導(dǎo)語(yǔ)：住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

為了提升我縣城市品味，著力加強(qiáng)縣城小區(qū)物業(yè)管理，使我縣真正成為休閑、宜居、旅游縣城。在9月至10月間，縣政協(xié)組織部分政協(xié)常委、委員以及縣社區(qū)辦、縣房管局、縣城管局等部門(mén)組成調(diào)研組，實(shí)地考察我縣“好、中、差”多個(gè)小區(qū)物業(yè)管理情況，多次召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)建議和縣房管局對(duì)全縣小區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況作的全面匯報(bào)，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、縣城居住小區(qū)基本情況

縣城小區(qū)建設(shè)形式：一是商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)：該類(lèi)小區(qū)占縣城小區(qū)數(shù)量多，初步統(tǒng)計(jì)約有115個(gè)，22945套，其中200戶以上的小區(qū)有47個(gè)，通過(guò)開(kāi)發(fā)程序基本形成封閉式小區(qū)，其硬件、設(shè)施、環(huán)境及管理要優(yōu)于其他小區(qū)，有物業(yè)管理服務(wù)的基本上集中在這類(lèi)小區(qū)。二是單位集資房小區(qū)：實(shí)施住房制度改革后，為解決干部職工住房問(wèn)題而實(shí)施的全額集資建房形式而形成的小區(qū)，也是縣城建成最早的小區(qū)，大部分是在單位院內(nèi)，初步統(tǒng)計(jì)有64個(gè)共4413戶。該類(lèi)小區(qū)規(guī)模較小且硬件設(shè)施、環(huán)境稍次于商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，此類(lèi)小區(qū)基本由產(chǎn)權(quán)單位管理，隨著我縣城市改造升級(jí)和棚改的推動(dòng)，此類(lèi)小區(qū)的數(shù)量正不斷減少。三是合資建房、自建房小區(qū)：實(shí)施土地出讓招拍掛前，縣城有相當(dāng)一部分居民通過(guò)合伙或拍賣(mài)形式取得宗地建成住宅而形成的小區(qū)。這類(lèi)小區(qū)數(shù)量不多但大多住房已出租，居民不少。盡管政府在前幾年出資對(duì)該類(lèi)小區(qū)實(shí)施道路、水電、雨污網(wǎng)、簡(jiǎn)單綠化改造，但該類(lèi)小區(qū)因基本上屬于開(kāi)放式小區(qū)，難以實(shí)施封閉式管理，因此成了縣城最難管理的區(qū)域。四是保障房小區(qū):這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區(qū)，大約有5800余套，該類(lèi)小區(qū)設(shè)施、環(huán)境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門(mén)委托物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

小區(qū)目前管理模式：一是物業(yè)管理模式：商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)由房管部門(mén)通過(guò)預(yù)售許可證及辦證環(huán)節(jié)強(qiáng)制實(shí)施物業(yè)管理，該類(lèi)小區(qū)在交付使用三年內(nèi)基本都由物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理，行業(yè)主管部門(mén)與小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。在管理過(guò)程中，大多數(shù)規(guī)模小的小區(qū)物業(yè)企業(yè)因收費(fèi)低，部分業(yè)主欠費(fèi)不交等各種原因而先后撤離小區(qū)，撤離后小區(qū)業(yè)主自行請(qǐng)人管理。目前縣城規(guī)模較大及新建成小區(qū)均由物業(yè)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化服務(wù)管理，全縣有37個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)公司服務(wù)管理。二是業(yè)主自治管理模式：小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)自行聘請(qǐng)保安、保潔及維修維護(hù)人員對(duì)小區(qū)實(shí)施管理，目前縣城大部分小區(qū)是實(shí)施此類(lèi)管理模式，此類(lèi)管理模式收費(fèi)較低，管理手段簡(jiǎn)單，基本達(dá)到保潔及簡(jiǎn)單的維修維護(hù)層次管理要求，全縣已有78個(gè)小區(qū)選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自治小區(qū)有69個(gè)。三是社區(qū)及環(huán)衛(wèi)共同管理模式：該類(lèi)小區(qū)均為開(kāi)放式，房屋分散的建筑組成，大多數(shù)業(yè)主是通過(guò)合資建房形式取得房屋所有權(quán)，該類(lèi)房屋主要集中縣城新華路兩側(cè)和贛江大道東段附近。該類(lèi)小區(qū)因無(wú)法實(shí)施物業(yè)管理，也無(wú)法成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環(huán)衛(wèi)所進(jìn)行保潔服務(wù)。

二、存在的問(wèn)題

近段時(shí)期，全縣通過(guò)創(chuàng)建全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)文明城市等活動(dòng)，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質(zhì)不斷提高，小區(qū)管理隨之得到了改善，從無(wú)物業(yè)到有物業(yè)，從無(wú)序到有序，小區(qū)居住環(huán)境不斷好轉(zhuǎn)。但是小區(qū)管理仍然存在一些問(wèn)題和難點(diǎn)。

1.大局意識(shí)不強(qiáng)。從全縣現(xiàn)有的商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)、單位集資房小區(qū)、合資建房開(kāi)放式小區(qū)和保障房小區(qū)等有179個(gè)小區(qū)中，能成立業(yè)主委員會(huì)的有78個(gè)，占43.5%，有物業(yè)管理公司的37個(gè)，占20.6%，由業(yè)委會(huì)自行管理的有69個(gè)，占38.5%。從以上數(shù)據(jù)分析，已成立業(yè)主委員會(huì)的、有物業(yè)公司進(jìn)入管理的或業(yè)主自行管理的只占總小區(qū)的少數(shù)，說(shuō)明居民和物業(yè)管理公司之間維護(hù)大局的意識(shí)還不夠，建立健全物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議等綜合協(xié)調(diào)機(jī)制不完善，業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)不到位、物業(yè)公司管理職責(zé)不到位等問(wèn)題引發(fā)矛盾，部分物業(yè)公司過(guò)度追求利益，不按協(xié)議規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)。如小區(qū)設(shè)施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時(shí)維修，以及亂停車(chē)造成行車(chē)難、停車(chē)難等，造成業(yè)主不滿意，誘發(fā)業(yè)主群體性上訪。

2.小區(qū)配套設(shè)施不完善。我縣2010年以前開(kāi)發(fā)的商品房小區(qū)配套設(shè)施不完善，如社區(qū)用房、業(yè)主活動(dòng)用房基本上都沒(méi)有配置，小區(qū)的健身器材、安防系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施因年久失修大多損毀嚴(yán)重；小區(qū)停車(chē)位數(shù)量不夠，無(wú)法滿足需求；電動(dòng)車(chē)棚、充電設(shè)備不完善，導(dǎo)致業(yè)主私拉電線進(jìn)行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網(wǎng)堵塞嚴(yán)重，污水四溢。這些都影響了小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)，帶來(lái)了管理上的困難。

3.物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，繳費(fèi)率較低有待提高統(tǒng)一。我縣物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳率一直在較低位停留，部分小區(qū)還是使用2003年省物價(jià)部門(mén)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨著物價(jià)及人工工資的不斷上漲，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻一直沒(méi)有調(diào)整，如井岡春天物業(yè)費(fèi)是2005年定的0.28元/平方/月，廬陵小區(qū)0.32元/平方/月，歌之苑0.3元/平方/月，祥和園電梯房1元/平方/月等，導(dǎo)致物業(yè)公司的生存壓力太大，有些物業(yè)公司采取縮減人員，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)營(yíng)成本的辦法，卻又引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿而拒繳物業(yè)費(fèi)，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)撤出小區(qū)。

4.業(yè)主委員會(huì)成立及運(yùn)轉(zhuǎn)困難。我縣共有78個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，小區(qū)業(yè)委會(huì)無(wú)經(jīng)費(fèi)，成員無(wú)報(bào)酬，全憑公益心在為小區(qū)做公益事業(yè)，因此衍生出幾個(gè)問(wèn)題：一是業(yè)主參與積極性不高，對(duì)成立業(yè)委會(huì)漠不關(guān)心；二是部分業(yè)主參與的動(dòng)機(jī)不純，不是真正作為小區(qū)業(yè)主代表來(lái)監(jiān)督物業(yè)做好服務(wù)，而是借助這一平臺(tái)和物業(yè)企業(yè)談條件，謀私利；三是部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的工作不信任，對(duì)業(yè)委會(huì)的決議有質(zhì)疑甚至惡語(yǔ)相向，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí)無(wú)以為繼，有些業(yè)委會(huì)成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問(wèn)小區(qū)事務(wù)拖到任期結(jié)束，這種現(xiàn)象在業(yè)委會(huì)自治管理的小區(qū)尤為突出。

三、幾點(diǎn)建議

1.實(shí)行小區(qū)分工協(xié)作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司既不是凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，也不是逆來(lái)順受的“受氣包”，二者之間協(xié)作是“魚(yú)與水的關(guān)系”。業(yè)主不但要主動(dòng)參與小區(qū)管理建設(shè)，還要支持業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司建立起互相支持、互相配合的分工協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)溝通，形成合力，共同提高管理水平。

2.加強(qiáng)職能部門(mén)行政指導(dǎo)。社區(qū)辦、社區(qū)居委會(huì)要幫助小區(qū)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，完善業(yè)主公約、財(cái)務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區(qū)。對(duì)于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，政府住建部門(mén)、居委會(huì)要指導(dǎo)小區(qū)加快成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主行使小區(qū)管理職權(quán)，發(fā)生物業(yè)管理方面的糾紛時(shí)，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

3.物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，接受業(yè)主和業(yè)委會(huì)的公開(kāi)監(jiān)督，實(shí)行人性化管理，逐步樹(shù)立物業(yè)公司的責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)。

4.建立規(guī)范的物業(yè)收費(fèi)管理制度。根據(jù)部分小區(qū)存在的收費(fèi)率偏低、入不敷出的實(shí)際，提倡按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要制定一個(gè)完善的制約措施。每年年終由業(yè)主代表大會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)公司等代表共同評(píng)議當(dāng)年工作成績(jī)，根據(jù)合同服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)劣給予獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

5.完善小區(qū)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)停車(chē)位配置和智能化建設(shè)。隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我縣住宅小區(qū)停車(chē)位、電動(dòng)車(chē)停車(chē)、充電問(wèn)題日益突出，解決好小區(qū)停車(chē)位和電動(dòng)車(chē)位的問(wèn)題已迫在眉睫。建議開(kāi)放地下車(chē)庫(kù)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。落實(shí)小區(qū)智能化建設(shè)，為順利實(shí)施新建小區(qū)智能化建設(shè)管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區(qū)智能化、一體化建設(shè)一并納入規(guī)劃設(shè)計(jì)。加大改造完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，每年安排資金，力爭(zhēng)三年內(nèi)完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能。

6.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。繼續(xù)按照條令條例要求切實(shí)抓好物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理。建立物業(yè)公司星級(jí)信用等級(jí)評(píng)定及項(xiàng)目經(jīng)理星級(jí)等級(jí)體系監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)公司納入黑名單，限制公司再聘機(jī)制。

7.加大部門(mén)執(zhí)法力度。建設(shè)規(guī)劃、城管、工商等有關(guān)職能部門(mén)要大力支持小區(qū)建設(shè)，加大執(zhí)法力度，對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、違法裝修、違法改變物業(yè)用途或破壞環(huán)境，侵害業(yè)主公共利益等違法行為要及時(shí)介入，依法予以處置。