導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:企業(yè)；利潤；稅務(wù)管理

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來講,其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重,稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分,對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講,如何加強稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強對稅務(wù)管理的重視,將稅務(wù)管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的,為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)對于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下,在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中,勢必會對自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關(guān)部門對于財務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財務(wù)的征收工作帶來了很大的困難,因此相關(guān)部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險防控

(一)確定防控重點

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中,應(yīng)該加強工作的效率,保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時的工作,它需要長期的管理,管理過程復(fù)雜、工作量巨大,因此在進(jìn)行管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務(wù)政策,還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理,同時還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力,保證稅務(wù)管理工作的運行。

(二)建立動態(tài)的蔽礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項管理中的應(yīng)用越來越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù),就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財務(wù)會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財務(wù)工作人員進(jìn)行各項稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務(wù)信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求,時不時的對其進(jìn)行培訓(xùn),增強其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強烈的管理意識;再者就是,從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險及防范意識的綜合管理能力上,為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識,還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進(jìn)行溝通,不能錯過最近更改的信息,學(xué)習(xí)最新的知識,必須取得在進(jìn)行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通,以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時候,還要與中介進(jìn)行交流和溝通,運用中介的相關(guān)技能和知識來彌補在辦理稅務(wù)工作時所帶來的風(fēng)險,涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時,可以和中介進(jìn)行溝通,請他們來進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時候可以請中介對單位自身進(jìn)行核查,最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險問題。

四、結(jié)束語

目前,中國在進(jìn)行第三次稅制改革,盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點,需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn):

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[2]楊艷菊.現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理與稅收籌劃[A].鄭州鐵路局“十百千”人才培育助推工程論文集

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險 管理 控制

一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險概析

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因為其涉稅行為與相關(guān)法律不相符，因而違反了其納稅的有關(guān)規(guī)定，在這情況下，就會讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險作為一種風(fēng)險類別，它也具有一般風(fēng)險的特點，主要有五個方面。第一，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險存在于每一個企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會或多或少地發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險。第二，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險具有客觀性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險是不會隨著其企業(yè)或者個人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險常會使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產(chǎn)生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險會存在于企業(yè)的經(jīng)營活動當(dāng)中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算水平的準(zhǔn)確性不高

財務(wù)核算是對企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。如，據(jù)國家審計署2004年第四號審計結(jié)果公報公布了對785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識是房地產(chǎn)企業(yè)的一個主觀態(tài)度。每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該盡按時、足額、依法納稅。可是在實際日常的經(jīng)營運作中，由于繳納的稅款對于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會把企業(yè)的利潤降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務(wù)風(fēng)險。而且房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅行為的重視意識不強也是其風(fēng)險產(chǎn)生的一個非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應(yīng)該由財務(wù)部門進(jìn)行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險也應(yīng)該由財務(wù)部門進(jìn)行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項目，這些都會讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權(quán)，這樣就會讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉(zhuǎn)型，關(guān)于購置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。我國的稅法給予稅務(wù)機(jī)關(guān)行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對其納稅人的行為進(jìn)行判定。而因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警指的是在風(fēng)險產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關(guān)部門并對他們發(fā)出緊急的信息，把這些風(fēng)險的信息傳達(dá)下去，為的是避免發(fā)生一些準(zhǔn)備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風(fēng)險所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)則是一個自己組建起來的組織，它是風(fēng)險預(yù)警行為依據(jù)有關(guān)的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的評分評級制度，同時進(jìn)行定期的稅務(wù)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經(jīng)過查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務(wù)風(fēng)險性、比較關(guān)鍵的部門、比較關(guān)鍵的人員，確立相對應(yīng)的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實際狀況，算出每個企業(yè)自己的總得分，再評價該企業(yè)的風(fēng)險情況。

2.預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強化日常稅務(wù)的監(jiān)督

對稅收的預(yù)測不僅會在稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理中應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會有廣泛的應(yīng)用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對企業(yè)稅收進(jìn)行預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預(yù)測是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對房地產(chǎn)企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學(xué)的測算與預(yù)計。對房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預(yù)測的意義在于：第一，預(yù)測一個項目或者它將來的一段期間內(nèi)應(yīng)該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標(biāo)準(zhǔn)；第二，測定各個項定額及其標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標(biāo)服務(wù)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的一個非常重要的部分，也是預(yù)警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風(fēng)險提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎(chǔ)的設(shè)計分析上，需要具備相應(yīng)的環(huán)境的適應(yīng)性，它是一個系統(tǒng)工程。因為房地產(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風(fēng)險。依照對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計劃在執(zhí)行中所遇到的較大風(fēng)險是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計劃的一個重要預(yù)期的財務(wù)效果，并沒有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標(biāo)產(chǎn)生一個非常嚴(yán)重的偏差，甚至是有一個相反結(jié)果。

（三）加強企業(yè)與外部機(jī)構(gòu)的溝通合作

加強房地產(chǎn)企業(yè)與外部機(jī)關(guān)的一個溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準(zhǔn)確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機(jī)關(guān)，在國家稅務(wù)總局等機(jī)關(guān)制定的最新的一些稅收的文件的基礎(chǔ)上，某些時候會制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補充的政策經(jīng)常會被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險。

在加強與外部機(jī)關(guān)、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從細(xì)節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險之上，應(yīng)該主動、積極地尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規(guī)不能準(zhǔn)確把握，就應(yīng)該要主動積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，聽取其建議與指導(dǎo)。

四、結(jié)語

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題

（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者。特別是在財務(wù)管理上，企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會計信息失真等；納稅風(fēng)險增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。

（二）財務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。

1、財務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財務(wù)核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關(guān)性、真實性和可靠性比較差；財務(wù)上的內(nèi)部控制機(jī)制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。

2、財務(wù)管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會計階段；財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。

3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會多，更容易忽視財務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。

我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財務(wù)背景，大力規(guī)范財務(wù)管理體制，加強財務(wù)管理工作。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策

（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)模可以迅速擴(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，切實解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機(jī)制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變，使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。

1、完善財務(wù)會計體系。（1）科學(xué)設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會計科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細(xì)科目、前期費用及下級明細(xì)科目等各項開發(fā)成本費用項目，細(xì)化成本對象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。同時，設(shè)置科學(xué)的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。

3、健全預(yù)算會計體系，實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實責(zé)任、兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。

4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現(xiàn)象。

5、加強財務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作；二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強化監(jiān)督機(jī)制。

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關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃 社會主義法系 財務(wù)戰(zhàn)略 房地產(chǎn) 問題

在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點。針對當(dāng)前政府對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會制度環(huán)境之下，對企業(yè)的涉稅事項進(jìn)行減稅謀劃，實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會鋌而走險，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會對企業(yè)的聲譽造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的錯誤認(rèn)識

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會將納稅籌劃作為財務(wù)部門來進(jìn)行會計處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因為財務(wù)人員對我國稅收機(jī)制的不了解，不能及時回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財務(wù)人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營每個環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險。其實在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實施不及時

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對于稅收方面的問題總是放在財務(wù)問題之后來解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢之下，金融危機(jī)對房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國家政策對企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競爭力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動以及財務(wù)活動中關(guān)于涉稅的事項，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務(wù)籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實現(xiàn)納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價值

在我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在稅務(wù)籌劃有很大的價值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會相對越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）靈活運用稅收政策的特定條款

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價，然后再增加可扣除項目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語

由上可知，在我國當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)形勢之下，面對房地產(chǎn)行業(yè)稅費負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財務(wù)管理部門中對稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營利潤的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]朱麗春.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題研究[D].廈門大學(xué)，2010

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；稅務(wù)風(fēng)險；應(yīng)用

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理問題形成原因

（一）所得稅風(fēng)險意識淡薄

稅收風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程當(dāng)中，需要始終保持高度的風(fēng)險意識開展工作，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險意識淡薄，雖然配設(shè)有專門的稅務(wù)部門，但是卻主要側(cè)重于納稅申報工作，并沒有主動開展稅務(wù)風(fēng)險工作。

（二）所得稅風(fēng)險管理機(jī)制欠缺

要想有效開展所得稅風(fēng)險防控，就需要全面了解企業(yè)的運營模式與程序，通過事前規(guī)劃、事中監(jiān)管以及事后檢查的方式來落實，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅風(fēng)險管理中缺乏全面的管理機(jī)制，僅僅只認(rèn)識到納稅申報的部分。

（三）所得稅風(fēng)險識別能力不強

根據(jù)市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)所爆發(fā)出來的所得稅稅務(wù)風(fēng)險大多集中在稅務(wù)申報之后，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)對所得稅風(fēng)險的識別能力并不強，沒有建立相應(yīng)的風(fēng)險識別系統(tǒng)，無法及時發(fā)現(xiàn)存在的稅務(wù)風(fēng)險，自然也就無法有效開展后續(xù)的所得稅風(fēng)險管理活動。

（四）所得稅風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)缺失

當(dāng)建立起全面覆蓋的所得稅風(fēng)險預(yù)警體系后，房地產(chǎn)企業(yè)將會在第一時間內(nèi)了解企業(yè)存在的所得稅風(fēng)險存在點，發(fā)現(xiàn)所得稅風(fēng)險爆發(fā)的相關(guān)規(guī)律，從而提前開展相關(guān)的應(yīng)對防范措施，避免所得稅風(fēng)險給企業(yè)帶來實際的經(jīng)濟(jì)損失。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，相關(guān)工作人員的專業(yè)能力也無法及時計算預(yù)警值，對所得稅隱患識別能力不高。

（五）稅務(wù)信息溝通缺乏

很多房地產(chǎn)企業(yè)中部門之間的溝通并不多，各部門對數(shù)據(jù)的了解僅僅停留在自己工作相關(guān)的內(nèi)容，即使是正常的數(shù)據(jù)也沒有實現(xiàn)部門間的暢通共享。而企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營管理，除了經(jīng)濟(jì)信息之外，經(jīng)營管理中不同環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息都會影響到企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險工作的開展，因此稅務(wù)信息溝通非常重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險的應(yīng)對措施

（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理目標(biāo)

企業(yè)所得稅風(fēng)險防控工作并不是一朝一夕之間或者通過某一個單一的措施就能夠完成的，它是一項系統(tǒng)的、長時間的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中要想穩(wěn)步前行，財稅風(fēng)險控制工作顯得尤為重要，需要高度重視所得稅風(fēng)險管理工作的開展，將可能存在的風(fēng)險系數(shù)控制到最低，有力支撐企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的獨特的特點以及所得稅風(fēng)險防控的需要來設(shè)計所得稅風(fēng)險管理計劃，明確管理目標(biāo)，系統(tǒng)開展所得稅管控工作。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要針對日常經(jīng)營管理工作出現(xiàn)的稅務(wù)信息建立完整的管理，明確管理權(quán)限，同時建立起科學(xué)的財務(wù)管理制度，引入專業(yè)的財務(wù)人員負(fù)責(zé)財務(wù)工作的開展，定期針對財務(wù)工作組織檢查，提升財務(wù)工作的規(guī)范性與透明性，確保所得稅申報工作的準(zhǔn)確性。針對所得稅申報工作，無論采取哪種申報方式，都要反復(fù)開展審核，做好與稅務(wù)部門人員的溝通工作，明確申報工作的重點與難點，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，避免因為超時等原因影響申報的順利開展。除此之外，對于雖然不常發(fā)生但是有一點發(fā)生，將會對企業(yè)造成巨大影響的事項要及時尋求外部專家?guī)椭?，開展重大事項管理，在專家權(quán)威的指導(dǎo)下有效開展所得稅風(fēng)險防控工作。

（三）設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

對國家稅收政策的變化要及時進(jìn)行研究解讀，結(jié)合過往房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管控工作中所面臨的風(fēng)險情況樹立可能存在的各種風(fēng)險因素，建立起系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，科學(xué)設(shè)定預(yù)警值，并定期根據(jù)實際情況大變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，確保預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)存在的所得稅稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行定性與定量的衡量，提前預(yù)警信息，有效采取防控措施。

篇6

備案已完工情況，造成無法準(zhǔn)確計算開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額，影響了企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：對竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品，出現(xiàn)上述條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。為此，開發(fā)產(chǎn)品完工后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。如果房地產(chǎn)企業(yè)故意隱瞞開發(fā)產(chǎn)品已完工的情況，就將造成納稅人只按照預(yù)售收入的毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，而沒有按照實際銷售收入的毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，易造成企業(yè)所得稅的流失。

針對以上情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品已完工的條件，采取“明察暗訪”的方法，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工情況，監(jiān)督納稅人及時、準(zhǔn)確計算實際利潤情況。

第一、要求納稅人取得建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）頒發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》后，在規(guī)定的時限內(nèi)將其報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。對不按照規(guī)定報送的，可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條的規(guī)定進(jìn)行處理。

第二、市級國稅機(jī)關(guān)每月與主管竣工驗收的建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）進(jìn)行信息交換，取得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，并將有關(guān)竣工信息清分至各縣、區(qū)局，由各縣、區(qū)局根據(jù)有關(guān)信息監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)及時備案資料、結(jié)轉(zhuǎn)實際銷售收入。

第三、通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)采取拖延辦理竣工證明的方法來延緩結(jié)轉(zhuǎn)實際銷售收入的毛利額。針對此種情況，縣、區(qū)局稅源管理部門應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目進(jìn)行日常或?qū)ｍ椦膊?，最好將巡查時間設(shè)定在夜晚。因為通過居民入住情況，就能判斷出開發(fā)產(chǎn)品是否已投入使用，通過日常巡查取得相關(guān)證據(jù)后，即使房地產(chǎn)企業(yè)不到建設(shè)部門備案竣工證明，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品已投入使用，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時結(jié)轉(zhuǎn)實際銷售收入。

第四、對于已取得初始產(chǎn)權(quán)證明開發(fā)產(chǎn)品的監(jiān)控，可

以通過房地產(chǎn)企業(yè)備案相關(guān)資料或稅務(wù)機(jī)關(guān)與主管竣工的驗收建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）之間的信息交換來控制。因為，開發(fā)產(chǎn)品若要取得初始產(chǎn)權(quán)證明，就需要房地產(chǎn)企業(yè)到房管局辦理相關(guān)手續(xù)并提供有關(guān)資料。其中，資料之一就包括《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。為此，只要稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)及時報送《建設(shè)工程竣工驗收備案表》或與建設(shè)部門做好信息交換，就能做好房地產(chǎn)企業(yè)將已完工產(chǎn)品及時結(jié)轉(zhuǎn)實際銷售收入的毛利額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多頭開設(shè)銀行賬戶，收取開發(fā)產(chǎn)品款項

后不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入或少計收入。

根據(jù)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售房款的，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)

期實際收取的預(yù)售款，確認(rèn)當(dāng)期的預(yù)售收入；完工開發(fā)產(chǎn)品在收取房款時也要確認(rèn)銷售收入。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)收取的價款作為稅源管理的重點，監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)及時結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入和實際銷售收入。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均在多家銀行開設(shè)多個銀行賬戶，有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至為銷售人員開立銀行信用以便于收取房款。房地產(chǎn)企業(yè)此舉的目的很多是為了調(diào)控預(yù)售收入或銷售收入。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從以下幾個方面加強有針對性的管理。

第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的所有開戶銀行及賬號、銀行信用卡的情況。一方面要求房地產(chǎn)企業(yè)報送相關(guān)信息，另一方面可以通過人民銀行查詢涉及房地產(chǎn)企業(yè)的開戶情況。

第二、因為房地產(chǎn)銷售金額較大，購銷業(yè)務(wù)通常需要銀行結(jié)算。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定時限報送所有開戶銀行對賬單情況，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的收款情況核對其結(jié)轉(zhuǎn)收入情況，核實其是否存在收取價款后不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入或少計收入。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票時采取少開銷售額的方法，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

發(fā)票是納稅人主要的計稅依據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)通常注重對納稅人發(fā)票的管理。針對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，一般情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)也是通過核對其開具發(fā)票金額來核對其申報收入。有部分房地產(chǎn)企業(yè)與購房業(yè)主互相串通，采取在發(fā)票中少填開購房金額及修改購房合同的辦法，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)少繳納企業(yè)所得稅的目的。同時，由于發(fā)票金額少于實際購買價格，購房業(yè)主在辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時也能達(dá)到少繳納稅費的目的。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取以下措施：

第一、通過加強房地產(chǎn)企業(yè)銀行結(jié)算情況的核查，核對房地產(chǎn)企業(yè)收款情況與開具發(fā)票金額是否對應(yīng)，對于不一致的作為重點核查對象。

第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)報送銷售房地產(chǎn)情況明細(xì)表，將同類房地產(chǎn)的售價進(jìn)行比較，對價格明顯偏低的情況進(jìn)行重點核查。

第三、稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)企業(yè)的計稅成本與發(fā)票列明的售價進(jìn)行比對，對售價接近或低于計稅成本的，作為重點核查對象。

第四、稅務(wù)機(jī)關(guān)可以走訪購房業(yè)主，通過調(diào)查確定房地產(chǎn)的實際售價情況，對發(fā)票填開金額偏低的作為重點核查對象。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)已經(jīng)實現(xiàn)，但未按照規(guī)定確

認(rèn)銷售收入。

按照文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式一般包括一次性

全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，不同的銷售方式也規(guī)定了不同的納稅義務(wù)實現(xiàn)時間。有些房地產(chǎn)企業(yè)往往不是按照規(guī)定的納稅義務(wù)時限確認(rèn)銷售收入，而是根據(jù)自身的需要調(diào)整收入。針對此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取以下有效措施：

第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)報送銷售產(chǎn)品的方式，即稅源管理部門應(yīng)掌握房地產(chǎn)企業(yè)具體的銷售方式。只有在掌握房地產(chǎn)企業(yè)具體銷售方式的基礎(chǔ)上，才能對其結(jié)轉(zhuǎn)收入情況的準(zhǔn)確性作出判斷。

第二、對于采取一次性全額收款方式的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過核查房地產(chǎn)企業(yè)收取價款情況及開具收款收據(jù)、發(fā)票情況，監(jiān)控納稅人的納稅義務(wù)實現(xiàn)情況。

第三、對于采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。在實際購銷業(yè)務(wù)中，一般商鋪或大客戶采用此種方式，散戶較少采用。有些房地產(chǎn)企業(yè)與購房人達(dá)成協(xié)議分期付款的時間很長，但是實際上很快就付款了，以此來做避稅籌劃。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核查購房合同或協(xié)議，確認(rèn)分期付款銷售方式下約定的付款日期。對于已到付款日期而仍未結(jié)轉(zhuǎn)收入的或已提前付款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。對于簽訂分期付款合同或協(xié)議時間較長的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取實地核查辦法，首先核對房地產(chǎn)企業(yè)的銀行往來情況，核查其是否已收款。同時，向購房人了解實際情況，向其宣傳如果提供虛假證明，造成房地產(chǎn)企業(yè)少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》實施細(xì)則第93條的規(guī)定：對提供虛假證明的單位或個人處以房地產(chǎn)企業(yè)少繳稅款1倍以下的罰款。一般情況下，購房人如果涉及經(jīng)濟(jì)利益的話，是不會為房地產(chǎn)公司提供虛假合同或協(xié)議的。

第四、銀行按揭方式是目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的銷售方式，一般來說首付30%，按揭70%。對于采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。在實際購銷業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)往往存在著隱瞞首付款、隱瞞按揭款、假按揭三種形式。

隱瞞首付款就是房地產(chǎn)企業(yè)在按揭款轉(zhuǎn)賬之前，隱瞞收到購房人支付的首付款，造成滯納稅款。針對這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對購房合同或協(xié)議，確認(rèn)購房方式，在認(rèn)定為按揭方式時，認(rèn)真核對房地產(chǎn)企業(yè)資金流入情況，將資金情況與合同或協(xié)議情況進(jìn)行比對，核查其是否隱瞞了按揭首付款。

隱瞞按揭款項，就是房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行支付的按揭款項后不記收入，而是記入往來款項長期掛賬，造成滯納稅款。針對此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)辦理按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查取證后與購房合同或協(xié)議進(jìn)行核對，查證房地產(chǎn)企業(yè)在收取按揭款后是否及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。

假按揭就是由于房地產(chǎn)企業(yè)由于資金有限，就以本公司員工或其他親戚朋友的身分證在銀行作假按揭預(yù)售。出現(xiàn)這種情況的原因是房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，土地拿下來，資金基本上就用完了，所以就出現(xiàn)了假按揭的情況。就以本公司員工或其他親戚朋友的身份證在銀行作假按揭預(yù)售。假按揭的判定權(quán)屬于銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在銀監(jiān)會判定為假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)為按揭銷售，并按照文件規(guī)定繳納稅款。

按揭貸款方式銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售方式，也是問題較多的環(huán)節(jié)，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)真加以對待和分析。

第五、對于采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的一般情況包括支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、超基價分成方式、包銷方式，四種方式的共同特點是確認(rèn)收入的時限相同：均為收到已銷開發(fā)產(chǎn)品的代銷清單時。為此，已銷開發(fā)產(chǎn)品的代銷清單是稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的重點，要對清單的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真核對，核查其真實性與準(zhǔn)確性。同時，要求受托方按月或季向委托方進(jìn)行結(jié)算，對于受托方已經(jīng)銷售，但遲遲不給委托方銷售清單的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照征管法的規(guī)定予以處理。

五、開發(fā)產(chǎn)品的用途屬于視同銷售行為，而未按照規(guī)定確認(rèn)銷售收入。

在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)采取“以房換地”、“以地?fù)Q房”等手段不納稅或少納稅。“以房換地”是房地產(chǎn)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓或低價轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取土地使用權(quán)所有人土地使用權(quán)的一種行為。表面看房地產(chǎn)企業(yè)與土地使用權(quán)所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算；但實際上在房屋與土地互換過程中房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取土地使用權(quán)，發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為；土地使用權(quán)所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。這種方式容易隱蔽，是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵等；將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，按規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)。不論是流轉(zhuǎn)稅，還是企業(yè)所得稅，視同銷售行為均是稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的重點和難點。為此，針對房地產(chǎn)企業(yè)的視同銷售行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過核查房地產(chǎn)企業(yè)的會計憑證記錄及有關(guān)資料，核實其是否存在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、贈送等視同銷售的情況。主要核查固定資產(chǎn)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付福利費、營業(yè)外支出、長期投資、管理費用等會計科目。同時，應(yīng)對房地產(chǎn)完工、銷售、剩余房產(chǎn)情況進(jìn)行核查，尤其是要對剩余房產(chǎn)情況進(jìn)行摸底，掌握其真實狀態(tài)，是否存在視同銷售的情況，是否有銷售房地產(chǎn)而贈送下房、車庫等情況。

六、房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收入、銷售收入申報繳納了營業(yè)稅，但不申報繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定，對于企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款時的少繳稅款，在匯算期結(jié)束后才加收滯納金。為此，有部分房地產(chǎn)企業(yè)將其實現(xiàn)的預(yù)售收入、銷售收入申報繳納了營業(yè)稅，但不申報繳納企業(yè)所得稅。針對此種情況，第一、國稅機(jī)關(guān)應(yīng)主動與地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行信息交換與共享，在企業(yè)所得稅預(yù)繳征期前，從地稅機(jī)關(guān)取得房地產(chǎn)企業(yè)申報繳納營業(yè)稅的計稅依據(jù)，再通過房地產(chǎn)企業(yè)申報的企業(yè)所得稅情況，判斷其是否足額申報了計算企業(yè)所得稅的預(yù)售收入或銷售收入。第二、建議上級對相關(guān)文件進(jìn)行修改，對于企業(yè)所得稅預(yù)繳征期內(nèi)惡意少報、虛報銷售收入的，應(yīng)依法給予相應(yīng)的處理，使其不能、不敢虛報、少報企業(yè)所得稅收入。

七、銷售材料、下腳料、廢料等實現(xiàn)的收入未申報繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅收入是指按稅法規(guī)定應(yīng)征收企業(yè)所得稅的各項收入總額，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。其中其他業(yè)務(wù)收入包括：銷售材料、下腳料、廢料收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、投資收益、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出租）收入及其他收入等。在調(diào)研中，沒有一戶企業(yè)申報銷售材料、下腳料、廢料等情況。在房地產(chǎn)實際經(jīng)營過程中，由于工期長、用料多，正常情況下是應(yīng)該出現(xiàn)銷售材料、下腳料、廢料等情況的。房地產(chǎn)企業(yè)不申報此部分收入，一方面減少了企業(yè)所得稅，另一方面也造成增值稅的流失。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)一方面應(yīng)核查房地產(chǎn)企業(yè)出庫單，核實其是否有材料、下腳料、廢料的出庫信息，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)進(jìn)一步核查。另一方面應(yīng)對房地產(chǎn)用料情況進(jìn)行核查，查看其剩余物資的處理記錄情況。

八、房地產(chǎn)企業(yè)的價外費用和代收費用不按規(guī)定合并收入。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。在房地產(chǎn)實際經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、防盜門安裝等；有的企業(yè)在收取購房款的同時，向客戶代收超標(biāo)準(zhǔn)門窗價款、煤氣、水電安裝費等款項。為了達(dá)到少繳納稅款的目的，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取在房價之外單獨計價的方式，一是采取直接沖減開發(fā)成本或只通過“其他應(yīng)付款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅金；二是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，結(jié)算，形成內(nèi)部往來。為此，第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核查有關(guān)單位與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的代收協(xié)議，通過協(xié)議書確定房地產(chǎn)企業(yè)代收的范圍。對于沒有代收協(xié)議而收取的價款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對，核查其是否不屬于代收款項，而應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的銀行資金情況、往來款情況進(jìn)行核查，核查其收取款項的去向，對于未直接支付給代收單位的資金應(yīng)認(rèn)真核查，核查其是否不屬于代收款項，而應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

九、開發(fā)產(chǎn)品銷售價格明顯偏低，影響了企業(yè)所得稅。

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均存在銷售價格明顯低于正常售價的情況（不包括故意少開發(fā)票的情況），一般情況下包括內(nèi)部員工購買、相關(guān)部門購買，由于價格明顯偏低，嚴(yán)重侵蝕了企業(yè)所得稅稅基。針對此種情況，對于售價偏低，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。同時，核定方法建議按照以下順序確定：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；由主管國稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。只有這樣，才能堵塞稅收漏洞，減少稅收流失。

十、房地產(chǎn)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目取得收入，而不申報繳納企業(yè)所得稅。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)中，有部分房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，由于某種原因把一部分房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓個其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費用后，卻不按規(guī)定記收入，而是長期掛往來。針對此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核對房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃驗收合格證等資料，核實其開發(fā)的土地面積與房地產(chǎn)開發(fā)面積情況，是否存在轉(zhuǎn)讓部分開發(fā)權(quán)而未記收入的情況。

十一、房地產(chǎn)企業(yè)合作或合資建房后，分配的開發(fā)產(chǎn)品長期掛賬不做收入。

在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，有部分開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司，同時開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，而開發(fā)企業(yè)在分配開發(fā)產(chǎn)品后不按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或預(yù)售收入，造成了企業(yè)所得稅的流失。

篇7

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可能造成的影響分析

（一）土地成本與進(jìn)項稅不能抵扣

營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)首先影響的是成本結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財務(wù)成本，而根據(jù)現(xiàn)行的政策法規(guī)，土地成本是無法與進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)實施營改增后所承擔(dān)的稅負(fù)就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對較高。如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安全成本產(chǎn)生的增值稅，可以與進(jìn)項抵扣，那實施營改增對甚至可能降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）建筑安全成本缺失增值稅發(fā)票

建筑業(yè)受營改增稅制改革的影響，常造成房地產(chǎn)企業(yè)缺失建筑安全成本的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。建筑業(yè)實施營改增改革后，造成各項增值稅專用發(fā)票或發(fā)票抵扣有限等問題。目前，國內(nèi)建筑材料供應(yīng)商構(gòu)成很雜，往往無法提供增值稅專用發(fā)票。另一方面，建筑工主要來自農(nóng)民工和勞務(wù)公司。勞務(wù)公司本身缺少可抵扣的進(jìn)項稅，作為微利企業(yè)也難以承擔(dān)高額的增值稅銷項稅；農(nóng)民工的勞務(wù)產(chǎn)生的人工費用，更沒有增值稅發(fā)票，這些最終會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣。

（三）營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運營形式多以項目公司為主，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須先就預(yù)售收入進(jìn)行稅款預(yù)繳，進(jìn)項稅款必須等到項目竣工結(jié)算完成，收入確認(rèn)后才可以獲取較大的金額，無形之中房地產(chǎn)企業(yè)便承擔(dān)了較高的增值稅成本。因此，營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)合理的政策過渡階段

國內(nèi)目前在建、在售的房地產(chǎn)開發(fā)項目缺少科學(xué)合理的過渡政策，造成一些開發(fā)項目無法進(jìn)行增值稅發(fā)票的抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)了全額的銷售額增值稅。還有在營改增實施前，房地產(chǎn)企業(yè)收購的項目，在營改增后想要轉(zhuǎn)讓，如果缺少科學(xué)合理的過渡政策，必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對營改增的管理措施

根據(jù)其他行業(yè)實施營改增改革的經(jīng)驗，為減小營改增可能產(chǎn)生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

（一）加強供應(yīng)商管理，獲取可抵扣的增值稅發(fā)票

由于建筑市場的激烈競爭，想通過提高工程承包價，將增值稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商是很難實現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇具備正規(guī)行業(yè)資質(zhì)和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發(fā)票的建筑施工企業(yè)進(jìn)行合作。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部管理，加強對材料采購和勞務(wù)委托等過程的票據(jù)管理；加強與建筑施工企業(yè)的工程決算管理，保證及時收到有效的增值稅抵扣發(fā)票；提高會計核算質(zhì)量和精準(zhǔn)性，堅持有發(fā)票才抵扣，盡可能實現(xiàn)項目竣工驗收與會計核算同步進(jìn)行。

（二）理清經(jīng)營活動，科學(xué)安排業(yè)務(wù)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，科學(xué)合理地稅務(wù)籌劃，保證企業(yè)實施營改增改革后，實現(xiàn)稅負(fù)減輕的效果，必須要先理清房地產(chǎn)企業(yè)的自身業(yè)務(wù)流程，明確存在營改增風(fēng)險的經(jīng)營活動項目。對于各項環(huán)節(jié)，及時計算出可抵扣的增值稅進(jìn)項，保證房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)稅負(fù)減輕。國內(nèi)目前的一部分房地產(chǎn)企業(yè)，采用將部分業(yè)務(wù)活動和企業(yè)職能進(jìn)行外包，以此來實現(xiàn)稅務(wù)的科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移稅費。這對于那些不能解決進(jìn)項稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)來講，具有很高的可行性和可操作性。但在進(jìn)行服務(wù)外包的過程中，一定要注意產(chǎn)品質(zhì)量，維護(hù)好企業(yè)的品牌形象。

（三）大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，促進(jìn)企業(yè)客戶的銷售

目前國內(nèi)的住宅市場總體呈現(xiàn)供大于求，物業(yè)購買者掌握著價格的主動權(quán)，對于開發(fā)商的無端提價是不會接受的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅想要轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)購買者是很難實現(xiàn)的。而商業(yè)物業(yè)消費者獲得的增值稅發(fā)票，可以作為公司的進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣，實現(xiàn)增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向買家。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)項稅額的抵扣優(yōu)勢，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，通過多態(tài)發(fā)展來抵御房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險。

（四）加強企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)管理

實施營改增后，增值稅營業(yè)稅的處理、財務(wù)核算會更加復(fù)雜，需要加強對會計人員的培訓(xùn)，需要重新梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)同財務(wù)核算系統(tǒng)的銜接、匹配，提前做好稅務(wù)申報程序準(zhǔn)備、納稅申報和各項財務(wù)、稅務(wù)材料的提交、留存。

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關(guān)鍵詞：并購市場；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險；管理

一、并購市場概述

(一)特征分析

并購市場最明顯的特征就是多種并購形式同時存在。其中，橫向并購與縱向并購，甚至是多元并購和融資并購都是并存狀態(tài)。而并購主體性質(zhì)以及行業(yè)也具有明顯的多元化特征。與此同時，民營企業(yè)與國有企業(yè)等多種類型企業(yè)，甚至是能源行業(yè)與高新技術(shù)等多種行業(yè)，都已經(jīng)逐漸進(jìn)入到并購發(fā)展階段。其中，常見的并購方式就是現(xiàn)金收購股權(quán)、吸收合并以及資產(chǎn)置換等等，同時也可以將多種并購的方式結(jié)合來應(yīng)用[1]。

(二)未來發(fā)展方向

第一，中國并購市場的規(guī)模將逐漸擴(kuò)大，不管是在交易金額亦或是并購方面，實際發(fā)生的數(shù)量都有所增加。第二，以戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的全球并購發(fā)展趨勢明顯。在全球一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，價值鏈在企業(yè)運營環(huán)節(jié)中始終貫穿，其中，全球資金流與信息流等相互融合，實現(xiàn)了高度的整合以及重構(gòu)。在這種情況下，國內(nèi)資本市場與制造行業(yè)都實現(xiàn)了有機(jī)整合，一定程度上增加了人員與物質(zhì)的往來。第三，并購的方式更加復(fù)雜?，F(xiàn)階段，中國并購市場中的并購方式已經(jīng)由單一方式向著多種并購方式方向發(fā)展，一定程度上轉(zhuǎn)變了原有的并購模式。

(三)并購市場發(fā)展的根本原因

第一，中國市場的開放性特征明顯。自加入世界貿(mào)易組織以后，中國市場準(zhǔn)入門檻也隨之下降，更多跨國公司進(jìn)入到中國的市場。與此同時，國有企業(yè)重組的速度加快。在這種情況下，并購市場發(fā)展的速度也隨之提高，使得并購的數(shù)量和規(guī)模逐漸擴(kuò)大[2]。第二，國企實現(xiàn)全面改革。國內(nèi)大部分國有企業(yè)引入了私有資本，一定程度上提高了企業(yè)自身的競爭實力，所以更多民營企業(yè)通過市場經(jīng)驗以及機(jī)制來獲得控制權(quán)利以及經(jīng)濟(jì)利益，使得國內(nèi)企業(yè)并購的主動性隨之增強，進(jìn)一步推動了內(nèi)資并購的全面發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的具體要求

首先，空間全方位性的要求。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理空間范圍涉及到了經(jīng)營活動各方面，而且所有的生產(chǎn)與經(jīng)營活動都應(yīng)當(dāng)開展稅務(wù)風(fēng)險管理。對于企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)以及財務(wù)管理的安排，一定要對稅務(wù)風(fēng)險管理給予綜合考慮。與此同時，在對資源進(jìn)行配置的過程中，同樣需要考慮到人力、物力以及財力等多種資源，優(yōu)先考慮企業(yè)自身的稅務(wù)風(fēng)險。其次，時間全過程性的要求。在企業(yè)生命周期中，必須要融入稅務(wù)風(fēng)險管理。其中，企業(yè)發(fā)展階段不同，管理的重點也存在差異，所以，在開展稅務(wù)管理工作的過程中一定要高度重視企業(yè)發(fā)展階段的實際情況，進(jìn)而合理地制定出工作的重點，與稅收政策相互結(jié)合，對各種稅務(wù)管理方案予以深入地研究，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供高質(zhì)量的服務(wù)[3]。最后，管理全員性的要求。在企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理過程中，需要包含企業(yè)內(nèi)部所有工作人員。其中，一定要保證企業(yè)內(nèi)部全部工作人員都能夠參與到稅務(wù)風(fēng)險管理工作中，而且稅務(wù)風(fēng)險管理同樣關(guān)乎工作人員自身經(jīng)濟(jì)利益。

三、并購市場背景下應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的有效途徑

(一)提升稅務(wù)管理流程的科學(xué)合理性

房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，應(yīng)當(dāng)將財務(wù)管理當(dāng)中的稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)容合理地融入到發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中，并且給予高度的重視。與此同時，應(yīng)當(dāng)不斷加強會計基礎(chǔ)工作管理的力度，對于會計要素確認(rèn)進(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范，同時還應(yīng)當(dāng)保證會計處理方法選擇的合理性?；诖?，應(yīng)建立并健全企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，重視相同經(jīng)濟(jì)活動事項的開展，以保證這一經(jīng)濟(jì)活動事項的財務(wù)、稅務(wù)以及會計實現(xiàn)協(xié)調(diào)地發(fā)展。

(二)注重稅務(wù)工作的文檔管理作用

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視發(fā)票管理工作的作用，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)，以保證及時核對采購的發(fā)票，同時及時核銷銷售的發(fā)票。其次，要加大稅務(wù)文檔管理力度，積極構(gòu)建系統(tǒng)化的事務(wù)文檔機(jī)制，實現(xiàn)書面資料向電子文檔的有效轉(zhuǎn)換，并且同其他稅務(wù)電子文檔進(jìn)行統(tǒng)一地管理，科學(xué)合理地制定出書面資料借閱登記的機(jī)制[4]。

(三)全面培養(yǎng)涉稅工作人員自身素養(yǎng)

在并購市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部的涉稅工作人員，將涉稅事務(wù)作為出發(fā)點，對人才的引進(jìn)與選拔等給予高度重視。除此之外，稅務(wù)主管部門還應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)企業(yè)提供具有針對性的稅務(wù)指導(dǎo)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)征稅工作的順利開展。四、結(jié)束語綜上所述，基于并購市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理工作的開展也同樣面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為此，文章針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理工作進(jìn)行了相關(guān)性的研究與探討，通過采用合理的措施不斷有效增強稅務(wù)風(fēng)險管理工作的效果，以保證房地產(chǎn)企業(yè)更好地在并購浪潮中取得理想的發(fā)展成績。

參考文獻(xiàn)：

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[2]孫雪華.對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理及控制的探討[J].會計師，2014(19)：73-74.

[3]陳宗平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及其管理措施探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014(15)：47-48.

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關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響

中圖分類號：F810.42；F230 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01

稅收籌劃是企業(yè)日常生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對自身的納稅工作予以科學(xué)、合理的策劃以及財務(wù)安排的活動。為加強企業(yè)會計控制，避免會計舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，2006年2月我國對新會計準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實施開始到目前已經(jīng)8年有余。房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準(zhǔn)則實施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中新會計準(zhǔn)則的影響機(jī)制。

一、新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所受影響

國家企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中被業(yè)已規(guī)定的財務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)，即指會計準(zhǔn)則。與原會計準(zhǔn)則相比，新會計準(zhǔn)則存在較大創(chuàng)新性，既實現(xiàn)了會計信息化，同時在使用范圍和財務(wù)報告目標(biāo)方面更加明確。新會計準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃密切相關(guān)的內(nèi)容主要三點，即存貨計價方法、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計量。新會計準(zhǔn)則在存貨計價方法上開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧訖?quán)平均法和先進(jìn)先出法，原有后進(jìn)先出法的取消會一定程度地引起房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動[1]。在當(dāng)前市場環(huán)境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對方法不正確，該種計價方法的改變必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的一定稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期損益與存貨計價方法關(guān)聯(lián)甚密，當(dāng)存貨后進(jìn)先出的計價方法受到限制或被取消，與之相關(guān)的當(dāng)期損益也會受到直接影響。在投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定中，指出投資性房地產(chǎn)如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會有一定程度的增加。關(guān) 于新會計準(zhǔn)則對固定資產(chǎn)計量的規(guī)定，也會直接影響到房企涉稅狀況。

另一方面，新會計準(zhǔn)則的一些規(guī)定，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。這種擴(kuò)展其一表現(xiàn)在可以對公允價值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在公允價值計量模式方面新會計準(zhǔn)則做出了許多新規(guī)定，將會對房企負(fù)債和資產(chǎn)計量產(chǎn)生較大影響，促使房地產(chǎn)損益計算產(chǎn)生相應(yīng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，其二表現(xiàn)在可對會計政策加以利用進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)會計政策在新會計準(zhǔn)則中有所增加，不同的會計政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃效果也會有所區(qū)別。除此之外，新會計準(zhǔn)則中對一些新業(yè)務(wù)的提出，也會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)范圍，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間也有應(yīng)拓展。針對很多會計事項，新會計準(zhǔn)則均作出了修改，這些修改相對原來會計準(zhǔn)則，意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變原來的會計方法。新會計準(zhǔn)則針對投資性房地產(chǎn)的會計處理相對舊會計準(zhǔn)則限制較多，這些會計準(zhǔn)則的變化同時也會致使房企稅收籌劃相應(yīng)調(diào)整當(dāng)前的操作手段與方式。在新會計準(zhǔn)則實施環(huán)境下，無論業(yè)務(wù)核算還是損益方面我國房地產(chǎn)企業(yè)都會產(chǎn)生一定變化，而這些將直接對我國房企納稅額度計算產(chǎn)生影響。

二、新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

根據(jù)新會計準(zhǔn)則中的相關(guān)變化及其對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的對策。我國房地產(chǎn)具有較為特殊的經(jīng)營環(huán)境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實施稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)隨時都會有產(chǎn)生問題的可能性，而且難以做到完全規(guī)避風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到以下兩點：

（一）密切關(guān)注稅收政策，增強企業(yè)風(fēng)險防范意識

國家政策和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，稅法會隨之加以調(diào)整與修正，稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)可依照房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，便于房地產(chǎn)企業(yè)有效、及時的制定風(fēng)險問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動而給該企業(yè)帶來的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對稅收籌劃中所存在的風(fēng)險加以充分考慮，對稅收籌劃方案予以適時調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理制定稅收籌劃方案。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強和稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流與溝通

我國并未嚴(yán)格規(guī)定納稅范圍，而且稅法中也未規(guī)定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通，從而在對一些新業(yè)務(wù)進(jìn)行開展時能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的及時認(rèn)可。同時還能對國家關(guān)于稅收政策的相關(guān)信息盡早獲悉，將因政策變動造成的影響減小到最低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對會計基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點，根據(jù)律法規(guī)定設(shè)立規(guī)范、完整的財務(wù)會計報表、賬冊及憑證。準(zhǔn)確、合理的企業(yè)會計處理與會計憑證，是順利實施納稅檢查的重要保障。

三、總結(jié)

受到房地產(chǎn)企業(yè)自身以及外部等多方面因素的影響，可能會導(dǎo)致一定稅務(wù)籌劃風(fēng)險的出現(xiàn)，不利于全面、有效實施企業(yè)稅收籌劃工作，同時也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收。為此，需要對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的成因和特點等進(jìn)行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利開展具有十分重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)拆遷補償款會計稅務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償款是指房地產(chǎn)企業(yè)作為拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定給予的補償。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)闹饕问?/p>

房屋拆遷補償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合三種形式，他們各有特點，在會計和稅務(wù)處理上也有所區(qū)別。

二、會計處理與稅務(wù)處理

(一)會計處理

1、產(chǎn)權(quán)置換的會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的實質(zhì)是，被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，其實是支付補償款和出售房屋的兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，困此要確認(rèn) “拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋的市場完全重置價格計算的金額以計入開發(fā)成本中的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵?yīng)視同在市場條件下對外銷售，應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定銷售收入，同時按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號――非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。

在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理，即借記“開發(fā)成本―拆遷補償費”科目，貸記“應(yīng)付賬款―拆遷補償費”科目；借記“應(yīng)付賬款―拆遷補償費”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理，即借記“主營業(yè)務(wù)成本――土地征用費及拆遷補償費”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

2、作價補償業(yè)務(wù)的會計處理方法

如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，即領(lǐng)取補償金自己處理居住問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，該補償支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本，即借記“開發(fā)成本（或生產(chǎn)成本）―土地開發(fā)(土地征用及拆遷補償費)”科目，貸記“庫存現(xiàn)金、銀行存款”科目。

3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補償相結(jié)合的會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償?shù)哪遣糠肿鳛椤安疬w補償費”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，由于此時不符合收入確認(rèn)條件，只能作為往來記作“應(yīng)付帳款”。回遷房交付使用后，才符合商品銷售收入確認(rèn)條件，才可確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”，并轉(zhuǎn)回之前支付貨幣補償款時確認(rèn)的“應(yīng)付帳款”。

(二)稅務(wù)處理

1、產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中采取的產(chǎn)權(quán)置換補償方式將涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等問題：

(1)營業(yè)稅的處理

根據(jù)我國《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號）和國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。

(2)土地增值稅的處理

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

(3)企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的相關(guān)規(guī)定于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 關(guān)于計稅成本的確定，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。

2、作價補償?shù)亩悇?wù)處理

作價補償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)直接支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協(xié)議時，雙方確認(rèn)了拆遷補償?shù)慕痤~，但以補償商品房的形式履行協(xié)議，這種情況根據(jù)《國家稅務(wù)總局令第六號》第四條規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組。

3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補償相結(jié)合的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補償被拆遷人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補償方式涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等問題，其稅務(wù)處理與產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理相同。其余部分按照貨幣補償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補償費”直接計入開發(fā)成本中土地成本，可計入土地增值稅扣除項目金額 ，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。

三、會計處理與稅務(wù)處理的差異比較

基于上述對房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式的會計與稅務(wù)處理的分析可見，會計與稅務(wù)處理的差異如下：

（一）成本的確認(rèn)和計量方面

會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)從被拆遷戶手中取得拆遷房應(yīng)視同“購買”業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償方式的支出部分作為“拆遷補償費”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，最終作為銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)。

稅務(wù)處理：關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)企業(yè)對補償?shù)姆课菀垂蕛r值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。按稅法規(guī)定計征的營業(yè)稅、土地增值稅當(dāng)拆遷房交付時轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。

兩者差異：產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)會計處理以回遷房的市場價計入開發(fā)成本；稅務(wù)處理以同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。

（二）收入的確認(rèn)和計量方面

會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶補償?shù)姆课輵?yīng)視同“銷售”業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理，將回遷房以市場價格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認(rèn)條件時確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”稅務(wù)處理：營業(yè)稅對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征，對超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價計征；土地增值稅對房屋轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定；企業(yè)所得稅于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。

兩者差異：會計處理按市場售價確認(rèn)收入；營業(yè)稅和土地增值稅以成本價確認(rèn)收入，所得稅按視同銷售以市場售價確認(rèn)收入。

四、結(jié)論

綜上所述，本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式、會計處理與稅務(wù)處理進(jìn)行了分析，并對會計處理與稅務(wù)處理的差異進(jìn)行了比較，認(rèn)為作價補償業(yè)務(wù)兩者處理都比較明確，而由于產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)的會計處理與稅務(wù)處理比較特殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應(yīng)視同“購買”和“銷售”兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理。稅務(wù)處理方面對補償面積與拆遷面積相等的部分可以按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)；對超出補償面積的部分按市場售價作為營業(yè)稅計征依據(jù)；對企業(yè)所得稅按市場銷售價格計算。在實際工作中，相信隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法制的健全，隨著監(jiān)督體制的不斷增強，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)暮怂銜絹碓絹硗晟啤?/p>

參考文獻(xiàn):