導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)步驟，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    根據(jù)1996年9月25日省第八屆人大常委會(huì)第24次會(huì)議通過的《廣東省規(guī)章設(shè)定罰款限額規(guī)定》精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)對(duì)《廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理實(shí)施辦法》（穗府〔1996〕103號(hào)）部分條款作以下修改：

    一、第四十五條

    第一款“違反本辦法第二十四條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十三條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以5000元以上，20000元以下的罰款。”

    二、第四十五條

    第二款“違反本辦法第三十九條規(guī)定，不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第三十八條規(guī)定，不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，處以10000元以上,30000元以下的罰款。”

    三、第四十六條“對(duì)下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正,并可處20000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>

    “對(duì)下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以5000以上，20000元以下的罰款?！?/p>

    四、第四十七條

    第一款“違反本辦法第二十一條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)的?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)的?！?/p>

    五、第四十七條

    第二款“違反本辦法第二十五條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的。”修改為：

    “違反本辦法第二十四條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工任務(wù)的。”

篇2

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

篇3

    房地產(chǎn)投資過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多,是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程,對(duì)此,在房地產(chǎn)開發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述,房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的,不過其側(cè)重點(diǎn)不同。概括而言,房地產(chǎn)投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。

    投資分析

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確,是確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之,投資決策失誤,就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此,慎重地進(jìn)行決策,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)真做好可行性分析研究。   (1)市場(chǎng)分析。   市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。   (2)財(cái)務(wù)分析。   投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此,財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì),計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率,并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外,財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì),以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。   (3)可行性分析。   可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。   因此,只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后,整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過程中,可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷?因此,投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí),并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程,它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常,在一些較大項(xiàng)目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復(fù)研究,在正式?jīng)Q策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準(zhǔn)確性。

篇4

關(guān)鍵詞:作業(yè)成本法;房地產(chǎn);流程再造;作業(yè)分析;成本核算

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡(jiǎn)稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計(jì)算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合理有效的，都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn)，并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計(jì)算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國(guó)家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí);二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如折舊費(fèi)、修理費(fèi)等，注意選取影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目;②針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動(dòng)因分析表;③確定成本分配率，匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價(jià)值合計(jì)/某作業(yè)動(dòng)因總量;間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計(jì)算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測(cè)發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng)，完整地認(rèn)識(shí)和把握開發(fā)全過程的主要成本動(dòng)因，明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng)，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對(duì)于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈，并對(duì)作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng);②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負(fù)責(zé)實(shí)施;④評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施;⑤進(jìn)行下一個(gè)問題的解決;⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對(duì)流程中的各個(gè)作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對(duì)象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟，分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值。具體來講，對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對(duì)產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。作業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針對(duì)某個(gè)作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。這樣，整個(gè)作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力，如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，應(yīng)對(duì)該階段的工作合理排序，保證該階段目標(biāo)的完成。

因此，作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運(yùn)用進(jìn)行研究，在實(shí)際操作中，還應(yīng)注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來實(shí)施ABC法?？梢詮年P(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運(yùn)用到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時(shí)注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動(dòng)因、成本合理分配于特定成本對(duì)象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個(gè)成本動(dòng)因，如何來合理有效地選擇成本動(dòng)因;亦存在某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對(duì)象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多，各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小，獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

主要參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 會(huì)計(jì)核算 成本核算

一、引言

從現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實(shí)施效果欠佳，對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)相對(duì)特殊的行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)沒有比較強(qiáng)的針對(duì)性。

通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)產(chǎn)品需要花費(fèi)的周期較長(zhǎng)，一般為幾年時(shí)間，在這個(gè)過程當(dāng)中主要是以資金的投入為主。而且反映在會(huì)計(jì)報(bào)表當(dāng)中的利潤(rùn)也為負(fù)數(shù)。有時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問題而經(jīng)常采用樓盤預(yù)售的方式，也就是說在項(xiàng)目達(dá)到一定的階段之后(例如：結(jié)構(gòu)封頂)時(shí)就開始銷售樓盤，此時(shí)開發(fā)企業(yè)通常將這項(xiàng)資金記在“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些財(cái)務(wù)特點(diǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)操縱上有了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面：其一，資金的來源呈現(xiàn)出多元化特征，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要通過預(yù)收購房訂金、預(yù)收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產(chǎn)一項(xiàng)工程的建設(shè)往往需要幾個(gè)月、甚至幾年時(shí)間，大量的貨幣資金轉(zhuǎn)化為在建的工程，大量資金被長(zhǎng)時(shí)間占用，這給工程資金核算及財(cái)務(wù)處理帶來了困難；其三，開發(fā)的種類具有多樣性，主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多這個(gè)方面，這導(dǎo)致財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的內(nèi)容也相應(yīng)增加；其四，經(jīng)濟(jì)往來頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)大量的人力、物力和財(cái)力的投入過程，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，涉及的技術(shù)問題多，需要進(jìn)行大量的協(xié)作，給財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問題

1.土地開發(fā)成本核算存在的主要問題

土地開發(fā)費(fèi)用是指地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建設(shè)用地的過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和。其大小直接影響到一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否能達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)。國(guó)家以土地所有者的身份將一定年限之內(nèi)的土地使用權(quán)限出售給土地使用者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)的過程中，由于其涉及到設(shè)計(jì)要求和場(chǎng)地本身等多方面的因素，同時(shí)其開發(fā)的層次、程度和所開展工作的內(nèi)容也不一樣。例如，有的只需要對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行清理平整即可，而有的開發(fā)過程需要普通的工程施工之外，還需要對(duì)地下的各類管線進(jìn)行鋪設(shè)，鋪設(shè)地面道路等。從這個(gè)角度來看，各個(gè)具體的開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用的具體支出的內(nèi)容及項(xiàng)目種類都不一致，開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的具體情況進(jìn)行成本核算。這其中就涉及到土地使用費(fèi)用，土地開發(fā)成本等間接費(fèi)用，按照一個(gè)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能將之合理、科學(xué)的分配到成本的收益對(duì)象當(dāng)中去，存在一個(gè)較大的可操作空間。

2.房屋開發(fā)成本核算存在的主要問題

房屋開發(fā)的成本主要包括地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費(fèi)的工程成本、土地使用費(fèi)的分配、相關(guān)費(fèi)用和土地開發(fā)成本以及其他公共設(shè)施的成本等。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的費(fèi)用都應(yīng)該按照房屋成本核算對(duì)象及相關(guān)的規(guī)定對(duì)成本進(jìn)行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對(duì)一些需要進(jìn)行費(fèi)用分配技計(jì)算時(shí)，例如一些小區(qū)的公共設(shè)施，一般是由開發(fā)商無償提供給小區(qū)居民使用的，這時(shí)就需要考慮到成本分?jǐn)偟膯栴}。同時(shí)，在樓盤銷售過程中所耗費(fèi)的宣傳費(fèi)用也涉及到成本分?jǐn)倖栴}等，所有的這些費(fèi)用就存在著一個(gè)如何在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)進(jìn)行成本計(jì)量的問題。

3. 配套設(shè)施開發(fā)成本核算問題

配套設(shè)施的開發(fā)成本核算問題包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的：能有償轉(zhuǎn)讓及不能有償轉(zhuǎn)讓的、能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施。兩者在進(jìn)行核算及歸集的過程中都應(yīng)該采取不同的方式。總的來講，一方面是指配套設(shè)施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則

其一，應(yīng)該對(duì)商品房及其配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行改革；其二，加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算操作進(jìn)行歸集化、具體化及制度化，確保整個(gè)成本核算工作的規(guī)范性；其四，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售的“工號(hào)”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)、銷售模式，甚至取消商品房預(yù)售

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴(kuò)張產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。尤其是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著局部過熱的現(xiàn)象，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行產(chǎn)生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉(zhuǎn)變。

可以將房地產(chǎn)投資信托作為一個(gè)主要的融、投資金融手段，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式及手段進(jìn)行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實(shí)現(xiàn)以貨幣形式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分塊投資。極大的活躍整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極的培育并健全房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。

3. 提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取聘用一專多能的復(fù)合型財(cái)務(wù)人員，確保其與工程人員交流時(shí)不存在問題。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德教育，確保財(cái)務(wù)人員具有良好的道德底線。最后還應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。

參考文獻(xiàn)：

篇6

[關(guān)鍵詞]開發(fā)成本 開發(fā)建設(shè)階段 成本控制

近年來,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱,但同時(shí)也面臨著越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期、健康發(fā)展,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,提高財(cái)務(wù)管理水平是重要的途徑,而加強(qiáng)企業(yè)成本方面的控制和管理是其中重要的一個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,在實(shí)際的工作中,主要包括土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)等幾個(gè)部分。房地產(chǎn)行業(yè)的特征決定了其成本構(gòu)成的特殊性,不同于一般的產(chǎn)品制造企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1、成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜

房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期較長(zhǎng),成本內(nèi)容繁多,各會(huì)計(jì)期間成本不平衡現(xiàn)象明顯,而成本計(jì)量又沒有統(tǒng)一的依據(jù),根據(jù)實(shí)物形態(tài)又很難區(qū)分開來,工作中容易發(fā)生成本擠占現(xiàn)象,很多費(fèi)用都擠進(jìn)了成本,使成本內(nèi)容復(fù)雜。

2、影響成本的因素較多

房地產(chǎn)開發(fā)受到市場(chǎng)、國(guó)家有關(guān)政策及規(guī)定和項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大,這一系列因素都會(huì)對(duì)成本的變化產(chǎn)生影響。

3、成本的同類異質(zhì)性明顯

由于很多房地產(chǎn)企業(yè)都是跨地區(qū)運(yùn)作的,各分部所處環(huán)境不同,使得類似甚至相同的項(xiàng)目在征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等費(fèi)用方面都無法有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),這就造成了同樣的核算對(duì)象成本有高有低的現(xiàn)象,使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和管理難度很大。

二、房地開發(fā)成本的控制

由以上的介紹可以看到,房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、投資期限長(zhǎng)等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都需要經(jīng)過策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到營(yíng)銷等多個(gè)階段,而且每個(gè)階段的范圍和管理范圍都有很大差異,這就決定了企業(yè)不能用單一的方法去控制所有環(huán)節(jié)的成本,而是需要類似開發(fā)的各個(gè)階段一樣,每個(gè)環(huán)節(jié)分開控制,有步驟、分階段、分層次的進(jìn)行管理,保證各個(gè)環(huán)節(jié)都有制度管理,都有措施保障,這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需要,保證成本控制工作的質(zhì)量。

在實(shí)際工作中,房地產(chǎn)的開發(fā)過程一般劃分為四個(gè)階段:決策階段、前期準(zhǔn)備階段、施工建設(shè)階段和市場(chǎng)營(yíng)銷階段。而每一個(gè)階段在成本控制上都有不同的目標(biāo),這樣每一個(gè)階段進(jìn)行成本控制時(shí)所運(yùn)用的方法也不盡相同,各個(gè)環(huán)節(jié)之間相互制約、影響,最終決定著房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制的成敗。

在這四個(gè)階段中,決策階段是成本控制的基礎(chǔ),其控制的目的是保證企業(yè)制定出正確合理的投資決策,得到合理的決策結(jié)果;前期準(zhǔn)備階段主要是完成設(shè)計(jì)工作,其控制的目標(biāo)是保證設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上是合理的,技術(shù)上是可行的;施工建設(shè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的核心階段,成本的控制也主要集中于此,因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本大部分集中在這一塊,通過在工作中精心的施工和有效的管理,把該部分成本控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)是保證整個(gè)成本控制工作完成的基礎(chǔ);市場(chǎng)營(yíng)銷階段是開發(fā)過程的收尾階段,其目標(biāo)是利用營(yíng)銷手段,提高企業(yè)品牌,促進(jìn)商品房的銷售,從營(yíng)銷途徑上降低成本。這四個(gè)環(huán)節(jié)的控制環(huán)環(huán)相扣,互不可分,本文主要就其中最重要的階段,即施工建設(shè)階段的成本控制工作進(jìn)行分析,提出自己的一點(diǎn)拙見。

三、建設(shè)階段的成本控制與管理

項(xiàng)目的施工建設(shè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的核心部分,也是最終形成產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品使用價(jià)值的最重要階段。這一階段的成本控制工作更顯重要,如何在實(shí)際工作中運(yùn)用合理的方法,在保證順利完項(xiàng)目的同時(shí),盡量降低成本,縮短工期,是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。

1、詳盡的費(fèi)用開支計(jì)劃

工程費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的組成部分,根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的不同特點(diǎn),在工程開工之前對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用支出有一個(gè)合理的計(jì)劃是十分必要的。計(jì)劃的編制應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理,既要考慮整個(gè)工程的特點(diǎn)和施工步驟,又應(yīng)當(dāng)達(dá)到圓滿完成項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)。制定計(jì)劃應(yīng)當(dāng)全面包括工程所需的人力、材料、機(jī)械等多方面因素,將人員分工落到實(shí)處,材料使用做到精處,機(jī)械分配做到細(xì)處,同時(shí)在整個(gè)施工過程中,對(duì)計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行跟蹤檢查,對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)劃目標(biāo)值與實(shí)際支出進(jìn)行定期分析比較,發(fā)現(xiàn)偏差,采取針對(duì)性的控制措施。

2、控制項(xiàng)目的工程量計(jì)量和變更控制

工程量的計(jì)量在成本控制中十分重要,很多成本的分配都是以工程量的比例進(jìn)行分配的,根據(jù)工程合同的計(jì)算規(guī)定,并結(jié)合各種監(jiān)理機(jī)構(gòu)的科學(xué)測(cè)算,確定實(shí)際完成的工程量,做到在成本分配中更加科學(xué)、合理,這也是日后工程結(jié)算的依據(jù);同時(shí)在工程的開發(fā)過程中,由于各種突發(fā)狀況造成的變更問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理,譬如承包商違約等現(xiàn)象發(fā)生時(shí),應(yīng)當(dāng)由監(jiān)理工程師簽發(fā)工程變更指令,進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或更改其他合同文件,并按照合同的約定進(jìn)行及時(shí)的處理。

3、成本分析與考核工作

在實(shí)際工作中,要結(jié)合現(xiàn)實(shí)的狀況轉(zhuǎn)變,利用計(jì)算機(jī)技術(shù)和各種信息技術(shù),建立科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的成本考核制度,制定嚴(yán)格的考核辦法,形成完善的成本考核體系,以降低開發(fā)項(xiàng)目成本,達(dá)到成本控制,提高收益的目的。

4、分階段決算方式,以提高決算的層次性和合理性

在項(xiàng)目的施工階段,盡量推行分階段進(jìn)行決算,最后項(xiàng)目竣工時(shí)進(jìn)行總的決算。現(xiàn)在一般工程可分為基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)和裝飾三個(gè)階段。分階段決算可以及時(shí)算清各階段的工程量進(jìn)度及定額費(fèi)用,有效合理地轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)投資控制,有利于發(fā)現(xiàn)工作中的問題,并可以及時(shí)予以解決,同時(shí)這樣也能有效地杜絕各種不合理費(fèi)用的發(fā)生,使成本費(fèi)用支出控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi),提高決算的層次性和合理性。

參考文獻(xiàn):

[1]吳玲珍.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益[J].上海會(huì)計(jì),2004;4

篇7

為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，堅(jiān)決遏制各類違規(guī)建設(shè)行為，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序，按照中央《關(guān)于開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理工作的意見》、《工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》和市《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高容積率集中清理行動(dòng)的通知》等文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，經(jīng)研究，決定集中兩個(gè)月的時(shí)間，在全縣范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中清理行動(dòng)?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、任務(wù)目標(biāo)

通過本次集中清理行動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，提升行業(yè)整體發(fā)展水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管手段，形成環(huán)環(huán)相扣的監(jiān)管體系，杜絕建設(shè)手續(xù)滯后、少批多建等違規(guī)行為發(fā)生。

二、工作內(nèi)容

（一）清理范圍

年以來立項(xiàng)、在建、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

（二）清理內(nèi)容

核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)手續(xù)完備情況，查處勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)中的違規(guī)違法行為，查處未辦理商品房預(yù)售手續(xù)提前銷售等違法行為，清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳的土地差價(jià)、稅收和相關(guān)行政規(guī)費(fèi)。

（三）工作分工

紀(jì)檢監(jiān)察部門：發(fā)揮專項(xiàng)清理行動(dòng)牽頭抓總作用，牽頭組織對(duì)違規(guī)項(xiàng)目和相關(guān)違規(guī)行為的查處。

發(fā)改部門：負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)的審核。

住建部門：負(fù)責(zé)對(duì)施工手續(xù)不全便施工建設(shè)以及勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)中違規(guī)違法行為的查處，負(fù)責(zé)建設(shè)過程中相關(guān)規(guī)費(fèi)的清繳工作，對(duì)拒絕補(bǔ)繳規(guī)費(fèi)的建設(shè)項(xiàng)目責(zé)任單位依法進(jìn)行處罰。

規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃容積率或規(guī)劃建筑面積等有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的核算工作，對(duì)超容積率建設(shè)又不按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金的建設(shè)項(xiàng)目責(zé)任單位暫停辦理該單位所有項(xiàng)目規(guī)劃許可手續(xù)。

房管部門：負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可手續(xù)和房屋確權(quán)登記手續(xù)的辦理，負(fù)責(zé)對(duì)未辦理商品房預(yù)售手續(xù)提前銷售等違法行為的查處，負(fù)責(zé)對(duì)綜合開發(fā)管理費(fèi)、地段差價(jià)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的清繳。

國(guó)土部門：負(fù)責(zé)招拍掛土地出讓金的征繳，超容積率建設(shè)項(xiàng)目土地差價(jià)的計(jì)算、收繳工作和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。

環(huán)保、地震、人防部門：負(fù)責(zé)環(huán)評(píng)、地震、人防等手續(xù)辦理及相關(guān)費(fèi)用的征收。

國(guó)稅、地稅部門：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各種稅賦的計(jì)算及清繳。

財(cái)政部門：協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行土地差價(jià)、有關(guān)規(guī)費(fèi)的收繳。

公安、檢察、法院、審計(jì)部門：抽調(diào)精干辦案力量，配合搞好清繳工作。

行政執(zhí)法部門：負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)建設(shè)手續(xù)不全便施工建設(shè)、擅自增加容積率、改變土地用途等違規(guī)建設(shè)行為實(shí)施行政處罰和。

三、行動(dòng)步驟

清理行動(dòng)自始，至結(jié)束。

（一）按照職責(zé)分工，依據(jù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)我縣房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目逐一核查，摸清項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)辦理、欠繳土地差價(jià)和相關(guān)規(guī)費(fèi)情況，并下達(dá)書面整改、催繳通知。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，將應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地差價(jià)和相關(guān)規(guī)費(fèi)足額上繳，并補(bǔ)辦相關(guān)建設(shè)手續(xù)。

（三）各職能部門總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究鞏固專項(xiàng)清理成果、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理的有效措施，通過健全管理制度，完善監(jiān)管手段，切實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序。

四、工作要求

（一）提高認(rèn)識(shí)，精心組織。充分認(rèn)識(shí)開展集中清理行動(dòng)對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)城市規(guī)劃嚴(yán)肅性，減少政府收益流失的重要意義，組織得力人員參加集中清理行動(dòng)，并為集中清理行動(dòng)提供必要的工作條件，確保清理工作順利進(jìn)行。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；防范對(duì)策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號(hào)：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn) 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1. 2利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) 利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。 1. 3籌資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際規(guī)則不熟悉，使得其在國(guó)際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。

2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長(zhǎng)期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長(zhǎng)、成片開發(fā)的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)時(shí)間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對(duì)建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對(duì)開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對(duì)其進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開發(fā)實(shí)務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)即企業(yè)有預(yù)測(cè)、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容指的是以市場(chǎng)行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最人經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日的可行性預(yù)測(cè)及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測(cè)，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)須能在其日后開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測(cè)可分為明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測(cè)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)過程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制對(duì)策。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，其中主要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體對(duì)策

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對(duì)策

在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測(cè)算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)、地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理起到積極作用。

在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，應(yīng)實(shí)施“防范+控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。

在項(xiàng)目投資前，要根據(jù)投資市場(chǎng)供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略；市場(chǎng)分析即分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)著重對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用控制，以確定的原則減少不必要費(fèi)用、以合理的避稅手段降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用、以分?jǐn)傎M(fèi)用的方式縮減實(shí)際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風(fēng)險(xiǎn)，比如以短期籌資和長(zhǎng)期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

1房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期不規(guī)范，造成水污染

開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候?yàn)榱斯?jié)省成本、加快工程項(xiàng)目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級(jí)智能型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有深層的地下停車場(chǎng)，卻忽略了對(duì)地下水的保護(hù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用的時(shí)候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產(chǎn)商沒有進(jìn)行污水處理，將會(huì)造成城市的水污染日益嚴(yán)重。

2空氣污染物

在施工的過程中，對(duì)于挖掘、堆放、回填和清運(yùn)這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運(yùn)輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運(yùn)過程造成施工現(xiàn)場(chǎng)大氣中揚(yáng)塵高于其它地區(qū)。開發(fā)商沒有綜合系統(tǒng)效率顧及到最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，阻礙了物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛?cè)氍F(xiàn)場(chǎng)，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚(yáng)塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現(xiàn)場(chǎng)周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產(chǎn)投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質(zhì)量指標(biāo)下降。使到舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面都不能如人所求。

3光遮擋與光污染

在現(xiàn)代大城市建設(shè)中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產(chǎn)城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時(shí)代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時(shí)，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴(yán)重，還對(duì)交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目所有材料污染大

隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當(dāng)一部分裝修過程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發(fā)性有機(jī)物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內(nèi)環(huán)境污染也日益突出。人們?cè)诩彝パb修中，希望房間美觀豪華，在購買高檔家裝材料的同時(shí)，卻輕視了家具和裝修材料對(duì)環(huán)境的污染。由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛，二次裝修造成的環(huán)境污染也日益增長(zhǎng)。如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經(jīng)是在自身精簡(jiǎn)的同時(shí)使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環(huán)境惡化。

5城市規(guī)劃不合理，開發(fā)商盲目追求利益

根據(jù)數(shù)據(jù)分析：2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%。高度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，選址上面臨嚴(yán)峻風(fēng)險(xiǎn)?？鄢齼r(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%，增速比1~11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資49374億元，增長(zhǎng)11.4%，增速比1~11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開發(fā)商盲目地加大開發(fā)程度，而國(guó)家政府部門遷就開發(fā)商，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)秩序十分混亂，造成了城市生態(tài)環(huán)境的污染問題。如有的城市將賓館、飯店建在規(guī)劃的綠化帶內(nèi)。一些落后地區(qū)急于發(fā)展，急于體現(xiàn)政績(jī)，為了眼前的利益就毅然犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。將行政辦公樓建在了公園內(nèi)，將社會(huì)公益建筑建在居民樓內(nèi)，這林林總總的盲目城市規(guī)劃，盲目建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大計(jì)，不能堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則。

二、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市生態(tài)環(huán)境影響的對(duì)策

為了避免上述的多種房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市的生態(tài)環(huán)境污染。國(guó)家政府應(yīng)該重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。使發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，生態(tài)環(huán)境也得以改善。①在房地產(chǎn)的選址中要考慮慎重，顧及房地產(chǎn)的發(fā)展與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。在施工的過程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車庫的廢氣凈化。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。②房地產(chǎn)的開發(fā)要注重減少對(duì)空氣質(zhì)量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問題。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。③在開發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)原則，使到房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城市生態(tài)環(huán)境的保護(hù)相協(xié)調(diào)發(fā)展。營(yíng)造在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)的美好社會(huì)氛圍。

三、結(jié)束語

篇10

商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱“不動(dòng)產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權(quán)與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點(diǎn)，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)便指依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求進(jìn)行土地規(guī)劃和房屋建設(shè)工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設(shè)，這種觀點(diǎn)實(shí)際錯(cuò)誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)包括房屋建設(shè)在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦包含著土地規(guī)劃等行為。據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長(zhǎng)率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實(shí)際增長(zhǎng)率為14.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長(zhǎng)率為13.9％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長(zhǎng)率為18.3％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15500億元，年增長(zhǎng)率為20.4％；2013年全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長(zhǎng)率為19.8％，扣除價(jià)格等因素影響后的實(shí)際增長(zhǎng)率為19.4％，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為47972億，年增長(zhǎng)率為18.3％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19045億，年增長(zhǎng)率為20.8％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為18997億，年增長(zhǎng)率為22.6％；2014年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95036億，年名義增長(zhǎng)率為10.5％，年實(shí)際增長(zhǎng)率為9.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為52941億，年增長(zhǎng)率為10.4％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20662億，年增長(zhǎng)率為8.5％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21433億，年增長(zhǎng)率為12.8％。通過分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長(zhǎng)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的存在的風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行研究，這個(gè)課題是有現(xiàn)實(shí)意義的。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)，本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要具有以下5方面的特性與風(fēng)險(xiǎn)：1.不確定性商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是依法取得土地使用權(quán)后進(jìn)行的土地規(guī)劃與房屋建設(shè)的工作，整個(gè)工程是建立在城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，其最大的特點(diǎn)便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)未來的預(yù)測(cè)需求進(jìn)行建設(shè)，在現(xiàn)有階段很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來行業(yè)走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的不確定性便會(huì)給整個(gè)管理工作帶來風(fēng)險(xiǎn)。2.固定性商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程受建設(shè)周邊固定

環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對(duì)地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人員密集程度等因素都會(huì)影響開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的工作。3.投資金額大商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理包括著土地所有權(quán)的購買、土地規(guī)劃、房屋建設(shè)等多個(gè)步驟，涉及招標(biāo)、實(shí)地測(cè)量、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費(fèi)用成本也比較高。這種大量投資的特點(diǎn)造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國(guó)各大省份均有“爛尾樓”的存在，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。4.回報(bào)周期長(zhǎng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報(bào)周期長(zhǎng)。一個(gè)建筑的建設(shè)必須經(jīng)過勘測(cè)、繪圖、材料采購、施工、檢測(cè)等各環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)商不能短時(shí)間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難、房屋售賣困難的產(chǎn)生。5.易被影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進(jìn)行，它需要在露天土地上進(jìn)行。東南沿海臺(tái)風(fēng)多，降水大，北方地區(qū)風(fēng)沙大，霧霾嚴(yán)重，可見度低，各種環(huán)境變化都會(huì)影響開發(fā)建設(shè)的過程，這也導(dǎo)致其變數(shù)大的風(fēng)險(xiǎn)問題。

四、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的研究意義

商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理過程存在不確定性、固定性、回報(bào)周期長(zhǎng)、易被影響與投資金額大的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控能有效減少風(fēng)險(xiǎn)，提高產(chǎn)業(yè)效益。進(jìn)一步細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)類別可劃分為微觀風(fēng)險(xiǎn)與宏觀風(fēng)險(xiǎn)，微觀風(fēng)險(xiǎn)指規(guī)劃區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)情況、區(qū)域建設(shè)與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財(cái)務(wù)問題，宏觀風(fēng)險(xiǎn)指整體金融環(huán)境的變化、國(guó)家政策的實(shí)行等。進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控能夠保證開發(fā)商掌握經(jīng)濟(jì)大局，及時(shí)進(jìn)行建設(shè)方案的調(diào)整。具體來說，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控有以下4大方面的研究目的：1.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，保證項(xiàng)目開發(fā)與管理的水平，推進(jìn)管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。2.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，改變?cè)斜粍?dòng)接受風(fēng)險(xiǎn)的局面，主動(dòng)了解市場(chǎng)行情，及時(shí)作出開發(fā)建設(shè)的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。3.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，提高開發(fā)商整體的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險(xiǎn)-應(yīng)對(duì)機(jī)制”。4.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，增強(qiáng)開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)。

五、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的問題

1.市場(chǎng)存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生震動(dòng)了整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的同時(shí)，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控存在問題。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價(jià)格，引發(fā)整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格危機(jī)；為縮短房屋開發(fā)建設(shè)周期，未經(jīng)過檢測(cè)便將存在危險(xiǎn)隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價(jià)材料進(jìn)行建設(shè)等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進(jìn)行的不良競(jìng)爭(zhēng)正愈演愈烈，這正是目前風(fēng)險(xiǎn)管控需重點(diǎn)關(guān)注的問題。2.風(fēng)險(xiǎn)管控方式簡(jiǎn)單為更好地謀取利益，大量投資商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金與開發(fā)面積都不斷擴(kuò)大，但整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管控方式依然簡(jiǎn)單，仍舊保持“獲得用地權(quán)———形成開發(fā)公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業(yè)并不注重風(fēng)險(xiǎn)的檢測(cè)與管控，內(nèi)部管理盲目化，內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)因子都將摧毀商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的野心。不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的增加，帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理難度加大，但大部分商業(yè)房地產(chǎn)商并未關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理的重要作用，企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱。3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別水平低我國(guó)最早重視風(fēng)險(xiǎn)管理理論，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控是在20世紀(jì)80年代的土木工程管理過程中。后來風(fēng)險(xiǎn)管理理論涉及到方方面面，包括了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但相比西方健全的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與管理模式，我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業(yè)發(fā)生變化，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制并不能對(duì)此立刻反應(yīng)，馬上做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案，這將導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)融資難、成本上升的問題。4.項(xiàng)目決策盲目化民營(yíng)企業(yè)是我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要組成部分，民營(yíng)性決定此類開發(fā)商意圖獲取更多的利益，易忽略項(xiàng)目開發(fā)前期的決策調(diào)查。缺少相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，主觀進(jìn)行項(xiàng)目決策，企業(yè)的項(xiàng)目方案便會(huì)建立在過于樂觀的市場(chǎng)預(yù)測(cè)或過于悲觀的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，易導(dǎo)致項(xiàng)目決策的盲目性。這種缺少相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，盡管省下了市場(chǎng)調(diào)研耗費(fèi)的人力與財(cái)力，但錯(cuò)誤決策引導(dǎo)錯(cuò)誤的建設(shè)工程，將帶來更大的財(cái)力、物力與人力的損失。5.業(yè)務(wù)流程混亂性商業(yè)房地產(chǎn)管理過程中存在業(yè)務(wù)流程混亂的問題，這主要體現(xiàn)在前身為國(guó)有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。這類前身為國(guó)有亦或官辦性質(zhì)的企業(yè)，由于受到規(guī)?；芸?，開發(fā)資金來源穩(wěn)定，整體對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把握能力差，企業(yè)內(nèi)部門類不全，部門協(xié)調(diào)性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，一旦這類企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，便會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程混亂，管理水平低下，資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。6.監(jiān)管機(jī)制形式化我國(guó)出臺(tái)了《保險(xiǎn)法》與《擔(dān)保法》兩部法律文件來保障商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的安全性，盡管商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的風(fēng)險(xiǎn)可以經(jīng)由擔(dān)保與保險(xiǎn)來規(guī)避，但這兩部法律并沒有提及細(xì)節(jié)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保主要針對(duì)自然災(zāi)害等威脅，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與保障存在片面性，整個(gè)監(jiān)管機(jī)制過于形式化。7.建設(shè)資金來源單一大部分商業(yè)房地產(chǎn)商的資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款實(shí)現(xiàn)，資金籌集方式單一，一旦開發(fā)商的企業(yè)信譽(yù)下降，市場(chǎng)行情下降亦或通貨膨脹發(fā)生，企業(yè)的融資易出現(xiàn)困難，建設(shè)流程受資金制約而中止。關(guān)注企業(yè)融資方式，擴(kuò)展融資渠道是減少建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。

六、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的程序與原則

1.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的程序商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控包含在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的工程中，項(xiàng)目定位、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、合約執(zhí)行力風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。從開發(fā)商定位建設(shè)工程開始到后期維護(hù)都屬于風(fēng)險(xiǎn)管控的范疇，以合約執(zhí)行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目涉及勘察、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招標(biāo)、購房等多種合約的簽訂與執(zhí)行，合約的簽訂是一次性的，但整個(gè)工程是長(zhǎng)期的，一旦合約執(zhí)行過程出現(xiàn)問題，將給后期商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)造成難題。因此，注重確定項(xiàng)目程序的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與應(yīng)對(duì)機(jī)制，有利于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理有序進(jìn)行。2.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的原則商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控涉及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的各個(gè)方面，要想更好預(yù)測(cè)、分析、掌控風(fēng)險(xiǎn)，就必須堅(jiān)持以下3大原則：（1）以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與管理是一種規(guī)劃性工程，不確定的特點(diǎn)尤為突出。要想合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就必須進(jìn)行全面市場(chǎng)調(diào)研，包括弄清商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模、消費(fèi)者需求房屋類型、每平米價(jià)格、建材價(jià)格、建材種類等，假若缺失對(duì)市場(chǎng)需求的分析，開發(fā)商僅憑臆斷進(jìn)行決策，就可能建設(shè)出不符合市場(chǎng)需求的房屋，多數(shù)爛尾樓、滯銷樓因此產(chǎn)生。（2）以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項(xiàng)目不斷發(fā)展的技術(shù)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測(cè)量更是費(fèi)時(shí)費(fèi)勁，現(xiàn)在技術(shù)革命帶動(dòng)建設(shè)方式的改變，搜集信息資料通過網(wǎng)絡(luò)媒介進(jìn)行短時(shí)間、大批量搜集，地表地形的勘測(cè)利用相應(yīng)測(cè)量?jī)x器進(jìn)行，不僅大量縮減時(shí)間，而且減少企業(yè)成本。以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，需開發(fā)商著眼技術(shù)創(chuàng)新，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)工作。（3）以提高人才素質(zhì)為發(fā)展目標(biāo)以培養(yǎng)人才為目標(biāo)為發(fā)展目標(biāo)，是從提高開發(fā)商管理水平與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行考量，通過提高人才素質(zhì)，能更好地實(shí)行企業(yè)計(jì)劃安排，完善企業(yè)監(jiān)管工作，提高開發(fā)商的工作效益。開發(fā)商要想提高企業(yè)人才素質(zhì)，可以通過完善企業(yè)人才管理機(jī)制，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)培訓(xùn)機(jī)制，培訓(xùn)企業(yè)人才的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)來提高現(xiàn)有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機(jī)制來保證新入職員工的素質(zhì)水平，提高整體素質(zhì)要求。

七、結(jié)論