導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇登記合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

河南省工商行政管理局 監(jiān)制

合同使用須知

一、本合同文本是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《北方產(chǎn)權(quán)交易共同市場(chǎng)股權(quán)登 記托管實(shí)施細(xì)則》制定的示范文本。

二、為更好地維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，簽訂合伺時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求具體、嚴(yán)密。訂立具體條款，需要約定的必須表述清楚。

三、合同涉及的當(dāng)事人基本概況的填寫：按合同要求載明清楚，如委托人是自然人的，應(yīng)載明其姓名、國(guó)籍、身份證號(hào)碼（護(hù)照號(hào)碼）、居住地址、郵編、電話、開(kāi)戶銀行帳號(hào)等。

四、登記托管費(fèi)用：是指托管企業(yè)在登記托管機(jī)構(gòu)辦理股權(quán)登記托管，向登記托管機(jī)構(gòu)交納的登記托管費(fèi)。

本合同涉及的當(dāng)事人

登記托管機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲方）：______

法定代表人：________________________

住所：_____________　郵編：_________

電話：_____________　傳真：_________

開(kāi)戶銀行帳號(hào)：______________________

托管企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱乙方）：__________

法定代表人：________________________

住所：_____________　郵編：_________

電話：_____________　傳真：_________

開(kāi)戶銀行帳號(hào)：______________________

為規(guī)范股權(quán)登記托管行為，維護(hù)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)秩序，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和北方產(chǎn)權(quán)交易共同市場(chǎng)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方平等協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：

第一條　約定事項(xiàng)

乙方共有股本________。包括國(guó)家出資（股）________，法人出資（股）____________，自然人出資（股）____________，委托甲方辦理登記托管。

第二條　甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方義務(wù)

1．對(duì)乙方提供的相關(guān)資料進(jìn)行審核確認(rèn)，辦理登記托管手續(xù)。

2．向乙方股東核發(fā)統(tǒng)一監(jiān)制的股權(quán)證。

3．為乙方股東或投資者辦理股權(quán)登記托管及轉(zhuǎn)讓過(guò)戶、查詢、掛失、凍結(jié)等業(yè)務(wù)。

4．按照乙方提供的分紅派息決定向乙方投資人（股東）提供安全便捷的分紅派息服務(wù)。

5．為乙方提供投資人（股東）情況及相關(guān)資料的查詢、統(tǒng)計(jì)服務(wù)。

6．向乙方股東或投資人披露乙方重大信息及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等情況。

7．向國(guó)資、工商等行政管理部門出具股權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證憑證。

8．接受乙方股東咨詢服務(wù)。

（二）甲方權(quán)利

1．按要求取得乙方登記托管、分紅派息、轉(zhuǎn)讓過(guò)戶等所需的全套文件資料。

2．有權(quán)及時(shí)了解乙方發(fā)生的重大事項(xiàng)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

3．有權(quán)監(jiān)督企業(yè)按時(shí)披露年度財(cái)務(wù)報(bào)告、重大事項(xiàng)的臨時(shí)報(bào)告及召開(kāi)股東大會(huì)。

4．按約定收取服務(wù)費(fèi)用。

第三條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）乙方義務(wù)

1．乙方須向甲方提供下列文件資料：

①股權(quán)登記托管申請(qǐng)表；

②批準(zhǔn)企業(yè)改制及設(shè)立的有關(guān)文件（股東出資協(xié)議、驗(yàn)資報(bào)告、章程等）；

③企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

④企業(yè)簽發(fā)的出資或股權(quán)憑證、出資人或股東名冊(cè)；

⑤企業(yè)最近年度會(huì)計(jì)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；

⑥甲方要求提供的其他文件。

2．乙方須向甲方提供公司已核發(fā)的全部出資（股權(quán)）憑證及完整的出資人（股東）名冊(cè)、軟盤等資料，乙方對(duì)所提供資料的準(zhǔn)確性和真實(shí)性負(fù)有完全責(zé)任。

3．乙方應(yīng)以書面形式向甲方及時(shí)通報(bào)重大事項(xiàng)及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

4．按規(guī)定在每年度結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)召開(kāi)股東會(huì)（股東會(huì)召開(kāi)公告應(yīng)提前30日書面通知甲方），向全體投資人（股東）公布年度報(bào)告，六個(gè)月內(nèi)提供股東會(huì)召開(kāi)情況。

5．按照規(guī)定向甲方提交股東大會(huì)通過(guò)的分紅派息決議，并在除權(quán)日前三個(gè)工作日將現(xiàn)金紅利款和分紅派息手續(xù)費(fèi)劃入甲方指定的銀行帳戶。

（二）乙方權(quán)利

1．要求甲方為其投資人（股東）提供登記托管、轉(zhuǎn)讓過(guò)戶、信息披露等項(xiàng)服務(wù)。

2．要求甲方按規(guī)定及時(shí)為其投資人（股東）提供分紅派息服務(wù)。

3．查詢、統(tǒng)計(jì)出資人（股東）情況及有關(guān)資料。

第四條　登記托管費(fèi)用及支付方式

1．股權(quán)登記托管服務(wù)費(fèi)

乙方須在本合同簽訂之后______日內(nèi)，一次性向甲方交納股權(quán)登記托管費(fèi)人民幣（大寫）________元；以后每年第一季度結(jié)束前5個(gè)工作日內(nèi)交納股權(quán)登記托管服務(wù)費(fèi)人民幣（大寫）______萬(wàn)元。

2．分紅派息手續(xù)費(fèi)

乙方委托甲方辦理分紅派息業(yè)務(wù)，應(yīng)按當(dāng)年分配紅利額的2%（最低不少于1萬(wàn)元）、向甲方交納分紅派息手續(xù)費(fèi)。

第五條　違約責(zé)任

1．甲方?jīng)]有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)把紅股或現(xiàn)金紅利派送給出資人（股東），乙方有權(quán)要求甲方以最快速度進(jìn)行分派，并按每天應(yīng)分現(xiàn)金紅利總額的________、標(biāo)準(zhǔn)向甲方收取違約金

2．甲方?jīng)]有按乙方要求及時(shí)提供出資人（股東）資料，由此造成的后果由甲方負(fù)責(zé)。

3．乙方?jīng)]有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將應(yīng)分現(xiàn)金紅利和分紅派息手續(xù)費(fèi)劃人甲方指定的帳戶，由此造成的后果由乙方負(fù)責(zé)。

4．乙方必須向甲方提供準(zhǔn)確、完整的出資人（股東）名冊(cè)，如因出資人（股東）名冊(cè)提供有誤造成的損失，由乙方負(fù)責(zé)；若甲方在托管當(dāng)中或過(guò)戶當(dāng)中造成錯(cuò)誤，由此造成的損失，由甲方負(fù)責(zé)。

第六條　爭(zhēng)議的解決方式

合同涉及當(dāng)事人對(duì)本合同內(nèi)容有爭(zhēng)議的，應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇________仲裁委員會(huì)合同仲裁中心申請(qǐng)仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第七條　其他

上述條款未盡事項(xiàng)的約定：________________________________________________

第八條　合同的生效

本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。

甲方：______________________　乙方：____________________

（蓋章） （蓋章）

篇2

    王利生經(jīng)營(yíng)需十七萬(wàn)元進(jìn)貨款,經(jīng)協(xié)商,夏斌同意借給王利生十七萬(wàn)元,借款期六個(gè)月,但要王利生提供借款抵押。王利生的好朋友陳大明愿以自己的房產(chǎn)作為王利生的借款抵押物,并與夏斌簽訂了以房屋作為借款抵押物的合同。

    由于經(jīng)營(yíng)不善,六個(gè)月期滿王利生無(wú)錢歸還借款,夏斌持借款抵押合同找到陳大明,要求陳大明按合同履行,陳大明認(rèn)為借款人是王利生,與已無(wú)關(guān)。無(wú)奈,夏斌將陳大明告上法庭,要求法院判決王利生歸還借款、陳大明承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。

    審理:

    人民法院經(jīng)審理查明:一、王利生向夏斌借款十七萬(wàn)元,有王利生與夏斌簽訂的借款合同,雙方認(rèn)可,并已實(shí)際履行;二、為向夏斌借款十七萬(wàn)元,陳大明將自己房屋抵押給夏斌,并簽訂了房屋為抵押物的借款合同,但未進(jìn)行登記。

    判決:

    一、王利生在判決生效十日內(nèi)歸還夏斌借款十七萬(wàn)元;

    二、陳大明不承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。

    評(píng)析:

    本案涉及借款和借款抵押兩個(gè)法律關(guān)系,人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定,判決王利生與夏斌的借款合同合法有效,受法律保護(hù),王利生在判決生效十日內(nèi)歸還夏斌十七萬(wàn)元,而陳大明與夏斌簽訂的借款抵押合同因違反《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》而無(wú)法律效力,不受法律保護(hù),陳大明不承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任,這是因?yàn)?

    一、王利生與夏斌簽訂的借款合同符合《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定,該法第二百一十條規(guī)定:“自然人之間的借款合同,自貸款人提供借款時(shí)生效?！毕谋笈c王利生簽訂了借款合同,夏斌同時(shí)提供了十七萬(wàn)元的借款,王利生收到了借款,期間的各項(xiàng)活動(dòng)符合《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定,借款合同合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。

    二、陳大明與夏斌簽訂的房屋借款抵押合同恰恰是因違反了《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的合同,至始無(wú)效,不受法律保護(hù)。

    1、陳大明與夏斌簽訂的以房屋作為抵押物的合同違反《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十八條的規(guī)定:“訂立借款合同,貸款人可以要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定?！痹摋l是對(duì)借款合同的擔(dān)保提出了強(qiáng)制性的要求。

    所謂強(qiáng)制性,是指法律法規(guī)明文規(guī)定的行為,不管當(dāng)事人主觀上是否愿意,客觀上都必須執(zhí)行的行為,既然《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十八條“借款抵押合同應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定執(zhí)行”。當(dāng)事人簽訂的以房屋為抵押物的借款合同就應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定,凡不符合規(guī)定的合同,當(dāng)然無(wú)效,不受法律保護(hù)。

    2、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十八條是強(qiáng)制性規(guī)定。違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。該法第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無(wú)效:一、……;二、……;三、……;四、……;五、違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。 ”五利明與夏斌簽訂的以房屋為抵押物的借款合同,正是違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定──“借款抵押合同應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定”的要求。

篇3

1． 企業(yè)名稱核準(zhǔn)

2． 申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記

3． 企業(yè)變更登記

（1） 名稱變更

（2） 法定代表人變更

（3） 注冊(cè)資本（資金）變更

（4） 股東或股權(quán)變更

（5） 住所

（6） 經(jīng)營(yíng)范圍變更

4． 企業(yè)注銷登記

5． 企業(yè)改制

6．權(quán)限為：_________________________。

二、雙方權(quán)利義務(wù)

1．甲方應(yīng)保證提供真實(shí)、合法、有效的登記注冊(cè)材料，合同簽訂后，甲方預(yù)付定金_________元，甲方領(lǐng)取“受理通知單”時(shí)，一次付清全部費(fèi)用。

2．乙方接受委托，在約定時(shí)間內(nèi)，完成上述登記注冊(cè)事項(xiàng)，因登記材料或政策調(diào)整被核駁，需補(bǔ)交或及時(shí)修正，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)限順延。

3．乙方的責(zé)任：

（1）維護(hù)甲方合法權(quán)益，保護(hù)甲方委托登記材料的完整性，予以保護(hù)知悉的商業(yè)秘密；

（2）乙方應(yīng)在甲方提供的登記注冊(cè)材料齊備后_________個(gè)工作日內(nèi)完成業(yè)務(wù)；

（3）對(duì)甲方提供虛假注冊(cè)材料的，乙方有權(quán)終止業(yè)務(wù)，依約所收取的預(yù)付金，不預(yù)退還。

三、違約責(zé)任

1．合同一經(jīng)依法簽定，甲乙雙方應(yīng)認(rèn)真自覺(jué)遵守，履行各自的權(quán)利和義務(wù)，不得擅自變更、終止合同。

2．因甲方原因使合同不能履行，甲方預(yù)付金不能收回，并支付相應(yīng)的用金，因乙方違約，應(yīng)全部返還甲方已付的預(yù)付金。

3．合同履行期間，因法律、法規(guī)及政策調(diào)整，不能繼續(xù)履行的，委托合同自動(dòng)解除，乙方已取得的預(yù)付金100％退還給甲方

4．其他：_________________________________。

四、合同有效期

_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

五、合同費(fèi)用

金額：_________元，預(yù)付：_________元，欠付：_________元。

六、合同糾紛解決方式

1． 協(xié)商

2． 協(xié)會(huì)調(diào)解

3． 仲裁

4． 法院起訴

七、其他約定事項(xiàng)

衛(wèi)生：_________________________________；

環(huán)保：_________________________________；

消防：_________________________________；

外經(jīng)委：_______________________________；

計(jì)劃委：_______________________________；

市商務(wù)局：_____________________________；

計(jì)監(jiān)局：_______________________________；

建委開(kāi)發(fā)：_____________________________。

八、本合同一式兩份，甲、乙雙方各一份，雙方簽字之日起有效。

委托方（甲方）（蓋章）：________

法定代表人（簽字）：____________

__________年_________月_______日

簽訂地點(diǎn)：______________________

受托方（乙方）（蓋章）：________

法定代表人（簽字）：____________

篇4

一、案情回顧――買賣合同確認(rèn)無(wú)效

某市天水新村1-1、1-2號(hào)房屋(房管編號(hào)都是1號(hào))原是房管公房，由李甲、李乙(二人系兄妹)的父親李某承租。李某去世后，承租人變更為李甲。后李乙強(qiáng)行入住天水新村1號(hào)房屋，與李甲發(fā)生矛盾并引發(fā)訴訟。經(jīng)法院審理判決，李甲和李乙對(duì)該房分戶承租。該市房產(chǎn)管理局據(jù)此判決對(duì)上述房屋分戶，分別與二人建立承租關(guān)系(李甲承租天水新村1-1號(hào)，李乙承租天水新村1-2號(hào))。但李甲對(duì)該判決不服，申請(qǐng)?jiān)賹彙?999年4月，該市中級(jí)人民法院再審后判決天水新村1號(hào)全部由李甲承租。但李乙沒(méi)有履行再審判決，并和其子、媳一直居住在內(nèi)，而且該市房管局對(duì)這份再審判決也不知情。

2007年11月2日，根據(jù)李乙的申請(qǐng)，該市房管局與其訂立房屋買賣合同，將天水新村1-2號(hào)房屋(房管編號(hào)仍是1號(hào))出售給李乙夫妻，并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2007年12月25日，李乙夫妻又與張某夫妻訂立買賣合同，以16000元的價(jià)格將此房出售給對(duì)方(但房管部門實(shí)際以22000元為計(jì)稅依據(jù)收取契稅)，同樣辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

李甲得知此事后，分別于2008年1月、2009年1月向法院，要求確認(rèn)關(guān)于該房屋的兩次買賣均無(wú)效。法院先以李乙并非合法承租人、房管局的出售行為侵犯李甲的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，判決房管局與李乙夫妻訂立的買賣合同無(wú)效。后又以張某夫妻并非以合理價(jià)格購(gòu)得該房等理由認(rèn)定不構(gòu)成善意取得，判決李乙夫妻與張某夫妻訂立的買賣合同無(wú)效。張某不服，上訴至中院，中院審理后判決駁回上訴、維持原判?，F(xiàn)李甲以終審判決書請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷關(guān)于天水新村1號(hào)的兩次房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二、問(wèn)題的提出與評(píng)析――天水新村1號(hào)房屋如何登記

就本案而言，房屋登記機(jī)構(gòu)面臨兩個(gè)問(wèn)題。

第一，房屋買賣合同被法院確認(rèn)無(wú)效，會(huì)對(duì)房屋權(quán)屬登記產(chǎn)生何種影響?關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，爭(zhēng)議并不大。因?yàn)槲覈?guó)并沒(méi)有完全接受德國(guó)民法中的物權(quán)無(wú)因性理論。所謂物權(quán)無(wú)因性，是指將合同行為和物權(quán)行為視為兩個(gè)獨(dú)立的行為，并且認(rèn)為二者在效力上互不影響；即使合同宣告無(wú)效，已經(jīng)完成的物權(quán)登記仍然是有效的。物權(quán)無(wú)因性理論存在損害出賣人利益的重大缺陷，所以我國(guó)民法對(duì)這一理論采取了保守態(tài)度。試想房屋辦理轉(zhuǎn)移登記之后，如果發(fā)現(xiàn)買賣合同不成立、無(wú)效或被撤銷，按照該理論，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是有效的，也就意味著出賣人已經(jīng)喪失了對(duì)該房屋的所有權(quán)，他只能以債權(quán)人的身份對(duì)買受人主張返還不當(dāng)?shù)美?，而不能以物?quán)人的身份請(qǐng)求返還房屋，這對(duì)出賣人而言顯然有失公平?！段餀?quán)法》第15條里區(qū)分了合同行為和物權(quán)行為的效力(《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。)，可以說(shuō)這是我國(guó)民事立法的一大進(jìn)步，因?yàn)樗m正了以往的法律對(duì)于合同生效要件和物權(quán)生效要件混淆不清(例如，將抵押登記作為抵押合同生效的要件)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。但是，《物權(quán)法》并沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性，事實(shí)上，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)民事立法，對(duì)物權(quán)行為的無(wú)因性也是持否定態(tài)度的?！睹穹ㄍ▌t》第58條規(guī)定：“無(wú)效的法律行為，從行為開(kāi)始時(shí)就沒(méi)有法律約束力”；第61條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，對(duì)方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”?！逗贤ā返?6條規(guī)定：“無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力”；第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。由此可見(jiàn)，合同無(wú)效產(chǎn)生的法律后果是自始不發(fā)生法律約束力，基于合同引起的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。回到本案，房屋買賣合同被法院確認(rèn)無(wú)效，意味著買受人(張某夫妻、李乙夫妻)取得房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)事實(shí)和原因行為已不存在，那么基于該基礎(chǔ)和原因而完成的物權(quán)變動(dòng)(天水新村1號(hào)的兩次所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記)也應(yīng)當(dāng)被否定，即該房屋的權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到轉(zhuǎn)移之前的狀態(tài)(恢復(fù)成某市房管局的公房)。

第二，房屋登記機(jī)構(gòu)如何恢復(fù)登記?這是一個(gè)涉及到操作層面的技術(shù)規(guī)范問(wèn)題，而現(xiàn)行《房屋登記辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)并沒(méi)有對(duì)因房屋買賣合同被法院確認(rèn)無(wú)效之后房屋登記機(jī)構(gòu)該如何作為作出明確規(guī)定。但是，換個(gè)角度思考，房屋買賣合同無(wú)效必然導(dǎo)致登記簿記載的權(quán)利狀況和真實(shí)的權(quán)利狀況不一致，因?yàn)榈怯洸居涊d的權(quán)利人因買賣合同無(wú)效實(shí)際上不能取得該房屋的所有權(quán)，因此記載權(quán)利人并非真正權(quán)利人，屬于“登記錯(cuò)誤”，可以通過(guò)更正登記來(lái)糾正。實(shí)踐中常見(jiàn)的導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的原因主要有兩類：一是登記行為中的瑕疵導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。具體包括三種情況：1.登記過(guò)程中單純由于登記機(jī)構(gòu)或其工作人員的失誤導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。2.登記申請(qǐng)人提供虛假材料騙取登記。3.中介機(jī)構(gòu)或者其他機(jī)關(guān)出具的法律文書導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。二是登記行為本身并不存在瑕疵，但因登記原因不成立或者無(wú)效、被撤銷導(dǎo)致登記記載與真實(shí)權(quán)利狀況不一致。本案顯然屬于第二種類型，因登記原因無(wú)效而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。那么，本案是否可以按照更正登記操作呢?

按照《辦法》的規(guī)定，更正登記一般需要權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，并且提供證明登記錯(cuò)誤的材料，而且如果錯(cuò)誤涉及權(quán)利歸屬的，還需權(quán)利人的書面同意(見(jiàn)《辦法》第74、75條規(guī)定)。如果依照更正登記的一般規(guī)定，本案中李甲顯然很難完成更正，因?yàn)橹灰怯洐?quán)利人(張某夫妻、李乙夫妻)不配合、不同意更正，李甲就不可能恢復(fù)自己的合法權(quán)益。當(dāng)然，除一般規(guī)定，《辦法》還規(guī)定了特殊情形的更正登記，即《辦法》第80條和第81條(第80條：人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記。第81條：司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收

回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外)。從本質(zhì)上看，這兩個(gè)條款也屬于更正登記的內(nèi)容，但又有別于更正的一般程序：第一，此類更正的登記錯(cuò)誤需要法院、仲裁委員會(huì)等機(jī)構(gòu)的生效法律文書確認(rèn)，因?yàn)榇祟惖怯涘e(cuò)誤常涉及民事實(shí)體法律關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審查和認(rèn)定；第二，當(dāng)此類更正的登記錯(cuò)誤涉及權(quán)利歸屬時(shí)，更正程序的啟動(dòng)不依賴于登記權(quán)利人，即無(wú)需登記權(quán)利人的書面同意也可以更正。值得注意的是，這兩個(gè)條款的適用情形有所不同：第81條針對(duì)的是當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料等非法手段獲取房屋登記的情形，而第80條無(wú)此限定。結(jié)合本案，第81條首先可以排除適用，因?yàn)榉ㄔ旱呐袥Q書中并沒(méi)有認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效是由于當(dāng)事人隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段所致。那是否可以適用第80條的規(guī)定進(jìn)行更正呢?嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，筆者認(rèn)為本案適用第80條仍欠妥當(dāng)。因?yàn)榉ㄔ号袥Q確認(rèn)的是房屋買賣合同的效力，并沒(méi)有確認(rèn)房屋的歸屬和內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)能否對(duì)判決的內(nèi)容進(jìn)行引申，由合同無(wú)效推定確定房屋權(quán)利的歸屬，這是需要慎重對(duì)待的問(wèn)題。當(dāng)然如果要在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)解決本案的難題，《辦法》第80條可能是一條路徑。

三、問(wèn)題的解決――完善更正登記制度

篇5

    如果我們購(gòu)買“動(dòng)產(chǎn)”，比如說(shuō)杯子、彩電、家具等，則當(dāng)買家向我們交付這些東西時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有。但如果我們購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，情況就不一樣。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是我們通常說(shuō)的過(guò)戶登記。

    但現(xiàn)在模糊的是，登記后是什么生效？是買賣合同生效，還是所有權(quán)轉(zhuǎn)移生效，實(shí)踐中往往混淆不清。法學(xué)界目前認(rèn)為，《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》以及《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)成立部分的規(guī)定中，對(duì)此問(wèn)題都是混淆的。實(shí)際上，政府的登記只是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，但與合同是否成立、是否有效無(wú)關(guān)。如果因?yàn)闆](méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)便認(rèn)定合同無(wú)效，則一旦房屋價(jià)格看漲，賣方便可隨意毀約；而一旦房屋價(jià)格看跌，買方又將隨意退房，這哪里還有法律、秩序可言。

    因此，《合同法》第135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。也就是說(shuō)，《合同法》將合同的效力與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)，買賣合同從依法成立時(shí)即成立與生效，所有權(quán)從登記過(guò)戶或交付時(shí)成立與生效。如果買賣標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，則賣方就有法定的義務(wù)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

篇6

內(nèi)容提要: 本條規(guī)定了批準(zhǔn)（登記）生效合同“成立后生效前”的“申請(qǐng)”義務(wù)以及違反該義務(wù)所生的責(zé)任，可作為請(qǐng)求權(quán)核心規(guī)范，與其他條文一起完成請(qǐng)求權(quán)規(guī)范鏈條，為此應(yīng)在體系之中，按民法規(guī)范“要件—效果”的理念予以構(gòu)造。在法教義學(xué)體系上，應(yīng)重新審視本條與預(yù)約、條件、同意（追認(rèn)）及違反強(qiáng)制性規(guī)定的關(guān)系。在適用范圍上，一要注意基礎(chǔ)行為與履行行為的區(qū)分，二要注意基礎(chǔ)行為自身與前置行為的區(qū)分。在申請(qǐng)義務(wù)上，應(yīng)作擴(kuò)張解釋，并靈活把握其主體及屬性。在效果上，應(yīng)綜合考量批準(zhǔn)要求之法規(guī)目的、信賴保護(hù)、機(jī)會(huì)損失等各種因素，妥當(dāng)選擇實(shí)際履行和損害賠償?shù)染葷?jì)方式，厘定復(fù)雜的規(guī)范層次。尤須避免（違約責(zé)任進(jìn)路下）締約強(qiáng)制過(guò)于猛烈的影響。

（接上篇）

三、難點(diǎn)注釋

本條明確規(guī)定了“申請(qǐng)義務(wù)”以及義務(wù)違反的救濟(jì)方式，實(shí)已取得請(qǐng)求權(quán)核心規(guī)范（zen-tralnorm）的地位，而與其他條文一起完成請(qǐng)求權(quán)規(guī)范鏈條（anspruchkette ）。本文評(píng)注條文，目的即在于厘清規(guī)范層次，協(xié)調(diào)概念體系，以深描請(qǐng)求權(quán)規(guī)范鏈條有疑義的環(huán)節(jié)。上文對(duì)制度關(guān)系和適用范圍的評(píng)論無(wú)不如此；此處再以條文文義為背景，專注于注釋其難點(diǎn)。整個(gè)評(píng)注工作的背后，都有民法規(guī)范“要件-效果”的構(gòu)造理念在。wWw.133229.cOM

（一）申請(qǐng)義務(wù)及其違反

本條稱“有義務(wù)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)或者申請(qǐng)登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人”，在文義上似專指某種特別的“申請(qǐng)義務(wù)”。但是在此效力未定階段，當(dāng)事人互負(fù)的義務(wù)實(shí)較單純的“申請(qǐng)”要復(fù)雜得多。

在批準(zhǔn)作出之前，當(dāng)事人其實(shí)已被特別要求：在他控制范圍內(nèi)為一切行為以促成批準(zhǔn)，又應(yīng)不為一切可能給批準(zhǔn)帶來(lái)問(wèn)題的行為。[55]例如，他必須將口頭訂立的合同制成書面以滿足提交機(jī)關(guān)的要求，或者另外按照批準(zhǔn)程序的要求作出必要的表示。對(duì)于批準(zhǔn)程序可能的遲誤，應(yīng)該一開(kāi)始就要有所關(guān)注。這樣當(dāng)事人就必須以合適的手段，保證在作出批準(zhǔn)時(shí)他們能夠履行。[56]再如，根據(jù)《外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定》第20條，此類股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議須批準(zhǔn)始生效，[57]申請(qǐng)人卻不是協(xié)議當(dāng)事人中的任何一方，而是該外商投資企業(yè)（該規(guī)定第9條），但是這絕對(duì)不是意味著當(dāng)事人就沒(méi)有“申請(qǐng)義務(wù)”了，他們?nèi)杂辛x務(wù)互相協(xié)助，促成外商投資企業(yè)依法申請(qǐng)。[58]這都是基于誠(chéng)信原則產(chǎn)生的協(xié)作義務(wù)（mitwirkungspflicht）之一部分。[59]協(xié)作義務(wù)與給付忠實(shí)義務(wù)（leistungstreuepflicht）、保護(hù)義務(wù)（schutzpflicht）及說(shuō)明義務(wù)（ aufklarungspflicht）同為附隨義務(wù)（nebenpflicht）之典型，[60]是指雙方當(dāng)事人不能滿足于僅僅就事論事地履行其主義務(wù)，他們還有義務(wù)按照誠(chéng)實(shí)信用的要求如此合作：使合同實(shí)施的前提條件得以實(shí)現(xiàn)；履行障礙得以消除；使對(duì)方當(dāng)事人可以享用給付。[61]它在批準(zhǔn)生效合同之中尤具重要性。[62]可見(jiàn)本條征引《合同法》第42條第3項(xiàng)，將申請(qǐng)義務(wù)系于誠(chéng)信原則，是恰當(dāng)?shù)?。不過(guò)這一協(xié)作關(guān)系所提出的要求并非純粹的“申請(qǐng)”所可容納，對(duì)于“申請(qǐng)義務(wù)”應(yīng)作擴(kuò)張解釋，而覆蓋上述協(xié)作義務(wù)。

關(guān)于申請(qǐng)義務(wù)的第二個(gè)問(wèn)題是由誰(shuí)承擔(dān)申請(qǐng)義務(wù)。首先，因?qū)ι暾?qǐng)義務(wù)作擴(kuò)張解釋而包括協(xié)作義務(wù)，所以雙方都可能應(yīng)予協(xié)作而承擔(dān)義務(wù)，對(duì)此應(yīng)依實(shí)際情形根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則判斷。[63]例如在農(nóng)村承包土地外包時(shí)，預(yù)定的承包方須就其資信情況、經(jīng)營(yíng)能力接受審查（《農(nóng)村土地承包法》第48條2款），如果他拒絕接受的話，申請(qǐng)批準(zhǔn)即不可能，此時(shí)雙方在申請(qǐng)程序中顯然都承擔(dān)了義務(wù)，任何一方違反其義務(wù)都有可能依本條承擔(dān)責(zé)任。另外，在上述外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議審批的場(chǎng)合，雖然直接申請(qǐng)人是該外商投資企業(yè)，但是協(xié)議當(dāng)事人仍負(fù)有協(xié)作型“申請(qǐng)義務(wù)”。[64]其次，在具體個(gè)案中具體辦理申請(qǐng)手續(xù)的往往只能是其中一方，就此《國(guó)際商事合同通則》第6.1.14條就國(guó)際商事合同批準(zhǔn)申請(qǐng)義務(wù)提供了規(guī)則：有關(guān)法律或有關(guān)情況都無(wú)其他表明的（即其他法定或意定做法的），由在批準(zhǔn)國(guó)有營(yíng)業(yè)地的一方采取必要措施；雙方都有或都無(wú)營(yíng)業(yè)地的，由履行須經(jīng)批準(zhǔn)的那方當(dāng)事人采取必要措施。[65]這套規(guī)則在涉外合同中具有較大參考價(jià)值。例如中外合作合同或技術(shù)進(jìn)口合同，在中國(guó)政府審批程序上自應(yīng)由中方承擔(dān)申請(qǐng)義務(wù)。其他無(wú)涉外因素的合同，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況作出判斷，一般來(lái)說(shuō)這主要應(yīng)該是債務(wù)人的事，因?yàn)樗岢鼋o付的能力往往系于批準(zhǔn)。[66]此外，因?yàn)榕鷾?zhǔn)程序多涉及管轄權(quán)力的行使，所以由被管轄方提起申請(qǐng)也是可行的解釋規(guī)則。例如企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或農(nóng)村承包土地外包，其中出讓方、發(fā)包方均為被管轄一方，在無(wú)另外約定時(shí)，即應(yīng)承擔(dān)申請(qǐng)義務(wù)。值得注意的是，有時(shí)具體申請(qǐng)批準(zhǔn)的人可能根本就不是交易雙方，例如上文所舉的外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，批準(zhǔn)申請(qǐng)人是當(dāng)事人之外的外商投資企業(yè)，它所承擔(dān)的申請(qǐng)義務(wù)屬企業(yè)法上對(duì)股東和利益相關(guān)者承擔(dān)的義務(wù)，應(yīng)可在訴訟中將其列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人（《外資糾紛規(guī)定（一）》第6條）。[67]

關(guān)于申請(qǐng)義務(wù)的第三個(gè)問(wèn)題，即此等義務(wù)究屬附隨義務(wù)還是從給付義務(wù)（主給付義務(wù)尚待批準(zhǔn)）的問(wèn)題，可能存在爭(zhēng)議。[68]首先，通說(shuō)以是否可獨(dú)立訴求履行為區(qū)別二者的標(biāo)準(zhǔn)—作肯定回答者方為給付義務(wù)。[69]其次，如果是附隨義務(wù)的違反，可能是合同義務(wù)之違反而生違約責(zé)任，也可能是先合同義務(wù)違反，致生締約過(guò)失責(zé)任，[70]此時(shí)才符合《解釋（二）》第8條文義所選擇的路徑；而假如是從給付義務(wù)的違反則當(dāng)然歸屬于違約責(zé)任，絕非締約過(guò)失責(zé)任，[71]則還須修正《解釋（二）》第8條。筆者認(rèn)為，就可否在一定條件下訴請(qǐng)實(shí)際履行或者依違約責(zé)任的賠償范圍謀求救濟(jì)的問(wèn)題，必須務(wù)實(shí)地做出肯定的回答。也正因如此，前引德國(guó)文獻(xiàn)雖將此類義務(wù)歸入附隨義務(wù)卻仍支持實(shí)際履行的請(qǐng)求，且下文還將顯示，即使按締約過(guò)失救濟(jì)，仍可能支持履行利益賠償而與違約賠償一般無(wú)二。如此又可以說(shuō)，此一附隨義務(wù)、從給付義務(wù)之辯似無(wú)實(shí)益，而且值得警惕的是：《解釋（二）》第8條雖如德國(guó)的做法，按概念法學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，似乎在實(shí)際履行、履行利益和信賴?yán)嬷H進(jìn)退失據(jù)，但是比上述貌似秩序井然的“違約責(zé)任”說(shuō)更具彈性，在復(fù)雜情況下更能得到務(wù)實(shí)的處理結(jié)果。

關(guān)于申請(qǐng)義務(wù)的第四個(gè)問(wèn)題是義務(wù)違反問(wèn)題。首先，參考違約形態(tài)，其違反也應(yīng)有履行拒絕、履行不能和履行遲延。[72]其次，當(dāng)義務(wù)違反導(dǎo)向合同清算時(shí)，應(yīng)依實(shí)際情況允許適用《合同法》第96條以下有關(guān)解除權(quán)的規(guī)定。[73]這樣既可避免使效力未定合同之當(dāng)事人受到比有效合同之下更嚴(yán)苛的約束，又可保障該類合同進(jìn)入“清算”前就效力決定有章可循。最后，其義務(wù)違反是否以過(guò)錯(cuò)為要件，端視締約過(guò)失之構(gòu)成而定。

我國(guó)學(xué)說(shuō)一般認(rèn)為，締約過(guò)失應(yīng)以過(guò)錯(cuò)為要件。[74]在舉證責(zé)任、減輕或免責(zé)方面都應(yīng)對(duì)義務(wù)人不利。所以在違反基于締約過(guò)失而定的交易安全義務(wù)時(shí)，原則上由義務(wù)人證明自己已盡必要注意。同樣說(shuō)明義務(wù)人也要證明，他做出了必要的安排，以使合同對(duì)方可依法了解情況。[75]此外，在受害人與有過(guò)失方面，一般而言應(yīng)持保守態(tài)度。[76]

當(dāng)然，無(wú)論如何，只要義務(wù)人證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，就能避免責(zé)任發(fā)生?？墒侵档米⒁獾氖?，我國(guó)合同法學(xué)通說(shuō)認(rèn)為現(xiàn)行法下違約責(zé)任的歸責(zé)原則是采嚴(yán)格責(zé)任的，[77]除了依《合同法》第117條適用免責(zé)事由之外，即使債務(wù)人證明自己無(wú)過(guò)失仍不能免責(zé)。這在立法論上存在爭(zhēng)議。[78]有關(guān)合同法體系內(nèi)部違約責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任之歸責(zé)原則的體系矛盾，以往學(xué)說(shuō)也略有涉及，[79]只是因?yàn)檫@一體系矛盾似非常見(jiàn)，所以尚未為學(xué)說(shuō)所不可容忍。但在本條所涉及的場(chǎng)景里，正好可以觀察到二者狹路相逢時(shí)的后果：違約-嚴(yán)格責(zé)任，締約過(guò)失-過(guò)錯(cuò)責(zé)任，依本條一般適用締約過(guò)失，但是如上文所述，在此合同成立后生效前的“敏感”階段又時(shí)有預(yù)約的解釋空間，此時(shí)歸責(zé)原則的不同就可能導(dǎo)致截然相反的后果。這種后果應(yīng)予避免，其方法在立法論上無(wú)非是使違約與締約過(guò)失的歸責(zé)原則統(tǒng)合起來(lái)，至于當(dāng)前解釋論上的對(duì)策，應(yīng)從兩個(gè)方面人手：對(duì)于那些在締約終止自由和信賴保護(hù)之權(quán)衡時(shí)應(yīng)向前者傾斜的，則無(wú)論“義務(wù)人”出于故意、過(guò)失或是無(wú)過(guò)失，都盡量使之免除責(zé)任；另一方面，假如在上述價(jià)值衡量上應(yīng)傾斜于后者，則提高義務(wù)人舉證無(wú)過(guò)失免責(zé)的難度，以求接近預(yù)約違約的法律效果。

（二）實(shí)際履行及“判決相對(duì)人自己辦理”

本條文義中沒(méi)有明確列舉實(shí)際履行，參與制定的法官認(rèn)為，就此救濟(jì)方式存在理論和實(shí)踐中的難題。理論上的難題是指因合同尚未生效，所以辦理批準(zhǔn)或登記手續(xù)的義務(wù)也無(wú)約束力。[80]這種理解是錯(cuò)誤的，合同未生效并不意味著合同之上無(wú)有效的義務(wù)存在，事實(shí)上本條“判決相對(duì)人自己辦理”和損害賠償都是以此義務(wù)存在為前提的。施陶丁格評(píng)注甚至提到，在一個(gè)須批準(zhǔn)合同中當(dāng)事人可以按照需要為未定狀態(tài)期間允諾一定的主給付義務(wù)。例如當(dāng)事人就立即提存價(jià)款可以達(dá)成合意，且德國(guó)法院確有判決支持執(zhí)行此等合意，于是盡管批準(zhǔn)仍闕，買方卻已可能陷于遲延。[81]可見(jiàn)申請(qǐng)義務(wù)或曰“協(xié)作義務(wù)”等附隨性的義務(wù)更不會(huì)有任何障礙。

所謂“實(shí)踐中的難題”是指，因執(zhí)行不便所以沒(méi)有包括在救濟(jì)方式之中。[82]這種理解也不妥當(dāng)，因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)行法（受大陸法系影響）下，實(shí)際履行較損害賠償一向處于優(yōu)先地位，當(dāng)事人訴請(qǐng)實(shí)際履行時(shí)，不可能僅因執(zhí)行不便就判決敗訴。而本條所稱“判決相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù)”，顯然不是以判決賦予相對(duì)人義務(wù)，甚至也不是受害人之減損義務(wù)，而更像是對(duì)申請(qǐng)義務(wù)人拒絕申請(qǐng)的間接強(qiáng)制執(zhí)行—實(shí)際履行，但是由相對(duì)人代為申請(qǐng)，而后由申請(qǐng)義務(wù)人承擔(dān)費(fèi)用。在判決主文的寫作上，似仍應(yīng)明確判令義務(wù)人實(shí)際履行申請(qǐng)義務(wù)，再附以“相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù)”，否則直接判令相對(duì)人自己辦理，實(shí)有混淆權(quán)利義務(wù)之嫌。鑒此可知，實(shí)際履行仍是可行的救濟(jì)方式之一。

但以上還只是肯定實(shí)際履行為的可能選項(xiàng)，至于法院是否“必須”（或者“應(yīng)該”）支持這種請(qǐng)求，則仍未回答。德國(guó)法對(duì)此問(wèn)題的回答也頗有借鑒價(jià)值，而且還導(dǎo)向更深的理論思考。一般情況下德國(guó)法上的締約過(guò)失絕不支持實(shí)際履行請(qǐng)求，最多也就延及于履行利益的損害賠償而已（與下節(jié)所引bamberger評(píng)注的論述互參）。在批準(zhǔn)生效合同這一特殊場(chǎng)合，于“申請(qǐng)義務(wù)”違反時(shí)可否實(shí)際履行，則還存在爭(zhēng)議，這一點(diǎn)從“引言”所引弗盧梅的敘述可知。爭(zhēng)議的落腳點(diǎn)仍在于締約過(guò)失和違約之間，這又回到了“引言”闡發(fā)的“法教義學(xué)難題”。依循《解釋（二）》第8條的文義，應(yīng)取締約過(guò)失之進(jìn)路而支持一定條件下的實(shí)際履行請(qǐng)求，這也是比弗盧梅主張的違約進(jìn)路而一般性地支持實(shí)際履行請(qǐng)求更合理的做法。因?yàn)楹笳哂蛇`約而強(qiáng)制履行，缺乏彈性，有過(guò)度締約強(qiáng)制之嫌，這也正是締約過(guò)失制度在傳統(tǒng)上就一直警惕的。晚近德國(guó)預(yù)約理論的反思也正是向此過(guò)度締約強(qiáng)制“開(kāi)炮”的，這一走向與此處主題交相輝映，發(fā)人深省。[83]而前一進(jìn)路在此警惕性傳統(tǒng)之下略作修正，較好地尊重了當(dāng)事人意思，也更切合于法定批準(zhǔn)要件的意旨，或許合理很多。

隨之而來(lái)的問(wèn)題是，究竟哪些情形下可以請(qǐng)求實(shí)際履行，本條似有以相對(duì)人自己辦理為約束條件之意。此外，《合同法》第116條后段所列的三項(xiàng)審查也是必經(jīng)的（此處只是“評(píng)價(jià)性”的引證該條，而非由此導(dǎo)入“違約責(zé)任”），其中“不適于強(qiáng)制履行”與上述締約過(guò)失進(jìn)路的警惕性傳統(tǒng)正可相得益彰。具體來(lái)說(shuō)，以下類型的合同應(yīng)屬“不適于強(qiáng)制履行”申請(qǐng)義務(wù)的：其一，繼續(xù)性合同，如中外合資、合作合同，多以雙方信賴為合同基礎(chǔ)，申請(qǐng)義務(wù)人合同生效前的拒絕申請(qǐng)足可表明信賴基礎(chǔ)喪失；其二，審批要求在法律政策上有賦予申請(qǐng)義務(wù)人“猶豫期”特點(diǎn)的，如國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村承包土地轉(zhuǎn)包等。批準(zhǔn)機(jī)關(guān)也會(huì)視申請(qǐng)義務(wù)人的意愿為必要前提，此時(shí)若違逆申請(qǐng)義務(wù)人意愿判由相對(duì)人申請(qǐng)，恐怕也是一紙空文；其三，其他缺乏申請(qǐng)義務(wù)人合作即便批準(zhǔn)、登記也不可實(shí)際履行的合同。例如涉及商業(yè)秘密的技術(shù)進(jìn)出口合同，判由相對(duì)人申請(qǐng)顯然缺乏實(shí)益。在實(shí)踐中真正有意義的“自己辦理”是很少的。

有必要考慮的是，假如申請(qǐng)義務(wù)人已就申請(qǐng)程序制作好所有文書并交由相對(duì)人持有，此時(shí)能否不做如上區(qū)分地判由相對(duì)人“自己辦理”。德民第873條的規(guī)定具有參考意義，根據(jù)該條，當(dāng)事人就土地權(quán)利物權(quán)變動(dòng)已將意思表示做成公證證書，或已向土地登記處做出意思表示，或已向土地登記處提出意思表示，或權(quán)利人已向相對(duì)人交付《土地登記法》規(guī)定的登記許可證書時(shí)，當(dāng)事人將受合意的約束。[84]這種做法在劃撥土地抵押登記的場(chǎng)合可能尤其有現(xiàn)實(shí)意義，因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)抵押只是為日后轉(zhuǎn)讓提供了一種可能，與即時(shí)轉(zhuǎn)讓不可同日而語(yǔ)，相應(yīng)地其審查更為寬松，如果相對(duì)人已能提交申請(qǐng)義務(wù)人親自制作的法定申請(qǐng)文書，被受理登記的可能性是很大的。

法院判由相對(duì)人“自己辦理”的判決對(duì)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)有何意義，也值得推敲。首先，這種判決不是強(qiáng)制執(zhí)行協(xié)助通知書，在相對(duì)人自己提交申請(qǐng)時(shí)，是否批準(zhǔn)申請(qǐng)仍在該機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍。但是，這種判決是否就對(duì)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)毫無(wú)意義呢？例如劃撥土地使用權(quán)人在簽訂抵押合同之后拒不申請(qǐng)登記，相對(duì)人依本條取得勝訴判決“自己辦理”，此時(shí)他是否應(yīng)該將該判決一并提交批準(zhǔn)機(jī)關(guān)？假如提交的話有何意義？如果不必提交的話，那么所謂判由自己辦理只是阻卻相對(duì)人借用申請(qǐng)義務(wù)人名義時(shí)的姓名（名稱）侵權(quán)而已，對(duì)于審批無(wú)實(shí)際影響。而且因?yàn)橄鄬?duì)人自己就是受害人，所以判由他自己辦理的判決對(duì)他強(qiáng)制執(zhí)行也是無(wú)稽之談。若是如此，這種判決實(shí)為一紙空文，本條所追求的理應(yīng)不止于此。筆者認(rèn)為，該類判決可由相對(duì)人一并提交批準(zhǔn)機(jī)關(guān)，相對(duì)人提交之后，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)視為申請(qǐng)義務(wù)人自己提交的申請(qǐng)，并不可允許申請(qǐng)義務(wù)人單方撤銷申請(qǐng)。就此可參考《德國(guó)民事訴訟法》第894條1款1句的規(guī)定—“若債務(wù)人被判令做出某意思表示，則一旦判決生效即視為該意思表示已經(jīng)做出?！边@種意思表示做出之?dāng)M制，或許正是此處判決所欲追求的效果。[85]

以上所探討的“實(shí)際履行”僅限于“申請(qǐng)義務(wù)”的實(shí)際履行，其實(shí)還有另外可訴請(qǐng)履行的標(biāo)的存在，那就是批準(zhǔn)后生效合同上的給付義務(wù)?，F(xiàn)在的問(wèn)題就是，可否訴請(qǐng)實(shí)際履行申請(qǐng)批準(zhǔn)的義務(wù)同時(shí)又訴請(qǐng)實(shí)際履行主給付義務(wù)？當(dāng)然后一實(shí)際履行的判決應(yīng)包含嗣后取得批準(zhǔn)的前提。前述問(wèn)題與依預(yù)約訴請(qǐng)締結(jié)并履行本約頗為接近，如果對(duì)后者予以肯定回答的話，[86]那么前者就更有支持的必要，因?yàn)檫@已經(jīng)是“本約”自身。但由此也更加體現(xiàn)出，這種“意定的締約強(qiáng)制”的影響力是多么的猛烈。如前所述，預(yù)約方面已有學(xué)說(shuō)竭力反思，而就批準(zhǔn)生效合同來(lái)說(shuō)，較好的柔化方式依本文所言，仍是采締約過(guò)失進(jìn)路（而不是違約進(jìn)路），維持對(duì)締約強(qiáng)制傳統(tǒng)的警惕心，又不將實(shí)際履行徹底地關(guān)在門外。

（三）損害賠償

本條規(guī)定的“實(shí)際損失”之賠償，應(yīng)為與“相對(duì)人自己辦理”相并稱的救濟(jì)方法，一為損害賠償，一為實(shí)際履行。實(shí)際損失并非傳統(tǒng)民法及民法學(xué)的固有概念，在我國(guó)立法上，也僅見(jiàn)于《著作權(quán)法》（第49條）、《商標(biāo)法》（第65條）、《郵政法》（第47條）、《鐵路法》（第17條）等，而為《民法通則》、《合同法》等民事基本法所未見(jiàn)，且在上述特別法偶爾出現(xiàn)時(shí)也未體現(xiàn)出確定內(nèi)涵?！督忉專ǘ烦緱l之外，在第22、28、29條也使用了同一術(shù)語(yǔ)。參與制定的法官在對(duì)《解釋（二）》第22條的注釋里，試圖區(qū)分《合同法》第113條規(guī)定的違約責(zé)任為財(cái)產(chǎn)實(shí)際損失和可得利益的損失，而后將可得利益排除在“實(shí)際損失”之外。[87]但是在《解釋（二）》第28、29條的注釋里，這種區(qū)分并不明顯，尤其是該第28條以實(shí)際損失替代《合同法》第114條第2款所稱“造成的損失”而為違約金之最高限額，似更不應(yīng)該將“可得利益”排除在外。可見(jiàn)該術(shù)語(yǔ)在此一司法解釋之中也無(wú)一定內(nèi)涵。本條使用“實(shí)際損失”一詞并沒(méi)有體現(xiàn)出要在傳統(tǒng)民法損失分類之外另辟蹊徑的意圖，而只是強(qiáng)調(diào)對(duì)納入賠償范圍的損失的謹(jǐn)慎態(tài)度—是“實(shí)際的”而非“空想的”。相應(yīng)地，在確定賠償范圍時(shí)，仍須借助傳統(tǒng)的分析框架。

我國(guó)學(xué)說(shuō)一般認(rèn)為，與締約過(guò)失責(zé)任對(duì)應(yīng)的損害賠償是信賴?yán)鎿p失的賠償。[88]在德國(guó)法中，bamberger評(píng)注則層次分明地總結(jié)道：

受害人可以要求回復(fù)到若無(wú)對(duì)方損害行為原本可以處于的狀態(tài)。該請(qǐng)求權(quán)一般覆蓋信賴損害（所謂消極利益），但是與德民第122條1款，第179條2款不同，并不限于履行利益。損害必須被受侵害義務(wù)的保護(hù)目的所覆蓋。假如若非這一締約過(guò)失行為該法律行為就會(huì)按受害人期待的內(nèi)容實(shí)際成立，或者受侵害義務(wù)的保護(hù)目的含相關(guān)要求的話，該損害賠償請(qǐng)求權(quán)可以例外地延伸至履行利益。就此直接適用德民第280條1款；而第280條3款并合第281至283條的規(guī)定于此并不發(fā)揮阻斷作用。假如一份土地買賣合同因賣方的過(guò)錯(cuò)而形式無(wú)效的話，買方只能將某塊同等價(jià)值的土地的高出價(jià)格差異作為損害賠償予以主張；恢復(fù)原狀，即訂立一開(kāi)始意圖簽訂的合同的請(qǐng)求權(quán)并不成立。[89]

可見(jiàn)締約過(guò)失的賠償范圍有從信賴?yán)娴铰男欣鏀U(kuò)張的趨勢(shì)，但是這一趨勢(shì)又有所限制。其中體現(xiàn)了締約過(guò)失在受害人信賴保護(hù)和義務(wù)人中止締約之自由之間平衡的努力：因?yàn)閷?duì)基于締約過(guò)失的締約強(qiáng)制抱有警惕，其賠償范圍至今原則上仍排除履行利益，[90]而僅在例外情況下有所擴(kuò)展，即便如此，對(duì)于強(qiáng)制締約式“恢復(fù)原狀”（見(jiàn)以上引文末尾），則仍明確否定。對(duì)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)生效合同中的“申請(qǐng)義務(wù)”違反，因德國(guó)法的實(shí)踐也導(dǎo)向締約過(guò)失責(zé)任，所以以上觀點(diǎn)在這類合同中也是適用的。[91]

相對(duì)于前述我國(guó)學(xué)說(shuō)的通常理解（即限于“信賴?yán)鎿p失”），德國(guó)法以上做法在損害賠償與強(qiáng)制締約、信賴?yán)尜r償與履行利益賠償之間取舍時(shí)，權(quán)衡精當(dāng)，巨細(xì)靡遺，使締約過(guò)失保持了合理的彈性，甚值取法。[92]但是本條涉及的問(wèn)題與一般締約過(guò)失似仍有兩處不同：一是合同已成立，只是未生效而已，這一特點(diǎn)意味著“締約過(guò)失”救濟(jì)方式可能因此契機(jī)而向?qū)嶋H履行擴(kuò)張；二是機(jī)關(guān)批準(zhǔn)意味著不可控的“機(jī)會(huì)”和不可歸責(zé)的“風(fēng)險(xiǎn)”，這會(huì)支持一些特殊的抗辯理由。在取法德國(guó)法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本條將給締約過(guò)失帶來(lái)繼續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。綜合起來(lái)，其效果約有如下可能：

第一，如果在法律政策上批準(zhǔn)、登記手續(xù)具有促使申請(qǐng)義務(wù)人慎重考慮、提供“猶豫期”的色彩，那么只要申請(qǐng)義務(wù)人確無(wú)惡意，即不應(yīng)判由相對(duì)人辦理，也無(wú)損害賠償?shù)挠嗟兀?/p>

第二，如果申請(qǐng)義務(wù)人違反義務(wù)的行為使所引起的信賴落空，則應(yīng)賠償信賴?yán)娴膿p失；

第三，若無(wú)申請(qǐng)義務(wù)人違反義務(wù)情事，則合同理應(yīng)生效的，可由相對(duì)人辦理者，判由相對(duì)人自己辦理，辦理后若仍有遲延損害等，應(yīng)予賠償，如果因違反義務(wù)而確定不可生效，或者受害人可解除合同的，則應(yīng)賠償履行利益的損失；

第四，在損害賠償方面可能還有一種特殊的抗辯值得考慮，即類似于假設(shè)因果關(guān)系的情況—雖然申請(qǐng)義務(wù)人違反義務(wù)而阻礙了批準(zhǔn)取得，但即使他全面履行義務(wù)，批準(zhǔn)也因其他不可歸責(zé)于他的事由而不可取得。[93]畢竟申請(qǐng)之后能否批準(zhǔn)還有諸多變數(shù)，如果申請(qǐng)義務(wù)人能夠確切證明“縱履行申請(qǐng)義務(wù)亦不能獲得批準(zhǔn)”，并且不能獲得批準(zhǔn)的原因不可歸責(zé)于義務(wù)人的話，此時(shí)強(qiáng)令其擔(dān)責(zé)即為無(wú)理。這在農(nóng)用地對(duì)外承包審批、商品房預(yù)售批準(zhǔn)等情況下很難適用，因?yàn)榕鷾?zhǔn)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)小，若申請(qǐng)而被拒絕基本上都可以歸責(zé)于當(dāng)事人；但在外資并購(gòu)批準(zhǔn)、反壟斷法上的營(yíng)業(yè)集中批準(zhǔn)的場(chǎng)合，政策性強(qiáng)，自由裁量權(quán)大，批準(zhǔn)拒絕常為當(dāng)事人預(yù)先承受的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)申請(qǐng)義務(wù)人就很可能因證明“縱履行申請(qǐng)義務(wù)亦不能獲得批準(zhǔn)”而免責(zé)。[94]

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，支持實(shí)際履行請(qǐng)求不能簡(jiǎn)單的“換算為”支持履行利益賠償請(qǐng)求，因?yàn)閷?shí)際履行針對(duì)的僅是“申請(qǐng)義務(wù)”，而不是當(dāng)然的合同主給付義務(wù)。所以即使在允許實(shí)際履行和損害賠償訴訟并合的場(chǎng)合，[95]就履行利益還須經(jīng)過(guò)以上綜合意見(jiàn)之第三、四項(xiàng)審查，并與前引bamberger評(píng)注所稱“例外地延及于履行利益”的審查標(biāo)準(zhǔn)保持一致，其精義仍在于避免（違約責(zé)任進(jìn)路下）締約強(qiáng)制過(guò)于猛烈的影響。如此方如“引言”所言，“保持著締約過(guò)失的彈性，但又汲取了違約責(zé)任的評(píng)價(jià)因子”。

注釋:

[55]staudingerkommentar/ gursky, 2001 , vor§§182ff. rn.54.

[56] munchenerkommentar/roth,2001，§ 242, rn.217. vgl．volker emmerich，見(jiàn)前注[4]，s. 78f

[57]這一法律文件屬部門規(guī)章，不屬于《解釋（二）》第8條文義涉及的法律依據(jù)之列，但仍對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力產(chǎn)生影響。較低效力層級(jí)的“強(qiáng)制性規(guī)定”對(duì)合同效力的影響實(shí)未可一筆抹殺，參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[39]，頁(yè)286以下。

[58]參見(jiàn)劉貴祥：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的若干問(wèn)題”，《人民法院報(bào)》2009年12月10日，第6版。

[59]palandt/heinrichs, 2006，§242, rn.33.

[60]heinrichs，同上注[59]，rn. 27ff。

[61]munchenerkommentar/roth,2001，§242，rn. 214.

[62]roth，同上注，rn. 216

[63]joachim gernhuber，見(jiàn)前注[30]，s. 190。

[64]參見(jiàn)劉貴祥，見(jiàn)前注[58]。

[65]此處的“必要措施”是指義務(wù)人不僅要提出申請(qǐng)，而且應(yīng)盡當(dāng)?shù)乜色@得的救濟(jì)措施以獲取許可，即應(yīng)盡“最大努力的義務(wù)”（這種義務(wù)被規(guī)定于該通則第5.1.4條）。參見(jiàn)商務(wù)部條約法律司編譯：《國(guó)家統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)國(guó)際商事合同通則》，法律出版社2004年版，頁(yè)317。

[66]volker emmerich，見(jiàn)前注[4]，s. 79

[67]若因該企業(yè)“不作為”而致批準(zhǔn)不可合理期待，此時(shí)受讓方能否依《解釋（二）》第8條要求作為第三人的企業(yè)承擔(dān)“締約過(guò)失責(zé)任”？此處似可借鑒德民第311條3款第三人責(zé)任的規(guī)定，對(duì)《解釋（二）》第8條作擴(kuò)張適用。

[68]例如劉貴祥法官就認(rèn)此申請(qǐng)義務(wù)為從給付義務(wù)，參見(jiàn)劉貴祥，見(jiàn)前注[58]。

[69]參見(jiàn)王澤鑒：《債法原理（一）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，頁(yè)40、41。

[70]有學(xué)者認(rèn)為先合同義務(wù)與附隨義務(wù)絕不相容，似非確論。參見(jiàn)侯國(guó)躍：《契約附隨義務(wù)研究》，法律出版社2007年版，頁(yè)78。

[71]劉貴祥法官在討論外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)認(rèn)為，違反申請(qǐng)義務(wù)這一“次給付義務(wù)”所導(dǎo)致者是違約責(zé)任。參見(jiàn)劉貴祥，見(jiàn)前注[58]。

[72]vgl. volker emmerich，見(jiàn)前注[4],s.79。此處作者徑稱義務(wù)人對(duì)批準(zhǔn)不聞不問(wèn)或拒絕協(xié)助的行為為“履行拒絕”。

[73]《外資糾紛規(guī)定（一）》第5 、6 、8條可供參考；學(xué)理上可參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：“合同解除的疑問(wèn)和釋答”，《法學(xué)》2005年第9期；volker emmerich，見(jiàn)前注[4]，s. 78 ; rolf sack，見(jiàn)前注[32]，rn. 169

[74]關(guān)于我國(guó)學(xué)說(shuō)就此問(wèn)題的辯論以及肯定的結(jié)論，參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》，法律出版社2010年版，頁(yè)123 。

[75]volker emmerich，見(jiàn)前注[4]，s. 138。

[76]volker emmerich，見(jiàn)前注[4]，s. 138。

[77]參見(jiàn)梁慧星：“從過(guò)錯(cuò)責(zé)任到嚴(yán)格責(zé)任”，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第8卷），法律出版社1997年版，頁(yè)1 -7；崔建遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[74]，頁(yè)297以下；王利明：《合同法研究》（第二卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2006年版，頁(yè)428;韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》，法律出版社2009年版，頁(yè)528。

[78]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：“嚴(yán)格責(zé)任？過(guò)錯(cuò)責(zé)任？—中國(guó)合同法歸責(zé)原則的立法論”，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第11卷），法律出版社1999年版，頁(yè)190以下；韓世遠(yuǎn)：《違約損害賠償研究》，法律出版社1999年版，頁(yè)88以下。

[79]參見(jiàn)王利明，見(jiàn)前注[77]，頁(yè)432、433。

[80]沈德詠等，見(jiàn)前注[41]，頁(yè)75。

[81] gursky，見(jiàn)前注[30],rn.54。

[82]沈德詠等，見(jiàn)前注[41]，頁(yè)75。

[83]參見(jiàn)robert freitag，見(jiàn)前注[13]，313。

[84]參見(jiàn)（德）鮑爾、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁(yè)400、401;孫憲忠、常鵬翱：“論法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的區(qū)分”，《法學(xué)研究》2001年第5期。

[85]該條在德國(guó)法上的效果是僅替代債務(wù)人意思表示之做出，至于追求效果所須其他要件一仍其舊，如涉及第三人同意（特別是機(jī)關(guān)批準(zhǔn)）要件時(shí)更必須補(bǔ)足，就此請(qǐng)參閱munchenerkommentar zur zpo/gruber,2007，§ 894, rn. 1，16。

[86]r. bork，見(jiàn)前注[14]，rn. 67.

[87]沈德詠等，見(jiàn)前注[41]，頁(yè)166。

[88]崔建遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[74]，頁(yè)124;韓世遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[77]，頁(yè)127。另我國(guó)多有學(xué)者主張以上信賴?yán)鎽?yīng)以履行利益為限，參見(jiàn)張廣興：《債法總論》，法律出版社1997年版，頁(yè)56；王利明：《違約責(zé)任論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，頁(yè)743；李永軍：《合同法》，法律出版社2004年版，頁(yè)156；韓世遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[77]，頁(yè)127。這一觀點(diǎn)與德國(guó)法上不受履行利益限制的實(shí)務(wù)做法不同，參見(jiàn)volker emmerich，見(jiàn)前注[4], s. 137，因德國(guó)上述做法是在精細(xì)分辨一般締約過(guò)失與德民第122條1款、第179條2款項(xiàng)下責(zé)任的基礎(chǔ)之上形成的（見(jiàn)本段下引bamberger評(píng)注的闡述），個(gè)見(jiàn)以為似更有力；崔建遠(yuǎn)教授早期論文《締約上過(guò)失責(zé)任論》所持觀點(diǎn)近此，文載《吉林大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲社）1992年第3期。但是我國(guó)現(xiàn)行法就錯(cuò)誤下的賠償責(zé)任明確要求過(guò)錯(cuò)（《民法通則》第61條1款后句、《合同法》第58條后句），對(duì)上述“精細(xì)分辨”有何影響尚待繼續(xù)評(píng)估。關(guān)于此一錯(cuò)誤制度比較法上的出入本身，可參葉金強(qiáng)教授的分析，見(jiàn)氏著：“私法效果的彈性化機(jī)制”，《法學(xué)研究》2006年第1期。最后又及：我國(guó)也有學(xué)者已經(jīng)涉及締約過(guò)失賠償范圍的多樣性，參見(jiàn)王洪亮：《締約過(guò)失制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)2001年博士論文，頁(yè)25 。

[89]bambergerkommentar/roth, 2003，§280，rn. 35f.

[90]vgl. munchkomm/ emmerich, 2001，vor§275，rn. 192，194.

[91]volker emmerich，見(jiàn)前注[4]，s. 77

[92]《外資糾紛規(guī)定（一）》第5條與第6條將基本相同的報(bào)批義務(wù)違反分別“解釋”為締約過(guò)失和違約，也顯示出最高人民法院已認(rèn)識(shí)到，應(yīng)賦予締約過(guò)失環(huán)節(jié)必要的彈性。但是該規(guī)定以“生效判決”這種剛性的前置條件作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，卻又抵消了原本追求的“彈性”。關(guān)于參與制定該規(guī)定的法官的條文解讀，參見(jiàn)，見(jiàn)前注[11]，頁(yè)76、86以下。

[93]關(guān)于假設(shè)因果關(guān)系請(qǐng)參閱曾世雄：《損害賠償法原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，頁(yè)192以下；王澤鑒：《債法總論：侵權(quán)行為1》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，頁(yè)196、197;廖煥國(guó)：“假設(shè)因果關(guān)系與損害賠償”，《法學(xué)研究》2010年第1期。

篇7

    被告  張某

    案由  房屋買賣合同糾紛

    1997年4月30日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書，約定：房?jī)r(jià)為38500元，有關(guān)交易一切費(fèi)用均由買方承擔(dān)，辦理手續(xù)同時(shí)一次交付全部房款。1997年5月3日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。2001年5月，原告以其得知被告一直未辦理法定過(guò)戶手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請(qǐng)求依法判決買賣房屋合同無(wú)效。

    被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請(qǐng)求判決買賣合同合法有效。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告之間的房屋買賣合同是有效的。且已實(shí)際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買賣合同生效后，被告應(yīng)及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。原告要求判決房屋買賣關(guān)系無(wú)效之請(qǐng)求，因過(guò)戶登記是已經(jīng)生效合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，過(guò)戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，原告之請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條之規(guī)定，遂判決：原、被告之間的房屋買賣合同有效；爭(zhēng)議房屋歸被告所有。

    （祖素華　車中秋）

    點(diǎn) 評(píng)

    本案涉及的法律問(wèn)題是：房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是否有效；應(yīng)由誰(shuí)辦理過(guò)戶手續(xù)。

    在房屋買賣案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買賣行為無(wú)效。這種看法在認(rèn)識(shí)上存在一個(gè)誤區(qū)，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效。《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無(wú)須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買賣合同的效力問(wèn)題，屬第二種情況，買賣后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記并不是合同生效的要求，而是物權(quán)變動(dòng)的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的登記。所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力沒(méi)有影響。不能因?yàn)楫?dāng)事人還未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，就認(rèn)定當(dāng)事人的買賣合同無(wú)效。這是依法判決本案之買賣合同生效的理由和依據(jù)。

篇8

貨物準(zhǔn)于_________年_________月_________日搬入，指定于_________年_________月_________日裝車或船

地點(diǎn)：_________

換裝清單順序號(hào)碼：_________

──┬──┬──┬───┬──┬───┬───┬──┬───┬───

│車種│車號(hào)│標(biāo)記│整車或│承運(yùn)│　│第一轉(zhuǎn)││第二轉(zhuǎn)│　│

│││載重│另?yè)?dān)　│船名│　│出船名││出船名│　│

├──┼──┼──┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┤

││││　│航次│　│航　次││航　次│　│

├──┼──┼──┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┤

││││　│航線│　│航　線││航　線│　│

├──┴──┴┬─┴───┼──┴┬──┼──┬┴─┬┴─┬─┴┬──┤

│發(fā)站（局）港│到站（局）│　│第一│港名│第二│港名│第三│港名│

││　│　│換裝├──┤換裝├──┤換裝├──┤

│或起運(yùn)港│或到達(dá)港　│　│地點(diǎn)│站名│地點(diǎn)│站名│地點(diǎn)││

├──┬───┴┬─┬──┴─┬─┴┬─┴──┴──┴──┴──┴──┤

│發(fā)貨│名稱│　│開(kāi)戶銀行││承運(yùn)人記載事項(xiàng)　│

│├────┤　├────┼──┼────────────────┤

│　人│地址電話│　│帳號(hào)│││

├──┼────┼─┼────┼──┤│

│收貨│名　稱　│　│開(kāi)戶銀行│││

│├────┤　├────┼──┤│

│　人│地址電話│　│帳　號(hào)　│││

├──┼────┼─┴┬──┬┴──┴───┬────────────┤

│發(fā)貨│貨物名稱│包裝│件數(shù)│貨物重量的確定││

│人　│││├───┬───┤│

│標(biāo)記││││發(fā)貨人│承運(yùn)人││

││││├───┼───┤│

│││││公斤　│公斤　││

├──┴─┬──┼──┴──┼───┼───┤│

│合件數(shù)計(jì)││ 合計(jì)重量 │　│　││

├───┬┴──┴─────┴───┼───┤│

│發(fā)記項(xiàng)│　│　││

│貨載　│　│　││

│人事　│　│　││

├───┼─────────────┤　││

│　│　│　├────────────┤

│運(yùn)單提│年　月　日　發(fā)貨人│　││

篇9

現(xiàn)將國(guó)家科委〔91〕國(guó)科發(fā)市字512號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)技術(shù)合同認(rèn)定登記工作的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、做好專利技術(shù)合同的認(rèn)定登記工作，是加快專利技術(shù)實(shí)施的一項(xiàng)重要措施，各專利管理機(jī)關(guān)對(duì)這項(xiàng)工作應(yīng)給予充分的重視，努力使專利申請(qǐng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利實(shí)施許可（包括專利申請(qǐng)技術(shù)的許可）合同的管理逐步走上法律化、規(guī)范化的軌道。

二、各專利管理機(jī)關(guān)在當(dāng)?shù)乜莆慕y(tǒng)一歸口、協(xié)調(diào)下盡快建立、明確專利技術(shù)合同認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)，并根據(jù)《專利法》、《技術(shù)合同法》和《技術(shù)合同認(rèn)定登記管理辦法（草案）》，制定適合本地區(qū)的專利技術(shù)合同認(rèn)定登記管理辦法。各專利合同登記機(jī)構(gòu)要在當(dāng)?shù)乜莆念I(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，積極開(kāi)展工作，切實(shí)負(fù)起專利技術(shù)合同認(rèn)定登記的責(zé)任。

三、為了加強(qiáng)專利技術(shù)合同的登記工作，我局將與國(guó)家科委技術(shù)市場(chǎng)管理辦公室有計(jì)劃地加強(qiáng)對(duì)專利技術(shù)合同認(rèn)定登記人員的培訓(xùn)工作，并協(xié)調(diào)解決認(rèn)定登記工作中的其它重要問(wèn)題。請(qǐng)各專利管理機(jī)關(guān)將專利技術(shù)合同認(rèn)定登記工作中遇到的問(wèn)題，以及對(duì)于這項(xiàng)工作的建議、意見(jiàn)和要求及時(shí)向我局反映。

國(guó)家科委《關(guān)于加強(qiáng)技術(shù)合同認(rèn)定登記工作的通知》

（91）國(guó)科發(fā)市字512號(hào) （1991年7月26日）

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市科委、技術(shù)市場(chǎng)管理辦公室，國(guó)務(wù)院各有關(guān)部委、直屬機(jī)構(gòu)科技司（局）及有關(guān)單位：

為加強(qiáng)技術(shù)合同管理，保障技術(shù)合同法的正確實(shí)施和監(jiān)督，促進(jìn)技術(shù)市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《技術(shù)合同法》及其實(shí)施條例，國(guó)家科委于一九九0年施行了《技術(shù)合同認(rèn)定登記管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）及兩個(gè)配套文件（技術(shù)合同認(rèn)定規(guī)則〔試行〕、技術(shù)合同示范文本）?！掇k法》和相應(yīng)配套文件的施行，有助于指導(dǎo)當(dāng)事人正確訂立和全面履行技術(shù)合同；有利于正確貫徹執(zhí)行國(guó)家扶植技術(shù)市場(chǎng)的信貸、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)政策，有利于加強(qiáng)技術(shù)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控技術(shù)成果的轉(zhuǎn)移和流向等。實(shí)踐表明，總的情況是好的。但也存在著一些值得注意的問(wèn)題。例如，少數(shù)技術(shù)合同登記機(jī)構(gòu)工作程序混亂，管理與經(jīng)營(yíng)不分，個(gè)別地區(qū)對(duì)登記人員的資格培訓(xùn)、考核過(guò)于草率，或是無(wú)證人員繼續(xù)從事技術(shù)合同認(rèn)定登記工作；極個(gè)別地區(qū)規(guī)定技術(shù)合同進(jìn)行認(rèn)定登記后，還一定要申請(qǐng)鑒證。這些情況影響了技術(shù)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，為了進(jìn)一步規(guī)范技術(shù)市場(chǎng)的行為，促進(jìn)技術(shù)市場(chǎng)健康發(fā)展，現(xiàn)就技術(shù)合同認(rèn)定登記工作，通知如下：

一、技術(shù)合同進(jìn)行認(rèn)定登記，是技術(shù)合同法實(shí)施條例所規(guī)定的法律制度，屬政府行政管理工作。各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市科委，必須嚴(yán)格按照“管理與經(jīng)營(yíng)分離”和“服務(wù)于基層”等原則，進(jìn)一步確認(rèn)、理順和健全技術(shù)合同登記機(jī)構(gòu)，對(duì)管理與經(jīng)營(yíng)不分、工作程序混亂、不依法進(jìn)行認(rèn)定登記工作的機(jī)構(gòu)，要限期整頓。對(duì)工作認(rèn)真、成績(jī)優(yōu)異的技術(shù)合同登記機(jī)構(gòu)要給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、專利技術(shù)是技術(shù)合同的重要標(biāo)的之一。為了加強(qiáng)對(duì)這類合同的管理，各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市科委，可以根據(jù)各自實(shí)際情況，決定在本行政區(qū)劃內(nèi)的專利管理機(jī)關(guān)中設(shè)立登記機(jī)構(gòu)，受理本地區(qū)有關(guān)專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利申請(qǐng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利實(shí)施許可合同的認(rèn)定登記申請(qǐng)。專利管理機(jī)關(guān)的合同登記機(jī)構(gòu)受所在地區(qū)科委的領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

三、按照國(guó)家科委制定的培訓(xùn)考核大綱，進(jìn)一步認(rèn)真做好技術(shù)合同認(rèn)定登記人員的資格培訓(xùn)、考核和發(fā)證工作。1991年底以前，技術(shù)合同登記員一律持證上崗，無(wú)證人員一律不得從事技術(shù)合同認(rèn)定登記工作，各地區(qū)科委、技術(shù)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)技術(shù)合同登記員的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)，并建立、健全登記員的工作業(yè)績(jī)考核制度。

四、依法申請(qǐng)認(rèn)定登記是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作。未經(jīng)申請(qǐng)認(rèn)定登記和未予登記的合同，不得享受國(guó)家和地方在信貸、稅收和獎(jiǎng)勵(lì)等方面的優(yōu)惠。對(duì)違反此項(xiàng)規(guī)定的，除追回違法取得的科技貸款、減免的稅收和已發(fā)的獎(jiǎng)酬金外，還要追究當(dāng)事人和直接責(zé)任人員的責(zé)任。

篇10

一、渝中區(qū)數(shù)據(jù)基本情況

渝中區(qū)作為重慶市政治、經(jīng)濟(jì)中心，轄11個(gè)街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區(qū)，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區(qū)的“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”上線，在國(guó)有土地、房屋數(shù)據(jù)整合方面頗具代表性，因?yàn)橄鄬?duì)于新區(qū)來(lái)說(shuō)情況更復(fù)雜，歷史跨度更長(zhǎng)，所涉及的疑難問(wèn)題更多。重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心在職責(zé)整合前主要負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統(tǒng)一納入不動(dòng)產(chǎn)登記。

回顧渝中區(qū)的登記工作，可以把數(shù)據(jù)情況分為3個(gè)有特點(diǎn)的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無(wú)樓盤表。根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)辦理房屋登記業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進(jìn)行臺(tái)賬式管理；第二階段：2001年開(kāi)始新建樓盤表進(jìn)行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對(duì)象，以樓盤表中的基本單元受理登記業(yè)務(wù)?？腕w管理不再顯得散落和凌亂，而是通過(guò)樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質(zhì)的提高。2009-2011年花了近一年半的時(shí)間對(duì)區(qū)域內(nèi)所有有產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行補(bǔ)建樓盤并完成樓盤與宗地的關(guān)聯(lián)，第一次初步完成了地、房數(shù)據(jù)的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統(tǒng)”上辦理土地、房屋的登記業(yè)務(wù)。但由于主城區(qū)土地和房屋登記由區(qū)國(guó)土局和區(qū)登記中心分別承擔(dān)，因此，時(shí)間一長(zhǎng)，土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由于缺乏及時(shí)的銜接，導(dǎo)致出現(xiàn)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)度和關(guān)聯(lián)的正確性均得不到保證。辦證機(jī)構(gòu)在順利辦結(jié)登記業(yè)務(wù)后對(duì)土地、房屋的客體管理關(guān)注較少。第三階段：達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)要求。2015年6-12月，用了近半年的時(shí)間再次開(kāi)展數(shù)據(jù)清理工作，在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行清理和補(bǔ)充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關(guān)聯(lián)，滿足不動(dòng)產(chǎn)登記工作的需要。

此次上線“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”用時(shí)較短，是得益于第二階段數(shù)據(jù)已基本完成土地、房屋數(shù)據(jù)的合一，第三階段主要是查漏補(bǔ)缺的工作。重慶國(guó)土、房管合并管理多年，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作創(chuàng)造了有力條件。

二、數(shù)據(jù)整合中的三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼”和國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》之規(guī)定，28位編碼承載了行政區(qū)劃、地籍區(qū)子區(qū)、土地、房屋等相關(guān)信息，如下：

340103 002001 GB00025 F00280016

宗地 自然幢 戶室

以上每一個(gè)數(shù)段都關(guān)聯(lián)了相應(yīng)的信息。特別是從第15位開(kāi)始，分別用5位數(shù)段號(hào)代表宗地+4位數(shù)段號(hào)代表自然幢（房屋外框）+4位數(shù)段號(hào)代表戶室，三者之間的正確關(guān)聯(lián)是每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的核心。因此，實(shí)現(xiàn)房屋與土地的正確關(guān)聯(lián)后獲得的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼才是做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)所在。錯(cuò)誤的編碼由于其隱蔽性強(qiáng)、不影響登記業(yè)務(wù)的辦理從而不易被發(fā)現(xiàn)，但潛在的風(fēng)險(xiǎn)極大。為此，我們地、房數(shù)據(jù)整合的目標(biāo)除了定量，更重要的是定性――關(guān)聯(lián)正確。如果僅為滿足辦理登記業(yè)務(wù)需要而隨意編碼，一定會(huì)得不償失，會(huì)付出數(shù)倍乃至更高的代價(jià)來(lái)修改，目前很多登記中心對(duì)此認(rèn)識(shí)不足。從對(duì)渝中區(qū)多年來(lái)分階段完成的數(shù)據(jù)整合工作來(lái)看，要達(dá)到相關(guān)質(zhì)量要求，重點(diǎn)應(yīng)抓好以下三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

一是補(bǔ)建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對(duì)于缺失樓盤表的不動(dòng)產(chǎn)單元，必須進(jìn)行樓盤表的補(bǔ)建，這一步至關(guān)重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關(guān)聯(lián)）。補(bǔ)建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨(dú)立的地籍號(hào)為基準(zhǔn)，依照現(xiàn)行樓盤表規(guī)范建立。操作步驟首先外業(yè)集中調(diào)查需補(bǔ)建樓盤表的樓棟的分層分戶房號(hào)情況，繪制樓層、房屋編號(hào)立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報(bào)表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號(hào)、面積、用途、產(chǎn)權(quán)人以及各類登記信息；再次，根據(jù)需補(bǔ)建樓盤表房屋情況，查詢預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關(guān)登記信息；最后，完成樓盤表的補(bǔ)建后開(kāi)始通過(guò)樓盤表進(jìn)行業(yè)務(wù)受理。

二是樓盤與自然幢（房框）的關(guān)聯(lián)。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內(nèi)預(yù)判加外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查的方式完成。外業(yè)調(diào)查可通過(guò)坐落、房號(hào)、樓層、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)年代等多項(xiàng)要素的比對(duì)來(lái)開(kāi)展。對(duì)實(shí)地有房屋而地籍圖上沒(méi)有的還應(yīng)先行在1：500地籍圖上進(jìn)行地物補(bǔ)測(cè)。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對(duì)應(yīng)關(guān)系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對(duì)一或多對(duì)一的關(guān)系：當(dāng)實(shí)地為一幢房屋時(shí)表現(xiàn)為一對(duì)一，當(dāng)實(shí)地有塔樓和裙樓共存時(shí)表現(xiàn)為多對(duì)一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關(guān)聯(lián)時(shí)，還要建立多對(duì)一情形下的對(duì)應(yīng)關(guān)系，以便于追溯。

三是自然幢與宗地的關(guān)聯(lián)。這個(gè)環(huán)節(jié)重點(diǎn)是要確定宗地的權(quán)屬正確與否及相關(guān)權(quán)利人的信息有無(wú)。由于地、房登記的長(zhǎng)期分置，缺乏相互之間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的有效銜接。因此，需要國(guó)土部門對(duì)宗地的權(quán)屬和權(quán)利人信息予以核實(shí)和完善。

綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結(jié)合在一起綜合清理才能達(dá)到地、房數(shù)據(jù)合一，從而確保不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的正確性，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)來(lái)源。

三、新系統(tǒng)下的數(shù)據(jù)維護(hù)

新系統(tǒng)下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的客體管理重心轉(zhuǎn)為了如何做好權(quán)籍調(diào)查和動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)維護(hù)。結(jié)合工作實(shí)際，我們把不動(dòng)產(chǎn)的客體變化重點(diǎn)考慮以下兩個(gè)方面：一是新增不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)籍調(diào)查；二是原有不動(dòng)產(chǎn)滅失后的及時(shí)注銷。