導語：社區(qū)物業(yè)管治現(xiàn)狀調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)管理問題是廣大市民普遍關注的一個熱點問題，在社區(qū)推廣實施物業(yè)管理更是熱點中的難題。社區(qū)是若干個群體或社會組織聚集在某個區(qū)域里所形成的一個在生活上相互關聯(lián)的大集體，是社會生活的載體。社區(qū)物業(yè)管理是改革開放和社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分，其管理范圍涵蓋了從居民小區(qū)到工商業(yè)各類物業(yè)項目。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，提高城市的品位，有利于提高城市經(jīng)營管理水平，促進房地產(chǎn)的保值增值，推動我市城市建設和和諧社會建設。

在深入開展學習實踐科學發(fā)展觀活動中，我局組織相關人員，圍繞加強社區(qū)物業(yè)管理等重點內(nèi)容，開展開展集中調(diào)研，調(diào)研的對象主要是城區(qū)花園等小區(qū)的業(yè)主、物管企業(yè)工作人員以及社區(qū)居委會、相關職能部門的管理工作人員，調(diào)查主要采取了問卷調(diào)查、隨機訪談、召開座談會、查閱檔案及實地查勘等方式，重點就社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)實存在的問題以及加強和改進的措施等內(nèi)容進行分析研究，為開展社區(qū)物業(yè)管理試點，扎實推進社區(qū)綜合管理改革提供參考依據(jù)，現(xiàn)將情況報告如下。

一、社區(qū)物業(yè)管理基本現(xiàn)狀

（一）基本情況

據(jù)年我市住房現(xiàn)狀調(diào)查，馬店城區(qū)（不含社區(qū)）現(xiàn)有住房2.51萬套，住房總建筑面積315萬平方米，人均住房建筑面積36.22平方米，分布在馬家店街道辦事處五柳樹、豐坪巷、七口堰、熊家窯等4個社區(qū)居委會。4社區(qū)總人口約8.7萬人，國土總面積13.85平方公里。截止年底，我市城區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)6家，即達等物業(yè)管理公司，物業(yè)管理資質(zhì)等級均為三級，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證、物業(yè)管理人員上崗證的持證上崗人員48人，相關從業(yè)人員240人。全面實施物業(yè)管理面積80萬平方米，其中住房78萬平方米，社區(qū)物業(yè)管理尚未全面推開，已歸集公共部位公用設施維修基金318萬元，已有10個住宅小區(qū)組建業(yè)主委員會，實現(xiàn)了業(yè)主自治或委托物業(yè)管理公司進行管理。

（二）社區(qū)物業(yè)管理作法

近幾年來，市房地產(chǎn)管理局認真執(zhí)行國務院《物業(yè)管理條例》，在物業(yè)管理方面從開發(fā)源頭到建后管理做了大量的細致工作，特別是圍繞業(yè)主反映的突出問題，采取了一系列辦法措施，取得了一定成效。具體體現(xiàn)在：

一是加強物業(yè)管理法制建設，認真組織開展《物業(yè)管理條例》的學習、宣傳、培訓工作。按照原建設部《關于宣傳、貫徹〈物業(yè)管理條例〉的通知》要求，分批對房管所、物業(yè)管理公司工作人員、業(yè)主委員會成員等進行集中學習培訓，要求從業(yè)人員持證上崗，先后培訓百余人次，夯實了物業(yè)管理基礎，提高了物業(yè)管理人員素質(zhì)，營造了良好的物業(yè)管理氛圍。

二是建立了商品住宅專項維修基金管理制度。嚴格按照《省共用部位共用設施設備維修基金實施細則》規(guī)定比例繳交，做到記帳到幢、明細到戶、財政監(jiān)管，保證?？顚Ｓ?，真正用好住房“養(yǎng)老金”，發(fā)揮好專項維修資金保障作用。年我局與中國建行三峽分行枝江支行在宜昌率先開通房屋維修資金管理系統(tǒng)。

三是建立了售房合同與物業(yè)管理合同同時備案制度。嚴格執(zhí)行開發(fā)企業(yè)售房必須簽定前期物管合同，宣傳引導購房人明確物管重要性，切實做到物業(yè)管理從源頭上抓起。

四是逐步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營行為。通過開展物業(yè)管理專項檢查，明確行業(yè)規(guī)范和崗位規(guī)范，進一步明確物業(yè)維修、綠化保潔等服務內(nèi)容和服務標準，做到服務費收支情況公開透明，建立物業(yè)管理誠信檔案。

（三）社區(qū)物業(yè)管理模式

從社會福利分房到住房制度改革，從居民自建住房到房地產(chǎn)開發(fā)，適應各種建設模式形成了不同形式的物業(yè)管理方式。

一是建管不分物管模式。建管不分的模式?jīng)Q定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商重建設、重銷售、輕售后的問題沒有根本解決，出于開發(fā)下一樓盤的需要，開發(fā)公司出資組建物業(yè)管理企業(yè)，形成誰建誰管，物業(yè)管理公司前期介入與接管驗收未落實，造成業(yè)主委員會成立后無法按接管內(nèi)容、接管程序做好驗收接管工作，導致物業(yè)管理糾紛。

二是建管分離物管模式。建管分離模式明確了業(yè)主委員會的自治權利，要求物業(yè)管理企業(yè)自主經(jīng)營自負盈虧。近幾年來，我市在住宅小區(qū)開發(fā)建設中，麗江花園等一部分新建的設施齊全、綠化率高的小區(qū)，由于嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》，配備了物業(yè)管理用房，建立了專項維修基金，具備了社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理條件，按規(guī)定組建了業(yè)主委員會，實現(xiàn)了業(yè)主自治，聘請有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司從事小區(qū)管理，推行業(yè)主公約，居住小區(qū)業(yè)主素質(zhì)較高，收費率高，使得小區(qū)管理規(guī)范，居住環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)和諧穩(wěn)定。

三是福利性物管模式。實施住房制度改革后，單位公有住房均出售給了單位人或社會人，住房已成為商品融入市場，但其物業(yè)仍由原產(chǎn)權單位管理，享受著“單位出大頭，個人拿小頭”的福利性質(zhì)物業(yè)管理模式，由原產(chǎn)權單位聘請門衛(wèi)、保安、保潔等工作人員從事物業(yè)管理，享受單位隱性福利，如電力局的東明小區(qū)、政府大院、省化小區(qū)、61699部隊生活區(qū)及各自成一體單位小院等。

四是業(yè)主自治的管理模式。業(yè)主自治的管理模式主要是住宅規(guī)模小，不具備物業(yè)管理條件的小區(qū)。一類是在馬店城區(qū)以某路、巷、園、市場等命名建造的私人住宅，如私營經(jīng)濟園、建材市場，其物業(yè)管理基本由社區(qū)代管；二類是企業(yè)破產(chǎn)改制后，原單位住宅區(qū)無人管理，如宜昌棉紡廠、枝江啤酒廠等；三類是九十年代中后期由單位改制建設、私人開發(fā)的住房，開發(fā)后房屋賣給個人不再過問，或是在推行社會化物業(yè)管理后由于諸多原因，組建的業(yè)主委員會采取自治管理，小區(qū)內(nèi)住戶不繳納物業(yè)管理費，僅籌集一點資金維持小區(qū)內(nèi)保潔、門衛(wèi)。如怡園小區(qū)、張垸一至四巷等居民點，主要集中在豐坪巷社區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi)。

二、社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

經(jīng)調(diào)研了解，隨著枝江經(jīng)濟和城市建設的不斷發(fā)展，建設工業(yè)強市和濱江宜居城市的步伐不斷加快，社區(qū)物業(yè)管理服務的整體現(xiàn)狀已不能適應建設活力枝江、和諧枝江的要求，嚴重制約了城市管理和房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）物業(yè)管理體制尚未理順，建設與管理職責不清。

物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域性特點，涉及規(guī)劃、建筑、供水、供電、供氣、園林、環(huán)衛(wèi)、工商、物價、公安、消防等多個部門，矛盾交織，因此光靠房地產(chǎn)主管部門難以協(xié)調(diào)，街道辦事處、社區(qū)在這方面的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：一是從總體上看，房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動擁有監(jiān)督管理權，如指導成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，限期改正、撤消不履行職責、侵害廣大業(yè)主權益的決定等，但其可操作性不強，且對于社區(qū)物業(yè)管理的主管機構設置、人員構成、承擔職責等規(guī)定不明確，導致物業(yè)主管部門在履行物管活動的監(jiān)管職責上存在諸多難題；二是街道辦事處、社區(qū)面對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀，承擔了大量的協(xié)調(diào)事務性工作，但缺乏法規(guī)和政策保障，導致許多業(yè)主與物管企業(yè)發(fā)生糾紛時，首先找街道辦、社區(qū)來解決，而社區(qū)除了調(diào)解、說服教育外別無他法約束相關人；三是業(yè)主委員會地位責任不清，缺乏強制力。業(yè)主委員會是經(jīng)全體業(yè)主選舉成立、代表業(yè)主選聘監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的執(zhí)行機構，是業(yè)主和物管企業(yè)的溝通橋梁，但業(yè)主委員會主體地位不明確，權利義務不對等，無明確法律地位。

（二）住宅建設零散性及歷史遺留導致物業(yè)管理市場化進程緩慢。

改革開放以來，特別是住房制度改革以來，為了盡快解決居民住房問題，政府采取了大量措施鼓勵開發(fā)單位、個人多途徑多形式建造了大量的居民住房。這類住房零散性大、標準低、規(guī)模小，配套設施不齊全，加之開發(fā)商的行為不規(guī)范，建設單位的改組、土地使用的不規(guī)范導致無序開發(fā)，物業(yè)無人管，更談不上物管維修基金的歸集，這類住宅建造已有15年左右，絕大部門處于無人管理，房屋年久失修，背街小巷臟亂差，居民意見大，矛盾突出，不安全、不穩(wěn)定因素較為突出，住宅小區(qū)基礎設施配套不齊全，不具備物業(yè)管理條件，導致物業(yè)管理市場化進程緩慢。

（三）物業(yè)管理服務商品意識淡薄，物業(yè)管理收費困難。

長期計劃經(jīng)濟體制下福利分房，單位管修的舊體制造成了業(yè)主對社會化物業(yè)服務的商品消費意識欠缺。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和《物權法》的頒布實施，業(yè)主對物權的概念已確立，產(chǎn)權意識增強，但物業(yè)服務消費觀念尚未形成，主要是業(yè)主收入較低，小農(nóng)觀點強，出錢請人不如自己打掃，缺乏物業(yè)服務的商品意識，導致小區(qū)物業(yè)管理收費難，甚至有些單位推行只服務不收費隱性福利物管，物業(yè)管理服務的大氛圍、小氣候尚未形成，物業(yè)管理良性運行機制難于建立推廣。

（四）物業(yè)服務收費標準偏低，管理費收繳率不高。

據(jù)調(diào)查，我市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理收費每月標準為0.20—0.65元/平方米。由于我市住宅小區(qū)規(guī)模偏小物業(yè)收費偏低，加之業(yè)主物業(yè)服務商品意識淡薄，自覺繳納物業(yè)管理費的意識差，導致公共設施維護、公共設備日常運行、維修保養(yǎng)、綠化保潔、保安管理及人員工資等物管費用入不敷出，物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準降低，長此以往，惡性循環(huán)，制約了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

（五）物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。

我市物業(yè)管理從業(yè)人員大部分來自“轉崗、轉制、轉業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，缺乏正規(guī)的專業(yè)培訓，從業(yè)人員業(yè)務水平和操作技能不高，加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視從業(yè)人員的自身建設，既不開展職業(yè)道德教育，又不建立健全崗位責任制和考核標準，工作程序、服務內(nèi)容和質(zhì)量標準很難到位，管理水平不高，服務質(zhì)量不好，對業(yè)主的合理要求置之不理，導致引發(fā)物業(yè)管理的矛盾和糾紛。

三、加強社區(qū)物業(yè)管理的措施和建議

物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展。為進一步加強社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機制，促進濱江宜居城市的建設，提出如下建議。

（一）要進一步提高對物業(yè)管理工作重要性的認識，加大對物業(yè)管理工作的宣傳力度。

物業(yè)管理關系到廣大市民的日常生活和切身利益，關系到城市發(fā)展和品位的提升，針對市民物業(yè)管理商品消費意識淡薄的問題，要切實加強《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳力度，充分利用報紙、電視等新聞媒介及發(fā)放資料、上街咨詢等宣傳方式，全方位、多層次、多渠道進行物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，著力營造良好的社會輿論氛圍，使各相關部門單位及廣大市民積極參與和支持社會化物業(yè)管理工作，逐步提高物業(yè)管理市場化、專業(yè)化水平。

（二）要進一步建立完善制度規(guī)范，做到物業(yè)管理工作有法可依，有章可循。

物業(yè)管理是業(yè)主委員會代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和公共秩序的活動，涉及各種法律關系和經(jīng)濟主體，在貫徹執(zhí)行國務院《條例》的基礎上，出臺符合實際的規(guī)范性文件，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中的各種關系。如調(diào)整政府相關部門（物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)、各行業(yè)主管部門）之間的關系，明確部門職責；調(diào)整主管部門與開發(fā)企業(yè)、物管企業(yè)的關系；調(diào)整業(yè)主大會、業(yè)主委員會與開發(fā)企業(yè)、物管企業(yè)的關系等，在此基礎上，對物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的矛盾問題制定針對性操作性強的措施和辦法，使社區(qū)物業(yè)管理做到有法可依、有章可循。

（三）要進一步理順管理體制，強化行業(yè)主管部門監(jiān)管職責。

要按照“政府引導、立足社區(qū)，以人為本、因地制宜，以塊為主、屬地管理，部門協(xié)調(diào)、企業(yè)參與，財政扶持、房管指導”的原則，不斷拓展物業(yè)管理覆蓋面，切實改善廣大市民的居住環(huán)境和質(zhì)量，推進城市建設和物業(yè)服務共同發(fā)展。首先要在市政府的指導下，充分發(fā)揮各部門、街辦、社區(qū)管理協(xié)調(diào)作用，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作機制；其次要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領導機構和工作機構，協(xié)調(diào)各相關部門和單位共同做好物業(yè)管理工作；第三行業(yè)主管部門要積極主動履行監(jiān)管職能，積極配合街道、社區(qū)研究落實社區(qū)管理各項措施，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的突出問題，加強與社區(qū)居委會的協(xié)調(diào)配合，加強對業(yè)主委員會的組建、換屆和日常管理工作的指導，規(guī)范業(yè)主委員會的運作，提高業(yè)主委員會自治管理的水平。

（四）要進一步理順物業(yè)管理各方關系，建立完善長效管理機制。

街道辦事處、社區(qū)居委會、物業(yè)主管部門、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)物業(yè)管理中既有各自的職責分工，但又同是物業(yè)管理的主體，因此要理順上述各方在社區(qū)物業(yè)管理中的關系，各方應按照有關法規(guī)、政策履行好各自職責義務，加強協(xié)調(diào)配合和指導監(jiān)督，共同促進社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。

1、市房管部門應加強對物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會工作的指導監(jiān)督，強化日常管理，規(guī)范物管行為。一是強化對前期物業(yè)管理備案的監(jiān)管，業(yè)主委員會成立后，嚴格按管理程序、內(nèi)容、標準做好驗收移交工作，要把前期物管資料和管理用房移交作為監(jiān)督重點；二是強化住宅維修專項資金歸集使用的監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?；三是強化對物業(yè)服務合同簽訂和履行合同情況的監(jiān)管，進一步明確業(yè)主、物管企業(yè)的責權利。

2、街道辦事處要負責指導社區(qū)物業(yè)管理工作的開展，社區(qū)居委會應指導協(xié)調(diào)業(yè)主委員會具體實施。按照“以塊為主、屬地管理”原則，參與制定和界定物業(yè)管理服務區(qū)域，并參與業(yè)主大會的籌建和換屆工作，指導和監(jiān)督業(yè)主委員會、物管企業(yè)的行為，牽頭召開社區(qū)聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決社區(qū)管理出現(xiàn)的各類矛盾和問題，加強對社區(qū)內(nèi)物業(yè)安保和綜合治理工作的監(jiān)督檢查。

3、業(yè)主大會由社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表全體業(yè)主的利益，負責選聘物管服務企業(yè)，積極配合社區(qū)居委會和物業(yè)管理企業(yè)妥善處理小區(qū)管理中出現(xiàn)的問題，并自覺接受政府有關部門的指導。

4、物業(yè)管理企業(yè)是經(jīng)業(yè)主大會選聘的市場化、專業(yè)化、社會化服務企業(yè)，它在小區(qū)管理中要嚴格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，認真履行與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同，積極主動地為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，自覺接受政府有關部門及業(yè)主的監(jiān)督，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。

總之，要在理順各方關系的基礎上建立社區(qū)、業(yè)主委員會、物管企業(yè)三位一體的長效管理機制，做到從規(guī)劃建設時介入，從前期物業(yè)管理抓起，形成職責分明、措施得力、運轉高效的社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，切實調(diào)動各方面的工作積極性，促進社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。

（五）要進一步做好社區(qū)基礎工作，因地制宜確立社區(qū)物業(yè)管理模式。

1、新建住宅小區(qū)要嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》，走社會化、市場化、專業(yè)化的物管道路。一是新建住宅小區(qū)要嚴格執(zhí)行規(guī)劃方案。按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全的要求建設住宅小區(qū)，同時嚴格按標準做好專項維修資金的歸集工作；二是要嚴格落實竣工備案制度和配套設施交付使用制度，建立前期物業(yè)管理介入制度、物業(yè)管理項目接管驗收制度，完善物業(yè)管理移交手續(xù)；三是新建小區(qū)在交付使用后要按照法規(guī)及時成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，選聘有資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，確保從規(guī)劃建設施工到售后物管一條龍服務，使物業(yè)管理從開始設計就走上規(guī)范化道路。

2、整改后住宅舊區(qū)要因地制宜納入社區(qū)物業(yè)管理范圍。單一的模式不能適應社區(qū)物業(yè)管理的需求，要根據(jù)物業(yè)的特點和居民的需求，采用不同的管理模式。一是在社區(qū)管轄范圍內(nèi)，經(jīng)整治具備條件的住宅小區(qū)，可由社區(qū)組織成立業(yè)主委員會，選聘物管企業(yè)，建立“社區(qū)、業(yè)主委員會、物管企業(yè)”三位一體的長效機制，按照不同小區(qū)的特點，采取多種方式實施物業(yè)管理服務；二是經(jīng)整治不具備條件的社區(qū)，可暫由社區(qū)組織下崗失業(yè)人員和“零就業(yè)”家庭人員，或者“志愿者”從事物業(yè)服務，進行保潔、保綠、保安等基礎物管工作，所需資金由財政部門予以扶持；三是規(guī)模較小，零星開發(fā)的住宅樓，可采取“樓棟管理”模式來解決有人管事的問題，由社區(qū)選聘專人組織管理，協(xié)調(diào)解決居民的實際問題，并采取循序漸進方法實施市場化物業(yè)管理。

（六）要進一步培育小區(qū)業(yè)主的主體意識，營造良好的物業(yè)管理氛圍。

當前大部分業(yè)主的權利意識剛剛萌芽，參與意識較低，對政府的依賴心理較重，街道、社區(qū)和有關部門要針對性地加強政策法規(guī)宣傳和引導，讓逐步推行市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的理念深入人心，逐步培養(yǎng)業(yè)主的主體意識、權利意識和參與意識，使之能夠主動參與、支持配合社區(qū)、業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，共同建設社區(qū)美好家園，把枝江打造為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、充滿活力、和諧穩(wěn)定的濱江宜居城市。