珠海市

物業(yè)服務合同

示范文本（試用）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

第一條本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

組織名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿

代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿

地址；＿＿＿＿＿＿＿＿

聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿

一、前期物業(yè)管理合同與業(yè)主之間的問題

(一)前期物業(yè)管理合同的不合理。前期物業(yè)管理合同是由開發(fā)公司與物業(yè)管理機構簽訂的，這是任何房產(chǎn)以及業(yè)務實施的基礎法律合同，根據(jù)合同內(nèi)容履行甲乙方的基本合法義務，是任何一個開發(fā)公司和物業(yè)管理機構應該做的。而目前存在的問題就是:物業(yè)管理與開發(fā)商簽訂的合同最應該受保障的一方，也就是業(yè)主，并不在此合同中參與簽訂，所以，這直接導致了業(yè)主失去合法權益，成為最不受益的一方，而他們?nèi)砸男泻贤系囊?guī)定。這直接折損了業(yè)主的利益。也使得在業(yè)主發(fā)揮自己的權益的時候得不到保障，產(chǎn)生矛盾和糾紛。(二)對臨時公約的忽視。雖然法律法規(guī)有很多的明文規(guī)定，在銷售物業(yè)以前，便要擬定臨時公約。在前期物業(yè)管理合同的臨時公約中，如若侵犯業(yè)主的利益會有怎樣的后果以及要承擔怎樣的責任，并強調(diào)業(yè)主的權益和物業(yè)管理的責任適用，甚至制定了完善的違反臨時公約合同的后果和應當承擔的責任。但由于物業(yè)管理方或開發(fā)方的不重視，或為了從中謀取利益，置合約內(nèi)容于不顧，甚至不按合約內(nèi)容履行應盡的義務，于是使物業(yè)自己業(yè)主雙方的權益都不能得到保障，這對前期物業(yè)有著很負面的影響。(三)各項合同內(nèi)容不規(guī)范。有很多合同項目在物業(yè)管理公司的制定下，存在著一系列問題，導致后續(xù)業(yè)主無法得到相應的待遇，而且合同上內(nèi)容不規(guī)范，馬馬虎虎，試圖一概而過，業(yè)主在后來的住房體驗中因為一些設備的不完善，但卻沒有地方可以投訴或者因合約不規(guī)范而自認倒霉。這些都是這位前期物業(yè)管理公司的馬虎和敷衍，忽視消費者業(yè)主的合法利益，從而使業(yè)主和物業(yè)管理公司之間有很多的爭吵和后續(xù)的一系列問題。

二、對于存在的問題應有相應的對策

(一)全面普及前期物業(yè)的知識。前期物業(yè)對于我們現(xiàn)在這個時代來說，是一個將要面臨的很大的問題。身為小區(qū)真正的業(yè)主，要很清楚地知道，物業(yè)管理服務是為業(yè)主效力的，一切收益和權益都是業(yè)主放在第一位。我們身為業(yè)主要牢記合同內(nèi)容，重視合約的嚴謹性和規(guī)范性，不能讓物業(yè)和開發(fā)商鉆空子。而身為物業(yè)管理公司工作人員，應該無愧于自己的工作，站在業(yè)主的角度去考慮合約內(nèi)容，不能為了一己私利就不顧法律。在用人方面一定要嚴謹，適合的人才能把工作做好。(二)臨時公約要嚴謹進行規(guī)范化。前期物業(yè)對于各位業(yè)主都是最重要的，這就要求物業(yè)公司能夠?qū)⒆约旱墓局贫群腿藛T編制管理好。前期物業(yè)管理的合約簽訂，它的存在即保障了業(yè)主利益，也能夠強有效的監(jiān)督物業(yè)公司對自身的管理模式的嚴肅負責，防止建管脫節(jié)或者是只注重建設，不注重管理。預防此類現(xiàn)象的發(fā)生。簽訂合同后，雙方都具有合法權益，都在法律上擁有合法的依據(jù)，所以要規(guī)范化臨時公約，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。1．根據(jù)不同情況的監(jiān)督，制定完善的法律合約制度，規(guī)范管理系統(tǒng)的性質(zhì)，根據(jù)法律知識，促進物業(yè)管理的合法性和妥善性。2．仔細審閱。在簽訂合同時，一定要嚴格審查合同內(nèi)容，是否有違反法律規(guī)定的條款規(guī)定，要保證業(yè)主的合法權益，不能用欺騙手段來欺騙業(yè)主。

三、結束語

前期物業(yè)對我們來講，我們國家的法律法規(guī)還有很多很多的問題，有待我們?nèi)ミM一步完善和加強管理，對于前期物業(yè)來說，是一個物業(yè)系統(tǒng)完成的初始階段，我們一定要嚴格按照法律法規(guī)來規(guī)范管理和完善制度，不能欺騙業(yè)主，盡力保護業(yè)主的合法權益，只有這樣才能讓前期物業(yè)得到更好的發(fā)展，才能讓我們的物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

隨著城市建設和城市改造工作的開展，物業(yè)管理行業(yè)正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對物業(yè)管理行業(yè)進行立法和規(guī)范，各地方法規(guī)對物業(yè)管理的規(guī)定都不一致，且內(nèi)容簡單不具體，使物業(yè)管理的內(nèi)涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產(chǎn)生糾紛并不便處理，以下筆者就物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)與服務對象的相互關系以及物業(yè)管理糾紛的處理作粗淺探討。

一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務合同的區(qū)別

物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理”①，是指由政府規(guī)定的對配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進行管理服務的活動。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關系分析，既具有行政法律關系的特性，又具有民事法律關系的特性，如從法律關系產(chǎn)生來看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強制性規(guī)范；從法律關系的內(nèi)容來看，物業(yè)管理的項目范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及規(guī)范性文件事先界定；從法律關系的權利義務實現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費依據(jù)和標準由政府物價部門規(guī)定或遵政府物價部門指導等。但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業(yè)管理行為是一種服務活動。是由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主委員會及業(yè)主提供的包括財產(chǎn)維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務行為。是平等主體之間產(chǎn)生的法律關系，沒有管理與被管理的關系，雙方主體關系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業(yè)管理是由政府規(guī)定的服務管理活動，不是行政機關對行政管理相對人實施行政管理。建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關法規(guī)都規(guī)定了住宅小區(qū)應當成立管理委員會并實行物業(yè)管理，物業(yè)管理服務中的被服務主體——業(yè)主，雖然對是否接受物業(yè)管理服務不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務。如《江蘇省物業(yè)管理條例》就規(guī)定“物業(yè)交付使用后，業(yè)主或業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同?！?/p>

3、物業(yè)管理是國際通用的區(qū)分所有建筑物的管理服務活動。目前我國法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對“物業(yè)”范圍尚未作統(tǒng)一界定，《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定“居住物業(yè)，是指住宅以及相關的公共設施?！薄渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地?！薄吨楹Ｊ凶≌^(qū)物業(yè)管理條例》定義為“物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地?！彪m然各方法規(guī)及規(guī)范性文件對“物業(yè)”的表述不相一致，但對概念內(nèi)涵和外延和認識基本相同，即物業(yè)，就是“區(qū)分所有建筑物”，是指住宅以及相關的公共設施和場地。物業(yè)管理就是管理物業(yè)的服務，而不是“人居管理”。

2003年建設部建市［2003］30號文《關于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導意見》，2004年又了《建設工程項目管理試行辦法》，鼓勵和推動有條件的勘察、設計、施工、監(jiān)理企業(yè)積極開展工程項目管理，指出積極推行工程項目管理，是深化我國工程建設項目組織實施方式改革，提高工程建設管理水平，保證工程質(zhì)量和投資效益的重要措施；是企業(yè)調(diào)整經(jīng)營結構，增強綜合實力，加快與國際工程承包和管理方式接軌，適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展和加入世界貿(mào)易組織后新形勢的必然要求。

依據(jù)建市［2003］30號文“工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。”在這一過程中業(yè)主方主要責任是監(jiān)督項目管理方和決策，其余管理工作可全部或部分交給項目管理方完成，滿足業(yè)主對項目的需求和期望。工程項目管理主要有如下方式：

（1）項目管理服務（PM）

項目管理服務是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。

（2）項目管理承包（PMC）

項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務（PM）的全部工作內(nèi)容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業(yè)，應當具有相應的工程設計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。

（1）項目管理服務（PM）

項目管理服務是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。

（2）項目管理承包（PMC）

項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務（PM）的全部工作內(nèi)容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業(yè)，應當具有相應的工程設計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。

（3）根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用其他項目管理方式。

工程項目管理企業(yè)可以向建設單位提供如下管理服務：

各縣市區(qū)人民政府（管委），市政府有關部門，有關單位：

為進一步加強社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環(huán)境，促進城市經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和省有關規(guī)定，結合我市實際情況，提出以下意見。

一、統(tǒng)一思想，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是業(yè)主委員會代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分，其涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內(nèi)容。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，舊區(qū)環(huán)境綜合整治和新區(qū)建設齊頭并進，城市面貌發(fā)生了很大的變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境；有利于提高經(jīng)營城市水平、促進城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于增加就業(yè)崗位、維護社區(qū)秩序、營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關部門要樹立和落實科學發(fā)展觀，以加強管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建安全城市為目標，以社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設與物業(yè)管理同步為重點，堅持尊重現(xiàn)實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區(qū)物業(yè)管理工作，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理服務覆蓋面，推動物業(yè)管理上水平。

二、理順體制，構筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架

社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“縣市區(qū)政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，房管部門監(jiān)督指導，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進社區(qū)物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設部的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設部的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

第一章總則

第一條為規(guī)范本市居住區(qū)物業(yè)的使用、維修和其他管理服務活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于我市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱居住區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的公共設施。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。