導(dǎo)語(yǔ)：市住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容，規(guī)范、有序、高效的物業(yè)管理是建設(shè)和諧社會(huì)的重要舉措。為提高我市物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《*市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以及我市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（太委辦〔2009〕39號(hào)）等規(guī)定，提出如下意見(jiàn)，請(qǐng)遵照實(shí)施。

一、規(guī)范住宅小區(qū)綜合交接費(fèi)的繳付與使用

1．住宅小區(qū)竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理交付使用備案時(shí)，按交付使用的建筑面積繳付每平方米10元的綜合交接費(fèi)。綜合交接費(fèi)由市物業(yè)管理辦公室統(tǒng)一收取，存入市物業(yè)管理辦公室財(cái)政專戶。

2．綜合交接費(fèi)的40%用于該物業(yè)管理項(xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)和前三年的物業(yè)管理補(bǔ)助。其中10%用于該物業(yè)管理項(xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同的15日內(nèi)，一次性向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)放；另30%用于該物業(yè)管理項(xiàng)目前三年的物業(yè)管理補(bǔ)助，每年按10%為基數(shù)，根據(jù)對(duì)該物業(yè)管理項(xiàng)目的考核評(píng)分結(jié)果按比例發(fā)放。綜合交接費(fèi)的60%用于全市物業(yè)管理的統(tǒng)籌。

3．中標(biāo)物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂委托合同后，應(yīng)在十五天內(nèi)到市物業(yè)管理辦公室辦理領(lǐng)取綜合交接費(fèi)手續(xù)。

4．市物業(yè)管理辦公室對(duì)全市的物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行考核制度，考核分為年度考核和日常考核，考核采取評(píng)分制，根據(jù)被考核項(xiàng)目的內(nèi)部管理、日常服務(wù)、社會(huì)信譽(yù)等因素綜合評(píng)分，考核分值作為發(fā)放綜合交接費(fèi)的依據(jù)。

5．簽訂委托合同后三年內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)退出該物業(yè)管理項(xiàng)目的，停止發(fā)放當(dāng)年及以后的綜合交接費(fèi)。

二、規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房管理

1．新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務(wù)用房，并無(wú)償提供。地上建筑物總面積不足一萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。

2．物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

3．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

4．電梯口、管道口、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、車庫(kù)（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

5．物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)，在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。物業(yè)服務(wù)用房由市規(guī)劃建設(shè)局代為權(quán)屬登記，權(quán)屬證書(shū)由市物業(yè)管理辦公室統(tǒng)一保管。物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

6．物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)，或根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的要求，在市物業(yè)管理辦公室和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)管理企業(yè)不得對(duì)房屋內(nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。

三、規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為和物業(yè)管理退出機(jī)制

1．凡建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的住宅物業(yè)必須進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，10萬(wàn)平方米以下、3萬(wàn)平方米以上的住宅物業(yè)原則上要求公開(kāi)招投標(biāo)，如因特殊情況擬采用邀標(biāo)方式的，須經(jīng)市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

2．為確保物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，保證物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，凡一、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，一年內(nèi)中標(biāo)3個(gè)10萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，本年度內(nèi)應(yīng)暫停物業(yè)競(jìng)標(biāo)；三級(jí)資質(zhì)（含暫定資質(zhì)）的物業(yè)企業(yè)，一年內(nèi)中標(biāo)2個(gè)10萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，也應(yīng)暫停本年度參與物業(yè)競(jìng)標(biāo)。

3．各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在預(yù)售前應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，招標(biāo)文件須報(bào)市物業(yè)管理辦公室審核。招投標(biāo)工作結(jié)束后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，并將該合同報(bào)市物業(yè)管理辦公室備案后才能申請(qǐng)預(yù)售。市物業(yè)管理辦公室對(duì)招投標(biāo)的全過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管。

4．任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或排斥具備招標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

5．物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同終止的3個(gè)月前將擬退出原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式報(bào)送市物業(yè)管理辦公室備案，并書(shū)面告知街道辦事處和居民委員會(huì)。

6．?dāng)M退出物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)委會(huì)選聘新物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止之日，物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收的費(fèi)用須退還給業(yè)主。

7．退出物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)余額、財(cái)務(wù)賬冊(cè)、物業(yè)檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房及其它財(cái)物。未成立業(yè)主委員會(huì)的，可暫時(shí)向居民委員會(huì)辦理移交事宜。新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將以上財(cái)物移交給新物業(yè)管理企業(yè)。

8．物業(yè)管理企業(yè)不履行合同約定擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款，由市物業(yè)管理辦公室記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，作為不良行為記錄向社會(huì)公布；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

以上規(guī)定適用于住宅小區(qū)，非住宅參照?qǐng)?zhí)行。