導(dǎo)語：房集團(tuán)擺脫困境工作意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

我區(qū)轉(zhuǎn)制物業(yè)房集團(tuán)有限公司（以下簡稱“公司”）在經(jīng)營活動(dòng)中面臨不少困境和問題在深入、廣泛地聽取政府相關(guān)管理部門、街道和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)公司與小區(qū)經(jīng)理、以及業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主與承租人等社會(huì)各個(gè)方面的意見建議后,就如何擺脫困境提出一些建議。

一、基本概況

房集團(tuán)是1年從原區(qū)房地局政企分開后組建成立的國有集團(tuán)有限公司，集團(tuán)下屬9家物業(yè)公司、2家專業(yè)公司和1家維急修中心，全部是從原有的房管所轉(zhuǎn)制成國有物業(yè)公司。其中有4家公司獲得二級(jí)企業(yè)資質(zhì)，其余均為三級(jí)企業(yè)資質(zhì)。今年3月通過資源整合優(yōu)化，將9家物業(yè)公司合并成家。

集團(tuán)現(xiàn)有在崗職工1280人，男性896人，女性384人；平均年齡47歲，大專以上學(xué)歷132人，占總數(shù)10%。改制以來，公司很少有新進(jìn)人員招進(jìn)。

集團(tuán)實(shí)施物業(yè)管理面積807萬平方米，23個(gè)小區(qū)，分別占匯區(qū)住宅小區(qū)總數(shù)的40%和物業(yè)管理總量的2%。集團(tuán)管理物業(yè)被評(píng)為市級(jí)文明小區(qū)49個(gè)；區(qū)級(jí)文明小區(qū)86個(gè)。集團(tuán)0年上繳利潤6千萬元，前3年累計(jì)上繳利潤超億元；0年上繳稅收1.93億元。為區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，營造安全、舒適、文明、和諧的居住小區(qū)作出了積極的貢獻(xiàn)。

二、轉(zhuǎn)制物業(yè)公司面臨的困境及問題：

物業(yè)管理是新興行業(yè)，從事物業(yè)管理服務(wù)公司其誕生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡時(shí)期。隨著房改及物業(yè)管理服務(wù)的深入，物業(yè)管理中的問題日益凸顯出來。

（一）體制機(jī)制轉(zhuǎn)軌不徹底經(jīng)營管理水平難以提高。

當(dāng)前轉(zhuǎn)制物業(yè)公司面臨的首要難題是：國有物業(yè)公司體制機(jī)制的束縛。集中表現(xiàn)在：

1兩重性的管理體制不利企業(yè)參與市場競爭。由于改制轉(zhuǎn)軌上的不徹底性及政企不分，公司既承擔(dān)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期原政府房管所的行政事務(wù)職能，又作為國有物業(yè)公司受業(yè)主委托進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的自負(fù)盈虧企業(yè)。這種雙重的物業(yè)公司角色，使得絕大部分公司在管理體制上沒有根本性的突破，或者說，改制轉(zhuǎn)軌的不徹底性造成公司在市場經(jīng)濟(jì)中缺乏競爭力。

2經(jīng)營理念沒有根本轉(zhuǎn)變難以適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要。由房管所改制的物業(yè)公司雖然經(jīng)營體制有所改變。但是，服務(wù)、管理理念沒有根本性改變，開拓市場的意識(shí)不強(qiáng)，仍保留著過去行政管理的經(jīng)營模式，停留在守住老攤子，維持在簡單的維修服務(wù)上，“等、靠、要”上面的優(yōu)惠政策和政府部門的補(bǔ)貼。加上轉(zhuǎn)制物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)濟(jì)效益低、職工收入低和單位冗員多等，因此，極大多數(shù)物業(yè)公司步履艱難，職工工作積極性不高。

3政企難分帶來企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重。居住區(qū)的物業(yè)管理涉及規(guī)劃、建設(shè)、管理和服務(wù)等許多政府職能部門。由于職能和職責(zé)重疊交叉，有的部門把行政管理職能轉(zhuǎn)嫁給了集團(tuán)公司，造成集團(tuán)公司承擔(dān)委托合同范圍之外的職責(zé)，承擔(dān)了不少本應(yīng)政府承擔(dān)的社會(huì)公共責(zé)任。政府布置任務(wù)，集團(tuán)出資，為配合創(chuàng)建文明小區(qū)和市容環(huán)境、綠化整治、“一體化”管理等，集團(tuán)公司在年至0年中耗資7678萬元；0年用于房屋綜合整治耗資2600萬元，其中，集團(tuán)貼進(jìn)1391.1萬元，占4%。（見附件一）

4物業(yè)責(zé)任人為擴(kuò)大物業(yè)公司代人受過。認(rèn)為物業(yè)管理什么都要管，不切實(shí)際地?cái)U(kuò)大物業(yè)管理的責(zé)任。比如小區(qū)“居改非”、裝修破壞房屋結(jié)構(gòu)、侵占公用部位、違章搭建等矛盾都推給物業(yè)公司去解決，甚至把物業(yè)公司作為被告加以起訴。物業(yè)公司是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)、自負(fù)盈虧的企業(yè)，它與居民關(guān)系是受業(yè)主委托的平等的民事合同主體，不是以前的具備一定行政職能的房管局或房管所。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主違規(guī)行為，有勸阻制止，并督促改正的告知義務(wù)，對(duì)拒不改正的，只能上報(bào)有關(guān)行政管理部門處理，而沒有行政執(zhí)法權(quán)及強(qiáng)制力。

（二）歷史遺留問題較多，物業(yè)管理基礎(chǔ)較差

1物業(yè)管理的硬、軟件先天不足。硬件方面：房齡長、式樣老、設(shè)備舊、配套少、結(jié)構(gòu)差、維修難。軟件方面：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、產(chǎn)權(quán)多元混合、觀念意識(shí)差、服務(wù)成本高。調(diào)研中反映出，由于人們對(duì)物業(yè)管理概念模糊，業(yè)主在認(rèn)識(shí)上有誤差，存在著“自己花錢買來的房子，不必花錢給別人管理”的觀念，或“想接受最好的服務(wù)，又怕掏錢”的心態(tài)普遍存在，往往造成物業(yè)服務(wù)管理中收費(fèi)難、糾紛多等現(xiàn)象。而且存在部分物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低與服務(wù)要求高的不對(duì)稱，員工收益水平與服務(wù)付出不相等的非市場化服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

2新老小區(qū)、混合（商品房與售后房）小區(qū)管理機(jī)制難以接軌。目前新的商品房住宅小區(qū)已基本實(shí)行了物業(yè)管理和市場化運(yùn)作，但在一些老的住宅小區(qū)卻遲遲不能推行。有一部分老私房業(yè)主的物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)管理，由于無法成立業(yè)委會(huì)和維修基金歸集入帳，使物業(yè)維修后無法追討費(fèi)用，企業(yè)為此墊付。個(gè)別的住房長期處于無人管理狀態(tài)。在同一小區(qū)、同一樓層存在不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)享受同樣服務(wù)的矛盾比較突出。這種混合小區(qū)不利于物業(yè)公司的市場公平競爭和小區(qū)整體服務(wù)管理水平的提高。

3拖欠物業(yè)費(fèi)用現(xiàn)象比較嚴(yán)重。由于老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套不齊，社會(huì)弱勢(shì)群體和居民不愿交納物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象較為普遍。盡管近幾年市、區(qū)兩級(jí)政府對(duì)舊住宅小區(qū)進(jìn)行了綜合維修、綜合平改坡、舊公房成套改造等，但不繳費(fèi)用的現(xiàn)象仍然很嚴(yán)重，這不僅侵犯了其他業(yè)主權(quán)益，而且使物業(yè)公司失去造血功能，陷入困境。住房維修基金歸集率過低，或資金遲遲不能到位入賬，給公司正常運(yùn)作帶來難度，以至服務(wù)大打折扣，久而久之形成惡性循環(huán)。有些物業(yè)公司直言，從生存、發(fā)展考慮，最后只能退出這種長期虧損的小區(qū)。民營股份制物業(yè)公司可以炒住宅小區(qū)的“魷魚”，而集團(tuán)下屬物業(yè)公司是沒有退路的。

4物業(yè)管理環(huán)境亟待改善。主要表現(xiàn)在，一是社會(huì)各方面支持少，指責(zé)多，出了問題或者媒體報(bào)道基本上都是打物業(yè)公司板子，缺乏理解和真正意義上的支持；二是代人受過，開發(fā)商某些不切實(shí)際的承諾和開發(fā)項(xiàng)目遺留的問題，規(guī)劃中不合理現(xiàn)象，以及房屋建造質(zhì)量問題，小區(qū)配套設(shè)施不齊等，業(yè)主把責(zé)任都?xì)w咎于物業(yè)公司，以拒交管理費(fèi)施壓物業(yè)公司解決；三是物業(yè)管理方面的法律法規(guī)尚不健全，明知可以起訴某些拒交費(fèi)用的業(yè)主，由于法不執(zhí)眾，耗不起時(shí)間精力等，只好作罷。四是把物業(yè)公司看成是小區(qū)“造血”功能。相關(guān)部門的各種攤派以及不合理收費(fèi)多，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（三）政策性因素與管理成本高的矛盾突出

1租金和物業(yè)收費(fèi)低廉和多年一成不變的影響?，F(xiàn)行的房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是九十年代末制定的，在當(dāng)時(shí)有其合理性。但是，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，最低工資標(biāo)準(zhǔn)和最低生活標(biāo)準(zhǔn)逐年調(diào)高，加之消費(fèi)物價(jià)指數(shù)和原材料的上漲，物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)成本也必然增加。而租金和物業(yè)收費(fèi)低廉且多年一成不變，影響了物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量。集團(tuán)公司職工轉(zhuǎn)制十年以來沒有加過工資，職工平均月工資（含獎(jiǎng)金）100元左右，廣大一線工人到手工資不到1200元，而且退休后不能享受轉(zhuǎn)制前原事業(yè)單位的福利待遇。近幾年群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿意與職工的工作積極性不高有密切關(guān)系。

2管理經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的不斷劃產(chǎn)、拆遷及滅失的影響。一是年租金收入逐年遞減。（具體數(shù)據(jù)見附后材料）維修支出超出租金收入，修的越多虧損越多，使企業(yè)不堪負(fù)重。自19年至200年租金收入可用于維修的資金為2.37億，同期實(shí)際支出卻高達(dá)3.67億元，超出1.3億元。二是動(dòng)拆遷導(dǎo)致集團(tuán)公司管理經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的萎縮和滅失。自2001至200年的五年內(nèi)共有2萬平方米的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)滅失，占總數(shù)的10%多，如按1千元/每平方米計(jì)算，2.億元的資產(chǎn)收入滅失了。而根據(jù)市府111號(hào)文件規(guī)定，對(duì)被拆遷的企業(yè)應(yīng)按產(chǎn)權(quán)享受20%的補(bǔ)貼。今年軌道交通動(dòng)遷，僅食品二店房屋拆遷，集團(tuán)公司（永福物業(yè)）就要減少百萬元/年收入。三是不斷劃產(chǎn)。以前的教育局的中小學(xué)校、幼兒院以及商委的網(wǎng)點(diǎn)辦用房在劃產(chǎn)歸還產(chǎn)權(quán)后享受維修基金、物業(yè)管理費(fèi)用全免政策，這樣遇到大修或者小區(qū)維修時(shí)，物業(yè)公司就要承擔(dān)這些房屋的費(fèi)用。上述因素導(dǎo)致公司收支入不敷出，而同時(shí)公司人員的日常費(fèi)用卻沒有相應(yīng)減少。（見附件二）

3政府政策性減免因素的影響。政府對(duì)社會(huì)低收入家庭（人員）、老干部、軍烈屬及虧損企業(yè)出臺(tái)租金減免政策。對(duì)此，本應(yīng)由政府買單，實(shí)際上卻由物業(yè)公司承擔(dān)，這顯然加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)。自年至200年租金減免共308萬元。其中，2004年減免費(fèi)用08.7萬元，200年為47.8萬元。機(jī)關(guān)事業(yè)單位應(yīng)調(diào)末調(diào)的租金每年約00萬元。此外，集團(tuán)公司每年因?yàn)楣⒑托吕镒》砍鍪蹜魯?shù)過少而無法成立業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致維修基金無法使用。每次維修房屋都要集團(tuán)公司墊付資金維修，卻常常收不回來。(附件三)

4“一體化”管理收費(fèi)低與管理成本高的矛盾突出。按照年區(qū)城區(qū)工作會(huì)議要求，集團(tuán)于年底至今已完成23個(gè)小區(qū)“一體化”管理，投入了大量的人財(cái)物。由于“一體化”管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、管理成本高，僅200年就虧損達(dá)00萬元（不包括管理人員費(fèi)用）?！耙惑w化”管理后，保安保潔費(fèi)用分別每月每受為3-6元，而聘用人員按市規(guī)定最底工資為690元，收支入不敷出。如淮海中路1610弄小區(qū)，共43戶人家，需要3名保安和1名保潔工，一年僅工資支出需33120元。而43戶每月保安保潔費(fèi)按最高標(biāo)準(zhǔn)12元收取，一年才6192元（100%收繳）。按此計(jì)算物業(yè)公司一年就要多支出6928元。

三、擺脫困境的建議

上述困境和問題的存在，既有歷史原因也有現(xiàn)實(shí)原因，既有客觀因素也有企業(yè)自身因素。當(dāng)前最主要的要解決五個(gè)問題：

一是理念上的創(chuàng)新。物業(yè)集團(tuán)公司首先要在經(jīng)營理念上創(chuàng)新、突破。改變以往經(jīng)營范圍及主業(yè)定位與觀念認(rèn)識(shí)上的偏差和誤區(qū)。局限于物業(yè)僅是小修小補(bǔ)，民有所呼我有所應(yīng)的被動(dòng)性家政式的思維，要將物業(yè)看作是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，前景遠(yuǎn)大。重視企業(yè)的品牌、效益、經(jīng)營、管理、技術(shù)、隊(duì)伍和機(jī)制等方面的創(chuàng)新。政府及其相關(guān)職能部門要對(duì)物業(yè)公司職能、經(jīng)營范圍及主業(yè)定位認(rèn)識(shí)上創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變。支持和加快集團(tuán)公司體制機(jī)制上轉(zhuǎn)制脫鉤的徹底性，政企分開，建立現(xiàn)代企業(yè)制度；要重視公司目前所面臨的困境和問題，多點(diǎn)政策上（如主業(yè)開發(fā)、優(yōu)秀保護(hù)建筑的保護(hù)和開發(fā)利用及專項(xiàng)資金劃撥等多元化經(jīng)營）、財(cái)力上（如利潤和稅收的減免、考核指標(biāo)科學(xué)合理及資產(chǎn)調(diào)整和資金投入、國資抵扣等）的扶植和優(yōu)惠，減少行政性的經(jīng)費(fèi)攤派或轉(zhuǎn)嫁，使企業(yè)真正走向市場化、專業(yè)化和規(guī)范化的道路。

二是開拓市場，擴(kuò)大規(guī)模，整合資源。物業(yè)企業(yè)是微利企業(yè)，要發(fā)展、要壯大，就要走強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的道路。為擺脫困境，轉(zhuǎn)制物業(yè)公司要清醒地看到自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，充分發(fā)揮利用自己現(xiàn)有的信息、地域資源、人才、品牌、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)，在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上，參與市場競爭，力爭更多的商品房樓盤，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。同時(shí)整合資源。通過對(duì)集團(tuán)及下屬企業(yè)中人力、設(shè)備、設(shè)施、信息、技術(shù)、管理和資金資源等要素進(jìn)行有效的整合，使之成為市場競爭的優(yōu)勢(shì)資源。通過與有雄厚資金、優(yōu)良品牌和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)及市場優(yōu)勢(shì)的企業(yè)進(jìn)行有機(jī)的整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造品牌，樹立形象。物業(yè)管理是集房屋、設(shè)備、綠化、安全、環(huán)境衛(wèi)生管理及公共、專項(xiàng)和特約服務(wù)于一身的管理。服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)形象的保證?！胺?wù)就是商品”，公司管理要逐步建立起一整套系統(tǒng)的、有效的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系和運(yùn)作模式。狠抓物業(yè)的維護(hù)、安保、衛(wèi)生、綠化、維修等服務(wù)質(zhì)量，日積月累，為業(yè)主營造一個(gè)平安、舒適、文明、溫馨和諧的生活和工作環(huán)境，用真誠、恒久的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來贏得社會(huì)的認(rèn)可。要在樹立企業(yè)品牌的同時(shí)，進(jìn)一步挖掘、創(chuàng)立、推廣和發(fā)揮品牌效應(yīng)，注意發(fā)掘、培養(yǎng)和有效使用人才的激勵(lì)機(jī)制，促使企業(yè)在激烈的市場競爭中生存與發(fā)展。

四是建立和完善物業(yè)服務(wù)市場化收費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理要走市場化、專業(yè)化、規(guī)范化之路。當(dāng)前，住宅小區(qū)實(shí)行市場化物業(yè)管理招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該向市場化發(fā)展，由市場調(diào)節(jié)，按市場運(yùn)行規(guī)律辦事。政府職能是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)消費(fèi)指數(shù)等情況確定指導(dǎo)價(jià)，并適時(shí)地合理調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，逐步解決收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理和政策性減免收費(fèi)等問題。公司要在政府部門的支持下，努力探索“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理“菜單式”分等級(jí)服務(wù)收費(fèi)試點(diǎn)工作，促進(jìn)售后房和商品房物業(yè)收費(fèi)的接軌工作，解決同一小區(qū)同樣服務(wù)、不同收費(fèi)問題。在目前物業(yè)收費(fèi)低廉且多年一成不變的實(shí)際情況下，公司既要考慮社會(huì)效益，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)、管理，又要充分挖掘潛力，追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，在競爭中求生存、謀發(fā)展。

五是完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、市住宅物業(yè)管理規(guī)定已頒布實(shí)行，從實(shí)施情況看總的效果是好的，對(duì)進(jìn)一步明確政府、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)和業(yè)主及物業(yè)公司之間的地位、關(guān)系，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的行為和法律責(zé)任等方面起到了很好作用。但現(xiàn)有的法律、法規(guī)在實(shí)行過程中有待進(jìn)一步完善和補(bǔ)充。如《物業(yè)規(guī)定》第28條：不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的規(guī)定（簡稱“居改非”），在實(shí)際操作中往往缺乏具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)而難以操作。碰到業(yè)主提出改變物業(yè)使用性質(zhì)申請(qǐng)，政府職能部門依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)作出是否準(zhǔn)予，以及認(rèn)定“居改非”等行為標(biāo)準(zhǔn)及具體的執(zhí)法程序等等，政策法規(guī)上的滯后不利于物業(yè)管理和市場競爭。