導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉強(qiáng)

2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費承受能力；

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn)；

6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

8、業(yè)主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？

B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預(yù)約）

五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機(jī)、滅火器、警棍等）

3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；

前期物業(yè)管理方案（二）

公司所屬前期駐點項目客服部：

為有效開展駐點現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案。

一、總體目標(biāo)實施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。

二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)

1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)

公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點項目客服部進(jìn)行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點項目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關(guān)崗位職責(zé)。

三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）明確客服部工作計劃

標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

報告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。

2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展情況書面報告和項目工程進(jìn)度記錄表

報告內(nèi)容包括：工程進(jìn)展情況、存在問題及原因分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。

3、下周工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)

4、實施培訓(xùn)和溝通

5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系

1、建立前期駐點項目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。

檢查內(nèi)容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀(jì)律、現(xiàn)場秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行

督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進(jìn)意見

b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進(jìn)意見

c、每季度前期駐點項目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

前期駐點項目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人，同時向公司辦公會報告。

（四）協(xié)調(diào)各項目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度

1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度

2、建立和規(guī)范例會制度

3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。

四、建立長效的改進(jìn)機(jī)制

1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)研究機(jī)構(gòu)

2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)

a、研究和總結(jié) 項目開盤秩序?qū)嵤┯媱?/p>

b、制訂和完善前期駐點項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案

e、有效實施形象策劃系統(tǒng)

f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)

g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。

前期物業(yè)管理方案（三）

一、物業(yè)管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護(hù)計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；

（四）環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運(yùn)。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護(hù)重點，制定不同的養(yǎng)護(hù)計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

（六）加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（七）積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機(jī)船票、請保姆、請鐘點工等。

（八）根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識，如有損壞應(yīng)照價賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水 平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收報紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務(wù)部：

（1）管好用好財務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費、租金、代收費等

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、物業(yè)主管及客戶服務(wù)4人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費等。

3、水電工6人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

4、保潔工20人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

篇2

“×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積×O；商鋪面積×O；地下停車場×O；地上停車場×O；車庫×個。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)?、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。

高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。××××公司是具有物業(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)×多萬O。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。

我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

第二章 物業(yè)管理要點

運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；

人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；

結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；

采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

在實際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個重點：

1、完善服務(wù)、誠信待人。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。

3、安全、消防真抓實干

為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。

一、公司追求目標(biāo)：

房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；

報修及時率達(dá)到100％；

清潔管理無盲點；

設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；

小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；

管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；

有效投訴處理率100％；

服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

綠化完好率達(dá)到98％以上；

道路完好率達(dá)到98％；

各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

無服務(wù)安全事故發(fā)生。

二、主要措施

完善各項管理制度和管理規(guī)定；

所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；

治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；

管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；

建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護(hù)記錄；

各種收費項目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費；

制定大、中修年度計劃，并負(fù)責(zé)實施；

制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；

結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。

遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。

三、組織運(yùn)行機(jī)制：

1、建立監(jiān)督機(jī)制；

2、建立信息反饋及處理機(jī)制；

3、制定工作流程、各項管理服務(wù)項目的長遠(yuǎn)計劃和短期計劃；

4、管理人員的培訓(xùn)管理；

5、增強(qiáng)服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；

6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理制度

1、管理處經(jīng)理職責(zé)；

2、管理人員崗位職責(zé)；

3、作業(yè)人員崗位職責(zé)；

4、員工培訓(xùn)；

5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；

6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；

五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程

1、內(nèi)部運(yùn)作管理辦法

2、小區(qū)秩序管理；

3、清潔管理；

4、綠化管理；

5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；

6、供配電設(shè)備管理；

7、給排水設(shè)備管理；

8、共用設(shè)施和共用場地管理；

9、安全操作規(guī)程；

10、特約服務(wù)管理規(guī)定。

（以上各種規(guī)定及制度略）

第三章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、辦公室

（1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲備人才。

（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

（3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。

（4） 負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標(biāo)。

（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。

2、保潔部

（1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。

（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。

（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

3、設(shè)備維修部

（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。

（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

（4） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

4、綠化部

（1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。

（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。

（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。

（4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。

（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

6、接待部

（1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。

（2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。

（3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。

（4） 配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。

（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)

×××物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理辦公室

業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管

業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工

秩序管理員

備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。

第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。

1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。

2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。

2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

篇3

一、指導(dǎo)思想和總體要求

以“解放思想、擴(kuò)大開放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場”為指導(dǎo)思想，堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學(xué)校西進(jìn)的各項準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障。

二、工作目標(biāo)

緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理，注重工作實效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平；加強(qiáng)考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性、有高效性，以確保各項服務(wù)保障工作順利開展，并實現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理中心2010優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)計劃

時間

活動內(nèi)容

日常工作

責(zé)任部門

審核結(jié)果

三月份

物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個物業(yè)服務(wù)對象實施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗，啟動創(chuàng)優(yōu)工作。

1、發(fā)揮社會監(jiān)督作用，邀請監(jiān)督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進(jìn)意見。對好的作法加以宣傳和推廣。

2、每月搞2次培訓(xùn)。

3、每月搞2次質(zhì)量檢查。

4、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗。

5、實施計劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善。

四月份

各個部門搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會物業(yè)小區(qū)實習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗，聘請業(yè)主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。

五月份

搞一次崗位練兵和職業(yè)競賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時成立業(yè)主委員會。

六月份

開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長期保證質(zhì)量。

七月份

全面檢查、鞏固落實本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實施。

八月份

全面檢查督促、貫徹落實“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。

九月份

結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進(jìn)實施。

十月份

進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實施。

十一月份

進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進(jìn)實施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。

十二月份

進(jìn)行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進(jìn)入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。

篇4

振業(yè)大廈各住戶：

近期，部分住戶以樓梯燈損壞為由拒絕繳納管理費用，根據(jù)有關(guān)法律條例規(guī)定及公司內(nèi)部討論，特將本大廈物業(yè)管理的開支情況和解決方案通告如下：

一、振業(yè)大廈每月收取物業(yè)管理費2410元（振業(yè)大廈現(xiàn)有住戶36戶，每戶每月繳交60元，地鋪現(xiàn)有10間，每間每月繳交25元，合共繳交2410元），物業(yè)管理每月須支出費用為4950元（振業(yè)大廈門衛(wèi)工資每月4650元，水電費平均每月200元，垃圾清理費每月100元，合共4950元），且此前大廈樓梯燈泡損壞的更換工作也一直由物業(yè)公司承擔(dān)，導(dǎo)致物業(yè)公司長期處于虧損狀態(tài)。

二、關(guān)于住戶提出的樓梯燈維修問題，根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納房屋專項維修資金，用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。目前，振業(yè)大廈所有住戶均沒有繳交房屋專項維修基金，物業(yè)公共部位維修的產(chǎn)生一切費用應(yīng)該由全體住戶共同承擔(dān)。因此，大廈樓梯屬于物業(yè)共用部位，樓梯燈維修問題各住戶可以自行協(xié)商處理辦法，如有需要，也可以委托物業(yè)公司聘請專業(yè)維修人員上門修理，產(chǎn)生的費由全體住戶分?jǐn)偂?/p>

三、物業(yè)管理費用的收取，主要是用于保障各住戶居住環(huán)境的安全及生活便利，拒交管理費的行為將對其他住戶造成不良影響，請各住戶按時繳交管理費，以免對小區(qū)管理造成不便。

希望各住戶諒解物業(yè)管理工作，共同維護(hù)良好的居住環(huán)境！

                    博羅縣石灣鎮(zhèn)物業(yè)投資發(fā)展公司

篇5

1．國務(wù)院各相關(guān)行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、2004年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。

2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

二、物業(yè)管理實務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問題

(一)物業(yè)管理招投標(biāo)

通過物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。2003年建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則、招標(biāo)方式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標(biāo)，哪些可以通過招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行規(guī)定。《物業(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。

(二)物業(yè)管理服務(wù)

建設(shè)部了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權(quán)法》的規(guī)定存在沖突?！段飿I(yè)管理條例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴(yán)密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國家工商行政管理總局1997年的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒有明確界定。我國《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。

(三)物業(yè)裝飾裝修管理

裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。

(四)業(yè)主自治

《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍。《物業(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。

(五)物業(yè)使用與維護(hù)

《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。《物業(yè)管理條例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化，使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。

(六)物業(yè)服務(wù)收費

涉及物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國價格法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費實行的是政府定價、政府指導(dǎo)價，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費標(biāo)準(zhǔn)的爭議，對車位費、停車服務(wù)費、車輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權(quán)的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監(jiān)管責(zé)任不明等問題。

三、物業(yè)管理的立法完善

在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權(quán)法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。

(一)加強(qiáng)理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性

我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強(qiáng)物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

(二)出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》

出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責(zé)、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù);規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標(biāo)準(zhǔn)的制定，對收費的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。

(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作

不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應(yīng)及時予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應(yīng)對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題上進(jìn)行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細(xì)則的自主性;各級部門應(yīng)及時修改和完善相關(guān)法律法規(guī)，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。

(四)加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)

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[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè)；社區(qū)消防；安全管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014

1 當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防方面存在的問題

1.1 指導(dǎo)和監(jiān)管力度不足

《物業(yè)管理條例》作為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)依據(jù)，并未明確具體的公安消防機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司的指導(dǎo)應(yīng)當(dāng)采取什么方式來進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由原來的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關(guān)鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機(jī)關(guān)通過何種途徑、采取什么手段來指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規(guī)定。

1.2 企業(yè)責(zé)任主體意識不強(qiáng)

有的物業(yè)管理公司過分強(qiáng)調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，對建筑消防設(shè)施檢測和維護(hù)保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對業(yè)主進(jìn)場裝修使用把關(guān)不嚴(yán)、跟蹤服務(wù)管理不到位，對消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，產(chǎn)生“責(zé)任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔(dān)責(zé)任。多數(shù)物業(yè)公司沒有建立小區(qū)消防安全預(yù)警機(jī)制。

1.3 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平較難向沿海等較發(fā)達(dá)城市水平看齊

一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然在資質(zhì)上達(dá)標(biāo)，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區(qū)消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責(zé)方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)猓溆嗳藛T基本上沒有經(jīng)過專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護(hù)、操作的基本方法。

1.4 維護(hù)資金缺乏

實際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、歉收的費用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問題的原因分析

2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展水平不高

開發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務(wù)公司，在新房交房時候物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同非常少見，這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 法律責(zé)任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等各種問題，小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)對存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴(yán)重的問題時，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，最多也就是管理責(zé)任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業(yè)公司的舉報，稱業(yè)主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。

2.3 行政管理方式效率有待提高

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境下，企業(yè)主體消防安全責(zé)任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒有完全形成，將個人和企業(yè)全部造成的消防問題都依賴于公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)的監(jiān)督來敦促落實是相當(dāng)困難的。消防機(jī)構(gòu)和社區(qū)民警身兼數(shù)職，不管監(jiān)管還要指導(dǎo)培訓(xùn)查處受理調(diào)查，加之內(nèi)部管理，幾十萬人的轄區(qū)都落在十幾個人身上，消防監(jiān)督目標(biāo)的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機(jī)構(gòu)無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

2.4 物業(yè)消防維修費用有限

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務(wù)費（但是當(dāng)前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測、維護(hù)保養(yǎng)、城市遠(yuǎn)程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。其中的復(fù)雜程度可想而知。

3 加強(qiáng)物業(yè)消防管理的幾點措施

3.1 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)與標(biāo)準(zhǔn)

在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責(zé)和責(zé)任追究辦法；制定行業(yè)強(qiáng)制性或指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括各崗位消防安全職責(zé)、消防組織機(jī)構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報警與處置等都應(yīng)當(dāng)細(xì)化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

3.2 切實加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對象和責(zé)任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機(jī)抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過失形成火災(zāi)隱患的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責(zé)任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責(zé)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時對公眾進(jìn)行教育和警示。

3.3 明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法

在物業(yè)服務(wù)收費中單列消防日常維護(hù)管理費用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測、維護(hù)保養(yǎng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)所需費用來源和支出標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時功能恢復(fù)和公共消防安全。

參考文獻(xiàn)：

篇7

1.0目的

規(guī)范安防管理工作，維護(hù)轄區(qū)公共秩序。

2.0范圍

適用于******項目。

3.0職責(zé)

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對各項安防管理工作的檢查、監(jiān)督，審批安防、消防管理計劃及預(yù)算。

3.2安防主管負(fù)責(zé)制定具體安防、消防工作計劃，監(jiān)督檢查各項日常管理工作，對安防班長及安防員的進(jìn)行有效獎懲。

3.3安防班長、安防員負(fù)責(zé)具體工作的落實。

4.0方法及要點

4.1門崗安防員：

4.1.1對所有外來人員詢問、查驗證件、登記管理,嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū);凡進(jìn)入小區(qū)的來訪者必須在《外來人員登記表》上登記,并把相關(guān)信息及時傳遞給巡邏崗，做好相關(guān)指引和監(jiān)督工作。

4.1.2對所有出入小區(qū)的車輛實行發(fā)、收出入證、登記或刷卡管理，對外來車輛實行詢問、登記以及發(fā)、收出入證制度。

4.1.3嚴(yán)格檢查進(jìn)入小區(qū)外來人員所攜帶的物品，對危險品、易燃品等要嚴(yán)禁其帶入，并及時向上級報告。

4.1.4對裝修施工人員嚴(yán)格檢查《臨時出入證》，經(jīng)檢查且無問題后才可放行，對無《臨時出入證》的施工人員嚴(yán)禁其進(jìn)入小區(qū)。

4.1.5保持通道暢通，發(fā)現(xiàn)有可疑人員、閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開，同時通知其他崗位引起注意。

4.1.6對帶出小區(qū)的物品進(jìn)行核查，嚴(yán)格按照物品放行規(guī)定進(jìn)行操作，手續(xù)齊全后方可予以放行，并填寫《物品放行登記表》。

4.2巡邏崗安防員

4.2.1安防員按照巡邏路線、巡查點進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告，對打架斗毆、偷盜搶劫等治安事件要設(shè)法制止，并及時報告。

4.2.2安防員熟記小區(qū)機(jī)動車輛臺帳，對有車庫、車位的車輛要做到進(jìn)入車庫、車位停放；堅決杜絕亂停亂放，阻礙交通的現(xiàn)象。

4.2.3安防員在巡邏時對小區(qū)亂停亂放的非機(jī)動車輛及時進(jìn)行治理，糾正業(yè)主的違章停放車輛行為，確保非機(jī)動車輛停放整齊有序。

4.2.4熟悉管轄范圍內(nèi)各種設(shè)施的位置，對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施定時進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)違章或受破壞及時處理并向班長報告，保證設(shè)施完好。

4.2.5保證消防通道暢通，消防設(shè)備器材完好無損，確保安全疏散標(biāo)識醒目、正確，消除消防隱患。

4.2.6對裝修戶進(jìn)行過程監(jiān)督，對施工人員違章作業(yè)要及時制止并向上級報告，并聯(lián)系巡樓員到現(xiàn)場處理。

4.2.7安防員按規(guī)定進(jìn)行巡邏簽到，有特殊原因的在《巡邏記錄表》上記錄，并向主管說明情況。

4.3地下車庫崗安防員：

4.3.1安防員對進(jìn)出車場車輛進(jìn)行指引、疏導(dǎo)，做到車輛進(jìn)場、出場有序。

4.3.2車場內(nèi)車輛做到有序停放，有車位的車輛都在其車位內(nèi)停放；禁止無車位的車輛占用他人車位。

4.3.3安防員定時對車場進(jìn)行巡邏，時刻保持警惕，防止偷盜或人為損毀車輛事件發(fā)生；對停放車輛的車情車況，進(jìn)行及時記錄。

4.3.4安防員發(fā)現(xiàn)有未交納車場使用費或已欠費的車輛業(yè)主，及時通知其到客戶服務(wù)中心辦理交費或續(xù)費手續(xù)。

4.3.5安防員對車場內(nèi)的公共設(shè)施定時進(jìn)行巡查，保證設(shè)施完好，填好《停車場車輛情況登記表》。

4.3.6安防員協(xié)助保潔員維持車場內(nèi)衛(wèi)生，確保保潔區(qū)域整潔無雜物。

4.4監(jiān)控崗

4.4.1對可疑人員做到全程監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)緊急情況及時通知附近的安防員進(jìn)行及時處理；出現(xiàn)重大治安或突發(fā)事件，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映，并及時進(jìn)行監(jiān)控錄像工作。

4.4.2對進(jìn)出小區(qū)機(jī)動車輛進(jìn)行適時監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)車輛有堵塞交通、違規(guī)停放以及交通事故的情況時，及時通知就近安防員監(jiān)視和處理，及時跟蹤處理結(jié)果并將結(jié)果記錄在《監(jiān)控中心值班記錄表》。

4.4.3做好監(jiān)控設(shè)備的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時報告領(lǐng)導(dǎo)或請相關(guān)技術(shù)人員及時維修。

4.4.4值勤期間對各崗位人員進(jìn)行監(jiān)控調(diào)度管理，監(jiān)督、指導(dǎo)安防員嚴(yán)格履行工作職責(zé)，糾正違章。

4.4.5監(jiān)控中心人員必須保證機(jī)房設(shè)備的工作臺及周圍工作環(huán)境保持干凈整潔。

4.4.6監(jiān)控設(shè)備每日進(jìn)行日常清潔，保持設(shè)備、顯示屏、地面、工作臺等部位干凈無灰塵、無污點。

5.0值勤要求：

5.1準(zhǔn)時上崗，因故不能上崗必須辦理請假手續(xù)，并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。請假一般應(yīng)提前一天，請假手續(xù)參照公司制度執(zhí)行；

5.2交接班時，接班者應(yīng)提前十五分鐘到崗，交接班者應(yīng)將情況向接班者詳細(xì)交待清楚，未經(jīng)接班者接替，當(dāng)班者不能脫崗；

5.3值班者必須精神飽滿，儀態(tài)端正，處理問題要以理待人，做到文明值勤，妥善得當(dāng)；

5.4維護(hù)小區(qū)的治安秩序，對影響小區(qū)正常秩序的人要及時勸阻，但一定要以理服人，切忌粗暴簡單；

5.5熟悉滅火器材的位置及使用方法，以及水、電開關(guān)等設(shè)施，以便發(fā)生緊急情況時及時或通知相關(guān)部門處理。

6.0工作紀(jì)律

6.1保安人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，對本職工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，不準(zhǔn)遲到、早退、脫崗、擅離職守；

6.2按要求做好交接班手續(xù)，嚴(yán)禁私自倒班、換崗；值勤時不準(zhǔn)吸煙、飲酒、睡覺及不準(zhǔn)做超出工作范圍的事；

6.3服從分配，不得頂撞上司，遇事逐級請示，不得越級、越權(quán)；

6.4工作時間要求著裝整齊，佩帶工作號牌、證件，嚴(yán)禁竄崗、聊天或把親友及無關(guān)人員帶入值勤范圍；

6.5值勤中不準(zhǔn)打牌、干私活、看閱書刊及做其他與工作無關(guān)的事；

6.6愛護(hù)公司財產(chǎn)，做好保衛(wèi)工作，交接班必須檢查隨身器械、物品是否齊全完好。

7.0保安員處理問題的原則和方法

7.1原則：

保安員在工作中會遇到許多問題需要,在維護(hù)公司及業(yè)戶的安全和利益的同時，應(yīng)遵循：依法辦事，執(zhí)行政策，不徇私情，以理服人的原則。

7.2方法：

7.2.1對待一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的辦法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)；對一時解決不了又有擴(kuò)大趨勢的問題，應(yīng)采取“可散不可聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可逆”的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要把矛盾激化，不利于解決問題。

7.2.2在處理問題上，堅持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需予以處罰的，可當(dāng)場予以教育，或協(xié)助所在單位、家屬進(jìn)行教育，如需給予治安處罰的，交由公安機(jī)關(guān)處理。

7.2.3對犯罪行為，應(yīng)及時制止，并把犯罪分子扭送公安機(jī)關(guān)。

8.0支持文件

各項安防類標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

9.0相關(guān)記錄

《交接班記錄表》

《外來人員登記表》

《巡邏記錄表》

《物品放行登記表》

《物品放行條》

《業(yè)主車輛臺帳》

《監(jiān)控中心值班記錄表》

《停車場車輛情況登記表》

交接班記錄表

管轄區(qū)域：編號：

交接人交班時間交班地點

接班人接班時間接班地點

物品交接

工作交接

交接人交班時間交班地點

接班人接班時間接班地點

物品交接

工作交接

交接人交班時間交班地點

接班人接班時間接班地點

物品交接

工作交接

交接人交班時間交班地點

接班人接班時間接班地點

物品交接

工作交接

領(lǐng)導(dǎo)巡查留言檢查人：年月日

外來人員登記表

管理區(qū)域：編號：

序號日期時間姓名身份證號或聯(lián)系方式來自何地去向執(zhí)勤人備注

審核人：日期：

治安巡邏情況登記表

管理區(qū)域：編號

班次值勤人員值勤時間

上班次遺留工作描述上班值班人員簽字：值班時間：

本班巡查情況及處理情況本班值班人員簽字：值班時間：

本班工作交接事項交接人簽字：交接時間：

領(lǐng)導(dǎo)巡查留言檢查人：年月日

物品放行登記表

管理區(qū)域：編號：

日期帶出人姓名帶出人住址（單位）物品名稱數(shù)量值班人班組長簽字備注

審核人/日期：

物品放行條

管理區(qū)域：編號：

申請人（業(yè)主）申請時間聯(lián)系電話

申請人住址申請原因申請物品的數(shù)量

物品攜帶人物品帶出時間攜帶人聯(lián)系電話

攜帶人住址攜帶人性別攜帶人證件

物品名稱

申請人確認(rèn)簽字?jǐn)y帶人確認(rèn)簽字值勤人確認(rèn)簽字

備注

業(yè)主車輛臺帳

管理區(qū)域：編號：

序號房號車牌號車型車位號車身顏色業(yè)主姓名備注

監(jiān)控中心值班記錄表

管理區(qū)域：編號：

年月日星期崗位

當(dāng)班人簽名上班時間下班時間本日主要工作內(nèi)容

交接情況

監(jiān)控情況記錄

序號時間監(jiān)控情況描述處理結(jié)果

地下停車庫車輛情況登記表

篇8

 為了貫徹“安全第一、預(yù)防為主、防治結(jié)合”的方針，加強(qiáng)雷電災(zāi)害防御工作，防止因雷擊造成的人員傷亡和財產(chǎn)損失，結(jié)合公司實際制定以下制度。

一、成立防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組，組長：工程采購總監(jiān)，副組長：工程維修部經(jīng)理，成員：工程維修部全體維修人員、物資供應(yīng)部經(jīng)理、工程材料采購員。

二、由防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組制定雷電災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案，并在發(fā)生雷電災(zāi)害時啟動預(yù)案，必須在最短時間內(nèi)做到組織領(lǐng)導(dǎo)到位、技術(shù)指導(dǎo)到位、物資供應(yīng)到位、救援人員到位，確保高效妥善處理災(zāi)情。

三、建立健全雷電災(zāi)害報告制度，在遭受雷電災(zāi)害后由防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組長及時向總經(jīng)理、董事會和市氣象局防雷辦公室報告災(zāi)情，并協(xié)助防雷辦公室組織做好雷電災(zāi)害的調(diào)查、鑒定工作，分析雷電災(zāi)害事故原因，提出解決方案和措施。

四、由工程維修部電工班長負(fù)責(zé)關(guān)注氣象部門發(fā)出的雷暴預(yù)報，并及時告知防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組組長和副組長。

五、為確保防雷設(shè)施安全有效，工程維修部應(yīng)加強(qiáng)對防雷設(shè)施的檢查維護(hù)，如發(fā)現(xiàn)防雷設(shè)施損壞的，應(yīng)及時告知防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組組長和市氣象局防雷辦公室，盡快排除防雷安全隱患。在檢查報告、合格證失效前十五個工作日提前由工程維修部經(jīng)理向市防雷辦公室提出檢測申請，并積極配合做好防雷設(shè)施定期檢測工作。

六、要加強(qiáng)防雷知識的宣傳教育，提高公司員工防雷安全意識和自我保護(hù)技能，制定相應(yīng)的防范措施。

七、對違反法律法規(guī)導(dǎo)致雷擊責(zé)任事故的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。

篇9

關(guān)鍵詞：物流設(shè)備；物流實訓(xùn)室

1 建設(shè)物流實訓(xùn)室的必要性

在社會需求的推動下，2001年起，全國部分學(xué)校開始試辦“物流管理”等相關(guān)專業(yè)，為企業(yè)培養(yǎng)和輸送物流專業(yè)人才。這在一定程度上對物流知識和思想的傳播起到了很好的作用，也的確培養(yǎng)了一些物流人才。他們在相關(guān)的物流崗位上發(fā)揮了作用，有效地促進(jìn)了企業(yè)物流運(yùn)作的變革和進(jìn)步。

但是，其中反映出的問題也不少，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 偏重理論培訓(xùn)，缺少實踐環(huán)節(jié)

目前在各種認(rèn)證體系中，基本上以知識性學(xué)習(xí)為主，只有少量的實際操作環(huán)節(jié)。

現(xiàn)代物流業(yè)很注重實際操作經(jīng)驗，僅有理論知識難以解決企業(yè)的實際業(yè)務(wù)問題，物流培訓(xùn)也必須以此為重要原則，加強(qiáng)實訓(xùn)功能，注重對實際業(yè)務(wù)的理解和對實際操作技能的掌握，才能培養(yǎng)出符合企業(yè)需求的人才。

1.2 教學(xué)手段單一，感性認(rèn)識與理性認(rèn)識不能有機(jī)結(jié)合

目前無論是高校的物流學(xué)歷教育還是職業(yè)培訓(xùn)，普遍存在一個問題，就是教學(xué)主要以教師分散授課為主，輔以少量甚至沒有參觀。學(xué)員們無法全面系統(tǒng)地了解物流運(yùn)作的整個過程，除少量悟性較高的學(xué)員外，大多數(shù)學(xué)員的物流知識結(jié)構(gòu)比較凌亂。

1.3 傳統(tǒng)實訓(xùn)方式已不能滿足學(xué)生和企業(yè)的需要

學(xué)生實訓(xùn)要求在類似企業(yè)實際的環(huán)境下，并且實訓(xùn)的設(shè)備、軟件必須是企業(yè)實際應(yīng)用的，或在企業(yè)實際應(yīng)用基礎(chǔ)上改造過來。

隨著國內(nèi)教育教學(xué)改革的深入，實訓(xùn)方式創(chuàng)新層出不窮，舊有的實訓(xùn)方式尤其是模擬仿真遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有教學(xué)的需要。

2 物流實訓(xùn)室設(shè)計理念

通過實訓(xùn)室對各節(jié)點模擬，從而展現(xiàn)貨物的入庫、倉儲、流通加工、配送、出庫等第三方物流企業(yè)的供應(yīng)鏈流程。在此模擬的供應(yīng)鏈上，配備一系列模塊化的現(xiàn)代物流設(shè)施，如：全自動立體倉庫、電子標(biāo)簽輔助揀貨系統(tǒng)、電子看板，RF手持設(shè)備等，它們各自獨立，又互為聯(lián)系，充分體現(xiàn)了傳統(tǒng)的物流運(yùn)行過程通過信息化實現(xiàn)其戰(zhàn)略決策系統(tǒng)化，管理現(xiàn)代化和作業(yè)自動化這一現(xiàn)代物流的時代特征，從而在學(xué)校實訓(xùn)室內(nèi)營造了一個類似真實的集物資流和信息流于一體的實訓(xùn)教學(xué)環(huán)境。

3 實訓(xùn)室方案規(guī)劃設(shè)計

物流實訓(xùn)室平面布局

主要組成部分：

全自動立體倉庫及自動分揀：立體貨架、全自動堆垛機(jī)及輸送裝置等；

普通倉儲貨架：重型及輕型貨架；

電子標(biāo)簽揀貨系統(tǒng)：重力式貨架、電子標(biāo)簽分揀系統(tǒng)及揀貨臺等；

打包封裝：多種款式的打包設(shè)備；

條碼及射頻系統(tǒng)：RF手持終端、條碼打印機(jī)及多種條碼閱讀設(shè)備；

管理崗位：物流軟件、PC及桌椅。

4 實訓(xùn)系統(tǒng)功能

之所以要在學(xué)校實訓(xùn)室條件下，構(gòu)建一個類似真實的以第三方物流服務(wù)單元為核心的供應(yīng)鏈仿真系統(tǒng)，其真實目的是想以此為學(xué)校進(jìn)行現(xiàn)代供應(yīng)鏈物流運(yùn)作管理等相關(guān)課程的課堂理論教學(xué)提供一個有效的輔助教學(xué)手段，并為學(xué)生掌握各種現(xiàn)代化，自動化的物流設(shè)施設(shè)備的操作技能，提供一個實實在在的實訓(xùn)平臺。

所以從這個意義上說，我們這套實訓(xùn)系統(tǒng)應(yīng)具有以下教學(xué)實訓(xùn)功能：

4.1 了解和學(xué)習(xí)物流管理的內(nèi)容和技術(shù)

1、倉儲管理系統(tǒng)的操作訓(xùn)練

倉儲管理操作主要是物流存儲子系統(tǒng)中最基層的一個執(zhí)行環(huán)節(jié)，它包括儲位管理、貨品管理、出/入庫管理庫存管理（盤點、轉(zhuǎn)儲、轉(zhuǎn)倉、庫存查詢）等。學(xué)生通過相關(guān)現(xiàn)代化信息倉管工具的操作訓(xùn)練，如全自動立體倉庫、手持RF數(shù)據(jù)采集終端、電子標(biāo)簽輔助揀貨、超聲波定位、RFID物流跟蹤、電子看板目視管理等，了解其功能和性能，掌握其操作技能。

2、倉儲運(yùn)輸表單繕制訓(xùn)練

物流企業(yè)的一切作業(yè)流程都是以單據(jù)作為憑證標(biāo)準(zhǔn)，即見單作業(yè)。所以熟悉和了解倉儲、配送、運(yùn)輸管理等方面的單證流轉(zhuǎn)及其繕制技術(shù)，這對物流專業(yè)的學(xué)生來說是至關(guān)重要的。

3、貨物保管堆存操作訓(xùn)練

要求學(xué)生通過實訓(xùn)能夠?qū)W會在倉庫條件確定的情況下，能夠根據(jù)貨物的特性，包裝方式和形狀，保管的需要以及為確保貨物的質(zhì)量不受損失，又能方便作業(yè)和充分利用倉容而選擇正確存放方式的技術(shù)。

4、配送與運(yùn)輸調(diào)度作業(yè)的技能訓(xùn)練

主要功能包括根據(jù)訂單揀貨、組配裝箱、車輛管理、運(yùn)單管理、車輛調(diào)度管理、配載管理、跟蹤管理等，通過實訓(xùn)，使學(xué)生熟悉配送業(yè)務(wù)和熟悉運(yùn)輸管理業(yè)務(wù)流程。

5、物流裝卸機(jī)械設(shè)備操作技能訓(xùn)練

通過學(xué)習(xí)，使學(xué)生能夠闡述常用搬運(yùn)、裝卸機(jī)械的功用及特點，熟悉常用的搬運(yùn)裝卸操作程序，能操作常用的搬運(yùn)裝卸機(jī)械，并能簡單維護(hù)裝卸機(jī)械設(shè)備，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合勞動和社會保障部門舉辦職業(yè)技能鑒定考試，把職業(yè)培訓(xùn)與職業(yè)資格考證有機(jī)結(jié)合起來，在裝卸機(jī)械操作技能得到訓(xùn)練的同時，取得相關(guān)的職業(yè)資格證書。

6、集裝器具的操作訓(xùn)練

集裝是將許多單件物品，通過一定的技術(shù)措施組合成尺寸規(guī)格相同，重量相近的大型標(biāo)準(zhǔn)化的組合體的組合狀態(tài)，集裝器具主要是指托盤等。為了能使學(xué)生通過實訓(xùn)，學(xué)會和掌握物流實務(wù)中經(jīng)常會碰到的托盤的裝盤碼垛，貨物的裝載技巧及緊固。

4.2 熟悉和掌握各種信息化、自動化、機(jī)械化技術(shù)裝備在物流系統(tǒng)中的應(yīng)用

眾所周知，現(xiàn)代物流是建立在信息化基礎(chǔ)上的自動化、機(jī)械化、系統(tǒng)化的新型產(chǎn)物，其運(yùn)行的基礎(chǔ)就是信息交流或者說，信息就是現(xiàn)代化物流的靈魂和血液。正是那些能充分體現(xiàn)高度機(jī)械化、自動化、信息化等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的物流設(shè)施和裝備（如：全自動立體倉庫，無線數(shù)據(jù)采集終端，電子標(biāo)簽等）在現(xiàn)代物流系統(tǒng)中的廣泛應(yīng)用，才為現(xiàn)代物流實現(xiàn)其消除浪費，降低成本，提高效率等為目標(biāo)的核心價值奠定了堅實的硬件基礎(chǔ)。

篇10

為了保證系統(tǒng)所需的安全性和準(zhǔn)確性，在住戶端探測器電路的選擇上采用多元信號綜合檢測法。該方法對某一事件的檢測不是只采用單一類型的傳感器，而是將多種類型的傳感器復(fù)合起來組成一個多元信號檢測網(wǎng)絡(luò)，在一種類型的傳感器因為某種原因無法正確檢測的情況下，還有其它類型的傳感器來發(fā)現(xiàn)事件。從而提高探測器的可靠性和抗干擾性，有效降低誤報率。由于有線系統(tǒng)布線的復(fù)雜性和探測器擴(kuò)展的不便等因素，系統(tǒng)在探測器與住戶防控主機(jī)的通信連接方式上選擇了無線通信方式。各類型的探測器與住戶防控主機(jī)組成星型拓?fù)洌诩揖又刑綔y器分布不確定和報警區(qū)域不確定的情況下，可以快捷方便地進(jìn)行探測器的安裝布設(shè)以及增、減配。

2住戶端防控主機(jī)

住戶防控主機(jī)的處理任務(wù)一是正確接收探測器發(fā)送的報警事件碼并進(jìn)行二次鑒別；二是將經(jīng)過鑒別的事件碼封包并通過網(wǎng)絡(luò)傳輸給小區(qū)防控主機(jī)；三是能完成系統(tǒng)安裝配置時的測試應(yīng)答?；谙到y(tǒng)的最小應(yīng)用特性和成本因素，設(shè)計上未采用外擴(kuò)存儲器，相應(yīng)在MCU內(nèi)部為通信控制器只設(shè)置一個RAM區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的收發(fā)只能通過該RAM區(qū)來完成。為了保證所有事件處理的有序性，住戶防控主機(jī)在進(jìn)行事件判別響應(yīng)時采用輪詢工作方式，控制邏輯如圖2所示?；趯W(wǎng)絡(luò)通信的需求，住戶防控主機(jī)選擇精簡TCP/IP協(xié)議棧為通信協(xié)議，通信的主要需求有。報警數(shù)據(jù)的傳輸。當(dāng)探測器產(chǎn)生事件碼經(jīng)無線傳輸交付對應(yīng)住戶防控主機(jī)后，住戶防控主機(jī)將事件代碼與對應(yīng)綁定的靜態(tài)IP地址封包，經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫^(qū)監(jiān)控主機(jī)，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)通過IP地址識別對應(yīng)事件的發(fā)生住戶，然后通過攜帶在包內(nèi)的事件代碼判定發(fā)生事件。在這種情況下，住戶防控主機(jī)是通信的發(fā)起方，事先并無對應(yīng)格式的數(shù)據(jù)包存在于MCU的RAM中。因此當(dāng)探測器事件發(fā)生后，處理程序首先要在RAM中將接收到的事件代碼及其它相關(guān)信息封裝成一個合法的包后才能交付鏈路層發(fā)送。本系統(tǒng)采用UDP作為住戶防控主機(jī)與小區(qū)防控主機(jī)監(jiān)控進(jìn)程的通信協(xié)議，封包過程如圖3所示。

在進(jìn)行住戶防控主機(jī)配置時，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)可以向?qū)?yīng)的住戶防控主機(jī)發(fā)送PING命令以檢測鏈路狀態(tài)。此時會涉及兩種數(shù)據(jù)包，其一是對主機(jī)的ARP請求的應(yīng)答，其二是對ICMP回顯請求的應(yīng)答。在這種情況下，住戶防控主機(jī)處于被動應(yīng)答的狀態(tài)，所需外發(fā)的數(shù)據(jù)包源自發(fā)送方的通信請求，住戶防控主機(jī)無須自行組包。例如對于ICMP回顯請求的應(yīng)答包，是通過ICMP處理模塊對已經(jīng)接收到RAM中的數(shù)據(jù)包相應(yīng)字段值做出修改生成的。當(dāng)這一修改完成后，即可將該包交付鏈路層發(fā)送。

3安防管理系統(tǒng)功能模塊

整個管理系統(tǒng)核心包含三大模塊：安防事務(wù)管理、住戶等信息管理和系統(tǒng)維護(hù)。其中：安防事務(wù)管理包括安防警報顯示、事件處理和警報解除功能。當(dāng)住戶家中的防控主機(jī)發(fā)出的事件數(shù)據(jù)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)街鳈C(jī)后，系統(tǒng)通過數(shù)據(jù)庫比對分析獲取住戶的位置、可能發(fā)生的事件（人為報警、入侵、氣體泄漏、火災(zāi)），產(chǎn)生報警信號、顯示報警信息。在事件處理完成后，監(jiān)控臺操作員作警報解除后需要將事件的處理信息進(jìn)行記錄備查。住戶信息管理作為住戶基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫的管理接口。完成住戶個人信息、住戶防控主機(jī)參數(shù)等的數(shù)據(jù)增、刪、改操作。系統(tǒng)維護(hù)包括系統(tǒng)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)儲、工作日志及報警日志的正常維護(hù)和處理；系統(tǒng)管理人員信息維護(hù)、登錄等功能。在管理制度健全的情況下，可對安防主機(jī)操作人員實施分級管理。

4結(jié)語