獨家原創(chuàng):文化城發(fā)展調(diào)研報告

時間:2022-07-01 10:57:00

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獨家原創(chuàng):文化城發(fā)展調(diào)研報告

**新開發(fā)區(qū),憑借臨空經(jīng)濟的翅膀,助推**經(jīng)濟騰飛。一方面被賦予經(jīng)濟前沿陣地的地位,一面受政府相關(guān)職能部門調(diào)控,現(xiàn)在**發(fā)展最好的是**新開發(fā)區(qū),產(chǎn)值從0—100億花了12年時間,從100—200億花了3年時間,從200—300億花了1年時間。從中看出**新開發(fā)區(qū)前期發(fā)展比較緩慢,積累的周期較長,但是**新開發(fā)區(qū)作為**臨空經(jīng)濟圈的核心和門戶,上升空間巨大,發(fā)展?jié)摿o可估量。隨著時間的推移,必將超越新區(qū)。

1.而**新華發(fā)行集團有限公司旗下的**文化城將設(shè)于**新開發(fā)區(qū),遠離城區(qū),建筑面積達6萬多平方米,其中2.2萬平米用于新華圖書城,3萬平米用于其他附屬設(shè)施。6萬平米是總面積。決定把城區(qū)消費引入新區(qū),采取一套龍服務(wù)的構(gòu)思,集合多種功能設(shè)計,開展多種經(jīng)營項目如:購書、娛樂、服務(wù)、培訓、購物、看電影等等等等。通過對**文化城整體發(fā)展的規(guī)劃,具體實施方案的執(zhí)行。**文化城必將帶動**新開發(fā)區(qū)向前邁進一大步。

一、做好總體規(guī)劃

輕度通貨膨脹帶來的不便完全可以被經(jīng)濟發(fā)展的積極成果所抵消,此時政府也會相對主動拉動經(jīng)濟發(fā)展。有兩種力量,一種是消費拉動,另一種是投資推動,市場經(jīng)濟國家?guī)缀醵际窍M拉動。政府也希望看到**文化城的快速發(fā)展。促進消費。

我們可以在政府的大力支持下,參照其他成功商業(yè)文化城營銷的基礎(chǔ)上,集合有大型購物中心營銷經(jīng)驗的專家的智慧完成**文化城整體思路與發(fā)展總規(guī)劃。對**文化城整體發(fā)展資源進行全面規(guī)劃的基礎(chǔ)上,在產(chǎn)品整合、戰(zhàn)略舉措、宣傳營銷、資金籌措、保障體制等方面給予具體可行的實施意見,帶領(lǐng)**文化城朝健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)方向發(fā)展。**文化城將先進的商業(yè)思想與商業(yè)實踐相結(jié)合,使**文化城成為**新開發(fā)區(qū)最繁榮、最集中、最先進、的風景線。

(一)**文化城總規(guī)劃遵從原則

1..政府支持、人才參與、市場運作的協(xié)同互動原則。

.政府支持、人才參與、市場運作,推動購物中心“扎堆式”經(jīng)營,奉行麥當勞與肯德基式共贏理念,實現(xiàn)雙贏。項目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資,要占據(jù)購物中心整體投資的10%以上。

2..統(tǒng)一規(guī)劃、總體布局、分層開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展原則

因勢利導的商業(yè)造勢,不貪大求全,購物中心采取分期開發(fā)、分階段開發(fā)的策略,合理控制商業(yè)規(guī)模和運營風險,不建設(shè)面積超過20萬平方米的購物中心。

3、地域相鄰、產(chǎn)業(yè)相近、功能互補、分類指導的規(guī)劃原則。

發(fā)展**文化城要有長遠眼光,服從大局,在盤活**文化城的靈魂新華圖書城前提下,按照總體布局,優(yōu)先建設(shè)新華圖書城,以重點新華圖書城發(fā)展帶動其他多種經(jīng)營項目的發(fā)展,促成新華圖書城協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、求同存異、搞出特色、具有創(chuàng)新的特色發(fā)展原則

把握世界購物中心發(fā)展潮流,搶先一步的購物中心開發(fā)戰(zhàn)略。發(fā)展**文化城要注意結(jié)合實際情況,那就是現(xiàn)在新城區(qū)人氣不旺,要考慮一套龍服務(wù)的構(gòu)思。把城區(qū)消費引入新區(qū),而新華圖書城將是**文化城發(fā)展的主題和品牌,同時其他項目可以形成不同功能互補。力推復合型精品,逐步形成采取一套龍服務(wù)的構(gòu)思,集合多種功能設(shè)計新理念。充分發(fā)揮**開發(fā)區(qū)自身的優(yōu)勢,形成一個大型購物中心主題,多種形式,差異化開發(fā),個性化發(fā)展的**文化城新氣象。

5.明確立足**新開發(fā)區(qū),吸引新區(qū)消費轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略原則:

**文化城在保持顧客人數(shù)穩(wěn)步增長的同時,努力提高質(zhì)量自身效益??焖侔l(fā)展**文化城的軟硬件設(shè)施建設(shè)水平,全面提升**文化城整體素質(zhì)的要求。

(二)具體實施方案的執(zhí)行

1、整和所有一切資源,最大限度吸引客源。

所謂文化MALL,通常是指組合有多種零售經(jīng)營業(yè)態(tài)的大型綜合賣場,例如大型綜合超市、百貨店、電影院等。就是以圖書經(jīng)營為主,餐飲、數(shù)碼、文具、旅游、百貨、娛樂、收藏等相關(guān)文化業(yè)態(tài)為輔,讓讀者體驗“一站式文化消費”的大型零售賣場。近期或今后一段時間內(nèi),中國書業(yè)以各地新華發(fā)行集團為代表,掀起了一股興建文化MALL的熱潮。這一模式下的書店已不再是單一的賣書場所,它將圖書業(yè)態(tài)與其他與文化相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)有機結(jié)合,發(fā)展成為人們休閑、娛樂、品味時尚的場所,其舒適、寬松、寧靜、高雅的環(huán)境,讓讀者在購書時能盡情享受到書的雅趣、樂趣和書文化的魅力。**文化城走的就是這種發(fā)展路線。

2、開展多種經(jīng)營項目、保證所有產(chǎn)品品質(zhì)。

文化MALL的經(jīng)營模式,首先在于為文化領(lǐng)域的商業(yè)企業(yè)提供一個廣闊的空間,使得商家之間互相補充、彼此和諧;同時使各類業(yè)態(tài)自由組合搭配,充分滿足消費者的多樣化需求。而在文化企業(yè)的商業(yè)競爭進入資本高度集中階段、休閑時代來臨之際,建設(shè)文化MALL是新華書店突破傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài),實現(xiàn)經(jīng)營創(chuàng)新的需要,是以主業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ),實現(xiàn)跨行業(yè)經(jīng)營和異業(yè)結(jié)盟經(jīng)營模式的創(chuàng)新和探索。**新華發(fā)行集團有限公司旗下的**文化城在新的理念引領(lǐng)下,將在**新開發(fā)區(qū)打造新華圖書城,給讀者帶來全新的購書休閑體驗。書城分為六層,總建筑面積6萬平方米,外部建筑氣勢恢宏,內(nèi)部裝潢經(jīng)典時尚,處處體現(xiàn)書城對讀者無微不至的人文關(guān)懷。

3、一套龍服務(wù)構(gòu)思、提供最為便利的購物環(huán)境。

4、擬建成集購書、文化藝術(shù)品創(chuàng)作、展示及交易、演藝培訓諸多功能于一體的“一站式”文化娛樂消費場所。在自動扶梯口設(shè)置引導性廣告,吸引人流按照其引導的方向走。充分發(fā)揮街鋪的聚客作用,設(shè)計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛。巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口,將人流引向文化城中心。在文化城中心內(nèi)設(shè)計人性化的的士站,方便乘客在此上落,重視服務(wù)的細節(jié)。一套龍服務(wù)構(gòu)思、提供最為便利的購物環(huán)境。

5、多種功能設(shè)計、購書、娛樂、服務(wù)、培訓、購物、電影等。

最大限度利用中庭的空間,使中庭成為一道最佳的餐飲景觀

不要把餐飲放在一個地方,而是要多點多層的休閑餐飲。充分利用電影優(yōu)勢,在**文化城內(nèi)設(shè)置了水平高的電影院。將美食廣場安排在**文化城的頂樓,形成吸引人流的磁極。在**文化城中心設(shè)置大型電視屏幕,形成人流集中的焦點效應。建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計,讓建筑外部形成消費動力。

探索新型經(jīng)營模式,文化MALL依托大型書城,引入其他經(jīng)營業(yè)態(tài),但這些相關(guān)門店并不只有簡單的輔助功能,其經(jīng)營的好壞將直接影響文化MALL的整體經(jīng)營效益。拓展產(chǎn)業(yè)布局,強化渠道建設(shè),探求贏利新模式,這是今天的新華書店突破傳統(tǒng)經(jīng)營理念,實現(xiàn)經(jīng)營創(chuàng)新的迫切需要。

6、通過和品牌合作,形成良性循環(huán),借助品牌的資源優(yōu)勢。

**文化城城獨特新穎定位引得眾多國。內(nèi)外知名品牌爭相進駐,包括星巴克咖啡(美國)、芭琪甜品(意大利)、藝術(shù)琴行(美國Baldwin鋼琴、Gibson吉它)等,與書城共同打造了一個文化商業(yè)MALL。書城以圖書銷售為主業(yè),以文化為核心,以城市白領(lǐng)和高素質(zhì)人群為目標消費群體,將圖書業(yè)態(tài)與其他與文化相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)有機結(jié)合,走“精品、時尚、專業(yè)”的品牌運營路線,從而營造了一個高雅精致的文化殿堂、休閑娛樂的文化場館、充分滿足消費者“多功能、一站式”需求的文化商業(yè)MALL。

(三)具體細節(jié)補充

1、提高購買率及創(chuàng)造愉悅對大型購物中心而言,是非常重要的細節(jié)。

首先是感受的設(shè)計。層層退縮的中庭設(shè)計,讓顧客的空間感受最佳化。弧線形的中庭設(shè)計,形成購物的流動的空間。運用弧形動線,創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗。多中庭設(shè)置原則,鼓勵層間運動。不讓主力店占據(jù)一整層的面積,而是要讓它同一店鋪多層分布。平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū),而是實行混業(yè)經(jīng)營。同中心不同檔次商品共存,將不同價位的商品分別設(shè)置于不同的樓層,次級街道控制在3—7米的范圍內(nèi),主街道要在12米以上,每隔20—40米即布置一組自動扶梯,電梯采用集中布置的原則。在多層的文化城中心內(nèi),設(shè)計跨多層的“通天梯”實現(xiàn)人流跨層傳送。

將餐飲場所設(shè)置于溜冰場上空,推動娛樂觀賞化,餐飲娛樂化。在廁所外設(shè)置等候區(qū),人性化的細節(jié)設(shè)計無處不在,處處關(guān)心人的需要,無障礙設(shè)計完善齊備,考慮周全。在文化城中心內(nèi)設(shè)計充足的停車位,預見并滿足消費者停車購物的需求。主入口設(shè)計醒目標志,使其成為人流集中和各類活動的焦點。與生活有關(guān)的商品及服務(wù)都能夠成為購物中心的組成部分,如彩票銷售點等。使多數(shù)商鋪成為第一排商鋪,盡量減少第二排商鋪。

2、可持續(xù)經(jīng)營的管理細節(jié)

推動文化城中心三權(quán)分立式管理,極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心的作用。經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻,牢牢把握商場主動權(quán),形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象。招商注重商戶組合,不以租金最高作為首選,重點考慮品類組合及商戶經(jīng)營水平。用策略經(jīng)營實現(xiàn)各層租金遞增幅度平緩,將低樓層與高樓層租金差距拉至最小,讓購物中心成為滿足多元化需求的場所,實現(xiàn)公共空間社會化。購物中心的租戶每年保持5%—10%的淘汰率。商戶入場要先遞交申請,然后對其進行半年考察以后,才決定是否讓該商戶進場。重視顧客的感受,當小孩子走進商場的時候,竟然會得到一枚糖果。裝修期近乎完美的現(xiàn)場管理,不給購物氛圍制造一絲絲的不和諧。在文化城中心外設(shè)置咨詢服務(wù)臺,不是引人購物,而是為人指引道路。經(jīng)常舉辦促銷活動,但促銷活動經(jīng)費來源完全良性。聘請國際著名溜冰高手舉辦培訓班,增強溜冰場和購物中心的聚客能力。用免費停車或全港最便宜的停車費的手段.討得顧客的歡心。文化城中心總收入增加的50%來自于廣告及展示空間的增加。合理控制售價與租金之間的比率,將回報率控制在7%—8%之間。將一次促銷展示作為一次作品展示,將藝術(shù)與商業(yè)在購物中心奇妙融合。

3、構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢

現(xiàn)代化的品牌推廣手段,構(gòu)建文化城中心的可持續(xù)運營優(yōu)勢。運用與文化城中心形象相適應的推廣手段,講究社區(qū)品味,體現(xiàn)人文關(guān)懷。用現(xiàn)代藝術(shù)的語言構(gòu)建購物中心的標志,形成現(xiàn)代文化城購物中心的品牌形象識別。運用超市不斷變換形象的手法,保持顧客對購物中心常年不斷的新鮮感。充分利用節(jié)假曰的宣傳機會,實現(xiàn)節(jié)假曰宣傳的節(jié)點引爆。很少在媒體上做形象廣告,即使做,投入費用也不大。充分利用每一個地鐵出口,制造最強烈的廣告效應。在每一個細節(jié)處都運用設(shè)計的元素,連洗手間的設(shè)計都與眾不同。在每一個可利用的地方都設(shè)置廣告位,既美化了形象,又創(chuàng)造了收益。了解女性逛街時容易迷路、慌張的心理,用良好的指示牌設(shè)計,不讓女性購物者走回頭路。用智能化的購物指引設(shè)施,讓男性購物者輕松找到目的地。堅持文化城中心的主題原則,為追求色調(diào)統(tǒng)一,不惜要求商家修改VI的顏色。每年舉辦除夕夜“蘋果倒數(shù)”活動,十多年不間斷,使其成為城市標志。每天舉辦一場鋼琴演奏會,將顧客帶到音樂藝術(shù)的殿堂。

4、不可復制的特色和主題

天空之城的設(shè)計,將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界。為文化城中心創(chuàng)造新穎的海洋主題,營造劇場化的購物感受。將西方藝術(shù)與中國風水進行完美結(jié)合,用藝術(shù)的方法創(chuàng)造購物中心的風水格局。營造荷里活的夢幻世界,用星光大道吸引電影迷的視線

現(xiàn)代、金屬、夢幻的主題,充滿創(chuàng)意的、新一代的文化城中心設(shè)計贏得未來。在天臺創(chuàng)造最美麗的維港景致,使購物中心具有不可復制的景觀優(yōu)勢。在光譜上選取一截顏色,形成文化城中心的印象識別。實現(xiàn)文化城中心公園化,在激烈的市場競爭中創(chuàng)造差異化購物環(huán)境。設(shè)計室內(nèi)過山車,獨一無二的娛樂設(shè)施形成購物中心的獨有特色。將史諾比樂園概念引入購物中心,差異化經(jīng)營打造全新品牌概念。

當然未來,**文化城的新華書城的發(fā)展是可以有多種選擇的,可以是圍繞新華書店主業(yè)打造圖書賣場、網(wǎng)上書店模式,可以進行多元化發(fā)展,進入其他商業(yè)領(lǐng)域,同樣地,也可以嘗試以文化為主的文化MALL模式。市場經(jīng)濟體制下的經(jīng)營理念對于新華書店而言,是要面對的新型挑戰(zhàn)。隨著人們對文化需求的多元化,也迫使文化企業(yè)要進行探索和創(chuàng)新,尋求多功能、多元化的經(jīng)營模式。