導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)工作意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

任何企業(yè)的控制活動都存在于一定的控制環(huán)境之中。所謂控制環(huán)境，是指影響企業(yè)內(nèi)部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素?？刂骗h(huán)境是企業(yè)控制活動的一種氛圍，主要包括經(jīng)營管理的觀念、方式和風(fēng)格;組織結(jié)構(gòu);董事會;授權(quán)和分配責(zé)任的方法;管理控制方法;內(nèi)部審計(jì);人力資源管理政策和實(shí)務(wù);外部環(huán)境的影響等?？刂骗h(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部控制，首先應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)。

二、設(shè)立良好的控制活動

控制活動是確保管理階層的指令得以實(shí)現(xiàn)的政策和程序。控制活動出現(xiàn)在整個(gè)企業(yè)內(nèi)的各個(gè)階層與各種職能部門，涉及的控制對象包括人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷等各方面控制活動是針對關(guān)鍵控制點(diǎn)而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動時(shí)關(guān)鍵就是要尋找關(guān)鍵控制點(diǎn)。企業(yè)一般根據(jù)其經(jīng)營活動的關(guān)鍵績效領(lǐng)域確定其關(guān)鍵控制活動，一般包括，對人的素質(zhì)、任職資格以及業(yè)績考核的控制，企業(yè)運(yùn)營的控制，包括計(jì)劃決策管理、銷售收款、采購付款、財(cái)產(chǎn)物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對內(nèi)部信息系統(tǒng)的構(gòu)建、內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)運(yùn)作等方面進(jìn)行的控制。

三、加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

要確保內(nèi)部控制制度被切實(shí)地執(zhí)行且執(zhí)行的效果良好，內(nèi)部控制過程就必須被施以恰當(dāng)?shù)谋O(jiān)督。監(jiān)督是一種隨著時(shí)間的推移而評估制度執(zhí)行質(zhì)量的過程。

內(nèi)部審計(jì)是監(jiān)督內(nèi)部控制其他環(huán)節(jié)的主要力量。在內(nèi)部監(jiān)督過程中，內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮著越來越重要的作用，內(nèi)部審計(jì)通過監(jiān)督控制環(huán)境和控制程序的有效性，監(jiān)督企業(yè)的內(nèi)部控制是否被執(zhí)行并及時(shí)反饋有關(guān)執(zhí)行結(jié)果的信息，幫助企業(yè)更有效地實(shí)現(xiàn)預(yù)期控制目標(biāo)。同時(shí)，在監(jiān)控過程中，內(nèi)部審計(jì)可以促進(jìn)控制環(huán)境的建立、為改進(jìn)控制制度提供建設(shè)性建議，為組織成功的達(dá)到所需要的內(nèi)部控制水平服務(wù)。

四、購買保險(xiǎn)

購買保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理之成本收益較高的方式，但前提是開支不超出財(cái)務(wù)資源。

篇2

一房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快.

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,年上半年,全市商品房新開工面積達(dá)32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷售總面積增加，價(jià)格趨于合理.年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷售面積達(dá)21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報(bào)價(jià)格穩(wěn)定在850元/平方米左右.

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷售面積達(dá)17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計(jì)空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降.年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達(dá)2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬平方米，同比下降19.15%.

5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大.1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米.

6、廉租房建設(shè)步伐加大.《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實(shí)施階段.

(三)房地產(chǎn)市場機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化.

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長.1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長.

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動.

3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個(gè)別違規(guī)企業(yè)給予了處罰.

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況作出認(rèn)真分析,年上半年共完成房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析報(bào)告2篇.

(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾.

年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價(jià)值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的問題

(一)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機(jī)構(gòu)依賴性強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財(cái)政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.

(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價(jià)，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策.

一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系.二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶.

2、加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理.

一是認(rèn)真落實(shí)《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實(shí)施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的八項(xiàng)因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格.三是結(jié)合我市普通商品住房價(jià)格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價(jià)格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運(yùn)作的模式,實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè).

一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴(yán)格控制營業(yè)用房、高檔商品房項(xiàng)目審批，適當(dāng)提高項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件.

4、逐步完善廉租住房制度.對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補(bǔ)貼.

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理.

一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運(yùn)作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿足中低收入家庭的購房要求.二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負(fù)債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點(diǎn)監(jiān)控..三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度.要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費(fèi)用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力.

3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保體系.一是鼓勵(lì)成立獨(dú)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運(yùn)作.二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個(gè)人住房消費(fèi).

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為.

一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴(yán)查處.二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境.三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度.

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系.

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德.二是建立健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價(jià).

3、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理.

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作.二是嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實(shí)力、業(yè)績較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè).

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場.按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵(lì)職工已購公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級市場發(fā)展的市場化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場.

5、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù).

一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場準(zhǔn)入制度.二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù).

(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對房地市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；建設(shè)項(xiàng)目；跟蹤審計(jì)

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而發(fā)展起來。2001 年―2010 年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長迅速，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展步入了“黃金期”，無論是發(fā)展規(guī)模和是銷售利潤都取得了長足的發(fā)展，企業(yè)資金實(shí)力不斷雄厚，在全社會固定資產(chǎn)投資中占有的較大份額。但在快速發(fā)展的同時(shí)也伴生著高風(fēng)險(xiǎn)，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度的逐年加大，以及市場風(fēng)險(xiǎn)的積聚，房地產(chǎn)業(yè)需要強(qiáng)化內(nèi)部管理，通過審計(jì)監(jiān)督來降低內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)進(jìn)行了探討，以期共同商榷。

1 建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)概述

跟蹤審計(jì)一般是指審計(jì)部門對工程項(xiàng)目的全過程進(jìn)行跟蹤性審計(jì)，主要目的是為了提高被審計(jì)對象的經(jīng)濟(jì)效益，確保被審計(jì)對象合規(guī)性、合法性，而進(jìn)行適時(shí)評價(jià)、持續(xù)監(jiān)督和及時(shí)反饋的一種審計(jì)模式。跟蹤審計(jì)是一種全過程的動態(tài)審計(jì)，主要是為了規(guī)避一般審計(jì)的“事后審計(jì)”，只能發(fā)現(xiàn)問題而無法有效解決問題，是基于糾錯(cuò)而不是查錯(cuò)，可以有效避免了事后審計(jì)“雖然查出問題，但已既成事實(shí)，糾正起來難度較大”這一難題。在房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目過程中，跟蹤審計(jì)可以對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收交付、竣工結(jié)算進(jìn)行全過程審計(jì)監(jiān)督，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理和監(jiān)督有效性，提高建設(shè)資金的使用效益。同時(shí)還可以有效地發(fā)揮了審計(jì)部門的“免疫功能”，實(shí)現(xiàn)了審計(jì)理念的改變和審計(jì)模式的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)模式的選擇

由于我國對房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)運(yùn)用多停留在理論階段，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用開展不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)模式的選擇就顯得尤為重要。全過程跟蹤審計(jì)可以根據(jù)被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)來確定，對于內(nèi)部控制薄弱，固有審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高房地產(chǎn)企業(yè)，要從建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、征地拆遷、招投標(biāo)、合同簽訂、合同價(jià)款結(jié)算、竣工驗(yàn)收進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，既全過程的跟蹤審計(jì)。對于內(nèi)部控制較好，固有審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低的房地產(chǎn)企業(yè)，可以針對某個(gè)比較薄弱的環(huán)節(jié)進(jìn)行階段審計(jì)，既選擇設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、施工合同、竣工決算中的某一階段進(jìn)行審計(jì)。還可以根據(jù)被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的審規(guī)模來確定，對于規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用松散型審計(jì)模式，既在關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤審計(jì)；對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用緊密型審計(jì)模式，即對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過程技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行全面的審計(jì)監(jiān)督，以提高審計(jì)效率，節(jié)約審計(jì)資源。

3 如何做好房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)

3.1 房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)的內(nèi)容

從時(shí)段上劃分，房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤審計(jì)可分為建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)和建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)，也就是通常所說的事前、事中和事后審計(jì)。

3.2 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)既事前審計(jì)，是對建設(shè)項(xiàng)目可行性研究及招投標(biāo)過程的審查。可行性研究是工程項(xiàng)目投資、工程項(xiàng)目建設(shè)、科研課題等方案的確定所進(jìn)行的系統(tǒng)的、科學(xué)的、綜合性的研究、分析、論證的一種工作方法。主要研究新建、改建或擴(kuò)建某個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、安全，在經(jīng)濟(jì)上是否合理。招投標(biāo)過程進(jìn)行審計(jì)，重點(diǎn)看工程招投標(biāo)是否公開、公平、公正，投標(biāo)單位資質(zhì)是否真實(shí)、合格等。跟蹤審計(jì)人員要全過程參與工程招標(biāo)。對于招標(biāo)文件要重點(diǎn)審查其招標(biāo)范圍是否完整；文字表達(dá)是否準(zhǔn)確；評標(biāo)辦法是否科學(xué)；程序是否合法；甲供材規(guī)格、型號、質(zhì)量等級等是否符合工程要求，價(jià)格是否合理；對乙供材的質(zhì)量、價(jià)格等要求是否明確。審計(jì)人員對商務(wù)標(biāo)部分出現(xiàn)的一些超低或超高價(jià)應(yīng)進(jìn)行對比分析，找出原因。

3.3 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)既事中審計(jì)，重點(diǎn)是抓好設(shè)計(jì)、合同簽訂、施工、采購等幾個(gè)重要環(huán)節(jié)。

首先在合同簽訂階段，跟蹤審計(jì)要著重審查施工合同。合同審查的重點(diǎn)是：合同主體是否合法；內(nèi)容是否符合國家法律、法規(guī)；形式是否符合本工程特點(diǎn)；文字表達(dá)是否準(zhǔn)確（以防理解歧義產(chǎn)生索賠問題）；合同條款是否完整；合同文件與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件三者之間是否統(tǒng)一。特別是一些投標(biāo)時(shí)不考慮，在決算時(shí)需調(diào)整的項(xiàng)目如：趕工措施費(fèi)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)等該如何計(jì)取；在履約過程中出現(xiàn)的變更、簽證等該如何處理；如何界定違約及相應(yīng)的法律責(zé)任等。

其次是在施工階段，一是重點(diǎn)做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄。由于隱蔽工程在隱蔽后無法看到，很多施工單位都想在這方面做文章，甚至有少數(shù)建設(shè)單位與施工單位、監(jiān)理單位串通通過隱蔽工程套取國家資金，因此隱蔽工程是最難監(jiān)督、最容易產(chǎn)生爭議的地方。跟蹤審計(jì)人員一定要到施工現(xiàn)場了解具體施工做法，做好取證記錄。所有的隱蔽工程都要經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、審計(jì)單位、施工單位共同會簽后才能隱蔽。二是審查現(xiàn)場簽證和工程變更。建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期比較長，不確定因素多，不可避免地會產(chǎn)生一些工程變更和簽證。對設(shè)計(jì)變更和簽證的審計(jì)要重點(diǎn)關(guān)注，主要是審查變更手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時(shí)、完整、真實(shí)，是否做過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比選等。三是做好材料價(jià)格的簽證審核工作。建筑材料在工程造價(jià)中所占比例較大，特別是裝修工程新材料多、品牌多、規(guī)格型號繁雜，材料的質(zhì)量與價(jià)格差異很大，因此應(yīng)在滿足結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求的前提下，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上按照“滿足功能時(shí)價(jià)格最低、相同價(jià)格時(shí)功能最強(qiáng)”的原則決定材料的價(jià)格、品牌、規(guī)格型號等。

3.4 建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)事后審計(jì)，通過事后的終結(jié)審計(jì)，可以對事前和事中審計(jì)進(jìn)行一次再審計(jì)，以最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的運(yùn)營質(zhì)量，一是對工程竣工決算編制依據(jù)的審查，審查決算依據(jù)是否符合國家規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備。要對概算預(yù)算內(nèi)容執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，看有無預(yù)算外項(xiàng)目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有無重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。二是對工程竣工決算編制簽證及工程量的審查，看審查設(shè)計(jì)變更是否經(jīng)過有關(guān)人員批準(zhǔn)，分項(xiàng)工程套用的預(yù)算定額單價(jià)、合價(jià)是否相符，看有無錯(cuò)套定額、高估冒算現(xiàn)象。三是對工程竣工決算編制情況進(jìn)行審計(jì)，看材料差價(jià)計(jì)算是否合理，材料用量是否真實(shí)，材料價(jià)格是否與當(dāng)時(shí)市場價(jià)格相符，審查材料價(jià)格和金額是否按規(guī)定辦理了退料款手續(xù)，審查房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算報(bào)表是否全面和真實(shí)等。

總之，只要我們勇于實(shí)踐，勤于探索，善于分析、歸納、總結(jié)，就能夠在全過程審計(jì)中找準(zhǔn)工程建設(shè)中的薄弱環(huán)節(jié)，達(dá)到規(guī)范建設(shè)行為，提高工程建設(shè)管理水平，最大化地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤的目的。同時(shí)變靜態(tài)為動態(tài)，變被動為主動的全過程跟蹤審計(jì)，能夠從源頭上控制工程造價(jià)，提高投資效益。

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篇4

按照全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，以解決關(guān)系人民群眾根本利益問題為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門職能作用，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。通過專項(xiàng)整治，達(dá)到房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為得到有效遏制，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)。

二、專項(xiàng)整治的依據(jù)

法律法規(guī)規(guī)章依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等。

規(guī)范性文件依據(jù)。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（明電〔20*〕8號）、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（〔20*〕26號）、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（〔20*〕37號）、《中央和國家機(jī)關(guān)貫徹落實(shí)20*年反腐倡廉工作部署的分工意見》（中紀(jì)發(fā)〔20*〕2號）。

三、專項(xiàng)整治的重點(diǎn)內(nèi)容

緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

（一）組織全面檢查。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)利等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房價(jià)、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查。

（二）查處違紀(jì)違法案件。暢通舉報(bào)投訴案件線索渠道，建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)的案件線索進(jìn)行梳理，與監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄的違法違紀(jì)行為，依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。

四、專項(xiàng)整治的職責(zé)分工

按照職能，確定下列單位為專項(xiàng)整治成員單位，分工如下：

縣建設(shè)局為專項(xiàng)整治工作牽頭部門，負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治工作的組織協(xié)調(diào)，并成立專門辦公室；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)有關(guān)開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易及中介服務(wù)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治。

縣國土資源局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中有關(guān)土地使用審批及土地使用情況的清理整治。

縣財(cái)政局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)、交易中有關(guān)財(cái)稅政策執(zhí)行情況的清理整治。

縣審計(jì)局負(fù)責(zé)對排查中發(fā)現(xiàn)問題的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)和檢查；負(fù)責(zé)對審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為進(jìn)行查處。

縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)對清理排查出的房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)違規(guī)案件進(jìn)行查處。

縣地稅局負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況開展專項(xiàng)稅務(wù)檢查，對檢查出的房地產(chǎn)開發(fā)、交易稅收征管違規(guī)問題進(jìn)行處理。

縣物價(jià)局負(fù)責(zé)進(jìn)一步完善住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度；負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假銷售價(jià)格和在房價(jià)外違規(guī)加收費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)收費(fèi)以及相關(guān)單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)違規(guī)收費(fèi)問題的查處；負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)交易過程中違反價(jià)格法律法規(guī)問題的查處。

縣工商局負(fù)責(zé)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)廣告監(jiān)管和房地產(chǎn)展銷活動管理；會同縣建設(shè)局、房管局等部門加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理；負(fù)責(zé)對商品房銷售中違法廣告、合同欺詐等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法違規(guī)問題的查處。

縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中規(guī)劃審批及規(guī)劃落實(shí)情況的清理整治。

五、專項(xiàng)整治的方法步驟

（一）動員部署階段（20*年9月5日—9月15日）

1、制定、下發(fā)工作方案。根據(jù)建設(shè)部等八部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽〔20*〕87號）文件精神，并結(jié)合我縣實(shí)際，縣建設(shè)局會同縣相關(guān)部門制定專項(xiàng)整治工作方案，經(jīng)審定后下發(fā)。

2、召開專題會議，動員、部署整治工作。

3、各成員單位要按照本部門職能、職責(zé)分工，根據(jù)縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案，擬訂本部門專項(xiàng)整治工作具體實(shí)施方案及計(jì)劃，并于9月15日前報(bào)送專項(xiàng)整治辦公室。

（二）組織實(shí)施階段（20*年9月15日—20*年1月）

1、自查自糾。9月15日開始，房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作各成員單位按照職能、職責(zé)分工，分別組織本部門和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自查自糾，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，重點(diǎn)查找并糾正房地產(chǎn)主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權(quán)力和房地產(chǎn)企業(yè)虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價(jià)、合同欺詐以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。自查自糾結(jié)束后，各成員單位要將本部門及房地產(chǎn)企業(yè)自查自糾情況，于10月10日前書面報(bào)專項(xiàng)整治辦公室，并對自查存在的問題積極進(jìn)行整改，完善制度措施。

2、組織檢查。10—11月份，在自查自糾基礎(chǔ)上，各成員單位要按照職能、職責(zé)分工，組織對本部門以及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查，對檢查出的問題依法進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果及時(shí)報(bào)專項(xiàng)整治辦公室。

3、隨機(jī)抽查。12月—20*年1月，縣政府將組織對全縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作情況進(jìn)行抽查，對有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查，督促對存在的問題進(jìn)行整改，并將典型案例處理情況上報(bào)市房管局。

（三）總結(jié)鞏固階段（20*年2—3月）

篇5

一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“*”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍?”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在*年9月底前向社會公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。

（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！?”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自*年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。

二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從*年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房價(jià)過快上漲，從*年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度

（八）嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(〔*〕46號）的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長。*年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在*年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在*年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財(cái)政也要加大支持力度。*年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度

篇6

針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)市場引導(dǎo)和調(diào)控，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，已經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)這一《意見》，要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》中指出，要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，堅(jiān)持落實(shí)和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)；堅(jiān)持深化改革，標(biāo)本兼治，加強(qiáng)法治，規(guī)范秩序；堅(jiān)持突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務(wù)院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進(jìn)行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報(bào)批評，并限期整改。

建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》全文如下：

去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實(shí)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認(rèn)真落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》提出的各項(xiàng)政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整。現(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格提出以下意見：

一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。

（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。

二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房價(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度

（八）嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度

篇7

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) ， 成本控制 ， 對策

Abstract: along with the national macroeconomic regulation and control policy implementation, and constantly up competition of the market and the person that buy a house continues to mature, real estate enterprise of the profits times already facing an end, in addition to get their own market orientation and develop high quality products with reasonable price outside, strengthen the cost control is keep the market competitive a important way. In this paper, the current real estate enterprise's extensive management, cost control consciousness of problems in detail and puts forward in the engineering project of "early, middle and later" whole process management measures to improve cost of real estate industry fine management concept.

Key words real estate, cost control, and countermeasures

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)意義

（一）加強(qiáng)成本控制是提升企業(yè)競爭力的重要手段

2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中，“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài)，被認(rèn)為是最高決策層對于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而，成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個(gè)重要的砝碼。從該角度出發(fā)，成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個(gè)因素發(fā)展到成為影響企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展，影響房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的關(guān)鍵因素之一。

（二）加強(qiáng)成本控制是創(chuàng)利增效的重要途徑

利潤是銷售收入扣除成本費(fèi)用的余額，在其他條件保持不變時(shí)，降低成本是提升利潤的最有效方法。而創(chuàng)造利潤的能力是衡量一個(gè)企業(yè)競爭力重要標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)利潤最大化為其目標(biāo)，而成本控制就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。

二、本房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的問題與不足（現(xiàn)狀）

（一）未樹立系統(tǒng)全面的成本管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期長，投入資金量大，涉及因素多因而其成本控制的難度高、不確定性大、不可控因素多：如土地成本受國家相關(guān)政策影響巨大、建筑原材料價(jià)格隨市場的變化而波動、資金成本受國家金融政策影響較大、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的變化以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平參差不齊等因素都會影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。而一些企業(yè)恰恰缺乏成本管理的系統(tǒng)理念，欠缺對成本控制的全面把握，忽視影響成本的諸多因素，盲目擴(kuò)大規(guī)模急于求成，喪失了長期可持續(xù)發(fā)展的能力。

（二）未建立健全合理的成本控制管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期長，其開發(fā)建設(shè)涉及四個(gè)階段：策劃準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)定型階段，施工實(shí)施階段及竣工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該是貫穿以上各個(gè)階段，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及銷售過程中的所有成本費(fèi)用。由于目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一個(gè)全面系統(tǒng)的成本管理控制體系，造成成本管理與實(shí)際脫節(jié)，在前期的策劃和設(shè)計(jì)階段只考慮產(chǎn)品的建筑形態(tài)，前期成本控制意識較為薄弱，在實(shí)施過程中僅注重控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制，或者只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制。

（三）成本控制流于形式，未能得到有效的執(zhí)行

在競爭日益白熱化的房地產(chǎn)市場，很多企業(yè)已逐漸認(rèn)識到成本管理的重要性，但成本管理工作中仍存在明顯的薄弱環(huán)節(jié)，多數(shù)企業(yè)的實(shí)際情況是事前比較薄弱，事后總結(jié)而非過程控制，成本控制流于形式化或淪為一種事后算賬行為，不能真正起到成本控制作用。有的企業(yè)雖然在職能部門上設(shè)置了獨(dú)立的成本控制部或?qū)徲?jì)部，但只是對工程造價(jià)進(jìn)行事后審計(jì)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的功能；有的企業(yè)雖然有規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度，但是缺乏有效的實(shí)施和解決復(fù)雜問題的能力；還有一些企業(yè)根本未建立規(guī)范性和系統(tǒng)性的成本預(yù)測、成本決策和成本控制制度。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的切實(shí)對策

（一）項(xiàng)目前期階段的控制對策

1．投資決策階段的控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究怎樣從政策上為企業(yè)爭取利益，例如規(guī)劃上調(diào)整物業(yè)類型、改變土地性質(zhì)調(diào)整容積率，盡可能的提升地塊的使用價(jià)值。工程、預(yù)算部門應(yīng)配合前期策劃部門等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用。讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

篇8

（一）積極落實(shí)《社區(qū)物業(yè)管理工作意見》，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理工作。

我們召開了全市物業(yè)管理工作會議，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合**實(shí)際，進(jìn)一步理清工作思路，強(qiáng)化工作措施，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)體系。

一是針對存在問題和不足，不斷規(guī)范和完善物業(yè)管理。根據(jù)全市物業(yè)管理工作會議的精神要求，結(jié)合**物業(yè)管理的實(shí)際，我們進(jìn)一步理順了工作思路，即：“以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值為核心，以物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)行為目標(biāo)，抓好前期物業(yè)管理和老舊小區(qū)改造，加大監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)力度，全力推動全市物業(yè)管理上臺階上水平?！卑凑者@個(gè)工作思路，為了從根本上解決物業(yè)管理中存在的問題，我們依據(jù)海政發(fā)［20**］21號文《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和完善房產(chǎn)市場管理的意見》精神，積極建立健全前期物業(yè)管理制度。在實(shí)際工作中，首先從預(yù)售環(huán)節(jié)增加審批要件，約束開發(fā)建設(shè)單位落實(shí)物業(yè)管理方案，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營方式，突出合同和公約在前期物業(yè)管理中約定的效力和承諾的效力。其次，調(diào)[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨(dú)家原創(chuàng)]整了專項(xiàng)維修資金收繳的方式，由建設(shè)單位在預(yù)（銷）售時(shí)一次納，避免了專項(xiàng)維修資金收繳參差不齊，使用困難的問題。第三，在老舊小區(qū)管理方面，制定了《**市老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》和《**市專項(xiàng)維修資金使用意見》，努力做到“兩個(gè)結(jié)合”，即先期保潔和后期改造相結(jié)合，主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)與社區(qū)參與相結(jié)合，為老舊小區(qū)的物業(yè)管理提供了保障。

二是認(rèn)真調(diào)查研究，摸清底數(shù)。為了全面了解、掌握**全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，入春以來，我們組織專門班子，對全市住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況進(jìn)行了一次大規(guī)模的調(diào)查摸底，**市現(xiàn)有當(dāng)?shù)睾屯獾匚飿I(yè)管理企業(yè)20個(gè)，其中具有二級資質(zhì)以上資質(zhì)的3個(gè)，三級資質(zhì)的17個(gè)，物業(yè)管理從業(yè)人員400余人；現(xiàn)有實(shí)行物業(yè)管理面積120萬平方米，其中新建住宅小區(qū)管理面積90萬平方米，物業(yè)管理用房7812平方米；收集專項(xiàng)維修資金527萬元。通過調(diào)查分析，當(dāng)前**市物業(yè)管理工作中存在的問題和不足，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營水平不高，服務(wù)質(zhì)量不高；業(yè)主自律意識淡薄，對物業(yè)管理的認(rèn)同程度有待提高；老舊小區(qū)物業(yè)管理難度較大；物業(yè)管理收費(fèi)困難等等。通過調(diào)查，使我們**對物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題有了更加清醒的認(rèn)識，為今后更好地開展工作打下了有力基礎(chǔ)。

三是發(fā)揮職能作用，確保物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。為了保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的落實(shí)，我們充分發(fā)揮職能部門作用，將物業(yè)管理工作的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化，對物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行量化管理和考核?？己四繕?biāo)包括：業(yè)主委員會的組建，計(jì)劃全年新組建業(yè)主委員會5個(gè)；物業(yè)管理公司的報(bào)批，今年已報(bào)批物業(yè)管理企業(yè)3個(gè)；物業(yè)管理糾紛的調(diào)處；物業(yè)管理用房的歸集；前期物業(yè)管理方案的落實(shí)；專項(xiàng)維修資金的使用等等，上述指標(biāo)的完成情況作為考核和管理物業(yè)企業(yè)的依據(jù)，作為物業(yè)企業(yè)升級達(dá)標(biāo)的依據(jù)。同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)市場秩序整治活動的開展，加強(qiáng)監(jiān)督管理，定期對物業(yè)管理公司的從業(yè)行為和服務(wù)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，不斷規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。今年以來，已落實(shí)物業(yè)管理方案9件；參與物業(yè)綜合驗(yàn)收4次；歸集物業(yè)管理用房5100平方米，其中辦公用房2030平方米，商業(yè)用房3**0平方米；使用專項(xiàng)維修資金6萬元，維修房屋屋頂面積達(dá)5700平方米；調(diào)處物業(yè)管理糾紛6起，其中辦結(jié)4起；組建物業(yè)管理企業(yè)2個(gè)；組建業(yè)主委員會1個(gè)。對老舊小區(qū)新實(shí)施以保潔、綠化為主的物業(yè)服務(wù)面積達(dá)15萬平方米。

（二）積極構(gòu)建新的住房保障體系，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工作不斷取得新的進(jìn)展。

一是積極爭取政府啟動經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)計(jì)劃。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，**市近三年城市居民家庭平均年收入為23728元，家庭年收入低于全市平均水平的中低收入(含最低收入)家庭中的無房戶和住房困難戶共有1705戶，其中無房戶232戶，住房困難戶1473戶。針對這種實(shí)際狀況，今年以來，我們根據(jù)上級文件精神和要求，結(jié)合本市實(shí)際，把構(gòu)建新的住房保障體系作為房管部門的重點(diǎn)工作之一，在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，向政府呈報(bào)了《**市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房需求調(diào)查報(bào)告》、《建設(shè)方案》及《測算數(shù)據(jù)報(bào)告》，以詳盡、科學(xué)的數(shù)據(jù)，闡述了盡快建立新的住房保障體系的重要性和迫切需要，并多次向政府呈請，盡快啟動建設(shè)計(jì)劃、出臺相關(guān)政策。

二是抓好政策的制訂工作。為了使經(jīng)濟(jì)適用房廉租房建設(shè)能夠切合實(shí)際，真正惠及廣大百姓，今年以來，我們在參照外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際，經(jīng)過周密研究，反復(fù)測算，先后幾異其稿，向政府呈報(bào)了《**市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)實(shí)施辦法》和《關(guān)于推行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)辦法的意見》及《關(guān)于對城市最低收入家庭租賃住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的意見》和《**市城市低收入家庭租賃住房貨幣補(bǔ)貼辦法》，力請政府積極推行經(jīng)濟(jì)適用房廉租住房貨幣直補(bǔ)辦法，對城市中低收入家庭中的住房困難戶購買經(jīng)濟(jì)適[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨(dú)家原創(chuàng)]用房和租賃住房，直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。經(jīng)過積極陳請和市政府的通盤考慮，四月二十日，**市政府先后以海政發(fā)[20**]20號和21號，出臺、下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)**市最低收入居民家庭廉租住房保障管理辦法的通知》和《關(guān)于印發(fā)**市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)實(shí)施辦法的通知》兩個(gè)文件。文件確定，對城市最低收入家庭中的無房戶和住房困難戶租賃住房按照人均建筑面積15平方米予以補(bǔ)貼，每月每平方米補(bǔ)貼3元；對申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭，每戶補(bǔ)貼面積確定為80平方米，每平方米補(bǔ)貼200元，即每戶補(bǔ)貼1.6萬元。兩個(gè)文件的出臺，標(biāo)志著**經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的初步建立。

三是積極擬訂實(shí)施細(xì)則，做好政策實(shí)施準(zhǔn)備。為了保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度的順利實(shí)施，我們在政策出臺的基礎(chǔ)上，抽調(diào)精兵強(qiáng)將，成立了專門班子，結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真制訂實(shí)施細(xì)則及具體的操作辦法和流程，并不斷修訂完善。同時(shí)，積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，抓緊對相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行政策實(shí)施前的培訓(xùn)。目前，具體的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)程已上報(bào)市政府。自6月1日起，**市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房保障制度的實(shí)施工作將正式全面啟動。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，房地產(chǎn)市場秩序整治活動不斷深入。

為了進(jìn)一步規(guī)范我市的房產(chǎn)市場管理，保障我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，今年以來，我們在20**年**市房地產(chǎn)市場依法治理活動和**市房產(chǎn)市場交易秩序?qū)ｍ?xiàng)治理活動深入開展的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大工作力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，推動房地產(chǎn)市場秩序整治工作不斷走向深入。

一是廣泛宣傳發(fā)動。繼續(xù)通過廣播電視講話、公告、下發(fā)文件、街頭宣傳、發(fā)放明白紙等形式，大張旗鼓地宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)，廣造輿論聲勢。上半年先后播發(fā)電視講話和公告3期，下發(fā)文件2個(gè)，開展街頭宣傳4余次，發(fā)放宣傳材料和通知千余份，使房地產(chǎn)法律法規(guī)意識不斷深入人心。

二是加強(qiáng)檢查監(jiān)督。在廣泛宣傳發(fā)動的基礎(chǔ)上，組成專門班子，對全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司和物業(yè)管理企業(yè)等從業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)（銷）售、中介等各環(huán)節(jié)中存在的面積短缺、隱價(jià)瞞價(jià)、虛假廣告、價(jià)格欺詐等各種違規(guī)行為，共檢查從業(yè)機(jī)構(gòu)50余家，發(fā)放備案通知書3份。

三是不斷深化房產(chǎn)市場的治理整頓。為了保證房地產(chǎn)市場的長治久安，活動開展中，我們與建設(shè)、工商、物價(jià)等部門，成立了協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制和通報(bào)制度，定期召開聯(lián)席會議，通報(bào)房地產(chǎn)市場動態(tài)，對市場上出現(xiàn)的各種問題苗頭，抓住不放，認(rèn)真分析原因，根據(jù)各自職能和工作分工，積極開展工作，力求防患于未然，把問題扼殺在萌芽狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，各部門組成聯(lián)合檢查組，定期對房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或接到群眾投訴，立即進(jìn)行調(diào)查、處理，上半年共組織檢查3次，未發(fā)現(xiàn)任何問題。目前，全市50余家房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)，已全部登記備案。由于管理到位，今年以來，全市房地產(chǎn)市場未發(fā)現(xiàn)任何違規(guī)行為。

四是健全和落實(shí)準(zhǔn)入、登記備案和資質(zhì)審核制度。針對整頓治理過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，我們報(bào)請政府，以海政辦發(fā)[20**]21號文件，出臺下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和完善房產(chǎn)市場管理的意見》，進(jìn)一步健全和完善了開發(fā)企業(yè)登記備案制度、中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度和物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核制度，建立了復(fù)核審查[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨(dú)家原創(chuàng)]制度，從落實(shí)制度入手，嚴(yán)格、規(guī)范管理。在強(qiáng)化檢查監(jiān)督的基礎(chǔ)上，實(shí)際業(yè)務(wù)工作中從預(yù)（銷）售、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行前置管理，增加審批要件，對各種從業(yè)行為進(jìn)行預(yù)審和復(fù)審。目前，各項(xiàng)制度已全面得到落實(shí)，從而有效地杜絕了各種違規(guī)行為。

（四）今后工作打算

一是積極做好經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的實(shí)施工作。周密部署，精心操作，穩(wěn)步推進(jìn)，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處，不出紕漏，使政府放心，群眾滿意。

二是進(jìn)一步強(qiáng)化住宅小區(qū)的物業(yè)管理。加強(qiáng)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入。從預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)入手，增加物業(yè)管理合同審批要件；新建小區(qū)投入使用后，入住率達(dá)到60%，即成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理。加大老舊居民小區(qū)改造力度，爭取利用二至三年時(shí)間，將櫻桃園、民主、環(huán)保等老舊小區(qū)改造完畢，達(dá)到三級小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以便更好地推進(jìn)物業(yè)管理。強(qiáng)化對物業(yè)企業(yè)的管理，抓好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)和資質(zhì)審核，加強(qiáng)從業(yè)人員的管理和培訓(xùn)，不斷規(guī)范物業(yè)管理行為。

三是推動房地產(chǎn)市場秩序整頓不斷走向深入。根據(jù)**市四部門關(guān)于房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的部署和要求，深入開展房地產(chǎn)市場整頓工作，加大檢查、監(jiān)督力度，嚴(yán)厲查處各種違規(guī)行為，不斷規(guī)范房產(chǎn)市場管理。

篇9

一、指導(dǎo)思想

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)交易中納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，參照市場價(jià)格核定計(jì)稅價(jià)格，逐步將房地產(chǎn)評稅技術(shù)應(yīng)用到計(jì)稅價(jià)格的核定工作中，增強(qiáng)核定工作的科學(xué)性和權(quán)威性，同時(shí)在實(shí)踐中檢驗(yàn)評稅技術(shù)，推動相關(guān)稅收改革。

二、總體思路

按照房地產(chǎn)評稅原理，在測算房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)的工作基礎(chǔ)上，開發(fā)計(jì)稅價(jià)格核定模塊（以下簡稱“核定模塊”），建立房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能，并將其應(yīng)用到實(shí)際征管工作中核定計(jì)稅價(jià)格，用核定結(jié)果與納稅人申報(bào)價(jià)格相比較，按照孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。在核定功能的應(yīng)用過程中，通過定期評測核定效果，及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)，調(diào)整完善核定模塊。同時(shí)，以公平、簡便、有效化解征納矛盾為原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法。

三、工作內(nèi)容

（一）建立房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能

開展此項(xiàng)工作的城市，應(yīng)根據(jù)本地情況選擇核定模塊的建立方式。首先應(yīng)考慮利用現(xiàn)有的系統(tǒng)資源：可移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊，也可以根據(jù)評稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的相應(yīng)模塊。不具備利用現(xiàn)有系統(tǒng)資源條件的，應(yīng)根據(jù)評稅原理重新設(shè)計(jì)核定模塊，核定模塊的模型與評稅系統(tǒng)的模型間應(yīng)存在對應(yīng)關(guān)系。

1.移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊

已開發(fā)評稅系統(tǒng)的城市，可直接將評稅系統(tǒng)中的評稅模塊移植應(yīng)用到征管系統(tǒng)作為核定模塊；或者以評稅系統(tǒng)為基礎(chǔ)，修改相關(guān)參數(shù)，簡化數(shù)學(xué)模型，形成新的核定模塊。

2.根據(jù)評稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的模塊

在契稅征管系統(tǒng)中已開發(fā)應(yīng)用核定模塊的城市，應(yīng)根據(jù)評稅原理完善核定模塊。

3.以上條件均不具備的城市，可根據(jù)評稅原理，重新設(shè)計(jì)核定模塊。具體步驟為：

（1）抽樣采集數(shù)據(jù)信息

采集覆蓋本地各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，數(shù)據(jù)來源包括：從國土、房管等部門取得信息、在稅收征管中取得信息、從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)取得信息等。采集大批量房地產(chǎn)信息存在困難的，可分區(qū)域抽樣取得信息。

（2）測算基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)

根據(jù)采集數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況，應(yīng)用市場比較法原理，將數(shù)據(jù)分片區(qū)、分類別進(jìn)行整理，測算分片區(qū)、分類別房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)。

（3）開發(fā)核定模塊

以方便征管為原則，按照稅務(wù)總局規(guī)定的有關(guān)數(shù)據(jù)存儲、傳輸標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用評稅原理開發(fā)設(shè)計(jì)核定模塊。

（二）運(yùn)行、完善房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能

1.試運(yùn)行核定應(yīng)用功能

選擇部分交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口進(jìn)行核定應(yīng)用功能的試運(yùn)行工作，用核定模塊核定的價(jià)格作為參考計(jì)稅價(jià)格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。

2.測評核定效果

（1）設(shè)置檢測指標(biāo)。選擇能夠?qū)硕K的核定結(jié)果進(jìn)行量化評價(jià)和分析的檢測指標(biāo)，如：納稅人對于核定結(jié)果的投訴量，核定結(jié)果與市場交易價(jià)格的偏離值等。

（2）采集標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。采集房地產(chǎn)成交案例作為檢測的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，各地可以根據(jù)本地情況確定數(shù)據(jù)采集量，但每個(gè)片區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)一般應(yīng)不少于5例。標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)可來源于：房地產(chǎn)市場一手房價(jià)格，中介機(jī)構(gòu)提供的二手房成交價(jià)格，房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)的一手、二手房交易價(jià)格信息等。

（3）檢測核定結(jié)果。根據(jù)征管人員的反饋意見、納稅人對于核定結(jié)果的投訴量及個(gè)案的調(diào)整數(shù)量，確定核定模塊的適用性；根據(jù)核定結(jié)果與市場價(jià)格水平的偏離程度，確定基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)設(shè)置的合理性。具體檢測標(biāo)準(zhǔn)暫由各地根據(jù)市場狀況和征管實(shí)際情況確定。

3.調(diào)整完善核定應(yīng)用功能

根據(jù)核定應(yīng)用功能試運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題，適時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)，并對核定模塊中的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行調(diào)整。

（三）制定計(jì)稅價(jià)格爭議解決機(jī)制

按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議解決機(jī)制：

1.履行事前告知程序。在納稅人申報(bào)前，應(yīng)向納稅人告知虛假申報(bào)所需承擔(dān)的法律責(zé)任及相應(yīng)處罰標(biāo)準(zhǔn)。

2.納稅人對核定價(jià)格持有異議的，各地根據(jù)本地情況探索解決方式，如可采?。河烧魇諜C(jī)關(guān)指定具有公信力及資質(zhì)等級的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，參考評估結(jié)果，確定計(jì)稅價(jià)格；由征收機(jī)關(guān)成立爭議處理小組，派人員（兩人以上）實(shí)地勘察房產(chǎn)情況，根據(jù)查看情況參照計(jì)算機(jī)核定價(jià)格，酌情確定計(jì)稅價(jià)格；從銀行等相關(guān)部門獲取房產(chǎn)交易的資金往來記錄作為計(jì)稅依據(jù)等方式。

（四）正式運(yùn)行核定應(yīng)用功能

核定應(yīng)用功能的各項(xiàng)檢測指標(biāo)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，在各交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口正式應(yīng)用核定功能進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格的核定工作。用核定價(jià)格與納稅人申報(bào)價(jià)格進(jìn)行比較，按照孰高原則，取較大值為計(jì)稅價(jià)格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。根據(jù)核定應(yīng)用功能實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，定期調(diào)整核定模塊的數(shù)學(xué)模型。

設(shè)有評稅部門的，征管部門應(yīng)將核定應(yīng)用功能的運(yùn)行及調(diào)整情況，定期向評稅部門反饋，提出調(diào)整完善評稅系統(tǒng)的建議，以便及時(shí)研究評稅系統(tǒng)模型的調(diào)整方案。（工作流程圖見附件1）

四、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，制定工作方案。開展此項(xiàng)工作的各城市要高度重視此項(xiàng)工作，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，配備專門人員，明確工作責(zé)任，保障工作的順利實(shí)施。要盡快制定本地具體的工作方案，明確工作范圍、工作內(nèi)容、工作步驟、工作進(jìn)度安排、工作流程、人員組織和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。

（二）加強(qiáng)部門配合，廣泛采集信息。開展此項(xiàng)工作城市的財(cái)政、稅務(wù)征收部門之間應(yīng)加強(qiáng)工作溝通，協(xié)調(diào)好與國土、房管、建設(shè)等部門的關(guān)系，既要取得相關(guān)部門工作上的支持配合，又要主動工作。要廣泛收集房地產(chǎn)信息，一方面，建立從國土、房管以及中介機(jī)構(gòu)等部門取得信息的固定信息渠道；另一方面，在稅收征管中積累信息，為核定模塊提供數(shù)據(jù)支持。

篇10

[關(guān)鍵詞]成本控制 房地產(chǎn)企業(yè) 必要性 措施

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,并在社會經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產(chǎn)的價(jià)格屢創(chuàng)新高,但房地產(chǎn)企業(yè)也備受指責(zé)。與此同時(shí),國家也重視這一問題,開始對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。這意味著,房地產(chǎn)的高價(jià)格將會得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力就是一個(gè)亟待解決的重要課題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手,進(jìn)而給出了房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的相應(yīng)措施。以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的成本控制水平的提高獻(xiàn)策獻(xiàn)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費(fèi)用的余額。這一個(gè)簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時(shí),降低成本是提升利潤的最有效方法。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競爭力重要標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)利潤最大化為其目標(biāo),而成本控制就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強(qiáng)企業(yè)競爭力

2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中,“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài),被認(rèn)為是最高決策層對于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個(gè)重要的砝碼。從該角度出發(fā),成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個(gè)因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展,進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略問題。

3、成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)重中之重

項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)是由成本、質(zhì)量與進(jìn)度控制三個(gè)組成部分構(gòu)成的。當(dāng)然不同性質(zhì)的項(xiàng)目,對三大目標(biāo)是有不同側(cè)重的。譬如說,對于如搶險(xiǎn)抗洪、救災(zāi)工程等有特殊意義的工程,進(jìn)度往往是項(xiàng)目最重要的目標(biāo)。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項(xiàng)目管理最重要的目標(biāo)。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點(diǎn)提出的,其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容,成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項(xiàng)目的成本無疑解決了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的大部分。

1、項(xiàng)目前期策劃階段的成本控制方法

項(xiàng)目前期的估算是非常重要,這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)后面業(yè)務(wù)進(jìn)展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價(jià)格法。

(1)歷史數(shù)據(jù)法

歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過去發(fā)生的類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)來估算現(xiàn)在的項(xiàng)目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產(chǎn)企業(yè)間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙來計(jì)算耗用材料的數(shù)量,然后再根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù),乘以現(xiàn)行的材料價(jià)格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點(diǎn)就是與市場保持一致,具有時(shí)效性。

(3)合同價(jià)格法

合同價(jià)格法就是利用已經(jīng)簽訂的合同的價(jià)格扣除合理的利潤率,最后估計(jì)出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點(diǎn)是有跡可循,合同規(guī)定的價(jià)格可以提供一個(gè)可靠的參考價(jià)格。該方法可以與第二種方法結(jié)合使用。缺陷在于,如果合同價(jià)格過低,可能會致使偷工減料的現(xiàn)象產(chǎn)生。

(4)前期策劃主要以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn)

在介紹了上面估計(jì)成本的方法后,企業(yè)可以選用方法,計(jì)算出總的成本限額,進(jìn)而規(guī)定各個(gè)部分的目標(biāo)成本。這些目標(biāo)成本主要分為六大項(xiàng):土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開發(fā)間接成本。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制與施工階段控制

(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對于大型房地產(chǎn)公司而言,它們經(jīng)過多年累積大部分會有設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問題,可以出現(xiàn)設(shè)計(jì)不能滿足需要,回頭重新修改設(shè)計(jì)的可能,如此導(dǎo)致費(fèi)用不斷增加。

(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競選

招標(biāo)是一種有效控制設(shè)計(jì)成本的方法。首先開發(fā)商可以通過報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介招標(biāo)公告。這樣的方法可以更大可能將有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司吸引并參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競選,從而可能以獲得眾多經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的設(shè)計(jì)方案。進(jìn)而房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用限額設(shè)計(jì)的方法來設(shè)計(jì)項(xiàng)目的施工圖紙。限額設(shè)計(jì)是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設(shè)計(jì)方法,也是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的一個(gè)重要手段。設(shè)計(jì)階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求、造價(jià)又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件。限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合,做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。

(3)施工階段的成本控制

施工過程是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中非常重要的階段,大部分的成本費(fèi)用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現(xiàn)場簽證的管理。項(xiàng)目管理者必須做到以下幾點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計(jì)價(jià)的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識,才能夠做到合理的分析現(xiàn)場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現(xiàn)場參加簽證的人員的變動的影響,相關(guān)人員必須做到每一項(xiàng)工作及時(shí)簽證并編號,及時(shí)審核和填寫簽證費(fèi)用審定表,計(jì)算費(fèi)用;上報(bào)有關(guān)部門做后期處理,以免到結(jié)算時(shí)發(fā)生補(bǔ)簽現(xiàn)象,引起糾紛。

②現(xiàn)場索賠的管理。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下,房地產(chǎn)商對工程變更和工程索賠觀念與應(yīng)對能力的缺乏是他面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。為了做好工程反索賠工作,建設(shè)單位必須強(qiáng)化現(xiàn)場和合同管理,增加反索賠能力。

③采購是成本控制的重點(diǎn)。材料成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程中必須采取招標(biāo)的方式。同時(shí)在招標(biāo)過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性,要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng),事業(yè)心強(qiáng)的人員共同參與。

3、項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時(shí)支付相關(guān)施工單位的貨款,同時(shí)還要嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析,材料調(diào)差,取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià),作為工程款支付依據(jù),即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的整個(gè)成本過程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點(diǎn)所在,爭取在下一個(gè)項(xiàng)目的成本控制的過程中實(shí)現(xiàn)新的突破。

三、制定合理的期間費(fèi)用計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。它們不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本,而直接計(jì)入當(dāng)期損益。

其一,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度,按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。管理費(fèi)用的控制可以直接落實(shí)到個(gè)人,實(shí)行“超支懲罰,節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)”的方法。其二,在一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用主要是廣告費(fèi),大概是商品房銷售價(jià)格的2%～4%,數(shù)額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費(fèi)用的高低。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量的采用一些有實(shí)力的銷售策劃公司進(jìn)行銷售策劃,以控制銷售費(fèi)用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要組成部分。

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