導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇新拆遷條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

正式公布的征求意見(jiàn)稿無(wú)論從名稱上，還是從內(nèi)容上都有很大的變化。根據(jù)征求意見(jiàn)稿的規(guī)定，只有因七種公共利益的需要，政府才能征收房屋;只有90%以上被征收人同意，方可進(jìn)行危舊房改造

這次征求意見(jiàn)稿名稱叫國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，雖然僅僅是一個(gè)名稱，但伴隨著名稱的改變，其內(nèi)部的制度也有很大的變化。王錫鋅在接受記者采訪時(shí)，對(duì)征求意見(jiàn)稿予以了較高評(píng)價(jià)。

新拆遷條例

王錫鋅認(rèn)為，城市房屋拆遷管理?xiàng)l例強(qiáng)調(diào)的是管理，而新名稱體現(xiàn)了由單向的管理到對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)。而且征求意見(jiàn)稿中摒棄了拆遷的概念，取而代之的是搬遷，從拆到搬也折射出一種法治理念的進(jìn)步。

拆遷這個(gè)概念從法律上來(lái)說(shuō)其實(shí)是一個(gè)非常不適當(dāng)?shù)母拍?，因?yàn)椴疬w僅僅是一個(gè)行為。而且這個(gè)概念在過(guò)去的十多年里帶來(lái)很多問(wèn)題，造成一種不良的社會(huì)心理暗示。王錫鋅說(shuō)。

王錫鋅認(rèn)為，征求意見(jiàn)稿不僅在理念上而且在制度規(guī)定上也有很大進(jìn)步。

當(dāng)前，由商業(yè)利益導(dǎo)致的拆遷占大多數(shù)，但是都披上了公共利益的外衣。從征求意見(jiàn)稿的規(guī)定可以看出，將來(lái)政府對(duì)房屋征收與補(bǔ)償，只適用于為了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相對(duì)現(xiàn)實(shí)可行、合理的界定。王錫鋅說(shuō)。

此外，在征收程序上，征求意見(jiàn)稿也注重程序公正，通過(guò)盡可能的公開(kāi)，引入專家建議、公眾參與、政府決策相結(jié)合的機(jī)制，以及內(nèi)部的層級(jí)審查與司法監(jiān)督，來(lái)使程序、決策更加民主、合理，并使當(dāng)事人的權(quán)利得到更好保護(hù)和救濟(jì)。

新拆遷條例征收補(bǔ)償征收補(bǔ)償：盡可能做到公平合理

前不久，貴陽(yáng)警方通報(bào)了一起性質(zhì)惡劣的暴力野蠻拆遷引發(fā)違法堵路群體性事件的處理結(jié)果，其中受雇于開(kāi)發(fā)商、參與野蠻暴力拆遷的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意損壞財(cái)物罪被刑事拘留。

隨著城市化進(jìn)程加快，因拆遷補(bǔ)償難以達(dá)成一致，暴力野蠻拆遷事件時(shí)有發(fā)生。個(gè)別開(kāi)發(fā)商對(duì)拒絕拆遷的所謂釘子戶，采取恐嚇、威逼、停水、斷電甚至非法限制人身自由等手段，不顧一切先推倒房屋再說(shuō)。

王錫鋅表示，拆遷過(guò)程中大量的野蠻、暴力、脅迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中也沒(méi)有賦予拆遷人這樣的權(quán)力。

有關(guān)專家認(rèn)為，其實(shí)多數(shù)老百姓并不反對(duì)拆遷，關(guān)鍵是補(bǔ)償不到位或標(biāo)準(zhǔn)太低。

針對(duì)補(bǔ)償、強(qiáng)制拆遷等矛盾突出的問(wèn)題，征求意見(jiàn)稿專門(mén)作出了規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格;房屋征收部門(mén)及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

房屋的征收、補(bǔ)償是原來(lái)拆遷制度中比較核心的問(wèn)題。一旦把拆遷的目的搞清楚了是不是為了公共利益，以及把補(bǔ)償盡可能做到公平合理，可以說(shuō)房屋征收補(bǔ)償中遇到的問(wèn)題是可以得到解決的。王錫鋅說(shuō)。

新拆遷條例各方觀點(diǎn)某地官員

某地官員：拆遷是利益的爭(zhēng)奪

拆遷有一個(gè)特點(diǎn)，99戶簽署了協(xié)議，1戶沒(méi)有簽署，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)交地。1戶人家足以綁架99戶人家的利益，所謂堅(jiān)持就是勝利就是這個(gè)道理。法律規(guī)則如果在經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有可行性，即使制定，也是得不到遵守的?！墩髑笠庖?jiàn)稿》太注重個(gè)體的權(quán)利，而忽視了集體的權(quán)利。從法理上看，《征求意見(jiàn)稿》很美：尊重權(quán)利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此實(shí)施，估計(jì)整個(gè)拆遷都得停止。沒(méi)有拆遷，有中國(guó)近20xx年快速的城鎮(zhèn)化嗎?有我們居住的現(xiàn)代化小區(qū)嗎?我處理過(guò)很多的拆遷難題，當(dāng)前為止沒(méi)有發(fā)現(xiàn)拆遷過(guò)后導(dǎo)致生活困難的;而拆遷過(guò)程中的各種表演，無(wú)非是利益的爭(zhēng)奪而已，與法學(xué)家所說(shuō)的權(quán)利、自由恐怕關(guān)系不大。

任志強(qiáng)

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)：折遷都是為公共利益

任志強(qiáng)

如今有一個(gè)重大的概念錯(cuò)誤，就是在拆遷中劃分公共利益與商業(yè)利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃是公共利益，商業(yè)服務(wù)是公共利益，解決就業(yè)是公共利益，提供稅收是公共利益，危房改造是公共利益因此，沒(méi)有非公共利益的拆遷行為。立法中不應(yīng)再分歧，否則又是廢物法律。

姜明安

北大法學(xué)院教授姜明安：新拆遷條例陷入兩難

事實(shí)上，新拆遷條例陷入了兩難境地。一方面，《征求意見(jiàn)稿》中的一個(gè)90%和兩個(gè)三分之二對(duì)拆遷限制很嚴(yán)。因此，新拆遷條例很難按《征求意見(jiàn)稿》公布。另一方面，當(dāng)前，拆遷中的暴力問(wèn)題、群體事件屢有發(fā)生，國(guó)務(wù)院、國(guó)土部先后發(fā)文以緩和矛盾。但要從根本上解決問(wèn)題，還得靠法制建設(shè)，這就要求新拆遷條例盡快出臺(tái)。我認(rèn)為，新拆遷條例完全按《征求意見(jiàn)稿》出臺(tái)的可能性較小。一種方案是打亂《征求意見(jiàn)稿》，對(duì)規(guī)定嚴(yán)格的部分進(jìn)行修改、緩和;一種方案是不出臺(tái)條例，直接立法，統(tǒng)籌考慮城市、農(nóng)村的征地拆遷工作。

葉檀

財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀：土地溢價(jià)高導(dǎo)致新拆遷條例難出臺(tái)

強(qiáng)拆屢禁不止，新拆遷條例難以出臺(tái)，都是因?yàn)橥恋匾鐑r(jià)實(shí)在太高，對(duì)于既得利益者的誘惑無(wú)可抵擋，土地財(cái)政、附著在土地財(cái)政上的新投資規(guī)劃與部門(mén)、個(gè)人利益，與土地密切相關(guān)。因此，高科技園區(qū)異化為高科技地產(chǎn)、文化創(chuàng)意園區(qū)異化為文化地產(chǎn)，而真正的文化聚集地如畫(huà)家村、如小吃一條街，動(dòng)輒遭滅頂之災(zāi)。

喬子鯤

《京華時(shí)報(bào)》特約評(píng)論員 喬子鯤：政府要管住自己的手

在拆遷中，政府部門(mén)如何規(guī)范自己的行為，管住自己的手，走出與民爭(zhēng)利模式，重新界定政府部門(mén)的公平、公正的角色定位，這是新拆遷條例必須直面和回答的核心問(wèn)題，或許也正是新條例遲遲不露面的原因所在。

網(wǎng)友

篇2

20xx年最新農(nóng)村拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例

20xx農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

(三)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問(wèn)等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計(jì)算是(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

國(guó)家房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

這里的房屋補(bǔ)償，是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場(chǎng)價(jià)格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。這里的市場(chǎng)價(jià)格，地級(jí)市政府部門(mén)都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對(duì)三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門(mén)進(jìn)行咨詢或索取材料。對(duì)評(píng)估確定房屋價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)?jiān)俅舞b定。

二、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)(俗稱過(guò)渡費(fèi))

搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見(jiàn)各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過(guò)渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無(wú)需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例(自主搬遷)：20xx年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算;臨時(shí)安置費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

該費(fèi)用針對(duì)非住宅類房屋運(yùn)營(yíng)性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷賯€(gè)案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

四、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對(duì)貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補(bǔ)助針對(duì)所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù)》。獎(jiǎng)勵(lì)是指各拆遷人鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

五、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償

房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過(guò)為統(tǒng)一、方便，各縣市會(huì)依照市場(chǎng)價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以時(shí)征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

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篇3

關(guān)鍵詞：《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》 解析

一、《條例》與先前《拆遷條例》相比的改變

一是法律關(guān)系性質(zhì)的改變。在《拆遷條例》下，拆遷人為取得房屋拆遷許可證的單位，是普通的民事主體，拆遷人與被拆遷人之間是普通的民事關(guān)系。而依據(jù)新的《條例》，征收人為市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)，是經(jīng)授權(quán)的行政主體，征收人與被征收人之間是行政法律關(guān)系。

二是征收前提的改變。根據(jù)先前的《拆遷條例》第七條之規(guī)定，拆遷人要獲得拆遷許可證，只需向房屋拆遷管理部門(mén)提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。而根據(jù)新《條例》第二條、第八條之規(guī)定，房屋征收必須是基于法定的公共利益而作出。不是基于法定的公共利益的需要，不得對(duì)當(dāng)事人的房屋實(shí)施征收。如此，公共利益需要成為征收的法定前提。

三是征收程序的改變。根據(jù)先前的《拆遷條例》之相關(guān)規(guī)定，拆遷人依法取得房屋拆遷許可證后即可進(jìn)行拆遷，被拆遷人難以合法表達(dá)其利益訴求。而新的《條例》不但在實(shí)體上客觀界定了“公共利益”，設(shè)計(jì)了“補(bǔ)償機(jī)制”，還通過(guò)一系列程序性規(guī)定，為被征收人了解征收決定，表達(dá)利益訴求，實(shí)現(xiàn)公正裁決爭(zhēng)議，確定了公開(kāi)、公平、公正的運(yùn)行機(jī)制，為征收補(bǔ)償制度的順利實(shí)施提供了程序保證。

四是補(bǔ)償機(jī)制的改變。先前的《拆遷條例》盡管也確立了市場(chǎng)補(bǔ)償原則，但由于房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、補(bǔ)償方式的選擇等方面受到限制，這一原則并未能得到落實(shí)。為此，新的《條例》設(shè)定了更為科學(xué)和公平的補(bǔ)償機(jī)制。首先是引入獨(dú)立第三方評(píng)估制度，保證補(bǔ)償機(jī)制客觀、公正；其次，明確提出房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；再次，明確了被征收人對(duì)于補(bǔ)償方式的選擇權(quán)；最后，為被征收人設(shè)立了完善的法律救濟(jì)途徑，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可依法提起行政復(fù)議和訴訟。

五是強(qiáng)制執(zhí)行方式的改變。依據(jù)先前的《拆遷條例》第十七條之規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。如此，就容易出現(xiàn)房屋拆遷管理部門(mén)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員的情形。為此，新的《條例》取消行政強(qiáng)拆。被征收人不履行房屋補(bǔ)償決定的，房屋征收部門(mén)必須依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

六是設(shè)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。先前的《條例》雖然也有相關(guān)的法律責(zé)任條款，但在法律責(zé)任的主體、違法情形、法律責(zé)任的形態(tài)等方面都存在不周延之處，實(shí)踐中諸多違法行為難以據(jù)此進(jìn)行問(wèn)責(zé)。為此，新的《條例》設(shè)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任條款。如實(shí)踐中飽受詬病的非法逼遷行為，《條例》予以明確禁止，并規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。對(duì)于被征收入以非法方式阻礙房屋征收工作的，也規(guī)定了相應(yīng)的刑事責(zé)任和行政責(zé)任。

二、《條例》要實(shí)現(xiàn)預(yù)期之制度功能面臨的挑戰(zhàn)

盡管《條例》已經(jīng)出臺(tái)，但就制度規(guī)范本身而言，《條例》要實(shí)現(xiàn)預(yù)期之制度功能，尚需面臨挑戰(zhàn)：

首先，公共利益的判斷與反思?！稐l例》第八條規(guī)定了屬于公共利益需要的六種情形，這是《條例》的一大亮點(diǎn)。對(duì)于《條例》所列之公益條款，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格解釋。對(duì)于征收決定之程序制度和救濟(jì)制度，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，通過(guò)民主、行政和司法的三重機(jī)制，確保公益需要之真正實(shí)現(xiàn)。

其次，征收決定程序之遵守?！稐l例》第十條、第十一條、第十二條對(duì)征收決定做出前的論證、聽(tīng)證、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等程序做出了具體規(guī)定，但是這些規(guī)定不夠細(xì)致，可操作性有待加強(qiáng)。首先是征求意見(jiàn)的方式并不明確，沒(méi)有明確的法定方式，民眾的知情權(quán)、申辯權(quán)很難得到保障；其次，“多數(shù)被征收人”、“涉及被征收人數(shù)量較多”等界定缺乏量化指標(biāo)，解釋權(quán)在地方政府，這就可能使得民眾意見(jiàn)難以得到尊重，使得該規(guī)定的立法本意難以貫徹；最后，聽(tīng)證會(huì)的程序沒(méi)有明確規(guī)定。因此，在實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)更具操作性的細(xì)則規(guī)范，防止《條例》所規(guī)定之程序被虛置。

再次，法院之獨(dú)立性?！稐l例》取消了行政強(qiáng)拆，將強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)交由法院統(tǒng)一行使。但司法機(jī)關(guān)能否承擔(dān)這樣的使命很值得懷疑。在實(shí)踐中，受制于人、財(cái)、物的限制，法院的獨(dú)立性有待增強(qiáng)。法院是否具備足夠的資源和能力來(lái)對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的征收決定和補(bǔ)償決定進(jìn)行審查，這將直接影響《條例》之實(shí)施效果。

篇4

第一條  為加強(qiáng)城市房屋拆遷安置管理，保護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)工作的順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況制定本條例。

第二條  凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物和對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置的，均適用本條例。

第三條  本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位或個(gè)人。

本條例所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。

第四條  城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市改造和建設(shè)。

第五條  拆遷人必須依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置；被拆遷人必須履行本條例規(guī)定的義務(wù)，服從城市建設(shè)的需要，在規(guī)定搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第六條  各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷安置工作的領(lǐng)導(dǎo)?？h以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)或者縣以上人民政府授權(quán)的部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷主管部門(mén)），主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷安置工作。

第七條  縣以上人民政府對(duì)在城市房屋拆遷安置工作中有突出貢獻(xiàn)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)。

第二章  拆遷管理

第八條  任何單位或者個(gè)人需要拆遷城市房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件以及拆遷計(jì)劃和拆遷安置方案，向當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)房屋拆遷主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，取得房屋拆遷許可證后，方可按本條例的有關(guān)規(guī)定實(shí)施拆遷。

實(shí)施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限。

第九條  縣以上人民政府或者其城市規(guī)劃主管部門(mén)確定拆遷范圍后，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將拆遷范圍及時(shí)通知有關(guān)的公安、工商及其他部門(mén)暫停辦理拆遷范圍內(nèi)的以下事項(xiàng)：

（一）戶口遷入、分戶手續(xù)；

（二）核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（三）房屋所有權(quán)和使用權(quán)的變更手續(xù)。

本條例規(guī)定的暫停辦理的期限為十二個(gè)月。

第十條  在本條例第九條規(guī)定的暫停期限內(nèi)，因出生、結(jié)（離）婚、轉(zhuǎn)業(yè)（復(fù)員）等原因確需在拆遷范圍內(nèi)入戶或者分戶的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。

第十一條  房屋拆遷可以由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織統(tǒng)一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷安置或者委托拆遷安置，有條件的城市和城市中實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一拆遷。

自行拆遷安置的，拆遷人必須向當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可以實(shí)施拆遷安置工作。

委托拆遷安置的，拆遷人必須委托具有拆遷資格的拆遷安置單位承辦。

房屋拆遷主管部門(mén)不得接受委托拆遷安置。

拆遷安置承辦單位的管理，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條  房屋拆遷主管部門(mén)在房屋拆遷許可證核發(fā)后五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等有關(guān)事項(xiàng)以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。

第十三條  在房屋拆遷主管部門(mén)公布的搬遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人依照本條例的規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂由省房屋拆遷主管部門(mén)統(tǒng)一印制的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》。

《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》應(yīng)當(dāng)明確拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額；安置用房面積和安置地點(diǎn)；搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；擴(kuò)大面積安置費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

第十四條  《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》簽訂后，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其副本送交當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)備案。協(xié)議雙方也可以到當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)辦理公證?！恫疬w補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》由拆遷人和被拆遷人分別保存，作為拆遷人和被拆遷人拆遷與安置的憑證。

拆除依法代管房屋，其《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

第十五條  拆遷人與被拆遷人因補(bǔ)償、安置等問(wèn)題在搬遷期限內(nèi)未達(dá)成協(xié)議而沒(méi)有簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》的，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門(mén)裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書(shū)之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間，如果拆遷人已按裁決給被拆遷人作了安置或者提供了臨時(shí)住處的，不停止拆遷的實(shí)施。

第十六條  到達(dá)房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷截止日期，或者到達(dá)根據(jù)本條例第十五條第一款規(guī)定作出裁決的搬遷截止日期，被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕搬遷的，縣以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不搬遷的，由縣以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆除。

第十七條  拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，到達(dá)房屋拆遷主管部門(mén)公布的搬遷截止日期，糾紛仍未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并到公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十八條  拆遷人在公布的搬遷期限內(nèi)或者在被拆遷人接到裁決書(shū)之日起十五日內(nèi)，不得對(duì)未搬遷住戶實(shí)施停止供水、供電、供熱以及停止供應(yīng)煤氣等影響正常生活的行為。

第十九條  法律、法規(guī)對(duì)拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二十條  房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋拆遷、安置活動(dòng)進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和資料。檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)和業(yè)務(wù)秘密。

第二十一條  房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷安置檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)檔案資料的管理。

第三章  拆遷補(bǔ)償

第二十二條  拆遷人對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人的補(bǔ)償可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。

拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償。

拆除違章建筑，超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償；但核發(fā)證照已明確不予補(bǔ)償?shù)某狻?/p>

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算。

作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合房屋成新計(jì)算。

第二十三條  拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，按照下列規(guī)定予以補(bǔ)償：

（一）拆遷人應(yīng)當(dāng)按原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建或者由產(chǎn)權(quán)單位自建，建后產(chǎn)權(quán)仍屬原房屋所有人，拆遷人負(fù)擔(dān)其全部費(fèi)用；

（二）拆遷人按照房屋重置價(jià)格給予補(bǔ)償；

（三）縣以上人民政府按照城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排。

本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的補(bǔ)償形式可以由雙方當(dāng)事人協(xié)議確定。

拆除私有用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補(bǔ)償辦法由省人民政府另行規(guī)定。

第二十四條  以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，原則上償還的建筑面積不得少于原拆除房屋建筑面積，差價(jià)結(jié)算辦法按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）償還建筑面積與原面積相等，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；

（二）償還建筑面積大于原面積，其等量部分，按照本條第（一）項(xiàng)執(zhí)行，其超過(guò)部分按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；

（三）償還建筑面積小于原面積，其等量部分，按照本條例第（一）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行，其不足部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

拆遷國(guó)有非住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，其結(jié)算差價(jià)問(wèn)題，由省人民政府另行規(guī)定。

第二十五條  以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的國(guó)有和集體所有住宅房屋，其償還面積與原面積相等時(shí)，互不結(jié)算差價(jià)；其償還面積大于或小于原面積時(shí)，其超出或者不足原面積部分，按照房屋重置價(jià)格結(jié)算。

第二十六條  拆除有合法證照的私有住宅房屋，對(duì)被拆遷房屋所有人按照下列規(guī)定補(bǔ)償：

（一）不要產(chǎn)權(quán)需要安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照原房屋重置價(jià)格結(jié)合成新補(bǔ)償；

（二）不要產(chǎn)權(quán)也不需要安置的，拆遷人按照縣以上人民政府規(guī)定的市場(chǎng)交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原房屋作價(jià)收買(mǎi)；

（三）要求償還產(chǎn)權(quán)的，新舊房屋均按照縣以上人民政府規(guī)定的市場(chǎng)交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算差價(jià)。

第二十七條  拆除出租的房屋，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。因拆遷引起變動(dòng)原租賃合同條款的，該合同條款應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改。

第二十八條  拆除享受國(guó)家或者單位補(bǔ)貼個(gè)人購(gòu)買(mǎi)或建造的房屋，拆遷人按照有關(guān)各方的投資比例予以分別補(bǔ)償。

第二十九條  拆除產(chǎn)權(quán)不明或者無(wú)合法繼承人的私有房屋，由拆遷人報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)調(diào)查登記、攝影備案、評(píng)估價(jià)格后，由拆遷人按照規(guī)定將補(bǔ)償費(fèi)如數(shù)交房屋拆遷主管部門(mén)代為儲(chǔ)存。

第三十條  拆除沒(méi)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門(mén)公布的搬遷期限內(nèi)未達(dá)成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照本條例第十七條的規(guī)定實(shí)施拆遷。

拆除沒(méi)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新建立抵押權(quán)或者清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。

第三十一條  拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起被拆遷人經(jīng)濟(jì)損失的，由拆遷人給被拆遷人以適當(dāng)補(bǔ)助。具體補(bǔ)助辦法及標(biāo)準(zhǔn)由縣以上人民政府規(guī)定。

第三十二條  被拆除房屋使用人搬遷時(shí)，由拆遷人付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)提前搬遷的可給予獎(jiǎng)勵(lì)。

在規(guī)定的搬遷過(guò)渡期限內(nèi)，被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；需要過(guò)冬的還應(yīng)當(dāng)付給越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)。

拆遷人未能按照規(guī)定日期組織被拆除房屋使用人回遷的，應(yīng)當(dāng)向被拆除房屋使用人加發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，需要越冬的應(yīng)當(dāng)加發(fā)越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)。

越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，按照市、縣人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第四章  拆遷安置

第三十三條  拆遷人對(duì)應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋使用人依照本條例的規(guī)定給予安置。

被拆除房屋使用人，分為被拆除非住宅房屋使用人和被拆除住宅房屋使用人。

被拆除非住宅房屋使用人必須具有該非住宅房屋所有權(quán)證照或者租賃手續(xù)。其中需要作為工商用房安置的，還必須具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

被拆除住宅房屋使用人必須具有該住宅房屋的所有權(quán)證照或者租賃手續(xù)、以及拆遷范圍內(nèi)的正式戶口和糧食關(guān)系。

第三十四條  拆遷人安置被拆除房屋使用人的新建回遷用房，必須符合《吉林省民用建筑標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)規(guī)定。

第三十五條  被拆除房屋使用人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造，以及盡可能方便居民生活的原則確定。

拆遷人對(duì)于從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加安置面積。具體標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府制定。

第三十六條  拆除非住宅房屋，原則上按照原建筑面積安置。

第三十七條  拆除住宅房屋，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積（以下簡(jiǎn)稱原面積）安置；可以實(shí)行房屋安置，也可以實(shí)行貨幣安置。

對(duì)按照原面積安置住房有困難的被拆除房屋使用人，可以適當(dāng)增加安置面積。

安置方式和增加安置面積的具體辦法，由市（州）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況規(guī)定，并報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第三十八條  《吉林省城市建設(shè)管理?xiàng)l例》頒布前自建但無(wú)房屋證照的獨(dú)立住宅房屋，其使用人具有城市戶口、糧食關(guān)系，又確無(wú)其他住處的，拆除時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)后，由拆遷人給予有償安置。具體安置標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市（州）人民政府規(guī)定。

第三十九條  住宅房屋兼作營(yíng)業(yè)房屋的，拆遷時(shí)按照住宅房屋安置。

第五章  法律責(zé)任

第四十條  對(duì)違反本條例第八條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷房屋或者超越房屋拆遷許可證規(guī)定范圍拆遷房屋的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，并對(duì)非法拆遷的單位或者個(gè)人處以拆除房屋建筑面積的建設(shè)成本1至2倍的罰款。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

對(duì)其中符合拆遷條件的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令補(bǔ)辦房屋拆遷許可證。

第四十一條  對(duì)違反本條例第十一條第三款規(guī)定，委托未取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位拆遷的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，并對(duì)拆遷人處以拆遷委托費(fèi)1至2倍的罰款。

第四十二條  對(duì)違反本條例第三十二條第二款、第三款規(guī)定，拆遷人未向被拆遷人支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用和未能在規(guī)定日期內(nèi)組織回遷的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并對(duì)拆遷人處以應(yīng)當(dāng)支付費(fèi)用5至10倍的罰款。

第四十三條  對(duì)違反本條例第三十四條規(guī)定的，由房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令限期按照規(guī)定予以調(diào)整；逾期不調(diào)整的，房屋拆遷主管部門(mén)依照縣以上人民政府規(guī)定處理。

對(duì)未按照規(guī)定的安置面積標(biāo)準(zhǔn)安置的，責(zé)令拆遷人限期改正，并處以不足面積建設(shè)成本1至2倍的罰款。

第四十四條  違反本條例規(guī)定給被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十五條  對(duì)妨礙房屋拆遷主管部門(mén)工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條  房屋拆遷主管部門(mén)工作人員與拆遷安置活動(dòng)有關(guān)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條  被處罰的當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書(shū)之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，或直接向人民法院起訴。當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六章  附  則

篇5

《新財(cái)經(jīng)》:北京市50個(gè)掛賬村的方案基本上都用的是“騰退”,這與“拆遷”有什么區(qū)別?

趙云濤:拆遷是指取得拆遷許可的單位,根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置,并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

騰退方式,即以村委會(huì)為主體,依據(jù)村民自治章程,在村民代表民主決策、監(jiān)督等基礎(chǔ)上制訂騰退方案。這是一種“少數(shù)服從多數(shù)”的村民自治。

《新財(cái)經(jīng)》:石榴莊的很多村民都以出租房屋為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源,拆遷之后將失去這部分收入,國(guó)家政策對(duì)此是否有相關(guān)規(guī)定?

趙云濤:沒(méi)有。但一般國(guó)家在征地時(shí)會(huì)給予考慮。

征用農(nóng)民集體所有土地的,相應(yīng)的,農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力在征地時(shí)被單位招用的,征地單位應(yīng)當(dāng)從征地補(bǔ)償款中支付招用單位一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi);轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力自謀職業(yè)的,一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)支付給本人。

《新財(cái)經(jīng)》:如果村委會(huì)不支持,村民是否可以自發(fā)選舉村民代表?需要哪些程序?

趙云濤:可以。《村民委員會(huì)組織法》第二十一條規(guī)定,人數(shù)較多或者居住分散的村,可以推選產(chǎn)生村民代表,由村民委員會(huì)召集村民代表開(kāi)會(huì),討論決定村民會(huì)議授權(quán)的事項(xiàng)。村民代表由村民按每五戶至十五戶推選一人,或者由各村民小組推選若干人。

法律及相關(guān)法規(guī)沒(méi)有對(duì)程序進(jìn)行約束。只要選舉真實(shí)就可以。

《新財(cái)經(jīng)》:村民是否有權(quán)拒絕騰退?

趙云濤:按照北京相關(guān)法院的說(shuō)法,村委會(huì)可以。

《新財(cái)經(jīng)》:不光是這50個(gè)掛賬村,只要有拆遷的地方就會(huì)有糾紛,中國(guó)的拆遷之戰(zhàn)正在多處爆發(fā)。您認(rèn)為處理這些問(wèn)題較好的辦法是什么?

趙云濤:合理控制拆遷規(guī)模,加大中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),實(shí)行最低單價(jià)保障和最低總額保障,切實(shí)解決弱勢(shì)群體的拆遷安置問(wèn)題。加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處。加強(qiáng)拆遷單位和拆遷人員管理。

《新財(cái)經(jīng)》:如何從根本上解決房屋拆遷及其引發(fā)的各種問(wèn)題?《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中有哪些條款亟待完善?

趙云濤:在法律和制度方面進(jìn)行創(chuàng)新。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不完全性,從根本上講是國(guó)家意志在立法上的表現(xiàn)。它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地資源以及土地市場(chǎng)的壟斷。但壟斷是不宜于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。因此,在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,應(yīng)在法律上重新確立集體土地在各項(xiàng)權(quán)利上的內(nèi)容,并賦予更完善的權(quán)利行使能力,在倡導(dǎo)國(guó)家在土地市場(chǎng)占主導(dǎo)地位的同時(shí),將集體土地使用權(quán)納入有形的土地市場(chǎng)。這些都有待于在法律規(guī)范、政策制度方面創(chuàng)新和完善。完善拆遷補(bǔ)償政策,慎用或不用行政強(qiáng)拆。

征收公民的房產(chǎn),必須具備三個(gè)法定條件:首先,征收必須是出于“為了公共利益”的需要,主體必須是國(guó)家,必須依照法定的權(quán)限和程序(其中包括必須依法給予補(bǔ)償和居住條件保障)。三個(gè)條件缺一不可,而《條例》的相關(guān)規(guī)定,無(wú)一例外都違反了上述要求。

其次,從征收主體來(lái)看,《條例》規(guī)定的拆遷補(bǔ)償主體不符合上位法的規(guī)定。

我國(guó)《憲法》第十三條、《城市房地產(chǎn)管理法》第六條均明確規(guī)定,征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w都是國(guó)家(具體由代表國(guó)家的政府機(jī)關(guān)來(lái)實(shí)施)。但是,《條例》第四條規(guī)定:“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。

篇6

一、實(shí)施單位法律地位的歷史沿革

1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第9條第1款規(guī)定，“當(dāng)?shù)厝嗣裾梢越M織統(tǒng)一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷或者委托拆遷”。第2款規(guī)定，“拆遷人委托拆遷的，被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位”。經(jīng)過(guò)修訂的2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“拆遷人可以委托具有資格的單位實(shí)施拆遷”。第36條規(guī)定：“委托不具有拆遷資格單位實(shí)施拆遷的，處拆遷補(bǔ)償安置資金3％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證”。此后，各地行業(yè)主管部門(mén)及政府對(duì)拆遷隊(duì)伍和行業(yè)規(guī)范管理不斷深化，并從法人治理結(jié)構(gòu)上要求拆遷實(shí)施單位實(shí)行‘拆管分離”，從原管理機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)企業(yè)中獨(dú)立出來(lái)，具有完全承當(dāng)民事責(zé)任的獨(dú)立法人，并且省、市從資質(zhì)管理、人員培訓(xùn)、行業(yè)考核等方面出臺(tái)一系列管理辦法?！墩魇諚l例》兩次公開(kāi)征求意見(jiàn)過(guò)程中，曾將實(shí)施單位改為“實(shí)施機(jī)構(gòu)”，但在正式頒布時(shí)，仍定為“實(shí)施單位”，這表明專業(yè)從事拆遷及今后征收實(shí)施工作的這個(gè)行業(yè)具有不可或缺的地位和作用。這也是由行業(yè)的特點(diǎn)和今后征收工作的性質(zhì)所決定的。一是拆遷(征收)工作政策性、法規(guī)性強(qiáng)，涉及面廣，需要熟悉法律、法規(guī)、政策、業(yè)務(wù)嫻熟的專門(mén)從事這方面工作的隊(duì)伍做一人一戶的具體工作，從而有利于節(jié)約人力、物力和財(cái)力。二是拆遷(征收)工作環(huán)節(jié)較多，事務(wù)復(fù)雜，從項(xiàng)目的啟動(dòng)到竣工驗(yàn)收，需要經(jīng)歷前期調(diào)查摸底、聽(tīng)證、公告、評(píng)估、協(xié)商洽談、協(xié)議簽訂、搬遷騰房、安全拆除、補(bǔ)償安置、結(jié)算支付等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要一支責(zé)任心強(qiáng)、有毅力且相對(duì)固定的實(shí)施隊(duì)伍來(lái)完成各環(huán)節(jié)的工作任務(wù)。三是拆遷(征收)工作的社會(huì)性強(qiáng)，具有糾紛暴露的滯后性、訴訟的延續(xù)性、房屋拆除的安全隱患性、上訪處理的復(fù)雜性等特點(diǎn)，不是短期行為所能處置的，離不開(kāi)作為當(dāng)事人的實(shí)施單位去參與處理。因此，從法律定位和客觀發(fā)展的需要出發(fā)，不能忽視這支隊(duì)伍的重要作用，并讓其具體擔(dān)當(dāng)實(shí)施者的角色。

二、政府征收背景下實(shí)施單位的定位

《征收條例》明確規(guī)定，政府是今后征收工作的責(zé)任主體；同時(shí)，政府確定的征收部門(mén)作為委托人，代表政府直接與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，與原拆遷相比較，政府在法律關(guān)系、與被征收人的利益關(guān)系等方面更直接、更復(fù)雜，依法、規(guī)范、公開(kāi)、公正的啟動(dòng)征收工作，維護(hù)好被征收群眾的合法權(quán)益和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，是各級(jí)政府的職責(zé)和義務(wù)，這也是《征收條例》明確實(shí)施單位“不得以營(yíng)利為目的”的旨意。但政府征收不等于政府具體操作實(shí)施。當(dāng)前，要將學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《征收條例》的精神實(shí)質(zhì)與做好承前啟后的平穩(wěn)過(guò)渡、推進(jìn)征收工作的實(shí)際進(jìn)程緊密結(jié)合，防止認(rèn)識(shí)和操作上的三個(gè)誤區(qū)：一是政府作為征收主體，就不能委托或使用原拆遷實(shí)施單位，只有政府自己實(shí)施才能控制法律風(fēng)險(xiǎn)。二是以單位性質(zhì)作為是否營(yíng)利為目的的唯一標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為只有成立事業(yè)性的單位才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，原有的實(shí)施企業(yè)必須解體或重新整改，否則征收工作無(wú)法實(shí)施。三是正常收費(fèi)即為營(yíng)利，即使企業(yè)單位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等同于或低于事業(yè)性單位，也認(rèn)為是“以營(yíng)利為目的”。筆者認(rèn)為，防止實(shí)施單位追求利潤(rùn)最大化進(jìn)而影響政府形象，侵害群眾利益，是實(shí)施環(huán)節(jié)中的重點(diǎn)所在。達(dá)到這一目的，關(guān)鍵在于改進(jìn)管理方式，健全工作機(jī)制，統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，防止以大包干等委托方式使實(shí)施單位受利益驅(qū)動(dòng)而亂作為。本著平穩(wěn)過(guò)渡、有機(jī)銜接、積極引導(dǎo)、服務(wù)征收的指導(dǎo)思想，一是將實(shí)施單位定性為服務(wù)性的中介機(jī)構(gòu)，在從事服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，根據(jù)規(guī)定收取合理的工作經(jīng)費(fèi)和人員工資等費(fèi)用；二是在運(yùn)作模式方面實(shí)行收支兩條線；同時(shí)，嚴(yán)格行業(yè)管理，禁止工程“大包干”的方式誤導(dǎo)實(shí)施單位追求利益最大化而忽視征收的社會(huì)責(zé)任；三是加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)。對(duì)實(shí)施單位與群眾簽訂的補(bǔ)償協(xié)議、代辦服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格審計(jì)，防止弄虛作假、截留、克扣補(bǔ)償資金等違法亂紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。

三、對(duì)實(shí)施單位的管理思路

《征收條例》出臺(tái)后，房屋征收為政府行為，實(shí)施單位的行為直接代表政府，政府不僅要對(duì)其行為進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)，要對(duì)其行為后果承擔(dān)責(zé)任，必須進(jìn)一步嚴(yán)格管理，統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施行為，可采取以下措施：

一是穩(wěn)定隊(duì)伍，扎實(shí)推進(jìn)在拆項(xiàng)目的竣工掃尾。在以往拆遷項(xiàng)目屬地推進(jìn)的基礎(chǔ)上，與各項(xiàng)目責(zé)任主體配合，進(jìn)一步梳理遺留項(xiàng)目的具體情況，細(xì)化項(xiàng)目實(shí)施單位的目標(biāo)任務(wù)，同時(shí)，認(rèn)真貫徹省《關(guān)于認(rèn)真貫徹實(shí)施切實(shí)做好房屋征收與補(bǔ)償工作的通知》，防止野蠻拆遷，確保平穩(wěn)過(guò)渡。

二是更換名稱，核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蓪F(xiàn)有的房屋拆遷實(shí)施單位更名為“房屋征收服務(wù)事務(wù)所”，避免社會(huì)產(chǎn)生“公司”是“以營(yíng)利為目的”的概念歧義，適應(yīng)政府征收要求；同時(shí)，會(huì)同物價(jià)局等部門(mén)合理確定實(shí)施單位的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不允許協(xié)議性收費(fèi)。

三是加強(qiáng)管理，進(jìn)一步提升行業(yè)整體素質(zhì)。在系統(tǒng)進(jìn)行新的《征收條例》及相關(guān)文件學(xué)習(xí)培訓(xùn)的同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施“平安拆遷”各項(xiàng)考核要求；同時(shí)，針對(duì)征收工作的新特點(diǎn)、新要求，細(xì)化行業(yè)考核細(xì)則，積極探索拆遷企業(yè)信譽(yù)管理制度，為適應(yīng)新的征收工作夯實(shí)基礎(chǔ)；同時(shí)，通過(guò)優(yōu)勝劣汰、資產(chǎn)重組的市場(chǎng)機(jī)制與行業(yè)管理引導(dǎo)相結(jié)合等辦法，將實(shí)施單位從數(shù)量型向質(zhì)量規(guī)模型發(fā)展。

篇7

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套需求日益增強(qiáng)，對(duì)解決交通擁擠、美化城市環(huán)境的愿望也日益強(qiáng)烈，這必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地資源，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)施城市房屋拆遷。

但是多年來(lái)，房屋拆遷，這部城市建設(shè)進(jìn)程中的“都市劇”，因?yàn)槠浞蓪傩缘膿渌访噪x、補(bǔ)償安置的紛紛擾擾，不僅在理論界引起無(wú)休止的爭(zhēng)論，而且在實(shí)踐中也讓利益各方都備感“受傷”。

拆遷，一直被譽(yù)為“天下第一難”的工作。重慶市，一個(gè)已經(jīng)被挖成大坑的工地中間，孤零零地佇立著一幢小樓，四周被挖成了“懸崖”，猶如一個(gè)大海中的孤島…….近期，號(hào)稱“史上最牛釘子戶”成為了全國(guó)各大媒體追逐的焦點(diǎn)。

秉持“規(guī)范拆遷，立法為民促和諧”的宗旨，省人大常委會(huì)總結(jié)城市房屋拆遷領(lǐng)域存在的問(wèn)題和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行了部分條款修改。

拆遷人主體：“叫停”開(kāi)發(fā)商

在各國(guó)憲法中，絕對(duì)的財(cái)產(chǎn)自由理念早已被摒棄，人們普遍認(rèn)為財(cái)產(chǎn)負(fù)有社會(huì)義務(wù)，特別是因公共利益需要為國(guó)家征收、征用的義務(wù)。美國(guó)憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用?！北M管修正案是從保護(hù)公民權(quán)利角度規(guī)定的，但透過(guò)條文規(guī)定，還是可以解讀出國(guó)家對(duì)公民財(cái)產(chǎn)征收征用的保留。美國(guó)上世紀(jì)六十年代的世貿(mào)中心征地拆遷案和最近在美國(guó)國(guó)內(nèi)引起巨大反響的凱洛訴新倫敦市案，都屬于國(guó)家對(duì)公民所擁有的土地實(shí)行征收的典型。

我國(guó)憲法規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！毙骂C布的物權(quán)法也規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

國(guó)家征收與商業(yè)收購(gòu)是兩種不同法律性質(zhì)的行為。國(guó)家征收盡管也要補(bǔ)償，雙方對(duì)于補(bǔ)償金額也可以協(xié)商，但征收屬于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主體適格、程序正當(dāng)，征收決定一旦生效，即具有法律效力。物權(quán)法第32條對(duì)此也作了相關(guān)規(guī)定。而商業(yè)收購(gòu)?fù)耆敲袷轮黧w之間根據(jù)平等、自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t達(dá)成協(xié)議，只要一方不同意，收購(gòu)就無(wú)法進(jìn)行。由于國(guó)務(wù)院條例和我省原條例都對(duì)城市房屋拆遷規(guī)定了行政強(qiáng)制拆遷和司法強(qiáng)制拆遷，以國(guó)家公權(quán)力作為后盾，因此，條例所規(guī)定的城市房屋拆遷顯然屬于國(guó)家征收性質(zhì)，只能由國(guó)家動(dòng)用征收權(quán)，在依法補(bǔ)償后才能行使。

在拆遷主體認(rèn)定問(wèn)題上，早在2004年年底，省人大常委會(huì)盧文舸副主任在寧波、慈溪調(diào)研省條例貫徹實(shí)施情況時(shí)就強(qiáng)調(diào)指出，按照省條例規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以作為拆遷人，在住房產(chǎn)權(quán)制度改革后，這不符合憲法保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的精神。拆遷的實(shí)質(zhì)是政府代表國(guó)家行使征收權(quán)，對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置理應(yīng)是政府的責(zé)任，讓開(kāi)發(fā)商成為拆遷人并由其直接對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置實(shí)際上是政府在回避這個(gè)責(zé)任。

上世紀(jì)八十年代中期開(kāi)始，舊城改造在各大城市逐步開(kāi)始，到八十年代末和九十年代初已在比較大范圍內(nèi)展開(kāi)。由于當(dāng)時(shí)尚未實(shí)行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上屬于房管部門(mén)直管公房和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及國(guó)有、集體企業(yè)自管公房，土地使用實(shí)行行政劃撥，在“吃飯財(cái)政”窘境之下，政府追求“無(wú)錢(qián)也要辦事”的理念，推行“借雞生蛋”，“土地批租、毛地出讓”做法應(yīng)運(yùn)而生。開(kāi)發(fā)商既要拆除批租地塊上房屋，又要遷居安置房屋使用人，開(kāi)發(fā)商自然成了拆遷人。由于此時(shí)房屋的所有權(quán)屬于公家單位，該房屋所占用土地的使用權(quán)從法律上說(shuō)也是國(guó)家的，政府直接將該地塊土地使用權(quán)出讓給開(kāi)發(fā)商，在法律上尚無(wú)障礙。但是住房制度改革后，原使用人已成為產(chǎn)權(quán)人，成為該房屋所占用地塊的土地使用權(quán)人，如果要收回其土地使用權(quán)，必須適用國(guó)家征收程序，應(yīng)當(dāng)由政府對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，由開(kāi)發(fā)商作為拆遷人并由其進(jìn)行補(bǔ)償安置的規(guī)定不僅不利于明確政府責(zé)任，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，并且也不符合國(guó)家征收的法律關(guān)系。為了更好地厘清國(guó)家征收和商業(yè)收購(gòu)的區(qū)別，理順拆遷法律關(guān)系。

新條例規(guī)定：“本條例所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其他公共利益需要，依法收回國(guó)有土地使用權(quán)而拆遷該地塊上房屋的行為。”“本條例所稱拆遷人，是指政府設(shè)立的具體實(shí)施收回國(guó)有土地使用權(quán)并依法取得拆遷許可證的單位?！?/p>

為了更好地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，立法工作者認(rèn)為，實(shí)踐中還應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)問(wèn)題：一是城市規(guī)劃的制定和調(diào)整必須遵守嚴(yán)格的程序規(guī)范，接受社會(huì)公眾的監(jiān)督，避免隨意性；二是對(duì)政府的征收行為，應(yīng)當(dāng)保證被征收人有權(quán)尋求司法救濟(jì)。

尋求市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償

原條例規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時(shí)政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、成新等因素評(píng)估確定，基準(zhǔn)價(jià)由市、縣房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同價(jià)格、國(guó)土資源、規(guī)劃等行政管理部門(mén)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市?chǎng)平均價(jià)格分別確定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后每年3月底前公布。

省人大常委會(huì)法工委的同志表示，當(dāng)初之所以規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)制度，主要是考慮到當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)尚不健全，評(píng)估行為也不夠規(guī)范，尚未形成開(kāi)發(fā)、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)機(jī)制，因而設(shè)立評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)制度，以此規(guī)范和約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為，切實(shí)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

在這幾年的實(shí)踐執(zhí)行中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升等各種原因，一年公布一次的基準(zhǔn)價(jià)已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的形勢(shì)，全省各市、縣公布的基準(zhǔn)價(jià)已經(jīng)不能真實(shí)反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。如杭州市自2002年上半年杭州市區(qū)國(guó)有土地城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)后，一直到2005年才進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

調(diào)查顯示，2005年年初，杭州市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)住宅貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為5900元/平方米，而該地段二手房均價(jià)已達(dá)到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市雖然將該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為7200元/平方米，但此時(shí)，該地段二手房均價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)。顯然，再沿用基準(zhǔn)價(jià)制度已經(jīng)不合適。

為此，新條例參考國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，作出規(guī)定：“評(píng)估被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定，應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，不具備市場(chǎng)比較法評(píng)估條件評(píng)估非住宅房屋的，可以采用其他評(píng)估方法，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明原因?！?/p>

“采用市場(chǎng)比較法評(píng)估被拆遷房屋價(jià)格的，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評(píng)估確定?！薄霸u(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)交易價(jià)從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個(gè)以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后確定?！?/p>

評(píng)估“基準(zhǔn)價(jià)格”和“比準(zhǔn)價(jià)格”雖一字之差，但其意義完全不同。確定基準(zhǔn)價(jià)是政府主導(dǎo)行為，而比準(zhǔn)價(jià)格完全由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選取房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格修正確定，其科學(xué)性和合理性可見(jiàn)一斑。

先安置再拆遷

安置用房建設(shè)是拆遷工作的重要組成部分，但是，目前浙江一些地方還存在著“重拆遷進(jìn)度，輕安置落實(shí)”的做法。老百姓房子被拆，幾年見(jiàn)不到安置房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年底前，杭州市無(wú)法安置的拆遷戶5961戶，大量的安置遺留問(wèn)題毫無(wú)疑問(wèn)地成為拆遷糾紛矛盾的焦點(diǎn)。

為保證被拆遷人及時(shí)妥善得到安置，條例規(guī)定：縣級(jí)以上人民政府在組織制定拆遷計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)當(dāng)制定安置用房建設(shè)計(jì)劃，并應(yīng)當(dāng)監(jiān)督安置用房建設(shè)；需要新建安置用房的，拆遷人在申領(lǐng)拆遷許可證時(shí)還應(yīng)當(dāng)提供安置用地批準(zhǔn)文件。

在舊城改造拆遷項(xiàng)目中，特別是在老城區(qū)，居民住房普遍較小，居住擁擠，是弱勢(shì)群體相對(duì)集中的地區(qū)，“下崗職工多、低保對(duì)象多、生活困難多、違章搭建多”，這部分被拆遷戶普遍無(wú)經(jīng)濟(jì)能力重新購(gòu)置新房。

為此，新條例擴(kuò)大了拆遷安置最低保障政策的適用范圍。條例規(guī)定，被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的，合并計(jì)算），并實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。市、縣人民政府可以規(guī)定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。低收入家庭的具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。

篇8

1、野蠻拆遷，侵害被拆遷人的合法利益

野蠻拆遷是群眾反映比較強(qiáng)烈的問(wèn)題，容易引發(fā)社會(huì)沖突，近年來(lái)雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類情況：一是拆遷工作人員工作方法簡(jiǎn)單粗暴。某些拆遷工作人員對(duì)待被拆遷人態(tài)度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區(qū)都有居民投訴拆遷工作人員方法簡(jiǎn)單，態(tài)度粗暴，動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當(dāng)言行容易引起被拆遷人的反感。

2、過(guò)度拆遷，勞民傷財(cái)

就全國(guó)范圍來(lái)看，建筑物的平均使用壽命越來(lái)越短，反復(fù)拆遷、隨意拆遷的現(xiàn)象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀(jì)五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開(kāi)發(fā)”，謀取其中的土地利益，由此產(chǎn)生巨大浪費(fèi)和社會(huì)矛盾。

3、破壞周邊環(huán)境，影響群眾生活

城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過(guò)程中，有的拆遷公司只關(guān)心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對(duì)未搬遷居民帶來(lái)的影響。如某地區(qū)800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購(gòu)物、出行帶來(lái)嚴(yán)重影響，導(dǎo)致周邊環(huán)境臟亂差、社會(huì)治安明顯惡化。有居民反映2002年建設(shè)恒茂時(shí)時(shí)對(duì)其居住片區(qū)實(shí)施拆遷，周邊環(huán)境嚴(yán)重惡化至今仍影響部分沒(méi)有拆遷的住戶的居住質(zhì)量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒(méi)有引起足夠重視。

二、原因分析

產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因是多方面的，既有法律法規(guī)、相關(guān)政策方面的原因，也有規(guī)劃管理方面的原因；既有拆遷機(jī)構(gòu)、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當(dāng)前拆遷工作要求的時(shí)間緊、任務(wù)重，工作壓力太大，容易產(chǎn)生各種問(wèn)題。

1、法律滯后

首先是相關(guān)法律法規(guī)的滯后帶來(lái)困擾。我國(guó)2001年頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）與物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定不一致，已于2007年10月停止執(zhí)行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒(méi)有出臺(tái)，城鎮(zhèn)國(guó)有土地上單位和個(gè)人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序處于“法律真空”的狀態(tài)。

其次是法律解釋的滯后?！段餀?quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”但對(duì)“公共利益”沒(méi)有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業(yè)利益的混同。

第三是某些法律內(nèi)容需要補(bǔ)充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問(wèn)題”，如多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共用一個(gè)產(chǎn)權(quán)證等等?！皻v史遺留問(wèn)題”應(yīng)該用歷史的態(tài)度去對(duì)待，不應(yīng)一概照搬現(xiàn)行法律法規(guī)去簡(jiǎn)單地判斷和處理“歷史遺留問(wèn)題”。這方面的法律法規(guī)或者沒(méi)有，或者非常籠統(tǒng)，缺乏應(yīng)有的可操作性。

2、規(guī)劃不合理

多年來(lái)，由于我們的城市規(guī)劃缺乏前瞻性，規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)、不合理，導(dǎo)致才修幾年的路就要擴(kuò)建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領(lǐng)導(dǎo)不尊重、不遵守規(guī)劃，隨意修改規(guī)劃，城市建設(shè)浪費(fèi)嚴(yán)重，過(guò)度拆遷、反復(fù)拆遷問(wèn)題日益嚴(yán)重。

3、補(bǔ)償安置政策實(shí)施前后不一，老實(shí)人吃虧

拆遷是一項(xiàng)政策性、社會(huì)性很強(qiáng)的工作，必須依法行政、規(guī)范運(yùn)作。無(wú)論是計(jì)算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。都應(yīng)該堅(jiān)持依法、公平、公正、公開(kāi)的原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，充分維護(hù)被拆遷群眾權(quán)益。目前在拆遷工作實(shí)際運(yùn)作中，往往不能做到前后一致，導(dǎo)致“先簽協(xié)議吃虧，后簽協(xié)議得利”，老實(shí)守規(guī)矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結(jié)果是越來(lái)越多的人爭(zhēng)當(dāng)“釘子戶”，良民變刁民。

三、對(duì)策建議

拆遷是為了建設(shè)，為了發(fā)展。拆遷在改善城市環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量的同時(shí)，也會(huì)給一些被拆遷人的生活、工作帶來(lái)不同程度的影響。客觀上講，被拆遷人從一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住環(huán)境被重新安置到其它地區(qū)，甚至相對(duì)較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，不僅生活習(xí)慣上會(huì)產(chǎn)生不適應(yīng)，而且除了要購(gòu)買(mǎi)新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來(lái)，還有交通、購(gòu)物、就醫(yī)、子女上學(xué)等都將成為他們不得不面對(duì)的實(shí)際問(wèn)題。所以，要實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實(shí)際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會(huì)不穩(wěn)定，發(fā)展也會(huì)受到影響，構(gòu)建和諧社會(huì)就更談不上。

（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律

房屋拆遷關(guān)系到各方利益，作為公共權(quán)力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權(quán)力隨意介入拆遷領(lǐng)域；另一方面在拆遷過(guò)程中要始終保持中立，圍繞規(guī)范拆遷行為和保障居民權(quán)益兩個(gè)重點(diǎn)，做好管理者和服務(wù)者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護(hù)公平正義，只有這樣，才能樹(shù)立政府的權(quán)威，政府在人們心中才有公信力。

（二）完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策

城市房屋拆遷已經(jīng)成為社會(huì)矛盾最易激化的重要領(lǐng)域，盡快完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策非常必要。

⒈盡快出臺(tái)新的“房屋拆遷管理?xiàng)l例”

《物權(quán)法》頒布后國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》遲遲沒(méi)有修改出臺(tái)的情況不能曠日持久地繼續(xù)下去了?；蛘弑M快修改《條例》，或者出臺(tái)新的法規(guī)，這一“法律真空”填補(bǔ)得越早，帶來(lái)的損失就會(huì)越小。

⒉在新的《條例》中增加“嚴(yán)厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對(duì)所謂“誤拆”這一違法拆遷新動(dòng)向制定限制性措施。

⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋，規(guī)范政府和開(kāi)發(fā)商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進(jìn)行。

（三）科學(xué)規(guī)劃，減少過(guò)度拆遷

篇9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-0992(2009)03-0117-01

摘要：在城市現(xiàn)代化的進(jìn)程中，防范和化解城市房屋拆遷中的矛盾和糾紛，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要內(nèi)容之一在分析產(chǎn)生城市房屋拆遷根源的基礎(chǔ)上，本文提出了建立健全防范、化解拆遷矛盾糾紛的長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：拆遷　補(bǔ)償　政府管理　糾紛

城市要發(fā)展，硬件的改善是必須的。城市房屋拆遷是一項(xiàng)破舊立新的工作，對(duì)于改善城市居民的生產(chǎn)、生活環(huán)境，推動(dòng)城市建設(shè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具有重要意義。同時(shí)，城市房屋拆遷工作直接關(guān)系到被拆遷人的切身利益，稍有不慎，極有可能引發(fā)尖銳的矛盾沖突，影響社會(huì)穩(wěn)定。如何防范、化解矛盾，一直是困擾拆遷部門(mén)的難題。

一、城市房屋拆遷矛盾糾紛的焦點(diǎn)

現(xiàn)實(shí)生活中所有的矛盾和糾紛，都源于利益的對(duì)立和沖突。在城市房屋拆遷中，拆遷人和被拆遷人是利益對(duì)立的矛盾著的雙方，拆遷人拆除被拆遷人的房屋，對(duì)價(jià)是補(bǔ)償被拆遷人。無(wú)論是拆遷人，還是被拆遷人，作為理性的市場(chǎng)主體。均有尋求自身利益最大化的動(dòng)機(jī)，拆遷人追求“拆”得又快又省。被拆遷人追求“補(bǔ)”得及時(shí)合理。在“拆”與“補(bǔ)”這一對(duì)矛盾中，“補(bǔ)”是矛盾的主要方面，直接決定“拆”能否順利展開(kāi)，補(bǔ)償?shù)暮侠砼c否與及時(shí)與否常常成為糾紛的焦點(diǎn)。

1、補(bǔ)償不合理

補(bǔ)償不合理，通常表現(xiàn)為補(bǔ)償數(shù)額偏低，不能完全填補(bǔ)被拆遷人因拆遷而遭受的損失。這也就是說(shuō)。在政府、拆遷人和被拆遷人三方共同參與的拆遷活動(dòng)中，政府、拆遷人均各取所需。只有被拆遷人遭受了凈虧損。糾紛也就在所難免。這既有立法上的原因，也有執(zhí)法上的原因。

“效率優(yōu)先、兼顧公平”的指導(dǎo)思想，使立法者往往過(guò)于關(guān)注“多快好省”推進(jìn)拆遷工作，忽視了對(duì)被拆遷人利益的保護(hù)。如。1991年3月22日公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱舊《條例》)第二十條規(guī)定：“作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算”。這種計(jì)算補(bǔ)償金額的方式，雖節(jié)省了拆遷成本。但被拆遷人只能得到房屋殘存價(jià)值的補(bǔ)償。不過(guò)。這種狀況近年有所改善。2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱新《條例》)第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。顯然。新《條例》將被拆遷房屋作為房和地的統(tǒng)一體即完整的房地產(chǎn)來(lái)看待，不僅僅考慮房屋的殘值。還要考慮區(qū)位、用途等因素。與舊《條例》相比，這種補(bǔ)償金額計(jì)算方式對(duì)被拆遷人更為有利。也更為合理，我們稱之為合理補(bǔ)償金額。

新《條例》雖然規(guī)定了“以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格”來(lái)確定補(bǔ)償金額。卻沒(méi)有規(guī)定明確、具體、公正的操作程序來(lái)予以保障。實(shí)踐中，拆遷人往往采取先入為主的辦法，先委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的所有房屋分戶評(píng)估。分戶出具評(píng)估報(bào)告，以此為依據(jù)，使用各種手段要求被拆遷人接受。有的地方性法規(guī)甚至規(guī)定補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，這無(wú)異于要被拆遷人與虎謀皮，結(jié)果可想而知。

因此，現(xiàn)實(shí)中被拆遷人所得到的補(bǔ)償不僅低于前述分析所揭示的理應(yīng)得到的充分補(bǔ)償金額，也往往低于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的合理補(bǔ)償金額。

2、補(bǔ)償不及時(shí)

補(bǔ)償不及時(shí)就是拆遷入不能按照承諾將補(bǔ)償款及時(shí)支付予被拆遷人。與補(bǔ)償不合理主要發(fā)生于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議磋滴談判過(guò)程中不同，補(bǔ)償不及時(shí)主要發(fā)生于協(xié)議簽訂后，是履行合同的問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)中。補(bǔ)償不及時(shí)的情況比較常見(jiàn)，幾乎所有的“爛尾地”、“爛尾樓”都存在著長(zhǎng)期拖欠補(bǔ)償款的問(wèn)題。補(bǔ)償不及時(shí)的危害巨大，常常使被拆遷人面臨“房、錢(qián)兩空”的困境。甚至引起災(zāi)難性后果，群體性上訪也常常因此而起。

二、現(xiàn)行管理體制需進(jìn)一步完善

補(bǔ)償不合理和補(bǔ)償不及時(shí)均是拆遷人對(duì)被拆遷人民事權(quán)利的侵害。侵權(quán)行為如果能及時(shí)得到糾正，糾紛不致產(chǎn)生。新的建設(shè)項(xiàng)目往往在實(shí)際獲得所占用土地前就已經(jīng)辦妥了從立項(xiàng)、選址、規(guī)劃、用地直到施工許可等的行政審批手續(xù)，“立新”工作已基本完成，拆除新項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的房屋等“破舊”工作只是“立新”工作的附屬。政府的精力主要用于“立新”，既未將“立新”與“破舊”統(tǒng)籌考慮，也未對(duì)“破舊”給予足夠的重視。于是，實(shí)際工作中政府管理不到位的情況時(shí)有發(fā)生。

政府管理不到位有多種表現(xiàn)，首先是具體行政行為有瑕疵，或各管理部門(mén)之間協(xié)調(diào)銜接不夠順暢，或群眾參與不充分，直接或間接損害了拆遷入或被拆遷人的權(quán)益。這種情形往往直接導(dǎo)致政府管理部門(mén)與拆遷人或被拆遷人之間的糾紛。行政復(fù)議、行政訴訟是其常見(jiàn)的表現(xiàn)形式。實(shí)踐中，這種管理不到位引發(fā)的拆遷糾紛存在嚴(yán)重的“錯(cuò)位”現(xiàn)象：決定拆遷范圍內(nèi)的房屋拆遷與否的是城市規(guī)劃，拆遷許可管理只是站在被拆遷人的立場(chǎng)上，對(duì)符合城市規(guī)劃的拆遷申請(qǐng)進(jìn)行審查，禁止那些未能充分考慮被拆遷人利益的拆遷活動(dòng)。但在被拆遷人看來(lái)，拆遷活動(dòng)得以實(shí)施的直接根據(jù)是拆遷許可。所有的拆遷矛盾和糾紛都涌向拆遷管理部門(mén)，要求予以解決。由于超出了職能范圍。拆遷管理部門(mén)問(wèn)題不可能解決所有問(wèn)題，更為嚴(yán)重的是，由于前置審批部門(mén)沒(méi)有動(dòng)力吸收利害關(guān)系人參與具體行政行為，前置審批行為大都不能取得群眾的理解支持，糾紛的根源還在不斷產(chǎn)生。

篇10

奉化市奉幫服裝城的原五十余戶個(gè)體工商戶，自2002年2月起就一直為所購(gòu)固定攤位的拆遷補(bǔ)償一事而困惑、奔波、維權(quán)……。

第一部分、案件事實(shí)經(jīng)過(guò)

一、服裝城的建造及出售

奉化市“奉幫服裝城”是由奉化市人民政府主辦、市工商局承辦的一個(gè)項(xiàng)目，于91年8月12日正式動(dòng)工興建。92年3月經(jīng)奉化市人民政府第三次常務(wù)會(huì)議討論，會(huì)議同意奉化市工商局提出的《奉幫服裝城出售方案》（內(nèi)容為：為籌集建設(shè)資金，將服裝城一、二層攤位進(jìn)行預(yù)售，出資購(gòu)買(mǎi)者對(duì)所購(gòu)攤位擁有所有權(quán)，一層出售給個(gè)體戶，二層出售給市各企業(yè)單位等）。隨后，奉幫服裝城籌建辦于92年4月1日了“關(guān)于歡迎認(rèn)購(gòu)奉幫服裝城攤位的公告”，并于92年4月11日在寧波日?qǐng)?bào)頭版頭條上刊登銷售廣告。1992年9月廣大個(gè)體工商戶與奉化市工商局簽訂了《奉幫服裝城攤位買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》并辦理了公證，92年10月市工商局向購(gòu)攤位的個(gè)體戶頒發(fā)了《奉幫服裝城攤位所有權(quán)證》。自此，個(gè)體戶們就一直在服裝城一層攤位經(jīng)營(yíng)個(gè)體服裝、鞋帽等批零生意或?qū)偽怀鲎馑私?jīng)營(yíng)。

二、服裝城拆遷過(guò)程

2002年2月6日奉化市房地產(chǎn)管理中心向市土地流轉(zhuǎn)中心頒發(fā)“房屋拆遷許可證”，對(duì)服裝城進(jìn)行拆遷改造，許可證載明：拆遷期限至2002年3月20日；

2002年2月26日奉化市房地產(chǎn)管理中心“關(guān)于服裝城房屋拆遷公告”；

2002年4月2日拆遷人委托的拆遷單位奉化市房屋拆遷辦公室對(duì)服裝城進(jìn)行“強(qiáng)行”拆遷；（注：未與個(gè)體工商戶達(dá)成拆遷協(xié)議，又未經(jīng)行政裁決或法院判決）

2002年4月11日奉化市土地流轉(zhuǎn)中心、奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心、奉化市房屋拆遷辦公室三方簽訂了“非住宅拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)”。上述三方在協(xié)議中的身份分別為：拆遷人、被拆遷人、拆遷單位。

第二部分：服裝城拆遷爭(zhēng)議及行政裁決、訴訟過(guò)程

一、奉化市規(guī)劃與建設(shè)局行政裁決

2002年3月4日拆遷單位奉化市房屋拆遷辦公室受奉化市市場(chǎng)中心委托，發(fā)出《告攤主用戶書(shū)》，主要為：拆遷單位接受所有權(quán)人奉化市市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)中心全權(quán)委托，代為處理服裝城內(nèi)固定攤位有關(guān)補(bǔ)償安置事宜，單方?jīng)Q定了拆遷安置方式（貨幣安置）、貨幣補(bǔ)償安置金額等內(nèi)容。個(gè)體戶們認(rèn)為：一服裝城攤位所有權(quán)人是出資購(gòu)攤位的個(gè)體戶而非市場(chǎng)發(fā)展中心、二拆遷安置補(bǔ)償方案不符合申請(qǐng)人購(gòu)實(shí)（即擁有攤位所有權(quán)、攤位建筑面積約11平方等）及違反法律法規(guī)規(guī)定。雙方發(fā)生爭(zhēng)議，未能簽署協(xié)議。

2002年4月12日奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心以“申請(qǐng)人”身份、以奉化市土地流轉(zhuǎn)中心、個(gè)體戶為被申請(qǐng)人向奉化市規(guī)劃與建設(shè)局申請(qǐng)行政裁決，要求依法對(duì)拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)進(jìn)行裁決；申訴人接到通知后及時(shí)向建設(shè)局提交了答辯狀及相關(guān)證據(jù)（包括：服裝城攤位出售方案、出售服裝城攤位的公告、廣告、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、公證書(shū)、攤位所有權(quán)證、購(gòu)攤位收款收據(jù)）；

2002年5月15日奉化市規(guī)劃與建設(shè)局作出行政裁決：申請(qǐng)人奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心按奉化市國(guó)資局批復(fù)給予被申請(qǐng)人（即個(gè)體戶）實(shí)行貨幣補(bǔ)償，金額為每平方10500元，攤位面積4平方，合計(jì) ×× 元。

二、一審行政訴訟

2002年6月28日共58位個(gè)體工商戶以奉化市規(guī)劃與建設(shè)局作出的行政裁決具體行政行為主要證據(jù)不足、違反法定程序、適用法律法規(guī)錯(cuò)誤為由，依法向奉化市人民法院提起行政訴訟（被告：奉化市規(guī)劃與建設(shè)局、第三人：奉化市土地流轉(zhuǎn)中心、奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心）。個(gè)體戶在一審訴狀中提出：1、奉化市規(guī)劃與建設(shè)局認(rèn)定個(gè)體戶對(duì)所購(gòu)奉幫服裝城固定攤位享有的權(quán)利是永久性使有權(quán)，沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，并且基于這一認(rèn)定，裁決的內(nèi)容也與法不符，包括主體、補(bǔ)償形式、金額(應(yīng)以經(jīng)房產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格為準(zhǔn)，是本案中無(wú)評(píng)估報(bào)告)、面積（因攤位無(wú)房產(chǎn)證，應(yīng)以91年的出售方案及市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，攤位建筑面積約為11平方，使用面積為4平方）等；2、對(duì)個(gè)體戶的拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額的確定違反國(guó)務(wù)院和浙江省城市房屋拆遷條例的有關(guān)規(guī)定；3、拆遷人拆遷行為違法，屬超期無(wú)證違法拆遷，奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心申請(qǐng)行政裁決的程序違法，建設(shè)局作出行政裁決違反法定程序。

奉化市人民法院經(jīng)二次開(kāi)庭審理，于2002年12月24日作出判決。判決認(rèn)為：“雖然原告（即個(gè)體戶）購(gòu)入奉幫服裝城攤位，并持有奉化市服裝市場(chǎng)籌建辦公室所發(fā)的《攤位所有權(quán)證》，但依照法律法規(guī)的規(guī)定，不能證明原告是該房屋的所有人或共有人，該房屋的所有權(quán)人應(yīng)是第三人奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心，對(duì)原告可視為被拆房屋的當(dāng)事人。被告收到第三人奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心提出的行政裁決申請(qǐng)，結(jié)合其自愿補(bǔ)償和服裝城攤位評(píng)估計(jì)算及攤位補(bǔ)償價(jià)格的說(shuō)明等情況，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條和《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，被告所作的裁決不違反法律法規(guī)規(guī)定。綜上被告所作的行政裁決認(rèn)定的事實(shí)基本清楚，適用的法律法規(guī)正確，程序基本合法，應(yīng)予支持，原告訴請(qǐng)的理由和依據(jù)不足，本院難以支持。依照《行政訴訟法》第五十四條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決維持被告奉化市規(guī)劃與建設(shè)局所作的行政裁決書(shū)。”

三、二審行政訴訟

個(gè)體戶（即二審上訴人）不服一審判決，向?qū)幉ㄖ性禾崞鹕显V，主要理由為：

（一）、一審判決對(duì)上訴人在拆遷過(guò)程中的身份未依法作出認(rèn)定，從而導(dǎo)致模糊判決，并否定了上訴人應(yīng)享有的權(quán)利。

1、依《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人包括拆遷人、被拆遷人、承租人、公房代管人、公房使用人，永久性使用權(quán)人不在此五類拆遷當(dāng)事人之列。

2、被上訴人在庭審中辯稱：“與拆遷有關(guān)的人即為拆遷當(dāng)事人”。那么，與上訴人一樣購(gòu)買(mǎi)了攤位的個(gè)體戶，有的租了其他人的攤位經(jīng)營(yíng)，有的把攤位租給他人經(jīng)營(yíng)，這些攤位的承租人及出租人均與本次拆遷有關(guān)，也應(yīng)是拆遷當(dāng)事人了，但裁決顯然遺漏了這些與拆遷行為緊密相聯(lián)的當(dāng)事人。

（二） 、未正確適用法律、法規(guī)。

被上訴人奉化市規(guī)劃與建設(shè)局作出的行政裁決適用了國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條和《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條的規(guī)定，這二條均是關(guān)于被上訴人有作出行政裁決的行政職權(quán)的規(guī)定，而不是有關(guān)拆遷、補(bǔ)償方面實(shí)體規(guī)定的條款。一審判決認(rèn)為被上訴人作出的具體行政行為適用法律法規(guī)正確，是故意遺漏拆遷條例的相關(guān)實(shí)體規(guī)定，對(duì)被上訴人的違法之處不作評(píng)判。

1、 拆遷補(bǔ)償方式的確定違反拆遷條例的規(guī)定。

上訴人對(duì)攤位享有比承租人更多的權(quán)利，因而在拆遷中至少享有拆遷條例所規(guī)定的承租人的權(quán)利，但被上訴人依據(jù)奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心的單方申請(qǐng)，作出進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)牟脹Q。依國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條的規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，行政裁決認(rèn)為上訴擁有攤位永久性使用權(quán)，卻連承租人都享有的權(quán)利也不予保障，剝奪了上訴人在權(quán)利。補(bǔ)償方式的確定違法。

2、 補(bǔ)償金額的確定。

被上訴人依據(jù)奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心的單方申請(qǐng)、奉化市國(guó)資局的一批復(fù)，裁決確定了對(duì)上訴人補(bǔ)償?shù)慕痤~，違反了《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條的規(guī)定。

對(duì)于面積的認(rèn)定同樣無(wú)事實(shí)依據(jù)，與法相悖。一審判決認(rèn)為“攤位所有權(quán)證”不是合法產(chǎn)權(quán)證明，卻以“攤位所權(quán)證”記載的面積確定攤位面積，前后相矛盾。混淆使用面積與建筑面積概念，對(duì)攤位出售方案、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格等歷史事實(shí)視而不見(jiàn)。

3、 行政裁決的程序。

行政裁決是實(shí)施強(qiáng)制拆遷的法律依據(jù)。進(jìn)行行政裁決的目的是為了完成拆遷，拆遷條例規(guī)定拆遷人應(yīng)在拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成拆遷，所以行政裁決應(yīng)當(dāng)在拆遷期限內(nèi)進(jìn)行。而本案中，拆遷許可規(guī)定的拆遷期限至2002年3月20日，強(qiáng)行拆遷的時(shí)間是4月2日，奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心申請(qǐng)行政裁決的時(shí)間是4月18日。是先違法強(qiáng)行拆后申請(qǐng)行政裁決，行政裁決解決的是拆遷過(guò)程中的補(bǔ)償安置問(wèn)題，進(jìn)行裁決的前提是拆遷行為合法，而本案中這一前提不存在（即超期違法無(wú)證拆遷），被上訴人理應(yīng)依法行使職權(quán)對(duì)違法拆遷行為進(jìn)行管理，對(duì)違法的裁決申請(qǐng)不予受理，但被上訴人卻違反程序進(jìn)行受理并作出了錯(cuò)誤的裁決。

4、拆遷補(bǔ)償安置發(fā)生在拆遷人與其他拆遷當(dāng)事人之間。奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心不是拆遷人，奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心與上訴人間也無(wú)任何合同法律關(guān)系存在，雙方間不存在拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系。而本案中，對(duì)上訴人的補(bǔ)償形式及金額、裁決申請(qǐng)均是市場(chǎng)發(fā)展中心提出的，不是拆遷人土地流轉(zhuǎn)中心提出的，被上訴人依市場(chǎng)發(fā)展中心的申請(qǐng)及補(bǔ)償方案作出裁決，不符合拆遷條例的規(guī)定。

轉(zhuǎn)貼于 （三）、一審判決書(shū)未對(duì)被上訴人提交并經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)進(jìn)行完全的羅列和認(rèn)定，對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定存在遺漏，致使判決認(rèn)定事實(shí)不清。從而無(wú)法糾正：裁決所列拆遷當(dāng)事人主體錯(cuò)誤、拆遷項(xiàng)目未完成補(bǔ)償安置即違法轉(zhuǎn)讓等違法之處，判決結(jié)果錯(cuò)誤。

被上訴人在8月26日第一次開(kāi)庭前、12月11日第二次開(kāi)庭前分兩次向法庭提交了相關(guān)證據(jù)。

第一次：提交了9份證據(jù)，其中證據(jù)三是奉化市計(jì)委“關(guān)于同意寧波市大榭開(kāi)發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建奉化商貿(mào)大廈建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)”、證據(jù)四是奉化市規(guī)劃局發(fā)給寧波大榭開(kāi)發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”（副本）；

第二次：提交了五份證據(jù)，證據(jù)一是奉化市計(jì)委“關(guān)于同意市土地流轉(zhuǎn)中心開(kāi)發(fā)服裝城地塊建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)”、證據(jù)二是建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

對(duì)被上訴人在一審中提交的上述證據(jù)，上訴人認(rèn)為：

1、第二次提交的關(guān)于土地流轉(zhuǎn)中心的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證屬逾期提交，且無(wú)法定可延期提交的事由，違反了行政訴訟法關(guān)于被告舉證期限的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)不予認(rèn)定，一審判決認(rèn)為逾期提交的證據(jù)有效與法無(wú)據(jù)。

2、一審判決遺漏了對(duì)被上訴人不利的證據(jù)，單列了對(duì)被上訴人有利的證據(jù)。

3、奉化市計(jì)委、規(guī)劃部門(mén)先后二次分別對(duì)奉化市土地流轉(zhuǎn)中心和寧波市大榭開(kāi)發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司立項(xiàng)、發(fā)證，被上訴人在庭審中答辯稱是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓即土地流轉(zhuǎn)中心將未完成拆遷補(bǔ)償安置的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但被上訴人在行政裁決中、一審法院在判決中均未對(duì)此進(jìn)行陳述，也未適用拆遷條例（即國(guó)務(wù)院條例第19條、浙江省條例第25條）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查評(píng)判。導(dǎo)致判決認(rèn)定事實(shí)與實(shí)際存在出入，未能對(duì)裁決所列當(dāng)事人主體錯(cuò)誤（即由項(xiàng)目受讓人繼承原拆遷人的權(quán)利義務(wù)）的事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，從而對(duì)裁決違法之處予以糾正。 寧波市中級(jí)人民法院于2003年2月13日開(kāi)庭審理了本案，二審中各方當(dāng)事人圍繞本案被上訴人奉化市規(guī)劃與建設(shè)局所作拆遷裁決程序是否合法、是否具有法定職權(quán)、裁決書(shū)中所列主體是否正確、認(rèn)定上訴人攤位面積是否有事實(shí)依據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制訂是否具有規(guī)范性文件依據(jù)、裁決適用法律是否正確等爭(zhēng)議進(jìn)行質(zhì)證、辯論。二審判決認(rèn)為：“一、上訴人不是服裝城拆遷活動(dòng)中的被拆遷人，但可以認(rèn)定是拆遷當(dāng)事人。二、被上訴人受理裁決申請(qǐng)并啟動(dòng)裁決程序符合法律規(guī)定。三、被上訴人根據(jù)上訴人擁有的攤位所有權(quán)，確認(rèn)被拆遷人自愿補(bǔ)償上訴人

不違反法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。”判決：駁回上訴，維持原判。

第三部分：個(gè)體戶認(rèn)為拆遷存在違法，個(gè)體工商戶的權(quán)利未得到保護(hù)。

一、個(gè)體戶的身份及在拆遷中享有的權(quán)利

本案中個(gè)體戶購(gòu)置了固定攤位，取得奉化市工商局頒發(fā)的攤位所有權(quán)證后安心經(jīng)營(yíng)個(gè)體生意，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)7年之后（即98年）整個(gè)服裝城的房產(chǎn)證辦到了奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心名下。于是，奉化市市場(chǎng)發(fā)展中心名正言順地以被拆遷人自居，拆遷人也以個(gè)體戶不是被拆遷人為由，創(chuàng)造出一個(gè)《拆遷條例》沒(méi)有規(guī)定的“永久性使用權(quán)人”概念，不評(píng)估、不安置，通過(guò)政府部門(mén)的紅頭文件（如國(guó)資局批復(fù)）來(lái)定了一個(gè)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。于是，規(guī)劃與建設(shè)局又以準(zhǔn)司法機(jī)關(guān)的身份為理由，來(lái)了一個(gè)根據(jù)民法公平合理的原則，并作出了一個(gè)自認(rèn)為“公平合理”的裁決。

個(gè)體戶購(gòu)置服裝城固定攤位是一個(gè)歷史事實(shí)，享有攤位的所有權(quán)，連承租人都應(yīng)受到法律保護(hù)的權(quán)利，擁有所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的個(gè)體戶卻不能享有，違背事實(shí)與法律法規(guī)規(guī)定。制造一個(gè)個(gè)體戶在拆遷中的“身份”（即永久性使用權(quán)人），進(jìn)而以法無(wú)名文為由，從程序、實(shí)體上進(jìn)行自由的裁量，導(dǎo)致申訴人的合法權(quán)利無(wú)法保障。

二、行政裁決的程序要求。

拆遷期限過(guò)了，并且強(qiáng)行拆遷完了，再申請(qǐng)裁決，符合程序嗎？對(duì)此，《杭州市拆遷條例》作出明確規(guī)定，裁決申請(qǐng)必須在拆遷期限內(nèi)提出。國(guó)務(wù)院及浙江省《拆遷條例》雖未有明確的條款規(guī)定時(shí)間限定，但仍可得出行政裁決必須在拆遷期限內(nèi)進(jìn)行的結(jié)論。

1、裁決是為了完成拆遷，而拆遷又必須在拆遷期限內(nèi)完成。本案中，申請(qǐng)人市場(chǎng)發(fā)展中心是在拆遷期限之后申請(qǐng)裁決的，顯然違反了法定的行政程序，裁決的程序違法。

2、拆遷許可證的有效期即拆遷期限，一旦超過(guò)拆遷期限而拆遷人又未提出延期申請(qǐng)，拆遷人的行為實(shí)際已構(gòu)成無(wú)證拆遷，是一種違法行為。行政裁決是解決合法拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議，對(duì)無(wú)證拆遷引起的爭(zhēng)議無(wú)權(quán)裁決，而應(yīng)行使行政管理職責(zé)予以糾正。

三、拆遷人對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，再由被拆遷人對(duì)個(gè)體戶（攤主）進(jìn)行補(bǔ)償沒(méi)有法律法規(guī)依據(jù)。

本案中，拆遷人先與被拆遷人簽訂了“非住宅拆遷補(bǔ)償協(xié)議”，協(xié)議中約定：對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償金額已包含了對(duì)固定攤位攤主的補(bǔ)償，再由被拆遷人提出補(bǔ)償方案。這樣，拆遷人就不再于個(gè)體戶發(fā)生拆遷關(guān)系了，而改成被拆遷人與申訴人進(jìn)行補(bǔ)償。

1、對(duì)于租賃房屋而言，拆遷要兼顧被拆遷人和承租人權(quán)益，拆遷人與被拆遷人、承租人均為拆遷當(dāng)事人。國(guó)務(wù)院和浙江省《拆遷條例》規(guī)定：拆遷協(xié)議應(yīng)由三方簽署，在被拆遷人與承租人間達(dá)不成解除租賃關(guān)系協(xié)議時(shí)，要實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2、本案中，個(gè)體戶不是承租人，而是享有攤位的所有權(quán)。而且，個(gè)體戶與被拆遷人間無(wú)任何合同法律關(guān)系存在，何來(lái)補(bǔ)償之由。

本案中，拆遷人的這種做法不合法，首先是剝奪了個(gè)體戶的權(quán)利，其次是個(gè)體戶與被拆遷人間無(wú)任何合同法律關(guān)系存在，補(bǔ)償一說(shuō)無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。

四、攤位的建筑面積未進(jìn)行正確認(rèn)定

攤位無(wú)房產(chǎn)證，建筑面積如何確定？以買(mǎi)賣(mài)協(xié)議還是以出售方案來(lái)確定？個(gè)體戶認(rèn)為：房產(chǎn)證是確定房屋建筑面積的直觀證據(jù)，但本案中，出售方奉化市工商局一直未給購(gòu)買(mǎi)攤位的個(gè)體戶辦理房產(chǎn)證；所以，以奉化市工商局的出售方案來(lái)確定攤位是最為直接與正確的，該方案明確了服裝城攤位價(jià)格的構(gòu)成（與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)相符），個(gè)體戶所購(gòu)攤位的建筑面積與使用面積大小，而且是由建設(shè)單位奉化市工商局制定、經(jīng)市常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)的。以攤位所有權(quán)證所載的使用面積來(lái)認(rèn)定攤位建筑面積，違背了客觀事實(shí)，直接導(dǎo)致對(duì)申訴人權(quán)利的侵害，致使判決結(jié)果錯(cuò)誤。

五、遺漏關(guān)鍵事實(shí)，認(rèn)定事實(shí)及適用法律法規(guī)錯(cuò)誤

奉化市規(guī)劃與建設(shè)局在8月26日第一次開(kāi)庭前、12月11日第二次開(kāi)庭前分兩次向法庭提交了相關(guān)證據(jù)。第一次提交了9份證據(jù)，其中證據(jù)三是奉化市計(jì)委“關(guān)于同意寧波市大榭開(kāi)發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建奉化商貿(mào)大廈建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)”、證據(jù)四是奉化市規(guī)劃局發(fā)給寧波大榭開(kāi)發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”（副本）；第二次提交了五份證據(jù)，證據(jù)一是奉化市計(jì)委“關(guān)于同意市土地流轉(zhuǎn)中心開(kāi)發(fā)服裝城地塊建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)”、證據(jù)二是建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

上述證據(jù)經(jīng)過(guò)庭審質(zhì)證，一審判決故意遺漏，未作表述。二審判決同樣故意遺漏，對(duì)個(gè)體戶在上訴狀中提出的該事實(shí)不作評(píng)判。是對(duì)拆遷行為違法性的遺漏，導(dǎo)致所列拆遷當(dāng)事人主體錯(cuò)誤判決結(jié)果違背事實(shí)、違反法律法規(guī)規(guī)定。

第三部分：目前的情況

二審敗訴后，除了走審判監(jiān)督程序外，個(gè)體戶們已無(wú)其他法律途徑可以維護(hù)自已的權(quán)利了。個(gè)體戶認(rèn)為服裝城拆遷及補(bǔ)償存在違法行為，懇請(qǐng)對(duì)該拆遷行為及補(bǔ)償問(wèn)題予以監(jiān)督審查，以維護(hù)合法權(quán)益，維護(hù)政府的公正形象。