導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)公司審計報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】 深市； 上市公司； 非標(biāo)準(zhǔn)審計意見

自從1997年我國上市公司審計報告中首次出現(xiàn)拒絕表示意見（后改為無法表示意見）和否定意見以后，盈利能力差、資產(chǎn)質(zhì)量差、經(jīng)營風(fēng)險大、財務(wù)風(fēng)險大以及市場風(fēng)險大等成為獲得非標(biāo)準(zhǔn)無保留審計意見公司的基本特征，非標(biāo)準(zhǔn)審計意見昭示了上市公司所面臨的經(jīng)營困境和財務(wù)風(fēng)險，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的公司一般來說更有可能存在內(nèi)部控制問題，財務(wù)報表往往存在更多的重大錯報和舞弊風(fēng)險。因此，及時對年報審計意見進(jìn)行分析，對關(guān)注報表使用者的各方人士有重大意義。

一、2006年深市A股上市公司審計意見總體分析

2006年深交所621家A股上市公司中620家公司按期披露了年報。據(jù)統(tǒng)計，這620家公司中，551家公司被出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告，占88.87%，69家公司被出具了非標(biāo)準(zhǔn)審計意見，占11.13%，具體情況如表1所示：

二、2006年深市上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計意見類型具體分析

（一）有關(guān)帶強調(diào)事項無保留意見的情況

1.涉及持續(xù)經(jīng)營能力的不確定性。注冊會計師對持續(xù)經(jīng)營能力明確提出疑慮的公司有19家。這些公司普遍存在巨額擔(dān)保、多訟、逾期債務(wù)問題，伴隨著主業(yè)停頓、巨額虧損，公司面臨十分被動的局面。如SST光明、S*ST亞華控股、S*ST深泰、S*ST重實、ST星源、ST興發(fā)、SST鑫安等。

2.有重大財務(wù)風(fēng)險。在獲得帶強調(diào)事項無保留意見的上市公司中，大多由于注冊會計師認(rèn)為該公司面臨重大財務(wù)風(fēng)險，而在強調(diào)事項中說明，提請報表使用者注意，如下列事項：連續(xù)虧損，主業(yè)萎縮，借款逾期，營業(yè)資金為負(fù)，主要經(jīng)營性資產(chǎn)被凍結(jié)，資不抵債。如ST太光、中科健公司、S*ST中遼、S石煉化、S*ST生化、S*ST深泰、S*ST炎黃、SST東海等。

3.對公司經(jīng)營業(yè)績有直接影響的事項。（1）由于計提八項準(zhǔn)備而對公司業(yè)績有重大影響的事項。如新都酒店所投資的北京王府井利生項目（房產(chǎn)），因存在所有權(quán)缺失和無法行使租賃權(quán)，新都酒店于本年度對該項目計提了人民幣5 868萬元的資產(chǎn)損失準(zhǔn)備。（2）其他原因?qū)е聦緲I(yè)績有重大影響的事項。如普寧市雷伊紙業(yè)有限公司尚未正常批量投產(chǎn)，該項目何時能正常生產(chǎn)受未來不確定因素影響；SST星源，由于合作一方香港春風(fēng)有限公司違約，沒有付清征地補償費，預(yù)計未來開發(fā)該項目存在一定風(fēng)險，可能需要補交征地補償費和拆遷費增加開發(fā)成本。（3）對公司經(jīng)營業(yè)績有直接影響的特殊關(guān)注事項。例如北京化二因涉及環(huán)保問題，其主業(yè)正處于轉(zhuǎn)換過程中。

4.對大量訴訟案件提示關(guān)注。（1）擔(dān)保訴訟。如由于亞華控股、S*ST嘉瑞等為關(guān)聯(lián)方提供巨額擔(dān)保、訴訟產(chǎn)生較大的或有風(fēng)險。（2）借款訴訟。如東北電氣、S*ST華塑。（3）租金訴訟。如鄂武高。（4）其他訴訟與糾紛。民事訴訟，如東方電子；刑事訴訟，如深圳機場；合同糾紛，如*ST派神；股權(quán)糾紛，如新都酒店。

5.對公司具體會計處理事項的關(guān)注。例如佳紙股份2006年12月31日在工行佳木斯市分行的貸款賬面數(shù)為38 850萬元，該款項系因工行佳木斯市分行貸款戶在佳紙股份與佳紙集團之間未能分賬管理造成的。

6.其他引起注冊會計師重點關(guān)注的事項。（1）有關(guān)法律手續(xù)尚未辦理完結(jié)的；（2）對公司有重大影響的合同。如*ST派神、東北電氣。

（二）有關(guān)保留意見（包括帶強調(diào)事項的保留意見）的情況

1.因?qū)徲嫹秶艿骄植肯拗票怀鼍弑Ａ粢庖姷那闆r。（1）因?qū)毓苫騾⒐晒镜耐顿Y無法確認(rèn)，而導(dǎo)致對上市公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果無法確認(rèn)的情況。如TCL、ST南控。（2）由于對大股東大額債權(quán)壞賬準(zhǔn)備計提合理性無法確認(rèn)，導(dǎo)致無法估計這些欠款能否收回的情況。如S三九，ST科龍。（3）公司巨額虧損，無法估計對公司持續(xù)經(jīng)營能力影響的情況。如S*ST天發(fā)，S*ST聚友，SST長嶺等5家公司。（4）因存在擔(dān)保、訴訟等或有事項，以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等法律行為手續(xù)未辦理完結(jié)，無法作出合理估計的。如S深物業(yè)、ST科龍。（5）應(yīng)收賬款能否收回的不確定性。如湖北邁亞、四環(huán)藥業(yè)。（6）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提合理性無法確認(rèn)。如S*ST聚友、如意集團。（7）對債權(quán)債務(wù)真實性和完整性無法確認(rèn)。如SST長嶺。

2.對公司財務(wù)處理存在異議。如長嶺股份在編制匯總報表環(huán)節(jié)中，將“家電銷售公司”的“其他應(yīng)收款――廠內(nèi)往來”借方余額與長嶺股份本部“應(yīng)收賬款――應(yīng)交銷貨款”貸方余額相抵銷，由于未能提供相關(guān)的資料來證明上述科目存在對應(yīng)關(guān)系及抵銷后差額進(jìn)損益的依據(jù)，致使注冊會計師無法確認(rèn)這一抵銷方法的正確性。

3.重大會計差錯調(diào)整的完整、準(zhǔn)確性問題。深物業(yè)公司對短期投資進(jìn)行清理，發(fā)現(xiàn)以前年度未入賬的股票、基金等證券投資，對此作出重大會計差錯更正。

4.受到司法部門調(diào)查或證監(jiān)會檢查，結(jié)論尚未明確的情形。承德帝賢針紡股份有限公司大股東王淑賢先生承諾以所持公司173 604 000股股票（占公司總股本的29.49%）償還債務(wù)，該股票已經(jīng)全部被司法凍結(jié)。

（三）有關(guān)無法表示意見的情況

1.公司計提巨額準(zhǔn)備，導(dǎo)致財務(wù)危機，注冊會計師無法確認(rèn)的情形。如S*ST大通、朝華集團公司、S*ST三農(nóng)、S*ST海納等。

2.大額逾期借款及其相關(guān)訴訟和巨額擔(dān)保引發(fā)的巨額連帶責(zé)任風(fēng)險。此類事項所占比例較高，有ST遠(yuǎn)東、ST創(chuàng)智、S蘭光、丹東化纖等13家公司。

3.因控股或參股公司審計范圍受限，導(dǎo)致對上市公司報表整體反映無法確認(rèn)的情況。如*ST本實，S*ST東泰、S*ST朝華等6家公司。

4.其他注冊會計師無法表示意見的情況。（1）受司法部門調(diào)查或證監(jiān)會等部門的檢查，結(jié)論尚未明確的情況，如ST東遠(yuǎn)和ST創(chuàng)智；（2）巨額資金占用，如ST威達(dá)、S*ST海納；（3）因公司上一年度財務(wù)報告存在重大問題，如SST星美；（4）財產(chǎn)權(quán)屬問題。如S*ST東泰、SST星美。

三、2006年非標(biāo)準(zhǔn)審計意見情況綜述

（一）非標(biāo)準(zhǔn)審計意見比例仍然較高，上市公司風(fēng)險水平仍不樂觀

2006年年報顯示，共有69家公司被出具了非標(biāo)準(zhǔn)無保留的審計意見，占深市主板公司的11.13%。非標(biāo)準(zhǔn)審計意見中，帶強調(diào)事項段的無保留審計意見為35家，與2005年持平；保留意見由2005年22家下降到6家，但帶強調(diào)事項段保留意見由2005年的7家上升到11家；而無法發(fā)表意見的仍高達(dá)18家，其中5家公司賬面實現(xiàn)盈利，但會計師事務(wù)所出具了無法發(fā)表意見的審計報告。被注冊會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留審計意見主要集中于盈利能力差、資產(chǎn)質(zhì)量差，財務(wù)、經(jīng)營風(fēng)險大，持續(xù)經(jīng)營能力低的上市公司。2006年度非標(biāo)準(zhǔn)審計意見總體比例較2005年有所下降，說明通過股權(quán)分置改革、占用資金清欠以及相結(jié)合的資產(chǎn)、債務(wù)重組等行為的實施，在一定程度上改善了上市公司的狀況，但從公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見來看，上市公司財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險仍處于高水平，資產(chǎn)質(zhì)量尚無法令人樂觀。

（二）虧損上市公司、S*ST公司更易獲得非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見

2006年深市按期披露年報的上市公司共620家，虧損上市公司共76家，虧損面達(dá)12.26%，審計意見類型統(tǒng)計見表2。

在虧損上市公司中被出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的占51.32%，與之相對應(yīng)，若以所有上市公司為樣本，被出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的上市公司占11.13%，虧損上市公司的比例遠(yuǎn)高于所有上市公司。虧損上市公司中被出具無法表示意見的有13家，占所有上市公司的72.22%。而保留意見10家，占所有上市公司的62.50%。也就是說，大部分的虧損上市公司更易獲得非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告。被出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的上市公司中，ST、*ST、SST、S*ST公司占了相當(dāng)大比例，占59.21%。深市上市公司獲得非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的有76家，其中S*ST公司有22家，占28.95%，尤其是被出具無法表示意見的公司幾乎全部是S*ST公司。

（三）違反會計準(zhǔn)則、會計制度的上市公司易獲得非標(biāo)準(zhǔn)審計意見

我國會計準(zhǔn)則、會計制度還有許多不完善的地方，導(dǎo)致財務(wù)人員在編制財務(wù)報表時有空可鉆。例如2006年上市公司年報非標(biāo)意見涉及濫用會計估計的比例很大，成為部分公司被出具無法表示意見報告的主要理由，有9家上市公司在審計意見中提到計提壞賬準(zhǔn)備充分性和合理性無法確認(rèn)，如ST東遠(yuǎn)、S*ST大通、S三九等。濫用會計估計行為已不是新問題，但隨著財政部相關(guān)會計準(zhǔn)則的出臺，上市公司通過債務(wù)重組、資產(chǎn)置換與非貨幣交易等行為來操縱利潤的手法已經(jīng)不可能。而會計估計主要在于公司的主觀判斷，一些公司利用計提多少不好具體規(guī)定這個灰色地帶肆意進(jìn)行巨額計提，從而對業(yè)績造成重大影響。而注冊會計師的意見并不能影響到公司對自身的“合理估計”，能做的只有出具非標(biāo)意見以便免責(zé)。再有對上市公司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提的準(zhǔn)確性以及測算所依據(jù)的假設(shè)存在疑問，也成為會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見比較集中的原因之一。

四、建議

（一）注冊會計師應(yīng)對易被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的相關(guān)事項給予更多關(guān)注

注冊會計師應(yīng)對有重大財務(wù)風(fēng)險，計提巨額準(zhǔn)備，大額逾期借款及其相關(guān)訴訟和巨額擔(dān)保引發(fā)的巨額連帶責(zé)任風(fēng)險等持續(xù)經(jīng)營能力不確定性的上市公司重點關(guān)注，尤其對虧損上市公司，S*ST公司更應(yīng)提高警惕。這類上市公司昭示了所面臨的經(jīng)營困境和財務(wù)風(fēng)險，一般來說更有可能存在內(nèi)部控制問題，財務(wù)報表往往存在更多的重大錯報和舞弊風(fēng)險，更易被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見。

（二）進(jìn)一步規(guī)范帶強調(diào)事項段無保留審計意見的運用，細(xì)化出具審計意見方面的規(guī)定

因為筆者在分析2006年注冊會計師對深市上市公司出具的非標(biāo)準(zhǔn)審計意見時，發(fā)現(xiàn)注冊會計師出具的非標(biāo)準(zhǔn)審計意見不明確、不規(guī)范，個別注冊會計師仍存在以強調(diào)事項段代替保留意見的情況。

（三）建立與完善相關(guān)體制制度，提高注冊會計師審計質(zhì)量

筆者建議建立與完善注冊會計師行業(yè)監(jiān)管體制，實行同業(yè)互查制度，提高注冊會計師的職業(yè)素質(zhì)，完善注冊會計師行業(yè)的市場準(zhǔn)入與退出機制。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 張志華，王致用.談影響審計報告意見類型的專門事項[J].財會月刊，2006，（4）.

篇2

什么樣的機制才是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的長效機制呢？筆者認(rèn)為長效機制應(yīng)包含以下幾個方面。第一個方面———政府行政主管部門：制定中長期整治與管理規(guī)劃，明確房屋、公共設(shè)施、設(shè)備、公共場地整治管理標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建信息化的管理與服務(wù)體系；第二個方面———管理人：健全業(yè)主自治組織，培育市場化運作的老舊住宅服務(wù)企業(yè)，改造與升級民非組織，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理人提供服務(wù)菜單，業(yè)主可以自由選擇服務(wù)項目；第三個方面———管理與服務(wù)資金渠道：開發(fā)、配置能夠循環(huán)產(chǎn)生經(jīng)濟收益的公共資源，有持續(xù)穩(wěn)定的扶持政策。通過以上三個方面的建設(shè)，最終形成市場加政府的良性機制。

第一方面的核心是中長期發(fā)展整治與管理規(guī)劃。長期以來，老舊住宅區(qū)整治改造無頂層設(shè)計，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。老舊小區(qū)整治涉及的整治任務(wù)重，內(nèi)容范圍廣，涉及建設(shè)、規(guī)劃、工商、城管、房管、街道、水利、自來水等政府十多個部門或單位。長期以來，各部門，各條各塊，各自為政，投入巨大，收效甚效，成果往往曇花一現(xiàn)。究其原因，根本上是對小區(qū)的整治和管理缺乏整體設(shè)計，重復(fù)投入、低效投入、不能集中財力辦好事。應(yīng)盡快制定武漢市老舊住宅區(qū)整治與管理中長期規(guī)劃，每一個小區(qū)整治與管理目標(biāo)項目化、數(shù)字化；建立信息平臺，建立統(tǒng)一監(jiān)管機構(gòu)，各條各塊投入資金只能一個口子進(jìn)入每一個項目，提高投入效能。第二個方面的核心是培育以老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的服務(wù)企業(yè)。

從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，目前武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理形式有三種：一種是社區(qū)服務(wù)部管理（民非組織）、第二種是社區(qū)居民自治管理、第三種是社區(qū)與單位共管；其中，社區(qū)服務(wù)部管理占比34%，社區(qū)居民自治管理占比50.18%，社區(qū)與單位共管占比15.82%。在2643個老舊住宅區(qū)中，沒有一個小區(qū)是由專業(yè)物業(yè)公司實行管理。這一現(xiàn)象，集中、典型地反映出武漢老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場失靈這一頑癥。物業(yè)管理是一種服務(wù)產(chǎn)品，不是政治任務(wù)和各級政府部門的工作目標(biāo)。紐約州州長馬里奧•科英曾經(jīng)對《紐約時報》的記者說“提供服務(wù)并非政府義務(wù)，政府的義務(wù)是保證服務(wù)提供得以實現(xiàn)”。如果沒有企業(yè)的加入，服務(wù)產(chǎn)品就沒有生產(chǎn)，沒有產(chǎn)出就沒有消費，沒有產(chǎn)出和消費就沒有市場化的價格機制（有的老舊住宅區(qū)每平方米每月五分錢物業(yè)費），沒有價格機制，物業(yè)資源的調(diào)配就會失控，于是長期以來老舊住宅區(qū)物業(yè)管理陷于惡性循環(huán)，其根源之一就是沒有培植出以老舊住宅區(qū)為主營對象的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這樣的管理格局必然導(dǎo)致老舊住宅區(qū)物業(yè)管理最后由政府兜底現(xiàn)象的產(chǎn)生。

第三個方面的核心是挖掘、分配、開發(fā)老舊住宅區(qū)能產(chǎn)生經(jīng)濟收益的公共資源。老舊住宅小區(qū)整治后要順利地實施物業(yè)管理，除了對居民收取一定的物業(yè)管理費之外，還必須營造物業(yè)管理的造血機制。應(yīng)騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會等投資自建的配套設(shè)施，根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補建必要的配套設(shè)施，委托物業(yè)管理單位經(jīng)營管理，收益用于補貼本小區(qū)的物業(yè)管理，緩解老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題，有效保障物業(yè)管理工作的開展。解決老舊小區(qū)物業(yè)管理資金不足的困難，應(yīng)立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不影響規(guī)劃的情況下，實現(xiàn)資金平衡。

二、老舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的方法與步驟

在老舊住宅社區(qū)推行物業(yè)管理，應(yīng)該分三步走：挖塘、放水、養(yǎng)魚。挖塘：規(guī)劃與整治老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備及場地；放水：放水是多渠道放水，即圍繞老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，從工商、稅務(wù)、民政、城管等各政府口制定優(yōu)惠政策、劃撥專項經(jīng)費等；養(yǎng)魚：即培育市場主體，重點是引導(dǎo)扶持以經(jīng)營老舊住宅區(qū)為主要業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（一）方法

將老舊住宅區(qū)進(jìn)行分類，采取不同的資金投入和管理方式。一類是基礎(chǔ)設(shè)施較好，公共資源能夠產(chǎn)生公共性收益的社區(qū)，通過一次性投入，完成自我造血功能建設(shè)，采用扶上馬的資金投入方式，將其推向市場，通過政府購買服務(wù)的方式，引入專業(yè)化物業(yè)管理；二類是能找到主的單位自建房社區(qū)，并且已經(jīng)有物業(yè)管理基礎(chǔ)的，要發(fā)揮原建設(shè)單位的資源優(yōu)勢，圍墻建院。通過原有單位出資，業(yè)主分?jǐn)?，政府配套的資金投入方式，送一程，逐步實行專業(yè)化的物業(yè)管理；三類是五年之內(nèi)沒有列入拆遷計劃的老舊住宅區(qū)，資金的投入重點是確保社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)的正常運轉(zhuǎn)，建立基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)急專項資金，由市局統(tǒng)一管理。政府兜底抱一陣，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上全面推行社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理。四類是已經(jīng)列入拆遷計劃的老舊住宅區(qū)，要減少投入，實行業(yè)主的自治管理。

（二）步驟

根據(jù)每個小區(qū)實際情況，可采取“一區(qū)一案”的措施，一般按以下步驟組織實施：①調(diào)查摸底：由原開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位會同小區(qū)業(yè)主委員會、居（村）委會對小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施情況進(jìn)行調(diào)查摸底，廣泛開展民意調(diào)查，征求業(yè)主和社會各方對小區(qū)整治的意見。②制定方案：在規(guī)劃部門指導(dǎo)下制定小區(qū)綜合整治方案，最終方案報市區(qū)住宅小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查通過后，由國土、規(guī)劃部門分別核發(fā)相關(guān)證照。③組織實施：由原開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)方案，通過招投標(biāo)確定施工單位。綜合整治項目應(yīng)實行全過程的工程監(jiān)理，并進(jìn)行項目審計，憑審計報告書進(jìn)行決算。④整治達(dá)標(biāo)驗收：住宅小區(qū)綜合整治結(jié)束時由市區(qū)住宅小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安等部門進(jìn)行達(dá)標(biāo)驗收。驗收合格后的住宅小區(qū)，方可轉(zhuǎn)入日常的物業(yè)管理。⑤交接管理：小區(qū)整治經(jīng)驗收合格后，小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)即向業(yè)主委員會辦理小區(qū)管理移交手續(xù)，由小區(qū)業(yè)主委員會按照有關(guān)法律法規(guī)要求，公開選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施市場化的物業(yè)管理。小區(qū)行政和治安管理納入社區(qū)，實行屬地管理。

三、推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理要解決的幾個主要問題

（一）政府正確定位

長期以來，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理不能破題，主要原因之一在于政府在這一工作中沒有正確定位，或者說沒有利用好市場這只手。歷次老舊住宅區(qū)整治，最終搞成了區(qū)、街道、社區(qū)的一項行政事務(wù)性工作，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理帶上了濃重的行政色彩。要從固有的治理習(xí)慣中擺脫出來，必須注入市場思維，引入企業(yè)經(jīng)營。“不管什么事情，只要非政府組織能夠做得更好，或者同樣能做的，就根本不應(yīng)該由政府去完成。問題不在于這項行動是否作為一種以獲利為目的或至少是作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的“交易”去完成，而在于它不是由政府來進(jìn)行的。私有化是一條途徑，另外一條途徑是使政府由執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┱?，讓外部的承包人按照政府設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)來完成此項行動。”在老舊住宅區(qū)整治與管理中，政府的職能是依法界定和規(guī)范經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)，房地產(chǎn)行政管理部門主要運用經(jīng)濟和法律手段實施行業(yè)管理,依法履行市場管理職能,保證市場監(jiān)管的公正性和有效性,打破部門保護(hù)、街道社區(qū)封鎖和行業(yè)壟斷,建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場體系。老舊住宅小區(qū)公共區(qū)域的管理，政府是權(quán)利人也是義務(wù)人。

從法律關(guān)系來看，老舊小區(qū)大多產(chǎn)生于國家住房分配制度商品化改革的前期，老舊住宅區(qū)的居民只買了房屋的專有部分。從產(chǎn)權(quán)角度看，居民、業(yè)主擁有的只是房屋專有部分的所有權(quán)，對居住區(qū)域內(nèi)配套公用設(shè)施無所有權(quán)。這是老舊住宅區(qū)與新建商品房小區(qū)在所有權(quán)性質(zhì)上最大的區(qū)別。由于老舊住宅區(qū)所有權(quán)的特殊性，老舊住宅區(qū)的業(yè)主或使用人對小區(qū)公共部位，共用設(shè)施、設(shè)備的共同維護(hù)義務(wù)失去了專有權(quán)基礎(chǔ)。老舊住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、公共部位和公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)、翻新、改造和新建等工作，政府是權(quán)利人又是義務(wù)人。然而，城市住房制度的改革歷史說明一個淺顯的道理就是政府無力承擔(dān)城市住房的服務(wù)與管理工作，物業(yè)管理只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來生產(chǎn)而不是由政府來分配。政府要抽身回歸到市場監(jiān)管的本位，只有通過委托的方式，將公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、場地管理與維持的權(quán)利委托給小區(qū)業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他組織，政府購買服務(wù)，實現(xiàn)對老舊住宅區(qū)公共區(qū)域的專業(yè)化、規(guī)范化、市場化管理。

（二）老舊住宅物業(yè)服務(wù)市場的培育

前文所言沒有老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場，就不可能有真正意思上的物業(yè)管理全覆蓋。這次調(diào)查數(shù)據(jù)中有一組數(shù)據(jù)非常值得研究：在全市2643個老舊住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有340個，未成立業(yè)主委員會的小區(qū)占比87.14%,專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)為零,百分百未實施專業(yè)化物業(yè)管理。在新建商品房住宅小區(qū)，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決議，依據(jù)民意選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，業(yè)主委員會此時是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費者出現(xiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)者或者供應(yīng)商出現(xiàn)的，生產(chǎn)與消費兩個市場主體非常清晰。而反觀老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理，生產(chǎn)者沒了蹤影，消費者———業(yè)主委員會則是寥落星辰，生產(chǎn)和消費兩個市場主體缺位，而只有一個身影———政府，在老舊住宅區(qū)物業(yè)管理舞臺上自彈自唱。這一組數(shù)據(jù)清楚地表明了目前武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場處于欠發(fā)達(dá)階段。培育物業(yè)服務(wù)市場，既要培育消費者，也要培育生產(chǎn)者，兩者不可偏廢。

業(yè)主委員會的組建決定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的需求和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，最終影響老舊住宅區(qū)物業(yè)管理成效。“當(dāng)代的政府組織已經(jīng)不可能直接通過法律或者其他命令的方式來施行其公共計劃方案；相反，政府在實施其政策和提供公共服務(wù)時必須事先與社會進(jìn)行磋商……政府已經(jīng)不可能再憑借法定方式和必要時的強制手段將其意志強加于民，它們現(xiàn)在必須與許多對政策具有影響力的自利性團體達(dá)成共識之后才能夠進(jìn)一步制定并執(zhí)行政策。”

老舊住宅小區(qū)業(yè)主自治組織不健全，消費什么樣的服務(wù)產(chǎn)品沒有民意管道，政府這多年來就是想當(dāng)然的提供服務(wù)，到底老舊住宅小區(qū)需要什么樣的物業(yè)管理則不清楚，這是老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理最大障礙之一。法國城市社會學(xué)家伊夫?格拉夫梅耶爾在論及法國1977年開始的改善居住條件行動計劃（OPAH）時說：“改善居住條件行動計劃在很大程度上最終取決于涉及居民所決定的參與方式。國家、地方當(dāng)局和改善居住條件計劃的業(yè)主，必須將居民、房地產(chǎn)主、出租人、商人、社區(qū)協(xié)會互動關(guān)系的發(fā)展進(jìn)程導(dǎo)向他們所希望的方向，而不是越俎代庖。”發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗是值得我們重視和學(xué)習(xí)的。另一主體———物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育顯得更加迫切。培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從兩個方面切入。一個方面是積極培育和支持小型物業(yè)公司。物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型的服務(wù)性行業(yè)，可以大量吸納大齡下崗工人解決社會就業(yè)問題，政府應(yīng)該大力支持和鼓勵下崗工人創(chuàng)業(yè)開辦小型物業(yè)企業(yè)，并在政策上給予一定的優(yōu)惠和扶持;另一個方面是加強財政扶持，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場對專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸引力。鼓勵物業(yè)企業(yè)介入老舊住宅小區(qū)的管理，通過采用政府購買服務(wù)或補貼等多種形式，將專業(yè)化物業(yè)公司引進(jìn)小區(qū)。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在稅收政策上給予一定傾斜優(yōu)惠；傳統(tǒng)管理模式中由市政、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門承擔(dān)的工作職能和費用，在實施物業(yè)管理后，將通過相應(yīng)委托和考核程序劃撥給管理老小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；實施考核后再補助的管理經(jīng)費補助政策，將政府的獎勵經(jīng)費劃撥與管理業(yè)績相結(jié)合，按照“管理業(yè)績越好補助經(jīng)費越多”的原則，以獎代補。

在今后三到五年內(nèi)，政府扶持一百家以老舊住宅為主業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（武漢市有兩三千家物業(yè)服務(wù)企業(yè)），形成市場競爭機制、激勵機制，監(jiān)管機制，協(xié)調(diào)機制。促使15%—20%的老舊住宅小區(qū)進(jìn)入市場，讓從事老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)舒舒服服地賺到錢。企業(yè)舒服了，服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量自然就有了提升的空間，業(yè)主滿意度就會提高。企業(yè)不舒服，最終就會棄管理，棄管后業(yè)主就會不舒服，業(yè)主不舒服，最后就會鬧得政府頭痛不舒服。政府充當(dāng)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場孵化器，通過兩到三年的市場化運作，企業(yè)成熟了，它就會不斷開拓它的利潤邊疆，企業(yè)竟相接管老舊住宅小區(qū)的新局面就會出現(xiàn)。企業(yè)搶老舊住宅小區(qū)，出于企業(yè)對利潤追求的本質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管老舊住宅小區(qū)，實質(zhì)是在利潤的追求過程中爭搶兩個經(jīng)濟增長點：一搶政府補貼（或者說是政策紅利）、二搶小區(qū)公共資源經(jīng)營權(quán)（市場紅利）。

（三）建立利益協(xié)調(diào)機制

老舊住宅區(qū)整治與管理，不是單純物的整治和人的服務(wù)，深層次上它最終要涉及到各方利益的調(diào)整，其別是政府各部門，街道社區(qū)既得利益的重新分配。常期以來老舊住宅區(qū)整治與管理政出多門，其原因十分復(fù)雜，但有一個問題不容忽視，政出多門的背后是各條各塊的利益壁壘。各條各塊以老舊住宅小區(qū)整治為由，爭取專項資金，通過資金的分配來實現(xiàn)各部門的工作目標(biāo)。近幾年，市、區(qū)兩級政府加大對老舊住宅區(qū)建設(shè)管理的力度，但缺乏全市層面的統(tǒng)籌。資金分散在各區(qū)、各職能部門，以各種專項工作的名義安排投入，資金的投向和分配上未充分考慮社區(qū)的實際情況，居民的實際需求，由于各區(qū)、各部門資金安排重點和要求不一致，導(dǎo)致資金的使用效率低下。政治權(quán)力不過是用來實現(xiàn)經(jīng)濟利益的手段，權(quán)力依賴從本質(zhì)上來講就是一種利益的依賴。要打破這種各自為政，資金投入分散，不注重社區(qū)實際情況的老舊住宅區(qū)整治局面，必須建立一種利益平衡機制。因為老舊住宅區(qū)整治，特別是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場化運作，勢必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會等投資自建的配套設(shè)施，這將影響到一些單位和個人的利益，同時根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補建必要的配套設(shè)施，也存在利益機制的調(diào)整問題。為切實維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)老舊住宅小區(qū)社會化、市場化、專業(yè)化管理機制的建立，只有強化政策約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退、回購與補建工作的順利進(jìn)行，才能鞏固整治成果，擴大市政府老舊小區(qū)整治工作的社會效益。

四、總結(jié)