導(dǎo)語：如何才能寫好一篇分期合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

購房分期合同范本

出賣人：XXX(以下簡稱甲方)

聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：

買受人：身份證號：

家庭地址：聯(lián)系電話：

甲、乙雙方本著自愿的原則，就所認(rèn)購的商品房達(dá)成如下協(xié)議：

1、甲方開發(fā)位于街的，現(xiàn)房出售。

2、甲方同意乙方采用分期付款的方式購買甲方開發(fā)的棟單元號，建筑面積為平方米，單價為元/平方米，總價為元整。

3、分期付款方式

首付：

第二次與年月日付

第三次與年月日付

……

4、乙方應(yīng)在本協(xié)議書簽訂后至年月日前，帶齊相關(guān)資料到XXXX物管處簽訂《商品房買賣合同》，同時交清購房款，乙方交付的購房首付款無息轉(zhuǎn)為購房款的一部分。

5、若乙方未在本合同第3條約定期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，則甲方有權(quán)將該物業(yè)另行出售，乙方購房首付款不予退還;甲方在本合同第3條約定的時間內(nèi)，若將乙方所認(rèn)購物業(yè)另行出售，則甲方雙倍退還乙方所付購房款。

6、乙方保證本合同的姓名、身份證號、聯(lián)系方式準(zhǔn)確、有效。否則，因此造成的責(zé)任及后果均由乙方承擔(dān)。

7、本合同如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可依法向人民法院起訴。

8、本合同壹式貳份(甲乙雙方各持壹份)，經(jīng)雙方蓋章或簽字即生效。雙方簽訂《商品房買賣合同》后本協(xié)議自動作廢。

甲方：乙方(簽章)：

簽訂時間：年月日

關(guān)于購房分期合同協(xié)議書

出賣人：XXX(以下簡稱甲方)

聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：

買受人(以下簡稱乙方)：身份證號：

家庭地址：聯(lián)系電話：

甲、乙雙方本著自愿的原則，就所認(rèn)購的商品房達(dá)成如下協(xié)議：

1、甲方開發(fā)位于孝感市火車站勝利街的陽光美苑物業(yè)，現(xiàn)房出售。

2、甲方同意乙方采用分期付款的方式購買甲方開發(fā)的XXXX棟單元號，建筑面積平方米，單價為元/平方米，總價為元整。

3、分期付款方式

4、乙方應(yīng)在本協(xié)議書簽訂后至年月日前，帶齊相關(guān)資料到XXXX物管處簽訂《商品房買賣合同》，同時交清購房款，乙方交付的購房首付款無息轉(zhuǎn)為購房款的一部分。

5、若乙方未在本合同第3條約定期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，則甲方有權(quán)將該物業(yè)另行出售，乙方購房首付款不予退還;甲方在本合同第3條約定的時間內(nèi)，若將乙方所認(rèn)購物業(yè)另行出售，則甲方雙倍退還乙方所付購房款。

6、乙方保證本合同的姓名、身份證號、聯(lián)系方式準(zhǔn)確、有效。否則，因此造成的責(zé)任及后果均由乙方承擔(dān)。

7、本合同如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可依法向人民法院起訴。

8、本合同壹式貳份(甲乙雙方各持壹份)，經(jīng)雙方蓋章或簽字即生效。雙方簽訂《商品房買賣合同》后本協(xié)議自動作廢。

甲方：乙方(簽章)：

簽訂時間：年月日

購房分期合同協(xié)議書閱讀

甲方：

乙方：

鑒于：

1、雙方業(yè)已對所售房產(chǎn)的全部信息作充分溝通和交流;

2、在乙方支付完畢全部房產(chǎn)款項(xiàng)后，雙方依照本合同簽訂正式的《商品房買賣合同》并按照該合同辦理房產(chǎn)權(quán)證。

為此，雙方達(dá)成以下協(xié)議：

第一條房屋的基本狀況

甲方將位于蘭州市西固區(qū)西固中路478號“辰光金座”小區(qū)，房號為幢單元號房，面積為平方米商品房轉(zhuǎn)讓給乙方。

第二條計(jì)價方式與價款

1、雙方同意按建筑面積計(jì)算房屋價款，該房屋單價為每平方米元(大寫)，總金額(大寫)。

2、上述價款不包括交易、權(quán)證等所需的其他稅金和費(fèi)用，法規(guī)規(guī)定由甲方承擔(dān)的甲方承擔(dān)。

第三條付款方式及期限

1、協(xié)議簽定后5日內(nèi)乙方支付(大寫)，剩余款項(xiàng)于年月日前一次性付清。

2、上述款項(xiàng)全部結(jié)清后，雙方在10日內(nèi)簽署《商品房買賣合同》并據(jù)以辦理房產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。

第四條房屋交付

甲方收到乙方付款五日內(nèi)，將符合本協(xié)議約定的房屋交付乙方使用。

第五條違約責(zé)任

乙方如未按本協(xié)議規(guī)定的時間付款，應(yīng)當(dāng)按照逾期金額每日支付千分之五的違約金，逾期30日以上的甲方有權(quán)解除本協(xié)議。

第六條協(xié)議解除協(xié)議時相關(guān)事項(xiàng)的處理

1、因乙方逾期付款而導(dǎo)致甲方解除本協(xié)議，甲方只需書面通知乙方即可將本協(xié)議解除，而無需再經(jīng)法律程序解決。

2、甲方于本協(xié)議解除后一個月內(nèi)，將乙方已支付的購房款在扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的的違約金(按總房價款的15%計(jì)算)及房屋折舊后，將剩余的款項(xiàng)返還給乙方。若乙方還造成甲方其他損失的，乙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償，甲方有權(quán)直接將損失在上述款項(xiàng)中扣除。

3、本協(xié)議解除后，乙方應(yīng)將房屋立即交付甲方。若乙方已對房屋進(jìn)行了裝修，在不損毀房屋的情況下能夠拆除的，由乙方自行拆除，與房屋附著一體不宜拆除的歸甲方無償所有。

第七條其他約定

1、因履行本協(xié)議發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由房產(chǎn)所在地人民法院處理。

2、本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

法定代表人：委托人：

篇2

（二）貸款利息的計(jì)收：貸款人和借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同和中國人民銀行有關(guān)計(jì)息規(guī)定，按期計(jì)收或交付利息。貸款的展期期限加上原期限達(dá)到新的利率檔次時，從展期之日起，按新的期限檔次利率計(jì)收。逾期貸款按規(guī)定計(jì)收罰息。

（三）貸款的貼息：根據(jù)國家政策，為了促進(jìn)某些產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)部門可以對貸款補(bǔ)貼利息。對有關(guān)部門貼息的貸款，承辦銀行應(yīng)自主審查發(fā)放，并根據(jù)《貸款通則》有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格管理。

（四）貸款停息、減息和免息：除國務(wù)院規(guī)定外，任何單位和個人無權(quán)決定停息、減息、和免息。貸款人應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院的決定，按照職責(zé)權(quán)限范圍具體辦理停息、減息和免息。

分期車輛抵押借款合同

甲方：_______________（借款人）

性別：_______________

身份證號：_______________

地址：_______________

電話：_______________

乙方：_______________（出借人）

性別：_______________

身份證號：_______________

地址：_______________

電話：_______________

甲方因本人生產(chǎn)或經(jīng)營需要，向乙方申請借款，并以自有車輛作為抵押物，經(jīng)當(dāng)事方協(xié)商一致，乙方同意出借并簽定本合同內(nèi)容。

第一項(xiàng)借款事項(xiàng)

第一條借款內(nèi)容

借款總金額：人民幣_____元，大寫_______________.

借款期限：自年月日起至年月日止，共計(jì)_____天。月利息_______.

第二條借款的支付及償還

1.借款的支付：借款及抵押手續(xù)辦妥后，乙方將借款金額一次性支付給甲方或轉(zhuǎn)入甲方賬戶。

2.借款的償還：本借款在到期日一次性還清本息。

3.甲方可以提前還款，但必須提前15天通知乙方。

第三條違約責(zé)任

1.如果甲方到期不能全額償還本借款，則從逾期之日起，對未償還部分加收/天的違約金，逾期超過十日的，視為甲方徹底違約，乙方可以解除本借款合同，要求甲方支付合同總借款金額2%的違約金；

第二項(xiàng)抵押事項(xiàng)

第四條甲方確認(rèn)抵押資產(chǎn)為其本人所有，一切手續(xù)合法、有效，該資產(chǎn)在抵押前無任何經(jīng)濟(jì)糾紛和違法責(zé)任，否則甲方承擔(dān)全部法律責(zé)任。

第五條抵押物事項(xiàng)

1.汽車種類及牌號：_______________

2.車架號：_______________

3.發(fā)動機(jī)號：_______________

第六條抵押物的保管

1.抵押物由乙方保管，在抵押期間，乙方無償使用該車輛，保證該車輛無任何交通事故及違章。若是由于車輛自身原因或自然損壞，不可抗力等因素造成的車輛損失，免除乙方賠償責(zé)任。

2.甲方必須連同與抵押車輛相關(guān)的鑰匙、機(jī)動車登記證書、行車證、購車發(fā)票、購置稅、養(yǎng)路費(fèi)、保險單據(jù)、戶口本原件及身份證復(fù)印件交由乙方或中間人保管。

第七條抵押物的處置

1.抵押期間，甲方對抵押車輛做出的任何處置均無效。

2.甲方如不能按時還款，自逾期天后，乙方則可以變賣抵押物以挽回?fù)p失，甲方同時簽署《逾期變賣委托書》。

第八條抵押期間，發(fā)生下列情形之一，乙方有權(quán)提前處置抵押物

1.借款人被宣告失蹤，而其財(cái)產(chǎn)代管人拒絕履行本合同的；

2.借款人喪失民事行為能力，而監(jiān)護(hù)人拒絕履行本合同的；

3.借款人死亡或宣告死亡而其財(cái)產(chǎn)合法繼承人拒絕履行本合同的；

4.借款人不履行還款義務(wù)或有其他缺乏償債誠意的行為；

5.借款人卷入或?qū)⒕砣胫卮蟮脑V訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其償債能力；

6.借款人變更住所。通信地址。聯(lián)系電話等事項(xiàng)未在5日內(nèi)及時通知的。

第三項(xiàng)其它規(guī)定

第九條費(fèi)用的承擔(dān)

1.如果甲方不能按期還款，在爭取乙方同意的情況下可以展期。

2.有關(guān)抵押、借款產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第十條本合同生效條件

本合同自當(dāng)事人簽字之日起生效。

本合同一式兩份，甲方、乙方各執(zhí)一份，其余在有關(guān)部門備案。

甲方：_______________ 乙方：_______________ 見證人：_______________

篇3

買受人（以下簡稱乙方）：_________

保證人（以下簡稱丙方）：_________

上列甲乙雙方就機(jī)器的買賣事宜，訂立合同如下：

第一條 甲方向乙方保證，根據(jù)本合同的各項(xiàng)條款，將機(jī)器售予乙方，乙方買受。

第二條 買賣價款與付款條件規(guī)定如下：

（1）總金額人民幣：_________元。

（2）付款方式：_________

a。于本合同成立時，即付預(yù)付款_________元。

b。余款_________元，在交貨試機(jī)完成后，分二十期平均攤付。

c。分期付款的交付日期，以訂金付日該月的次月開始，每月二十日之前截止。 d。為支付上述分期付款，乙方應(yīng)與丙方以共同匯出的名義，匯出支票二十張付予甲方。支付日期訂于機(jī)器交付之時。

第三條 交貨的時間與方法規(guī)定如下：

（1）交貨時間_________月_________日前。

（2）交貨地點(diǎn)約定于乙方的_________工廠，應(yīng)安裝妥后，并先行試機(jī)。

（3）交貨方法于試機(jī)完成后，甲方應(yīng)將機(jī)器交付予乙方，乙方則須依第二條第（2）項(xiàng)第d款的約定，將二十張分期付款的支票支付予甲方。

第四條 機(jī)器的所有權(quán)暫由甲方保留，待乙方付清第二條的全部貨款時，再將所有權(quán)移轉(zhuǎn)予乙方。

第五條 機(jī)器交貨之后，若因不可抗力的因素，而致機(jī)器毀損、遺失時，一切責(zé)任歸由乙方負(fù)擔(dān)。

第六條 丙方與乙方須連帶對甲方保證，對本合同必須負(fù)擔(dān)的一切債務(wù)（除貨款債務(wù)外，包括毀損、賠償債務(wù)）并負(fù)完全支付的責(zé)任。

第七條 乙方或丙方若發(fā)生下列事項(xiàng)，則與本合同有關(guān)的債務(wù)毋需通知催告，即自動消失，分期付款的利益，所有余款皆必需一次付清。

（1）乙方或丙方的支票無法兌現(xiàn)，或停止付款時。

（2）乙方或丙方因滯納租稅，或有破產(chǎn)、和解及其他類似判決上的情形的。

（3）就機(jī)器發(fā)生被依法扣押或先予執(zhí)行等情形的。

（4）機(jī)器因乙的故意或重大過失，以致毀損、滅失的。

（5）乙方從未支付第二條的分期付款時。

（6）其他違反本合同的事項(xiàng)。

第八條 乙方應(yīng)根據(jù)正確用法使用機(jī)器，并由優(yōu)秀的管理人員負(fù)責(zé)保管。

第九條 乙方發(fā)生第七條情形的，即失去使用機(jī)器的權(quán)利，且該機(jī)器必須歸還甲方。

第十條 若發(fā)生第九條的情形，甲方可對撤回的機(jī)器作適度的評估，并據(jù)貨款與評估之間的差額作為損害賠償金，聯(lián)同已收取的貨款，抵銷債務(wù)，如有余額則退還乙方。 第十一條 甲方需保證機(jī)器的性能完全與說明書（如附文）相符，且交貨后一年內(nèi)自然發(fā)生的故障，甲方亦需負(fù)責(zé)修理。

第十二條 機(jī)器交貨后經(jīng)三個月的，除前條規(guī)定的情形外，甲方不負(fù)保證所有瑕疵的責(zé)任。即使交付后三個月內(nèi)，亦只容許交換機(jī)器，因機(jī)器故障而發(fā)生的損害，甲方不

負(fù)其責(zé)。

第十三條 有關(guān)本合同乙方的債務(wù)，期滿后的賠償金定為_________元。

第十四條 對于機(jī)器，乙方需為甲方辦理由總貨款扣除預(yù)付款的余額作為投?；痣U的金額，并為保險金請求權(quán)設(shè)置質(zhì)權(quán)的手續(xù)，其費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。

第十五條 合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第十六條 其他約定事項(xiàng)：_________

第十七條 甲乙雙方于_________年_________月_________日前至公證處辦理公證事宜，認(rèn)同本合同各條款金錢債務(wù)及機(jī)器給付義務(wù)并載明應(yīng)徑受強(qiáng)制執(zhí)行。 本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑。

出賣人（甲方）（簽字）：_________ 買受人（乙方）（簽字）：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________

保證人（丙方）（簽字）：_________

篇4

關(guān)鍵詞：分期付款/失權(quán)條款/抵押權(quán)/所有權(quán)保留

    「 正 文

    隨著房地產(chǎn)交易市場的逐步發(fā)育成熟，分期付款房屋買賣大量出現(xiàn)。所謂分期付款房屋買賣是指約定買受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特種房屋買賣形式。該種買賣的核心內(nèi)容為使買受人確實(shí)地獲得房屋，而出賣人安全地收回全部房款。如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，是房屋分期付款買賣合同中擔(dān)保條款所要承擔(dān)的任務(wù)。實(shí)踐中，擔(dān)保方式不同，擔(dān)保條款內(nèi)容也因而各異，其中諸多法律問題需要解決。所以，對分期付款房屋買賣合同的擔(dān)保條款法律效力或效果予以界定，有著重要的理論和實(shí)踐的意義。

    典型的債權(quán)擔(dān)保方式，根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種，在房屋買賣中以保證、抵押等最為常見。保證系第三人以其信用為房屋買受人提供擔(dān)保，當(dāng)買受人不履行付款義務(wù)時，由保證人代為履行或承擔(dān)賠償責(zé)任。保證以人的信用為基礎(chǔ)，具有債權(quán)性，而且買受人尋找保證人也并非總是易事，故以保證作為房屋買賣的擔(dān)保方式有著較大的局限性。抵押系以不動產(chǎn)（不動產(chǎn)物權(quán)）或價值較大的動產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)性擔(dān)保，雖在擔(dān)保功能上有其優(yōu)越性，但由于房款數(shù)額較大，且一般房屋買受人未必有相當(dāng)價值的財(cái)產(chǎn)可資提供，所以其適用范圍也頗受限制。質(zhì)押與抵押有著同樣的局限，留置與定金擔(dān)保或者鮮有適用可能，或者擔(dān)保功能不足，均很難適應(yīng)房屋分期付款買賣的特殊需要。有鑒于此，實(shí)踐中逐漸發(fā)展出以下幾種擔(dān)保條款（方式），即出賣人與買受人約定，如買受人一次怠于付款，買賣合同當(dāng)然失其效力（失權(quán)條款），或者買受人因此喪失期限利益，應(yīng)立即支付全部價款（期限喪失條款）；或者房屋所有權(quán)于合同成立后即轉(zhuǎn)歸買受人享有，但出賣人同時于房屋上設(shè)定抵押權(quán)（抵押權(quán)設(shè)定條款）；或者出賣人在全部價款支付以前，保留標(biāo)的物所有權(quán)（所有權(quán)保留條款），諸此等等。上述擔(dān)保條款效力如何，值得討論，以下分述之：

    （一）失權(quán)條款或期限喪失條款。失權(quán)條款和期限喪失條款皆規(guī)定買受人之需有一期價款未予支付，則出賣人得終止合同而取回標(biāo)的物或要求買受人支付全部價款。買受人基于經(jīng)濟(jì)上弱者的地位，常有不能預(yù)測的經(jīng)濟(jì)困境發(fā)生，出賣人常得借其優(yōu)越地位，以買受人有輕微違約行為而解除合同收回房屋，對買受人極為不利。尤其是在有的合同中，更規(guī)定出賣人在解除合同時得扣留買受人已支付房款，其不公平性更為顯然。為保護(hù)買受人免受不公平條款的損害，各國法律皆對此設(shè)有特別的限制性規(guī)定。如瑞士債務(wù)法規(guī)定須買受人積欠兩期以上價款且所欠金額已達(dá)全部金額的1／10以上， 出賣人方得請求全部價款的支付。我國臺灣地區(qū)民法將前述價金比例提高到1／5.我國《合同法（草案）》第164 條也規(guī)定：“分期付款買賣的出賣人只有在買受人連續(xù)兩次未支付價款，并且未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款的1／5的，才可以請求買受人支付到期以及未到期的全部價款或者解除合同?！薄俺鲑u人解除合同的，可以向買受人請求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)?！彪m然此法尚未獲通過，但司法實(shí)踐處理類似案件通過司法解釋途徑應(yīng)參照此規(guī)定辦理，有不符上述規(guī)定的約定，應(yīng)認(rèn)定無效。當(dāng)然，如當(dāng)事人有高于上述標(biāo)準(zhǔn)的約定，為出賣人須于買受人連續(xù)三期遲延付款且遲延付款金額已達(dá)全部金額的1／4時才得解除合同或要求支付全部價款，應(yīng)予允許。因?yàn)樯鲜鲆?guī)定意在保護(hù)房屋買受人，故當(dāng)事人有優(yōu)于法律規(guī)定而予買受人更佳保護(hù)的約定當(dāng)屬有效。應(yīng)注意者，當(dāng)事人約定解除合同時扣留買受人全部已付價金的，應(yīng)為無效。出賣人得扣留部分，不得超過相當(dāng)于該房屋的通常使用費(fèi)用，如有毀損情形，再加上損害賠償金額。房屋在交付與返還時減值是否應(yīng)由買受人予以賠償，法無明文，我們認(rèn)為應(yīng)依過錯原則由過錯方賠付。但此減值不包括房屋正常使用下的耗損，對訂立合同所支出費(fèi)用也不予賠償。

    （二）抵押權(quán)設(shè)定條款。根據(jù)該條款，房屋所有權(quán)自合同成立時起即歸買受人享有，為擔(dān)保價金債權(quán)實(shí)現(xiàn)，出賣人得同時對該房屋設(shè)定抵押權(quán)，當(dāng)買受人不支付價金時，出賣人得依抵押權(quán)拍賣或變賣房屋并以其價款優(yōu)先受償。此種約定，較好地解決了抵押擔(dān)保方式的標(biāo)的問題，即買受人毋需另尋抵押而在買賣標(biāo)的房屋上直接設(shè)定抵押權(quán)。對于這種設(shè)定抵押權(quán)的方式，如何與傳統(tǒng)抵押權(quán)理論相調(diào)和，學(xué)者有不同看法。因?yàn)橐纻鹘y(tǒng)抵押權(quán)理論，抵押物應(yīng)為交易物外的物品，抵押權(quán)設(shè)定條款與此顯有未合。有人認(rèn)為，房屋所有權(quán)依買賣合同移轉(zhuǎn)給買受人后，出賣人與買受人間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系即發(fā)生了質(zhì)變，買賣合同變成了借貸合同，雙方合同變成了單務(wù)合同，作為買賣合同標(biāo)的房屋已獨(dú)立于由買賣合同演變過來的借貸合同，自然可以為此合同作擔(dān)保（注：參見趙立紅：《公房出售地分期付款與房屋抵押》，《法學(xué)》1992年第3期，第24頁。）。此說雖然解決了分期付款抵押擔(dān)保設(shè)定與抵押物不應(yīng)為交易標(biāo)的物的傳統(tǒng)理論的一致性問題，但其論證卻存在嚴(yán)重缺陷，因?yàn)榉课葙I賣合同怎樣在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人后變?yōu)閱蝿?wù)借貸合同的，論者并未給出任何法理依據(jù)，在買賣合同作另造一個借貸合同，且不說欠缺理論基礎(chǔ)，是否合于當(dāng)事人本意也大可懷疑。照這種認(rèn)識，如甲將某物賣于乙，并先將買賣標(biāo)的物交付于乙，乙在某期限內(nèi)付款時，均應(yīng)有兩個合同存在，一為買賣合同，一為借貸合同，這一看法的錯誤，不言自明。如果前述論證不成立，對于分期付款房屋買賣抵押權(quán)設(shè)定基礎(chǔ)就應(yīng)另尋根據(jù)。依筆者之見，不妨更正關(guān)于交易標(biāo)的本身不得為抵押標(biāo)的傳統(tǒng)認(rèn)識，因?yàn)榈盅簱?dān)保核心在于以買受人所有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，究竟抵押標(biāo)的物從何而來并非根本。所以在法律解釋上自不妨認(rèn)可交易標(biāo)的物在所有權(quán)轉(zhuǎn)移后得設(shè)定抵押，更何況分期付款房屋買賣中買受人須支付首期價款后方可取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)價值可作為未支付房款的擔(dān)保。故以所買房屋為抵押標(biāo)的完全可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的。至于出賣人在何種條件得實(shí)行抵押權(quán)，筆者認(rèn)為應(yīng)依前述分期付款買賣的一般規(guī)定辦理為妥。

篇5

原告，丁某，某公司法定代表人。

被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米，單價2302元/平方米（2003年8月此地房價為2500元/平方米），總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個（待交鑰匙時一次交清）。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當(dāng)日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。買受人逾期付款的違約責(zé)任：（1）逾期在15日內(nèi)，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款1/10000的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過15日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款1/10000的違約金。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款。

合同簽訂前，原告認(rèn)為單獨(dú)的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認(rèn)為被告為交付設(shè)計(jì)院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至起訴時止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2003年1月原告向法院起訴。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失，即甲方在逾期交房期間的房租（從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元），和因未交小房將來租小房的費(fèi)用（620元/年*3年=1860元）；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計(jì)（100元*3個月*30日=9000元），以上共計(jì)20460元，并主張繼續(xù)履行合同。被告認(rèn)為，因原告未及時辦理貸款手續(xù)，所以原告應(yīng)負(fù)逾期付款的違約責(zé)任賠償違約金7659元，同時主張解除合同。

[分析]

該案涉及的主要法律問題包括：合同的性質(zhì)、欺詐性合同受害人在起訴或仲裁中的救濟(jì)方法、以及合同先履行義務(wù)一方的不安抗辯權(quán)。

首先，為了確定此合同的性質(zhì)，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤而作出的不真實(shí)的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活，才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當(dāng)事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。

我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消。”這就是說，對欺詐性合同，在起訴或仲裁的過程中受害人有三種方法可供選擇： 1.如受害人認(rèn)為合同繼續(xù)有效對其有利，可要求變更合同；2.如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任；3.如果受害人認(rèn)為合同繼續(xù)有效對其不利，可請求法院和仲裁機(jī)構(gòu)撤消該合同，在撤消該合同后，此合同就無效了。但由于《合同法》第55條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅： （一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！倍景钢凶允芎θ酥阑蛘邞?yīng)該知道被欺詐的事由之日起即從2002年6月底至起訴之日止，已經(jīng)超過了一年，所以該撤消權(quán)消滅。因此，該案的原告只能選擇第一種或第二種方法，而其訴訟請求正是第二種方法的表現(xiàn)。但原告的訴訟請求是否合理、合法呢？

根據(jù)《民法通則》第115條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！薄逗贤ā?07條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”因此承擔(dān)違約責(zé)任的方式有三種：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。由于采取補(bǔ)償措施的適用以合同對質(zhì)量不合格的違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，而依《合同法》第61條仍不能確定違約責(zé)任為前提的，所以采取補(bǔ)償措施不適用本案。因此原告可以要求被告繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，并損失賠償。

而原告主張的支付違約金和損害賠償并用的要求是否合法，關(guān)鍵是分析兩者的關(guān)系。 第113條第一款是關(guān)于損害賠償?shù)囊?guī)定： “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！币虼耍?nbsp;原告要求的未交小房和遲延交房所造成的損失賠償屬于預(yù)期利益損失，符合法律規(guī)定?！逗贤ā返?14條第一款是關(guān)于違約金的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。” 由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責(zé)任的主要形式。損害賠償通常要與實(shí)際損害相符，而違約金數(shù)額與實(shí)際損失并無必然聯(lián)系，即使在沒有損害的情況下也應(yīng)該支付違約金。對于本案，如果支付補(bǔ)償性違約金（逾期交房在九十日內(nèi)，以每日100元計(jì)）不足以補(bǔ)償原告所遭受的損失，被告還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，以彌補(bǔ)違約金的不足部分。這時，違約金與賠償金可以并用。但是兩者并用時需以實(shí)際損失作為責(zé)任的最高限額。因?yàn)榧热划?dāng)事人約定的補(bǔ)償性違約金未達(dá)到實(shí)際損失數(shù)額，就要使用損害賠償，而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實(shí)際損害的基本原則。所以，原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費(fèi)用）再加上違約金的數(shù)額如果1.超過了實(shí)際損失，則只能按照實(shí)際損失賠償；2.未超過實(shí)際損失，按實(shí)際相加的數(shù)額賠償。因違約金9000元未超過實(shí)際損失10460（租房和租小房的費(fèi)用），所以被告應(yīng)賠償原告11460元。

對于判斷被告所訴稱的因原告未及時辦理貸款手續(xù)，所以原告應(yīng)負(fù)逾期付款的違約責(zé)任，同時主張解除合同的主張是否應(yīng)給予支持，主要是看原告是否違約。根據(jù)《合同法》第68條第一款的規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。”包括謊稱具有履行能力的欺詐行為。即是說當(dāng)先給付義務(wù)人有確切證據(jù)證明后給付義務(wù)人沒有履行能力，有不能給付的現(xiàn)實(shí)危險時，有權(quán)中止履行，亦即先履行義務(wù)人具有的不安抗辯權(quán)。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行義務(wù)人。原告在發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)已明顯不能按合同戶型圖建造前，曾多次向被告要求看設(shè)計(jì)院的變更戶型圖不得。此后原告在發(fā)現(xiàn)被告有不能履約的危險，并通知被告自己將不辦理貸款手續(xù)時， 被告卻未有任何表示。這時，原告已明確行使了不安抗辯權(quán)規(guī)定的先履行方對后履行方的通知義務(wù)，所以原告行使的是不安抗辯權(quán)，并未違約。因此被告的主張不能成立。

篇6

關(guān)鍵詞：授權(quán)制度；合同管理；合同審批制度

一、企業(yè)合同管理制度的內(nèi)容

1.合同審批制度

企業(yè)合同的審核內(nèi)容主要包括：（1）合同簽訂的根據(jù)是否可靠，準(zhǔn)備的文件與材料是否齊全；（2）合同涉及的項(xiàng)目條款是否到位，資金是否合理合法；（3）合同之中的相關(guān)指標(biāo)與技術(shù)是否與國家規(guī)定相符；（4）合同約定之中的費(fèi)用是否與有關(guān)規(guī)定相符，是否能夠達(dá)到合同目的；（5）簽約對方是否具備簽約資格，如有簽約人看其信譽(yù)如何；（6）合同中的具體條款中的權(quán)利與義務(wù)對簽約雙方是否公平等。

2.授權(quán)制度

企業(yè)的合同管理制度是在合同的簽訂與履行中逐漸樹立起來的，對于合同的談判、簽署等都應(yīng)該有具體的履行、負(fù)責(zé)人，而且一定要有實(shí)際可行的具體規(guī)范。根據(jù)合同的性質(zhì)與標(biāo)準(zhǔn)開展權(quán)力的劃分，明確授權(quán)的對象與范圍，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一，確保合同管理的科學(xué)性與有序性，有助于對合同開展綜合的管理，便于以后追究相關(guān)責(zé)任。

3.合同報告制度

合同報告制度是有效確保企業(yè)健康運(yùn)行的一個有效方法。合同報告制度主要包括：在企業(yè)會議中實(shí)施匯報制度；在合同訂立階段，有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)擬定的合同、具體的職員與相關(guān)分配等，在會議中向決策領(lǐng)導(dǎo)予以匯報；在合同起草時期，相關(guān)部門應(yīng)把草擬中出現(xiàn)的問題向有關(guān)部門進(jìn)行請示與匯報；在合同談判時期，相關(guān)負(fù)責(zé)部門與工作人員應(yīng)該對談判的對象予以主體資格審查并予以匯報。只有建立起報告制度，才可以有效確保企業(yè)合同管理的高效性與透明性，有效避免相應(yīng)的風(fēng)險問題。

二、企業(yè)合同簽訂要點(diǎn)和履行中的管理

1.合同簽訂的注意事項(xiàng)

如果企業(yè)合同簽訂的流程不夠規(guī)范，簽訂的合同之中相關(guān)約定不夠清晰，或者文字的表述不夠準(zhǔn)確，將會使企業(yè)落入合同詐騙的陷阱，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)與責(zé)任的糾紛，從而給企業(yè)帶來巨大的損失。所以，在合同簽訂過程中，一定要予以注意。（1）合同簽訂之前應(yīng)該由企業(yè)風(fēng)險控制部門草擬合同的范本，然后由合同的主管單位依據(jù)實(shí)際情況在合同之中填寫金額、數(shù)量、單價以及費(fèi)率等信息。（2）由合同談判以及合同主辦部門確認(rèn)合同內(nèi)容。如果是重大的合同，則需要風(fēng)險控制部門相關(guān)人員加入到合同談判之中。合同談判牽涉到別的部門的情況下，其他部門的人員也應(yīng)該積極配合。對于已有模板的合同且合同內(nèi)容與條款和實(shí)際業(yè)務(wù)符合時，則應(yīng)該由合同的主辦部門填寫合同，合同一定要通過書面形式確認(rèn)。

2.合同履行過程中的監(jiān)督管理

通過監(jiān)督管理合同的履行情況，能夠在第一時間了解合同的執(zhí)行狀況及合同中存在的問題，能及時掌握出現(xiàn)的問題，從而為風(fēng)險控制提供一定的時間，能有效減少甚至避免違約情況的出現(xiàn)。合同履行的監(jiān)管主要包括以下內(nèi)容：（1）合同簽訂之后，合同的主管部門應(yīng)即刻與相關(guān)部門聯(lián)系，準(zhǔn)備并履行合同的相關(guān)工作；（2）合同在簽字、蓋章，而且在約定的生效條件實(shí)現(xiàn)之前，不可以實(shí)際履行。在簽訂的合同生效之后，合同相關(guān)人員應(yīng)全面履行合同內(nèi)容；（3）公司任何人員發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人不根據(jù)合同約定履行義務(wù)時，應(yīng)該即刻通知主辦部門，然后主辦部門應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律對當(dāng)事人進(jìn)行書面催促或者提出索賠等。在提出催促函或者提出索賠時，都應(yīng)該經(jīng)過風(fēng)險管控部門的審核；（4）各部門或人員在收到對方的催促函與索賠函時，都應(yīng)該馬上交至合同主辦部門，然后由風(fēng)險管控部門協(xié)調(diào)主辦部門予以適當(dāng)處理。

三、企業(yè)合同檔案管理的主要環(huán)節(jié)

1.建立合同檔案范圍

合同檔案管理首先應(yīng)該確定合同檔案的范圍，主要包括：合同的正本與附件的原件以及復(fù)印件；合同審核材料；資信調(diào)查材料；合同談判、簽訂一直到履行過程中的信函、電子郵件、傳真等；爭議處理中產(chǎn)生的和解協(xié)議書、決定書、民事談判書；合同履行中所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議等。這些資料都應(yīng)該以存檔的形式保存下來。

2.履行合同檔案保管的要求

在企業(yè)合同履行完成或者合同的權(quán)利與義務(wù)終止之后，相關(guān)主管部門應(yīng)及時整理出合同檔案，然后根據(jù)合同編號，備全合同檔案資料，然后向相關(guān)行政部門提交一份材料清單，通過行政部門確定之后，由合同的主辦部門移交給相關(guān)行政部門合同原件，然后由行政部門予以裝訂保存。

四、結(jié)語

現(xiàn)代企業(yè)合同管理制度已經(jīng)不是約定、承諾以及簽訂等簡單的內(nèi)容，其是科學(xué)、全方位的企業(yè)管理制度中的一個重要組成部分?？茖W(xué)、有效的企業(yè)合同管理制度能夠提高企業(yè)的管理水平，為企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益。

作者:張薇 單位:中國航發(fā)四川燃?xì)鉁u輪研究院

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】水針鎮(zhèn)痛；氣囊；分娩；分析

分娩是正常育齡婦女所必然經(jīng)歷的一種自然生理過程，無痛分娩或分娩鎮(zhèn)痛研究也是產(chǎn)科工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我院為尋求一種符合生態(tài)、安全、有效、簡便,孕婦易接受的鎮(zhèn)痛自然分娩方法，于2009年至2011年采用水針鎮(zhèn)痛聯(lián)合氣囊分娩技術(shù)，報道如下。

1資料與方法

1.1臨床資料 100名初產(chǎn)婦均為正常足月妊娠，年齡22～34歲，孕周35～43周，且符合以下條件：宮頸必須成熟，以宮口開大2～4cm行“雙擴(kuò)法”為最佳時機(jī)、當(dāng)宮口開大≥5cm時行“單擴(kuò)法”為宜；先露需達(dá)到“棘平”，棘上1cm者需等待施術(shù)時機(jī)；禁忌癥：對于明顯頭盆不稱（如巨大兒）及骨產(chǎn)道、軟產(chǎn)道畸形或異常，前置胎盤、胎盤早期剝離者，禁止施行本手術(shù)，而應(yīng)行剖宮產(chǎn)術(shù)結(jié)束妊娠。

1.2方法（1）水針鎮(zhèn)痛：腰部（適用于宮縮不強(qiáng)）：選取在第五腰椎棘突劃一縱形中線，左右各旁開2cm為注射點(diǎn)，由此兩點(diǎn)再各向下2cm為注射點(diǎn)，共4個注射點(diǎn)，在此4個注射點(diǎn)內(nèi)各注射無菌的注射用水0.5ml,形成直徑為1-1.5cm的皮丘；腹部（適用于宮縮強(qiáng)）：距恥骨聯(lián)合上緣2cm,兩側(cè)髂前上棘內(nèi)側(cè)2cm處取3個點(diǎn)，每點(diǎn)皮內(nèi)各注射0.5ml滅菌注射用水，形成高約1.5cm的皮丘，皮下再注入1ml滅菌注射用水。密切觀查產(chǎn)程及胎心變化，一般注射后2min起效，持續(xù)約3-3.5h。（2）氣囊分娩：①擴(kuò)張宮頸：將無菌氣囊置于宮頸管內(nèi)，將氣囊直徑擴(kuò)張至8cm，保持3～5分鐘，可將成熟宮頸由2～4cm順利擴(kuò)至6～8cm。②人工破膜：當(dāng)宮頸被擴(kuò)張至≥5cm以后，即可人工破膜，注意觀察羊水性狀。③擴(kuò)張陰道：同單擴(kuò)法（臀位施術(shù)不用破膜，以擴(kuò)張宮頸和陰道后等待自然破膜為宜，防止發(fā)生臍帶脫垂）。觀察兩組的鎮(zhèn)痛效果、產(chǎn)程時間。

1.3統(tǒng)計(jì)學(xué)方法采用X2檢驗(yàn)進(jìn)行計(jì)數(shù)資料的比較，p

2結(jié)果 表1兩組鎮(zhèn)痛效果比較

3結(jié)論

水針鎮(zhèn)痛分娩是一種保健的、人性化的分娩，使產(chǎn)婦在清醒的狀態(tài)下無痛苦地分娩，在愉快中迎接新生命的誕生，符合母嬰保健的要求［1］。研究表明，分娩鎮(zhèn)痛可降低母體兒茶酚胺類物質(zhì)的分泌，改善子宮血流，從而可以防止一些胎兒、新生兒的并發(fā)癥［2］。我們的研究顯示，水針鎮(zhèn)痛分娩能有效減輕產(chǎn)程中的疼痛、大大的縮短產(chǎn)程，提高產(chǎn)科的分娩質(zhì)量和孕產(chǎn)婦的自然分娩率，推動了優(yōu)生優(yōu)育工作的開展，而且還不增加患者的醫(yī)療費(fèi)用。

氣囊助產(chǎn)儀的主要作用機(jī)制為機(jī)械性的刺激宮頸，使宮頸平滑肌纖維、彈力纖維及結(jié)締組織松弛，同時反射性地引起垂體前葉增加內(nèi)源性催產(chǎn)素和前列腺素的合成與釋放，從而使宮頸軟化、縮短及擴(kuò)張，是符合自然分娩規(guī)律的［3］。胎兒在產(chǎn)道內(nèi)受到壓力減少，從而有利于優(yōu)生和縮短產(chǎn)程，也減少了產(chǎn)婦忍受疼痛的時間［4］。另外氣囊擴(kuò)張宮頸，在短時間內(nèi)把宮口從2cm擴(kuò)張到9cm，大大加速了產(chǎn)程的進(jìn)展速度?？梢员苊猱a(chǎn)程延長或滯產(chǎn)給母嬰帶來的不良影響，減少待產(chǎn)全過程的痛苦［5］。由于氣囊助產(chǎn)儀是人為充氣擴(kuò)張宮頸和陰道，因此對于那些宮頸未成熟（Bishop≤6分），軟產(chǎn)道發(fā)育不良的產(chǎn)婦要禁用。使用過程中充氣的速度、擴(kuò)張的程度以及持續(xù)的時間均要適度，不可操之過急，以避免宮頸裂傷，軟產(chǎn)道撕裂等并發(fā)癥的發(fā)生。

通過臨床觀察，上述資料結(jié)果分析，我們認(rèn)為使用水針鎮(zhèn)痛聯(lián)合氣囊分娩能明顯縮短產(chǎn)程，減少痛苦，無副作用，產(chǎn)婦易接受，而且操作簡便，不失為基層?jì)D產(chǎn)科醫(yī)生的好助手。

參考文獻(xiàn)

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遠(yuǎn)期外匯合同套期保值業(yè)務(wù)包括兩種情況，其一是為購銷商品(或勞務(wù)）而形成的應(yīng)收、應(yīng)付款事項(xiàng)進(jìn)行的套期保值；其二是約定外幣的套期保值。我們以進(jìn)口業(yè)務(wù)外幣應(yīng)付款的套期保值為例進(jìn)行說明。

美國A公司記賬本位幣是美元，A公司于20×7年2月1日向德國B公司購買特種材料，貨款按歐元結(jié)算，計(jì)EUR100000，將于同年4月1日支付。為了避免匯率變動的風(fēng)險，A公司于同日與外匯經(jīng)紀(jì)商簽訂了一項(xiàng)按EUR1=USD1.8270購入100000歐元、二個月到期的期匯合同。設(shè)當(dāng)時外匯市場有關(guān)匯率如下：

20×7年2月1日即期匯率:EUR1=USD

1.8265

20×7年4月1日即期匯率:EUR1=USD

1.8274

根據(jù)以上匯率，我們可知：

按外匯交易合同簽訂日即期匯率折算的記賬本位幣金額=182650（美元）

按外匯交易合同規(guī)定的遠(yuǎn)期匯率折算的記賬本位幣金額=182700（美元）

按外匯買賣實(shí)際交割日即期匯率折算的記賬本位幣金額=182740（美元）

20×7年4月1日，A公司根據(jù)遠(yuǎn)期外匯交易合同用182700美元向外匯經(jīng)紀(jì)商購買100000歐元，用來償還貨款。而在當(dāng)日，100000歐元市場價值為182740美元。

二、對遠(yuǎn)期外匯合同簽訂及保值作用的質(zhì)疑

從上例,細(xì)心的讀者會發(fā)現(xiàn)兩個問題:

質(zhì)疑一：遠(yuǎn)期外匯買賣雙方中，如果外匯經(jīng)紀(jì)商明知合同到期日會使自己遭受損失，雙方會簽訂遠(yuǎn)期外匯合同嗎？

在上例中，A公司在20×7年4月1日根據(jù)遠(yuǎn)期外匯合同用182700美元向外匯經(jīng)紀(jì)商購買100000歐元，在當(dāng)日，100000歐元價值為182740美元，外匯經(jīng)紀(jì)商損失40美元。

我們知道，遠(yuǎn)期外匯合同簽訂時，只要不是出于其他目的，合同雙方都是認(rèn)為合同將對自己有利，或至少是自己不會因此而蒙受損失。但是這個合同究竟對誰有利，要在合同到期日方能確切地知道。遠(yuǎn)期外匯買賣是外匯業(yè)務(wù)當(dāng)事人轉(zhuǎn)嫁外匯風(fēng)險的一項(xiàng)重要的措施?外匯經(jīng)紀(jì)商不是慈善家，如果在2月1日，他預(yù)計(jì)4月1日，自己將蒙受40美元的損失，那么，這個合同將不會被簽訂。如果遠(yuǎn)期外匯合同無法簽訂，遠(yuǎn)期外匯合同套期保值就無從談起。

質(zhì)疑二：遠(yuǎn)期外匯合同一定能避免外匯風(fēng)險嗎？

美國A公司在4月1日按遠(yuǎn)期匯率折算實(shí)際支付的貨款額為182700美元，比按購貨日即期匯率折算的貨款額182650美元多付50美元，并沒有完全保值。如果不簽訂遠(yuǎn)期外匯合同，支付額則為182740美元，遠(yuǎn)期外匯合同使A公司節(jié)省了40美元。但是，這一個結(jié)果必須要在4月1日才能確切地知道。匯率變動受很多不可預(yù)測因素的影響，4月1日的即期匯率，可能使A公司不止節(jié)省40美元，也可能使A公司節(jié)省額低于40美元；如果4月1日即期匯率為EUR1=USD1.8260，那么，A公司在4月1日只要182600美元就可購得100000歐元，與按合同簽訂日即期匯率折算的記賬本位幣金額182650美元相比，A公司喪失了潛在收益50美元；與按遠(yuǎn)期匯率折算的182700美元相比，A公司則多付了100美元。

遠(yuǎn)期外匯合同不一定能完全避免外匯風(fēng)險，它只能避免部分風(fēng)險，在某些情況下，還有喪失潛在收益的可能。

三、簽訂遠(yuǎn)期外匯合同，一般是外匯買賣交易中的企業(yè)方，在預(yù)見到匯率的變動將使自己受到損失時，主觀上設(shè)法把損失降低到最小限度的一種方法；它把未確定的損失通過合同的方式變成已知的、確定的損失

由于2月1日遠(yuǎn)期外匯合同的簽訂，使美國A公司確切地知道，到結(jié)算日，A公司的損失金額是50美元。遠(yuǎn)期外匯合同的簽訂把未確定的損失變成已知的、確定的損失，A公司主觀意圖是避免結(jié)算日匯率低于EUR1=USD1.8270而造成更大損失。遠(yuǎn)期外匯合同的另一作用是，A公司可以事先較為準(zhǔn)確地確定與德國B公司交易的成本和實(shí)際收益?

四、遠(yuǎn)期外匯合同套期保值的提法不夠準(zhǔn)確

前面已經(jīng)分析，遠(yuǎn)期外匯交易的結(jié)果不一定使外匯完全保值，遠(yuǎn)期外匯合同還有可能使參與交易的企業(yè)方喪失潛在的收益。因此，遠(yuǎn)期外匯合同與外匯保值兩者之間并沒有必然聯(lián)系，遠(yuǎn)期外匯交易不會必然有保值的結(jié)果，“保值”只是簽訂合同的企業(yè)方對合同寄予的一種希望?！斑h(yuǎn)期外匯合同套期保值”提法有誤導(dǎo)人們進(jìn)行遠(yuǎn)期外匯交易之嫌。最好將“保值”二字刪去。例如，“遠(yuǎn)期外匯合同套期保值的會計(jì)處理”改為“遠(yuǎn)期外匯合同套期交易的會計(jì)處理”，或者“遠(yuǎn)期外匯交易的會計(jì)處理“似乎更為妥當(dāng)。

[摘要]遠(yuǎn)期外匯合同不能完全避免國際貿(mào)易和國際金融上的外匯風(fēng)險，有時甚至可能喪失潛在的收益，“保值”不是履行遠(yuǎn)期外匯合同的必然結(jié)果。一般地，簽訂遠(yuǎn)期外匯合同，是外匯買賣交易中的企業(yè)方，在預(yù)見到匯率的變動將使自己受到損失時，主觀上設(shè)法把損失降低到最小限度的一種方法；它把未確定的損失通過合同的方式變成已知的、確定的損失。

[關(guān)鍵詞]遠(yuǎn)期外匯合同遠(yuǎn)期匯率即期匯率保值風(fēng)險

遠(yuǎn)期外匯交易是一種買賣雙方事先簽訂合同，規(guī)定買賣外匯的數(shù)量、匯率和將來交割外匯的時間，到了規(guī)定的交割日，買賣雙方再按合同規(guī)定，賣方交匯，買方付款的外匯交易。在遠(yuǎn)期外匯交易中，買賣雙方所簽訂的合同稱為遠(yuǎn)期外匯合同。遠(yuǎn)期外匯交易的特點(diǎn)是交易雙方在簽訂遠(yuǎn)期外匯合同時即已確定外匯買賣金額、價格（遠(yuǎn)期匯率）和實(shí)際交割日期，在交割日期未到之前，雙方都不必交付貨幣，在交割日雙方才按合同規(guī)定的價格收授貨幣，而不受其間匯率變動的影響。

一般理論認(rèn)為，遠(yuǎn)期外匯合同最主要的作用就在于它能夠避免國際貿(mào)易和國際金融上的外匯風(fēng)險。外匯風(fēng)險，又稱匯率風(fēng)險，是指由于外匯市場匯率的不確定性而使記賬本位幣遭受損失的可能性。通過遠(yuǎn)期外匯合同，能夠事先將國際貿(mào)易和國際金融上的外匯成本或收益固定下來，有利于經(jīng)濟(jì)核算，避免和減少外匯風(fēng)險。這就是通常所說的遠(yuǎn)期外匯合同套期保值。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：企業(yè)；合同法律風(fēng)險；分析；防控

合同在企業(yè)當(dāng)中的地位和作用是非常重要的，合同是企業(yè)在日常的經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中獲得收益的紐帶，于此同時，合同也能夠產(chǎn)生一些糾紛。企業(yè)在日常的經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中，在簽訂、履行、變更和中止經(jīng)濟(jì)合同的過程中，以及確定違反合同所需要承擔(dān)責(zé)任的過程中，企業(yè)利益可能受到的損害，就是企業(yè)合同法律風(fēng)險。企業(yè)合同法律風(fēng)險具有可控性的特點(diǎn)，它是企業(yè)最經(jīng)常見到的一種重要的法律風(fēng)險。隨著我國法律法規(guī)的不斷健全，怎樣更好地對企業(yè)的合同法律風(fēng)險進(jìn)行防控已日益引起企業(yè)的關(guān)注。

一企業(yè)合同法律風(fēng)險分析

1.合同法律風(fēng)險意識淡薄。

眾所周知，從本質(zhì)上來講，市場經(jīng)濟(jì)是一種法制經(jīng)濟(jì)，是一種契約性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)。合同體現(xiàn)了一種民事法律關(guān)系。倘若合同是合法的，那么合同雙方的權(quán)利與義務(wù)就會受到法律的保護(hù)，具有法律效力。如果合同法律意識淡薄，就很容易招致風(fēng)險。這種合同法律風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是不能夠自覺地依法經(jīng)營，很容易從自身的利益角度考慮，不限于法律法規(guī)的制約，做一些違反法律法規(guī)的事情，比如，作假、打球等；另一方面是不能夠積極主動地進(jìn)行事前預(yù)防和事中控制，不具備審查合同法律的能力，在遇到問題的時候，不急于應(yīng)用法律來維護(hù)自己的合法權(quán)利。

2.簽訂合同存在的風(fēng)險。

簽訂合同存在的風(fēng)險，一方面是沒有做好充分的準(zhǔn)備工作，比如對合同方的年檢情況、資質(zhì)證明、準(zhǔn)入許可、信用狀況、履約能力、資信情況和主體資格等調(diào)查不力，或者是沒有認(rèn)真核對經(jīng)辦人的授權(quán)委托書；另一方面是合同條款的內(nèi)容欠缺，約定不具體，用詞不夠標(biāo)準(zhǔn)，容易引起歧義等。審查合同不到位或者是沒有進(jìn)行法律上的審查，就可能會使合同不具備全面性與合法性。

3.履行合同存在的風(fēng)險。

企業(yè)在履行合同的過程中，由不可抗力因素或者是對方違約而對企業(yè)造成的各種損失，就是履行合同的存在的風(fēng)險。一方面是企業(yè)在履行合同的過程中缺少管理，沒有注意到合同方的一些變化，不能夠盡早地發(fā)現(xiàn)問題，并加以解決，這導(dǎo)致出現(xiàn)了一些不應(yīng)有的損失與糾紛；另一方面是對違約沒有快速地做出反應(yīng)，決策延誤，策略不當(dāng)或者是追究不力致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)受損。

4.證據(jù)缺失存在的風(fēng)險。

法律是重視證據(jù)的。合同法律的證據(jù)有合同正本、質(zhì)量檢驗(yàn)報告、談判記錄和經(jīng)濟(jì)往來的一些憑據(jù)等等，倘若企業(yè)保留證據(jù)缺失或者是沒有保留證據(jù)，那么在發(fā)生糾紛的時候會使企業(yè)陷入被動的僵局。

二 企業(yè)合同法律風(fēng)險防控

1.增強(qiáng)合同法律風(fēng)險意識。

企業(yè)認(rèn)識風(fēng)險與防控風(fēng)險的前提條件是增強(qiáng)合同法律風(fēng)險意識，增強(qiáng)合同法律風(fēng)險意識也是企業(yè)建立合同法律風(fēng)險防控機(jī)制的基礎(chǔ)。要想增強(qiáng)企業(yè)管理者的合同法律風(fēng)險意識，一方面需要提高管理者對合同法律的認(rèn)識程度，另一方面要使管理者積極主動地學(xué)法、用法和維法。因此，企業(yè)需要大力地宣傳合同法律法規(guī)風(fēng)險防控知識，應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)交流、案例教學(xué)和集中講課的方式，使各個部門的管理者，尤其是低層的業(yè)務(wù)主管，讓他們認(rèn)識到合同法律風(fēng)險和危害，增強(qiáng)管理者的責(zé)任感與防控意識。于此同時，教授他們合同的起草、簽訂合同需要注意的問題和談判技巧等知識，以使他們的業(yè)務(wù)能力得到提高，避免出現(xiàn)錯漏現(xiàn)象。企業(yè)需要按部就班地對全體員工進(jìn)行培訓(xùn)，以增強(qiáng)員工的法律意識，創(chuàng)設(shè)一種人人都學(xué)法、用法和講法的氛圍。

2.建立組織管理體系。

建立和完善合同組織管理體系是加強(qiáng)合同管理和防控合同法律風(fēng)險的保障。根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，只能由企業(yè)法人代表和授權(quán)的委托人簽訂企業(yè)的合同和行使合同的訴訟權(quán)。因此，企業(yè)需要遵循大力協(xié)同、合理分工和統(tǒng)一管理的原則，建立一套法人代表主管，由專門的法律事務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，各個部門分開管理，具體責(zé)任人專門管理，相互配合，彼此協(xié)調(diào)，縱橫成網(wǎng)，上下成線的合同組織管理體系，并實(shí)施崗位負(fù)責(zé)制，讓合同工作事事有人管理，層層有人抓，各盡其責(zé)，各司其職，確保落實(shí)。對于牽涉到的一些數(shù)額比較大的購銷合同、重大技術(shù)的引進(jìn)、對外擔(dān)保、投資融資和企業(yè)的兼并重組等合同，需要特殊對待。

3.創(chuàng)建預(yù)警機(jī)制。

企業(yè)創(chuàng)造條件，運(yùn)用一些比較先進(jìn)的管理合同的軟件，借助信息化手段創(chuàng)建企業(yè)合同法律風(fēng)險防控預(yù)警機(jī)制，應(yīng)用信息化平臺展現(xiàn)企業(yè)合同財(cái)務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和法律風(fēng)險，以做出迅速地反應(yīng)，實(shí)時地應(yīng)對。加大收集跟企業(yè)經(jīng)營和行業(yè)發(fā)展有關(guān)聯(lián)的法律、法規(guī)、司法解釋等資料，跟蹤與分析跟企業(yè)合同法律有關(guān)聯(lián)的立法傾向，創(chuàng)建信息數(shù)據(jù)庫，并不斷地加以更新，以更加有效地防控合同法律風(fēng)險。

4.合同檔案管理。

收集與整理合同檔案也是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，在履行合同的過程中，在合同之外的一些往來憑證，比如匯款單、發(fā)票復(fù)印件、簽收單、到貨驗(yàn)收證明、合同正本、購銷項(xiàng)目中的訂貨單、質(zhì)量檢驗(yàn)報告、談判記錄、對賬單，建設(shè)工程項(xiàng)目當(dāng)中的工期順延、竣工驗(yàn)收材料與簽證確認(rèn)等有關(guān)聯(lián)的材料，以及合同雙方在履行合同過程中的函件和往來傳真都是最有力的證據(jù)，實(shí)時地收集與整理這些證據(jù)，可以把履行合同的整個過程完整地記錄下來，以明確合同雙方的責(zé)任，便于在出現(xiàn)糾紛的時候提供最有力的證據(jù)，維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益與合法權(quán)益。

5.實(shí)時地處理合同法律糾紛。

事實(shí)上，企業(yè)合同法律風(fēng)險是客觀存在，因此，會不可避免地發(fā)生一些糾紛與爭議。企業(yè)針對一些潛在的合同法律糾紛，需要評估它的影響，提出一些應(yīng)急的解決方案，以盡早地防控合同法律風(fēng)險。企業(yè)在面對合同糾紛的時候，需要迅速地反應(yīng)與積極地應(yīng)對，提出一些處理糾紛的建議。根據(jù)我國有關(guān)合同法的要求，當(dāng)事人可通過和解、調(diào)解、仲裁與訴訟的方式來處理合同法律糾紛。實(shí)時地解決好合同法律糾紛，防控合同法律風(fēng)險，應(yīng)用法律手段維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益與合法權(quán)益是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障。

三 結(jié)語

綜上所述，企業(yè)合同法律風(fēng)險的防控是一個系統(tǒng)、動態(tài)和長期的工作，這既需要企業(yè)人員的專業(yè)法律法規(guī)知識，又需要企業(yè)各個職能部門的互相配合與協(xié)調(diào)。只有以組織管理體系作為依托，在實(shí)踐當(dāng)中不斷地積累經(jīng)驗(yàn)，才可以更好地防控企業(yè)合同法律風(fēng)險，使企業(yè)的利益得到最大程度的保障。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施

經(jīng)濟(jì)合同主要指的是各法人間為了充分體現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)目的，劃分彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而制定的一份協(xié)議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數(shù)量與質(zhì)量、價款或酬金；履行的期限、地點(diǎn)以及方式；違約責(zé)任；按照相關(guān)規(guī)定或者結(jié)合經(jīng)濟(jì)合同的具體性質(zhì)須有的條款，當(dāng)事人一方所提出的條款。經(jīng)濟(jì)合同的簽訂屬于法律范疇，實(shí)際中必須嚴(yán)格堅(jiān)持合法原則、平等互利原則、協(xié)調(diào)一致原則以及等價有償原則，經(jīng)濟(jì)合同是根據(jù)相關(guān)法規(guī)而形成的，有著一定的法律約束力，當(dāng)事人要切實(shí)做好合同中的所有義務(wù)，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經(jīng)濟(jì)合同是稅務(wù)風(fēng)險的核心載體，是及時有效避稅的最佳途徑，應(yīng)予以一定的重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險的防范

（一）規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險的發(fā)生

首先，確定承包商提供發(fā)票的具體時間；實(shí)際購買、銷售貨物或者提供勞務(wù)過程中，會采用各種結(jié)算方式進(jìn)行，企業(yè)采購接受時，必須根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)情況，合同簽訂中強(qiáng)調(diào)適合自己的結(jié)算方式，并對承包商提供發(fā)票的時間加以確立。我國稅務(wù)總局在頒布實(shí)施的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)在對完工的工程進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收后，應(yīng)按照所簽訂合同中的約定，適當(dāng)?shù)目哿艚ㄖ惭b施工企業(yè)相應(yīng)的工程款，以將其列為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，土地增值稅的計(jì)算過程中，建筑安裝施工企業(yè)在質(zhì)量保證金基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)實(shí)際根據(jù)發(fā)票所載金額科學(xué)合理的進(jìn)行一番扣除。所以，從房地產(chǎn)業(yè)的角度上看，與建筑商合同簽訂時必須明確強(qiáng)調(diào)工程完工結(jié)算過程中要開具全額發(fā)票。

其次，確立承包商所開發(fā)票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊(yùn)含諸多的稅目，這些稅目間會存在較大的稅率差別。承包商提供發(fā)票時，出于對降低自身稅負(fù)的考慮，往往會提供稅率不高的發(fā)票，或者所提供的發(fā)票與具體業(yè)務(wù)間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)清楚的指出發(fā)票的開具要求及其類型。比如，關(guān)于電梯工程的發(fā)包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發(fā)票和建筑安裝工程專業(yè)發(fā)票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發(fā)票，必須由項(xiàng)目實(shí)際場所的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供。這樣所開具的發(fā)票才會與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定相一致。

另外，確立與規(guī)定背道而馳的發(fā)票而引起的賠償責(zé)任；如果企業(yè)采購過程中所得到的發(fā)票與規(guī)定不相符，比如發(fā)票抬頭不符合企業(yè)名稱等，均會對企業(yè)造成影響，使其發(fā)生一定的損失。為了有效避免因發(fā)票問題而造成的損失情況，房地產(chǎn)業(yè)簽訂采購合同時必須詳細(xì)規(guī)定承包商因發(fā)票問題應(yīng)擔(dān)負(fù)起的賠償責(zé)任。比如，可以明確規(guī)定如果承包商所開具的發(fā)票存在稅務(wù)問題，必須擔(dān)負(fù)起一定的民事賠償責(zé)任。

（二）明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)按照各種經(jīng)營活動的類型，合同簽訂時明確實(shí)際中應(yīng)承擔(dān)的稅收管理責(zé)任，以降低或消除經(jīng)濟(jì)糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)出租方承擔(dān)起承租方承租使用房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)占地土地使用稅。倘若出現(xiàn)承租方繳納前述稅款的現(xiàn)象，那么，承租方享有一定的權(quán)力在應(yīng)付出租人的租金中予以適當(dāng)?shù)目鄢?，同時，根據(jù)銀行同期貸款利率進(jìn)行資金占用費(fèi)的加計(jì)。簽訂采購合同過程中應(yīng)詳細(xì)指出，購貨方?jīng)]有將全部貸款結(jié)清前，供貨方享有貨物所有權(quán)，在對運(yùn)輸費(fèi)進(jìn)行計(jì)算時，具體內(nèi)容有：服務(wù)運(yùn)輸中所提供的人工費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)、保險費(fèi)以及因?qū)嶋H運(yùn)費(fèi)收入而應(yīng)繳納的各類稅金。

（三）嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險

首先，產(chǎn)品實(shí)際銷售時，如果應(yīng)收貸款一時間難以收回或者有一些難以收回的，應(yīng)通過賒銷或者分期收款結(jié)算方式，同時，還要在合同簽訂時明確貸款的收款期限。其次，若產(chǎn)品銷售中的主要對象是商業(yè)企業(yè)，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應(yīng)要求通過委托代銷結(jié)算的方式對銷售業(yè)務(wù)予以及時有效的處理，嚴(yán)格按照實(shí)收的貸款開展銷售稅額的分期計(jì)算工作，這樣就能夠延緩納稅時間。另外，采購方進(jìn)行采購合同的簽訂時，應(yīng)明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關(guān)系，以此節(jié)約增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施

（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優(yōu)納稅方案

企業(yè)經(jīng)營過程中，應(yīng)對有著相同經(jīng)營目的的諸多經(jīng)營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業(yè)促銷方式的不同，就算是其利潤數(shù)額一致，納稅負(fù)擔(dān)也會存在不同。

（二）通過代建方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進(jìn)一步擴(kuò)大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，同時向客戶收取代建費(fèi)用的一種行為方式。從房地產(chǎn)業(yè)角度上看，盡管獲得了相應(yīng)的收入，但卻未出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其實(shí)際收入就是勞務(wù)報酬，在營業(yè)稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產(chǎn)業(yè)采用代建方式雖能降低稅負(fù)，但必須要在開發(fā)初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負(fù)。此外，應(yīng)盡可能的減少代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)，并把節(jié)約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動的良好配合，而且對房價的降低也有著相應(yīng)的作用。

（三）項(xiàng)目建設(shè)過程中的稅收籌劃

首先，通過新增扣除項(xiàng)目對土地增值稅實(shí)施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的核心成本之一，其在構(gòu)建普通標(biāo)準(zhǔn)房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業(yè)應(yīng)新增扣除項(xiàng)目將房地產(chǎn)的實(shí)際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關(guān)借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有明確的規(guī)定：關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偤湍艹鼍呓鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，能結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行扣除，不過不得高出基于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；對于不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘邿o法出具金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)自身擁有的土地使用權(quán)具體支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（10%內(nèi)）進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算與扣除。

（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項(xiàng)目來籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅與土地增值稅屬于兩項(xiàng)重要的稅種，交易環(huán)節(jié)的前奏主要是合同的簽訂。進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)在不降低收入的同時通過明確合理的收入項(xiàng)目，減少稅率及稅基，以實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同中稅務(wù)風(fēng)險具體涵蓋了納稅義務(wù)風(fēng)險、納稅時間風(fēng)險、稅收發(fā)票風(fēng)險、稅收成本風(fēng)險，要想有效防止經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險，應(yīng)該從規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險；明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險；嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險這幾個方面入手。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規(guī)的行為。

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