導(dǎo)語：連城縣農(nóng)民房產(chǎn)與宅基地調(diào)研報(bào)告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

黨的十六屆五中全會(huì)提出了新農(nóng)村建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的目標(biāo)要求，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)和黨的建設(shè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的發(fā)展要求，也是建設(shè)和諧社會(huì)的具體體現(xiàn)。其中“村容整潔”可以理解為最大限度的為農(nóng)民提供良好的居住環(huán)境。實(shí)際上，基本落腳點(diǎn)就在房產(chǎn)與宅基地的管理上，就是如何規(guī)范宅基地管理?；诖?，本辦組織人員走訪了全縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并選擇了北團(tuán)鎮(zhèn)江園村，對農(nóng)村村民建房及宅基地的管理問題開展了一次調(diào)查。

一、農(nóng)村宅基地的概念及其法律基本特征

通過此次在江園村調(diào)查走訪，我們發(fā)現(xiàn)九成以上的村民對什么是農(nóng)村宅基地，如何合法取得和擁有宅基地，宅基地的使用法律規(guī)定等情況一無所知，所以我們認(rèn)為有必要在此與大家一些了解這些政策法規(guī)知識(shí)。

宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利，宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。其法律基本特征如下。

1、集體所有。我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。

2、使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。

3、取得單一性。法律規(guī)定了宅基地取得方式的單一性。

4、一戶一宅。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”從字面上看，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。

5、不可流轉(zhuǎn)性。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。

二、全縣的基本概況

連城縣是個(gè)山區(qū)縣，地勢起伏較大。全縣共有17個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），232個(gè)行政村，大部分行政村由于地理環(huán)境的原因，經(jīng)濟(jì)條件相對落后。目前，隨著交通區(qū)位優(yōu)勢的凸現(xiàn)、全縣工業(yè)化的不斷推進(jìn)以及外出務(wù)工人員的不斷增多，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐步活躍，農(nóng)民收入有較大提高，農(nóng)民建房需求不斷增大，要求建房的農(nóng)戶越來越多。我縣農(nóng)戶擁有房屋主要是以自建的方式取得。根據(jù)2007年統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)，2006年，全縣平均每人新建房屋面積0.8平方米，均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，每平方米新建房屋價(jià)值540元；新建房屋生活用0.8平方米；每人年末使用房屋面積29.8平方米，其中磚木結(jié)構(gòu)7.55平方米,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)16.25平方米。年末每戶使用房屋價(jià)值24000元。

歸納起來，主要有以下幾種原因?qū)е罗r(nóng)民要求建房。一是生活條件改善。近年來，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活躍，農(nóng)民收入多元化，原來的一些無房戶、困難戶生活水平得到很大改善，希望新建或擴(kuò)建住宅來改善居住條件，以贏得更好、更舒適的生活環(huán)境。二是家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。一些村民因結(jié)婚、生孩子后，欲和父母、兄弟分開立戶，要求以一戶一宅為原則單獨(dú)審批宅基地；有的家庭因小孩長大，需要單獨(dú)的房間，致使原來的住房顯得擁擠，要求按照政府規(guī)定的人均住宅面積計(jì)算擴(kuò)建原有住宅。三是房屋年久失修需重建。部分建于20世紀(jì)70、80年代的房屋出現(xiàn)地基下沉、屋頂滲漏、墻體開裂等現(xiàn)象，有的還經(jīng)有關(guān)專業(yè)部門鑒定屬危房，存在一定的安全隱患?；诖?，危房戶為了居住安全和改善住房條件需要，提出了翻建房屋的要求。我縣2006年重建家園的洪災(zāi)受災(zāi)戶就屬于此例。四是涉及重點(diǎn)工程建設(shè)需要拆遷。為確保贛龍鐵路、龍長高速、永武高速及204國道改線、蓮中路拆遷等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，對于部分涉及拆遷并選擇自建房的農(nóng)戶，政府給予安排了宅基地，但由于農(nóng)村宅基地審批需要一定時(shí)間，類似這些因重點(diǎn)工程建設(shè)需要拆遷的農(nóng)房是在未辦理相關(guān)法定手續(xù)的情況下先建房的。

三、抽樣調(diào)查情況

北團(tuán)鎮(zhèn)江園村共有5個(gè)自然村，14個(gè)村民小組，總戶數(shù)為393戶，人口1635人，農(nóng)民人均純收入3250元。該村以烤煙種植，生豬、連城白鴨養(yǎng)殖和米粉加工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，村風(fēng)民風(fēng)、村容村貌較好。

1、村莊規(guī)劃方面。就北團(tuán)鎮(zhèn)江園村調(diào)查情況來看，該村建房一直以來都沒有統(tǒng)一規(guī)劃，2006年被列為新農(nóng)村建設(shè)市級試點(diǎn)村后，才開始有史以來的一次全面、正規(guī)、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。全縣17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，除了集鎮(zhèn)所在地的行政村和新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)村外，情況一般都類似江園村。

2、房屋面積方面。根據(jù)2004年12月1日起施行的《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法》第九條的規(guī)定，農(nóng)村村民每戶建住宅用地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對原舊住宅進(jìn)行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。但是就江園村的調(diào)查情況來看，用地面積超過120平方米（含120平方米）的有222戶，占56%；80平方米至120平方米（含80平方米）的有109戶，占28%；而不足80平方米的只有62戶，占16%。而且40%左右的農(nóng)戶都至少還有1處舊宅基地（即閑置舊宅），且絕大部分處于無人居住、年久失修狀態(tài)。國土部門除宅基地墾復(fù)補(bǔ)助政策外，至今也沒有出臺(tái)其它多余宅基地清理收回的政策措施，浪費(fèi)了大量的土地資源。

3、土地收費(fèi)問題。按照我國法律規(guī)定，宅基地是村民無償使用的，不存在支付土地價(jià)款的問題，唯一需要交納的費(fèi)用就是土地登記費(fèi)，按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》和原國家土地管理局《關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法》（[1999]國土[籍]字第93號）的規(guī)定辦理，具體包括兩項(xiàng)：一是土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用農(nóng)村居民生活用地面積在200平方米（含200平方米）以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。如果已經(jīng)有了土地利用詳查成果資料的村農(nóng)民集體所有土地，則必須利用該成果資料進(jìn)行登記發(fā)證，免收土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)。但應(yīng)每宗地以圖幅為單位每幅收10元圖件編繪資料復(fù)制費(fèi)。二是土地注冊登記、發(fā)證費(fèi)，此費(fèi)用個(gè)人每證5元，單位每證10元。“三資”企業(yè)和其他國家特制證書的，每證20元。以上屬于土地登記發(fā)證應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用，除此以外的任何收費(fèi)都屬于亂收費(fèi)項(xiàng)目。

根據(jù)《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法》第十九條的規(guī)定，我省農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地建設(shè)住宅，只需參照《福建省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)支付土地補(bǔ)償費(fèi)用。農(nóng)村村民對原舊住宅進(jìn)行原址翻建、申請新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經(jīng)濟(jì)組織的，不繳納土地補(bǔ)償費(fèi)用，但超過本辦法規(guī)定的最高住宅用地面積限額擴(kuò)建住宅的，應(yīng)繳納超出面積部分的土地補(bǔ)償費(fèi)用。

四、存在的問題

1、農(nóng)村宅基地缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，用地粗放。村民建房選址多數(shù)是在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，隨意選址，使村莊布局雜亂無章，零散分布，浪費(fèi)土地，聚集效應(yīng)不高。村發(fā)展用地規(guī)劃成果資料沒能發(fā)揮應(yīng)有的規(guī)劃控制作用。蓋房子要講究“風(fēng)水”、“坐向”，造成各村各戶往往只按自家的意愿進(jìn)行建設(shè)，而違反了城鎮(zhèn)發(fā)展用地規(guī)劃的要求。

2、超標(biāo)準(zhǔn)使用宅基地現(xiàn)象十分普遍，少批多用宅基地行為仍然存在。按新《土地管理法》和《福建省條例》規(guī)定，農(nóng)村村民每一戶只能有一處(新舊宅基地合計(jì))不超過標(biāo)準(zhǔn)120平方米的宅基地。但很多農(nóng)村村民戶均宅基地都超過120平方米。甚至在1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施后分配劃撥的宅基地，每宗地面積仍不止120平方米。有一些村(居)多占用的宅基地比國土部門批準(zhǔn)的還要多。

3、土地使用法律意識(shí)淡薄。由于小農(nóng)意識(shí)的局限，不少村民認(rèn)為農(nóng)村宅基地在“一戶一宅”原則下是無償取得的，不少村民在新建或擴(kuò)建住宅時(shí)，有意擴(kuò)大經(jīng)審批的建筑面積，認(rèn)為只要建了房，這塊地就是自家的了。而對于這種情況，基層村干部有的沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)加以制止；有的即使加以制止，但效果不明顯；還有的則礙于情面，對超面積建房的行為采取放任自流，聽之任之。這樣，使得農(nóng)村宅基地盲目擴(kuò)張，“占補(bǔ)平衡”無法實(shí)現(xiàn)，建設(shè)用地指標(biāo)無法落實(shí)，耕地得不到有效保護(hù)。更有甚者借土地資源較為緊缺，在有些村民宅基地?zé)o法落實(shí)的情況下，將宅基地、承包地、自留地隨意有償轉(zhuǎn)讓給他人，實(shí)施隱性交易，從中非法牟利?！耙粦舳嗾薄y占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，“空心房”現(xiàn)象明顯。在有一戶多宅的情況下，還有許多農(nóng)民沒有宅基地一家?guī)状司幼≡谝黄穑@就是幾戶有一處住宅。甚至不經(jīng)申請就搶占耕地建房，當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)有時(shí)也無可奈何。江園村曾于2004-2007年期間刮起一股“私占農(nóng)田、未批先建”的歪風(fēng)，后在國土執(zhí)法部門的嚴(yán)厲打擊下情況才有所好轉(zhuǎn)。

4、受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)違章搭建。部分群眾由于受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和期望在以后征地、拆遷過程中能確認(rèn)更多的房屋面積或獲得更高的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在自家的房屋上突擊加層、違章擴(kuò)建，或在宅基附近的公用地塊上違章搭建；也有些村民建造簡易房出租給務(wù)工人員，或建造豬舍養(yǎng)殖家畜，以獲取更大的經(jīng)濟(jì)收益。這種情況在國、省道沿線工業(yè)和商貿(mào)業(yè)較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村尤為多見。

5、審批程序繁雜導(dǎo)致部分村民違法用地。按照規(guī)定，村民建房首先由本人提出申請，經(jīng)村民委員會(huì)同意，提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所核實(shí)，再上報(bào)縣國土資源局審批。手續(xù)、程序較繁雜，若在審核過程中有一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)問題，都導(dǎo)致無法審批。由于條件嚴(yán)、程序繁、時(shí)間長、審批難，尤其近幾年對宅基地審批愈加嚴(yán)格，部分群眾對申請報(bào)批宅基地有畏難心理，導(dǎo)致了未批先建、違法用地等情況屢禁不止。同時(shí)，宅基地的審批劃撥權(quán)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及村干部所操縱，越權(quán)劃撥，以權(quán)謀私的現(xiàn)象嚴(yán)重。

6、現(xiàn)實(shí)狀況與法律規(guī)定矛盾沖突較為突出。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的；法律規(guī)定的單一性和取得方式多樣性沖突；舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒有法律明確規(guī)定。

五、思考與對策

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的歷史產(chǎn)物，已不符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求。一不適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制；二不適應(yīng)農(nóng)村人口消長變更之勢；三不適應(yīng)以家庭為經(jīng)濟(jì)單位的傳統(tǒng)習(xí)慣；四不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求；五不適應(yīng)改善農(nóng)民生活，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面對農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地管理加以規(guī)范。

1、加強(qiáng)立法。出臺(tái)新的法律法規(guī)或者對已有的阻礙正確引導(dǎo)，管理，監(jiān)督宅基地使用的法律法規(guī)進(jìn)行廢除。要著重理好以下三個(gè)關(guān)系：一是正確處理農(nóng)村宅基地的福利性和財(cái)產(chǎn)性的關(guān)系，全面反映農(nóng)村宅基地的屬性。二是正確處理國家和農(nóng)民集體的關(guān)系。在宅基地的審批過程中，農(nóng)民集體沒有對宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒有賦予農(nóng)民集體對宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)。法律對宅基地所有者的漠視使得所有者并沒有發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。三是正確處理國家干預(yù)和市場機(jī)制的關(guān)系。

2、宅基地使用權(quán)的擴(kuò)大。立法的核心的核心是允許完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，允許其買賣，抵押等并且要給這些行為一定的限制，例如宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，那就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民，但要遵循等價(jià)有償原者則，不得強(qiáng)制將其收回。

3、完善制度建設(shè)。既然城市有房管局，農(nóng)村也應(yīng)建立相應(yīng)的管理機(jī)關(guān)，主管農(nóng)村的建房，宅基地的申請，使用和轉(zhuǎn)讓和收回?，F(xiàn)在雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)有國土資源所，但發(fā)揮的作用不大。我們應(yīng)該像對待城市市民買房一樣設(shè)立登記機(jī)關(guān)，記載該戶農(nóng)民的宅基地的實(shí)際面積和大體位置，發(fā)給農(nóng)民房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護(hù)。也就越是說登記是取得宅基地使用權(quán)的唯一合法要件。即使申請新的宅基地也必須登記。應(yīng)做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，不應(yīng)區(qū)別對待。

4、針對實(shí)際情況放寬原則。在新的制度下，應(yīng)該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。首先說明戶的概念，就是以一對夫婦為核心的家庭單位或者以單親父母為中心組建的家庭單位，或者以一個(gè)或幾個(gè)孤兒組成的生活單元都叫一戶。在現(xiàn)實(shí)中有不少一戶多宅的情況，對此應(yīng)特別對待，使其合法化，同時(shí)應(yīng)該每年對此收取一定的稅收，也叫土地使用費(fèi)，督促其將多余的宅基地的轉(zhuǎn)讓給同村其他缺乏宅基地的用戶，加強(qiáng)自動(dòng)調(diào)節(jié)功能。同時(shí)，允許達(dá)到結(jié)婚年齡的男青年擁有一塊宅基地，這也符合中國的傳統(tǒng)美德和現(xiàn)實(shí)需要。

5、超標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行統(tǒng)一收費(fèi)。對人均宅基地面積全省統(tǒng)一規(guī)定一定的范圍，再由各地按照實(shí)際情況確定標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省人大備案。各地都應(yīng)該按照規(guī)定執(zhí)行，對于超越宅基地規(guī)定的，每年收取一定的費(fèi)用。盡量使其購買農(nóng)村的閑置宅基地，荒地等。并且要根據(jù)需要宅基地的多少，適當(dāng)調(diào)高擁有多處宅基地的用戶的使用費(fèi)用（超過的收?。?，使供求關(guān)系達(dá)到一個(gè)適度的平衡。收取的費(fèi)用，作為該村的基建基金，專款專用，不得隨便提取。

6、對農(nóng)村宅基地進(jìn)行整理規(guī)劃。農(nóng)村宅基地整理必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對某一村莊宅基地的利用進(jìn)行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴(kuò)大宅基地的定位等。只有以規(guī)劃來統(tǒng)領(lǐng)宅基地整理工作的全局，才能少走彎路，防止“拆了建，建了拆，拆了又建”的重復(fù)建設(shè)和浪費(fèi)。在編制農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃工作中，要堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化新農(nóng)村的指導(dǎo)思想。一是要編制好村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)，對建筑物進(jìn)行“五定”，即定位、定向、定高（地面標(biāo)高和建筑物總高）、定立面、定建筑風(fēng)格。二是要嚴(yán)格規(guī)范建設(shè)行為。要采取措施確保每家每戶都嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施建設(shè)，有條件的村要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)。三是村莊基礎(chǔ)設(shè)施以及公益設(shè)施由村集體統(tǒng)一建設(shè)。