導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)評估報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

在公司我實習(xí)崗位是助理評估人員。和專業(yè)評估人員到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶進(jìn)行交流。搜集相關(guān)的比較案例。在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作

在實習(xí)中應(yīng)用的主要技能，如對房地產(chǎn)知識的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。對xx房地產(chǎn)趨勢的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶如何進(jìn)行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習(xí)中，開發(fā)了自己的實踐能力。如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學(xué)到了房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容。現(xiàn)場勘察地形的步驟及技術(shù)。

在短短的28的實習(xí)，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認(rèn)真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導(dǎo)教師耐心的指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專業(yè)知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。經(jīng)驗不足，不善于與客戶進(jìn)行溝通，達(dá)到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。

篇2

1、簽訂土地合同：買方辦好房權(quán)證后，還要和原土地證使用者簽訂土地辦理合同，之后帶身份證、房產(chǎn)證、原土地證、合同、房屋辦理的契稅等材料原件及復(fù)印件，到土管部門下設(shè)的測繪公司申請測繪。

2、測繪公司測繪：測繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場查勘，計算數(shù)據(jù)，出具新的測繪圖，繳納測繪費。

3、評估公司評估：帶著材料到評估公司申請評估，評估公司受理后查勘現(xiàn)場，查勘所評估棕地的級別，所剩使用年限，出具評估報告，繳納評估費。

4、土管部門受理：帶著土地辦理合同、身份證、房產(chǎn)證、原土地證、房屋辦理的契稅、測繪圖、評估報告，到土管部門受理窗口申請辦理。

篇3

2、如果貸款人是個人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口薄、收入證明、個人消費用途的相應(yīng)合同、婚姻狀況證明、房屋所有權(quán)證。

3、在提交完以上的材料之后，貸款銀行根據(jù)所提交的材料要對抵押的房產(chǎn)進(jìn)行實地勘察、評估。每個環(huán)節(jié)都是房產(chǎn)抵押貸款流程中重要的一環(huán)，此環(huán)節(jié)直接決定著你的房屋抵押貸款的額度，一般來說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機(jī)構(gòu)可能會考慮多重因素。

4、將全部審貸資料還有評估報告或勘估意見書報送至銀行進(jìn)行審批。此時貸款客戶一定要注意，把全部的資料準(zhǔn)備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進(jìn)度。

篇4

時至今日，經(jīng)歷了若干次的討論與修訂，《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》終于與大家見面了。這是資產(chǎn)評估行業(yè)里程碑式的一件大事，也是我國企業(yè)價值評估領(lǐng)域中一次具有歷史意義的革命。

我國的企業(yè)價值評估實際是與我國的資產(chǎn)評估同時興起的。1991年91號令第三條即已經(jīng)規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營”等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評估，已將企業(yè)作為了資產(chǎn)評估對象，但是，91號令的第七條僅認(rèn)為“國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”，即作為資產(chǎn)評估法律文件的91號令還未重視企業(yè)作為交易對象時與企業(yè)單項資產(chǎn)之間的差異。因此，資產(chǎn)評估一開始的企業(yè)價值概念是以企業(yè)整體資產(chǎn)價值來替代的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項資產(chǎn)的簡單加總。此種導(dǎo)向造成了評估實務(wù)上的偏頗。由于企業(yè)價值的評估演化成了對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示資產(chǎn)及負(fù)債的評估，于是嚴(yán)重地影響了企業(yè)價值評估的定位，并限制了企業(yè)價值評估方式方法的發(fā)展。其偏頗與限制具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1、會計處理方面的問題直接影響了評估價值，評估師的大量工作變成了審計工作；2、由于企業(yè)的每項資產(chǎn)必須分別進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)為控制經(jīng)營成本，設(shè)備、房產(chǎn)、土地等單項資產(chǎn)評估往往聘用不了解資產(chǎn)評估的專業(yè)技術(shù)人員去完成，因而嚴(yán)重影響了評估的執(zhí)業(yè)水平。同時，企業(yè)的房產(chǎn)和土地的價值評估業(yè)務(wù)似乎應(yīng)該必須由專門的房產(chǎn)價值和土地價值的評估人員來承擔(dān)，從而導(dǎo)致企業(yè)整體價值被肢解，影響了企業(yè)評估價值的準(zhǔn)確性；3、由于評估往往僅以企業(yè)提供的會計報表為準(zhǔn)，造成了對賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏；4、由于會計報表所列示的各單項資產(chǎn)評估價值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，其評估價值不能用來作為發(fā)行定價的參考，證監(jiān)會實行了另一套股票發(fā)行定價機(jī)制，資產(chǎn)評估報告只能用來設(shè)立公司。資產(chǎn)評估行業(yè)錯失了巨大的證券發(fā)行市場；5、同樣是因會計報表所列示的各單項資產(chǎn)評估價值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，資產(chǎn)評估報告只能做為委托方完成國有資產(chǎn)管理部門相關(guān)手續(xù)的文件，而不能為企業(yè)股權(quán)交易提供有用的定價參考，不能滿足股權(quán)交易市場的有效需求。

《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》的革命性之一，即在于其從根本上扭轉(zhuǎn)了對企業(yè)價值概念的認(rèn)識，澄清了企業(yè)價值評估所指的對象，即“企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值”。此概念的引入并非是我國獨創(chuàng)，歐美等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，早就對企業(yè)價值作出了上述的定義。如《歐洲價值評估準(zhǔn)則》指南7中指出，評估師應(yīng)當(dāng)將企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評估企業(yè)價值（enterprise value），即企業(yè)的整體價值，另一類是評估權(quán)益價值（equity value）。

由于企業(yè)價值中有股東權(quán)益創(chuàng)造價值與股東貸款創(chuàng)造的價值，企業(yè)價值評估的理念也將國際上已成熟的資本資產(chǎn)定價模型引入了國內(nèi)。

這里的股東全部權(quán)益的價值，即企業(yè)整體價值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價值，本質(zhì)上是企業(yè)（法人實體）一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊含的權(quán)益，其屬性與會計報表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的帳面價值是不相同的。而引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價值的意義，在于明確地將股權(quán)作為企業(yè)價值評估中的對象，而非過去將凈資產(chǎn)這樣一個會計科目作為評估的對象，同時其隱含了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個簡單的持股比例關(guān)系，部分股東權(quán)益還存在著控股權(quán)溢價和少數(shù)股權(quán)折價的問題。

《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》的革命性之二，在于罷除了成本法在企業(yè)價值評估中的壟斷地位，強(qiáng)調(diào)了收益法和市場法也是企業(yè)價值評估適用的方法，而在一定的條件下，這兩個方法甚至是更為適用的方法。同時，指導(dǎo)意見對各種評估方法的使用提出了具備可操作性的規(guī)定。

在收益法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法兩種具體方法。 未來收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，其收益通常是穩(wěn)定的和可預(yù)測的。

2、提出了預(yù)期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤作為預(yù)期收益的傳統(tǒng)觀念。

3、提出在預(yù)測過程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)相互配合和溝通。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)提供委估企業(yè)未來經(jīng)營狀況和收益狀況的預(yù)測，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對其進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性，并在此基礎(chǔ)上確定收益法的參數(shù)。區(qū)分了資產(chǎn)評估收益預(yù)測與審計盈利預(yù)測審核時中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任。

4、提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，要求應(yīng)當(dāng)考慮利率、市場投資回報率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險等因素。

在市場法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用市場法可使用參考企業(yè)比較法和并購案例比較法，明確指出市場比較案例的來源可以是上市公司，也可以是市場上可收集資料的買賣、收購及合并公司。改變了以往實務(wù)界認(rèn)為資本市場尚不活躍，無法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場法的使用提供了新思路。

2、提出具有可比性的公司應(yīng)當(dāng)是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響的公司，同時要求對參考企業(yè)報表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)報表具有可比性。

3、提出選擇、計算、使用價值比率應(yīng)考慮的因素。

在成本法方面，具體規(guī)定有：

1、提出成本法評估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評估對象，而非以往將評估對象對應(yīng)為會計科目。

2、提出企業(yè)價值評估中所采用的成本法，其實質(zhì)就是資產(chǎn)基礎(chǔ)法。并明確企業(yè)的各項資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法。

3、提出長期投資項目是否單獨評估的原則，是根據(jù)其對企業(yè)價值的影響程度，而非委估企業(yè)其是否為控股單位來確定。

4、 給予了評估機(jī)構(gòu)根據(jù)重要性原則和工作量完成的可能程度來確定評估方法的選擇機(jī)會。

《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》革命性之三，在于引入了國際上一些成熟的企業(yè)價值評估的概念與方法，使中國的企業(yè)價值評估能夠盡早與國際接軌。目前，國外投資人在國內(nèi)投資時，往往不相信國內(nèi)評估師的勝任能力。雖然因限于我國對國外的企業(yè)價值評估機(jī)構(gòu)的資格限制，仍聘用國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)價值的評估，但同時聘請外資機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。由于過去我國對企業(yè)價值評估沒有一套成熟的方法體系，一些國內(nèi)評估師對評估中出現(xiàn)的問題得不到合理的解決途徑，因此常常遭到外資機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。國際企業(yè)價值評估概念與方法的引入，能夠使中國的評估師武裝起來，從而從容地迎接經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)。所引入的先進(jìn)概念與方法包括：

1、財務(wù)報告的分析、調(diào)整和利用；2、在采用收益法時，對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨分析；3、持續(xù)經(jīng)營前提下企業(yè)價值與清算前提下企業(yè)價值；4、企業(yè)存在多種經(jīng)營業(yè)務(wù)狀況下的分別分析的原則；5、控股權(quán)溢價和少數(shù)股權(quán)折價；6、股權(quán)流動性對企業(yè)價值的影響。

《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》革命性之四，在于評估報告與以往的相關(guān)規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別。指導(dǎo)意見從評估報告使用角度出發(fā)強(qiáng)調(diào)了評估報告充分披露有關(guān)信息的重要性，并且對報告應(yīng)披露內(nèi)容進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，但未對報告形式進(jìn)行任何的規(guī)定。與91號文相比，指導(dǎo)意見增加的報告內(nèi)容包括：

1、評估報告使用者；2、價值類型和其定義；3、評估假設(shè)和限制條件；4、評估程序?qū)嵤┻^程和情況。

前述三項均是基本準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)的重要內(nèi)容。在指導(dǎo)意見中提出披露此三項內(nèi)容的要求是對基本準(zhǔn)則的呼應(yīng)，也映證了基本準(zhǔn)則在整個準(zhǔn)則體系中的作用。在披露評估程序?qū)嵤┻^程和情況時，指導(dǎo)意見強(qiáng)調(diào)披露企業(yè)的財務(wù)分析、數(shù)據(jù)調(diào)整情況，評估方法選取過程和依據(jù)，重要參數(shù)依據(jù)來源與形成的過程，以及運用評估方法時的邏輯推理過程和計算過程。這些披露要求強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)利用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、邏輯學(xué)等知識，對所收集到的評估信息資料進(jìn)行合理分析、推理和計算。指導(dǎo)意見始終強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評估學(xué)是一門綜合性的經(jīng)濟(jì)類學(xué)科，以還資產(chǎn)評估的本來面目；同時對資產(chǎn)評估師提出了更高的要求。

任何帶有革命性的觀點，必然是創(chuàng)新的，也必然會與舊觀念發(fā)生沖突。指導(dǎo)意見（既然具有革命性，則必然帶來一些問題需要解決，如：

1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、控股權(quán)、少數(shù)股權(quán)、價值比率等。希望盡早能出臺相關(guān)釋義，幫助廣大評估師對指導(dǎo)意見形成正確的理解；2、指導(dǎo)意見的實務(wù)操作仍存在著一定的困難，如溢價、折價、流動性等因素的考慮，必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持，而國內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關(guān)研究卻相對匱乏。希望進(jìn)一步進(jìn)行企業(yè)價值評估的理論研究和實務(wù)探索。

3、與現(xiàn)行法律法規(guī)的銜接一直是困擾準(zhǔn)則制定工作的難題。如在報告披露方面于91號文的銜接、收益法和市場法評估結(jié)論如何滿足《公司法》關(guān)于投資注冊資本金的規(guī)定等。

4、價值類型的問題仍未得到解決。基本準(zhǔn)則將價值類型作為重要觀點提出后，實務(wù)界仍處于茫然的狀態(tài)，不少評估機(jī)構(gòu)不理解價值類型具體的含義，更無法對其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義。結(jié)合國內(nèi)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的價值類型研究，定義不同種類的價值類型已成為目前資產(chǎn)評估界急需解決的問題。

美國的企業(yè)價值評估準(zhǔn)則最早制訂于1987年，至今已經(jīng)歷了十幾個年頭。歐洲在2000年也將企業(yè)價值評估準(zhǔn)則納入價值評估的準(zhǔn)則體系。我國的企業(yè)價值評估準(zhǔn)則吸取了國外多年研究的經(jīng)驗，并結(jié)合了國內(nèi)理論界和實務(wù)界的探索，應(yīng)當(dāng)說具有較高的起點。我們期待著具有革命性的《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》將中國的資產(chǎn)評估行業(yè)帶入輝煌燦爛的明天。

參考文獻(xiàn)：

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一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險成因

房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在許多風(fēng)險，剔除單純的市場風(fēng)險外，資本金、融資中的擔(dān)保設(shè)定以及其現(xiàn)實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。

（一）資本金問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運作的時候，資本金是否充足至關(guān)重要，因為它決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關(guān)招投標(biāo)手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進(jìn)開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進(jìn)其余房地產(chǎn)開發(fā)項目。換句話說，開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質(zhì)是將其開發(fā)的風(fēng)險間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。

（二）融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時，都存在重復(fù)抵押問題。因為單獨將土地使用權(quán)抵押時，評估價格應(yīng)是土地的自身價值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應(yīng)資產(chǎn)的價值是不匹配的。房地產(chǎn)進(jìn)入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對應(yīng)的貸款很難收回。如，開發(fā)商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償。可見在土地使用權(quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨變現(xiàn)的價值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務(wù)中沒有關(guān)注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風(fēng)險便會顯現(xiàn)。

（三）售房與收貸的兩難境地

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務(wù)中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價格上漲時，為了追求利潤盲目擴(kuò)張開發(fā)項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項目，導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機(jī)制，現(xiàn)實中銀行對于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔(dān)心開發(fā)商擴(kuò)大開發(fā)項目不歸還貸款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險加劇。

二、訴訟及執(zhí)行過程中的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風(fēng)險后，大多數(shù)銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務(wù)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風(fēng)險。

（一）抵押房產(chǎn)被出售的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實務(wù)中，一般來說，銀行占有絕對優(yōu)勢，這種優(yōu)勢來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設(shè)定抵押擔(dān)保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風(fēng)險。

（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險

2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關(guān)于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號），依法認(rèn)定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押物和其他債權(quán)。應(yīng)當(dāng)說，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權(quán)益，因為生存權(quán)是高于一切權(quán)利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權(quán)的手段的話，對于銀行貸款來講，其風(fēng)險將進(jìn)一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團(tuán)股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。

（三）評估環(huán)節(jié)中的風(fēng)險

除上述實體階段出現(xiàn)法律風(fēng)險外，實務(wù)中不少開發(fā)商利用評估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強(qiáng)制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權(quán)證明但有使用價值的房產(chǎn)未作評估為由，認(rèn)為房產(chǎn)價值評估過低，要求重新評估。執(zhí)行法院認(rèn)為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產(chǎn)價格的基準(zhǔn)時間進(jìn)行了調(diào)整，致使房產(chǎn)的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實務(wù)中還存在開發(fā)商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務(wù)。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執(zhí)行資產(chǎn)進(jìn)行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價格因申請人怠于行使權(quán)利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產(chǎn)評估后的第一時間內(nèi)已申請拍賣，故不存在人為原因?qū)е略u估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執(zhí)行實務(wù)問題，執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理，導(dǎo)致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時間人為延期，增加了風(fēng)險。

三、應(yīng)對措施

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風(fēng)險，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應(yīng)對此類問題，就顯得至關(guān)重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會矛盾，是應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的重中之重。具體措施如下。

（一）提級指定執(zhí)行的靈活運用

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對下級法院長期未能執(zhí)結(jié)的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執(zhí)行或下級法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行?！鄙鲜鲆?guī)定針對的是下級法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級和指定執(zhí)行。實務(wù)中，為了克服地方保護(hù)主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，將執(zhí)行時間達(dá)到或超過6個月的案件申請?zhí)峒壔蛱峒壓笾付▓?zhí)行，在一定程度上克服了地方保護(hù)主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。

（二）撤銷權(quán)的快速行使

從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即依照權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關(guān)系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關(guān)系。基于形成權(quán)的法律特質(zhì)，在開發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)時，致使據(jù)以用作貸款擔(dān)保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權(quán)的及時行使對于銀行而言至關(guān)重要。但是應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)善意取得制度被《物權(quán)法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，銀行在行使撤銷權(quán)的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權(quán)，否定開發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為，保護(hù)擔(dān)保債權(quán)不受侵害。

（三）對“抵押可售”的法律思考

前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風(fēng)險安排，即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下，對正常進(jìn)入市場的房產(chǎn)和需要設(shè)定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，實務(wù)中為了敦促開發(fā)商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》，于是關(guān)于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權(quán)的法律事實和法律行為。

首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權(quán)仍然歸開發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權(quán)人同意的證明。

其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權(quán)。房產(chǎn)抵押在《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質(zhì)意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權(quán)實現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款?！稉?dān)保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。從《擔(dān)保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物僅需通知抵押權(quán)人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權(quán)在抵押物轉(zhuǎn)讓情況下，對抵押物予以追及的權(quán)利。

第三，轉(zhuǎn)讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人的所有權(quán)并未喪失，只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人可以對抵押物進(jìn)行法律上的或事實上的處分，并不因此構(gòu)成對抵押權(quán)的侵害。抵押人所有權(quán)行使的限制，只是受抵押權(quán)追及效力的限制，而不是債權(quán)人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權(quán)人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以行使相關(guān)權(quán)利，主要包括：

一是撤銷權(quán)的行使。依《擔(dān)保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押房產(chǎn)應(yīng)具備三個條件：通知作為抵押權(quán)人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉(zhuǎn)讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應(yīng)擔(dān)保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以提起撤銷之訴，主張轉(zhuǎn)讓行為無效。

二是物上代位權(quán)。作為抵押權(quán)人的銀行行使物上代位權(quán)的方式主要是要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價款，應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者是向第三人提存，債務(wù)履行期屆滿，根據(jù)履行債務(wù)情況，決定是否由提存價款清償所擔(dān)保的債權(quán)。但現(xiàn)實的問題在于，作為抵押人的開發(fā)商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權(quán)行使受到限制。

三是對轉(zhuǎn)讓后的抵押物進(jìn)行追及。既然相關(guān)法律已經(jīng)明確了抵押權(quán)人對于抵押物轉(zhuǎn)讓后可以追及，對實務(wù)中開發(fā)商惡意銷售抵押物的行為，銀行當(dāng)然可以對抵押物予以追及并行使抵押權(quán)，買受人為了取得無負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，可以行使代替清償?shù)臏斐龣?quán)，代抵押人履行債務(wù)或者清償債權(quán)消滅抵押權(quán)。如果取得抵押物所有權(quán)的第三人不代為清償，則作為抵押權(quán)人的銀行可以就該抵押物行使抵押權(quán)。

篇6

第一條為進(jìn)一步明確城鄉(xiāng)建設(shè)用地征地拆遷安置工作職責(zé)，完善運行機(jī)制，規(guī)范征地拆遷安置行為，提高工作效能，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱委托管理，是指項目業(yè)主投資城鄉(xiāng)建設(shè)項目的有關(guān)土地征收、房屋拆遷和安置工作，委托新晃侗族自治縣征地拆遷安置辦公室(以下簡稱縣征拆辦)作為工作實施主體依法實施。

第三條征地拆遷安置應(yīng)堅持“安置先行、異地集中統(tǒng)一安置”的原則，投資人（業(yè)主）、縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局、縣國土資源局、縣建設(shè)局、縣城市管理行政執(zhí)法局、縣公安局、縣監(jiān)察局、縣審計局按照各自工作職責(zé)，做好征地拆遷安置的相關(guān)工作。

第二章投資人（業(yè)主）、縣征拆辦主要職責(zé)

第四條投資人作為項目業(yè)主和拆遷人，其主要職責(zé)：

(一)及時提供項目建設(shè)用地和經(jīng)營用地征地紅線圖、省人民政府批準(zhǔn)用地文件及征地拆遷的相關(guān)資料，并明確征地拆遷范圍及時間要求。

(二)負(fù)責(zé)申請辦理城市房屋拆遷許可證。

(三)負(fù)責(zé)制作調(diào)查摸底表格和房屋拆遷協(xié)議格式合同。

(四)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對需拆遷城市房屋進(jìn)行分類分戶評估；對村民房屋進(jìn)行測算；對村民房屋的裝飾裝修、附屬物進(jìn)行評估；對需要進(jìn)行分戶評估的，參加縣房產(chǎn)管理局組織的評估機(jī)構(gòu)抽簽。

(五)組織受委托的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和房屋專業(yè)測量隊及時參與實物量調(diào)查。

(六)督促受委托的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)測量隊及時出具評估報告和測量成果。

(七)按照征地拆遷安置工作進(jìn)度，及時撥付征地拆遷安置補(bǔ)償款和工作經(jīng)費。

(八)負(fù)責(zé)為實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的居民拆遷戶提供安置房；為需要過渡安置的被拆遷戶提供過渡房；參與村民安置區(qū)選址。

(九)督促征地拆遷安置工作進(jìn)度。

第五條縣征拆辦作為工作實施主體，其主要職責(zé)：

(一)牽頭組織征地拆遷實物量調(diào)查工作；負(fù)責(zé)組織被征地鄉(xiāng)、村、組(主管單位、社區(qū)、街道)相關(guān)人員及被拆遷人參與實物量調(diào)查，確保實物量調(diào)查工作的順利開展和按時完成；組織“三榜”公布并組織對“三榜”公布后反映出的問題進(jìn)行核實。

(二)會同縣國土部門依法開展國有土地收回工作。

(三)參與選擇評估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織被拆遷人代表參加縣房產(chǎn)管理局組織的評估機(jī)構(gòu)選擇抽簽。

(四)作為拆遷實施主體，嚴(yán)格按照征地拆遷補(bǔ)償安置政策及評估測算結(jié)果與鄉(xiāng)、村、組和被拆遷戶簽訂土地征收補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并做好相關(guān)資料的整理、報批。

(五)負(fù)責(zé)按房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議落實安置工作。

(六)按投資人（業(yè)主）提出的時間要求，完成征地、拆遷、安置工作，確保工程建設(shè)用地需要和經(jīng)營合同按時兌現(xiàn)。

(七)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促桿線管網(wǎng)產(chǎn)權(quán)單位按照“誰擁有，誰負(fù)責(zé)遷移”的原則，及時完成桿線管網(wǎng)拆遷工作。

(八)做好群眾工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理好因征地拆遷安置與村(居)民發(fā)生的各種矛盾、糾紛和遺留問題，確保社會穩(wěn)定。

(九)加強(qiáng)征地拆遷安置資金的管理，確保?？顚Ｓ?。

第三章相關(guān)職能部門的主要職責(zé)

第六條規(guī)劃部門負(fù)責(zé)建設(shè)項目用地規(guī)劃的審批；及時完成安置區(qū)規(guī)劃選址及審批工作；負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑物的合法性鑒定。

第七條縣房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)城市房屋拆遷安置政策的宣傳解釋工作；及時依法辦理房屋拆遷許可；組織以公開抽簽的方式確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評估；組織專家組對評估報告進(jìn)行鑒定；負(fù)責(zé)城市房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)；督促房屋測量隊及時參加實物量調(diào)查。

第八條縣國土資源局負(fù)責(zé)集體土地的征收和房屋拆遷安置補(bǔ)償政策的宣傳解釋工作；牽頭組織征收和收回國有土地的權(quán)屬調(diào)查工作；及時調(diào)處土地糾紛；制定和征地拆遷安置補(bǔ)償通告；擬定國有土地收回方案，并依法收回；及時做好土地報批工作；負(fù)責(zé)集體土地上違法用地建房的鑒定工作。

第九條縣城市管理行政執(zhí)法局、縣建設(shè)局、縣國土資源局具體負(fù)責(zé)對項目建設(shè)用地上違法建筑檢查及拆除的實施工作。

第十條縣審計局負(fù)責(zé)征地拆遷安置補(bǔ)償費用、工作經(jīng)費等費用的審計。

第十一條縣公安局負(fù)責(zé)集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置對象身份的審查工作。

第十二條縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)征地拆遷安置全過程的監(jiān)督，及時查處違紀(jì)行為。

第四章委托范圍及方式

第十三條委托范圍：投資人（業(yè)主）按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃用地紅線圖，繪制征地地塊紅線圖，作為委托征地拆遷的范圍。縣征拆辦必須按征地紅線圖確定的范圍實施征地拆遷安置。因?qū)嶋H需要，個別邊角余地需多征的，須征得投資人（業(yè)主）的認(rèn)可。

第十四條委托方式：投資人（業(yè)主）依據(jù)征地地塊紅線圖，書面委托縣征拆辦組織實施征地拆遷安置工作。

第五章征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

第十五條征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一律按照《省人民政府關(guān)于公布省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)〔2012〕43號）、《市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（懷政辦發(fā)〔2012〕19號）、《市人民政府關(guān)于<市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的實施意見》（懷政發(fā)〔2012〕6號）、《市人民政府關(guān)于實施<市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的補(bǔ)充意見》（懷政發(fā)〔2012〕19號）等規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)格做到“三統(tǒng)一”（即統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理）和“三公開”（公開征地拆遷安置法規(guī)政策、公開征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、公開征地拆遷安置完成時限）。嚴(yán)禁任何單位和個人擅自實施征地、拆遷、安置工作和提高或降低征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第六章征地拆遷安置實施程序

第十六條征地拆遷實施準(zhǔn)備

縣房產(chǎn)管理局房屋拆遷通告和縣國土資源局征地拆遷安置補(bǔ)償通告；投資人（業(yè)主）依法委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和房屋專業(yè)測量隊，并簽訂委托協(xié)議。

第十七條實物量調(diào)查認(rèn)定

(一)實物量調(diào)查職責(zé)分工：縣征拆辦牽頭組織實物量調(diào)查工作，縣征拆辦、縣房產(chǎn)、建設(shè)、國土部門負(fù)責(zé)被拆遷人家庭成員、房屋建設(shè)年代的調(diào)查、登記，房屋專業(yè)測量隊負(fù)責(zé)被調(diào)查房屋的測繪及面積認(rèn)定，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋裝飾裝修、建(構(gòu))筑物及需要評估測算的附屬物、附著物的丈量、登記、拍照。各方對各自調(diào)查事項的真實性、合法性負(fù)責(zé)。

(二)征地實物量的調(diào)查認(rèn)定程序：縣征拆辦組織被征地相關(guān)人員對土地現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，現(xiàn)場確認(rèn)征用宗地地類分塊面積，清點登記地上附著物、構(gòu)筑物數(shù)量，現(xiàn)場簽字認(rèn)定，作為計算征地補(bǔ)償費用和工作經(jīng)費的依據(jù)。

（三）房屋拆遷實物量調(diào)查認(rèn)定程序：縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局、被拆遷人和受委托的評估機(jī)構(gòu)及房屋測量隊參與，實地開展入戶調(diào)查、測繪、登記工作；縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局及被拆遷人對調(diào)查情況現(xiàn)場簽字確認(rèn)；縣征拆辦匯總后送投資人審核，組織“三榜”公布，每榜公布5天；對反映的情況，由縣征拆辦組織參與實物量調(diào)查的相關(guān)方人員進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核無誤后簽字確認(rèn)；縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局在第三榜公布表上加蓋公章，附相關(guān)佐證資料，由縣征拆辦報送給投資人（業(yè)主），評估機(jī)構(gòu)和房屋測量隊將丈量、測繪結(jié)果加蓋公章并附相關(guān)佐證資料，報送給投資人（業(yè)主）；投資人（業(yè)主）匯總加蓋公章后交受委托的評估機(jī)構(gòu)評估。

第十八條評估測算

評估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行分類分戶評估、測算，依法出具評估報告和測算結(jié)果，作為計算房屋拆遷、附屬物補(bǔ)償和工作經(jīng)費的依據(jù)。

第十九條經(jīng)費計算及認(rèn)定

投資人（業(yè)主）、縣征拆辦依據(jù)評估公司出具的評估報告、測算結(jié)果，按照拆遷安置補(bǔ)償政策，逐項逐戶計算補(bǔ)償經(jīng)費、獎勵經(jīng)費，匯總后由投資人與縣征拆辦簽訂區(qū)段征地拆遷委托認(rèn)定書。

第二十條實施征地拆遷

(一)協(xié)議簽訂。縣征拆辦牽頭，相關(guān)部門參與，根據(jù)調(diào)查認(rèn)定的實物量，與被征地的鄉(xiāng)、村、組簽訂征地協(xié)議，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議(一戶一檔)，分批次送投資人（業(yè)主）審核。

(二)拆遷騰地?？h征拆辦根據(jù)土地征收協(xié)議和房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議及時組織拆遷騰地，按時向投資人（業(yè)主）交地，交地必須達(dá)到整塊無間隙、無遺留問題的標(biāo)準(zhǔn)。對拒不簽訂征地拆遷協(xié)議和雖已簽訂協(xié)議但不按協(xié)議履行的，由縣征拆辦依法提請相關(guān)職能部門強(qiáng)制征地拆遷騰地，強(qiáng)制拆遷前要組織專家論證，廣泛征求社會各界，特別是被拆遷人的意見，并進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。要控制拆遷規(guī)模，對沒有經(jīng)過社會穩(wěn)定風(fēng)險評估或群眾意見較大的項目，一律不得發(fā)放拆遷許可證，實施行政強(qiáng)制拆遷要嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行，并報請縣人民政府備案。程序不合法，補(bǔ)償不到位，被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應(yīng)急預(yù)案的，一律不得強(qiáng)制拆遷。

(三)騰地驗收。對已完成征地拆遷的地塊，縣征拆辦及時向投資人（業(yè)主）交地，投資人（業(yè)主）及時組織相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場驗收，填寫騰地交地驗收單，作為計算縣征拆辦工作經(jīng)費和獎勵經(jīng)費的依據(jù)。

第二十一條資料歸檔?？h征拆辦對所有征地拆遷安置資料，按照分類分項和城建檔案管理的要求分類歸檔、整理成冊，與項目竣工驗收同步，作為項目審計的必備資料，做到及時、真實、完整、齊全，妥善管理，同時交一份給投資人（業(yè)主）備查。

第七章安置工作

第二十二條安置對象和安置面積認(rèn)定程序：

(一)居民拆遷安置面積和對象由縣征拆辦、縣房產(chǎn)、建設(shè)、國土部門依據(jù)被拆遷房屋的房屋權(quán)屬證書造冊登記，投資人（業(yè)主）審核認(rèn)定后，抄送縣房產(chǎn)、規(guī)劃部門備案。

(二)村民安置對象和安置面積認(rèn)定程序：按《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的通知》(懷政辦發(fā)〔2012〕19號)拆遷補(bǔ)償安置的，補(bǔ)償安置對象由縣征拆辦審核造冊，經(jīng)公安戶籍部門、投資人（業(yè)主）審查認(rèn)定。

第二十三條安置區(qū)選址

居民安置區(qū)選址由投資人（業(yè)主）提出選址建議意見，縣規(guī)劃部門提出審核意見，報縣人民政府決定，縣國土資源局及時組織土地報批；村民安置區(qū)選址由縣征拆辦提出選址建議意見，投資人（業(yè)主）審核確認(rèn)安置對象及安置面積，縣規(guī)劃部門提出審核意見，報縣人民政府決定，縣國土資源局及時組織土地報批。

第二十四條安置房建設(shè)和分配落實

(一)居民安置區(qū)由投資人（業(yè)主）委托縣征拆辦牽頭實施安置房建設(shè)，并按拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議做好安置房的分配落實工作。

(二)按懷政辦發(fā)〔2012〕19號文件實行統(tǒng)規(guī)新建的村民安置區(qū)，投資人（業(yè)主）完成“三通一平”后，交縣征拆辦負(fù)責(zé)建設(shè)安置房并落實安置工作。

第八章經(jīng)費管理

第二十五條征地拆遷補(bǔ)償費用：征地補(bǔ)償費用由縣征拆辦憑征地補(bǔ)償資料，分項目、分地塊、分批次報投資人（業(yè)主）審批撥付；房屋拆遷補(bǔ)償費用由縣征拆辦憑區(qū)段房屋拆遷委托認(rèn)定書及拆遷進(jìn)度資金使用情況證明分批次報投資人審核撥付。征地拆遷補(bǔ)償費用嚴(yán)格按核定的總額由縣征拆辦包干使用，征地拆遷過程中的特殊情況需作特殊處理的，由縣征拆辦報縣人民政府或投資人（業(yè)主）研究，明確經(jīng)費渠道。

第二十六條使用財政資金投資項目的征地拆遷工作經(jīng)費：集體土地征收工作經(jīng)費按4500元/畝核定，國有土地收回工作經(jīng)費(含國土資源部門收回國有土地工作經(jīng)費)按3000元/畝核定，房屋拆遷工作經(jīng)費按10元/m2核定，如縣征拆辦按投資人（業(yè)主）確定的時間完成拆遷任務(wù)的另外獎勵l0元/m2。工作經(jīng)費由縣征拆辦包干使用，使用范圍包括工作人員各種補(bǔ)貼、補(bǔ)助，區(qū)、鄉(xiāng)、村(社區(qū)、街道、單位)工作協(xié)調(diào)費，以及個別問題的特殊處理和工作人員的獎勵。工作經(jīng)費由縣征拆辦憑征地拆遷安置補(bǔ)償資料和工作進(jìn)度分批次與投資人（業(yè)主）結(jié)算。不使用財政資金投資的項目，由縣征拆辦與投資人（業(yè)主）協(xié)商工作經(jīng)費。

第二十七條使用財政資金投資項目的不可預(yù)見費按被拆遷房屋評估值的4％撥付給縣征拆辦，用于解決實物量漏項及征拆過程殊問題的處理。不使用財政資金投資的項目，由縣征地拆遷安置辦公室與投資人（業(yè)主）協(xié)商。

第二十八條在經(jīng)費管理中未明確的，由縣征拆辦與投資人（業(yè)主）協(xié)商解決。

第九章行政問責(zé)

第二十九條征地拆遷工作人員在征地拆遷安置工作中，擅自改變地類、增加補(bǔ)償項目、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或者弄虛作假造成后果的，依法追究其相關(guān)責(zé)任。

篇7

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估風(fēng)險；防范措施；研究與分析

一、資產(chǎn)評估風(fēng)險的概述及其主要類型分析

（一）資產(chǎn)評估風(fēng)險的概念

所謂資產(chǎn)評估風(fēng)險，指的是有關(guān)單位或者個人因資產(chǎn)評估活動所可能造成利得損失的概率。這種損失出現(xiàn)的原因可能是因為評估價值區(qū)間同客觀價值的不相符，也可能是評估主體發(fā)生行為失誤引起的，同時這種失誤很可能導(dǎo)致利益受損者對評估單位及評估人員進(jìn)行訴訟并要求其承擔(dān)責(zé)任，賠付損失。當(dāng)中包括廣義風(fēng)險及狹義風(fēng)險兩種類型，狹義風(fēng)險主要是那些突出風(fēng)險表現(xiàn)不確定性的部分；而廣義風(fēng)險則是指那些突出風(fēng)險損失不確定性的部分。換言之，廣義風(fēng)險更容易帶來利益或者損失。

（二）資產(chǎn)評估風(fēng)險的主要類型

首先，立法風(fēng)險。因為個人意志在一定程度上受到現(xiàn)實環(huán)境的限制，因此有關(guān)機(jī)構(gòu)在制定和資產(chǎn)評估有關(guān)的規(guī)章制度時常常受到歷史的局限，若干年后，若資產(chǎn)評估立法無法跟上時展的潮流，則較容易給一些不法分子帶來鉆法律空當(dāng)?shù)臋C(jī)會，同時以前制定的法律規(guī)范也很可能因為難以滿足當(dāng)前的實際需求而給資產(chǎn)評估造成一定的風(fēng)險。

其次，執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我們所說的執(zhí)業(yè)風(fēng)險作為資產(chǎn)評估風(fēng)險中最普遍的一種，目前國內(nèi)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以及評估人員數(shù)量龐大，然而資產(chǎn)評估者的專業(yè)技能及個人素養(yǎng)千差萬別，大部分評估人員的執(zhí)業(yè)能力無法滿足基本的專業(yè)要求，若評估人員能力缺失，在開展評估工作的時候就可能給評估當(dāng)事人造成很大的消極影響，甚至帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。在這種情況下，當(dāng)事人便會對相應(yīng)的評估機(jī)構(gòu)及評估人員進(jìn)行訴訟，評估機(jī)構(gòu)也需要為此承擔(dān)訴訟費用及敗訴后對當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)賠償，這就是我們通常所講的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

再次，管理風(fēng)險。這種風(fēng)險即為主管資產(chǎn)評估領(lǐng)域的行政機(jī)關(guān)在對資產(chǎn)評估過程進(jìn)行監(jiān)管的過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。其中，有兩點需要特殊說明：第一，現(xiàn)今國內(nèi)資產(chǎn)評估監(jiān)管的行政主管部門尚未統(tǒng)一，除了財政部門外，還包括農(nóng)林業(yè)、房產(chǎn)管理等部門共同主管，由于主管部門過多，導(dǎo)致了資產(chǎn)評估工作無法達(dá)成一個一致的標(biāo)準(zhǔn)；第二，中國現(xiàn)階段的資產(chǎn)評估管理職能主要是規(guī)劃及控制職能。對法律規(guī)范的制定及行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃等均隸屬于規(guī)劃范疇內(nèi)。與此同時，像對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及評估人員的資格認(rèn)定及執(zhí)業(yè)規(guī)范制定等均隸屬于控制范疇。

最后，結(jié)果使用風(fēng)險。資產(chǎn)評估結(jié)果使用風(fēng)險通常是由于當(dāng)事人對資產(chǎn)評估報告書和資產(chǎn)評估結(jié)果運用不當(dāng)或失誤所導(dǎo)致的一系列風(fēng)險。普遍體現(xiàn)為下列幾種情況：首先，評估當(dāng)事人不恰當(dāng)?shù)剡\用了過期的資產(chǎn)評估報告及其評估結(jié)果；其次，評估當(dāng)事人未能按照資產(chǎn)評估報告書中表明的評估目的來合理運用評估報告書及評估結(jié)果；第三，當(dāng)事人在使用資產(chǎn)評估報告書及評估結(jié)果的時候?qū)υu估期后的某些事項造成資產(chǎn)評估價值的變動沒有考慮周全。

二、資產(chǎn)評估風(fēng)險的有效防范措施分析

（一）提升資產(chǎn)評估人員的個人素養(yǎng)及專業(yè)技能

隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人力作用尤為關(guān)鍵。因資產(chǎn)評估本身就是一項專業(yè)性極強(qiáng)、細(xì)致的工作，因此要求評估人員擁有足夠高的思想政治覺悟、專業(yè)評估能力以及嚴(yán)謹(jǐn)踏實的工作態(tài)度；與此同時，還應(yīng)當(dāng)與時俱進(jìn)，學(xué)習(xí)進(jìn)步。另外，我們也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對資產(chǎn)評估隊伍的建設(shè)工作，不斷強(qiáng)化對評估人員的培訓(xùn)，同時使他們盡快形成良好的創(chuàng)新發(fā)展意識及法律意識，不斷加強(qiáng)其誠實守信、愛崗敬業(yè)的道德觀念，最終為培養(yǎng)資產(chǎn)評估工作所需的綜合型人才、降低資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險提供有力保障。

（二）建立健全有關(guān)的法律法規(guī)

考慮到資產(chǎn)評估工作是一項具有嚴(yán)肅性、涉及評估當(dāng)事人根本利益的事項，因此，我們需要對它進(jìn)行規(guī)范化、法制化，目的是令資產(chǎn)評估工作真正做到有法可依，同時帶動評估行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，有效避免不法分子鉆法律的空子；除此之外，我們還應(yīng)當(dāng)對資產(chǎn)評估職責(zé)分工進(jìn)行明確的法律界定，堅決擁護(hù)評估結(jié)果的法律效果及其權(quán)威性，嚴(yán)厲打擊不法分子或者失范者的行徑，使那些企業(yè)擾亂評估行業(yè)秩序的不法分子承擔(dān)應(yīng)有的法律責(zé)任，借助法律規(guī)范的嚴(yán)格要求，不斷凈化資產(chǎn)評估行業(yè)的環(huán)境，并有效降低資產(chǎn)評估的立法風(fēng)險。

（三）健全有關(guān)的管理機(jī)制

為了加強(qiáng)資產(chǎn)評估工作的規(guī)范化管理，就應(yīng)當(dāng)形成良好的行業(yè)自律。為此，我們應(yīng)盡快統(tǒng)一資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的行政主管部門，實現(xiàn)統(tǒng)一的管理，給資產(chǎn)評估業(yè)創(chuàng)造一個適宜的發(fā)展環(huán)境；另外，應(yīng)當(dāng)逐步構(gòu)建起更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)業(yè)準(zhǔn)入以及退出機(jī)制，并且嚴(yán)格規(guī)范評估機(jī)構(gòu)出資人資格及評估人員執(zhí)業(yè)資格；還有一點，就是構(gòu)建公平公正的獎懲機(jī)制，強(qiáng)化業(yè)績考核，不斷提升執(zhí)業(yè)水平、優(yōu)化執(zhí)業(yè)效果，確保評估工作的科學(xué)性、客觀性，進(jìn)而降低資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險及管理風(fēng)險。

（四）健全有關(guān)的監(jiān)督管理機(jī)制

監(jiān)督是每一個行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的前提保障。對資產(chǎn)評估行業(yè)來講，為了保障評估結(jié)論的可靠性、客觀性，就應(yīng)當(dāng)盡快構(gòu)建起一套行之有效的監(jiān)督體制，來加強(qiáng)對評估單位及評估者的監(jiān)督力度，目的是避免評估失真。這種監(jiān)督一定要由政府部門同社會力量一同完成，并且根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)范，完善相應(yīng)的技術(shù)監(jiān)督手段，真正構(gòu)建一套科學(xué)系統(tǒng)的資產(chǎn)評估監(jiān)督機(jī)制，明確政府、社會及行業(yè)機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系，清楚各自的責(zé)任，進(jìn)一步降低資產(chǎn)評估的立法風(fēng)險和管理風(fēng)險。

結(jié)束語

綜上所述，對資產(chǎn)風(fēng)險的評估有助于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，但同時在諸多環(huán)節(jié)也存在著一定的風(fēng)險，因此，必須加強(qiáng)對風(fēng)險的評估及防范?，F(xiàn)階段，我國政府及企業(yè)均已意識到資產(chǎn)風(fēng)險評估的必要性，也在不斷地完善資產(chǎn)風(fēng)險評估體系，相信資產(chǎn)評估工作會得到更好地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇8

一、房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)比較

中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》。不動產(chǎn)準(zhǔn)則屬于資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則的實體性準(zhǔn)則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業(yè)價值中的不動產(chǎn)、評估披露以及附則等七部分。不動產(chǎn)準(zhǔn)則在《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的總體指導(dǎo)下，對不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動產(chǎn)三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法；重點探討了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

《國際評估準(zhǔn)則》（IVS）在“資產(chǎn)評估準(zhǔn)則”部分對不動產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范。IVS中不動產(chǎn)評估包括準(zhǔn)則、注釋和附件三個部分，其中準(zhǔn)則包括工作范圍、執(zhí)行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產(chǎn)。

美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對于不動產(chǎn)評估的規(guī)范包括不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)評估報告兩個方面。不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務(wù)使用者對評估工作質(zhì)量進(jìn)行的對照檢驗。不動產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則規(guī)定的是傳達(dá)不動產(chǎn)評估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動產(chǎn)評估報告的形式、格式和文體，由報告的預(yù)定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產(chǎn)評估實務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國際評估準(zhǔn)則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動產(chǎn)評估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強(qiáng)調(diào)了不動產(chǎn)評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了信息的披露，有專門的不動產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則，但是對于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則定義比較

我國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則在總則中就明確了有關(guān)不動產(chǎn)和不動產(chǎn)評估的基本定義。該準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

國際評估準(zhǔn)則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時，在國際評估準(zhǔn)則的資產(chǎn)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進(jìn)一步明確了不動產(chǎn)權(quán)益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國評估準(zhǔn)則也在“定義”部分界定了不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)指的是屬于不動產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因為在西方的不動產(chǎn)價值評估理論中，都特別強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)價值的評估是評估不動產(chǎn)權(quán)利和利益的價值。美國評估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)1——不動產(chǎn)評估中則沒有不動產(chǎn)的界定。

從中外不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則界定的不動產(chǎn)定義的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則不但明確了不動產(chǎn)的定義而且指出了不動產(chǎn)評估的定義，還具體區(qū)分了單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。國際評估準(zhǔn)則界定了不動產(chǎn)的含義，并著重強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益。美國評估準(zhǔn)則也強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體?？傊粍赢a(chǎn)評估評估的是不動產(chǎn)權(quán)益的價值，而并非不動產(chǎn)的實物本身的價值。

三、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估方法比較

我國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則把評估方法作為準(zhǔn)則的重點內(nèi)容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法進(jìn)行了明確的規(guī)定和要求。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實例；并進(jìn)行修正。運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運用成本法評估不動產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命年限以及可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。運用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的差異，合理進(jìn)行修正。

國際評估準(zhǔn)則規(guī)定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估。市場法是不動產(chǎn)權(quán)益評估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價格依據(jù)的權(quán)益，以及被評估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估，需要計算重置成本，并將現(xiàn)時等效不動產(chǎn)的重置成本進(jìn)行貶值調(diào)整。

美國評估準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)銷售比較途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)成本途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對宗地價值進(jìn)行評定；對新開發(fā)成本估算時可參照的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)收益途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產(chǎn)全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則對評估方法的具體規(guī)定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應(yīng)用于不動產(chǎn)評估，只不過美國評估準(zhǔn)則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則不但介紹了三種方法，還對實踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定是最詳細(xì)和最具可操作性的，國際評估準(zhǔn)則和美國評估準(zhǔn)則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國評估準(zhǔn)則。也就是說，國外的評估準(zhǔn)則沒有特別強(qiáng)調(diào)評估方法的應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則[M]. 中國財經(jīng)出版社，2007年

篇9

身份證號碼：

購房方（乙方）：

身份證號碼：

關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：

一、房屋具體情況：

1、位置：**市**區(qū)**縣**小區(qū)**樓**單元**號

2、房屋類型**，建筑面積**平方米，結(jié)構(gòu)**樓層 ，房屋走向：**，房屋形狀：**，用途**.該房產(chǎn)的總占地面積：**.

3、該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計房價*拾*萬*千*百*拾*元整。

二、甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理。

《房屋所有權(quán)證》書證號：

土地證編號：

三、房屋四界：東： 西：南： 北：

四、付款方式：

（1）該房產(chǎn)總價格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。

（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。

（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。

五、甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關(guān)，并非危房。

六、甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。

七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應(yīng)該向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費用。

（1）甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費；承擔(dān)公證費、協(xié)議公證費。

（2）乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費

八、甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費用。

九、甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設(shè)施的使用方式。

十、乙方購買甲方該項房產(chǎn)，所有費用均屬于XX個人出資購買，其所有權(quán)完全屬于XX個人所有。

十一、附件

（一）《房屋所有權(quán)證》

（二）《國有土地使用證》

（三）賣方上級主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。

（四）該項房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估報告。

（五）該項房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層高、形狀、土地面積、四鄰測繪圖紙。

十二、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

十三、 本協(xié)議壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，

甲方：（單位簽章） 乙方：（簽字簽章）

代表：（簽 字）

篇10

目前，按照我國公司法的規(guī)定，凡設(shè)立或變更注冊資本和實收資本，必須經(jīng)過注冊會計師的審驗。驗資是注冊會計師和會計師事務(wù)所一項主要的法定業(yè)務(wù)，但是，有過驗資實踐經(jīng)驗的注冊會計師，提起驗資業(yè)務(wù)往往是一肚子的苦水，收費低，并且驗資的涉訴風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他審計業(yè)務(wù)，有不少業(yè)務(wù)相對飽和的事務(wù)所一般情況下干脆拒絕承接驗資業(yè)務(wù)。其實相對于會計報表審計業(yè)務(wù)而言，驗資的程序相對簡單直接，但是，為什么反而導(dǎo)致在執(zhí)行業(yè)務(wù)中，注冊會計師苦不堪言，不做難，做更難。本文結(jié)合驗資實務(wù)中的具體問題，逐一分析。

二、驗資實務(wù)中各環(huán)節(jié)應(yīng)重點關(guān)注的事項

(一)業(yè)務(wù)承接環(huán)節(jié)：特別注意業(yè)務(wù)的來源渠道

1　由某些咨詢公司或投資公司介紹的驗資業(yè)務(wù)

目前，市場泛濫成災(zāi)的“皮包公司”及其虛假出資行為很多就是這類機(jī)構(gòu)協(xié)同作戰(zhàn)的杰作。他們利用手中控制的資金，為擬設(shè)立或增資的股東代為出資，并從中收取高額資金占用費，并且不管是投資人簽發(fā)的出資協(xié)議、投資者出資申明(承諾／確認(rèn))書等法律性文件，以及驗資所需的一切基礎(chǔ)文件，都為事務(wù)所準(zhǔn)備好，甚至等驗資報告出來后由他們工商注冊手續(xù)。但是一旦驗資完成，立即將資金抽走，他們從中漁利，而風(fēng)險均由事務(wù)所和注冊會計師承擔(dān)。

2　要求在某一時間限度內(nèi)出具驗資報告的驗資業(yè)務(wù)

委托人或聯(lián)系人對出具驗資報告的時間要求特別緊，通常有兩種情況需要警惕：

一是提供給注冊會計師的檢驗資料與事實不符，為了麻痹注冊會計師，轉(zhuǎn)移注冊會計師的注意力，從而影響注冊會計師的審驗程序和取證工作，委托人或聯(lián)系人通常會謊稱對出具驗資報告的時間要求特別緊；

二是被審驗單位的投入資本是由投資公司代為墊付的，為了節(jié)約資金的周轉(zhuǎn)成本(資金沉淀于被審驗單位銀行戶頭的利息等費用)，驗資業(yè)務(wù)的聯(lián)系人于是以種種借口要求注冊會計師必須盡快出具驗資報告。

3　親朋好友要求協(xié)助辦理的驗資業(yè)務(wù)

如有親朋好友突然介紹一單驗資業(yè)務(wù)并且要求盡力幫助辦妥，很有可能是沒有資金投入而且想少支付一點驗資費用。

(二)業(yè)務(wù)實施環(huán)節(jié)：不同的出資方式審驗的重點不同

1　貨幣資產(chǎn)出資應(yīng)該注意的事項

(1)防范代出資業(yè)務(wù)

股東必須以自己名義出資，注冊會計師須取得以下證據(jù)：繳款單上應(yīng)分別注明出資人姓名或按出資人分別存款，款項用途應(yīng)注明投入資本。

(2)銀行函證問題

在具體實務(wù)中，不少注冊會計師為了節(jié)省時間和成本，常常直接要求被審驗單位提供驗資所需的全部資料，包括銀行詢證函。但是，驗資應(yīng)是注冊會計師主動取證的過程，“主動取證”不是被審驗單位提供什么資料，注冊會計師就驗證什么，而是注冊會計師根據(jù)驗證目標(biāo)的需要，設(shè)計適當(dāng)?shù)膶徲嫵绦颍谟行Э刂茖忩灣绦驅(qū)嵤┲蝎@取有力的證據(jù)。

因此，注冊會計師對貨幣資金進(jìn)行驗證時，不僅要謹(jǐn)慎地審驗被審計單位提供的進(jìn)賬單和銀行對賬單的真?zhèn)危€應(yīng)親自寄發(fā)和收回、分析向銀行函證出資款的回函，詢證函不能讓被審驗單位一并辦理。如出現(xiàn)被審驗單位提供詢證函時，注冊會計師必須向銀行核實該函證的真實性。要注意銀行的非詢證函類的存款證明不能當(dāng)作詢證函用。

2　實物資產(chǎn)出資應(yīng)注意的事項

(1)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題

新驗資準(zhǔn)則規(guī)定：對于非貨幣財產(chǎn)作價出資的，注冊會計師應(yīng)當(dāng)在出資者已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件或依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗。

房產(chǎn)：查契稅證可審查原房產(chǎn)所有者和新受讓人。

汽車：交警支隊的“機(jī)動車登記受理憑證”(業(yè)務(wù)各類、轉(zhuǎn)移登記)，二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票(所有單位／個人，原所有單位／個人)，機(jī)動車行駛證(注冊登記日，發(fā)證日期)

(2)實物評估問題

公司法第二十七條第二款規(guī)定：對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價，法律行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。

對幾種特殊情況的處理：

①對新購實物資產(chǎn)仍需評估，方可審驗；

②對以抵債收回的存貨投入被審驗單位，不能提供存貨的發(fā)票，僅提供了某具有資格的評估機(jī)構(gòu)對存貨所做的評估報告，是否可以驗資?

分析：由于存貨價值、存在性和權(quán)屬的變動性大，因此以存貨投資的驗證本身風(fēng)險性大，如果被審驗單位原合同、章程中沒有規(guī)定以存貨作為出資，被審驗單位只是為了湊夠足額出資而預(yù)備修改合同、章程以存貨出資，這時在沒有購買存貨的發(fā)票表明存貨的歸屬情況下，注冊會計師最好不要確認(rèn)此存貨投資。

但假如合同章程中明確規(guī)定以存貨方式出資，表明存貨為生產(chǎn)經(jīng)營所必需，注冊會計師應(yīng)謹(jǐn)慎地關(guān)注和取得以下證據(jù)，驗證存貨投資：實物出資清單。注冊會計師應(yīng)把實物出資清單填列的存貨品名、規(guī)格、數(shù)量、作價、出資日期等內(nèi)容與協(xié)議、合同、章程的規(guī)定相核對，并實地觀察、監(jiān)盤存貨的數(shù)量及其品質(zhì)狀況，在出資清單上記錄審驗情況；評估報告；投資各方及其被審驗單位對存貨評估的確認(rèn)書加為國有資產(chǎn)，要國資部門的確認(rèn)文件。

注冊會計師應(yīng)關(guān)注投資各方確認(rèn)存貨的價值是否以評估報告為基準(zhǔn)，假如與評估結(jié)果懸殊大，注冊會計師應(yīng)建議被審驗單位重新考慮對存貨的確認(rèn)；財產(chǎn)交接清單；存貨發(fā)票的復(fù)印件，假如是抵債收到的發(fā)票，由于其購貨方不是投資者，還需要檢查債務(wù)重組協(xié)議及其相關(guān)憑證,獲取投資方對該存貨的所有權(quán)證實。

③用在租賃的土地上建造的房屋出資

由于建立在租賃土地上的房屋建筑物，建造者不能取得土地使用權(quán)證，其權(quán)屬問題容易發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，注冊會計師不能確認(rèn)以此實物出資。

3　無形資產(chǎn)出資應(yīng)關(guān)注的事項

(1)無形資產(chǎn)必須評估，特別注意評估方法的選擇問題；

(2)無形資產(chǎn)權(quán)屬及過戶的問題；

須獲取出資者及被審驗單位簽署的與驗資業(yè)務(wù)有關(guān)的重大事項的聲明書，檢查相關(guān)文件確認(rèn)出資的知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)是否設(shè)定擔(dān)保。

4　凈資產(chǎn)出資應(yīng)關(guān)注的事項

(1)改制前后因執(zhí)行不同的會計制度引起凈資產(chǎn)較大的出入，注冊會計師在驗資時根據(jù)改制審計和評估確認(rèn)的凈資產(chǎn)折股確認(rèn)改制企業(yè)的出資，與改制后按照新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》進(jìn)行會計處理之間資產(chǎn)的差額，輕易會被社會公眾或其他股東認(rèn)為是驗資不實造成的，因此，注冊會計師在接受改制企業(yè)變更驗資業(yè)務(wù)時，應(yīng)建議被審驗單位按照新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的相關(guān)會計處理進(jìn)行改制審計和評估，確認(rèn)凈資產(chǎn)，否則，注冊會計師應(yīng)在驗資報告的驗資事項說明中重點披露該事項。

(2)改制審計報告和評估報告確認(rèn)的驗資基準(zhǔn)日與驗資外勤工作目的間隔太長。改制企業(yè)由于立項、審計、評估后要經(jīng)過一系列的報批和報備手續(xù)，改制方案被批準(zhǔn)后方可進(jìn)行驗資，這樣往往導(dǎo)致改制基準(zhǔn)日和驗資外勤工作日有一定的時間間

隔，而改制企業(yè)一般是持續(xù)經(jīng)營的，不會因改制工作的進(jìn)行停止業(yè)務(wù)活動，如何處理這段期間的凈資產(chǎn)變化對驗資的影響是控制此類驗資風(fēng)險的關(guān)鍵。

【例】某有限公司2007年4月30日為改制基準(zhǔn)日，把其凈資產(chǎn)1200萬元折股設(shè)立A股份有限公司，期間其生產(chǎn)經(jīng)營沒有間斷，2008年2月3日A公司委托注冊會計師對此作變更驗資，截止到2008年1月31EIA公司的凈資產(chǎn)為1600萬元。A公司向注冊會計師提供了截止到2007年4月30H的改制審計報告和評估報告，以及截止到2008年1月31日A公司的會計報表及相關(guān)賬簿。

分析：此事項的問題在于根據(jù)改制審計報告和評估報告確認(rèn)的驗資基準(zhǔn)日與驗資外勤工作日的間隔太長，而且期間業(yè)務(wù)活動不斷變化，驗資的風(fēng)險增大，除執(zhí)行一般審驗程序外，還應(yīng)考慮對2007年4月30日至2008年1月31日A公司的財務(wù)狀況實施必要的審計，關(guān)注此期間引起凈資產(chǎn)變動的明細(xì)情況以及在改制方案中對此期間的凈資產(chǎn)變動額的歸屬約定以及公司的會計處理，并形成相應(yīng)的審驗工作底稿。同時，在驗資事項說明中，充分披露該凈資產(chǎn)的變動情況。值得注重的是，驗資基準(zhǔn)日和注冊會計師審驗日期一般不應(yīng)間隔時間太長。

(三)報告環(huán)節(jié)：特別注意格式和行文的規(guī)范

驗資報告，是發(fā)表審驗意見的書面文件。出具驗資報告前，應(yīng)獲取出資者和被審驗單位與驗資業(yè)務(wù)有關(guān)的重大事項的書面聲明。

注意以下幾個細(xì)節(jié)：

(1)收件人：是指注冊會計師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送驗資報告的對象，一般是指驗資業(yè)務(wù)的委托人，驗資報告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。

(2)“驗資事項說明”作為附件，與驗資報告正文具有同等法律證明效力。

(3)驗資報告的使用，注冊會計師出具的驗資報告應(yīng)當(dāng)直接送委托人，無須其他單位審定。

(4)驗資報告的時效：企業(yè)辦理設(shè)立登記或注冊資本變更登記應(yīng)當(dāng)在會計師事務(wù)所出具驗資報告之日起90日內(nèi)向企業(yè)登記主管機(jī)關(guān)提出申請，超過90W提出申請的，應(yīng)當(dāng)重新委托會計師事務(wù)所進(jìn)行驗資。

三、驗資實務(wù)中不易處理的具體問題

1　貨幣資金驗資中的函證問題

對貨幣資金進(jìn)行審驗時，一個最重要的不可缺失的程序就是銀行的函證，按一般人的想法，這是很簡單并且很容易辦到的。但是，在實務(wù)中，我們曾經(jīng)遇到，銀行方面認(rèn)為，他們已經(jīng)出具了資信證明，并且資信證明的抬頭寫的清清楚楚是××?xí)嫀熓聞?wù)所，里面也清楚的說明了資本金賬戶中，股東款項注入的情況，事務(wù)所還要多此一舉，要求他們在事務(wù)所的詢證函上蓋章，他們拒不接受，還有一種情況就是，事務(wù)所按照驗資指南，備好詢證函到銀行后，銀行拒不接受該詢證函的格式，要求必須使用銀行自定的格式，并且要支付一定的費用購買其函證的文本，這使得注冊會計師遇到檢查時，所用函證的格式不是指南所附的標(biāo)準(zhǔn)格式。

2　實物資產(chǎn)驗資的權(quán)屬問題

新的驗資準(zhǔn)則要求，實物資產(chǎn)的權(quán)屬必須過戶后才能驗資，但是，沒有解釋，新設(shè)的公司，產(chǎn)權(quán)如何過戶，還有一旦過戶，各種稅費產(chǎn)生，如果新公司因故未設(shè)立成功，還需要再過戶給股東，在實踐中如何操作。產(chǎn)權(quán)部門是否認(rèn)可將資產(chǎn)過戶到XXX公司(籌)名下?一般的存貨或機(jī)器設(shè)備，如何確認(rèn)其權(quán)屬?按發(fā)票名稱?

3　公司所有制以外的其他單位驗資的問題

新的驗資準(zhǔn)則明確：被審驗單位，是指在中華人民共和國境內(nèi)擬設(shè)立或已設(shè)立的，依法應(yīng)當(dāng)接受驗資的有限責(zé)任公司和股份有限公司。但是在實踐中，常有事業(yè)單位、合伙企業(yè)以及其他所有制形式的單位因資質(zhì)或其他業(yè)務(wù)需求，對資本金要求審驗，有很多招標(biāo)單位并不了解新驗資準(zhǔn)則的要求，對投標(biāo)方會提出要提交驗資報告等，這樣的業(yè)務(wù)注冊會計師如何完成?

4　分期出資的具體問題

分次出資可以在若干期限內(nèi)認(rèn)繳注冊資本。這種制度一方面方便了投資者，另一方面也造成了一些事實上的重復(fù)出資，給注冊會計師的驗資帶來了一定的難度，主要表現(xiàn)在以下三方面：

(1)投資者在認(rèn)繳第一期出資后，公司以某種理由將資金借給股東或其他自然人，然后股東再繳付第二期出資。

(2)股東在認(rèn)繳第一期出資后，公司同某公司簽訂購買原材料或固定資產(chǎn)的協(xié)議，將股東認(rèn)繳的出資款預(yù)付給該公司，不久股東又向公司認(rèn)繳第二期出資款，但在第二期出資的驗資截止日，購買協(xié)議約定的交付原材料或固定資產(chǎn)的截止日早已到期，而公司尚未收到原材料或固定資產(chǎn)。

(3)股東認(rèn)繳第一期出資后，某公司以資金困難為由向公司借款，公司則將股東認(rèn)繳的出資款借給該公司，不久公司又收到了股東認(rèn)繳的第二期出資款。

5　驗資報告的格式問題

驗資報告是要式文書，其表達(dá)的術(shù)語及行文，準(zhǔn)則都有嚴(yán)格的規(guī)范。但凡是承接過驗資業(yè)務(wù)的注冊會計師都可能深有體會，每次按照審計準(zhǔn)則要求出具了驗資報告后，工商部門的具體經(jīng)辦人員就要求注冊會計師按他們的想法修改，并且一定會反復(fù)幾次的折騰，上午一位經(jīng)辦人員要這樣改，下午改好送去了，另一位又讓那樣改，不然就不通過，而且工商局的要求都是口頭的，沒有書面文件，也沒有工商統(tǒng)一的模板，因此，出現(xiàn)了同一事務(wù)所在同一地方不同的分局辦理的驗資報告格式都不一樣。既然注冊會計師有行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，并在驗資報告上簽字，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，就自然會對報告中的每一個表述承擔(dān)責(zé)任，工商的具體經(jīng)辦人員隨意修改了驗資報告的內(nèi)容，將來有問題還是注冊會計師承擔(dān)，這個問題使得夾縫中求生存的注冊會計師陷入尷尬的境地。不按工商局的辦，驗資報告?zhèn)洳涣税?，不按?zhǔn)則的要求寫，將來接受檢查時又不好解釋，還要受到通報批評。