發(fā)揮土地登記的權(quán)益。許多部門的土地登記會使得登記信息混亂，土地登記的成本也會提高，會使得登記效率不高，地籍信息不能很好的運用，不能很好的發(fā)揮土地登記的效用。為了更大的發(fā)揮土地登記的有效權(quán)益，土地登記的工作就要盡快完成。在物權(quán)化土地承包經(jīng)營權(quán)上，可以適當(dāng)放寬限制，來促進(jìn)土地市場的發(fā)育，促進(jìn)土地的可持續(xù)利用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃霞，肖攀. 土地登記在建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)管中的應(yīng)用[J]. 中國國土資源經(jīng)濟(jì). 2011（03）

篇7

一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權(quán)不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突，導(dǎo)致不動產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點：

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或者戶的名義申請宅基地。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。

3、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費。

從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。

二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析

目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個案例：

1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時使用權(quán)人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認(rèn)為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。

2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達(dá)成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負(fù)責(zé)辦理，被告預(yù)交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告10萬元，并住進(jìn)了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責(zé)令各自返還財產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。

同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。

目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

從62條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進(jìn)行嚴(yán)格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規(guī)定如嚴(yán)格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現(xiàn)的。

第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補(bǔ)交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”

筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

在1999年5月6日的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！?/p>

《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效。”

以上這些規(guī)定筆者認(rèn)為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈與、買賣是對所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律和國務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效力。

當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定

還有筆者認(rèn)為在實際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于禁止單獨宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補(bǔ)交土地費用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

三、目前在對于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則

筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認(rèn)為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會的穩(wěn)定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權(quán)也沒有實質(zhì)的影響

而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權(quán)。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權(quán)利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。

在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創(chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。

宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。

據(jù)《人民日報》報道，根據(jù)最新出臺的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負(fù)責(zé)人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農(nóng)村的城市化進(jìn)程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城購房、定居的速度。

因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲備后進(jìn)入市場。

這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。

因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認(rèn)為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：

1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準(zhǔn)（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的），放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。版權(quán)所有