一、市場的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價值的商品永遠(yuǎn)不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵?！叭缤欣拱愎蚕碇甙旱膲艛嗬麧?在遠(yuǎn)高于成本的價位上蠶食著消費者手中的養(yǎng)命錢?！苯^大多數(shù)中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機(jī)中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題?？偠灾?自次貸危機(jī)以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因為信任缺失而導(dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點的位置;而需求層面,因為對未來不確定性因素的預(yù)期增加,消費者對市場價格的定位遠(yuǎn)低于原市場形成的均衡價格?？梢哉f,當(dāng)前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機(jī)的影響在今年2、3月份達(dá)到了頂峰,隨著危機(jī)能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A(yù)見,在未來6、7、8三個月里,房地產(chǎn)價格的報復(fù)性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)過這種因為經(jīng)濟(jì)自動回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因為經(jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的實體經(jīng)濟(jì)的衰退必將拖累經(jīng)濟(jì)走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對規(guī)模,則在未來受到考驗的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機(jī)將會取代短期經(jīng)濟(jì)回暖帶來的效應(yīng),經(jīng)濟(jì)體系將會受到危機(jī)余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應(yīng)對新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機(jī)呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費者相信市場價格是經(jīng)過有效競爭后的合理價格。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國消費者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對的現(xiàn)實問題。

顯然,如果把消費者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費者才會預(yù)期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因為超額利潤導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個利好。

一、市場的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價值的商品永遠(yuǎn)不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵?！叭缤欣拱愎蚕碇甙旱膲艛嗬麧?在遠(yuǎn)高于成本的價位上蠶食著消費者手中的養(yǎng)命錢?！苯^大多數(shù)中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機(jī)中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題?？偠灾?自次貸危機(jī)以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因為信任缺失而導(dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點的位置;而需求層面,因為對未來不確定性因素的預(yù)期增加,消費者對市場價格的定位遠(yuǎn)低于原市場形成的均衡價格?？梢哉f,當(dāng)前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機(jī)的影響在今年2、3月份達(dá)到了頂峰,隨著危機(jī)能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象。可以預(yù)見,在未來6、7、8三個月里,房地產(chǎn)價格的報復(fù)性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)過這種因為經(jīng)濟(jì)自動回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因為經(jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的實體經(jīng)濟(jì)的衰退必將拖累經(jīng)濟(jì)走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對規(guī)模,則在未來受到考驗的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機(jī)將會取代短期經(jīng)濟(jì)回暖帶來的效應(yīng),經(jīng)濟(jì)體系將會受到危機(jī)余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應(yīng)對新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機(jī)呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費者相信市場價格是經(jīng)過有效競爭后的合理價格。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國消費者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對的現(xiàn)實問題。

顯然,如果把消費者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費者才會預(yù)期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因為超額利潤導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個利好。

編者按：本文主要從指導(dǎo)思想；工作目標(biāo)；整治重點；方法步驟；工作要求進(jìn)行講述。其中，主要包括：以黨的十七大精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照“創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、富民強(qiáng)市”總戰(zhàn)略、力爭通過一年左右時間的努力，使現(xiàn)有出租房基本達(dá)到消防安全要求、整治的重點范圍是用于生產(chǎn)經(jīng)營單位員工居?。?人以上）且存在火災(zāi)隱患突出的出租房，以及為勞動密集型企業(yè)配套的員工集體宿舍、各地、各有關(guān)部門要加強(qiáng)對出租房消防安全工作的宣傳教育，將宣傳教育工作貫穿整個整治工作的始終，充分發(fā)揮媒體作用，普及消防安全知識，取得人民群眾對出租房消防安全整治工作的理解和支持、各縣（市、區(qū)）政府要統(tǒng)一組織公安、安全生產(chǎn)監(jiān)管、建設(shè)、工商、電力、綜合執(zhí)法等部門，組成整治工作組，負(fù)責(zé)開展出租房消防安全隱患排查整治工作、各地要在全面排查的基礎(chǔ)上，邊查邊改，全面開展整治工作，督促房屋租賃雙方簽訂協(xié)議，依照有關(guān)規(guī)定明確出租人和承租人的消防安全責(zé)任，落實整改措施、各縣（市、區(qū)）政府要組織對本地區(qū)出租房消防安全綜合整治工作進(jìn)行檢查驗收，檢查驗收結(jié)果及時向社會公布，要認(rèn)真總結(jié)綜合整治工作經(jīng)驗，研究制定長效管理措施，鞏固整治成果、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)配合、加強(qiáng)督導(dǎo)，嚴(yán)明獎懲、統(tǒng)籌兼顧，確保實效等，具體材料請詳見：

近年來，全市出租房屋（以下簡稱出租房）消防安全專項整治得到積極開展，取得了一定成效。但是，一些地方出租房仍存在消防安全管理不到位、火災(zāi)隱患突出等問題，火災(zāi)時有發(fā)生，給人民群眾生命財產(chǎn)安全造成嚴(yán)重?fù)p失。為堅決遏制出租房火災(zāi)多發(fā)勢頭，促進(jìn)全市消防安全形勢穩(wěn)定好轉(zhuǎn)，決定對出租房消防安全進(jìn)行綜合整治?，F(xiàn)提出如下實施方案：

一、指導(dǎo)思想

以黨的十七大精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照“創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、富民強(qiáng)市”總戰(zhàn)略和建設(shè)“平安××”的要求，牢固樹立“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，標(biāo)本兼治、重在治本，集中整治和消除出租房火災(zāi)隱患，強(qiáng)化消防安全監(jiān)管，完善長效機(jī)制，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全，為全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展創(chuàng)造良好的消防安全環(huán)境。

二、工作目標(biāo)

力爭通過一年左右時間的努力，使現(xiàn)有出租房基本達(dá)到消防安全要求；建立健全長效管理機(jī)制，防止出租房產(chǎn)生新的火災(zāi)隱患；進(jìn)一步落實出租房消防安全責(zé)任，規(guī)范消防安全管理，完善消防安全設(shè)施，增強(qiáng)廣大群眾特別是出租人、承租人的消防安全意識，提高消防安全水平，預(yù)防和減少出租房火災(zāi)，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全。

按市局黨辦的安排，受我們科兩位科長的指派，今天下午，由我講一講我們科負(fù)責(zé)管理的幾個稅種的一些規(guī)定。

其實，對我來說，談不上講課，大家都在稅務(wù)工作，都知道很多規(guī)定的內(nèi)容，充其量地說，我只是領(lǐng)頭和大家一起學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，所以，在我講的時候，有沒聽明白的地方或是有沒講明白的地方，懇請各位指正。

這份講稿，摘選了我認(rèn)為作為稅務(wù)干部應(yīng)該知道的一些常識性的、簡單的規(guī)定。

我把這些規(guī)定分成了三大部分。一是財產(chǎn)與行為稅概述；二是財產(chǎn)與行為稅科各稅種的簡要介紹；三是對出租房稅收核定征收的簡單介紹。

首先講第一部分：財產(chǎn)與行為稅概述

1、什么是財產(chǎn)與行為稅？

為規(guī)范廉租房分配和管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，制定本區(qū)廉租房分配和管理實施意見。區(qū)廉租房分配和管理受區(qū)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)組領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室負(fù)責(zé)具體工作，各街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在區(qū)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)組領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)的廉租房分配及管理工作。

一、配租原則

1、公開﹑公平﹑公正的原則。

2、特困群體優(yōu)先的原則。

二、申請條件

（一）申請廉租房的家庭應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：

一、征收土地補償安置原則

一堅持公開、公正、公平原則；

二嚴(yán)格執(zhí)行法律、法規(guī)和政策；

三兼顧國家、集體、個人三者利益；

四有利促進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

二、土地征收安置地域范圍

近年來，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關(guān)部門積極開展出租房屋（以下簡稱出租房）消防安全專項整治，加強(qiáng)消防安全監(jiān)管，取得了一定成效。但是，出租房仍存在消防安全管理不到位、火災(zāi)隱患突出等問題，給人民群眾生命財產(chǎn)安全造成嚴(yán)重威脅。為堅決遏制出租房火災(zāi)多發(fā)勢頭，促進(jìn)消防安全形勢穩(wěn)定好轉(zhuǎn)，決定對出租房消防安全進(jìn)行綜合整治?，F(xiàn)提出如下意見：

一、指導(dǎo)思想

以黨的十七大精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，牢固樹立"安全第一、預(yù)防為主、綜合治理"的方針，標(biāo)本兼治、重在治本，集中整治和消除出租房火災(zāi)隱患，強(qiáng)化消防安全監(jiān)管，完善長效機(jī)制，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全，為我縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展創(chuàng)造良好的消防安全環(huán)境。

二、工作目標(biāo)

力爭通過一年左右時間的努力，使現(xiàn)有出租房基本達(dá)到消防安全要求；建立健全長效管理機(jī)制，防止出租房產(chǎn)生新的火災(zāi)隱患；進(jìn)一步落實出租房消防安全責(zé)任，規(guī)范消防安全管理，完善消防安全設(shè)施，增強(qiáng)廣大群眾特別是出租人、承租人的消防安全意識，提高消防安全水平，預(yù)防和減少出租房火災(zāi)，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全。

三、整治重點

第一章總則

第一條為健全和規(guī)范公共租賃住房制度，根據(jù)《市公共租賃住房管理暫行辦法》（政規(guī)〔〕15號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則。

第二條公共租賃住房實行市場租金、租補分離、分類補貼。租金收取與補貼發(fā)放實行收支兩條線管理，租金收入的使用按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條公共租賃住房補貼的條件及標(biāo)準(zhǔn)，由市住房保障部門會同財政部門根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、市場租金水平和住房困難家庭的承受能力等因素確定，原則上每兩年調(diào)整一次，報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第二章公共租賃住房租金

第四條公共租賃住房租金由市物價局會同市房產(chǎn)局組織其所屬的認(rèn)證、評估機(jī)構(gòu)根據(jù)同地段、同結(jié)構(gòu)、同類型房屋的市場租賃戶抽樣調(diào)查情況，按若干片區(qū)提出片區(qū)市場租金參考標(biāo)準(zhǔn)，并報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

根據(jù)《市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市迎檢查工作方案》，為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范出租房屋管理，整治和消除出租房屋周邊衛(wèi)生臟亂差現(xiàn)象以及治安、消防隱患，確保達(dá)到國家衛(wèi)生城市標(biāo)準(zhǔn)，決定在、城區(qū)及新城開展以出租車棚（庫）、非法搭建房為重點的出租房屋管理專項整治，特制定本實施方案。

一、工作目標(biāo)

通過開展出租房屋管理專項整治，全面摸清我市出租房屋的底數(shù)和基本情況，繼續(xù)落實“拆、整、改、管”整治措施，力爭拆除一批、改建一批、規(guī)范管理，及時發(fā)現(xiàn)和消除各類衛(wèi)生、治安、消防隱患，建立和完善各級政府牽頭、職能部門分工協(xié)作、責(zé)任落實的出租房屋長效管理機(jī)制。

二、工作重點

（一）重點整治對象：1、衛(wèi)生條件相對較差，暫時不宜出租的公房、私房和車棚（庫）；2、存在重大消防隱患，暫時不宜出租的公房、私房和車棚（庫）；3、屬于非法搭建，不得出租的違章建筑。

（二）重點整治問題：1、由于基本衛(wèi)生設(shè)施不齊備，導(dǎo)致出租房屋周邊衛(wèi)生臟亂差現(xiàn)象；2、由于合租、群租，租住人員過于密集，導(dǎo)致出租房屋消防安全隱患突出和衛(wèi)生狀況較差的現(xiàn)象；3、由于違章建筑出租，導(dǎo)致出租房屋管理不規(guī)范、影響居民區(qū)整潔和周邊居民生活環(huán)境等問題。

「摘要」隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推廣，優(yōu)惠房成了老百姓關(guān)注的話題。同時，有關(guān)法規(guī)在實施過程中，出現(xiàn)了尚待細(xì)化或是缺乏規(guī)范的問題。在審判實踐中，如何處理優(yōu)惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推廣，優(yōu)惠房成了老百姓關(guān)注的話題。同時，有關(guān)法規(guī)在實施過程中，出現(xiàn)了尚待細(xì)化或是缺乏規(guī)范的問題。在審判實踐中，如何處理優(yōu)惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

一、優(yōu)惠售房的性質(zhì)

優(yōu)惠售房一般是指標(biāo)準(zhǔn)價售房和成本價售房。1991年12月31日國務(wù)院《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定："職工購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實行標(biāo)準(zhǔn)價。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限的處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進(jìn)入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費后所得收益，按政策、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受到法律的保護(hù)；按標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋投入市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。"標(biāo)準(zhǔn)價售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)是有限產(chǎn)權(quán)。"職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)的比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房一般住用五年后方可依法進(jìn)入市場。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾课莨芾聿块T有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。售、租房屋的收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。""職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用五年后可進(jìn)入市場。在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。"（國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》國發(fā)〈1994〉43號）成本價售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是全部產(chǎn)權(quán)，但其買賣也有一定條件。"職工按標(biāo)準(zhǔn)價或1993年（含）以前按優(yōu)惠價購買的住房，職工享有部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例為成本價產(chǎn)權(quán)的94%."（北京市房改辦《關(guān)于購房職工調(diào)整住房等有關(guān)問題的補充規(guī)定》）

二、有限產(chǎn)權(quán)與按份共有之間的區(qū)別

1有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人有完全的占有權(quán)和使用權(quán)，按份共有必須經(jīng)協(xié)調(diào)一致，才能對整個房屋行使占有權(quán)和使用權(quán)。