導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總結(jié)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)預(yù)算；控制管理

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于推動社會的進(jìn)步以及國家經(jīng)濟(jì)水平的提高發(fā)揮了重要的作用。但是近期以來，國家為了遏制房價不合理的上漲，出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整，這雖然有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的積極健康成長，但是同時也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)若實現(xiàn)自身的戰(zhàn)略發(fā)展，必須強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本運營機(jī)制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理以及資金使用水平。這也是提高房地產(chǎn)企業(yè)的生存競爭能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。

1.財務(wù)預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的意義

（1）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理可以強(qiáng)化對于企業(yè)的管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作最重要的職能便是對企業(yè)的管理控制，通過按照預(yù)算計劃可以對企業(yè)的生產(chǎn)銷售等各個環(huán)節(jié)以及企業(yè)的各個職能部門進(jìn)行控制管理，其實質(zhì)就是按照一定的目標(biāo)以及方式對企業(yè)經(jīng)營活動活動進(jìn)行權(quán)衡把握。因此開展企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理能夠有效的強(qiáng)化對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的控制管理，確保企業(yè)各項工作按計劃開展。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算可以起到規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作需要對企業(yè)所有的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行細(xì)致全面的分析，而且在制定預(yù)算計劃時還需要對房地產(chǎn)企業(yè)的市場形勢進(jìn)行分析，因而通過財務(wù)預(yù)算管理，能夠準(zhǔn)確的分析預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的財務(wù)風(fēng)險，所以可以為企業(yè)的項目建設(shè)投資決策提供大量的信息支持，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制能力。

（3）財務(wù)預(yù)算管理可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作其實質(zhì)就是企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)控制管理，通過制定財務(wù)預(yù)算計劃作為控制目標(biāo)指導(dǎo)企業(yè)各項管理工作的開展，因而有助于確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)得以實現(xiàn)。此外，通過開展財務(wù)預(yù)算管理，還可以有效地控制企業(yè)的成本費用支出，因而有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作問題分析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系不完善。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)認(rèn)識到了財務(wù)預(yù)算管理工作的重要性，并制定了一系列的措施開展房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作。但是仍然存在著房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理以及業(yè)務(wù)流程不科學(xué)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理水平較低。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算執(zhí)行力度較差。由于缺乏系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算責(zé)任管理制度以及激勵考核制度，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算目標(biāo)在分解落實后的實際執(zhí)行效果較差，大部分對企業(yè)發(fā)展有利的規(guī)章制度流于形式，對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作的開展十分不利。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理方式落后。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理工作開展上，方式方法陳舊落后，而且也不能對房地產(chǎn)形成動態(tài)的、全過程的控制管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作存在局限性，對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高十分不利。

3.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理措施研究

（1）完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理體系的建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部推行財務(wù)預(yù)算管理，首要工作便是結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況建立完善的預(yù)算管理體系。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合國家政策要求以及房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向，分析房地產(chǎn)市場需求以及發(fā)展趨勢，通過分析數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算提供準(zhǔn)確的決策支持，并依靠動態(tài)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作為財務(wù)預(yù)算調(diào)整的關(guān)鍵因素。其次，再完成市場分析之后，應(yīng)該對房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求情況進(jìn)行預(yù)估，明確房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用需求計劃。第三，應(yīng)該按照需求計劃對房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求制定詳細(xì)的管理計劃以及評估報告，以便于對房地產(chǎn)項目建設(shè)的投資進(jìn)行掌控。通過完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作的順利開展。

（2）對企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行分解，強(qiáng)化預(yù)算的責(zé)任控制管理。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理計劃的執(zhí)行力度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門劃分責(zé)任單元主體，并將財務(wù)預(yù)算目標(biāo)分解到不同的職能部門作為子目標(biāo)付諸實施，進(jìn)而通過定期的考核監(jiān)督，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算計劃的執(zhí)行力度，避免由于控制管理力度不足導(dǎo)致各項財務(wù)預(yù)算管理措施流于形式。

（3）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算考核體系。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作的執(zhí)行力度，首先必須完善房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算考核機(jī)制的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該及時的掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門在執(zhí)行房地產(chǎn)預(yù)算計劃過程中的反饋信息，以便于準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)開支計劃。然后房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理部門應(yīng)該按照這些反饋信息并套用相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，對不同部門的財務(wù)預(yù)算工作開展情況進(jìn)行考核，并依據(jù)相應(yīng)的激勵考核措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算計劃的執(zhí)行力度。

（4）依靠信息化手段對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算進(jìn)行動態(tài)的控制管理。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算執(zhí)行效率，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門應(yīng)該借助于信息化的手段來開展工作。首先，應(yīng)該按照房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計經(jīng)濟(jì)活動信息標(biāo)準(zhǔn)，并建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)管理數(shù)據(jù)庫，確保財務(wù)管理信息化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。之后房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的職能部門及時的將經(jīng)濟(jì)活動數(shù)據(jù)錄入到數(shù)據(jù)庫之中，依據(jù)這些數(shù)據(jù)對企業(yè)的財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行實時的監(jiān)控，進(jìn)而對財務(wù)預(yù)算工作形成動態(tài)的控制管理。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理作為房產(chǎn)企業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)得以實現(xiàn)的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視預(yù)算管理這一基礎(chǔ)性的管理工作，通過完善預(yù)算管理機(jī)制、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控以及優(yōu)化預(yù)算管理手段等一系列措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理水平，為企業(yè)的發(fā)展做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作。（作者單位：青島青旅假日酒店投資開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1]楊友孝，蕭紅，何建明.房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)預(yù)算管理制度優(yōu)化設(shè)計方案與預(yù)算編制、執(zhí)行、分析及全面控制指導(dǎo)手冊[M].北京：中國知識出版社，2010，1.

篇2

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀,針對存在的問題提出構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系,以此改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,使財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運營風(fēng)險,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說明構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。

2、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。

3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系及其意義

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財務(wù)核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務(wù)會計核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運營風(fēng)險。

5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險控制。

6、實現(xiàn)財務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。

7、財務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制,能夠有效降低企業(yè)運營風(fēng)險。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè),控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點:

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計,將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會計科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細(xì)科目、前期費用及下級明細(xì)科目等各項開發(fā)成本費用項目,細(xì)化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則

各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。

2、設(shè)計管理會計報告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿Γ饕Q于其財務(wù)管理的能力。企業(yè)財務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，對其風(fēng)險進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務(wù)管理息息相關(guān)，財務(wù)管理的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項目決策的依據(jù)。較高的財務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供服務(wù)，但是目前財務(wù)管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的主要問題

1.1財務(wù)管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務(wù)管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務(wù)負(fù)責(zé)人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個財務(wù)管理工作比較混亂。

1.2財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財務(wù)知識，財務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風(fēng)險過于低估，對風(fēng)險認(rèn)識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務(wù)評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。

1.3財務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面

財務(wù)管理為整個房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全，財務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會下降，對于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機(jī)會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風(fēng)險就會增大，控制難度就會加大。

1.4財務(wù)監(jiān)控力度不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務(wù)報表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財務(wù)報表流于年終查看，這僅僅是財務(wù)對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會計核算失真，財務(wù)管理混亂。因此，只對財務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務(wù)管理的效果。

1.5財務(wù)管理資料考慮不全面

決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關(guān)系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個階段的財務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務(wù)管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應(yīng)動態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計和財務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性

2.1財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財務(wù)管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財務(wù)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預(yù)算確定的難度大。

2.3開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析要求高，責(zé)任重

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財務(wù)管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險損失。

3.提高財務(wù)管理水平的策略

3.1規(guī)范會計工作，強(qiáng)化預(yù)算管理水平

財務(wù)管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎(chǔ)，并對財會工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。

3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個管理流程的財務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調(diào)動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務(wù)理論與實際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財務(wù)分析的作用。與財務(wù)管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務(wù)管理的成果，進(jìn)行財務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進(jìn)我國財務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。

3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財務(wù)管理，加強(qiáng)財務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財務(wù)管理水平。

3.2提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財務(wù)、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財務(wù)隊伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財務(wù)管理人員。再者，財務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)，由于財務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強(qiáng)其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。

3.3加強(qiáng)資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時對財務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，企業(yè)的財務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。

3.5保證財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財務(wù)管理人員應(yīng)成為整個團(tuán)隊中的一員，在項目運營初期就加入進(jìn)去，加強(qiáng)財務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊的合力達(dá)到最好的效果。

結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。2、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系及其意義

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財務(wù)核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務(wù)會計核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運營風(fēng)險。5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險控制。6、實現(xiàn)財務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。7、財務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制,能夠有效降低企業(yè)運營風(fēng)險。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè),控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點:

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計,將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會計科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細(xì)科目、前期費用及下級明細(xì)科目等各項開發(fā)成本費用項目,細(xì)化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則

各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。

2、設(shè)計管理會計報告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

篇5

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯(lián)系，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭非常激烈，這就對房地產(chǎn)行業(yè)有了很高的要求。因為房地產(chǎn)行業(yè)投資大以及風(fēng)險高，所以，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭中立足，就需要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重視，對于各項資源合理配置，以此來提高自身的市場競爭力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的其重要性

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提升自己的經(jīng)濟(jì)效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營運過程中不必要的開支，而要想實現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須要從財務(wù)成本的管理著手。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，由于其資金投入大、回報周期長且容易受到市場以及國家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風(fēng)險較高，要想實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升，加強(qiáng)財務(wù)成本的管理顯得十分有必要。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題

就當(dāng)前對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講，房產(chǎn)財務(wù)成本管理當(dāng)中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財務(wù)成本管理意識不強(qiáng)、及管理體系不健全以及財務(wù)成本管理不全面等，在對財務(wù)成本管理水平的提高中這些問題對其有著很大的限制。

( 一) 財務(wù)成本管理意識不強(qiáng)。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)成本的重視程度不足以及意識不強(qiáng)，這就對此項工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業(yè)盡管能夠意識到財務(wù)成本管理的重要性，但是在實際的財務(wù)成本管理中，往往只重視決策階段以及設(shè)計階段財務(wù)成本管理，對于項目的實施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的質(zhì)量比較低。同時，因為房地產(chǎn)企業(yè)的一些領(lǐng)導(dǎo)對于財務(wù)成本管理的不重視，造成財務(wù)管理部門一些人員對此也不重視，這就在一定程度上房地產(chǎn)財務(wù)成本管理水平的提高會造成很大的影響。

( 二) 財務(wù)成本管理體系不健全。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導(dǎo)致很多企業(yè)財務(wù)成本管理體系的建設(shè)跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，從而對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本的管理工作造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財務(wù)成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)，雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務(wù)成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無法把相關(guān)的管理措施落到實處，從而致使其應(yīng)有的作用得不到發(fā)揮。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財務(wù)成本管理體系的缺乏，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，同時也由于沒有使各部門明確自己的責(zé)任，致使在企業(yè)的營運過程中，不能夠調(diào)動起員工工作的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)核心競爭力得不到提升。

( 三) 財務(wù)成本管理不全面。房地產(chǎn)建設(shè)的成本支出項目有很多，但總的來說，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財務(wù)費用、管理成本、營銷成本等幾個方面，這些成本支出對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有很大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)成本管理時，必須確保管理的全面性。但就目前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理而言，在成本費用管理及控制上，還沒有真正的實現(xiàn)全方位、全要素、全過程管理，這對財務(wù)成本管理水平的提高造成極大的影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)成本管理的對策

( 一) 提高財務(wù)成本管理意識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，財務(wù)成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強(qiáng)財務(wù)成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進(jìn)來，財務(wù)成本管理意識的提高成為了關(guān)鍵所在。這就要求: 一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對相關(guān)人員財務(wù)成本管理知識的培訓(xùn)，增強(qiáng)相關(guān)人員的成本意識，使其能夠理解并掌握好財務(wù)成本管理的技能，并應(yīng)用到實際工作中; 另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動性，了解財務(wù)成本管理的相關(guān)知識，并認(rèn)識到自己所處崗位應(yīng)當(dāng)注意的成本控制事項，并掌握好相應(yīng)的財務(wù)成本控制措施，同時，企業(yè)的各個部門也要與財務(wù)成本管理部門加強(qiáng)溝通，通過全體人員財務(wù)成本管理意識的提升，把企業(yè)財務(wù)成本管理工作落到實處，為企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

( 二) 加快財務(wù)成本管理體系建設(shè)。企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財務(wù)成本管理體系建設(shè)，以保證成本控制效果。成本管理體系建設(shè)要從制度建設(shè)做起，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)會計和財務(wù)費用審計制度建設(shè)，進(jìn)而提高成本管理的規(guī)范性。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確; 其次要注意財務(wù)數(shù)據(jù)實時記錄與收集; 最后要強(qiáng)調(diào)會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應(yīng)制定會計人員的結(jié)賬、報表、編制等規(guī)范。同時，要注意成本管理的科目設(shè)置與財務(wù)管理相互一致，使兩者實現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)升級。

( 三) 建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實際的狀況來有效的建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，以此為工程預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性以及真實性提供一定的保障。首先，建立完善的預(yù)算系統(tǒng)，對于目標(biāo)成本計劃進(jìn)行定期的分析以及總結(jié)，以此有效實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的精細(xì)化管理。其次，在進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算當(dāng)中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項信息的準(zhǔn)確性，并且還需要對項目實際業(yè)績和預(yù)算指標(biāo)之間的差距進(jìn)行定期比較，將存在差距的原因進(jìn)行分析，并且提出相關(guān)的管理對策，以此來實現(xiàn)對于項目成本的有效控制和管理。

( 四) 做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中，不應(yīng)當(dāng)僅僅關(guān)注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財務(wù)成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，采用科學(xué)合理的措施，對企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時進(jìn)行管理，使得財務(wù)成本管理的成效得到體現(xiàn)。值得注意的是，這些也是財務(wù)成本管理中所應(yīng)當(dāng)注意的重點內(nèi)容，在管理過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入研究，全面考慮這些方面對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展所造成的影響，進(jìn)而通過統(tǒng)籌布局，實現(xiàn)財務(wù)成本管理當(dāng)中每一個環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的保障。

篇6

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析

    財務(wù)成本核算缺乏真實性、及時性,影響了科學(xué)決策①設(shè)立成本核算對象時不夠規(guī)范,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長,往往成片分期開發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品,許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點合理確定核算對象;②建設(shè)部門和財務(wù)部門對建造成本的確認(rèn)和計量存在著差異,造成了對成本管理財務(wù)賬面與實物數(shù)量不符的現(xiàn)象;③成本費用分?jǐn)傠S意性過高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營實際;④成本核算與施工進(jìn)程不同步,造成核算結(jié)果滯后于工程進(jìn)度,財務(wù)成本信息不夠準(zhǔn)確、及時,影響了決策者判斷。

    財務(wù)成本管理控制意識淡薄開發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤使管理者和員工忽視了財務(wù)成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經(jīng)營的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認(rèn)識到精細(xì)化的管理模式,是未來房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

    財務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法分析,主要是利用財務(wù)管理部門的決算報告為依據(jù)。按照此方法即使分析過程中發(fā)現(xiàn)問題,由于項目已經(jīng)實施,已經(jīng)無法進(jìn)行相關(guān)的彌補工作。不能及時進(jìn)行事前預(yù)測和事中控制,財務(wù)成本核算顯得很被動。如果財務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況,則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失,沒有真正實現(xiàn)核算型財務(wù)成本管理向管理型財務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理及控制的方法策略

    積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

    全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

    預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

    預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

    完善現(xiàn)有的財務(wù)管理體系

    完善財務(wù)會計體系①科學(xué)設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求,科學(xué)設(shè)置會計科目。如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細(xì)科目、前期費用及下級明細(xì)科目等各項開發(fā)成本費用項目,細(xì)化成本對象,以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性;會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

    建立管理會計系統(tǒng)建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別確定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法,并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。同時,設(shè)置科學(xué)的管理會計報告體系,向管理層及時反饋銷售進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。

    健全預(yù)算會計體系,實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表,構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時要加強(qiáng)管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴(yán)格考核、落實責(zé)任、兌現(xiàn)獎懲措施,形成以財務(wù)制度對經(jīng)濟(jì)行為定性約束、以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟(jì)行為定量約束的格局。

    強(qiáng)化資金管理在資金籌措方面,首先要加強(qiáng)企業(yè)信用管理,信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款,企業(yè)將會有更多的資金開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目,有利于做大做強(qiáng)。其次資金籌措要有計劃,根據(jù)企業(yè)實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強(qiáng)管理,加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過度預(yù)支資金,否則一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)就會危及到企業(yè)生存。嚴(yán)格控制管理費用支出。

    加強(qiáng)財務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時,應(yīng)當(dāng)遵循針對性、可操作性和強(qiáng)制性原則,制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)制度:一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機(jī)構(gòu),統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作;二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度,如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度,實行財務(wù)管理規(guī)范化和制度化;三是要具備相應(yīng)的考核制度,強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部審計工作要從事后的財務(wù)收支審計向經(jīng)濟(jì)效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題,及時提出解決問題的措施,從而提高整個企業(yè)的財務(wù)管理水平。

    調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制,完善資金管理系統(tǒng)

    房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集度高的行業(yè),加強(qiáng)資金管理尤為重要。資金管理體制的優(yōu)化應(yīng)當(dāng)從資金預(yù)算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進(jìn)行切入。將企業(yè)的一切資金收支都納入到預(yù)算體系當(dāng)中,并將不同的預(yù)算資金規(guī)劃進(jìn)行結(jié)合,通過對會計核算系統(tǒng)與網(wǎng)上信息系統(tǒng)的利用,建立起包含資金預(yù)算管理系統(tǒng)、資金結(jié)算管理系統(tǒng)、資金分析決策管理系統(tǒng)以及資金全程預(yù)警系統(tǒng)在內(nèi)的信息化資金管理平臺。首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與項目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算,可以實現(xiàn)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測與動態(tài)調(diào)度;通過對資金預(yù)算實際執(zhí)行情況的分析,對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時反饋和修正。其次,建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式,大型房地產(chǎn)企業(yè)、二級項目開發(fā)公司眾多,會計主體數(shù)量較大,適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式;中小型房地產(chǎn)企業(yè),則可選用資金監(jiān)控模式。管理目標(biāo)是提高資金利用效率,降低資金使用成本。

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摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場環(huán)境中保持競爭力，使得企業(yè)具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理狀況進(jìn)行評價并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提供一些幫助。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21 世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非?？?。相反，經(jīng)濟(jì)形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財務(wù)報表的數(shù)據(jù)計算出相應(yīng)的財務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務(wù)指標(biāo)，通過財務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務(wù)比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過對資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標(biāo)進(jìn)行分析。

四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業(yè)務(wù)毛利率的各項影響因素具體分析。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營業(yè)務(wù)收入的重點轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開發(fā)這個是具有很大風(fēng)險的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時短期無法獲得相應(yīng)的回報，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。

五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風(fēng)險意識

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險的意識。在控制企業(yè)總風(fēng)險方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營風(fēng)險和企業(yè)財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險項目時充分估計風(fēng)險的大小。還要考慮到國家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排，與此同時財務(wù)部門進(jìn)行測度，制定詳細(xì)的費用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

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一、房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機(jī)制中存在的問題

（一）財務(wù)管理較為被動

我國房地產(chǎn)企業(yè)多延續(xù)傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式，財務(wù)管理內(nèi)容以基礎(chǔ)會計核算為主，屬于被動的管理模式，缺乏主動性的預(yù)測、控制和調(diào)控。對于財務(wù)管理體系而言，其主要職能是核算、分析、控制、預(yù)估相關(guān)財務(wù)活動，從而主動應(yīng)對、控制財務(wù)風(fēng)險。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動出擊的意識，使得控制和預(yù)測等職能無法發(fā)揮出擁有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財務(wù)問題再被動反應(yīng)，應(yīng)提高財務(wù)管理整體調(diào)控能力，有效防范、規(guī)避可能出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)，實現(xiàn)被動反應(yīng)到主動出擊的轉(zhuǎn)變。

（二）財務(wù)管理系統(tǒng)集中性較差

現(xiàn)代企業(yè)，面臨激烈的市場競爭，要求財務(wù)管理能為企業(yè)筑就堅實的后盾，不僅要提高企業(yè)整體實力，同時也要協(xié)助企業(yè)完成各項決策?？傮w來看，財務(wù)管理工作是一個復(fù)雜的整體性工作，財務(wù)管理本身應(yīng)該具備較強(qiáng)的系統(tǒng)性。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)整體性并不強(qiáng)，甚至很多部門不能很好的協(xié)調(diào)性，導(dǎo)致財務(wù)管理數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成財務(wù)信息失真，在一定程度上影響了管理者的各項決策。

（三）財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度不完善

近年來，我國快速成長起來了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)往往有較多的二級項目開發(fā)公司。但是，母公司并未實施統(tǒng)一財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，有些母公司雖然設(shè)立了財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行程度較差。由于財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，導(dǎo)致二級項目開發(fā)公司各自為政，各自的財務(wù)管理體系各不相同。作為母公司，難以準(zhǔn)確了解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)情況，同時也很難約束、制裁二級項目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟(jì)利益和集團(tuán)的發(fā)展壯大。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機(jī)制中問題的應(yīng)付策略

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財務(wù)管理運行機(jī)制中出現(xiàn)問題，進(jìn)行積極的分析和研究，并盡快制定有效的解決措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機(jī)制。

（一）樹立主動應(yīng)對管理思想，實施全面預(yù)算管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要結(jié)合行業(yè)特點，制定財務(wù)管理的目標(biāo)，而目標(biāo)制定的依據(jù)就是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過建立與發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財務(wù)管理目標(biāo)，可以構(gòu)建企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一戰(zhàn)線，從而促進(jìn)上下聯(lián)動，完成發(fā)展目標(biāo)。財務(wù)管理中，要圍繞目標(biāo)調(diào)整管理職能，徹底打破被動的管理模式，充分發(fā)揮核算、分析、控制、預(yù)估企業(yè)財務(wù)活動的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財務(wù)管理理念，使每個財務(wù)管理人員都樹立主動應(yīng)對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業(yè)要針對財務(wù)管理運行機(jī)制中的問題，加快相關(guān)制定建設(shè)，推進(jìn)管理體系不斷完善。

（二）實施全面預(yù)算管理，發(fā)揮預(yù)算管理的實效

為突出主動應(yīng)對的管理思想，企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算管理。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理多表現(xiàn)為“形式化”和“片面化”，因而要全面實施預(yù)算管理，真正發(fā)揮預(yù)算管理的實效，提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。 全面實施預(yù)算管理要求企業(yè)：第一，結(jié)合企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)，編制預(yù)算管理目標(biāo)，并使預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相契合；第二，在財務(wù)管理中，要結(jié)合預(yù)算管理的目標(biāo)，組織編制預(yù)算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的發(fā)展計劃和安排劃定預(yù)算管理的范圍，制定長期的發(fā)展計劃；第三，整合內(nèi)部資源，支持預(yù)算管理順利實施，應(yīng)基于既定的資源，進(jìn)行控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預(yù)算管理的組織結(jié)構(gòu)，要將實施分層次管理，從企業(yè)管理層到基層建立一個上下互動的組織模式，便于相互間的合作交流，以保證財務(wù)信息的有效性；第五，強(qiáng)化預(yù)算管理的作用和功能，由于全面鋪開預(yù)算管理工作后，需要多部門的協(xié)助，因而要加強(qiáng)宣傳預(yù)算管理意識，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，促進(jìn)各部門之間的良好合作；第六，全面實施預(yù)算管理后，各相關(guān)部門落實崗位責(zé)任制，落實責(zé)任“到人”、“到崗”，要求工作成果直接與業(yè)績考核掛鉤。

（三）提升財務(wù)管理系統(tǒng)統(tǒng)一性，完善財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一性，增強(qiáng)各項財務(wù)管理工作統(tǒng)一性，真正提高企業(yè)整體財務(wù)管理實力，促進(jìn)企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對本公司治理結(jié)構(gòu)，理順財務(wù)管理結(jié)構(gòu)，使所有的工作都為財務(wù)管理的整體性目標(biāo)服務(wù)。同時，注重財務(wù)管理中相關(guān)部門之間信息的公開性，使財務(wù)信息的利用率提高，從而使整個管理系統(tǒng)的效率提升。

此外，應(yīng)完善財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，使母業(yè)公司的項目部核算體系與二級項目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理標(biāo)準(zhǔn)，避免財務(wù)信息失真。母公司要強(qiáng)化財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級項目開發(fā)公司與母公司的財務(wù)管理體系相互協(xié)調(diào)，便于母公司隨時了解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)情況，進(jìn)而約束二級項目開發(fā)公司的管理行為，進(jìn)而保證企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量。

（四）完善資金管理制度，優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)

從本質(zhì)上講，財務(wù)管理實際上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過程，財務(wù)部門掌握著公司全部資金，應(yīng)承擔(dān)起促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要責(zé)任。企業(yè)資金的建設(shè)、籌資、經(jīng)營和投資等過程，都需要加強(qiáng)財務(wù)管理，并通過制度進(jìn)行規(guī)范。因而，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。

作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險相對較大，而財務(wù)管理要承擔(dān)起減少籌資風(fēng)險的責(zé)任，綜合調(diào)整企業(yè)的負(fù)債情況，在增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低籌資風(fēng)險。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風(fēng)險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風(fēng)險進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要有：

（一）法律風(fēng)險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認(rèn)識，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險。

（三）財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時，面臨的財務(wù)風(fēng)險也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風(fēng)險。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國外經(jīng)濟(jì)主體共同競爭的收稅局勢，對稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認(rèn)的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險

對企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準(zhǔn)的財務(wù)管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個方面進(jìn)行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財稅知識，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時，應(yīng)及時將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計出合理的稅收方案，同時需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進(jìn)行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動實施過程中，也要對經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險進(jìn)行實時評估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識到其存在的風(fēng)險，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風(fēng)險防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識企業(yè)風(fēng)險，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理體制現(xiàn)狀成本控制方法

一、房地產(chǎn)成本控制的意義以及我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理體制的現(xiàn)狀分析

在地位上而言，房地產(chǎn)成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)。因為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的好壞直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，再者企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著直接而至關(guān)重要的關(guān)系。通過房地產(chǎn)企業(yè)成本管理一方面可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本，另一方面，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場競爭激烈的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)成本控制意味著企業(yè)的綜合實力在同一標(biāo)準(zhǔn)下是高于其他企業(yè)的，這樣一來就大大增加了企業(yè)的市場競爭力。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中不能很好的進(jìn)行成本管理，那樣就會很難在激烈的市場環(huán)境下獲取成功。因此，各個房地產(chǎn)企業(yè)必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程看，由于在我國，房地產(chǎn)基本上屬于一個新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展的時間還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理的過程中自然存在一些這樣或那樣的誤區(qū)，所以在項目實施過程中也會相應(yīng)地出現(xiàn)一定的問題。但是，隨著社會經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)管理和經(jīng)營的各種制度逐漸得到完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭體制也在制度規(guī)范化過程中不斷升級規(guī)范。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭力逐漸增強(qiáng)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系還存在著體制不健全、不完善的問題，這些也正是影響房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重要因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)至今仍然沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，財務(wù)成本管理與控制一直處于粗放狀態(tài)，從根本上無法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所采取的成本管理措施和管理方法相對落后。以往所實行的房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)成本的管理方法，主要是通過財務(wù)管理部門進(jìn)行財務(wù)決算報告為依據(jù)，按照此方法對財務(wù)成本進(jìn)行核算，這種成本控制方法是根據(jù)核算后的結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財務(wù)核算過程中發(fā)現(xiàn)問題，但是由于項目也已經(jīng)實施，根本無法進(jìn)行相關(guān)的彌補工作。這種核算制的模式不能及時進(jìn)行事前預(yù)測和事中控制，因此在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很被動。尤其是當(dāng)財務(wù)賬面上的成本面臨失控狀況，則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失。成本控制更是癡人說夢。雖然有些企業(yè)在發(fā)展過程中建立了一套相對完整的財務(wù)成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過程中這些體制根本就是形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮絲毫實質(zhì)性的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能從根本上改變當(dāng)前的粗放式的財務(wù)成本管理方式，就會降低影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對提高企業(yè)競爭力、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產(chǎn)成本管理的各個環(huán)節(jié)下嚴(yán)格控制成本分配現(xiàn)狀，才有可能完成房地產(chǎn)企業(yè)的全面轉(zhuǎn)軌，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的和諧健康發(fā)展，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中屹立不倒的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理是一項系統(tǒng)的工程。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡單的關(guān)注于短期的財務(wù)成本，而且要關(guān)注房子的長期質(zhì)量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費者的消費成本。在對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、結(jié)算、銷售這每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理時，都要進(jìn)行嚴(yán)格和科學(xué)的控制和管理,尤其是在企業(yè)的立項和規(guī)劃設(shè)計階段。其中，成本控制的主要活動包括計劃、決策、預(yù)測、控制、核算、考核、分析等。財務(wù)成本管理可以劃分為財務(wù)成本決策、財務(wù)成本預(yù)測、財務(wù)成本核算、財務(wù)成本控制、財務(wù)成本計劃、財務(wù)成本考核、財務(wù)成本分析等。這幾個方面的財務(wù)成本管理存在內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環(huán)的整體。因此，在這個大鏈條里，任何一部分的不協(xié)調(diào)與失誤都會造成整體質(zhì)量的下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理需要事前預(yù)測、事中控制和核算、事后主要是進(jìn)行考核和分析。只有從根本上對財務(wù)成本管理內(nèi)容進(jìn)行全面整體的分析，才能做到事前預(yù)測的合理性，為科學(xué)的計劃和決策奠定重要的基礎(chǔ)。

二、如何最大化提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平

如何最大化的利用現(xiàn)代化的信息手段、科學(xué)的管理方法來提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平顯然已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最為關(guān)注的話題了。下面，筆者將從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的各個步驟出發(fā)，逐一進(jìn)行成本管理方法的總結(jié)與思考。

(一)立項環(huán)節(jié)的成本控制

在任何一個新項目立項時，首先必須提交詳細(xì)的《可行性研究報告》。重點對企業(yè)投資及效益進(jìn)行科學(xué)的測算，嚴(yán)格的進(jìn)行資金計劃管理。其中，有一點必須謹(jǐn)慎的是對投資風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險評估以及對風(fēng)險作相應(yīng)的預(yù)防措施。最后，在項目立項中，總結(jié)出綜合評價意見。

(二)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

首先，規(guī)劃設(shè)計單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成，以節(jié)省不必要的開支；需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取公開招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選取。應(yīng)全面組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，從而擬訂標(biāo)書，開展公平、公開招標(biāo)活動，最大限度的降低規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的工程成本?？傮w規(guī)劃設(shè)計方案必須包括整個工程企業(yè)的建造成本控制的總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本。施工圖設(shè)計合同應(yīng)注明有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本，用戶消費成本)等進(jìn)行預(yù)知性會審,提出明確有效的書面意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行可行性修正, 避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費。結(jié)合工程項目的實際情況，對規(guī)范圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理，在設(shè)計規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

(三)施工過程的成本控制

工程施工是指將設(shè)計方案由圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實的實施過程，也是達(dá)到工程成本控制、科學(xué)地確定工程目標(biāo)造價的過程。施工過程的成本控制主要從兩個方面入手：一是建立工程現(xiàn)場簽證管理制度，嚴(yán)格控制因設(shè)計變更而產(chǎn)生的工程成本，要明確工程項目部、造價管理等相關(guān)部門的工作人員的分工與職責(zé)，及時辦理簽證，對簽證的內(nèi)容制定要求客觀、準(zhǔn)確，其中對于隱蔽簽證要根據(jù)工程的設(shè)計圖紙出發(fā)，對重大的設(shè)計變更，應(yīng)事先做出預(yù)算并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析比較后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可實施，從而保證工程現(xiàn)場簽證的質(zhì)量，杜絕產(chǎn)生不實及虛假簽證。二是嚴(yán)格審查承包商在合同上的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報、蒙哄欺騙等行為應(yīng)于駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠負(fù)，結(jié)算時搞突擊、因利益發(fā)生爭吵的現(xiàn)象應(yīng)于堅決制止。

(四)竣工結(jié)算的成本控制

竣工結(jié)算是反映工程項目實際造價的重要性文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)堅持以現(xiàn)行的工程造價管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計算。主要包括以下內(nèi)容：

(1)審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，防止存在丟、拉的項目。

(2)審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計變更是否提前做好預(yù)算通過審批。若出現(xiàn)不屬于簽證范疇的內(nèi)容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項目）應(yīng)不予進(jìn)行竣工結(jié)算。確保工程項目的竣工質(zhì)量。

(五)其他環(huán)節(jié)的成本控制

在樓盤正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程這三個部門的相關(guān)工作人員和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照目標(biāo)成本增加對預(yù)算進(jìn)行逐項審核；銷售過程中要考慮到為增加"賣點"需增加或調(diào)整的綠化、公建配套等項目成本，必須事先做好預(yù)算并得到公司批準(zhǔn)后方可實施。應(yīng)盡最大的可能縮短項目開發(fā)的經(jīng)營周期，減少工程建設(shè)期間的不必要的費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)與銷售的節(jié)奏，盡量減少現(xiàn)房的積壓時間，減少利息費用等成本。

在愈演愈烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產(chǎn)競爭激烈的市場上獨占鰲頭，必須對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的成本控制與管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏世勇,張俊杰.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點思考.2005(04)