導語：社區(qū)物業(yè)管理專題調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

混合型小區(qū)即在同一小區(qū)內(nèi)有商品房、售后房、使用權(quán)房及拆私還私四種類型?？到?a href="http://www.eimio.cn/article/zhongjibaogao/dybg/200903/173419.html" target="_blank">社區(qū)內(nèi)有39個售后房小區(qū)均為混合型小區(qū)，占小區(qū)總數(shù)的64%，占住宅小區(qū)總面積的67%。針對混合型小區(qū)物業(yè)管理中存在的難點和問題，區(qū)人大代表組通過數(shù)據(jù)收集、調(diào)查研究、組織座談、實地察看等方式，全面了解我社區(qū)混合型小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實際問題，促進和諧社會的建設(shè)和社區(qū)形象的提升?，F(xiàn)將康建社區(qū)混合型小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀問題和建議報告如下：

一、康建社區(qū)物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀

1、居住小區(qū)的總體情況

地區(qū)地處西南部，面積4.07平方公里，現(xiàn)有居委24個，居住小區(qū)61個（其中22個是商品房小區(qū)，39個是售后房小區(qū)）。住宅小區(qū)總面積為253.9萬平方米，其中純商品房小區(qū)面積為83.6萬平方米，售后房小區(qū)面積為178萬平方米。

2、混合型小區(qū)的基本情況

61個住宅小區(qū)中有39個售后房小區(qū)均為混合型小區(qū)（即有商品房、售后房、公房及拆私還私四種類型），其中商品房面積約33萬平方米，占總面積的18.5%；售后房面積約128萬平方米，占總面積的72%；使用權(quán)房面積13萬平方米，占總面積的13%；拆私還私面積4萬平方米，占總面積的2.3%。

3、物業(yè)管理的基本情況

地區(qū)61個小區(qū)現(xiàn)由中房、申大、申城等23家物業(yè)公司進行專業(yè)管理，其中包括徐房及申大兩家區(qū)屬單位，徐房集團管理5個小區(qū)，面積為23萬平方米；申大物業(yè)管理7個小區(qū)，面積為28萬平方米；中房物業(yè)管理11個小區(qū)，面積約60萬平方米。

從硬件設(shè)施來講，地區(qū)的物業(yè)管理具有一定的優(yōu)勢。目前61個小區(qū)均為80年代后期建造，全部為封閉式小區(qū)，住宅成套率100%；已全部解決多頭與多家管理的矛盾，全部實施了物業(yè)一體化管理的方式。

從軟件建設(shè)來講，物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作也走在前列。多年來，街道的領(lǐng)導在指導、布置社區(qū)工作的同時較早地介入了物業(yè)管理，并對物業(yè)管理的各方面給予了指導和極大的關(guān)心與支持。尤其是幾年來致力推進居住小區(qū)“三駕馬車”齊抓共管的管理模式，積極發(fā)揮居委、物業(yè)黨建聯(lián)建在物業(yè)管理中的作用，為物業(yè)管理整體水平的提高打下了基礎(chǔ)。

二、混合型小區(qū)物業(yè)管理的主要問題

1、售后公房比重較大（約占72%）

小區(qū)房屋老齡化，硬件設(shè)施不同程度上存在設(shè)施陳舊、管線老化、道路積水、墻面滲漏、車位稀缺等問題，嚴重影響居住質(zhì)量。39個混合型小區(qū)中實施過“平改坡”綜合改造工程的只有20萬平方米，僅占混合型小區(qū)總面積的11%。

2、商品房維修基金不到位

維修基金存在很大缺口，業(yè)委會追繳困難。例如，桂花園有88家商品房維修基金不到位，追繳困難，使得“平改坡”綜合改造工程無法正常推進。再如月季園小區(qū)，因小區(qū)大部分是僑匯房，大部分商品房沒有維修基金，維修基金到位率僅為40%。此外，部分小區(qū)商品房為96年以前出售的，也有10%～20%維修基金無法收繳。

3、維修基金存量減少，業(yè)主不愿意補充維修基金

小區(qū)首次募集的維修基金經(jīng)過多年的使用，基本上已經(jīng)處于“臨界”狀態(tài)，后續(xù)資金的籌措方法、途徑均尚未落實，很大程度上對小區(qū)日常管理產(chǎn)生不良影響。以中房物業(yè)管理的8個混合型小區(qū)為例，房屋維修基金均已使用80%以上，加上部分小區(qū)維修基金到位率本來就低，造成小區(qū)的日常開銷只能依靠停車費等微薄收入維持補充。

4、停車難問題普遍

地區(qū)混合型小區(qū)大多在十幾年前建造，在規(guī)劃設(shè)計時對社會經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的速度與人民生活水平提高的幅度估計不足，大多數(shù)小區(qū)機動車停車泊位考慮不夠，小區(qū)道路窄，在私人購車越來越多的情況下，這些小區(qū)的停車難問題就日益顯現(xiàn)，小區(qū)因亂停車而導致居民進出難，空氣污染、噪音污染增多，有些小區(qū)不允許業(yè)主停車，造成業(yè)主矛盾。這個問題也成為混合型小區(qū)物業(yè)管理中矛盾比較集中的焦點之一。

5、物業(yè)管理價質(zhì)不符，企業(yè)虧損經(jīng)營

同一小區(qū)，同一等級服務(wù)，卻存在兩種不同收費標準。以中房物業(yè)為例，其服務(wù)同一小區(qū)內(nèi)，商品房每月收費0.5元/平方米，而售后房每戶僅7.5元/月，售后公房物業(yè)管理收費低廉，但享受的服務(wù)卻與商品房業(yè)主一樣。其他還有使用權(quán)房和拆私還私等業(yè)主，享受了服務(wù)卻不必繳納費用。而隨著生活水平的提高，業(yè)主對物業(yè)管理的要求也不斷提高，物業(yè)公司管理成本不斷提高。市最低平均工資標準由十幾年前的210元/月提高到960元/月，增幅達400%，而物業(yè)管理費收費標準十幾年來沒有提高。此外，對于部分困難居民，民政部以發(fā)文的形式要求物業(yè)公司減免費用，但卻沒有給與企業(yè)一定形式的補助，由企業(yè)自行消化。

三、混合型小區(qū)物業(yè)管理的意見建議

1、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)收費體系

推行“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。隨著城市居民居住條件與工作環(huán)境的不斷改善，人們對物業(yè)管理認識也在不斷地深化，與之相應(yīng)的是物業(yè)管理所涉及的服務(wù)內(nèi)容越來越豐富，從原來單純的清潔、房屋維修等有限的項目，擴展到現(xiàn)在保潔、保安、綠化、共有部位和設(shè)施設(shè)備及小區(qū)內(nèi)公共場所的維修養(yǎng)護等各個方面。在綜合服務(wù)方面，不斷有更新、更高的要求。隨著物價、工資等服務(wù)和管理成本的增長，按照原有的收費標準，承接售后公房占相當比例的物業(yè)公司經(jīng)營入不敷出，勢必造成物業(yè)公司減少服務(wù)項目、壓縮維修開支、降低服務(wù)標準，導致服務(wù)質(zhì)量下降。雖然當前已出臺了一系列扶持措施，如：給予售后公房每平方米0.2～0.4元的補助，但這只能是一種過渡，從長遠來看，要根本解決問題，政府應(yīng)當考慮通過物價部門上調(diào)普通居住房屋的各類收費標準，從根本上緩解或解決物業(yè)管理虧損狀況，提高物業(yè)管理水平。

2、探索多樣化物業(yè)管理模式

對混合型小區(qū)管理可以針對不同檔次，采取不同的物業(yè)管理模式。除了收費標準應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)檔次和服務(wù)質(zhì)量確定外，物業(yè)管理的模式也要隨之變化。對于一些低檔的售后公房小區(qū)可以實行業(yè)主大會自營制，不一定要由物業(yè)公司來實施管理，可由業(yè)主自行管理。發(fā)動社區(qū)志愿者實行最簡單管理，只要有最基本的服務(wù)即可（保證有人對園區(qū)的道路、公共區(qū)域進行保潔就行，樓道內(nèi)公共部位定期組織住戶自行清掃，由業(yè)委會進行檢查），以降低管理成本，減輕業(yè)主負擔，對小區(qū)內(nèi)的房屋出租等收取一定比例的管理費，以補貼物業(yè)管理費用。日常維修由區(qū)房屋維修中心承擔，政府財政給予補貼和稅收上的支持。

3、加大投入，改善混合型小區(qū)居住條件

以迎世博和舊房綜合改造為契機和抓手，加大混合型小區(qū)的綜合資金投入和改造力度，排出綜合整治總體計劃，做好小區(qū)綜合維修工程、節(jié)能改造、二次供水改造，改善混合型小區(qū)居住條件。針對小區(qū)停車難問題，充分整合資源，利用社區(qū)內(nèi)公共停車場，協(xié)商停車費用；利用公共綠地建造地下停車場。由街道牽頭，采用公開招標的形式，在社區(qū)內(nèi)兩大綠地（康樂文化廣場/浦北路綠地）建造地下公共停車場，解決小區(qū)停車難問題。

4、建議完善小區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)

一是完善稅收扶持政策。對承接售后公房為主體的混合型小區(qū)物業(yè)公司給予稅收上的優(yōu)惠。政府對物業(yè)企業(yè)免稅、降低稅收或者進行企業(yè)稅返還，使企業(yè)能夠保本經(jīng)營或微利經(jīng)營，提高服務(wù)積極性，加大投入，提高服務(wù)質(zhì)量。二是完善低收入家庭的幫扶政策。對困難居民申請獲得減免的費用，應(yīng)該從政府的社會救助?？钪兄С?，列入社會保障公共財政。三是針對維修基金“籌集難，使用難”問題，建議在明確維修基金后續(xù)資金的籌措方法和途徑，同時，針對無故欠繳拒交維修基金、物業(yè)管理費的業(yè)主，也要制定相關(guān)的制約措施，明確民事責任和賠償責任。