導語：如何才能寫好一篇退房申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

請巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立即退還申請人購房誠意金5萬元。

事實與理由：

2008年2月26日，巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項目部與申請人丁某簽訂了《協(xié)議》。當日，申請人繳納了現(xiàn)金5萬元。并蓋有巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項目部財務(wù)專用章。截止今日（2009年2月18）近一年，貴司未與申請人簽訂《商品房預售合同》。2009年2月18日，申請人親自到巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部詢問，告知1、可以退房，按協(xié)議退；2、以其它房源調(diào)換。同時，要2010年底才能交換。經(jīng)查詢巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的項目名稱某樓盤A區(qū)7幢。2009年1月15日才辦理（2009）房預售證第01號。而與申請人簽訂協(xié)議約定某樓盤D3項目部至今都未辦理其商品房預售許可證，也無權(quán)出賣根本不能確定的房屋。申請人所交的5萬元誠意金，長達近一年貴司都沒有通知申請人簽訂其正式商品房預售合同。實際上，貴司根本不能與申請人簽訂其商品房預售合同。不是申請人不誠意，相反，確是貴司不誠意，嚴重違反《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《商品房預售管理辦法》、民法通則及合同法的相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款：“商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”“《城市商品房預售管理辦法》第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

綜上，2008年2月26日，申請人繳納了5萬元的誠意金。根據(jù)協(xié)議第2頁第十二、十三條約定，在近一年中，貴司既沒有通知簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有書面告知某樓盤D3項目部不能開發(fā)實施，現(xiàn)由貴司承擔。更沒有取得某樓盤D3組商品房預售許可證。其不誠信，顯爾易見。貴司不應(yīng)扣除任何費用。故懇請貴司立即退還所交的5萬元現(xiàn)金。

此致巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項目部

申請人：

二00九年二月十八日

附：

篇2

第一條為完善我市住房保障體系，規(guī)范公共租賃住房管理工作，逐步改善城鎮(zhèn)住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員的住房條件，依據(jù)《河北省公共租賃住房管理辦法》以及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)公共租賃住房的配租、使用及監(jiān)督管理適用本實施細則。

本實施細則所稱的公共租賃住房，是指政府投資建設(shè)、購買以及由開發(fā)企業(yè)招拍掛土地強制配建的，同時限定建筑套型面積和租金標準，面向符合條件的城鎮(zhèn)住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員、在我市創(chuàng)業(yè)的本科一批和具有中級專業(yè)技術(shù)職稱的，以及單位聘用的特殊人才，在我市無房產(chǎn)的高素質(zhì)人才，實行有限期承租和有償居住的保障性住房。對于國家承認的研究生及以上學歷和具有高級專業(yè)技術(shù)職稱的高端人才，在本市工作無住房的，由政府提供一套公租房（免租金，期限3年）。

第三條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下稱住房保障部門）是全市公共租賃住房的行政管理部門，負責全市公共租賃住房的指導、管理和監(jiān)督工作。市發(fā)展改革、財政、國土資源、民政、規(guī)劃、稅務(wù)、物價、人力資源、公安、監(jiān)察、審計等部門，按各自職責做好公共租賃住房的相關(guān)工作。

各鎮(zhèn)政府、辦事處，各園區(qū)管委會和社區(qū)居委會應(yīng)當做好本轄區(qū)范圍內(nèi)公共租賃住房保障家庭調(diào)查摸底、統(tǒng)計、初審、公示等工作。

第二章準入管理

第四條城鎮(zhèn)住房困難家庭申請公共租賃住房保障，由戶主或者委托一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人，向戶籍所在地的鎮(zhèn)政府、辦事處，各園區(qū)管委會提出書面申請。申請人與共同申請的家庭成員間，應(yīng)當具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系。具有本市城鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍、達到規(guī)定年齡（28周歲以上）的單身居民，按家庭對待。

新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員申請公共租賃住房的，由本人向用人單位提出書面申請，然后由用人單位按規(guī)定的程序向所在鎮(zhèn)政府、辦事處，各園區(qū)統(tǒng)一申請。

符合條件的申請人(包括單身和家庭)只能承租一套公共租賃住房。

第五條本市城鎮(zhèn)住房困難家庭申請公共租賃住房，應(yīng)當符合下列條件：

(一)家庭成員具有本市城鎮(zhèn)非農(nóng)常住戶口，且在本市城鎮(zhèn)實際居住;

(二)無住房或者現(xiàn)有住房建筑面積在人均15平方米以下，且家庭住房總建筑面積在50平方米以下;

(三)家庭人均收入符合本市上年度人均可支配收入的1.2倍以下；

(四)未租住公有住房且未享受承租廉租住房和購買經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等住房保障。

第六條新就業(yè)人員申請公共租賃住房，應(yīng)當符合下列條件：

(一)年滿18周歲且未婚；

(二)具有本市城鎮(zhèn)戶籍；

(三)申請時在當?shù)毓ぷ魑礉M5年；

(四)依法與用人單位簽訂勞動(聘用)合同，并已在勞動管理部門備案；

（五）在本市無私有住房，未租住公有住房或者父母住房困難且未以家庭申請任何住房保障；

（六）個人收入符合本市上年度人均可支配收入的1.2倍以下。

申請人結(jié)婚后，按家庭申請相應(yīng)的住房保障。

第七條外來務(wù)工人員申請公共租賃住房，應(yīng)當符合下列條件：

(一)年滿18周歲；

(二)在我市連續(xù)就業(yè)達到一年以上，依法與用人單位簽訂勞動(聘用)合同，并已在勞動管理部門備案。在我市連續(xù)繳納社會保險費達到一年以上（社會保險費的繳納時限從申請之日起往前計算)；

(三)在當?shù)責o任何形式的住宅建設(shè)用地或者無自有住房，未租住其他公有住房；

(四)個人或者家庭收入符合本市上年度人均可支配收入的1.2倍以下。

第八條有下列情形之一的，不得申請公共租賃住房：

(一)申請之日前5年內(nèi)在就業(yè)地有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的;

(二)通過購買商品住房取得當?shù)爻擎?zhèn)戶籍的;

(三)在本市已被安置的被征收居民；

(四)已自建、購買商業(yè)用房的；

第九條城鎮(zhèn)住房困難家庭申請公共租賃住房，應(yīng)當提交下列材料：

(一)公共租賃住房申請表（附：個人申請書）;

(二)家庭成員收入證明;

(三)住房證明和房屋租賃證明;

(四)身份證、戶口簿復印件和由現(xiàn)居住地社區(qū)居民委員會出具的戶口簿上所列家庭成員共同居住的證明;

（五）婚姻證明；

第十條新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員申請公共租賃住房，應(yīng)當根據(jù)各自的準入條件提交下列材料：

(一)公共租賃住房申請表（附：個人申請書）;

(二)申請人和共同承租家庭成員的身份證、戶口簿復印件;

(三)勞動管理部門已備案的勞動(聘用)合同以及繳納社會保險費的證明；

(四)婚姻狀況證明;

(五)用人單位出具符合申請條件的證明;

(六)收入證明。

第十一條申請公共租賃住房，應(yīng)當按照下列程序辦理：

（一）申請公共租賃住房，城鎮(zhèn)居民申請人向戶籍所在地社區(qū)居委會提出書面申請，并提供相關(guān)證明材料。新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員申請公共租賃住房的，由本人向用人單位提出書面申請，然后由用人單位按規(guī)定的程序向所在鎮(zhèn)政府、辦事處、園區(qū)管委會統(tǒng)一申請并提供相關(guān)證明材料。

（二）社區(qū)居委會或用人單位自受理申請之日起15個工作日內(nèi)，就申請人提供的資料是否真實、齊全，收入和住房狀況是否符合規(guī)定條件提出初審意見。對經(jīng)初審認為符合公共租賃住房保障條件的，社區(qū)居委會或用人單位將初審意見及申請材料一并報送所在鎮(zhèn)政府、辦事處、各園區(qū)。

(三）各鎮(zhèn)政府、辦事處、各園區(qū)自收到申請材料之日起15個工作日內(nèi)，就申請人的家庭資料、收入、住房狀況等進行復審，并提出復審意見。經(jīng)復審認為符合公共租賃住房保障條件的，將申請人的基本情況在申請人工作單位或戶籍所在地進行公示，公示期為10日。公示期間，如有舉報申請人申報情況不實的，由各鎮(zhèn)政府、辦事處、各園區(qū)對所舉報的情況進行查證；對公示無異議或經(jīng)查證異議不成立的，將復審意見和申請材料一并報送住房保障部門。

（四）經(jīng)住房保障部門審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規(guī)定條件的，由住房保障部門在部門網(wǎng)站上予以公示，公示期間為10日，經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，經(jīng)住房保障部門審批，對符合保障條件的家庭納入公共租賃住房保障范圍。住房保障部門將對不符合規(guī)定條件的申請人材料退回各鎮(zhèn)政府、辦事處、各園區(qū)。

第三章分配管理

第十二條政府投資建設(shè)的公共租賃住房，由住房保障部門對符合承租公共租賃住房條件的申請人，按配租方案提供住房保障或者實行輪候，輪候信息應(yīng)當向社會公開。承租公共租賃住房的，應(yīng)當與公租房管理部門簽訂公共租賃住房租賃合同。

第十三條符合承租條件的家庭成員中含有優(yōu)撫對象、軍隊退役人員、65周歲以上老人、殘疾人員、患大病人員的，可優(yōu)先輪候分配公共租賃住房。

第十四條申請家庭已配租到公共租賃住房的。申請人不接受分配的房源、不簽訂租賃合同、不按規(guī)定時間辦理入住手續(xù)的，視為自愿放棄本次分配公共租賃住房的資格。

第四章使用和退出管理

第十五條公共租賃住房具體租金標準由市價格主管部門會同住房保障部門確定。

第十六條承租公共租賃住房的期限一般為2至5年。合同期滿不再符合條件的，應(yīng)當退出承租的住房;暫時不能退出的，給予3個月過渡期，過渡期內(nèi)租金標準不變。過渡期滿后仍不退出的，承租人應(yīng)當按合同約定承擔違約責任，出租人可以申請人民法院強制執(zhí)行。承租人行為記入河北省數(shù)字住房保障信息管理系統(tǒng)，5年內(nèi)不得申請公共租賃住房。

合同期滿后需繼續(xù)承租的，應(yīng)當在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，經(jīng)審核仍符合條件的，續(xù)簽租賃合同。

第十七條用人單位統(tǒng)一申請公共租賃住房的，由用人單位提供符合申請條件證明。承租人違反租賃合同有關(guān)規(guī)定的，用人單位應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。

第十八條公共租賃住房只限承租人租住，承租人應(yīng)當按合同約定合理使用住房，不得出借、轉(zhuǎn)租或者閑置，不得擅自對住房進行二次裝修、改變原有使用功能、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施，不得用于從事經(jīng)營活動或者違法活動，不得損毀、破壞房屋和配套設(shè)施。損毀、破壞房屋和配套設(shè)施的，應(yīng)當負責維修或者照價賠償。

第十九條承租人應(yīng)當及時繳納租金和房屋使用過程中發(fā)生的其他費用。承租人拖欠、拒不支付的，依合同約定處理。單位統(tǒng)一申請的可以通報其所在單位，由用人單位履行合同責任先行墊付，再由用人單位向承租人追繳。

第二十條公共租賃住房合同期滿，承租人應(yīng)當結(jié)清租金和房屋使用過程中發(fā)生的其他費用，清退私人物品，通知出租人查驗房屋并辦理退房手續(xù)。

承租人在租賃合同執(zhí)行期間，可以提前退房。

第二十一條承租人的家庭收入、人口、財產(chǎn)、住房等情況發(fā)生變動超過規(guī)定條件的，應(yīng)當書面告知住房保障部門。租住公共租賃住房的新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員發(fā)生變動時，申請單位應(yīng)當及時書面告知住房保障部門。住房保障部門應(yīng)當會同有關(guān)部門定期對保障對象的有關(guān)信息進行審核，并根據(jù)保障對象告知的信息和審核的結(jié)果作出延續(xù)、調(diào)整或者終止住房保障的決定，并于下月起執(zhí)行。

第二十二條公共租賃住房承租人有下列情形之一的，出租人可與承租人解除租賃合同，收回公共租賃住房：

(一)承租人購買、受贈、繼承或者租賃其他住房的;

(二)獲得其他形式城鎮(zhèn)住房保障的;

(三)累計3個月以上未繳納租金及相關(guān)費用的;

(四)無正當理由連續(xù)3個月以上未在所承租的公共租賃住房內(nèi)居住的;

(五)不再符合承租公共租賃住房條件不告知的或者經(jīng)催告拒絕退出的;

(六)采取提供虛假證明材料等欺騙方式取得公共租賃住房的;

(七)違反本辦法第十八條規(guī)定情形的;

(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和租賃合同約定的其他情形。

承租人具有前款第三項至第八項行為的，記入河北省數(shù)字住房保障信息管理系統(tǒng)，并在政府網(wǎng)站進行公示。5年內(nèi)不得申請公共租賃住房。

第二十三條公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)當完善公共租賃住房的服務(wù)設(shè)施，提供安全、衛(wèi)生、方便、舒適的居住環(huán)境和社會環(huán)境。

公共租賃住房由其經(jīng)營管理單位或者其委托的專業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修、養(yǎng)護、管理。公共租賃住房物業(yè)管理費由承租人承擔。

第五章監(jiān)督管理

第二十四條住房保障部門應(yīng)當會同發(fā)展改革、財政、國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、監(jiān)察等部門負責對公共租賃住房保障工作的指導和監(jiān)督檢查。

第二十五條住房保障部門和有關(guān)部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利收受財物或者其他好處的，以及不依法履行監(jiān)督管理職責的，侵害公共租賃住房申請人、租賃雙方當事人、擔保人合法權(quán)益的，由市人民政府或者監(jiān)察部門依據(jù)職權(quán)責令改正，通報批評;對主管負責人和其他直接責任人依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第二十六條用人單位出具虛假證明申請公共租賃住房的，由住房保障等有關(guān)部門依法予以處理。

第二十七條公共租賃住房經(jīng)營管理單位或者其委托的專業(yè)服務(wù)企業(yè)在租賃合同存續(xù)期間不按合同約定的租金標準收繳租金或者不按規(guī)定出租公共租賃住房的,住房保障部門應(yīng)當責令其限期整改，退回、補差租金或者收回住房。

第二十八條房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得接受承租人委托為其轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)租公共租賃住房。違反此規(guī)定的，由住房保障部門會同工商等有關(guān)部門依照有關(guān)規(guī)定予以處理。

第二十九條住房保障部門應(yīng)當建立公共租賃住房檔案和承租人檔案。檔案內(nèi)容應(yīng)當詳細記載申請人檔案資料及配租情況，承租人的申請、審核、輪候、使用以及違法違約情況等有關(guān)信息，將納入河北省數(shù)字住房保障信息管理系統(tǒng)。

第六章附則

第三十條本實施細則最終解釋權(quán)歸涿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

篇3

出租方：___________ （甲方）

法定代表人：________________

注冊地址： _________________

郵政編碼：__________________

電話：______________________

傳真：______________________

承租方： ____________（乙方）

法定代表人：________________

注冊地址：__________________

郵政編碼：__________________

電話：______________________

傳真：______________________

甲、乙雙方依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)，在自愿、平等和互利的基礎(chǔ)上，就___________房租賃事宜達成如下協(xié)議。

一、租賃標的及面積

租賃標的及面積：租賃標的為____________，租賃建筑面積______平方米；

甲方保證：

（1）其業(yè)已依法取得租賃標的所有權(quán)證，租賃標的不存在權(quán)屬爭議，有完全的權(quán)利和能力從事本合同項下的租賃標的的出租業(yè)務(wù)；

（2）租賃標的符合安全標準以及公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，且不存在違法建筑情形；

（3）租賃標的上不存在抵押、保證及可能影響承租人按本合同正常使用租賃標的的其他限制（包括但不限于司法機關(guān)和行政限制），也未將租賃標的的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位或個人。

二、租賃用途

乙方向甲方承諾，房屋使用用途為____________ 。

三、租賃期限

甲方不可撤銷地同意給予乙方______個月的免租期，由乙方完成租賃房屋的裝修和改造，免租期自乙方實際進入租賃房屋現(xiàn)場開始裝修之日起算（乙方保證在______年______月______日前進場裝修），乙方在免租期內(nèi)無需向甲方支付租金。

免租期屆滿，以雙方共同書面確認的日期為準作為本合同的正式起租日，本合同的租賃期限為______年，乙方在此期間內(nèi)應(yīng)當按本合同第四條的規(guī)定支付相應(yīng)的租金、費用。

四、租金及付款方式

租金：該房屋日租金為______元人民幣/建筑平方米/天（每月以30天計），租金中含物業(yè)管理費。

1．租金付款方式：租金支付方式為每個月支付一次。首期租金應(yīng)于起租日之前的 日內(nèi)支付，其后每個月支付一次，在每月期滿前的______日內(nèi)，支付下個月租金。即：每個月支付租金人民幣______元整（____________元）。

2．其它費用：租賃期間的電費、水費、集中供暖費（如發(fā)生）、電話費、數(shù)據(jù)通訊費均由乙方負擔。電費、水費、集中供暖費的收取標準，均以國家規(guī)定為準。

3．其它費用支付：電費、水費、集中供暖費（如發(fā)生）由甲方代收代繳，乙方應(yīng)于收到甲方繳費通知后______日內(nèi)繳納。電話費、數(shù)據(jù)通訊費用等由乙方自行與服務(wù)商協(xié)商繳納。

4．在合同有效期限內(nèi)因市場變動、物價變動、經(jīng)營風險等不可預料的因素引起的房屋樓內(nèi)附屬物租賃的貶值、升值，不影響房屋及樓內(nèi)附屬物租賃費的支付及雙方對合同所約定的其他權(quán)利義務(wù)。

5．乙方應(yīng)按下列甲方指定的銀行帳戶支付到期應(yīng)付的租金 ：

開戶行:__________________

帳號名:__________________

銀行賬號：_______________

五、房屋設(shè)備、設(shè)施

甲方為乙方提供服務(wù)于該房屋的硬件設(shè)備和附屬設(shè)施如下：

供暖：市政熱源集中供暖，室內(nèi)安裝銅鋁復合散熱器；

信息點及電源：甲方信息點（電話、網(wǎng)絡(luò)布線及節(jié)點）、電源入戶設(shè)置，墻壁預留信息端口。電話、網(wǎng)絡(luò)的申請、安裝等事項將由乙方自行負責并承擔相應(yīng)費用。乙方將在甲方提供的電話、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施配置基礎(chǔ)上具體施工，有關(guān)情況參見附件11《乙方裝修改造方案及圖紙》。乙方裝修改造方案及圖紙需提交甲方確認、備案；

供電：雙路10kv供電，a區(qū)內(nèi)配置有兩臺1600kva變壓器；

消防：房屋內(nèi)有運轉(zhuǎn)正常的煙感報警系統(tǒng)和滅火設(shè)備，房屋整體消防系統(tǒng)符合國家有關(guān)規(guī)定；

餐飲：餐廳提供每日三餐服務(wù)；

車位：甲方承諾在租賃期內(nèi)向乙方所屬車輛免費提供充足的停車位，其中包括配送_____個固定車位，其停車位具置將以乙方就近使用為原則，由園區(qū)物業(yè)管理部門安排；

供水：市政直供和變頻穩(wěn)壓供水；

排水：分質(zhì)排水，優(yōu)質(zhì)排水處理回用；

空調(diào)：分體式空調(diào)由客戶安裝；

六、保證金

1．乙方同意于本合同生效之日起_____個工作日內(nèi)向甲方支付保證金人民幣_____元整（_____元）。

2．合同期滿，雙方交接完畢，結(jié)清甲乙雙方的各項費用后，甲方應(yīng)將該保證金全額退還給乙方（該保證金不計利息）。

七、合同雙方的變更

1．甲方如將該房屋轉(zhuǎn)讓給任何第三方，甲方應(yīng)當給予乙方合理的書面通知，該第三方即成為本合同的當然甲方，享有原甲方的權(quán)利，承擔原甲方的義務(wù)。

2．本合同期內(nèi)，乙方如將該房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租或分租給第三方需事先通報甲方。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔原乙方的義務(wù)。

乙方與該第三方之間的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)符合以下約定：

1）房屋用途：該第三方應(yīng)保證在本合同規(guī)定的房屋用途范圍之內(nèi)使用該房屋；

2）轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過本合同規(guī)定的終止日期；

3）轉(zhuǎn)租期間，乙方除可享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)外，還應(yīng)就被轉(zhuǎn)租方履行本合同承擔連帶保證責任；

4）轉(zhuǎn)租期間，本合同發(fā)生變更、解除或終止時，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)隨之相應(yīng)變更、解除或終止。

八、甲方的權(quán)利、責任、義務(wù)

1．甲方是出租房的合法經(jīng)營者，有權(quán)簽署本合同。甲方保證出租物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)并且有權(quán)出租物業(yè)。

2．合同簽訂后，甲方應(yīng)在合同約定期限內(nèi)，將該出租房屋交付給乙方。

3．甲方定期檢查和及時修繕以保證該出租房屋處于完好、適租狀態(tài)。

5．按合同規(guī)定期限，向乙方收取房租及其他費用(列明)，除上述費用外，甲方不再向乙方收取任何其他費用。與租賃標的有關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用費及其他費用由甲方負擔。

九、乙方的權(quán)利、責任、義務(wù)

1．乙方自主經(jīng)營、自負盈虧、遵守國家法律法規(guī)、獨立承擔各種經(jīng)濟及法律責任和義務(wù)。

2．乙方對房屋進行裝修必須經(jīng)甲方書面同意，并將房屋所需改造申請書、保證書及平面圖、水、電圖及國家有關(guān)部門批件提交給甲方備案。乙方對該房屋的裝修不應(yīng)損害該房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻顏色和造型及承重結(jié)構(gòu)，裝修費用由乙方自行解決，對于由乙方負責施工、安裝或提供的該房屋硬件設(shè)備和附屬設(shè)施，由乙方負責維修、更新，費用由乙方承擔，甲方應(yīng)予以積極協(xié)助。由于乙方改造或使用不當造成的房屋及房屋設(shè)施損壞，乙方應(yīng)負責按甲方要求恢復原狀，修理的費用由乙方負擔；

3．按期交納房屋租金及水、電、暖等費用；

4．乙方自行負責出租房屋內(nèi)部的消防、保安、衛(wèi)生清潔管理工作，并承擔全部責任。

十、合同的延續(xù)

本合同租賃期滿前二個月，若乙方書面確認同意續(xù)租，甲方應(yīng)當同意乙方的續(xù)租要求，甲方有權(quán)根據(jù)市場情況適當調(diào)整租金，租金漲幅不高于_____%。

十一、違約責任

1．出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當予以賠償。租賃期間，如乙方確因特殊情況需要退房，必須提前2個月書面通知甲方，解除合同。

2．若甲方未能按本合同規(guī)定的時間向乙方提供租賃標的，每逾期一日，應(yīng)按乙方日租金的萬分之_____向乙方支付違約金，逾期三十（30）日未交付租賃標的的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)立即返還乙方已交付的保證金，同時向甲方追繳滯納金、違約金部分。

3．若乙方未能按期交納租金，每逾期一日，應(yīng)按日租金的萬分之五向甲方支付滯納金，逾期三十（30）日未交納房租，甲方有權(quán)解除本合同。甲方有權(quán)自保證金中扣除乙方應(yīng)交納的房租金額，同時向乙方追繳滯納金、違約金部分。

4．電費、水費、集中供暖費（如發(fā)生）由甲方代收代繳，乙方應(yīng)于收到甲方繳費通知后七（7）日內(nèi)繳納。如乙方逾期繳納，每逾期一日，則按照逾期支付額的萬分之五向甲方繳納滯納金。

5．租賃期間，若乙方發(fā)現(xiàn)房屋損壞并提出維修要求，甲方應(yīng)在收到乙方書面通知之當日開始維修，但房屋或設(shè)施損壞系由乙方故意毀損的除外。如甲方未按約定及時維修，乙方有權(quán)自行維修，有關(guān)維修費用將在乙方支付給甲方的租金中抵扣。如甲方逾期十（10）天仍未開始維修房屋，或一次維修超過三十（30）天仍未完成，造成乙方不能正常使用該房屋的，乙方可以退租或要求甲方減少租金或變更有關(guān)合同租金條款。甲方因未及時履行本合同約定的維修、養(yǎng)護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方承擔賠償責任。

6．任何一方違反本合同的約定，給守約方造成實際損失的，違約方應(yīng)賠償由此而給守約方造成的一切損失。

十二、免責條件

1．由于進行必要的或例行的建筑物維護保養(yǎng)而致公共設(shè)施停止使用的，甲方對此不承擔責任，前提是甲方必須提前24小時以書面形式通知乙方，且公共設(shè)施停止使用時間不得超過24小時；

2．“不可抗力”是指合同雙方不能合理控制、不可預見或即使預見亦無法避免的事件，該事件妨礙、影響或延誤任何一方根據(jù)合同履行其全部或部分義務(wù)。該事件包括但不限于政府行為、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭或任何其它類似事件。出現(xiàn)不可抗力事件時，知情方應(yīng)及時、充分地向?qū)Ψ揭詴嫘问桨l(fā)通知，并告知對方該類事件對本合同可能產(chǎn)生的影響，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供相關(guān)證明。由于以上所述不可抗力事件致使合同的部分或全部不能履行或延遲履行，則雙方于彼此間不承擔任何違約責任。租賃標的因不可抗力而遭受損失或滅失時，合同則自然中止，甲乙雙方互不承擔責任，但甲方應(yīng)將該期間乙方支付的租金及各種保證金退還乙方。

十三、合同期滿

合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租或出賣，乙方享有優(yōu)先權(quán)。合同期滿未續(xù)租或合同解除，乙方必須按時搬出全部物件，搬遷后十五 (15)日內(nèi)房屋如仍有余物，視為乙方放棄物件所有權(quán)，由甲方處理。

十四、合同爭議的解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，應(yīng)通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商或調(diào)解不成，任何一方均可根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

十五、合同生效

1．本合同經(jīng)甲、乙雙方法定代表人或授權(quán)委托人簽字并加蓋單位公章即生效。

2．本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，做出補充規(guī)定。

3．本合同一式肆份，雙方各執(zhí)二份。

十六、通知

依據(jù)本合同發(fā)生的任何通知應(yīng)為書面形式，以專人遞交、公眾認可的快遞、掛號信或傳真方式發(fā)送到：

出租方（甲方）：________________

聯(lián)系人：________________________

地址：__________________________

郵編：__________________________

電話：__________________________

傳真：__________________________

承租方（乙方）：________________

聯(lián)系人：________________________

地址：__________________________

郵編：__________________________

電話：__________________________

傳真：__________________________

十七、合同附件

附件1：租賃標的面積測繪文件

附件2：土地使用權(quán)證

附件3：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

附件4：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

附件5：房屋所有權(quán)證

附件6：消防合格證

附件7：租賃標的平面圖、建筑圖

附件8：產(chǎn)權(quán)單位與物業(yè)管理公司的委托書

附件9：客戶物業(yè)服務(wù)手冊

附件10：乙方裝修改造方案及圖紙

甲方：________________ 乙方：________________

委托簽字人：__________ 委托簽字人：__________

職務(wù)：________________ 職務(wù)：________________

篇4

一、房產(chǎn)概念

二、電話接聽

三、現(xiàn)場接待

四、市場調(diào)研

五、政策法規(guī)

六、客戶分析

七、合同培訓

一、房產(chǎn)概念

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。

1、什么是商品房？商品房預售的條件？

商品房是指由具有開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的可以在房地產(chǎn)市場上買賣的房屋，主要包括三種類型：住宅，辦公用房，商業(yè)用房。

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃；

（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

2、商品房的價格是由哪些因素構(gòu)成？

商品房的價格主要由建造成本和利潤兩部分構(gòu)成。建造成本包括：取得土地費用（征地費或土地出讓金及拆遷安置費等）、建筑安裝費用（由建筑結(jié)構(gòu)、樓層、用才、裝修、勞務(wù)費等因素）、專業(yè)費用（咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃勘察、設(shè)計等費用）、利息（地價款、建安費和專業(yè)費的利息）、稅費、營銷費用等。

3、如何判斷房價是高還是低？

判斷一個城市的住房價格是高是低，一項主要的指標是該城市住房的價格與居民家庭的年收入的比值。據(jù)國外的經(jīng)驗，當住房的價格相當于居民家庭年收入的3—6倍時，這個城市的價格水平就比較合理。

4、選擇理性的住宅應(yīng)考慮的因素有哪些？

購買住宅一般有兩種目的：一種是自住；一種是投資；（1）位置（2）交通（3）戶型（4）房屋質(zhì)量（5）樓層和朝向（6）小區(qū)配套設(shè)施（7）環(huán)境質(zhì)量

5、住房的建筑質(zhì)量包括哪些內(nèi)容？

一般說住宅常見的重大質(zhì)量問題有：

（1）、滲、漏?？筛爬椤傲┮粷B”，指屋面漏水，水箱漏水，樓地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，衛(wèi)生間漏水和墻面滲水。

（2）、堵、泛?！岸隆本褪巧舷滤艿篮托l(wèi)生潔具堵塞?！胺骸本褪俏菝嫣鞙戏e水，陽臺和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽臺雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便，污水倒灌。

（3）、殼、裂?！皻ぁ敝笁γ妗⑵巾敺鬯雍蜆堑孛娴绕饸??！傲选敝笁γ?、地面和屋面等裂縫、開裂，最容易導致滲漏和面層脫落。

（4）、砂、滲?！吧啊敝笜堑孛嫫鹕埃弧皾B”指新住房的鋁合金門窗滲水、銹蝕。

（5）、粗、污。“粗”指鋼木門窗、木隔斷、木壁柜等制作和油漆粗糙；內(nèi)外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙；“污”指墻面、地面、門窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。

（6）、門窗開啟不靈活，關(guān)閉不密封。

（7）、電器安裝問題。

6、商品房的面積如何計算？

商品房是按建筑面積計算包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分攤的公共建筑面積。

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分攤的公共建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套內(nèi)使用面積也稱實用面積或?qū)嵉媒ㄖ娣e；

套內(nèi)使用面積=居住面積+輔助面積

居住面積是指住宅各層平面中供住戶居住起居使用的凈面積之和；

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室等。

可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等該建筑的專用設(shè)備用房。

建筑密度（覆蓋率）：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。

建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

綠地率：各類建筑基地內(nèi)綠地面積占基地總面積的比例。

建筑結(jié)構(gòu)的種類：a、磚木結(jié)構(gòu)，適用單層建筑；b、混合結(jié)構(gòu)，適用單層或多層建筑；c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，適用多層、高層、超高層建筑；d、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)，適用超高層建筑；e、鋼結(jié)構(gòu)，適用重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑。

7、什么是個人住房擔保貸款？什么是個人住房按揭？

個人住房擔保貸款是指借款人以所購住房或者其他財產(chǎn)作為抵押，或由第三人為其提供還款擔保的貸款；

個人住房按揭是指購房人向房地產(chǎn)商先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房地產(chǎn)商提供擔保的貸款。

個人住房貸款流程：a、借款人和開發(fā)商準備申請住房貸款材料

（1）借款人和配偶及參與還款直系親屬的身份證及復印件

（2）借款人和配偶及參與還款直系親屬的戶口簿及復印件

（3）借款人結(jié)婚證明或未婚證明

（4）商業(yè)性貸款：借款人家庭收入證明（若以上資產(chǎn)屬于借款人家庭成員共有，需有有關(guān)家庭成員共同還款承諾書）；公積金貸款：借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系親屬的單位和個人住房公積金帳號或職工住房公積金結(jié)存單，另需提供配偶及計算額度直系親屬同意使用其住房公積金的承諾書。

（5）銷售合同或預售合同原件；

（6）房價20%或以上預付款發(fā)票或收據(jù)原件及復印件；

（7）開發(fā)商需提供《商品房預售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》復印件；

（8）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書復印件；

（9）借款人填寫的購房借款申請書

（10）開設(shè)在貸款銀行的活期儲蓄存款帳戶及委托還貸協(xié)議

（11）借款人還應(yīng)準備個人圖章

b、貸款銀行對借款人提供的材料和證明進行審查：銀行審查借款人是否屬于貸款對象，是否符合貸款條件、有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實際貸款額度。

c、借款人與貸款銀行簽定合同：借款人、貸款銀行和售房單位（保證方）三方簽定個人住房借款合同；借款人、貸款銀行簽定住房抵押合同。

d、辦理借款合同、住房抵押合同公證和房屋保險手續(xù)。一般情況下，公證費由貸款銀行負擔，保險費用由借款人負擔。

e、到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押登記費用由借款人負擔。

f、房地產(chǎn)抵押登記部門出具抵押證明后，貸款銀行將貸款劃至開發(fā)商。

g、從貸款發(fā)生的次月起，借款人根據(jù)借款合同和住房抵押合同按月償還貸款本息

h、借款人還清貸款后，憑銀行出具的結(jié)清憑證領(lǐng)取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。

8、什么叫物業(yè)管理？物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國家有關(guān)的法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營性方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。

物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：（1）物業(yè)檔案資料管理；（2）房屋維修與養(yǎng)護；

（3）配套設(shè)施、設(shè)備、場地的維護管理；（4）環(huán)境衛(wèi)生管理；（5）園林綠化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）車輛、交通管理；（9）提供便民有償服務(wù)；（10）開展社區(qū)文化活動

9、物業(yè)的保修責任該由誰負責？

物業(yè)的保修責任是由銷售該物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)管理公司等單位為保修單位。

根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

國家建設(shè)部規(guī)定住宅質(zhì)量保修期：（1998年9月1日起實施）

（1）屋面防水3年；

（2）墻面、廚房、衛(wèi)生間地下、管道滲漏1年；

（3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（4）地面空鼓開裂，大面積起砂1年；

（5）門窗翹裂，五金件損壞1年；

（6）管道堵塞2個月；

（7）供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

（8）衛(wèi)生潔具1個月；

（9）燈具電器開關(guān)6個月；

（10）地基基礎(chǔ)和立體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修。

10、房產(chǎn)證該由誰辦理？

首先買房人是申辦法定義務(wù)人，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：預售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽定之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。如果房屋買受人與開發(fā)商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，則開發(fā)商負有代為申請辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開發(fā)商不履行該項辦證義務(wù)時，依法承擔違約責任。

其次，開發(fā)商有協(xié)助的義務(wù)。

11、小孩能當業(yè)主嗎？

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周歲（包括18歲）以上且精神健康者，從法律角度上說是有完全民事行為能力的人，可以作為住房產(chǎn)權(quán)人。10周歲（含）以上的未成年人以及不滿10周歲的未成年人均不能成為產(chǎn)權(quán)人。

12、“空關(guān)房”也要收取物業(yè)費嗎？

小區(qū)業(yè)主已辦妥驗收接房手續(xù)，但尚未入住使用，或已入住但某一段時間外出，探親等，該物業(yè)無人使用，致使房屋空置，也要收取物業(yè)管理費。

13、房屋質(zhì)量問題由誰負責？

在商品房交付使用后，購房者認為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)依法承擔賠償責任。如經(jīng)核驗后不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，但確實是質(zhì)量問題的，開發(fā)商應(yīng)積極進行維修，確保人員安全，給購房人造成損失的（包括誤工費），開發(fā)商應(yīng)依法承擔賠償責任。

14、商品房驗收時開發(fā)商應(yīng)提供哪些證件？

《建設(shè)工程驗收合格證》；《新建住宅交付使用許可證》；《大產(chǎn)證》；《新建住宅使用說明書》；《新建住宅質(zhì)量保證書》

15、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級表格

資質(zhì)等級

注冊資本

（萬元）

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間（年）

近3年房屋建筑面積累計竣工

（萬平方米）

連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%

上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）

專業(yè)管理人員

其中

中級職稱以上

持有資格證書的專職會計人員

一級資質(zhì)

≥5000

≥5

≥30

5

≥15

≥40

≥20

≥4

二級資質(zhì)

≥2000

≥3

≥15

3

≥10

≥20

≥10

≥3

三級資質(zhì)

≥800

≥2

≥5

2

≥10

≥5

≥2

四級資質(zhì)

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

16、住房公積金？公積金的用處？公積金的提??？

住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶。用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。

職工提取住房公積金有兩類情況：（1）職工住房消費提取a、職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提??；b、償還購房貸款本息時的提?。籧、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取。房租超出家庭工資收入的比例由當?shù)刈》抗e金管理委員會確定，目前一般為10%--15%。（2）職工喪失繳存條件的提?。毠づc單位建立勞動關(guān)系是繳存住房公積金的前提，當繳存條件喪失時，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時注銷該職工住房公積金帳戶）：a、離、退休；b、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系；c、戶口遷出所在市、縣或者出境定居；d、職工死亡或者宣告死亡的。

職工提取時由單位審核、管理中心核準，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

二、電話接聽

電話接聽的目的是什么？在電話里不能完成一項交易，至關(guān)重要之事不要在電話中要求答復，電話中只能完成預先約定比如時間、地點、數(shù)量。

所以，電話接聽最大的目的就是吸引客戶到現(xiàn)場來。

首先，你應(yīng)該面帶微笑，控制自己的情緒，使自己的聲音聽起來充滿自信。

其次，你要善于提問題而不是使你的提問聽起來象審問（巧妙的詢問出對方的姓名和聯(lián)系方式）。

最后，你要與對方約定一個時間請他來現(xiàn)場詳談。整個電話接聽過程不超過3分鐘,約對方來現(xiàn)場的時間可以給他（她）一個選擇“您是明天上午來還是下午呢”盡量不要給他（她）兩天的時間也就是說“你是明天還是后天呢”如果這樣問，客戶大多會說后天，甚為不妥。

例如：鈴聲響起三下，接電話，面帶微笑說：“你好，這里是××××?！?/p>

三、現(xiàn)場接待

1、銷售人員應(yīng)具備的素質(zhì)

（1）銷售人員在工作中要保持強烈的事業(yè)心和責任感

銷售員應(yīng)該自覺認識到自己所從事的銷售工作的重要意義----銷售工作是公司產(chǎn)品開發(fā)實現(xiàn)價值的最重要的環(huán)節(jié)，還要認識到無論是自身工作的數(shù)量還是質(zhì)量都會影響到公司目標的實現(xiàn)與否。因此，每一位銷售人員都應(yīng)該具備獻身精神和吃苦耐勞精神，在工作中盡心盡責，卓有成效的完成自己承擔的銷售任務(wù)。

（2）銷售人員必須終于公司利益

忠誠，對銷售人員而言是最起碼，也是最重要的職業(yè)道德要求。在銷售過程中，無論發(fā)生怎樣的情況，銷售人員都應(yīng)該站在公司的立場上，堅決維護公司的根本利益，堅持原則，決不利用職務(wù)之便謀取私利，忠誠的為實現(xiàn)公司的銷售目標而努力工作。

（3）銷售人員應(yīng)該有正直的品行

這是銷售人員應(yīng)具有的一種公正坦率的道德品質(zhì)，表現(xiàn)為性格的剛直、作風的正派和品德的公正無私。在樓盤的銷售過程中，銷售人員要與眾多的客戶打交道，言行稍有不端，不僅有損于客戶的利益，更會損害公司的形象，使銷售工作難以順利進行。要形成健康、良好的銷售氛圍，我們要求每一位銷售人員都應(yīng)堅定公司利益至上的立場，實事求是，同時也要對客戶講信譽。

（4）銷售人員在工作中應(yīng)保持熱情的態(tài)度

銷售人員在接待客戶工作中，必須有熱情的態(tài)度，對客戶不僅要真誠還要有禮貌。從某種程度上講，銷售人員是代表公司在與客戶進行接觸、洽談，是公司對外的一個窗口所在，因此，銷售人員的態(tài)度熱情與否將直接影響到客戶對公司的看法，是銷售工作能否順利進行的基礎(chǔ)。當然，銷售人員的熱情也應(yīng)有禮有節(jié)，決不能為了銷售成功而糾纏客戶，使客戶產(chǎn)生反感。

（5）銷售人員應(yīng)注重儀表

儀表包括人的儀容、姿態(tài)、舉止和風度，這是反映一個人內(nèi)在美的外部形象。端莊的儀表，既是對他人的尊重，也是自重自愛的一種表現(xiàn)。作為在銷售第一線與客戶進行最直接接觸的銷售人員，其儀表不僅體現(xiàn)了自身的素養(yǎng)，也直接反映著公司的整體形象。因此，每一位銷售人員應(yīng)該做到衣冠整潔，舉止大方、言談適度、講究禮儀，一言一行都要表現(xiàn)出積極、認真、向上的精神風貌。

（6）豁達寬和的性格

在銷售過程中，銷售人員要面對形形的客戶，要做好工作，就必須具有十分的耐心。十分的耐心，不僅指銷售人員在說服、引導客戶時要有耐心，而且在面對客戶的不同意見或是刁難時也要有耐心。銷售人員對樓盤的介紹應(yīng)細致，面對客戶的疑問要認真傾聽、耐心解答，絕對不能以厭煩或思想不專注的態(tài)度對待客戶。尤其在與客戶的觀點產(chǎn)生較大矛盾時，銷售人員應(yīng)該始終保持清醒的頭腦，采用靈活的態(tài)度來化解沖突，而不是得禮不饒人，更不能與客戶發(fā)生爭吵。

2、銷售人員應(yīng)具備的技巧

要購買房屋這樣相對價值巨大的商品，購房者的購買動機是復雜微妙的，而動機的矛盾與變化是購房者心理活動的一種表現(xiàn)，不僅具有隱秘性，而且具有可誘導性。銷售人員的工作就是要利用各種方法有效的誘導購房者的購買動機，使購房者的心理趨向轉(zhuǎn)向?qū)︿N售有利的方向。這些誘導方法主要有：證明性誘導、說服性誘導和情感性誘導。

在實際銷售工作中，我們采取的方法主要是說服性誘導。這種方法主要是通過銷售人員當面向購房者介紹商品房的各種情況，同時運用語言的藝術(shù)、對購房者心理的把握和說服技巧，讓他們做出購買決策。

這種方法要求銷售人員具有豐富的專業(yè)知識，善于洞察購房者的心理，并具有較好的語言藝術(shù)。在銷售過程中，銷售人員決不能強求客戶購買，以免使其產(chǎn)生疑慮和逆反心理。必須具備以下知識：

a、知識充分掌握所售樓盤的所有情況。包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、套型、建筑面積、裝修和設(shè)備標準、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理狀況、周邊設(shè)施等實際情況

具有較全面的房地產(chǎn)專業(yè)知識。在購房者眼里，銷售人員應(yīng)該是“房地產(chǎn)業(yè)的行家里手”的形象，這是因為，購房者對銷售人員、公司乃至整個樓盤的信任與信賴感很大程度上來自于銷售人員面對購房者的那一份自信與對答如流。銷售人員除了能細致、周到的介紹所售項目的各種情況外，還要能詳細、準確的回答購房者提出的各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)方面的問題。

掌握一些心理學和社會學的基本知識。銷售人員應(yīng)學會通過觀察來大致了解客戶的文化水平、社會地位、家庭背景、收入狀況等情況，靈活的根據(jù)不同客戶的特點，采取相應(yīng)的銷售辦法。

及時了解、掌握國家和地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)和辦法以及房地產(chǎn)金融信息，尤其是一些優(yōu)惠政策。

及時了解其他相近、相關(guān)樓盤的基本情況。

b、銷售技巧善于接受、運用體態(tài)語言。銷售人員可以通過表情、目光、手勢、姿態(tài)等表達自己的態(tài)度，但千萬不能在不經(jīng)意之中流露出厭煩、冷漠、急切等神態(tài)，導致客戶的反感。

善于微笑。微笑對銷售人員而言有著極其重要的作用。贊同時微笑，可使對方感到你的真誠；拒絕時微笑，可使對方體諒你的處境；太談判陷于僵局時微笑，可以化解尷尬，而最主要的是，微笑可以拉近銷售人員和客戶彼此之間的距離，是銷售工作順利進行的劑。在任何時候，銷售人員都應(yīng)該注意保持微笑。

善于聆聽。人人都喜歡別人認真傾聽自己說話，購房者則更需要銷售人員能夠了解自己的需要和問題，這時候，銷售人員應(yīng)積極傾聽，不輕易打斷和辯駁對方的意見，在非原則的問題上，必要時要迎合購房者的心理，，咄咄逼人的據(jù)理力爭會影響到雙方的交流和購房者的情緒。

熟記客戶的名字。對于第二次來訪的客戶，銷售人員應(yīng)該能夠馬上叫出對方的名字，使客戶感覺自己非常重要，對銷售人員產(chǎn)生好感，從而增強購買欲望。因此，銷售人員應(yīng)該做到非常熟悉自己的來訪或來電的客戶，這也是一項基本的業(yè)務(wù)能力。

與客戶保持一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。銷售人員在與客戶接觸、交往時，要收集好客戶的聯(lián)絡(luò)資料，有緊有松的與客戶進行聯(lián)系，尤其在樓盤較大，分多期建造，銷售時，更應(yīng)整理好這些資料，挖掘長期的和潛在的客戶。

注意日常交往中的禮節(jié)。銷售人員應(yīng)注意以下幾點：

交談的禮節(jié)，與客戶交談時，銷售人員應(yīng)做到彬彬有禮、表情自然、語言親切、表達得體。交談時應(yīng)保持一定的空間距離，以免聲音過大防礙別人，同時又不可顯得過分親昵。交談中坐姿端正，不可用手指對人指指點點，更不要在公共場合拉拉扯扯，打打鬧鬧。聆聽時，目光應(yīng)有禮貌的注視對方，并適時點頭，表示對客戶的尊重。要能夠說標準的普通話。

握手的禮節(jié)，握手是時需用右手，目光注視對方，切忌心不在焉，東張西望或用力過度。男女握手時，男性往往只握一下女性手指部分即可，時間不宜過長。

遞交名片，遞交名片最好用雙手，名片的正面應(yīng)向著對方；接到對方名片時應(yīng)點頭致謝，認真看一便，以示敬重。

3、現(xiàn)場接待流程

迎客遞送樓書領(lǐng)客戶到模型處洽談區(qū)現(xiàn)場（工地）洽談區(qū)送客整理資料

四、市場調(diào)研

概念

如果把各種房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容詳細羅列出來，可以分成三種情況：

1、宏觀環(huán)境調(diào)查，主要指一個國家政治、經(jīng)濟的形式分析

2、中觀環(huán)境調(diào)查，主要調(diào)查房地產(chǎn)項目所在的城市建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)的總供應(yīng)量與總需求量等情況

3、微觀環(huán)境調(diào)查，房地產(chǎn)項目附近區(qū)域競爭樓盤及消費者需求趨向分析。

我們所要談的是微觀環(huán)境調(diào)查，它是了解整個房地產(chǎn)行業(yè)市場的一種常見手段。

一、區(qū)域性市場

目的：a、鍛煉銷售人員的吃苦耐勞精神。

b、市場接觸各種不同的銷售理念、銷售方案。

要求：了解區(qū)域情況，區(qū)域內(nèi)配套及有代表性個案，總結(jié)該區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點

二、個案市調(diào)

目的：a、了解競爭個案的詳細情況。

b、通過市調(diào)對本案銷售策略進行總結(jié)調(diào)整。

要求：詳細了解周邊個案的開發(fā)商、商的房價、房型、付款方式、折扣、主力面積、個案規(guī)劃、個案配套、個案交通、個案銷售情況，總結(jié)每個個案優(yōu)缺點，做到知己知彼，為今后本案銷售工作打下基礎(chǔ)。通過開案前建立本案銷售價格、銷售策略，通過暗中市調(diào)不斷調(diào)整，力求第一時間做出調(diào)整。

如何做市場調(diào)查

市調(diào)前的準備工作

1、心理準備

有信心，有耐心，不灰心是市調(diào)的三心，唯有先做好心理準備，才不易中途而廢。

2、行程安排

凡是人皆有惰性，加之在市調(diào)中時常會受到打擊和挫折，因此很容易會就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，盡量強迫自己走完全程。

市調(diào)的方式

1、自購房屋或家人買房的身份進行市調(diào)

此法適用于一些低價位的居住房。

2、為公司老總或海外朋友看房的身份進行市調(diào)

此法適用于一些高價位樓盤居住

3、以中介的身份進行市調(diào)

此法可用于一些別墅、辦公樓的個案，一般他們比較歡迎中介商的介入。

市調(diào)要了解些什么

不論用何種方法去市調(diào)，目的都是要了解他們的信息，所以有一些問題一定要問，價格、規(guī)劃、有幾種房型面積如何、樓盤性質(zhì)怎樣、高幾層、占地多少、總戶數(shù)多少、付款方式有幾種、銷售情況如何等。但為了得到這些答案千萬不能操之過急，要有耐心，有技巧，不要使對方起疑心。

一般銷售員不會把真實的情況全盤托出，所以要學會分析情況，不要不負責任的別人說什么就是什么?？梢詮南铝蟹矫嬷?，第一：可以到當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心直接查閱該樓盤的登記情況，從這里得到的數(shù)據(jù)是非常精確的；第二：可以從他的廣告投放量及宣傳媒體入手。（廣告投放量大，周期短，媒體選擇銷量大的報紙或在電視上播放那該樓盤的業(yè)績都不俗）跟蹤收集所調(diào)研的廣告資料，還可以對該樓盤的賣點，所推的主力房型有一定的了解。

五、政策法規(guī)

開發(fā)商出售商品房應(yīng)具備哪些證件？

（1）《開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（5）《建設(shè)工程開工許可證》；（6）《商品房銷售許可證》；

個人購房所負擔的各項開支

預售合同登記備案費：100元/rmb；

出（預）售合同交易手續(xù)費：0.08%（房屋成交價格）；

契稅：1.5%（房屋成交價格）；

印花稅：0.03%（房屋成交價格）；

權(quán)證抵押登記費：a、組合貸款200元/rmb；

b、純按揭0.1%（房屋成交價格）；

房屋保險費：房屋成交價格×貸款年限×保險費率；

權(quán)證登記費：100元/rmb；

物業(yè)管理費；物業(yè)維修基金（一次性支付）；

關(guān)于商品房面積的處理方法：

開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

六、客戶分析

客戶是多種多樣的，但經(jīng)過分析后大致可以分成12種類型

1、從容不迫型

這種購房者嚴肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對銷售員的建議認真聆聽，有時還會提出問題和自己的看法，但不會輕易買房。應(yīng)對方法，從產(chǎn)品的特點入手，一層層推進，多方分析，比較，舉證，提示讓他們明白了解該項目的利益所在，獲得對方理性的支持。

2、優(yōu)柔寡斷型

他們表現(xiàn)出對項目猶豫不決，想買可是又拿不定注意，對項目與其他樓盤反復比較，他們外表溫和，內(nèi)心舉棋不定。應(yīng)對方法，千萬不要受他們的影響，在交談中不要急于求成，要通過交談得出他們的疑慮問題，針對這些問題給他們明確的答案。等到對方顯現(xiàn)出購買欲望，直接采取行動。

3、自我吹噓型

他們喜歡自我夸張，虛榮心強，總在別人面前炫耀自己見多識廣，認識你們的老總等等。應(yīng)對方法，適當運用請求的語氣，最好做一個“忠實的聽眾”滿足他們的虛榮心，適當贊美他們，然后切入銷售話題，告訴他們這個項目有哪些人物買于此處，你購買后可以與他們?yōu)猷?，基于自己的虛榮心理，一般會滿足銷售人員的請求。

4、豪爽干脆型

他們多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽，不拖泥帶水，決斷力強，辦事干凈利落，但缺乏耐心，容易感情用事。應(yīng)對方法，介紹項目時，不要繁復冗長，要抓住重點提出你的銷售建議，定購時要掌握火候。

5、喋喋不休型

他們喜歡憑自己的經(jīng)驗和主觀意志判斷事物，不易接受他人尤其是銷售人員的觀點，喜歡和你閑聊。應(yīng)對方法，銷售員一定要有足夠的耐心和控場能力，不能順著他們的話題聊下去，要利用他的話題導入正題，及時定購。

6、沉默寡言型

這類客戶老成持重，穩(wěn)健不迫，雖然聽銷售員介紹，但反應(yīng)冷淡，別人不知道他們的真實想法。和第一種類型有相似之處。應(yīng)對方法，銷售人員只要講清楚項目的利益所在并提供實證，可以給他們時間，供他們自己思考，銷售員一定表現(xiàn)出誠實和穩(wěn)重，注意自己的態(tài)度、方式、表情力求給他們留下好印象。

7、吹毛求疵型

這類客戶懷疑心理重，不容易相信別人尤其是銷售人員，片面認為銷售員只會夸張的介紹項目的優(yōu)點而忽略缺點，介紹給他們的房子也許是平時賣不出去的。所以會一味的與銷售員唱反調(diào)，和你抬杠。應(yīng)對方法，滿足他們的懷疑心理，請他們發(fā)表自己的看法，任他們批評指教，你要在旁邊做出虛心傾聽的樣子，在適當時機切入話題（例如他們也不否認該項目的優(yōu)點時可以順著這個話題進入你要談的事情）

8、虛情假意型

他們表面上十分和藹可親，實際對購房缺少誠意，對銷售員所說的話不是特別相信，他們會要求打折或是其他優(yōu)惠措施來定購房屋，但若真的給他們要求的折扣時，他們又會以價格可以更低來要求再次降價。應(yīng)對方法，第一次要求打折時就不要答應(yīng)他，做出很困難的樣子給他們的印象是，該項目是沒有多少價格水分的，打折是不容易的，再列舉出實證給他看，不要因為一點價格而失去這次機會。

9、冷淡傲慢型

這類客戶多半高傲自恃，不通情達理，愛輕視別人，常常是一副高高在上的樣子，不容易接受別人的建議。不過一旦建立業(yè)務(wù)關(guān)系后，會比較忠心，會介紹客戶來購買項目。應(yīng)對方法，需要花費大量時間進行跟蹤，對于此類客戶難度較大，需要花心思去了解他們對該項目的想法，可以在適當?shù)臅r候運用激將法（切記莫用過頭掌握分寸）。

10、情感沖動型

這類客戶或多或少有一些神經(jīng)質(zhì)，對變化敏感，容易偏激，即便馬上要簽約了，也可能變卦，經(jīng)常自己剛才說過的話，這類客戶女性占大多數(shù)。應(yīng)對方法，采取果斷的措施，提供有力的說服證據(jù)，強調(diào)好處，利益，要不斷敦促對方盡快成交，切記此類客戶不可拖延時間。

11、心懷怨恨型

這類客戶一般很難成交，因為他們對任何事物都不抱好感，都有抵觸的情緒，會對你發(fā)很多牢騷，使你的介紹都無法完成，好象他們此行的目的不是在買房而是來抱怨的。應(yīng)對方法，采用同情的表情，適當寬慰他們，使他們感覺得到理解，然后在適當?shù)臅r機談?wù)擁椖恐锌梢晕麄冏⒁饬Φ牡胤?，以求成交?/p>

12、圓滑難纏型

這類客戶表面隨和，好象已經(jīng)被銷售員的說辭打動，其實內(nèi)心頑固不會輕易下定。他們拿走所有的銷售資料后，卻聲稱還要再去看其他的樓盤，其實他們的真實想法是看銷售員的反應(yīng)，是否會拋出價格優(yōu)惠的措施留住他們。應(yīng)對方法，可以適當營造緊張的氣氛，告之對方房子快沒有了，而如今這樣的樓盤在別地已不多見，（一定要拿出實例，否則對方不會相信的）可以請他們?nèi)e的樓盤看看，在做決定，給他們的感覺就是他們不買會后悔的。