導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建筑企業(yè)營(yíng)業(yè)管理?xiàng)l例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】：建筑施工企業(yè)、人力資源管理、對(duì)策

中圖分類號(hào)：TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1、前言

無論市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如何激烈，歸根到底還是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而作為建筑施工企業(yè)，在面對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、企業(yè)人數(shù)逐步擴(kuò)大的今天，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天得以生存發(fā)展是一個(gè)很值得研究的話題。

2、建筑施工企業(yè)人力資源管理中存在的問題

2.1、企業(yè)人事制度改革明顯滯后，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。主要體現(xiàn)在：人事管理沒有按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式運(yùn)行；市場(chǎng)在人力資源配置中的基礎(chǔ)作用不明顯；人才使用管理上存在較多問題，激勵(lì)機(jī)制不完善，職工積極性難以調(diào)動(dòng)；職工常年流動(dòng)施工不能按時(shí)休假，夫妻常年兩地分居的不人性化；人力資本投資嚴(yán)重不足，人才隊(duì)伍素質(zhì)有降低趨勢(shì)；人力資源優(yōu)化配置還不到位等。

2.2、企業(yè)文化建設(shè)范圍狹窄，內(nèi)容陳舊，對(duì)員工的凝聚力微弱。多數(shù)企業(yè)對(duì)企業(yè)文化的理解還很膚淺，也沒有明確的價(jià)值觀。由傳統(tǒng)的口號(hào)式宣傳演變而來的文化氛圍反而造成僵化、保守、形式主義的形象，不能吸引企業(yè)外部的優(yōu)秀人才。

2.3、人力資源開發(fā)尚未形成制度化和規(guī)范化。重使用輕培訓(xùn)，即使培訓(xùn)也只滿足證書而忽略培訓(xùn)效果考核，重經(jīng)驗(yàn)輕潛力，影響企業(yè)新員工的士氣及企業(yè)歸屬感，缺少員工成長(zhǎng)與企業(yè)發(fā)展的良性互動(dòng)機(jī)制。良好的機(jī)制能保證人力資源的供應(yīng)及開發(fā)，保證企業(yè)的良性發(fā)展。

2.4、人力資源管理沒有從綜合、系統(tǒng)的角度來改進(jìn)。很多建筑施工企業(yè)人力資源管理仍然局限于人力資源部門，這樣就容易造成“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的狀況，沒能站到整個(gè)企業(yè)的高度，綜合、系統(tǒng)地研究問題，改善企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀。

3、施工企業(yè)人力資源特點(diǎn)分析

3.1、布局分散性

施工企業(yè)為了生存與發(fā)展，需要占領(lǐng)更大的市場(chǎng)，獲取更多的利潤(rùn)分額，隨之而來，要求員工要到不同的項(xiàng)目上，從而公司的員工在空間上是分散的。而且各個(gè)項(xiàng)目的施工時(shí)間不同，員工在項(xiàng)目上工作的時(shí)間也不同，相對(duì)來說，在時(shí)間上也是分散的。在工程項(xiàng)目中，通常是隨著工程項(xiàng)目的結(jié)束，下一個(gè)工程項(xiàng)目的開始，人員組成又要進(jìn)行新的調(diào)整。因此，從靜態(tài)上分析施工企業(yè)人力資源在布局上有分散明顯的特點(diǎn)。分散的程度越大，施工企業(yè)人力資源管理的難度就越大，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)員工的工作狀態(tài)，不利于施工企業(yè)管理。

3.2、人員流動(dòng)性

在施工企業(yè)中，工程項(xiàng)目一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是流動(dòng)性。人員根據(jù)自己的目的不同，薪酬條件、工作環(huán)境、實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值等，選擇不同的取向，會(huì)在不同的施工企業(yè)中進(jìn)行有選擇的流動(dòng)。有的人員是在公司工作的要求下，為了更好的完成任務(wù)，會(huì)在不同的項(xiàng)目間進(jìn)行調(diào)動(dòng)。 外來務(wù)工人員，隨時(shí)都有流動(dòng)的可能。所以，人員的流動(dòng)性是施工企業(yè)人力資源的一大特點(diǎn)。施工企業(yè)的人力資源的流動(dòng)性， 在一定程度上會(huì)給施工企業(yè)帶來利潤(rùn)，但是從人力資源管理方面考慮，其負(fù)效是不小的，所以，從動(dòng)態(tài)上分析施工企業(yè)人力資源具有流動(dòng)性的特點(diǎn)。

3.3、組成復(fù)雜性

對(duì)大多數(shù)施工企業(yè)來說，其人員組成相當(dāng)復(fù)雜，既有學(xué)歷低，但實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)工人；也有知識(shí)水平較高的大中專畢業(yè)生，但相對(duì)缺少經(jīng)驗(yàn)；此外，還有一些企業(yè)專門引進(jìn)的專家型的管理人員和技術(shù)人員。 這些處于不同層次的人才有著各自特點(diǎn)和價(jià)值目標(biāo)，對(duì)于自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)要求也有所不同。 因此，從人員組成上分析施工企業(yè)人力資源具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。

4、針對(duì)當(dāng)前建筑施工企業(yè)人力資源管理工作提出的應(yīng)對(duì)策略

4.1、從企業(yè)總體發(fā)展上構(gòu)建人力資源管理規(guī)劃

任何企業(yè)的發(fā)展都需要從發(fā)展規(guī)劃上來體現(xiàn)，對(duì)于人力資源的管理同樣需要進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)劃，結(jié)合企業(yè)人力實(shí)際，以人為本，從人力的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中來制定人力資源管理戰(zhàn)略，對(duì)各企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部，到各部門負(fù)責(zé)人，再到各崗位員工都要從自身的發(fā)展規(guī)劃上與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)整體人力資料管理目標(biāo)的科學(xué)預(yù)測(cè)和實(shí)施。

4.2、重視企業(yè)從變革中實(shí)現(xiàn)整合

企業(yè)的發(fā)展離不開有效的變革，變革的過程也是資源整合的過程，對(duì)于企業(yè)人力資源管理來說，同樣需要從企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境來進(jìn)行調(diào)整人力管理機(jī)制，充分重視人力潛能的開發(fā)，對(duì)崗位實(shí)行有效的競(jìng)聘上崗，對(duì)人員的成長(zhǎng)實(shí)行多向選擇，最大限度的發(fā)揮員工的工作潛能，最大程度的激發(fā)員工的工作積極性，結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)人力管理理念，充分尊重員工的自我發(fā)展，協(xié)調(diào)好員工與企業(yè)整體發(fā)展的關(guān)系，從而確保人類資源的動(dòng)態(tài)管理。

4.3、注重人才的激勵(lì)和吸引人才

施工企業(yè)人力資源管理的重要工作在與激勵(lì)員工的工作積極性，吸引更多的優(yōu)秀人才的加盟，而實(shí)現(xiàn)對(duì)自身企業(yè)員工的有效激勵(lì)，不僅能夠?qū)⑵髽I(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與員工的未來規(guī)劃協(xié)調(diào)起來，還能夠從管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上來充分尊重員工的成長(zhǎng)，并能夠讓員工參與到企業(yè)的管理中，從而更有效的留住了人才。在員工崗位管理上，通過薪資待遇的動(dòng)態(tài)調(diào)整，按照不同的貢獻(xiàn)級(jí)別給予相應(yīng)的分配，對(duì)于優(yōu)秀的人才進(jìn)一步增強(qiáng)其干勁，對(duì)于先進(jìn)的人才提供更廣闊的發(fā)展空間，不同的人力按照其能力和價(jià)值進(jìn)行有效的調(diào)配，以充分激發(fā)員工的挑戰(zhàn)困難、挑戰(zhàn)自我的信心，從而將企業(yè)的管理理念和員工的價(jià)值準(zhǔn)則進(jìn)行連接起來，并促進(jìn)企業(yè)管理績(jī)效與員工的發(fā)展相攜共生。

4.4、重視員工的培訓(xùn)和開發(fā)

人才需要從培養(yǎng)和鍛煉中獲得更好的發(fā)展，對(duì)于施工企業(yè)的人力資源管理來說，也需要建立相應(yīng)的人才培養(yǎng)機(jī)制，來為員工的個(gè)人成長(zhǎng)創(chuàng)造必要的條件，比如結(jié)合員工的專業(yè)實(shí)際，構(gòu)建相應(yīng)的專業(yè)提升或培養(yǎng)制度，讓員工能夠從學(xué)習(xí)中獲得技能的提升，不僅更有效的開發(fā)了人力的潛能，還能為企業(yè)的成長(zhǎng)注入了鮮活的技術(shù)創(chuàng)新，做好人力的培養(yǎng)，將人力資源轉(zhuǎn)換為人力資本，從企業(yè)的人力開發(fā)中，進(jìn)一步完善企業(yè)的人力結(jié)構(gòu)。

4.5、重視人力資源的協(xié)調(diào)與配置

對(duì)人力的合理配置能夠?yàn)槠髽I(yè)的健康發(fā)展注入新的活力，更能從人力結(jié)構(gòu)的調(diào)整中來促進(jìn)人力資源的開發(fā)。為此，作為建筑施工企業(yè)人力資源管理的人力配置工作，更應(yīng)該從企業(yè)人力結(jié)構(gòu)中進(jìn)行分析，從其知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、能力水平等方面進(jìn)行科學(xué)的劃分，并建立相應(yīng)的人力資源管理檔案，充分結(jié)合員工的特點(diǎn)和層次，并實(shí)現(xiàn)對(duì)人力的科學(xué)調(diào)配。通過定期開展的員工滿意度調(diào)查來有效的收集員工所反映的當(dāng)前的問題，并從中來作為人力資源調(diào)整的依據(jù)，企業(yè)各部門的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)和業(yè)務(wù)流程，建立相應(yīng)的人力資源配置計(jì)劃，對(duì)人力結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面的分析，并充分考慮崗位與員工之間的對(duì)接難度，從而避免不必要的混亂。為此，強(qiáng)化人力資源的合理調(diào)整和配置，將對(duì)企業(yè)的人力資源的全面開發(fā)奠定基礎(chǔ)。

4.6、切實(shí)做好人員的流動(dòng)工作

對(duì)于建筑施工企業(yè)人員流動(dòng)率高的現(xiàn)象，從企業(yè)的管理自身來尋找問題的根源，比如對(duì)員工的流失進(jìn)行分析，從企業(yè)的工作環(huán)境，崗位要求等方面來思考，對(duì)于關(guān)鍵崗位、核心員工進(jìn)行專門的溝通，并建立相應(yīng)的管理措施，比如增強(qiáng)員工的歸屬感，提高員工的個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)，從生活上解決員工的切身問題等，最大化的為員工的成長(zhǎng)創(chuàng)造有利的發(fā)展環(huán)境，以從心理上滿足員工對(duì)崗位的期許，對(duì)企業(yè)的認(rèn)同，從而有效的避免員工的流失。

5、注重對(duì)員工執(zhí)行力的管理

5.1、企業(yè)執(zhí)行力的主要表現(xiàn)

企業(yè)的執(zhí)行力對(duì)于企業(yè)來說具有十分重要的作用，從企業(yè)執(zhí)行力的表現(xiàn)上，主要有以下幾點(diǎn)：

（1）從企業(yè)的整體價(jià)值觀上來引導(dǎo)員工的認(rèn)同，并在企業(yè)價(jià)值觀的引領(lǐng)下，實(shí)現(xiàn)對(duì)員工與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致。

（2）從企業(yè)規(guī)章制度的建立上，要強(qiáng)調(diào)無形的約束對(duì)員工行為的影響，建立理智的壓力與情感釋放機(jī)制，來充分發(fā)揮企業(yè)文化的無形準(zhǔn)則對(duì)員工的指導(dǎo)，從而規(guī)范員工的行為。

（3）從企業(yè)的凝聚力上來構(gòu)筑一個(gè)執(zhí)行力的有效環(huán)境，企業(yè)的向心力和凝聚力，需要員工從自身的感受中來體驗(yàn)，也需要嚴(yán)格從對(duì)自我的激勵(lì)上來增強(qiáng)。

（4）加強(qiáng)企業(yè)文化的宣傳和積淀，通過各種渠道來建立員工與企業(yè)，員工與社會(huì)的溝通與交流，讓員工能夠在自身企業(yè)文化的熏陶下，增強(qiáng)自豪感和使命感。

5.2、構(gòu)筑施工企業(yè)人力管理執(zhí)行力的途徑

（1）從企業(yè)文化的構(gòu)建上來營(yíng)造企業(yè)的凝聚力和團(tuán)隊(duì)精神，充分發(fā)揮企業(yè)的文化建設(shè)，讓每一位員工都能夠從企業(yè)的關(guān)懷中增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的認(rèn)同，創(chuàng)造和諧的工作氛圍，并從員工的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)中來推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

（2）注重對(duì)人的戰(zhàn)略地位的強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建完善的人才成長(zhǎng)發(fā)展機(jī)制，幫助員工從自我素質(zhì)的提升上來增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的執(zhí)行力。

（3）注重企業(yè)的組織執(zhí)行力，在尊重個(gè)人的前提下，強(qiáng)調(diào)對(duì)組織執(zhí)行力的關(guān)注，更應(yīng)該充分發(fā)揮組織的作用，運(yùn)用多種管理手段來促進(jìn)組織領(lǐng)導(dǎo)力和執(zhí)行力的全面提升。

6、結(jié)語

綜上所述，建筑施工企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存發(fā)展，不僅要提高財(cái)力、物力方面的競(jìng)爭(zhēng)力，更要關(guān)注企業(yè)人才方面的競(jìng)爭(zhēng)力，只有加強(qiáng)對(duì)人力資源管理的重視，建立人力資源的規(guī)范化管理，提高人才結(jié)構(gòu)的專業(yè)化素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)員工的薪酬科學(xué)化管理，使員工真正在工作中得到心理的滿足和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)的有力推進(jìn)，推動(dòng)建筑企業(yè)不斷向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉慧萍：《略論如何優(yōu)化建筑企業(yè)人力資源管理》，《經(jīng)營(yíng)管理者》，2012年07期

[2] 馬海鷹：《淺談人力資源開發(fā)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略意義》，《甘肅交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》，2005年01期

篇2

    原告：桑植縣市政工程公司。

    法定代表：向星沅，經(jīng)理。

    被告：湖南省桑植縣工商行政管理局。

    法定代表人：涂紹年，局長(zhǎng)。

    桑植縣市政工程公司（以下簡(jiǎn)稱市政公司）是1992年9月24日經(jīng)桑植縣編委批準(zhǔn)成立的企業(yè)，公司下設(shè)三個(gè)施工隊(duì)，即機(jī)械施工隊(duì)，陳功容施工隊(duì)，王子銀道橋工程隊(duì)，三個(gè)施工隊(duì)均沒在工商部門登記注冊(cè)。王子銀系合同工，與公司一直保持相對(duì)穩(wěn)定關(guān)系，但公司一直沒有正式聘用王的材料。1995年8月15日，市政公司與桑植縣紀(jì)念誕辰一百周年辦公室（以下簡(jiǎn)稱紀(jì)賀辦）簽訂修建“百龍橋”工程承包合同，標(biāo)的13萬元。同月18日，市政公司又與王子銀代表第三施工隊(duì)簽訂修建“百龍橋”合同，包工包料（含稅）8萬元，同時(shí)擬定了施工人員名單，確定王子銀為該工程項(xiàng)目經(jīng)理，公司助理工程師羅興國(guó)為該項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人兼安全員。在施工過程中，羅興國(guó)對(duì)工程技術(shù)進(jìn)行了全面負(fù)責(zé)的管理，并于8月18日向設(shè)計(jì)單位提出書面施工建議。設(shè)計(jì)單位根據(jù)其建議，對(duì)工程有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了修改，因修改圖紙，縣紀(jì)賀辦給市政公司追加工程款1.5萬元，市政公司相應(yīng)的給王加1萬元。對(duì)王子銀的工程款，全部進(jìn)公司帳戶。第一筆開支，由公司審查批準(zhǔn)后進(jìn)行借支。承建期間，王子銀先后以第三施工隊(duì)名義，從市政公司借支現(xiàn)金95450元，工程完工結(jié)帳時(shí)，王報(bào)材料發(fā)票4336.4元，王子銀從工程隊(duì)實(shí)得款99786.4元，其中不包括公司管理費(fèi)及管理人員工資。工程于1995年8月27日開工，同年12月26日正式竣工。經(jīng)桑植縣質(zhì)檢站、縣紀(jì)賀辦及施工單位共同驗(yàn)收，核定工程為“暫定優(yōu)良”，頒發(fā)了認(rèn)定證書。1996年9月20日，桑植縣工商行政管理局（以下簡(jiǎn)稱工商局）以桑工檢處字（1996）035號(hào)處罰決定認(rèn)定市政公司擅自轉(zhuǎn)包工程，從中牟利4.2萬元。根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局建法（1991）798號(hào)文件第二十五條第一項(xiàng)、第二十六條第一款第二項(xiàng)，沒收市政公司非法所得4.2萬元，罰款1.5萬元，處罰決定書交待了申請(qǐng)復(fù)議權(quán)。

    市政公司不服，向桑植縣人民法院起訴稱：王子銀是本公司下設(shè)的施工隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，公司與其簽訂的合同屬企業(yè)內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制合同，不屬非法轉(zhuǎn)包工程，被告工商局作出的處罰決定，定性不準(zhǔn)，且根據(jù)《湖南省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》屬超越職權(quán)，請(qǐng)求法院判決撤銷工商局桑工商檢處字（1996）035號(hào)處罰決定。工商局答辯稱：王子銀只是永順縣塔臥鎮(zhèn)一個(gè)無營(yíng)業(yè)執(zhí)照的民間石匠，合同中的“市政公司第三工程隊(duì)”本身是不存在的。因?yàn)樵摗肮こ剃?duì)既沒有依法成立，取得法人執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也沒有施工許可證、等級(jí)資質(zhì)證等，且原告市政公司與王無任何聘用手續(xù)，市政公司在縣紀(jì)賀辦簽訂修橋合同后，以贏利為目的，將根本不存在的”第三工程隊(duì)“套在王子銀身上，與之簽訂轉(zhuǎn)包合同，從中牟利4.2萬元，其違法事實(shí)構(gòu)成，實(shí)屬非法轉(zhuǎn)包，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，判決維持處罰決定。

    「審判

    桑植縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告市政公司聲明王子銀是本公司第三工程隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，因未提交有關(guān)聘用合同和任命文件，亦未到工商局注冊(cè)，不予認(rèn)定。原告在與紀(jì)賀辦簽訂修建“百龍橋”工程承包合同后，立即與王子銀個(gè)人簽訂承包合同，從中牟利。在修建工程中，原告雖派人對(duì)工程技術(shù)進(jìn)行了全面管理，但不影響合同的定性，原告與王簽訂的合同屬非法轉(zhuǎn)包合同。被告工商局作出的桑工商檢處字（1996）035號(hào)處罰適當(dāng)，程序合法。該院于1997年1月23日作出判決：

    維持桑植縣工商局桑工商檢處字（1996）035號(hào)處罰決定。

    市政公司不服一審判決，向張家界市中級(jí)人民法院提出上訴稱：市政公司與王子銀聘用關(guān)系合法，與其簽訂的《施工合同》是內(nèi)部承包合同，未違反國(guó)家法規(guī)，應(yīng)受法律保護(hù)；工商局處罰認(rèn)定事實(shí)不清，牟利4.2萬元沒有依據(jù)。修“百龍橋”共耗資148598.8元，實(shí)際虧損2598.8元；工商局不具備處罰主體資格，屬越權(quán)執(zhí)法；項(xiàng)目經(jīng)理部（施工隊(duì)）是一個(gè)具有彈性的一次性組織，隨工程任務(wù)變化而調(diào)整，要辦理《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》沒有法律依據(jù)。工商局辯稱：招聘職工，都必須向勞動(dòng)人事部門申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并簽訂勞動(dòng)合同后才能證明聘用關(guān)系成立。市政公司聘用王子銀為施工隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)必須注冊(cè)登記并申報(bào)，市政公司與王的關(guān)系未注冊(cè)，未申報(bào)，聘用不合法不成立。市政公司與王簽訂的合同不是內(nèi)部承包合同，而是倒手轉(zhuǎn)包建筑工程，事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，且有法律界定。市政公司將承建的原工程總造價(jià)14.5萬元（含追加部分）以10.3萬元空手轉(zhuǎn)包給王子銀，一次凈得利潤(rùn)4.2萬元是事實(shí)。羅興國(guó)只是派駐工地的一個(gè)代表，沒有參與王的內(nèi)部管理，而是將工程給王后，由王自行聘請(qǐng)石匠建筑完成，市政公司的行為屬轉(zhuǎn)包建設(shè)工程合同的非法行為，理應(yīng)受到處罰；依照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局（1991）798號(hào)《建筑市場(chǎng)管理規(guī)定》第七條第三款、第五款、第十九條的規(guī)定，工商局具有處罰權(quán)，而1996年6月湖南省八屆人大頒布的《湖南省經(jīng)濟(jì)合同管理?xiàng)l例》第十八條第二款規(guī)定，雖不具有溯及力，但從中看出有處罰權(quán)；工商局對(duì)市政公司處罰程序合法，定性恰當(dāng)，適用法律準(zhǔn)確，裁量適當(dāng)。

    張家界市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為：王子銀道橋工程隊(duì)（第三施工隊(duì)）早在1992年就已確立為市政公司內(nèi)部的一個(gè)工程隊(duì)，其后保持相對(duì)穩(wěn)定的從屬關(guān)系。公司雖沒有與王簽訂正規(guī)的勞動(dòng)合同，但不能否定這個(gè)工程隊(duì)的存在，且這一事實(shí)在該公司1992年的資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表中和1993年編制的企業(yè)年檢資料中均有記載，另有王子銀在建“百龍橋”過程中的有關(guān)合同、票據(jù)為證。聘用確定王為“百龍橋”項(xiàng)目經(jīng)理，其聘用關(guān)系符合國(guó)務(wù)院的《全民所有制企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》及《湖南省全民所有制建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》的規(guī)定。市政公司為完成“百龍橋”這一特定政治任務(wù)選派了羅興國(guó)等人從施工放樣的第一天起直至編制峻工圖及技術(shù)檔案，全面負(fù)責(zé)工程技術(shù)及財(cái)務(wù)管理，從而按時(shí)優(yōu)良地完成了任務(wù)，承擔(dān)了工程經(jīng)濟(jì)、技術(shù)責(zé)任。市政公司的行為不符合轉(zhuǎn)包的基本特征，工商局對(duì)其作出的處罰及原審判決認(rèn)定的事實(shí)不清，證據(jù)不足。根據(jù)《湖南省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)包建設(shè)工程業(yè)務(wù)其處罰權(quán)屬縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政管理部門，該法規(guī)的效力大于建法（1991）798規(guī)章，工商局屬越權(quán)處罰；工商局在給市政公司的處罰決定中沒有向其交待訴訟權(quán)利，其程序亦違法。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條、第五十四條第二項(xiàng)之規(guī)定，該院于1997年5月12日作出判決：

    一、撤銷桑植縣人民法院（1997）桑行初字第2號(hào)行政判決；

    二、撤銷桑植縣工商行政管理局疊工商檢處字（1996）035處罰決定。

    「評(píng)析

    本案一、二審法院判決結(jié)果完全相反?？v觀此案，主要有以下幾個(gè)問題值得探討：

    一、王子銀是否是市政公司招聘的合同工？

    法院在審理時(shí)對(duì)這個(gè)問題有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為王子銀不是市政公司的合同工，他們是平等主體之間的關(guān)系。其理由：1.招聘職工（含臨時(shí)工）必須向勞動(dòng)人事部門申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)成立并簽訂勞動(dòng)合同才能證明聘用關(guān)系的成立。而市政公司與王子銀不具備這個(gè)要求；2.雖然市政公司在1992年成立時(shí)向建設(shè)主管部門申報(bào)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)表時(shí)記載聘用王子銀為道橋施工隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，但市政公司一直未與王簽訂聘用合同，也未給王下達(dá)任命書，從形式要件上看不合法。這一點(diǎn)也不具有證明力；3.從市政公司與王簽訂的合同來看，雖在合同中稱王代表的是市政公司第三施工隊(duì)，但從形式上看雙方不是從屬關(guān)系而是平等主體關(guān)系；4.王子銀道橋施工隊(duì)一直未在工商部門登記注冊(cè)。未辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定王子銀與市政公司的從屬關(guān)系。其理由是：1.市政公司的前身是1978年5月成立的縣城建辦，縣城建辦當(dāng)時(shí)下設(shè)二個(gè)工程隊(duì)，其中一個(gè)就是王子銀道橋施工隊(duì)。1992年桑植編委下文成立市政公司時(shí)，文件中注明了王子銀道橋工程隊(duì)是市政公司下屬的三個(gè)施工隊(duì)之一，且市政公司在《施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表》和1993年編制的企業(yè)年檢資料中均記載王子銀為道橋施工隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，王為合同工。另外，從實(shí)際來看，王子銀具有較高的雕刻技術(shù)，是一個(gè)民間石匠，十幾年來，他與市政公司（以前為縣城建辦）一直保持相對(duì)穩(wěn)定關(guān)系，在桑植縣范圍內(nèi)以市政公司第三工程隊(duì)名義曾完成多處建設(shè)工程，相互之間是一種松散性管理關(guān)系。雖然市政公司與王沒有簽訂聘用合同，也沒有給王下達(dá)任命書，從形式上看不合法，但不能否認(rèn)其客觀存在。2.市政公司聘用王為“百龍橋”工程項(xiàng)目經(jīng)理，其聘用關(guān)系符合法律法規(guī)?！度袼兄破髽I(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》第十七條第五款規(guī)定：“企業(yè)有權(quán)決定用工形式，……，企業(yè)可以與職工簽訂固定期限、無固定期限或者以完成特定生產(chǎn)任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同”。《湖南省全民所有制建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》實(shí)施細(xì)則第一條第四款規(guī)定：“個(gè)別確實(shí)難以從城市招工的工種，企業(yè)可以自主從農(nóng)村招用輪換工和臨時(shí)工”。本案中，市政公司聘用王為項(xiàng)目經(jīng)理，是為完成“工藝”橋這個(gè)難度較大的特定生產(chǎn)任務(wù)而與具有雕刻技術(shù)的王產(chǎn)生的臨進(jìn)聘用關(guān)系。3.王子銀與市政公司簽訂合同承建“百龍橋”時(shí)，合同、票據(jù)中都是使用的市政公司第三施工隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)這一職務(wù)。由于存在著觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)上的差別，一審法院采納了第一種觀點(diǎn)，二審法院采納了第二種觀點(diǎn)。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)。

    二、市政公司與王子銀（第三施工隊(duì)）簽訂的合同到底屬什么性質(zhì)？

    市政公司強(qiáng)調(diào)與王子銀（第三施工隊(duì)）簽訂的合同屬內(nèi)部承包合同，而工商局則認(rèn)為它們之間的合同是轉(zhuǎn)包合同，到底該怎樣來認(rèn)識(shí)這個(gè)問題呢？我們知道，企業(yè)內(nèi)部承包合同是企業(yè)內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的法律形式，發(fā)包方與承包方是單位與職工之間的關(guān)系。而轉(zhuǎn)包的含義，根據(jù)建設(shè)部（1989）2號(hào)令《施工資質(zhì)管理規(guī)定》第二十一條之規(guī)定：轉(zhuǎn)包是指工程承包者將工程轉(zhuǎn)交其它單位，只收管理費(fèi)不對(duì)工程施工進(jìn)行管理，不承擔(dān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任的行為。一、二審法院在審理時(shí)，對(duì)事實(shí)部分均認(rèn)定市政公司對(duì)工程技術(shù)質(zhì)量等進(jìn)行了全面負(fù)責(zé)和管理。實(shí)際施工中，建設(shè)方的工程款全部進(jìn)了市政公司的帳戶，接受銀行、審計(jì)部門的監(jiān)督，且市政公司對(duì)王子銀的每筆開支經(jīng)過審查批準(zhǔn)后方才從公司借支，即對(duì)王子銀施工隊(duì)的財(cái)務(wù)進(jìn)行了管理，對(duì)外承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。對(duì)這一點(diǎn)，二審法院進(jìn)行了認(rèn)定。二審法院在認(rèn)定市政公司與王子銀是從屬關(guān)系的前提下，又結(jié)合以下事實(shí)，理所當(dāng)然地認(rèn)定市政公司與王子銀（第三施工隊(duì)）簽訂的合同屬內(nèi)部承包合同，而不是所謂非法轉(zhuǎn)包了。一審法院在審理中認(rèn)定王子銀與市政公司是平等主體之間的關(guān)系，同時(shí)又認(rèn)定了市政公司對(duì)工程技術(shù)質(zhì)量進(jìn)行了全面負(fù)責(zé)和管理，而最終又認(rèn)定市政公司與王子銀簽訂的承包合同，屬非法轉(zhuǎn)包工程合同。筆者對(duì)此認(rèn)定持不同態(tài)度。既然市政公司對(duì)工程技術(shù)質(zhì)量上、財(cái)務(wù)上進(jìn)行了全面管理、監(jiān)督，對(duì)外承擔(dān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任，那么既使認(rèn)定王不是市政公司的職工，也不能就此認(rèn)定它們之間的合同屬非法轉(zhuǎn)包。根據(jù)國(guó)務(wù)院實(shí)行的《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》，企業(yè)可以有權(quán)自行雇傭完成特定任務(wù)的勞動(dòng)者。在這種情況下，應(yīng)認(rèn)定公司與王簽訂的合同無效。實(shí)際上王只是市政公司請(qǐng)的雇傭工。從整個(gè)案情來看，筆者同意二審的觀點(diǎn)，認(rèn)為審政公司與王簽訂的合同應(yīng)是內(nèi)部承包合同。

    三、工商局對(duì)轉(zhuǎn)包工程業(yè)務(wù)是否是有處罰權(quán)。

篇3

天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例新版第一章　總則

第一條　為了規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序，保護(hù)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、中介服務(wù)和相關(guān)管理活動(dòng)，適用本條例。

無地上建筑物的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，不適用本條例。

第三條　房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循合法、平等、自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第四條　市國(guó)土資源和房屋管理局是本市房地產(chǎn)交易行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理工作。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)交易管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)交易行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)。

規(guī)劃、工商、價(jià)格等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)交易的相關(guān)管理工作。

第五條　房地產(chǎn)交易行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，受理群眾投訴，及時(shí)依法處理。

第六條　本市實(shí)行房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)管理制度。

市房地產(chǎn)交易行政主管部門通過全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，實(shí)施房地產(chǎn)交易網(wǎng)上管理，向社會(huì)提供公開、安全、高效的服務(wù)。

第七條　本市實(shí)行新建商品房預(yù)售資金、私有房屋交易資金和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資金監(jiān)管制度。

市人民政府確定的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金、私有房屋交易資金和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資金的監(jiān)管工作。資金監(jiān)管的具體辦法由市人民政府規(guī)定。

第八條　房地產(chǎn)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，提高房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

第二章　轉(zhuǎn)讓

第九條　房地產(chǎn)權(quán)利人可以通過以下方式進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:

(一)買賣;

(二)拍賣;

(三)抵償債務(wù);

(四)法人或者其他組織因設(shè)立、分立、合并等情形，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移;

(五)贈(zèng)與;

(六)以其他合法方式轉(zhuǎn)讓。

第十條　房地產(chǎn)在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與其投資人之間的轉(zhuǎn)移，按照房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記辦理。

第十一條　有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬未進(jìn)行登記的;

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(三)未取得商品房銷售許可證的;

(四)土地使用權(quán)被依法收回的;

(五)已作他項(xiàng)權(quán)登記的房地產(chǎn)，未經(jīng)他項(xiàng)權(quán)人書面同意的;

(六)被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人書面同意，但共有人之間另有約定的除外。

第十二條　正在依法查處的附有違法建筑的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。城市管理綜合執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)自立案查處之日起三個(gè)工作日內(nèi)，書面告知房地產(chǎn)交易行政主管部門限制該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。違法情形消除后，城市管理綜合執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)，書面告知房地產(chǎn)交易行政主管部門解除對(duì)該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制。

第十三條　建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

第十四條　房屋轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第十五條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)書面告知受讓人所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押、租賃以及房地產(chǎn)是否附有違法建筑等相關(guān)情況。

第十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同一般包括以下內(nèi)容:

(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、四至范圍和面積;

(三)房地產(chǎn)用途;

(四)房地產(chǎn)權(quán)屬證書編號(hào);

(五)土地使用權(quán)取得方式和使用期限;

(六)房地產(chǎn)附屬設(shè)施、設(shè)備情況;

(七)價(jià)格、支付方式和期限;

(八)交付條件和期限;

(九)違約責(zé)任;

(十)爭(zhēng)議解決方式;

(十一)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將待售新建商品房信息輸入網(wǎng)上交易管理系統(tǒng)，取得房地產(chǎn)交易行政主管部門核發(fā)的商品房銷售許可證后，方可銷售。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂網(wǎng)上交易管理系統(tǒng)打印的新建商品房買賣合同，并按照國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定，在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示商品房銷售許可證、商品房買賣合同示范文本、全部準(zhǔn)售房源等有關(guān)信息。

第十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有下列銷售行為:

(一)未取得新建商品房銷售許可證，銷售或者變相銷售收取款項(xiàng)的;

(二)返本銷售或者變相返本銷售的;

(三)新建商品房虛假已售、待售信息的。

第十九條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易價(jià)格，并依法繳納稅費(fèi)。

第二十條　市房地產(chǎn)交易行政主管部門根據(jù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格擬定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易指導(dǎo)價(jià)格，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后。

第二十一條　房地產(chǎn)拍賣機(jī)構(gòu)在拍賣房屋前應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)對(duì)所拍賣的房屋進(jìn)行查詢，并將被拍賣房屋的所有權(quán)狀況、抵押狀況和使用現(xiàn)狀予以公示。

第三章　中介機(jī)構(gòu)

第二十二條　從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)地依法登記。

第二十三條　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的資金、經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所、執(zhí)業(yè)人員等條件，方可從事與其資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)，到市房地產(chǎn)交易行政主管部門申請(qǐng)取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)，到市房地產(chǎn)交易行政主管部門備案。

市房地產(chǎn)交易行政主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明，并將資質(zhì)和備案情況向社會(huì)公布。

第二十四條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所和兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，其中至少含一名注冊(cè)執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所和兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

第二十五條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易行政主管部門備案。

房地產(chǎn)交易行政主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明，并將備案情況向社會(huì)公布。

第二十六條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱、地址、服務(wù)內(nèi)容和執(zhí)業(yè)人員等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后三十日內(nèi)到房地產(chǎn)交易行政主管部門辦理備案。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)終止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)交易行政主管部門應(yīng)當(dāng)注銷其備案，并向社會(huì)公布。

第二十七條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示下列事項(xiàng):

(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(二)資質(zhì)證書、備案證明;

(三)服務(wù)內(nèi)容、范圍、合同示范文本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(四)執(zhí)業(yè)人員情況;

(五)監(jiān)督投訴機(jī)構(gòu)的電話和地址等。

第四章　中介服務(wù)

第二十八條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息和安全、便捷的服務(wù)。

接受房地產(chǎn)中介服務(wù)的當(dāng)事人依照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

第二十九條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)估價(jià)、咨詢、經(jīng)紀(jì)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

市房地產(chǎn)交易行政主管部門可以制定房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本，向社會(huì)推廣使用。

第三十條　委托人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供所委托轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的所有權(quán)、抵押、使用現(xiàn)狀等真實(shí)情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要對(duì)所委托的房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察的，委托人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十一條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)，并開具發(fā)票。

第三十二條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為:

(一)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、租借中介服務(wù)資質(zhì)證書、備案證明、注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書、執(zhí)業(yè)專用章;

(二)對(duì)當(dāng)事人隱瞞涉及房屋交易的重要信息;

(三)收取房款或者房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委托人有效證件、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、公有住房租賃合同等;

(四)虛假房地產(chǎn)廣告和信息;

(五)違反規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)用;

(六)為禁止交易房屋的當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定不得從事的其他行為。

第三十三條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、估價(jià)人員不得在兩個(gè)以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

第五章　法律責(zé)任

第三十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本條例第十七條第二款規(guī)定，未在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示相關(guān)信息的，由房地產(chǎn)交易行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本條例第十八條規(guī)定的，由房地產(chǎn)交易行政主管部門責(zé)令改正，并按照每套房屋三萬元以上五萬元以下的標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。

第三十六條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，違反本條例第二十七條規(guī)定，未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示相關(guān)事項(xiàng)的，由房地產(chǎn)交易行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十七條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有下列違法行為之一的，由房地產(chǎn)交易行政主管部門按照下列規(guī)定給予行政處罰:

(一)違反本條例第二十三條第二款的，處以五千元以上一萬元以下罰款;

(二)違反本條例第二十五條第一款的，責(zé)令其停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，并處以一萬元以上五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第二十九條第一款的，責(zé)令改正，并處以一萬元以上三萬元以下罰款。

(四)違反本條例第三十二條第一、二、三、六、七項(xiàng)的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第三十八條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例第二十二條和第三十二條第四項(xiàng)規(guī)定的，由工商行政主管部門依法予以處罰。

第三十九條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例第三十二條第五項(xiàng)規(guī)定的，由價(jià)格行政主管部門依法予以處罰。

第四十條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，受到房地產(chǎn)交易行政主管部門行政處罰的，處罰結(jié)果記入其信用記錄。

第四十一條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議、不起訴也不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十二條　房地產(chǎn)交易行政主管部門及其工作人員在管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、擅自泄露房地產(chǎn)交易信息的，由其上級(jí)主管部門或者所在單位給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附則

第四十三條　法律、法規(guī)對(duì)集體土地上建設(shè)的房屋進(jìn)行交易有限制性規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十四條　按照住房制度改革和住房保障有關(guān)政策購(gòu)買公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和歷史風(fēng)貌建筑的交易活動(dòng)，按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十五條　本條例自20xx年10月1日起施行。市人民政府20xx年6月29日修訂的《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理規(guī)定》同時(shí)廢止。

天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例新變化一、增加一條作為第五條:房地產(chǎn)交易行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，受理群眾投訴，及時(shí)依法處理。

二、第十條改為第十一條，刪除第五項(xiàng)。增加一款作為第二款:轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人書面同意，但共有人之間另有約定的除外。

三、增加一條作為第十二條:正在依法查處的附有違法建筑的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。城市管理綜合執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)自立案查處之日起三個(gè)工作日內(nèi)，書面告知房地產(chǎn)交易行政主管部門限制該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。違法情形消除后，城市管理綜合執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)，書面告知房地產(chǎn)交易行政主管部門解除對(duì)該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制。

四、第十一條改為第十三條，修改為:建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

五、第十二條改為第十四條，修改為:房屋轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

六、第十三條改為第十五條，修改為:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)書面告知受讓人所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押、租賃以及房地產(chǎn)是否附有違法建筑等相關(guān)情況。

七、第十五條改為第十七條，修改為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將待售新建商品房信息輸入網(wǎng)上交易管理系統(tǒng)，取得房地產(chǎn)交易行政主管部門核發(fā)的商品房銷售許可證后，方可銷售。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂網(wǎng)上交易管理系統(tǒng)打印的新建商品房買賣合同，并按照國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定，在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示商品房銷售許可證、商品房買賣合同示范文本、全部準(zhǔn)售房源等有關(guān)信息。

八、刪除第二十條。

九、第二十三條改為第二十四條，修改為:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所和兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，其中至少含一名注冊(cè)執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所和兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

十、第二十四條改為第二十五條，修改為:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易行政主管部門備案。

房地產(chǎn)交易行政主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明，并將備案情況向社會(huì)公布。

十一、第二十五條改為第二十六條，修改為:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱、地址、服務(wù)內(nèi)容和執(zhí)業(yè)人員等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后三十日內(nèi)到房地產(chǎn)交易行政主管部門辦理備案。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)終止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)交易行政主管部門應(yīng)當(dāng)注銷其備案，并向社會(huì)公布。

十二、第二十六條改為第二十七條，第三項(xiàng)修改為:服務(wù)內(nèi)容、范圍、合同示范文本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

十三、刪除第二十九條。

十四、第二十八條改為第二十九條，第一款修改為:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)估價(jià)、咨詢、經(jīng)紀(jì)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

十五、第三十二條修改為:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為:

(一)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、租借中介服務(wù)資質(zhì)證書、備案證明、注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書、執(zhí)業(yè)專用章;

(二)對(duì)當(dāng)事人隱瞞涉及房屋交易的重要信息;

(三)收取房款或者房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委托人有效證件、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、公有住房租賃合同等;

(四)虛假房地產(chǎn)廣告和信息;

(五)違反規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)用;

(六)為禁止交易房屋的當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定不得從事的其他行為。

十六、增加一條作為第三十三條:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、估價(jià)人員不得在兩個(gè)以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

十七、刪除第三十四條。

十八、增加一條作為第三十四條:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本條例第十七條第二款規(guī)定，未在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示相關(guān)信息的，由房地產(chǎn)交易行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

十九、增加一條作為第三十六條:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，違反本條例第二十七條規(guī)定，未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示相關(guān)事項(xiàng)的，由房地產(chǎn)交易行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

二十、第三十五條改為第三十七條，修改為:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有下列違法行為之一的，由房地產(chǎn)交易行政主管部門按照下列規(guī)定給予行政處罰:

(一)違反本條例第二十三條第二款的，處以五千元以上一萬元以下罰款;

(二)違反本條例第二十五條第一款的，責(zé)令其停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，并處以一萬元以上五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第二十九條第一款的，責(zé)令改正，并處以一萬元以上三萬元以下罰款。

(四)違反本條例第三十二條第一、二、三、六、七項(xiàng)的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。

二十一、第三十六條改為第三十八條，修改為:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例第二十二條和第三十二條第四項(xiàng)規(guī)定的，由工商行政主管部門依法予以處罰。

二十二、第三十七條改為第三十九條，修改為:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例第三十二條第五項(xiàng)規(guī)定的，由價(jià)格行政主管部門依法予以處罰。

二十三、增加一條作為第四十條:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，受到房地產(chǎn)交易行政主管部門行政處罰的，處罰結(jié)果記入其信用記錄。

篇4

關(guān)鍵詞：建筑工程分包要件問題

中圖分類號(hào)： TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

近年來，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展、人們對(duì)住房的條件要求的不斷提高，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)迅猛發(fā)展。同時(shí)，由于建筑勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高和社會(huì)分工的發(fā)展，人們對(duì)建筑市場(chǎng)效率的追求和實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng)的愿望。以及建筑業(yè)企業(yè)與國(guó)際接軌的客觀要求，建筑工程分包成了業(yè)內(nèi)必不可少的工序和事項(xiàng)。而在分包中也出現(xiàn)了不少問題。那么怎樣才能做到正確操作，合法分包呢？一、建筑工程分包的合法要件從理論上分析，建筑工程分包的合法要件分實(shí)質(zhì)要件和形式要件兩大類，具體來說，包括以下兩個(gè)方面： （一）實(shí)質(zhì)要件

實(shí)質(zhì)要件細(xì)分為如下幾種：

1、主體要件。工程分發(fā)包人要具有分發(fā)包工程或勞務(wù)的資格，工程分承包人要具有完成工程項(xiàng)目的能力。2、責(zé)任要件。分承包人依據(jù)分包合同對(duì)分發(fā)包人負(fù)責(zé)，分發(fā)包人依據(jù)主合同對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；同時(shí)，分承包人就分包的項(xiàng)目對(duì)建設(shè)單位負(fù)連帶責(zé)任。所負(fù)責(zé)任，包括技術(shù)、質(zhì)量、安全、經(jīng)濟(jì)等法律責(zé)任和管理責(zé)任。

3、意思表示要件。兩層含義：首先，一般的，工程實(shí)行總分包的意思，必須由建設(shè)單位、分發(fā)包人、分承包人三方協(xié)商一致且表示真實(shí)。分發(fā)包人發(fā)包專業(yè)工程時(shí)，必須經(jīng)建設(shè)單位同意：可以在主合同中約定允許分包；主合同中未作規(guī)定的分包活動(dòng)，應(yīng)在分包之前征得同意。勞務(wù)分包可以由分發(fā)包人決定。其次，無論是專業(yè)分包還是勞務(wù)分包，其合同內(nèi)容都必須由分發(fā)包人和分承包人協(xié)商一致；內(nèi)容必須真實(shí)，不能造假。

4、客體要件。凡分包的工程必須是國(guó)家法律和公共秩序允許分包的工程；凡國(guó)家法律禁止或公共秩序不允許分包的工程不得分包。（二）形式要件。分包合同必須采用書面形式。分包合同是建設(shè)工程合同的一種，而建設(shè)工程合同的書面形式的要求在《合同法》第270條等和《建筑法》第15條均有明確規(guī)定。這種形式要件，不僅是建設(shè)工程合同自身特殊性的要求，更是建設(shè)工程合同外部管理的要求；必要時(shí)還須經(jīng)過公證或鑒證。必須指出，只有實(shí)質(zhì)要件和形式要件同時(shí)成立，方構(gòu)成合法有效的工程分包行為。二、違法實(shí)施分包活動(dòng)的具體形態(tài) 我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)將違法實(shí)施分包活動(dòng)的具體形態(tài)概括為違法分包、轉(zhuǎn)包、掛靠、指定分包等。這里按照上述理論分析，結(jié)合法律規(guī)定分析如下：（一）主體要件缺陷 1、不具備從建設(shè)單位承包工程資格的分發(fā)包人實(shí)施分包活動(dòng)。 2、分承包人無資質(zhì)或超越資質(zhì)承接分包工程。 3、具有總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)將勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給總承包企業(yè)。 4、具有總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)將專業(yè)施工分發(fā)包給不具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的總承包企業(yè)。 確定1、2兩種情形為違法形態(tài)，其法律依據(jù)是《建筑法》第26條和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第25條。它們規(guī)定，承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍，或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。但是，3、4兩種情形似乎無充分法律依據(jù)，只能從《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的出臺(tái)背景極其相關(guān)規(guī)定的精神、實(shí)施意見推知其違法。

（二）責(zé)任要件缺陷

1、轉(zhuǎn)包。轉(zhuǎn)包表現(xiàn)為將承接的工程不負(fù)任何責(zé)任的分包/轉(zhuǎn)讓出去的行為。

2、肢解分包。肢解分包，在法律上視為轉(zhuǎn)包。 《合同法》272條、《建筑法》28條，《質(zhì)量條例》第25條對(duì)轉(zhuǎn)包均予以禁止。如《建筑法》第28條規(guī)定，“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人?！贝送?，一般認(rèn)為，分發(fā)包人對(duì)其承包的工程應(yīng)當(dāng)設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，對(duì)該工程的施工活動(dòng)進(jìn)行組織管理；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有與承包工程的規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員，其中項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量管理人員、安全管理人員、項(xiàng)目核算人員應(yīng)當(dāng)是本單位的人員。如果分發(fā)包人違反這些規(guī)定，可認(rèn)定為轉(zhuǎn)包。（三）表示要件缺陷

1專業(yè)施工分包未取得建設(shè)單位同意：既沒有在主合同中約定，也沒有取得建設(shè)單位其他形式的同意（實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的，分發(fā)包人也沒有在投標(biāo)文件中載明分包意圖）。

2、主管部門（強(qiáng)行）指定分包。

3、建設(shè)單位（強(qiáng)行）指定分包。

4、掛靠。 對(duì)于第1種情況，《建筑法》第29條規(guī)定，“……但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可?！薄墩袠?biāo)投標(biāo)法》第30條規(guī)定，“投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件載明的項(xiàng)目實(shí)際情況，擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明?！睂?duì)于2、3兩種情況，《建筑法》第23條規(guī)定，政府及其所屬部門不得濫用行政權(quán)力，限定發(fā)包單位將招標(biāo)發(fā)包的建筑工程發(fā)包給指定的承包單位。具體認(rèn)定中，如果分發(fā)包人有足夠證據(jù)表明其被迫接受關(guān)于分包的指定，才構(gòu)成意思表示要件缺陷。5、有欺詐和脅迫情形。盡管掛靠并不必然地發(fā)生在分包活動(dòng)中，但是在實(shí)踐中，被掛靠方往往聲稱其實(shí)施的是分包活動(dòng)。掛靠在法律上認(rèn)為是關(guān)于身份的欺詐，為法律所禁止?！督ㄖā返?6條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定，禁止建筑施工企業(yè)…以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。

（四）客體要件缺陷

1、將主體工程分包的。

2、將專業(yè)工程非勞務(wù)部分分包的（即專業(yè)施工再分包）

3、勞務(wù)工程再分包的。

建筑工程作為交易客體，并非沒有任何限制地都可以實(shí)施分包?！逗贤ā返?72條規(guī)定，總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。本條還和《建筑法》第29條同時(shí)規(guī)定，禁止分包單位將其承包的工程再分包；建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》第30條、第48條規(guī)定了非關(guān)鍵性工程的分包。

（五）形式要件缺陷

篇5

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一) 有100萬元以上的注冊(cè)資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二) 企業(yè)章程;

(三) 驗(yàn)資證明;

(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五) 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

(一) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;

(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;

(三) 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實(shí)情況。

(五) 物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;

(二) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預(yù)售方案。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條 商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇6

一、年7月1日起，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)運(yùn)輸建筑垃圾和砂、石料、石灰、水泥、瀝青混合料、水泥混凝土、砂漿、黏土、涂料等（以下統(tǒng)稱散裝建材）的運(yùn)輸單位需經(jīng)市城市管理行政執(zhí)法局審核（運(yùn)輸單位應(yīng)具備工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)許可證），運(yùn)輸車輛必須采用符合技術(shù)條件的機(jī)械密閉設(shè)施。年7月1日起，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)禁止非機(jī)械密閉運(yùn)輸建筑垃圾、散裝建材的車輛通行。

二、城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事新建、改建、擴(kuò)建、拆除、裝飾裝修房屋建筑（構(gòu)筑）物和市政公用、園林綠化等建設(shè)工程的建設(shè)、施工、運(yùn)輸單位運(yùn)輸建筑垃圾、散裝建材的車輛，必須到市城市管理行政執(zhí)法局辦理運(yùn)輸、處置核準(zhǔn)手續(xù)。在公安交警禁行區(qū)域運(yùn)輸以上材料的車輛，需到公安交警部門辦理通行手續(xù)。

三、各建設(shè)工地施工現(xiàn)場(chǎng)出入口必須鋪設(shè)長(zhǎng)度不少于13米以上的硬化道路（包括沖洗平臺(tái)），設(shè)置車輛沖洗噴淋平臺(tái)，配置專門沖洗設(shè)備，安排專門沖洗保潔人員。對(duì)駛出工地的運(yùn)輸車輛必須采取除塵、除泥等清洗處理措施，車輛經(jīng)過清洗后方可駛離工地，杜絕車輛帶泥在城區(qū)道路行駛，污染路面。

四、從事建筑垃圾、散裝建筑材料運(yùn)輸企業(yè)或個(gè)人必須持有效駕駛證、行駛證、強(qiáng)制保險(xiǎn)和交通管理部門核發(fā)的道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)許可證、車輛營(yíng)運(yùn)證，未取得以上有效證照的企業(yè)或個(gè)人不得從事建筑垃圾、散裝建筑材料運(yùn)輸。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；稅費(fèi)；體系；核算

在應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)三大方法――比較法、收益法、成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，經(jīng)常遇到與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)的一些稅費(fèi)問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的稅費(fèi)問題也就成為房地產(chǎn)估價(jià)師在應(yīng)用收益法和成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)的一個(gè)突出問題。

一、稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系

我們這里所討論的稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價(jià)兩種主要方法――收益法和成本法密切相關(guān)。如果把估價(jià)對(duì)象理解是一種權(quán)利，而不僅僅是估價(jià)對(duì)象實(shí)體自身，那么這里所述的稅費(fèi)就是權(quán)利人擁有該項(xiàng)權(quán)利或利用該權(quán)利創(chuàng)造收益所必須或者應(yīng)當(dāng)支出的成本和費(fèi)用。

所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價(jià)中的有關(guān)稅費(fèi)并恰當(dāng)運(yùn)用，那么可能會(huì)造成估價(jià)結(jié)論的聯(lián)疵。

二、與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的稅法體系

稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉(zhuǎn)稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財(cái)產(chǎn)和行為稅、農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價(jià)直接相關(guān)的有：流轉(zhuǎn)稅類：營(yíng)業(yè)稅。

資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。

所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。

特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅。

財(cái)產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。

三、收益法房地產(chǎn)估價(jià)涉及稅費(fèi)的核算

采用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，概括地講，所涉及的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地收益金和所得稅。

在房地產(chǎn)估價(jià)中如何確定上述稅費(fèi)，主要根據(jù)估價(jià)對(duì)象、收益途徑以及價(jià)值定義來判斷。

1、出租性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法

（1）營(yíng)業(yè)稅：其法律依據(jù)是1994年1月 l日起施行的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個(gè)人出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務(wù)人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營(yíng)業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。

（3）教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營(yíng)業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。

（4）房產(chǎn)稅：其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個(gè)人出租居民住房的經(jīng)濟(jì)行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。

（5）土地使用稅（費(fèi)）：其法律依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，其計(jì)稅（費(fèi)）的基準(zhǔn)為實(shí)際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級(jí)或市級(jí)人民政府規(guī)定。

（6）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。

（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》和《個(gè)人所得稅法》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對(duì)于企業(yè)單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個(gè)人出租適用的稅率為10%。

2、產(chǎn)權(quán)售讓性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法

（1）營(yíng)業(yè)稅：其法律依據(jù)是《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，稅基為銷售房地產(chǎn)的銷售收入，稅率為5%。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營(yíng)業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。

（3）教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營(yíng)業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。

（4）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。

（5）土地增值稅：其法律依據(jù)為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進(jìn)稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個(gè)檔次。

（6）土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計(jì)算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉(zhuǎn)讓。通常情況下是房地合一進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果再扣減“補(bǔ)交地價(jià)”。

（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對(duì)于企業(yè)單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。

所得稅應(yīng)當(dāng)作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計(jì)算凈現(xiàn)金流量或凈收益的扣除項(xiàng)目，理由簡(jiǎn)述如下：首先，所得稅是國(guó)家以“法”的形式載明經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生的主體之一必須向國(guó)家盡的義務(wù)，因此，從現(xiàn)金流量的概念來講，必定是現(xiàn)金的流出。其次，無論是“出租房地產(chǎn)取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產(chǎn)取得銷售收入”途徑，從收益法估價(jià)理論的角度看，不僅僅是房地產(chǎn)的自然屬性，更重要的是一種“權(quán)利”，前者是分期讓渡房地產(chǎn)的使用權(quán)，后者是一次性讓渡房地產(chǎn)的所有權(quán)。

由于所得稅對(duì)不同納稅主體，可能會(huì)出現(xiàn)稅率上的差別，因而，同一宗房地產(chǎn)、不同的人或單位擁有它，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果會(huì)不同。這不是說收益法本身有不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤?，只能說應(yīng)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)的復(fù)雜性不像應(yīng)用市場(chǎng)法那么直觀。

四、用成本法估價(jià)所涉及到的有關(guān)稅費(fèi)

1、與取得土地使用權(quán)有關(guān)的稅費(fèi)

（1）通過征用農(nóng)地取得的土地使用權(quán)，有農(nóng)地征用費(fèi)，其法律依據(jù)為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規(guī)定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！钡诙睢罢饔酶氐难a(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！钡谒目睢罢饔贸鞘薪紖^(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金?！钡谖蹇睢耙勒毡緱l第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！钡诹睢皣?guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”

（2）通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的土地使用權(quán)，有城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其法律依據(jù)為《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。該條例第二十。條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”

（3）通過向政府或市場(chǎng)購(gòu)買取得的土地使用權(quán)，由購(gòu)地者承擔(dān)的稅費(fèi)有交易手續(xù)費(fèi)和契稅，前者由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門制定標(biāo)準(zhǔn)，后者根據(jù)《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。

2、與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的稅費(fèi)分成兩個(gè)部分

篇8

為了廣泛宣傳保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的法律法規(guī)和相關(guān)消費(fèi)知識(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者的自律意識(shí)和消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)，縣政府決定，開展2017年“3.15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日宣傳活動(dòng)，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、活動(dòng)主題

“網(wǎng)絡(luò)誠(chéng)信 消費(fèi)無憂”

二、活動(dòng)時(shí)間和地點(diǎn)

3月15日（星期三）9：00至12:00在縣城禮樂廣場(chǎng)和蔡家坡經(jīng)開區(qū)管委會(huì)樓前廣場(chǎng)開展宣傳活動(dòng)。

三、活動(dòng)內(nèi)容

1.采取設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)、散發(fā)宣傳資料、組裝宣傳車、現(xiàn)場(chǎng)講解等形式，廣泛宣傳《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《食品安全法》、《種子法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《價(jià)格法》、《藥品管理法》、《煙草專賣法》等法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大消費(fèi)者進(jìn)一步增強(qiáng)法律觀念和維權(quán)意識(shí)，自覺運(yùn)用法律武器，維護(hù)自身合法權(quán)益。

2.對(duì)與廣大消費(fèi)者生產(chǎn)生活息息相關(guān)的食品、藥品、保健品、生活用品及涉農(nóng)商品等物品，進(jìn)行真?zhèn)巫R(shí)別，開展現(xiàn)場(chǎng)咨詢，現(xiàn)場(chǎng)教授消費(fèi)者商品質(zhì)量知識(shí)，幫助群眾提高識(shí)別假冒偽劣商品的能力。

3.通過12315投訴熱線和現(xiàn)場(chǎng)受理形式，認(rèn)真受理消費(fèi)者投訴。對(duì)消費(fèi)者反映的侵害消費(fèi)者權(quán)益的違法行為，案情簡(jiǎn)單的現(xiàn)場(chǎng)予以處理，案情復(fù)雜的登記在案，進(jìn)一步調(diào)查了解，限期處理，并及時(shí)答復(fù)消費(fèi)者。

4.組織省市著（知）名商標(biāo)企業(yè)和名優(yōu)企業(yè)，開展形象展示活動(dòng)，為企業(yè)提供一個(gè)宣傳自我、互相交流的平臺(tái)，展示我縣企業(yè)的良好形象。

四、部門單位職責(zé)

1.縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局：負(fù)責(zé)宣傳新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《陜西省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》、《食品安全法》、《藥品管理法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《標(biāo)準(zhǔn)化法》、《特種設(shè)備安全法》等相關(guān)法律法規(guī)，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，受理消費(fèi)者投訴，發(fā)放宣傳材料，開展法規(guī)咨詢服務(wù)，展示假冒偽劣食品、藥品及商品，現(xiàn)場(chǎng)向群眾講解識(shí)假辨假方法及安全消費(fèi)知識(shí)。

2.縣農(nóng)業(yè)局：負(fù)責(zé)宣傳《種子法》等有關(guān)法規(guī)，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，散發(fā)宣傳資料，擺放宣傳版面、種子樣品，引導(dǎo)群眾正確識(shí)別種子真?zhèn)巍?/p>

3.縣文化廣電局：負(fù)責(zé)宣傳《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》及有關(guān)文化市場(chǎng)管理法規(guī)，采取散發(fā)宣傳資料、擺放宣傳牌等形式進(jìn)行宣傳，營(yíng)造濃厚的輿論氛圍。

4.縣衛(wèi)計(jì)局：負(fù)責(zé)宣傳《傳染病防治法》、《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》和新型農(nóng)村合作醫(yī)療有關(guān)規(guī)定，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，宣傳疾病疫情預(yù)防救治及合作醫(yī)療有關(guān)知識(shí)，現(xiàn)場(chǎng)答疑解惑。

5.縣物價(jià)局：負(fù)責(zé)宣傳《價(jià)格法》等有關(guān)規(guī)定，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，散發(fā)宣傳資料，現(xiàn)場(chǎng)解答群眾咨詢。

6.縣法院：負(fù)責(zé)做好《民法通則》、《物權(quán)法》等涉及消費(fèi)維權(quán)法律法規(guī)的宣傳，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，散發(fā)宣傳資料，為群眾答疑解惑。

7.縣公安局：負(fù)責(zé)做好打擊非法集資宣傳和活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)交通管理工作。

8.縣住建局：負(fù)責(zé)宣傳《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《陜西省建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》及房屋維修物業(yè)管理方面的法律法規(guī)；負(fù)責(zé)聯(lián)系天然氣公司宣傳《城市燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)、散發(fā)宣傳資料、受理消費(fèi)者投訴；負(fù)責(zé)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)各單位宣傳點(diǎn)占用場(chǎng)地的劃定及協(xié)調(diào)配合工作。

9.縣煙草專賣局：負(fù)責(zé)宣傳《煙草專賣法》等有關(guān)規(guī)定，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，展覽假冒卷煙，引導(dǎo)群眾正確識(shí)別假煙。

10.縣鹽務(wù)管理局：負(fù)責(zé)宣傳《鹽業(yè)管理?xiàng)l例》、《食鹽加碘消除碘缺乏危害管理?xiàng)l例》等，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，引導(dǎo)消費(fèi)者正確識(shí)別加碘鹽。

11.縣電信公司：負(fù)責(zé)宣傳《固定電話機(jī)商品修理更換退貨責(zé)任規(guī)定》等，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，散發(fā)有關(guān)宣傳資料，解答群眾咨詢。

12.縣移動(dòng)公司、聯(lián)通公司：負(fù)責(zé)宣傳《移動(dòng)電話機(jī)商品修理更換退貨責(zé)任規(guī)定》等，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，散發(fā)宣傳資料，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)開展服務(wù)，宣傳移動(dòng)電話的有關(guān)知識(shí)，引導(dǎo)群眾科學(xué)消費(fèi)。

13.縣廣電網(wǎng)絡(luò)公司：負(fù)責(zé)宣傳數(shù)字電視有關(guān)消費(fèi)知識(shí)，設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，散發(fā)有關(guān)宣傳資料，開展宣傳活動(dòng)。

14.縣電視臺(tái)、數(shù)字化信息服務(wù)中心：負(fù)責(zé)活動(dòng)的宣傳報(bào)道工作，營(yíng)造良好的輿論氛圍。

五、工作要求

1.縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局要精心組織，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排，搞好服務(wù)，確?；顒?dòng)順利開展，并組織好省市著（知）名商標(biāo)企業(yè)和名優(yōu)企業(yè)展示活動(dòng)。各相關(guān)單位和各商場(chǎng)、超市要在門前街道顯要位置懸掛橫幅，營(yíng)造氣氛。有宣傳咨詢?nèi)蝿?wù)的單位要及時(shí)落實(shí)人員，結(jié)合各自職能，按照區(qū)域設(shè)立宣傳咨詢服務(wù)臺(tái)，制作宣傳版面，由領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組織業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的干部參與，準(zhǔn)時(shí)開展活動(dòng)。

2.現(xiàn)場(chǎng)宣傳咨詢單位要以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，搞好宣傳咨詢工作，耐心解答消費(fèi)者提出的各種問題，積極受理消費(fèi)者投訴?；顒?dòng)期間要堅(jiān)守工作崗位，不得擅離職守，要按指定的區(qū)段設(shè)置宣傳咨詢臺(tái)（桌椅自帶），活動(dòng)結(jié)束后方可撤離。

篇9

責(zé)任保證金的提出

保證金最早出現(xiàn)在金融領(lǐng)域，原意是投資者進(jìn)行期貨、期權(quán)交易時(shí)向經(jīng)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)的公司交付的保證金，以保證履行合約義務(wù)。這筆資金僅為押金，不作為合約金的一部分。但在現(xiàn)實(shí)生活中，保證金常常用在民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中用來保證產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。因此，保證金也指合同當(dāng)事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對(duì)方或提存于第三人的金錢。

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，常見的保證金主要有兩種形式：一種是合同當(dāng)事人為保證其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而要求另一方提供的保證金，如建筑施工合同中，建設(shè)方在工程結(jié)算時(shí)依工程保修條款的約定將應(yīng)付的部分工程款留作保修金，用來保證施工方保修義務(wù)的履行。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立的時(shí)候，為保證各自義務(wù)的履行而向共同認(rèn)可的第三人(通常為公證機(jī)關(guān))提存的保證金?？梢?，保證金也具有類似定金一樣的擔(dān)保合同實(shí)現(xiàn)的作用。但還應(yīng)看到，保證金留存或提存的時(shí)間和數(shù)額是沒有限制的，雙方當(dāng)事人可以自行約定；保證金的數(shù)額相當(dāng)于債務(wù)額，并不像定金那樣，其總額不得超過主合同總價(jià)款的20％，而且必須是在合同約定時(shí)或者合同簽訂前給付。類似這些行業(yè)的從業(yè)責(zé)任保證金制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金的推行提供了一個(gè)很好的借鑒。

在物業(yè)管理行業(yè)，目前涉足到保證金制度的是兩個(gè)領(lǐng)域，一是在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)交納物業(yè)質(zhì)量責(zé)任保證金，以維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。這主要是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)商在前期開發(fā)中遺留瑕疵的問題。如《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2009年1月8日)規(guī)定，新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保證金制度，該條例規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金”。二是在業(yè)主收樓后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了規(guī)范業(yè)主裝修行為，要求業(yè)主交納裝修保證金，以維護(hù)其他業(yè)主的權(quán)益，便于物業(yè)管理。如“廣東省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知”(2006年12月22日)規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)管理企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主(或裝修企業(yè))約定裝修保證金(押金)、垃圾余泥清運(yùn)、裝修工人出入證押金(或工本費(fèi))等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。”不過《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家有關(guān)規(guī)定是禁止收取此例費(fèi)用的。

真正的物業(yè)服務(wù)從業(yè)責(zé)任保證金(或稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金)制度，應(yīng)該是近兩年開始出現(xiàn)的。由于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)公司偷偷“棄管”卷款潛逃問題的發(fā)生，一些地方或小區(qū)開始嘗試實(shí)行物業(yè)服務(wù)責(zé)任保證金制度。2008年5月公示的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(修改草案)》第四十二條提出：被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)、縣(市)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域3個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)保證金。2008年5月1日實(shí)施的《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理企業(yè)履約保證金管理辦法》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履約保證金制度作了全面規(guī)定。2009年1月1日起施行《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立了物業(yè)服務(wù)保證金制度，明確了物業(yè)服務(wù)保證金交納的標(biāo)準(zhǔn)、扣減使用的情形和返還的方式。另外民間也開始嘗試這一制度，如昆明“創(chuàng)意英國(guó)”小區(qū)業(yè)主公開招聘物管，要求進(jìn)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先繳服務(wù)質(zhì)量保證金。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)從業(yè)責(zé)任保證金的含義，可以從不同角度理解。從物業(yè)服務(wù)合同履約保證的角度，根據(jù)《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理企業(yè)履約保證金管理辦法》的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)履約保證金是指“建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的，用以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)信守合同，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，以及非正常退出項(xiàng)目后過渡管理所發(fā)生的費(fèi)用?！钡珡膹V義上理解，所謂物業(yè)服務(wù)從業(yè)責(zé)任保證金是指凡從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)必須按一定標(biāo)準(zhǔn)向特定監(jiān)管機(jī)構(gòu)交納數(shù)額與物業(yè)服務(wù)責(zé)任相稱的從業(yè)責(zé)任保證金，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定義務(wù)，并且在從業(yè)期間不出現(xiàn)違法違規(guī)等行為，以保障業(yè)主的權(quán)益。如果企業(yè)在從業(yè)期間出現(xiàn)不按合同履行或停止履行義務(wù)，侵害業(yè)益或者破壞行業(yè)秩序等行為，而又出現(xiàn)故意逃避、拒絕、推諉或無力負(fù)擔(dān)賠償?shù)那闆r，經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，可用保證金來支付相應(yīng)的賠償費(fèi)用，以充分維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益和加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理。從業(yè)責(zé)任保證金的實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其提供的服務(wù)和從業(yè)行為的一種經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。它不但有預(yù)防物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)違約的功能，還有在業(yè)益受到侵害后補(bǔ)償業(yè)主損失的救濟(jì)功能。在目前業(yè)主處于弱勢(shì)地位的情況下，實(shí)行物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，有利于促進(jìn)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用制度的建立，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌的大量產(chǎn)生，淘汰劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

幾個(gè)需要厘清的問題

建立物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)來說是一件具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義的大事，切莫只從利益角度出發(fā)，偏向于僅從維護(hù)業(yè)主利益這個(gè)直接的功能上認(rèn)識(shí)建立此項(xiàng)制度的意義。有鑒于此，筆者認(rèn)為在設(shè)計(jì)建立物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度過程中，有必要厘清幾個(gè)關(guān)鍵問題。

首先是在物業(yè)服務(wù)保證金制度推進(jìn)方式的選擇上，國(guó)家要有明確思路。目前，有地方市一級(jí)政府試點(diǎn)推進(jìn)的，也有民間自發(fā)推進(jìn)的；有制度化組織化系統(tǒng)推進(jìn)的，也有宏觀性政策指導(dǎo)性推進(jìn)的。但為保證這一制度創(chuàng)建的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，在有其他行業(yè)的成熟的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)條件下，物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度，應(yīng)該從一開始就進(jìn)入規(guī)范化的軌道。政府組織應(yīng)在一些物業(yè)管理行業(yè)發(fā)達(dá)的城市首先試點(diǎn)，并在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逐步在全國(guó)推行。

其次是物業(yè)服務(wù)業(yè)保證金的收支管理應(yīng)有利于保證金的預(yù)防和補(bǔ)償兩個(gè)功能的有效實(shí)現(xiàn)。具體來說，保證金管理的主體應(yīng)是政府物業(yè)服務(wù)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督部門，在目前的制度下應(yīng)是物業(yè)行政管理機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)管理部門。交易中介機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)招標(biāo)投標(biāo)的一次易活動(dòng)，不宜管理物業(yè)服務(wù)業(yè)保證金。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和未來可能存在的業(yè)主協(xié)會(huì)都代表相關(guān)行業(yè)利益，也不宜成為保證金管理主體。為保證這一制度的有效運(yùn)行，應(yīng)由物業(yè)行政管理部門宏觀管理，授權(quán)區(qū)市的區(qū)或街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)管理此項(xiàng)工作。

第三，從整體上講，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展仍是主要任務(wù)，對(duì)任何增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本的政策行為都要慎之又慎。目前有些地方以管理面積、選聘主體的不同來確定(鎮(zhèn)江)，有些以3個(gè)月(杭州)、2個(gè)月(吉林)或半年(昆明創(chuàng)意英國(guó)小區(qū))服務(wù)費(fèi)計(jì)收。這些都有一定道理，但是這對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說可能是巨大的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，注冊(cè)資本金(三級(jí))起點(diǎn)為50萬元，如果按最低2月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)交保證金，此時(shí)保證金占服務(wù)費(fèi)總額的16.7％，如果管理3個(gè)服務(wù)費(fèi)為100萬元的小區(qū)，僅保證金就要近s。萬。這對(duì)任何物業(yè)服務(wù)公司來說都是巨大的壓力。相比較而言，鎮(zhèn)江的做法比較可取，如腚“物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積10萬平方米以上的：前期物業(yè)服務(wù)階段5～10萬元；業(yè)主大會(huì)選聘的3～5萬元。”假定管理10萬平方米，每平方米15元物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)選聘的交4萬元保證金，此時(shí)保證金占服務(wù)費(fèi)總額的22％。22％對(duì)公益性強(qiáng)、微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說也是相當(dāng)大的資金占用。

篇10

一、建設(shè)合同中出現(xiàn)的適用法律問題

(一)非法轉(zhuǎn)包的合同

相關(guān)建筑管理法規(guī)規(guī)定，建筑安裝工程承包合同的承包方將部分工程承包給其他單位是合法的，在法律上是允許的，但完全將工程承包給其他單位，這種行為在法律上就是不被允許的。有的單位非法將工程轉(zhuǎn)包，只為坐收漁翁之利形成了有關(guān)工程承包合同最終無效的局面。對(duì)于這些在法律上無效的建筑安裝工程承包合同的處理方式，應(yīng)采取相關(guān)法律手段，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)無效合同的財(cái)產(chǎn)后果以及責(zé)任方進(jìn)行處理。相關(guān)的處理方式大致分為三種，其中，經(jīng)濟(jì)處理方式上還包括了賠償、返還和追繳。在建筑安裝工程承包合同認(rèn)定為無效之后，由于所涉及的當(dāng)事人眾多，較為復(fù)雜，還有財(cái)產(chǎn)后果嚴(yán)重這一緣由，在處理這類案件之時(shí)，必須要在運(yùn)用了上述原則的前提下，注意如下的:第一，要小心謹(jǐn)慎運(yùn)用返還這一原則，建筑安裝工程的承包合同項(xiàng)目是動(dòng)態(tài)的，有時(shí)相關(guān)的合同雖己無效，但部分甚至全部都己履行完畢，己建工程再重新返還是無法完成的。在這里，除了相關(guān)租賃的設(shè)備以及提前收取的作為預(yù)收的工程款項(xiàng)可以返還之外，其他的項(xiàng)目要對(duì)所采用的賠償方式引起注意。第二，賠償金額的計(jì)算要按照實(shí)際原則，賠償款項(xiàng)的額度應(yīng)包括實(shí)際的與可以得到的利益的減少的數(shù)量。建筑過程中，工期效益是承包人最為看重的:施工進(jìn)度的快慢與質(zhì)量的優(yōu)劣是人去完成的，不會(huì)成為財(cái)產(chǎn)的表現(xiàn)形式，在計(jì)算賠償額度之時(shí)，不能把可得利益的損失忽略掉。

(二)在經(jīng)營(yíng)范圍之外的承包

建筑施工企業(yè)必須要嚴(yán)格按照審定后的企業(yè)等級(jí)所規(guī)定的范圍內(nèi)承包項(xiàng)目工程，接受后的工程項(xiàng)目的分包單位，也不能再自行進(jìn)行分包處理。四級(jí)以及四級(jí)之內(nèi)的承包工程需要按照所在企業(yè)的資質(zhì)范圍之內(nèi)進(jìn)行承包。相關(guān)建筑個(gè)體商戶，也必須在核定后的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行施工，不能進(jìn)行擴(kuò)建以及改變房屋結(jié)構(gòu)。如若合同約定違反了以上規(guī)定，則視為該建筑企業(yè)不具備承包能力，合同則無效。承包人在經(jīng)營(yíng)范圍之外的承包，在法律上是不被允許的。

二、如何處理建設(shè)合同糾紛中出現(xiàn)的問題

(一)建設(shè)工程期間的合同終止糾紛的管理

若承包人違約，使業(yè)主被迫終止與承包人之間的合作關(guān)系時(shí)，承包人需承擔(dān)因此產(chǎn)生的額外的增加的費(fèi)用和合同中所列出的其他費(fèi)用。業(yè)主有權(quán)暫停與承包人之間的合作，并停止向承包人支付任何款項(xiàng)，在工程缺陷責(zé)任期滿后，再通過監(jiān)理工程師查明承包人施工和完成此項(xiàng)工程與修復(fù)缺陷應(yīng)結(jié)算的費(fèi)用，經(jīng)過確認(rèn)后，方可生效。若業(yè)主違約，使承包人與業(yè)主終止了施工合同時(shí)，業(yè)主應(yīng)向承包人支付在終止日期之前完成了的全部工程的費(fèi)用及相關(guān)承包人應(yīng)獲得的費(fèi)用。

(二)施工合同的管理

業(yè)主方面，要全權(quán)負(fù)責(zé)提供施工圖紙、組織技術(shù)交底，并要敦促設(shè)計(jì)單位派出相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)服務(wù)，來解決建筑施工過程中發(fā)生的一切問題。承包人在接收合同之后，要仔細(xì)檢查核對(duì)后，合同就自然形成有效性，合理性。承包人應(yīng)全面了解合同內(nèi)容，業(yè)主要嚴(yán)格按照合同的條目進(jìn)行管理工作。

(三)國(guó)家干預(yù)，依法管理

有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)我國(guó)國(guó)情和社會(huì)現(xiàn)狀制定有關(guān)法律法規(guī)。建筑工程施工合同程項(xiàng)目管理的重要過程之一，所以在建筑工程糾紛中，有關(guān)司法實(shí)踐問題的討論是至關(guān)重要的，違規(guī)者，有關(guān)部門要根據(jù)法律條文對(duì)其進(jìn)行行政處分或取消合作意向，終止合同。同時(shí)，國(guó)家有關(guān)部門要加強(qiáng)管理職能，實(shí)行國(guó)家干預(yù)，需要對(duì)不合理的項(xiàng)目進(jìn)行依法制裁。應(yīng)當(dāng)提出對(duì)于建筑工程合同糾紛這一事項(xiàng)的有針對(duì)性的司法實(shí)踐建議。在審理案件之時(shí)，國(guó)家應(yīng)加大對(duì)建筑合同糾紛此類案件的審理力度。應(yīng)秉承公平公正地原則，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益不被侵犯。