導語：區(qū)小區(qū)物業(yè)管理的實施意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進一步加強城區(qū)小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)，深入貫徹“以人為本”的科學發(fā)展理念，共建和諧社區(qū)，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《市政府關(guān)于進一步理順市區(qū)物業(yè)管理體制促進社區(qū)建設(shè)發(fā)展的實施意見》（宿政發(fā)〔20*〕128號）文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本實施意見：

一、指導思想和基本原則

（一）指導思想

以貫徹落實黨的十七大精神，全面樹立科學發(fā)展觀，努力構(gòu)建文明和諧社會為指導，按照“社區(qū)主管、行業(yè)監(jiān)督、市場運作、規(guī)范管理”的要求，進一步明確專業(yè)管理部門的職責，理順鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的行為，維護居民的合法權(quán)益，構(gòu)建系統(tǒng)完善的物業(yè)管理體系，為全面提升城區(qū)小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)水平，建設(shè)和諧文明社區(qū)而努力。

（二）基本原則

堅持社區(qū)主管與行業(yè)監(jiān)督管理相結(jié)合的原則，突出發(fā)揮行業(yè)監(jiān)管的職能；堅持市場運作與規(guī)范化管理相結(jié)合的原則，突出彰顯社區(qū)綜合建設(shè)的服務(wù)水平；堅持業(yè)主自我管理與社區(qū)自治管理相結(jié)合，著力構(gòu)建文明和諧安康社區(qū)。

二、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場運作

（一）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案制度。凡進入我區(qū)居民小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，必須到區(qū)物業(yè)主管部門進行登記備案。物業(yè)主管部門按登記備案相關(guān)要求進行審核，符合要求的，方可進入我區(qū)物業(yè)管理市場，從事物業(yè)管理活動。登記備案需提供以下資料：

1．工商行政主管部門的營業(yè)執(zhí)照；

2．建設(shè)行政主管部門的資質(zhì)證書；

3．勞動保障行政主管部門的公司從業(yè)人員勞動合同；

4．相關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)證書；

5．建設(shè)行政主管部門的《信用管理手冊》；

6．法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

（二）推行物業(yè)管理招標投標制度。物業(yè)管理招標投標應(yīng)遵循以下幾點：

1．凡在*區(qū)轄區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項目，包括居民小區(qū)建設(shè)單位、業(yè)主委員會選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，應(yīng)采用招標或邀請招標的方式確定。

①政府投資建設(shè)項目、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房和3萬平方米以上的居民小區(qū)項目選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須通過公開招標的方式確定；

②1-3萬平方米的居民小區(qū)項目選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取邀請招標的方式確定；

③公開招標流標或潛在投標人少于3個或住宅規(guī)模低于1萬平方米的，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，可以通過直接發(fā)包方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2．前期物業(yè)管理招標工作，由小區(qū)開發(fā)單位負責；后期物業(yè)管理招標工作，由小區(qū)業(yè)主委員會負責。

3．物業(yè)管理招標投標活動必須在*區(qū)工程交易服務(wù)中心進行。

4．區(qū)物業(yè)主管部門負責對小區(qū)物業(yè)管理招標投標工作的全過程監(jiān)督。

（三）實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理制度。堅持公開、公平、公正的原則，采用平時考核與定期集中考核、業(yè)主參評與社區(qū)考評相結(jié)合的方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行信用動態(tài)管理。

1．考核內(nèi)容：國家有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)所從事的一切物業(yè)動態(tài)服務(wù)行為，主要包括管理運作、房屋管理和維修、安全消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化管理和公用設(shè)施設(shè)備及場地管理等方面。

2．考核辦法：每年按照半年和年終分兩次進行例行考核。由物業(yè)主管部門牽頭組織各相關(guān)居委會、職能部門和業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表參加的考核評定小組，對轄區(qū)內(nèi)執(zhí)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐一進行檢查考核，按業(yè)績排出名次。

3．獎懲措施：在每年兩次例行考核中，連續(xù)兩次排名前三名，同時有一次在市里組織的精品城市創(chuàng)建等各項檢查評比中名列我區(qū)前三名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可作為該企業(yè)在下年度參與物業(yè)管理招標投標活動的加分依據(jù)；對每年兩次例行考核，連續(xù)排名倒數(shù)第一，同時有一次在市里組織的精品城市創(chuàng)建等各項檢查評比中位列我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)后三名或受到通報批評一次的，區(qū)物業(yè)主管部門有權(quán)將其清理出我區(qū)物業(yè)服務(wù)市場。

4．《信用管理手冊》不良行為登記包括:

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)活動過程中，如出現(xiàn)擅自退出或其他嚴重影響業(yè)主利益行為的，區(qū)物業(yè)主管部門將在該企業(yè)《信用管理手冊》上予以登記；

②在市區(qū)各項檢查考核中，如發(fā)現(xiàn)問題，各相關(guān)職能、執(zhí)法部門應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出書面檢查考核限期整改通知書。對拒不整改或整改不力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除依照有關(guān)法律、規(guī)定給予處罰、處理外，同時在一周內(nèi)通知區(qū)物業(yè)主管部門在該企業(yè)《信用管理手冊》上予以登記；

③凡一年內(nèi)受到三次不良行為記錄的，區(qū)物業(yè)主管部門有權(quán)將其清理出*區(qū)物業(yè)服務(wù)市場，并限定二年內(nèi)不得進入。

三、強化居民小區(qū)物業(yè)社區(qū)管理

居民小區(qū)是社區(qū)居委會的重要組成部分，加強小區(qū)物業(yè)管理是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會的基本職責之一。社區(qū)居委會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有直接監(jiān)督和指導責任。社區(qū)居委會對轄區(qū)內(nèi)不便實施市場化物業(yè)管理的居民小區(qū)（包括單體、零散小區(qū)），負責組織實施物業(yè)管理工作。

（一）社區(qū)居委會物業(yè)管理職責

1．負責屬地居民小區(qū)物業(yè)管理工作，接受各專業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導；

2．對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級初審和對從業(yè)人員信用管理簽署意見；

3．對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)維修基金的使用進行監(jiān)督管理；

4．負責轄區(qū)物業(yè)管理和投訴受理矛盾的調(diào)處工作，明確職責，積極主動,做到有制度、有計劃、有總結(jié)、有信訪臺帳；

5．對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)進行日常監(jiān)督檢查；

6．參與指導小區(qū)成立業(yè)主大會，監(jiān)督業(yè)主大會籌備組開展工作，具體負責業(yè)主委員會改選、換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作；

7．指導業(yè)主委員會開展工作，派代表參加業(yè)主委員會的相關(guān)活動，及時傳達各級各部門做出的有關(guān)社區(qū)公共利益的決定，有權(quán)對業(yè)主委員會做出的決議提出意見和建議；

8．配合執(zhí)法部門在物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展行政執(zhí)法工作。

（二）業(yè)主委員會職責

1．宣傳貫徹物業(yè)管理法律法規(guī)，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見及建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主臨時公約的實施保障，維護業(yè)主共同利益；

2．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)其作出的決定，貫徹執(zhí)行社區(qū)居委會關(guān)于社區(qū)公共建設(shè)的決定；

3．配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責，協(xié)助社區(qū)居委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好投訴、信訪的調(diào)處工作，做好相關(guān)政策的宣傳解釋工作；

4．支持社區(qū)居委會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督；

5．配合公安機關(guān)、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互協(xié)作，共同維持管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；

6．配合執(zhí)法部門在物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展行政執(zhí)法工作。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責

1．嚴格按照與服務(wù)對象簽定的服務(wù)標準，提供企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，并依據(jù)合同維護服務(wù)對象利益；

2．設(shè)立投訴窗口、投訴電話，妥善處理各類投訴，對各項物業(yè)投訴臺帳、文書、圖片等資料立卷歸檔；

3．利用企業(yè)人力和技術(shù)上的優(yōu)勢，協(xié)助社區(qū)搞好服務(wù)中心和社區(qū)服務(wù)站（點）的建設(shè)與管理工作；

4．積極參與社區(qū)管理工作，協(xié)助社區(qū)黨組織搞好社區(qū)服務(wù)；

5．對小區(qū)的公共安全設(shè)施負有監(jiān)管、維護的職責；

6．接受各級政府和各專業(yè)行政主管部門的指導，貫徹執(zhí)行國家和省、市制定的各項物業(yè)管理政策。

四、加強居民小區(qū)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管

（一）區(qū)建設(shè)局為小區(qū)物業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門，內(nèi)部專門成立*區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負責全區(qū)小區(qū)物業(yè)的監(jiān)督和管理工作。

1．監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行相關(guān)法規(guī)政策，參與制定物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標準，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行；

2．負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級初審工作，負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案、物業(yè)管理招標投標監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理等工作；

3．牽頭組織各相關(guān)部門、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對居民小區(qū)技防設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施承接驗收；

4．參與小區(qū)配套物業(yè)管理（社區(qū)）用房和公共配套用房的驗收，并做好產(chǎn)權(quán)登記工作；

5．建立健全投訴受理機制，監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會有關(guān)物業(yè)管理的投訴和信訪工作，及時排查調(diào)處各種矛盾和糾紛；

6．參與轄區(qū)內(nèi)精品城市創(chuàng)建等各項物業(yè)管理的考評工作；

7．負責指導各小區(qū)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并負責業(yè)主委員會的備案工作；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)等行為進行監(jiān)督；

8．具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、保管和使用監(jiān)督；

9．配合公安部門監(jiān)督指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人防、技防、設(shè)施防等措施的落實，配合城管、環(huán)保等部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建筑拆除、環(huán)境保護等工作。

（二）規(guī)劃部門負責對房地產(chǎn)開發(fā)項目的配套物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房和公共建設(shè)配套設(shè)施規(guī)劃的審批，并負責驗收。

（三）園林部門負責對小區(qū)綠化設(shè)計方案的審批和驗收，并負責對小區(qū)綠化管養(yǎng)進行指導、檢查，依法對小區(qū)內(nèi)綠地占用進行審批。

（四）城管部門負責對小區(qū)內(nèi)亂安亂裝、違規(guī)亮化、排放噪音、油煙污染、違章搭建、破壞綠化、破壞房屋結(jié)構(gòu)、改變房屋用途等行為依法進行查處。

（五）公安部門負責監(jiān)督指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人防、技防、設(shè)施防等措施的落實，搞好小區(qū)治安防范工作。對住宅小區(qū)周邊的道路交通秩序進行管理，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)內(nèi)部的交通秩序管理工作。

（六）環(huán)保部門負責對小區(qū)內(nèi)三產(chǎn)經(jīng)營項目進行環(huán)保審批，依法查處各類環(huán)保違法行為。

（七）物價部門負責對建設(shè)單位或業(yè)主委員會申報的物業(yè)服務(wù)收費標準進行核定，并按有關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標準進行監(jiān)督檢查。

（八）工商部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營進行查處。利用住宅進行經(jīng)營的應(yīng)征得周圍業(yè)主同意，并到工商機關(guān)注冊登記。

（九）消防部門負責對住宅小區(qū)的消防管理工作進行監(jiān)督和指導。