導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大幅度增加了地稅收入，起到了支柱稅源的作用。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售周期長(zhǎng)，多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，成本核算復(fù)雜，且納稅方大多為私營(yíng)業(yè)主，財(cái)務(wù)核算不健全，加之政府相關(guān)的管理部門對(duì)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和稅收繳納也未形成有效的操作性強(qiáng)的管理規(guī)范加以控管，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與稅收的發(fā)展不均衡。我們?cè)?a href="http://www.eimio.cn/article/zhongjibaogao/dybg/201204/514437.html" target="_blank">稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管存在許多問(wèn)題，應(yīng)引起高度重視。

一、存在問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)核算不規(guī)范

一些房地產(chǎn)企業(yè)建賬不規(guī)范，未按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)核算體系。如對(duì)收取的定金及銷售車庫(kù)、地下室房款，掛在往來(lái)賬上，未按預(yù)收帳款處理，不按規(guī)定開(kāi)具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以自制或購(gòu)買的收款收據(jù)收取售房款隱瞞收入，造成預(yù)售款不申報(bào)或者滯后申報(bào)，占?jí)憾惪?；商品房出租收入，不申?bào)營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時(shí)未按規(guī)定及時(shí)取得發(fā)票，這嚴(yán)重影響了工程成本的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）行業(yè)稅收管理措施不到位。

1、企業(yè)所得稅征收方式問(wèn)題

目前對(duì)企業(yè)所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財(cái)務(wù)核算狀況發(fā)生變化后仍未進(jìn)行變更，導(dǎo)致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時(shí)，其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個(gè)納稅年度未變，但其日常申報(bào)時(shí)又是核定應(yīng)稅所得率征收，且實(shí)際上其財(cái)務(wù)制度往往又不健全或無(wú)法進(jìn)行查賬。

2、土地增值稅清算問(wèn)題

我市很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)定為查賬征收，但基本未對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。按照規(guī)定房地產(chǎn)全部竣工決算、銷售完畢要進(jìn)行土地增值稅清算，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下幾套“尾房”，不進(jìn)行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。對(duì)清算要求賬務(wù)核算健全、嚴(yán)格按項(xiàng)目進(jìn)行賬務(wù)處理，結(jié)轉(zhuǎn)成本核算收入，而企業(yè)往往不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，提供扣除項(xiàng)目的依據(jù)不足，計(jì)算程序復(fù)雜，稅務(wù)部門大多按核定征收率進(jìn)行預(yù)征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。

3、稅款所屬期問(wèn)題

稽查部門在檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無(wú)法對(duì)往年少繳稅款的行為進(jìn)行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應(yīng)有的處罰。這種情況在檢查房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常發(fā)生，因行業(yè)特點(diǎn)或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務(wù)機(jī)關(guān)在年關(guān)所謂的調(diào)庫(kù)）導(dǎo)致納稅人當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的稅款到次年繳納，在納稅申報(bào)時(shí)又以次年的所屬期申報(bào)且征收部門開(kāi)具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查，對(duì)往年實(shí)現(xiàn)到次年繳納的稅款很難準(zhǔn)確進(jìn)行處理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在違法事實(shí)但難以進(jìn)行處罰的矛盾被動(dòng)局面。

4、印花稅漏申報(bào)問(wèn)題

印花稅雖然是小稅種，但在稽查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)絕大部分企業(yè)都存在漏征行為，好多企業(yè)對(duì)小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同等不知道要申報(bào)繳納印花稅，主要原因是財(cái)務(wù)人員對(duì)印花稅的計(jì)算申報(bào)從思想上不夠重視，往往只關(guān)注營(yíng)業(yè)稅等正常稅收申報(bào)，而對(duì)印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財(cái)務(wù)人員對(duì)印花稅的有關(guān)具體規(guī)定也不甚了解。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議

1、提前介入房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中，許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產(chǎn)稅收管理滯后分不開(kāi)的。我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理往往是從銷售環(huán)節(jié)才介入，原因是與政府有關(guān)部門信息不溝通，導(dǎo)致稅務(wù)部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開(kāi)始就產(chǎn)生地方稅收，注冊(cè)資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權(quán)要繳納土地使用稅。另外，要加強(qiáng)對(duì)印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習(xí)慣從而提高遵從度。

2、實(shí)行房地產(chǎn)專業(yè)化管理

要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的日常稅收管理，強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤和后續(xù)管理，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實(shí)行項(xiàng)目管理，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收管理臺(tái)帳要加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)，要加大對(duì)項(xiàng)目的巡查巡管力度，，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金、預(yù)收房款時(shí)必須開(kāi)具正式發(fā)票，對(duì)商品房出租的，要督促企業(yè)并入收入納稅，加強(qiáng)對(duì)地下室、車庫(kù)發(fā)票的控管，實(shí)行以票控稅，促使購(gòu)房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。項(xiàng)目結(jié)束后及時(shí)對(duì)其進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)賬務(wù)不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應(yīng)進(jìn)一步發(fā)文件明確車庫(kù)、地下室土地增值稅適用的核定征收率。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的管理

不能把房地產(chǎn)業(yè)作為稅款調(diào)劑的“蓄水池”，而應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)正常納稅申報(bào)，不得要求對(duì)以前年度稅款延遲到以后年度申報(bào)，以免影響稅務(wù)檢查對(duì)已交稅款的確認(rèn)，即使要調(diào)劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報(bào)入庫(kù)，建議市局加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的督促督查力度，對(duì)隨意調(diào)劑稅款的，要依法從嚴(yán)處理。另外，對(duì)企業(yè)有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續(xù)，沒(méi)有履行手續(xù)的，一律按規(guī)定加收滯納金。

4．加強(qiáng)對(duì)企業(yè)所得稅的管理

要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的審查。對(duì)在成本核算時(shí)，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，通過(guò)虛開(kāi)建安發(fā)票加大建安工程造價(jià)的，要從嚴(yán)查處。要加強(qiáng)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)報(bào)表填寫的輔導(dǎo)。要重視對(duì)企業(yè)所得稅征收方式的認(rèn)定，企業(yè)所得稅征收方式應(yīng)一年一定。

5．加強(qiáng)對(duì)分紅收入個(gè)人所得稅的控管

要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商個(gè)人股東利潤(rùn)分配個(gè)人所得稅的征管，這是監(jiān)控難點(diǎn)，也是稅源重點(diǎn)，要力爭(zhēng)取得征管突破。鼓勵(lì)公民對(duì)稅收違法行為的舉報(bào)，建議修改舉報(bào)案件管理辦法，除給實(shí)名舉報(bào)者給予獎(jiǎng)勵(lì)外，對(duì)匿名舉報(bào)查證屬實(shí)的，也要給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

6、加強(qiáng)稅收征管查的聯(lián)系

管理部門在納稅評(píng)估、巡查巡管理等日常管理中對(duì)發(fā)現(xiàn)有偷稅嫌疑的應(yīng)按規(guī)定移送給稽查部門查處?；椴块T要及時(shí)將稽查情況反饋給征管部門，相關(guān)法律文書應(yīng)移送給有關(guān)征管部門，并有針對(duì)性地提出加強(qiáng)征管的建議。