導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：“工作過程”導向；教學模式；綜合性職業(yè)技能訓練

當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無法滿足生產(chǎn)第一線的實用型、技術型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應社會實際需要。

因此，我們借鑒德國職業(yè)教育的成功經(jīng)驗，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學工作的出發(fā)點和落腳點，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導向”的宗旨，以企業(yè)的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現(xiàn)學校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務的行業(yè)，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)的是能適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務經(jīng)營與管理的基本理論知識和專業(yè)操作技能，熟悉國家房地產(chǎn)相關法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事行政、經(jīng)營、管理、策劃、業(yè)務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應該具備以下幾點專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關法律、法規(guī)運用的能力；（2）房地產(chǎn)項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。

本專業(yè)的教學現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設置了《公共關系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運用《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內(nèi)理論教學的缺陷，我們要開發(fā)新的教學模式，縮短畢業(yè)生的上崗時間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓練的開發(fā)

（一）開發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項目開發(fā)和租售流程的各個環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規(guī)劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學生鞏固所學的專業(yè)技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業(yè)技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業(yè)前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產(chǎn)法規(guī)運用、房地產(chǎn)市場細分定位、房地產(chǎn)項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)服務等實際工作崗位上，縮短企業(yè)對新進員工的培訓周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓練內(nèi)容

與課堂教學知識點結(jié)合訓練以完成實際工作任務為出發(fā)點，把各門專業(yè)課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術優(yōu)先”、“動手能力優(yōu)先”為指導思想，重點培養(yǎng)學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設計是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關環(huán)節(jié)所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環(huán)節(jié)，五個模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設計了設計房地產(chǎn)市場調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產(chǎn)市場細分、房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)市場競爭者識別、房地產(chǎn)項目風險與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)項目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價模塊。該模塊由規(guī)劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設計了模擬房地產(chǎn)估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價方法、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價崗位上從事房地產(chǎn)價格評估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產(chǎn)相關法規(guī)運用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產(chǎn)法規(guī)運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設計了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產(chǎn)法規(guī)運用、危機處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業(yè)服務等典型工作。

以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業(yè)技能作為學習元素，在基于職業(yè)活動的學習情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。

以“工作過程”為導向開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)綜合職業(yè)技能訓練項目，以“夠用、管用”為指導思想，緊貼市場，緊貼實際。通過這種綜合性的職業(yè)技能訓練，可以使學生成為市場上需要的、搶手的、有一技之長的高素質(zhì)技術應用型專業(yè)人才，而不是那些基礎知識扎實、但畢業(yè)后仍需進行較長時間職業(yè)培訓和再教育后才能勝任工作的畢業(yè)生。

篇2

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。任務的目標就是指明該任務需要實現(xiàn)的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）計劃、時間計劃、質(zhì)量要求、驗收標準和上下關聯(lián)任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現(xiàn)成本的綜合控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司結(jié)構日趨完善，項目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)成本的下降。但與此同時，部分房地產(chǎn)項目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識不濃

首先，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領導者的成本意識相對薄弱。其次，部分項目領導者為加大項目主導權，積極爭取控制權，即使有空閑也不愿意在項目之間進行調(diào)劑，而短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長遠規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠的規(guī)劃，在使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產(chǎn)項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，項目無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同時運行多個項目，通過集中統(tǒng)一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目挪作他用。而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項目成本控制目標不明確，部分房地產(chǎn)項目在追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產(chǎn)項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際需求進行安排，從而導致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就支付時間等進行協(xié)商，導致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制

近幾年來房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，作為我國國民經(jīng)濟中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著國家房地產(chǎn)業(yè)各項政策的逐步實施，房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風險也在不斷的增大，如何以最低的成本在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標，進度與產(chǎn)品的質(zhì)量是圍繞著成本目標來進行的，而市場和成本是對利潤最主要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項目管理和開發(fā)中的核心地位及作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制

在建筑工程項目開發(fā)設計階段，努力提高可行性研究報告數(shù)據(jù)的準確度，切實發(fā)揮其控制建設項目總成本的作用。盡可能準確地計算出包含土地成本、工程造價、前期規(guī)費、材料費、機械費、資金成本及管理費用等可能發(fā)生的工程建設項目全過程費用。做好項目經(jīng)濟評價，必須積極參與項目決策前的準備工作，認真收集有關資料，切實做好項目的可行性研究報告，要求專業(yè)設計人員在確保設計的實用性、科學性、經(jīng)濟性、合理性的同時，盡量節(jié)省投資，要做到精心設計，將設計與造價結(jié)合起來，有效的控制工程變更，對因工程設計問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費，超出投資限額等，由設計單位按合同承擔相應的經(jīng)濟責任，從而把設計的權、責、利有效的結(jié)合起來，從而使建筑工程成本在設計階段能得到有效的控制，發(fā)揮其最大的效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

2.房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應通過建設項目招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理能力和經(jīng)濟實力的承包商作為合作單位，同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與服務。

2.2施工現(xiàn)場簽證的管理。現(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包，簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補充內(nèi)容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限，避免結(jié)算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應加強合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場簽證；第三應加強現(xiàn)場簽證時效性，避免簽證久拖不簽，為結(jié)算帶來麻煩。

2.3設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產(chǎn)公司管理團隊的水平、能力、素質(zhì)決定的，應使公司編制的策劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數(shù)量，從而達到控制工期和造價的目的。

3.房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段的成本控制

在建筑工程項目竣工階段，應該對建筑工程施工階段的技術資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進行核對和整理，根據(jù)建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費、材料費、機械和設備的各項費用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發(fā)生的索賠項目和金額進行核對，根據(jù)合同和協(xié)議支付索賠款額，建筑工程項目竣工階段的造價控制，也是工程項目中造價控制的一個重要環(huán)節(jié)。

4.逐步引進科學的成本管理方法

具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。隨著房地差企業(yè)競爭的日益加劇以及當前面臨的經(jīng)濟形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當前的危機。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要組成部分，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據(jù)重要的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)進行合理的成本控制是控制工程成本的關鍵，因此，我國需要加強對房地產(chǎn)成本控制的分析與研究，完善相關的制度，建立一支有專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識的成本控制研究隊伍，采用科學合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中以最小的代價，獲取最大的利益。

參考文獻：

[1]邵玲娟.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究[D].山東大學,2008.

[2]史殿新.基于ERP系統(tǒng)的S房地產(chǎn)公司目標成本控制研究[D].華南理工大學,2012.

篇3

關鍵詞：工程項目管控 施工 竣工 工程質(zhì)量控制與管理

一、一般建設過程的工程項目管控

房地產(chǎn)項目的建設過程是繼規(guī)劃設計之后生產(chǎn)高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的又一個關鍵環(huán)節(jié)。這一階段的主要工作有：獲取施工許可證等政府許可證書；編制施工總體組織設計；依法進行招標發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項目實施；進行竣工驗收；物業(yè)公司交接。

1.1做好招投標、評標工作

根據(jù)施工總體組織設計要求劃分標段，根據(jù)項目特點提出對施工單位的資格要求，招標公告。經(jīng)對參與投標的施工單位資格預審后，對通過預審的單位發(fā)售招標文件。隨后接受投標文件，組織評標小組開標、評標、定標。這一過程中，不能采取最低報價定標的原則，必須兼顧技術質(zhì)量與價格，合理平衡技術標與價格標，為保證房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，對高層建筑和高端樓宇必須加大技術標的權重。

1.2項目施工的全過程管理

施工組織設計是用于指導施工準備階段及施工全過程的技術、經(jīng)濟文件。一份好的符合實際情況的施工組織設計能對人員、機械、材料、法律、環(huán)境等各施工管理因素合理安排、統(tǒng)籌計劃，指導項目管理部門有效地利用人力、物力、財力，以最低資源投入滿足工程項目所需及合同要求。工程項目現(xiàn)場管理重點應抓好以下四個方面：

1.2.1安全管理

安全管理是工程項目現(xiàn)場管理的重中之重。安全管理的終極目標是保證項目施工過程中最大限度地避免危險、不造成人身傷亡和財產(chǎn)損失事故。“安全第一，預防為主”是安全管理必須遵循的原則。安全管理必須貫穿于施工管理的全過程。項目經(jīng)理是安全生產(chǎn)的第一責任人。項目施工必須根據(jù)《施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證體系》（DGJ08-903-2003）規(guī)范要求建立施工現(xiàn)場安保體系。在開工前編制《施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證計劃》，并在施工現(xiàn)場付諸實施。有效地識別、評價施工現(xiàn)場所有施工過程和場所存在的危險源和環(huán)境因素，以求最大限度地預防和減少安全事故發(fā)生，為工程施工創(chuàng)造良好的條件。

1.2.2質(zhì)量管理

質(zhì)量管理是施工項目現(xiàn)場管理中最為主要的環(huán)節(jié)。在質(zhì)量管理方面，首先應把質(zhì)量管理納入公司質(zhì)量管理體系，建立完善的現(xiàn)場質(zhì)量管理體制，強化質(zhì)量意識，落實質(zhì)量責任，強化質(zhì)量技術管理工作，強化員工的質(zhì)量責任心，使質(zhì)量目標落實到人，并相應建立獎懲機制。其次應嚴格執(zhí)行質(zhì)量驗收制度。對工程質(zhì)量進行巡回檢查、走動管理；對發(fā)現(xiàn)的問題必須查明原因、追查責任，并跟蹤檢查整改措施落實情況；第三，在全面抓好施工質(zhì)量的同時，針對不同階段的工程特點有針對性地加大管理措施，嚴把材料采購和進場質(zhì)量驗收關，杜絕不合格材料進入現(xiàn)場。

1.2.3進度管理

進度管理是施工項目現(xiàn)場管理中又一主要環(huán)節(jié)。是施工項目按照合同工期順利完成的有力保證，是企業(yè)信譽、競爭力、履約能力的重要體現(xiàn)。在進度管理中還要狠抓“兩頭工期”，一是加快開工前準備；二是竣工收尾階段加大管理協(xié)調(diào)力度，防止因各分項工程同時施工可能產(chǎn)生的碰撞和混亂，使各項工序積極有序地進行。

1.2.4成本管理

成本管理是施工項目管理中的核心內(nèi)容。在成本管理方面，現(xiàn)場管理人員應明確責任，降低消耗，提高工效，把安全、質(zhì)量、進度、成本四位一體結(jié)合起來進行綜合管理，并根據(jù)成本管理的目標與勞務施工隊伍簽訂施工合同；根據(jù)施工項目的實際情況編制降低成本的技術組織措施，力求在保證安全、質(zhì)量、工期的前提下最大限度地降低成本。

項目主管部門應分期搞好“三算”：開工前預算、階段結(jié)算和內(nèi)部承包結(jié)算和竣工結(jié)算。同時要充分發(fā)揮人的積極因素，推行項目經(jīng)濟責任制；編制合理的施工組織設計并組織實施；加強過程控制，抓好工程的質(zhì)量成本；做好現(xiàn)場的工程內(nèi)容、工程量變更簽證工作。

二、項目的竣工與驗收

重點做好以下幾項工作：一是工程驗收前的準備工作。首先分系統(tǒng)進行設備單機調(diào)試；其次在單機運轉(zhuǎn)正常的前提下進行系統(tǒng)調(diào)試；最后進行所有系統(tǒng)聯(lián)合調(diào)試。二是工程竣工驗收。由業(yè)主管理部門會同質(zhì)檢部門、安全部門、監(jiān)理公司、投資單位、使用單位，參照驗收標準、合同要求，對整個工程項目進行系統(tǒng)性的驗收，項目實施單位及現(xiàn)場管理者應對工程項目的實施全過程作出匯總報告，進行“自評”“自測”，并得到上述各部門及接收單位的認定。三是竣工資料的集成移交。從合同簽訂后，施工單位應將設備的運保證明、合格證、使用說明書、送驗報告書、主材證書、驗收單、簽證單、主要會議記錄等分門別類地根據(jù)設備的系統(tǒng)予以匯編、集成，符合歸檔要求后正式移交給業(yè)主、使用單位、監(jiān)理公司、投資公司，最后送交審計部門審核。四是配合審計，取得審定單。至此工程項目的實施業(yè)已完成，移交工作基本結(jié)束。

三、竣工后的工程項目管理

在工程項目全過程管理體系中，項目竣工之后尚有市場推廣和營銷、物業(yè)管理二個階段。

3.1市場推廣和營銷

主要工作內(nèi)容是：市場推廣和營銷方案策劃、實施，確定合理的銷售策略和銷售價格、全面回收項目投資，并實現(xiàn)投資回報；獲取商品房預售許可證和商品房銷售許可證等政府許可證書。

首先，要編制項目營銷策劃書，內(nèi)容包括項目定位、項目定價、市場推廣、銷售方案等。

其次，要進行總體營銷策劃。負責部門根據(jù)“項目營銷策劃書”中有關項目營銷的內(nèi)容和要求、設計文件及規(guī)劃許可證等前期資料對項目營銷工作進行總體策劃。其主要內(nèi)容有公司形象及樓盤品牌塑造的思想，確定市場策略和廣告策略，制定價格策略和促銷策略，組建項目營銷部，明確銷售任務，其他與銷售有關的事項等。

第三，組建項目售樓部。售樓部的資源配置應考慮樓盤銷售面積，銷售地點，銷售期限等因素合理配置。

第四，進行銷售過程營銷策劃。項目售樓部按照項目營銷策劃的總體要求，在項目開盤前可進行具體營銷策劃。包括現(xiàn)場POP布置、售樓書及模型制作，項目整體廣告宣傳策劃、開盤時機的確定等；在銷售過程中根據(jù)銷售進展情況，售樓部可根據(jù)實際情況進行持續(xù)策劃，根據(jù)客戶的信息調(diào)整策略等。

第五，制定商品房銷售窗口表。由負責部門組織項目售樓部在開盤前完成辦理商品房產(chǎn)權備案證及銷售許可證；負責部門組織相關部門進行銷售房價內(nèi)部核定，并向物價部門申報核準；售樓部根據(jù)物價部門核準的銷售價格制定“商品房銷售窗口表”，由營銷部門負責人審批后公布。變更“商品房銷售窗口表”須經(jīng)營銷售總監(jiān)審批。

第六，項目銷售實施。

3.2物業(yè)管理

主要工作內(nèi)容是，編制物業(yè)管理方案，進行物業(yè)管理指標，物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。

在這一階段應做好物業(yè)與工程交付的銜接，規(guī)范物業(yè)管理過程，保證物業(yè)在正常狀態(tài)下良好運行及物業(yè)的保值增值。

篇4

跨越囚犯和作家

在安徽省池州市茅坦鄉(xiāng)，杜子建是個家喻戶曉的人物。20多年前，他年少氣盛，酗酒斗毆，常常因為一兩句話聽不順耳，就上前把人家“修理”一頓。

1990年夏天，喝得酩酊大醉的杜子建與4個湖南的捉鱉人打架，將其中一人打成重傷。幾天后，他被警察帶走了。不久，杜子建被判刑6年，投入安徽省望江九成監(jiān)獄。

拿到判決書的那一刻，杜子建絕望地“醒了”。6年，人生最美好的青春年華，從此就要在監(jiān)獄里度過了。

杜子建到監(jiān)獄時幾乎沒帶什么東西，一箱子書成了他唯一的寶貝。杜子建收斂躁動和張揚，把所有的精力都投入到看書和寫作中。不久，詩作《雪》在《安徽新岸報》上發(fā)表了。

1996年2月20日，由于積極改造表現(xiàn)良好，杜子建被減刑一年提前獲釋。想有一番作為的杜子建離開家鄉(xiāng)，去了上海。

他擺過地攤，開過飯店，可都干不了多長時間。一連串的打擊使杜子建感到深深的絕望，甚至有了輕生的想法。這時，妹妹的一句話開導了他，“哥哥，你可以把心里想的寫出來啊，你寫給我的信語言優(yōu)美，極富文采和哲理，我們單位都在傳抄呢?！币痪湓捥嵝蚜硕抛咏?，冥冥中他感到似乎找到了自己的精神歸宿。

1998年夏，杜子建在上海租了一間昏暗窄小的民房，他封上了門窗，房內(nèi)僅一桌一椅一床。從此，他把自己鎖進了又一個“牢房”，開始了煉獄般的寫作。

整整兩個月不分晝夜的寫作，杜子建完成了近50萬字的作品——《活罪難逃》。《活罪難逃》迅速走紅大江南北，杜子建一下子成了名人。2001年8月13日，中央電視臺“東方紀事”欄目組專程與杜子建一起來到九成監(jiān)獄，做了一期“鑄魂之地”的節(jié)目。幾十位獄警前來迎接，面對曾經(jīng)呆過5年的地方，杜子建百感交集。出獄近6年了，他終于實現(xiàn)了當日跨出九成監(jiān)獄大門時心里的許諾，一定要換一種身份回到這里。

選美大亨瞄上了小微博

此后，杜子建和朋友合開了一家廣告公司，生活慢慢走上正軌。2000年初，他們的公司瞄上了選美，主辦了多屆“中國小姐”的選美活動，還把兩屆“世界小姐”的選美承接到中國來。杜子建成了一個風風光光的“選美大亨”。

2009年，微博橫空出世。杜子建也注冊了一個微博。有一次，因為選美活動，他被新浪網(wǎng)邀請參加一個活動。杜子建在微博上發(fā)了一個感謝的帖子：“感謝主編邀請我來參加這個活動?！睕]想到，幾個小時以后，他發(fā)現(xiàn)這個帖子被轉(zhuǎn)了8次。因為對方已經(jīng)看到了他的帖子，他就將自己發(fā)的帖子刪除了。在微博初期，原帖被刪除，后來轉(zhuǎn)發(fā)的帖子并不受影響。這讓杜子建很震驚。他以前從來沒有見過這種傳播模式。

經(jīng)過認真的研究，杜子建發(fā)現(xiàn)，微博不同于天涯社區(qū)、人人網(wǎng)和博客，它不是垂直評論，即“一對多”的傳播。微博不僅能評論，還能夠轉(zhuǎn)發(fā)。這是一種“多對多”的傳播模式，也就是營銷學上的“再生性傳播”結(jié)構。而且發(fā)微博門檻很低，沒有文化和技術方面的要求，每個人都有說話的權利。在微博上，時空被徹底打碎了，沒有傳播邊界。通過手機發(fā)微博，真正做到了隨時隨地。杜子建為微博著迷了，他大膽斷言：“這個小東西將帶來巨大的變化。”

有人聚集的地方就是營銷最好的地方。多年運營廣告公司的經(jīng)歷讓杜子建意識到，微博是一個從事營銷的好途徑、好方式。他首先提出了微博可以做營銷。

杜子建鼓動合伙人老羅，“微博做營銷太好了。咱們別做選美了，改做微博營銷吧。”老羅很不解，“老杜，你發(fā)燒了吧。選美做得好好地，干嗎要放棄呀？微博再好，也是一個未知數(shù)。況且，這個東西剛剛誕生，誰知道以后會怎么樣？”見說不動合伙人，杜子建只好和老羅分賬，他立刻注冊了北京華藝傳媒公司，這是中國第一家微博營銷的公司。

小微博也能做大生意

盡管杜子建無比看好微博的營銷潛力，可公司運作之初，卻沒有什么業(yè)務。微博還是人們剛剛接受的新鮮事物，企業(yè)看不到微博做營銷的能力。杜子建只好親自披掛上陣，到處拉業(yè)務，一家一家談客戶。

有一家藥廠生產(chǎn)對女性腫瘤有抑制作用的保健食品。藥廠老板是杜子建的老朋友，杜子建天天給他講微博營銷，見他把微博夸得神乎其神，老板也動心了，“老杜，我這個產(chǎn)品還沒有打開市場，每個月只有8萬塊錢的盈利，我全部給你。半年，你能證明給我看嗎？”杜子建胸有成竹，“相信我，你這8萬塊錢花得值的?！?個月以后，這個藥廠的銷量翻了十幾倍。

初戰(zhàn)告捷，為公司注入了一劑強心劑。很快，快克等一批公司找到了杜子建，公司開始盈利。

2011年夏天，中糧集團開發(fā)了一個高端的房地產(chǎn)項目——祥云地產(chǎn)。開盤在即，多家公司共同競標廣告業(yè)務。很多公司都作了充分的準備，光策劃書就有厚厚的好幾份。杜子建和朋友一起去參加討論會。他拿著一本策劃書翻看了幾頁，皺起了眉頭。

“怎么？你有什么意見嗎？”祥云地產(chǎn)方問。杜子建把策劃書放在桌子上，“我覺得這個策劃很失敗?！币痪湓?，現(xiàn)場所有人都愣住了?！安贿^，”杜子建接著說，“改動兩個字就能轉(zhuǎn)敗為勝。”所有人都盯著杜子建。他接著說：“這個策劃書主打‘中國精神’，對買得起這種高端別墅的人沒有吸引力。我覺得改成‘中國境界’會更合適。”

祥云地產(chǎn)方帶頭鼓起了掌，并把200萬的網(wǎng)絡營銷合同給了杜子建。一個月以后，客戶方聽取匯報工作，檢查營銷進度。杜子建讓員工把所有網(wǎng)上的工作都打印出來，運到了現(xiàn)場?？粗b滿一車的文件，客戶很震驚，抽出來看了兩張，不禁感嘆，“你們真是做實事的。沒想到一個小小的微博，你們能做那么多工作?！?/p>

幾個月以后，祥云地產(chǎn)開盤，56套高端別墅在一天內(nèi)銷售一空。

生動的“吊師”

2012年年底，杜子建收到一條私信，“我是投資人，把你的電話留給我?！倍抛咏ㄐα?，這年頭投資人太多了。雖然這么想，他還是立刻回復了對方。

沒有一分鐘，手機就響了。剛一接通，對方就說，“我是×××，我要給你投資?！倍抛咏ㄐα耍皠e忽悠人了?！睂Ψ揭汇?，“你不知道我？”杜子建回答，“我怎么會知道？！”對方在電話里哈哈大笑，“那你先上網(wǎng)查查，我們再談。”說完，他就掛了電話。

杜子建一頭霧水，這個電話云里霧里的。他立刻在網(wǎng)上百度了一下，哇！原來這個人大有來頭，他是UT斯達康創(chuàng)始人之一，曾擔任中國電子商務網(wǎng)8848前董事長、中華學習網(wǎng)前董事長等職務。他投資過的項目包括PCPOP、李想的汽車之家、方三文的雪球財經(jīng)等公司。

兩人很快見了面，彼此都很欣賞。投資人直言，“我要給你投資，你說個條件吧。”杜子建笑了，“沒條件，一切聽你的?！睂Ψ姐读?，商場半輩子了，好多人為了一兩個點爭得你死我活。杜子建這種人還是第一次遇見。杜子建解釋說，“你能給我投資就是一塊金字招牌，你投一塊錢，我都樂意。再說了，財務上的事情我又不懂，你做了這么多年了，我能算計過你嗎。”投資人笑了，“你的思維跟別人真不一樣?！?/p>